Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Fiyatları ve Bankacılık Sektöründeki Gelişmeler

Transkript

1 Bankacılar Dergisi, Sayı 54, 2005 Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Fiyatları ve Bankacılık Sektöründeki Gelişmeler I. Giriş Pelin Ataman Erdönmez * 1980 li yıllarda tüm dünya ekonomilerini etkileyen serbestleşme hareketi bir çok ülkenin ekonomisinde önemli değişikliklere neden olmuştur. Bu çerçevede sınır ötesi kısıtlamalar kaldırılmış, sermaye hareketleri serbestleştirilmiş, döviz kurunun, faiz oranlarının ve bankaların kredi sınırlarının belirlenmesinde uygulanan idari kontroller kaldırılmıştır. Tüm bu gelişmelerin sonucunda ise mali hizmetlerde aşırı bir rekabet yaşanmaya başlamış, kredi arzı hızla büyürken, mali kırılganlıklar da artmıştır. Mali krizler genellikle aktif fiyatlarında oluşan balonun çökmesi sonucunda oluşmaktadır. Gayrimenkul piyasalarında meydana gelen her balon bankacılık krizine neden olmamaktadır. Fakat, uluslararası uygulamalar hem gelişmekte olan hem de gelişmiş ülkelerdeki gayrimenkul piyasalarında oluşan balonun çökmesiyle bankacılık krizleri oluşması arasında çok önemli bir korelasyon bulunduğunu göstermektedir. Tarihte meydana gelen bu tür mali krizlerin en önemlileri Hollanda da Tulipmania, İngiltere de Güney Deniz, (South Sea Bubble) Fransa da Missispi balonu (Missispi Boom) ve 1929 da Amerika da yaşanan Büyük Depresyondur. Yakın dönemde 1980 lerin sonunda Japonya da gayrimenkul ve hisse senedi piyasasında oluşan balon ve akabinde 1990 yılında baş gösteren çöküş, Norveç, Finlandiya ve İsveç te 1980 li ve 1990 lı yıların başında yaşanan benzer deneyimler bu konudaki en tipik örneklerdir. Arjantin, Şili, Endonezya, Meksika ile Güney Asya ülkelerinden Malezya, Endonezya, Tayland ve Güney Kore gibi gelişmekte olan ülkelerde 1980 yılından beri benzer şekilde finansal krizler meydana gelmiştir. Bu ülkelerde aktif balonunun meydana gelmesi ve akabinde bu balonun çökmesi genellikle üç aşamadan oluşmaktadır. Birinci aşama finansal serbestleşme sürecine girilmesi veya merkez bankasının borçlanmayı artıcı bir kararı ya da benzer bir olayla başlamaktadır. Ekonomide kredi genişlemesine yol açan bu süreç sonucunda gayrimenkul ya da hisse senedi fiyatlarında çok ciddi artış yaşanmakta, bu fiyatlardaki artış muhtemelen yıllarca devam etmektedir. İkinci aşamada, gayrimenkul ya da hisse senedi fiyatlarında oluşan bu balon belki birkaç gün ya da bir kaç ay gibi çok kısa zamanda veya bazen daha uzun bir dönemde çökmektedir. Üçüncü aşamada, yüksek fiyattan aktifleri satın alan firmalar ya da benzer kurumlar aktif balonunun çökmesiyle iflas etmeye başlamaktadır. Bu süreci takiben ise, bankacılık ve/veya döviz krizleri meydana gelmektedir. Yaşanan iflaslar ile bankacılık ve döviz krizleri reel sektörü zor duruma düşürmekte ve ekonomide yıllarca sürecek sorunlara yol açmaktadır. * Türkiye Bankalar Birliği, Bankacılık ve Araştırma Grubu, Uzman. 59

2 Pelin Ataman Erdönmez Bu çalışmada seçilmiş ülke örneklerinden yola çıkılarak gayrimenkul sektöründeki gelişmelerin finans sektörüne etkileri ve sonucunda nasıl finansal krizlere yol açabildiği anlatılmaya çalışılmaktadır. Bu amaçla Doğu Asya ülkeleri, İsveç ve Japonya daki süreç aktarılacaktır. Sonuç bölümde ise, çalışmanın kısa bir değerlendirilmesi yapılmaktadır. II. Aktif Fiyatları ve Bankacılık Krizleri Literatürde aktif fiyatlarındaki her keskin düşüşün bankacılık krizine yol açmadığı, ö- nemli aktif düşüşleri olmadan da bankacılık krizinin oluşabileceği belirtilmektedir. (ECB, 2000 s.21 ). Fisher in Amerika da 1929 yılında yaşanan Büyük Depresyon üzerine yaptığı analizleri takiben, bazı iktisatçılar 1 tarafından