KIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ KURTULUŞ MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr KIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ KURTULUŞ MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL,ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ KIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ KURTULUŞ MAHALLESİNDE 1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ Üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor- Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU E= 1,50 Resmi Kurum Alanı Bkz. Rapor- Sayfa:10 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) ARSA DEĞERİ TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 6 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Kurtuluş 1271 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 8 Gayrimenkulün İmar Durumu /5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Bilgileri /1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri...11 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...13 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...13 Kırklareli İli...13 Lüleburgaz İlçesi...14 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi...14 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...15 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...15 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...16 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...16 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...17 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...18 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri...19 En Verimli Kullanım Analizi...19 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...19 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAKKONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunan 1 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcıları Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Kurtuluş Mahallesinde bulunan 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. 5

7 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde 1 adet gayrimenkuldür. Lüleburgaz İlçesinin güneyde, Burgazkent Konutlarının olduğu bölgede, İstanbul-Edirne Karayolunun güneyinde bulunan parselin yüzölçümü 3.615,00 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissesi tamdır. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde İstanbul Edirne istikametinde ilerlerken Lüleburgaz ayrımına gelindiğinde Lüleburgaz yönünde giriş yapılır ve takribi 6,7 km ilerlendikten sonra sağa Lüleburgaz kent merkezi istikametine dönülür. Bu yol üzerinde takribi 800 m ilerlendikten sonra Lüleburgaz Devlet Hastanesinin yanından sola Mehmetçik Caddesine giriş yapılarak takribi 950 m ilerlenir. Sola Eski Bedir Caddesine dönüş yapılarak takribi 300 m ilerlenir. İlk sağa dönüş yapılarak 1,2 km ilerlenir ve 2. Sağa dönülerek 190 m ilerlendikten sonra söz konusu gayrimenkulün önüne gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Rapora konu gayrimenkul, Avrupa Otoyoluna 10 km, İstanbul-Edirne Karayoluna 2,5 km, Lüleburgaz kent merkezine 2,5 km, Kırklareli kent merkezine 58 km uzaklıkta bulunmaktadır 7

9 2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Lüleburgaz Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde saat 11:00 da temin edilmiştir Kurtuluş 1271 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl KIRKLARELİ Ada 1271 İlçe LÜLEBURGAZ Parsel 1 Mahalle KURTULUŞ Yüzölçümü 3.615,00 m² Cilt/Sayfa 46/4466 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM İfraz İşlemi YOKTUR YOKTUR YOKTUR YOKTUR resmi kurum tarih ve 978 yevmiye no.lu kamu hizmetine ayrılacak alanlar ile maliye bakanlığınca değişik ihtiyaçlar için talep edilen taşınmaz mallar bedelsiz olarak hazineye iade edilir. beyanı bulunmaktadır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 391 Ada 60 Parselin ifrazından oluşmuştur. 2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunan incelemeye konu gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel 1 Kırklareli Lüleburgaz Kurtuluş

10 K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 9

11 2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu /5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Bilgileri Lüleburgaz Belediyesinden alınan bilgilere göre, 1271 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul tasdik tarihli 23/105 sayılı Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50 no.lu parsellere ait Uygulama İmar Planı nda Resmi Kurum Alanı alanı olarak planlanmıştır. 10

12 /1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri Rapora konu 1271 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul tasdik tarihli 23/105 sayılı Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50 no.lu parsellere ait Uygulama İmar Planı nda Resmi Kurum Alanı alanı olarak planlanmıştır ada, 1 parsel H= Serbest, E= 1,50 yapılaşma koşullarındadır. Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel Fonksiyonu Yapılaşma Koşulu 1 Kırklareli Lüleburgaz Kurtuluş RESMİ KURUM E= 1,50 H=serbest 11

