DEĞERLEME RAPORU. Landlord Arsa ve Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi. Kurfallı Mahallesi 167 Parsel Silivri - İSTANBUL ,00 m² 2.16.

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU RAPOR BİLGİLERİ Talep Eden Landlord Arsa ve Yatırım Anonim Şirketi Müşteri Adı Landlord Arsa ve Yatırım Anonim Şirketi Talep Tarihi Rapor Tarihi Rapor No: ün Açık Adresi Öİ Mahallesi 167 Parsel Silivri - İSTANBUL Rapor Ekleri: Tapu Kroki Resim İmar Durumu Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgesi TAPU BİLGİLERİ: İli İSTANBUL Parsel Alanı (m²) ,00 m² 2.16.Blok No --- İlçesi SİLİVRİ Pafta No Kat No --- Köyü --- Ada No --- Mahallesi KURFALLI Parsel No 167 parsel Sokağı --- Arsa Payı --- Mevkii KAVAKDERESİ Bağ. Bl. Niteliği Bağımsız Bl. No Hisseli Olup Olmadığı --- Hisseli Müstakil Ana ün Vasfı TARLA GÜLEN YASEMİN SİLİVRİLİ 1000 / 3000 RÜÇHAN SEYYARE ÇOLPAN 1000 / 6000 Malikleri SİTARE KORA 1000 / 6000 BAHRİYE NESTEREN SİLİVRİLİ 1000 / 6000 ŞERİFE BEHİCE GÜLDEREN SİLİVRİLİ 1000 / 6000 Değerleme Firmasının Unvan ve Adresi Değerleme Firmasını Tanıtıcı Bilgiler Değerlemeye İlişkin Talebin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 2.21.Tapunun Türü Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Cins Tashihli Ekol Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Barbaros Bulv.Gamze Apt. No:76/14 Beşiktaş / İstanbul Ekol Değerleme ve Danışmanlık AŞ, tarihinde, İstanbul Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesi ne göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuş olup ödenmiş sermayesi TL dir. Şirket, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve 11/334 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Talep, rapor içeriğinde detayı sunulan gayrimenkulün piyasa değerinin tespitine ilişkin olup müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. TAKYİDAT BİLGİLERİ Takbis sistemi üzerinden tarihinde saat 09:30 da alınan şifahi bilgiye göre rapor konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bilgisi bulunmamaktadır.

2 GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ Yapı Cinsi Betonarme Kargir/Yığma karkas Tuğla Ahşap Çelik Diğer Mevcut Tesisatlar Şehir Suyu Elektrik Asansör Isıtma Sistemi Doğalgaz Isıtma Sistemi Merkezi kalorifer Kombi Klima Soba Yapı Nizamı Bitişik İkiz Bahçeli Site İşçilik Durumu Lüks İyi Orta Kötü Malzeme Durumu Lüks İyi Orta Kötü Deprem Bölgesi 1. Derece 2. Derece 3. Derece 4. Derece Binanın Yaşı Binanın Sınıfı ve Grubu Binanın Kat Adedi Binadaki Bağımsız Bölüm Adedi: Bağ. Bölümün Brüt Alanı: G.Menkulün Türü Daire Villa Dükkân/ Ofis Diğer (Tarla) /Mağaza Kullanım Durumu Mal Sahibi Kiracı Boş İnşaat halinde Konum Semt/Bölge Ulaşım Çok İyi İyi Orta Kötü Çok Kötü Çok İyi İyi Orta Kötü Çok Kötü Çok İyi İyi Orta Kötü Çok Kötü Manzara Çok İyi İyi Orta Kötü Çok Kötü GAYRİMENKUL İÇİN YAPILAN DEĞERLENDİRME ün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Bilgileri Değerleme konusu gayrimenkul İstanbul İli Silivri İlçesi Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Taşınmaza ulaşım TEM Otoyolu Silivri Kavşağı Silivri istikameti D100 Karayolu TEM Otoyolu Silivri Bağlantı Yolu üzerinde sağdaki ilk dönüş olan Akören Caddesi sonundan Bekir Sıtkısoy Caddesi ni takiben Emir Külal Caddesi vasıtasıyla Süleymaniye Sokağa girilerek sağlanmaktadır. Rapor konusu 165 nolu parsel ~ 2250 metre sonra sol kolda konumludur. Taşınmazın herhangi bir yola cephesi bulunmamaktadır. Yakın çevresinde yapılaşma bulunmamakta olup, boş tarlalar ile çevrilidir. Kroki