aktif fiyatı-borç konjonktürüyle (asset pricedebt cycle) 2 bankacılık sorunları arasındaki korelasyon tartışılmaya başlanmıştır. Bu sorunun hanehalkı ve kurumsal sektörün kırılganlığını artırırken bankaların varlıklarını sürdürmeleri üzerinde bir baskı oluşturduğu belirtilmiştir. Aktif fiyatları-borç konjonktürünün oluşmasında etken olan unsurlar arasında; teknolojik gelişmeler, kurumsal yapıda meydana gelen değişiklikler ve deregülasyon süreci sayılabilir. Bundan sonraki süreçte ekonomik büyümenin hızlanması ve hanehalkı ve firmalar, aktif fiyatlarının ileride daha da artacağı beklentisiyle kredi ile finanse etmek suretiyle bu yatırımlara girmeyi tercih etmektedir. Bundan sonraki süreçte teminat değerlerinin artması hanehalkının kredi almasını sağlamakta, bankalar da daha fazla kredi tahsis etmeyi tercih etmektedirler. Şema 1: Aktif Fiyatı ve Bankalardan Borçlanma Konjonktürü Aktif Fiyatı Patlaması Bankanın ve Borçlunun Net Değerinde Artış (Teminat) Özel Harcama ve Yatırımda Hızlanma Borçlanma Kapasitesinin Artması Kredi Patlaması Gayrimenkul alımı finansmanında finansal sektörden aşırı borçlanma yoluna gidilmesi aktif değerlerini denge noktasından çok yukarılara taşıyabilmektedir. Ayrıca, yatırımcıların gelecekte gayrimenkul fiyatlarının daha da artacağı beklentisi, aktif balonun oluşmasında önemli bir etkendir. Piyasada fiyatlar yükselirken çok az kişi fiyatların düşeceğini öngörmektedir. Gayrimenkul fiyatlarındaki çöküş çok sık olmadığı için bankalar da bu riski tahmin edememektedir. Bu durum literatürde uzağı görememe- disaster myopia olarak adlandırılmaktadır. Daha da kötüsü balon döneminde bankalar arasında gayrimenkul sektörüne kredi vermek için çok yoğun rekabet yaşanmaktadır. Bankalar bu dönemde sektöre açılan kredi limitlerini daha da artırmayı gözetmektedir. Bu dengesizliğin piyasa tarafından düzeltilmesi aktif fiyatlarında aşağı yönlü hareketlerin başlamasına neden olmaktadır. Kredi alanların karşılaştığı güçlükler bankalara yansımakta, bankaların takipteki kredileri artmakta ve sermaye yeterlik sorunları baş göstermektedir. Bu sorunlar bankaların kredi limitlerini azaltmalarına ve kredi tayınlaması yapmalarına dolayısıyla müşterilerin sorunlarının daha da ağırlaşmasına neden olmaktadır. Bazı durumlarda ise sisteme olan güvenin sarsılmasıyla bankaların sağlamlığından şüpheye düşülmekte ve bu durum bankalardan ani mevduat çekilişlerine neden olmaktadır. Tüm bu süreç ise ekonomiyi finansal krize sürükleyebilmekte- 60

3 Bankacılar Dergisi dir. Bununla birlikte, Benston, Kaufman gibi iktisatçılar, bankacılıktaki sorunların sistemin içinde var olan sorunlardan değil, reel ekonomiden kaynakladığını savunmaktadırlar. Basiretli düzenlemelerin olmaması, denetimin etkin olarak yapılmaması ve gevşek kredi standartları aktif fiyatı-borç konjonktürü sorununu ağırlaştırabilmektedir. Aktif fiyatı-borç konjonktürü sorununu ağırlaştıran bir diğer unsur ise asimetrik bilginin varlığıdır. Banka yöneticilerinin ve banka sahiplerinin özellikle mevduat sigortasına güvenerek daha çok risk almaları, bunun da ahlaki risk yaratmasıdır. 3 (ECB, 2000, s. 22) Bu çalışmaya konu olan finansal kriz geçirmiş olan ülkeler benzer süreçlerden geçmişlerdir. İzleyen bölümde seçilmiş ülke uygulamalarına yer verilmek suretiyle aktif balonun oluşumu, çöküşü ve bunun finansal sistem üzerindeki etkisi aktarılmaya çalışılacaktır. III. Seçilmiş Ülke Örnekleri 1. Doğu Asya Ülkeleri 1990 ların ortalarında gayrimenkul piyasalarında yaşanan gelişmeler, yabancı sermayenin girişiyle birlikte büyük bir ivme kazanmış ve bu durum 1997 yılında Asya finansal krizinin meydana gelmesinde önemli rol oynamıştır. Krizin diğer nedenleri arasında