13 1271 Ada 1 Parsel 12

14 Değerleme konusu taşınmazın, fonksiyonuna göre ve imar planındaki yapılaşma şartlarında belirtilen emsaline göre toplam inşaat alanı 5.422,50 m² dir. Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu Emsal Değeri İnşaat Alanı (m²) ,00 RESMİ KURUM 1, , Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunan gayrimenkulün kamusal terkleri gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkulün üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Lüleburgaz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkule ait imar durum belgeleri edinilmiştir. İlgili plan notlarında Resmi Kurum Alanı fonksiyonuna dair özel durum ve kısıtlamalar içeren bir madde bulunmamaktadır. 3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Kırklareli İli Kırklareli İli, Marmara Bölgesinin Istıranca (Yıldız) Dağları ve Ergene Ovası bölümleri üzerinde yer alan, kuzeyinde Bulgaristan, kuzey doğusunda Karadeniz, güney doğusunda İstanbul, güneyinde Tekirdağ ve batısında Edirne ile çevrilmiştir. Yüzölçümü kilometrekaredir. Bulgaristan a 180 kilometre kara sınırı, Karadenize 60 kilometre deniz kıyısı bulunmaktadır. Denizden 203 metre yükseklikte, kuzey ve doğusu dağlık ve ormanlık diğer bölümü genelde düzlük arazidir. Bölgede genellikle kara iklimi hâkimdir. Kışları sert ve yağışlı, yazları sıcak ve kurak geçer. 13

15 Başlıca akarsuları Ergene Nehri ve Rezve Deresidir. Bitki örtüsü olarak ormanlık ve step özelliği göstermektedir Lüleburgaz İlçesi Lüleburgaz ın tarihi, Trakya nın tarihi ile birlikte MÖ yıllarına kadar inmektedir. Trakya ya adını veren Trak kabilelerinden Ordis lerin o yıllarda İlçemize yerleştiği ve buraya Bergule ismini verdikleri görülmektedir. Daha sonraları sırasıyla Persler, Atinalılar, Makedonyalılar ve Romalılar bölgede hüküm sürmüşlerdir. Lüleburgaz MS 1361 yılında 1.Murat tarafından fethedilerek Osmanlı topraklarına katılmıştır yılında ilçe olan kentimizin adı Osmanlı döneminde Burgaz olarak anılmış ve Cumhuriyet döneminde ise Lüleburgaz ismini almıştır. Lüleburgaz Kırklareli İli nin güneyinde yer almakta olup, doğusunda Tekirdağ İlinin Saray ve Çorlu İlçeleri, batısında Kırklareli ili Babaeski İlçesi, kuzeyinde Kırklareli ili Pınarhisar İlçesi ve güneyinde ise Tekirdağ ilinin Hayrabolu ve Muratlı İlçeleri ile çevrilmiştir. Kırklareli İli nin en büyük yerleşim yeri olan İlçenin toplam alanı 1.370,00 hektar olup, İlçe merkezinin denizden yüksekliği 30 metredir. İklim genel olarak yazları sıcak ve kurak, kışları ile yağışlı ve soğuktur. Genellikle kışın Balkanlardan gelen soğuk hava akımlarından etkilenmektedir. İlçe ekonomisi genelde tarım, hayvancılık ve sanayi ye bağlı olmakla birlikte İlçemizin D-100 karayolu üzerinde olması ticareti de canlı tutmaktadır. İlçe halkının büyük bir kısmı balkan ülkelerinden eski yıllarda göçmen olarak gelip yerleşmişlerdir. Sanayinin ilçeye gelmesi ile birlikte Anadolu dan da bölgeye büyük bir göç olmuş ve halen devam etmektedir 3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkul Kırklareli İlinin Lüleburgaz İlçesinin Kurtuluş Mahallesinde bulunmaktadır. Bu mahalle gelişmeye devam eden, toplu konutların bulunduğu bir mahalledir. Halihazırda rapora konu gayrimenkulün etrafında 752 konutluk Lüleburgaz Burgazkent Konutları ve bir adet ilköğretim okulu bulunmaktadır. 14