3 Ana ün Özellikleri Rapor konusu taşınmaz İstanbul İli Silivri İlçesi Mahallesi 167 parsel olup ,00 m² yüz ölçümlü tarladır. Taşınmaz geometrik açıdan dörtgene yakın amorf formdadır. Taşınmazın herhangi bir yola cephesi olmaması ve ulaşım durumu elverişsiz olduğundan yanına gidilemediği için topoğrafik bilgisi, sınır işaretleri ve halihazır durumu bilinememektedir. Tasdikli Mimari Projesi Yapı Ruhsat Belgesi Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) İncelendiği Kurum Tarihi Sayısı (Numarası) Yol Kotu Altı Kat Sayısı Yol Kotu Üzeri Kat Sayısı Toplam Kat Sayısı Toplam Bağ. Böl. Sayısı Kullanım Türü Brüt Kullanım Alanı İncelenen Belgeler ve Mevcut Durum İle Yasal Durum Arasındaki Farklılıklar: İmar Durumu Silivri Belediyesi nden alınan şifahi bilgiye göre rapor konusu taşınmaz tasdik tarihli, 1/5000 Ölçekli Silivri ilçesi Çayırdere, Sayalar, Danamandıra, Küçüksinekli, Bekirli,, Akören, Gazitepe Mahalleleri İdari Sınırlarını Kapsayan Alanlara İlişkin Nazım İmar Planı dahilinde tarımsal niteliği korunacak alanda kalmaktadır. Parsellerin Yeri Doğru Olarak Tespit Edildi mi? Evet Hayır ün Değerine Etki Eden Faktörler

4 Olumlu Faktörler: Olumsuz Faktörler: 1. Anakente ve mahalli merkeze uzak olması, 2. Bölgede gelişim olmaması, 3. Teknik altyapının bulunmaması. Çevre Fiyat Araştırma Sonuçları: Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Telefon Asrın Emlak Mod Emlak Yatırım Eymen Emlak Mevkii, Konumu ve Mesafesi Merkezi nin ~ 650 km doğusunda Merkezi nin ~ 2 km güneygüneydoğusunda Merkezi nin ~ 1,4 km güneydoğusunda, Süleymaniye Sokak cepheli Merkezi nin ~ 1,4 km güneygüneydoğusunda Özellikleri bölgede mahalle merkezine ~ 650 mt mesafede herhangi bir yola cephesi olmayan amorf formda m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazın yerleşim yerine yakın olması nedeni ile yüksek şerefiyeli, ve geometrik şekli nedeniyle düşük şerefiyeli durumdadır. (Emsal: 1333 parsel) bölgede mahalle merkezine ~ 2 km mesafede en yakın asfalta ~ 1 km uzaklıkta herhangi bir yola cephesi olmayan dörtgene yakın amorf formda 2100m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazın yerleşim yerine uzak olması ve durumdadır. (Emsal: 1957 parsel) bölgede Süleymaniye Sokak cepheli mahalle merkezine ~ 2.5 km mesafede en yakın asfalt yola ~ 1.5 km uzaklıkta herhangi bir yola cephesi olmayan amorf formda m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazların yerleşim yerine uzak olması düşük şerefiyeli, stabilize yol cepheli olması nedeniyle yüksek şerefiyeli durumdadır. (Emsal: 93 parseller) bölgede mahaller merkezinin ~ 1,4 km güney-güneydoğusunda en yakın asfalt yola ~ 425 mt uzaklıkta herhangi bir yola cephesi olmayan amorf ve dörtgen formlarda = m2 alanlı 5 adet tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu Satış Fiyatı m 2 Satış Fiyatı TL 27 TL TL 33 TL TL 40 TL TL 40 TL

5 Emsal 5 Emsal 6 Emsal 7 Emsal 8 Net Emlak Gündoğan OTC OTC Merkezi nin ~ 2,1 km güneygüneydoğusunda Merkezi nin ~ 3.1 km güneydoğusunda Merkezi nde, doğusunda Merkezi nin ~ 250 m2 kuzeydoğusunda öğrenilmiştir. Emsal taşınmazların yerleşim yerine uzak olması ve durumdadır. (Emsal: parsel) bölgede mahalle merkezine ~ 2.1 km mesafede en yakın asfalt yola ~ 600 mt uzaklıkta herhangi bir yola cephesi olmayan amorf formda m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazların yerleşim yerine uzak olması ve durumdadır. (Emsal: 221 parsel) bölgede mahalle merkezinin ~ 3.1 km güneydoğusunda, en yakın asfalt yola ~ 425 mt uzaklıkta herhangi bir yola cephesi olmayan amorf formda m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazın yerleşim yerine uzak olması ve durumdadır. (Emsal: 73 parsel) bölgede mahalle merkezinde ana asfalt yola ~ 150 mt uzaklıkta herhangi bir yola cephesi olmayan dörtgene yakın formda m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazın yerleşim yerine yakın olması ve ana asfalta çok yakın olması nedeni ile yüksek şerefiyeli, durumdadır. (Emsal: 760 parseller) bölgede mahalle merkezinin ~ 250 metre kuzeydoğusunda ana asfalt yola ~ 250 mt uzaklıkta herhangi bir yola cephesi olmayan dörtgene yakın formda m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazın yerleşim yerine yakın olması ve ana asfalta çok yakın olması nedeni ile yüksek şerefiyeli, herhangi bir yola cepheli olmaması nedeniyle düşük şerefiyeli durumdadır. (Emsal: 731 parsel) TL 45 TL TL 46 TL TL 48 TL TL 50 TL