Tayland ve diğer bölge ekonomilerindeki dış açıkların aşırı büyümesi, uygulanan sabit döviz kuru nedeniyle dış borçlanmanın teşvik edilmesi, bu durumun finansal ve kurumsal sektör üzerinde döviz kuru riski yaratması yer almaktadır. Ayrıca, ihtiyatlı düzenlemelerin yeterince sıkı olmaması ve finansal sektörün denetiminin etkin bir şekilde yapılmaması da bankaların kredi portföylerinin kalitesinin çok ciddi şekilde bozulmasına yol açmıştır yılları arasında gerçekleşen sermaye girişleri nedeniyle Asya da faiz oranları düşmüş ve yatırımlar için ucuz finansman olanağı doğmuştur. Banka kredilerinin büyük bir bölümü spekülatif yatırım projelerine ve gayrimenkul sektörüne verilmiştir itibariyle Tayland da gayrimenkul sektörüne açılan krediler 160 milyar dolar tutarında olup, toplam kredilerin yüzde ını teşkil etmiştir. Finans şirketlerinin gayrimenkul sektörüne açtıkları kredilerin ise bütün kredilerin yüzde u olduğu tahmin edilmektedir. Diğer ülkelerde de gayrimenkul sektörüne açılan kredilerde büyük artış yaşanmıştır döneminde banka kredilerinin yüzde 70 i gayrimenkul sektörüne ve hisse senedi piyasasına tahsis edilmiştir. Güney Kore de benzer şekilde büyük mali ortaklıklar gayrimenkule önemli ölçüde yatırım yapmışlar, çoğunlukla da bankalar tarafından kısa dönemli finanse edilmişlerdir döneminde yabancı fonların da girişiyle banka kredilerindeki büyüme oranları GSYİH büyüme oranını aşmıştır döneminde özel sektöre açılan banka kredilerinin GSYİH e oranı Hongkong da yüzde 48, Endonezya da yüzde 62, Malezya da yüzde 40, Filipinlerde yüzde 115, ve Tayland da yüzde 70 dir. Karşılaştırma açısından aynı oran Almanya da yüzde 19, Japonya da yüzde 3, İngiltere de yüzde 16 ve Amerika da yüzde 21,5 olarak gerçekleşmiştir ve 1996 yıllarında da gayrimenkul sektörüne açılan kredilerin oranı, takipteki kredilerin artmasına rağmen yükselmeye devam etmiştir. Goldman Sachs tarafından yapılan bir analize göre, yıllarında takipteki krediler Singapur da yüzde 11, Hong Kong da yüzde 15, Malezya da yüzde 20, Kore de yüzde 34, Tayland da ise yüzde 50 artmıştır. 61

4 Pelin Ataman Erdönmez Tablo 1: Gayrimenkul Sektörüne Açılan Banka Kredileri, 1996 Gayrimenkul Kredilerinin Banka Kredilerine Oranı (%) Özel Banka Kredileri (Milyon dolar) Gayrimenkul Kredilerinin GSYİH ya oranı (%) Takipteki Gayrimenkul Kredilerinin Toplam Krediler Oranı (%) 1996 GSMH (Milyon dolar) Tayland ,0 176 Endonezya ,0 197 Malezya ,0 94 Kore ,0 480 Hong Kong ,0 154 Çin n.a 812 Singapur ,5 94 Kaynak: Koh, Mariano, Pavlov, Phang, Tan, Watcher, (2004) Tablo 1 de de görüldüğü üzere 1996 yılında takipteki kredilerin toplam kredilere oranı Endonezya da yüzde 18, Tayland da yüzde 16 ve Malezya da yüzde 6 dır yılında Amerika da faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte gayrimenkul balonunda çöküşler başlamıştır. Amerikan dolarının yene karşı değer kazanması, paraları dolara endeksli Asya ekonomilerinin ihracattaki rekabet gücünün azalmasına neden olmuştur. Asya ekonomilerindeki cari açıkların artması döviz rezervlerinin azalmasına neden olmuş, bu durum ise, sabit döviz kurunun sürdürülebilirliğine ilişkin yatırımcı endişelerini en üst seviyelere çıkarmıştır yıllarında aktif fiyatlarında büyük düşüşler meydana gelmiş, takipteki kredilerde meydana gelen artış kritik seviyelere ulaşmıştır (Tablo 2). Tablo 2: Yılları Arasıda Ortalama Kira Oranları ve Gayrimenkul Fiyatları 62 Kira Oranlarında Yüzde Değişme arasında Arasında Gayrimenkul Fiyatlarında Yüzde Değişme Kira Gelirlerinde Yüzde Değişme Tayland ,92 Endonezya ,83 Malezya ,11 Kore ,04 Hong Kong ,39 Çin ,29 Singapur ,40 Kaynak: Koh, Mariano, Pavlov, Phang, Tan, Watcher, (2004) Bankalar ve finansal kuruluşlar ülke paralarının devalüe edilmesini takiben kredilerini geri çağırmaya başlamışlardır. Bu kuruluşların uzun dönemli aktiflerini likidite edememeleri Doğu Asya ülkesindeki finansal sistemiler için sıkıntı yaratmıştır. Kriz Sonrası Süreç ve Değerlendirme Tayland mali açıdan güçlüğe düşen ve parası devalüe edilen ilk ülke olmuştur. Mali kriz Kore, Endonezya ve Malezya da diğer ülkelere oranla çok çabuk yayılmıştır. Kriz sonrası süreçte bu ülkelerdeki bankacılık sektörü kapsamlı olarak yeniden yapılandırma sürecine