16 3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkul; Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde olup, toplam yüzölçümü 3.615,00 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Arazi düz olup herhangi bir eğim yoktur. İmar planında Resmi Kurum Alanı fonksiyonunda belirlenmiş olan, tahsise konu yapılaşma fonksiyonuna haiz gayrimenkulün planda belirtilen emsal kriterlerine göre emsale konu toplam yapılaşma alanı aşağıda belirtilmiştir. Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu Emsal Değeri İnşaat Alanı (m²) ,00 RESMİ KURUM 1, ,50 TOPLAM 3.615, , Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkul, Trakya Üniversitesi ile Çevre Bakanlığı arasında 11 Kasım 1999 tarihinde imzalanan 1/ Ölçekli Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası (Edirne-Kırklareli- Tekirdağ) Çevre Düzeni Planı hazırlama sözleşmesi sonucunda tarihinde söz konusu plan Çevre Bakanlığı tarafından onaylanmış olan üst ölçekli plana tabidir. Lüleburgaz-Evrensekiz planlama Alt Bölgesinde kalmaktadır. Bu planda konu gayrimenkulün bunduğu alan yerleşim alanıdır. Rapora konu 1271 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul tasdik tarihli 23/105 sayılı Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50 no.lu parsellere ait Uygulama İmar Planı nda Resmi Kurum Alanı alanı olarak planlanmıştır ada, 1 parsel H= Serbest, E= 1,50 yapılaşma koşullarındadır. Lüleburgaz Belediyesinden alınan bilgilere göre, 1271 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul tasdik tarihli 23/105 sayılı Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50 no.lu parsellere ait Uygulama İmar Planı nda Resmi Kurum Alanı alanı olarak planlanmıştır. Rapora konu gayrimenkul tapu siciline göre yüzölçümü 3.615,00 m² olan tamamı Emlak Konut GYO A.Ş. ne ait bir adet gayrimenkuldür. 15

17 4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkuller üzerinde gecekondulaşmanın önlenmesi, daha düzenli ve planlı bir yerleşim için toplu konutların inşa edilmiş olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının, toplu konutlarda iskân edilecek insanların ihtiyaçlarını karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkulün ulaşımında önemli yere sahip iki Avrupa Otoyolu ile D-100 Karayoluna yakın konumda olması, Lüleburgaz İlçesinde sanayi yapılanmasının yoğun olmasından dolayı iş potansiyelinin yüksek olması. 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Bölgede konut yapılaşmalarının yeni başlıyor olmasından dolayı sosyal donatı imkanlarının kısıtlı olması, Resmi Kurum Alanı fonksiyonunda kalması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi. 16

18 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir 17

19 gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; imar planında Resmi Kurum Alanı fonksiyonunda kalması ve resmi kurum alanı olan bu parselin tapu kaydındaki, kamu hizmetine ayrılacak alanlar ile maliye bakanlığınca değişik ihtiyaçlar için talep edilen taşınmaz mallar bedelsiz olarak hazineye iade edilir. ifadesinin bulunmasından dolayı, KOP parseli niteliğinde olup, yeniden inşa (ikame) etme yöntemi, emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir yöntemi gibi yaklaşımların uygun olmayacağı kanaatine varılmıştır. Gayrimenkulün yukarıda bahsedilen özellikleri nedeniyle kamulaştırılması gerektiğinden vergi beyanına esas asgari m² birim değerleri üzerinden değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. 18

20 6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gelir İdaresi Başkanlığı 2011 yılı Asgari Ölçüde Arsa Ve Arazi Metrekare Birim Değerleri yayınlarında belirtilmiş olan Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa ve arazi asgari (m²) birim değerlerine göre 1271 Ada 1 Parsel için m² birim değerinin 77,87 TL olduğu öğrenilmiştir. Buna göre gayrimenkulün vergi beyanına esas rayiç bedel değeri; Arsa Alanı x Emlak Vergi Beyanına Esas m² Birim Değeri olacağından, 3.615,00 m² x 77,89 TL = ,35 TL olarak hesaplanmıştır. 6.2 En Verimli Kullanım Analizi Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller kurumunuzca değerlendirildiği takdirde; yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak tadil veya revize adilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında belirlenmiş olan Resmi Kurum Alanı fonksiyonu kullanımı olarak uygun olduğu düşünülmektedir. 6.3 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunan yüzölçümü 3.615,00 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkulün tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş aittir. Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 40 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir. Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan değerleme konusu arsa için birim m² kira bedelinin 0,16 TL/m² olduğu hesaplanmıştır Ada 1 Parselin KOP parseli olmasından dolayı arsanın değerleme yılında belirlenmiş olan 2011 yılı vergi beyanına esas bedeli üzerinden, hesaplanmıştır. Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri; Toplam 3.615,00 m² alan için takdir edilen nihai değer; , ,00 TL (İkiyüzseksenbirbinbeşyüz Türk Lirası), olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 19

21 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkullere İlişkin İmar Durumu Belgeleri 20

22 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 21

23 22

24 23