6 Emsal 9 Emsal 10 Bağdatlı Uğur Merkezi nin ~ 1 km güneyinde Merkezi nin ~ 1,5 km güneyinde bölgede mahalle merkezinin ~ 1 km güneyinde, ana asfalt yola ~ 53 mt cepheli dörtgen formda m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazın ana asfalt yol cepheli olması nedeniyle yüksek şerefiyeli durumdadır. (Emsal: 2017 parsel) bölgede mahalle merkezinin ~ 1,5 km güneyinde, ana asfalt yola ~ 58 mt cepheli dörtgen formda m2 alanlı tarla için TL istendiği ve satış fiyatı üzerinden pazarlık payı bulunduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmazın ana asfalt yol cepheli olması nedeniyle yüksek şerefiyeli durumdadır. (Emsal: 2039 parsel) TL 55 TL TL 60 TL NİHAİ DEĞER (Ekspertiz Değeri ve Ekspertiz Değerinin Dağılımı): 160 parsel ün Alanı (m2) m2 Birim Fiyatı Değeri (TL) (TL/m2) Arsa Değeri ,00 m 2 X 25TL/m2 = TL Düzeltme 425 TL Toplam Değer TL TAŞINMAZIN TAMAMININ TOPLAM DEĞERİ TL Taşınmazın Sigortaya Esas Değeri 0-.TL Eksperin Kanaati: Satılabilir Alıcısı az Satışı zor Satılamaz Not1: Mahallindeki durum değeri, ruhsat harici yapılaşması olan taşınmazların yasal olmayan alanları da dâhil edilerek ulaşılacak piyasa değeri olmakla birlikte işbu değer sadece bilgi amaçlı verilmiş olup geçerlilik şartı, ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmaların ya da yasal olmayan durumların yasal hale getirilmesi şartına bağlanmıştır. Rapor değeri yasal durum ekspertiz değeri olup mahallindeki durum değeri baz alınarak yasal işlem yapılmamalıdır. Bu değer sadece bilgi amaçlı verilmiştir. Not 2 : Bu değerleme raporu Form Tarzı değerleme raporu olup, SPK düzenlemeleri kapsamında değildir.rapor değerleme tarihindeki piyasa, konum, fiziki durum ve diğer değere etki eden unsurların o tarih itibariyle özellikleri dikkate alınarak,% 10 yanılgı payını içeren takdir hakkı ile hazırlanmıştır. Raporda belirtilen değerlere KDV dahil değildir. Rapor Talep eden bölümünde yazılı kişi ya da kuruluşun kullanımı için hazırlanmış olup, başka kişi ya da kurumlarca kullanılamaz. Bu raporu veya kopyasını elde bulundurmak, raporun yayın hakkını vermez. Değerleme uzmanı. bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. Değerleme uzmanının onayı veya rızası olmadan bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği, bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp yayınlanamaz. Raporda belirtilen herhangi bir değer takdiri mülkün bütünü için geçerlidir(mülkün hisseli olmaması şartı ile ) Bu değerin oransal olarak veya toplamının bölünerek dağıtılması, rapor içeriğinde açıklanmadığı takdirde, değeri geçersiz kılar. Bu Değerleme raporu hiç bir taahhüdü yüklenmemek şart ve kabulü ile hazırlanmıştır. ile ilgili hukuki bir problemin bulunmadığı, Yasal belgelerde usulsüzlüğün, tahrifatın bulunmadığı, Vergisel ve diğer mali sorumluluklarının bulunmadığı varsayımlarımız, Yapı analizi ve depremsellik, Jeofizik testlerinin incelememiz dışı olduğu ise hipotetik koşul olarak kabul edilmiştir. Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğrudur. Kontrol Deniz ARSLAN Sorumlu Değerleme Uzmanı- SPK NO: Raporu hazırlayan Özer ÖZKAL

7

8