5 Bankacılar Dergisi alınmıştır. Bu amaçla takipteki kredi sorununun çözümü için aktif yönetim şirketleri kurulmuş, bankaların yeniden sermayelendirmeleri için gerekli önlemler alınmış, kurumsal yönetimin iyileştirilmesine yönelik çalışmalar yapılmış, alacakların tahsilini kolaylaştırmak için İcra ve İflas Kanunu değiştirilmiştir. 4 Asya da, beklentiler aktif balonunun çökmesinde çok etkili olmuştur. Asya ülkelerinde 1990 ların başında yaşanan mucize yıllar gelecekle ilgili beklentileri çok yükseltmiş, firmaların borç kaldıraç oranlarını artırmalarına ve yüksek kapasite beklentisiyle gayrimenkule yatırım yapmalarına neden olmuştur. Aynı zamanda bankalar artan teminat değerlerini dikkate alarak kredi hacimlerini artırmak istemişlerdir. Bu dönemde yabancı sermayenin girişiyle birlikte piyasada likiditenin artması aktif fiyatlarını daha da yükseltmiştir. Hanehalkının ve kurumsal sektörün gayrimenkul alımlarında banka kredilerine ağırlık vermeleri Asya ekonomilerinde gayrimenkul balonunu oluşturan önemli bir sebeptir. Bankaların gayrimenkul sektörüne kredi açmalarını kısıtlamak için birçok önlem gündeme gelmiştir. Gayrimenkul sektörünü finanse etmek için alternatif bir kaynak olarak Amerika ve Avustralya piyasalarında hakim olan Gayrimenkul Yatırım Tröst ü (Real Estate Investment Trust (REIT)) 5 kullanılmaya başlanmıştır. İpotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi de bankaların likiditesini artıran ve daha da önemlisi bankaların zarar yazmasına ve borç değerlendirme standartlarına disiplin getiren bir unsur olarak görülmüştür. Amerika da likiditeyi artırmak ve gayrimenkul piyasalarında maliyet finansmanını azaltmak için kurulan ipotek senetleri karşılığında menkul kıymet çıkarma piyasası (The Mortgage-Backed Securities (MBS)) Asya da 1997 krizi sonrası dönemde oluşturulmuştur. Böylelikle gayrimenkul şirketlerine aktiflerini bilanço dışına çıkarmalarına ve böylelikle likiditelerini güçlendirmelerine ve sermaye getirilerinin artmalarına yol açmıştır. Borçlu firmalar bu suretle likit olmayan aktiflerini menkul kıymetleştirerek bilançolarını yeniden yapılandırma imkanı bulmuştur. Diğer yandan mali kurumlar takipteki kredilerini ikincil piyasa yoluyla satmak suretiyle elden çıkarmaya çalışmışlardır. Kore de ikincil ipotek piyasasının oluşması kriz sonrası dönemde Kore hükümetinden büyük destek alarak gerçekleşmiştir yılında Kore İpotek Kurumu nun (KoMoCo) kurulmasıyla Kore de aktif olarak ipoteklerin menkul kıymetleştirilmesine imkan tanımıştır. 6 Hong Kong ve Malezya da da bu amaçla devlet destekli Hong Kong İpotek Kuruluşu (HKMC) ve Ulusal İpotek Kuruluşu (CAGAMAS) kurulmuştur. Diğer yandan Tayland, Endonezya ve Singapur gibi Asya ülkelerinde bu piyasanın gelişimi yavaş olup istenen düzeye ulaşmamıştır. 2. İsveç İsveç te, ilk deregülasyon süreci İkinci Dünya Savaşı sonrasında başlamıştır. Bununla birlikte, finansal sistemin yapısını değiştiren esas deregülasyon faaliyetleri 1980 lerin başlarında gerçekleşmiştir. Bu çerçevede, öncelikle 1983 yılında bankalar için disponibilite oranları düşürülmüş, 1985 yılında faiz tavanları, Kasım 1985 de kredi tavanları, 1989 yılında ise döviz işlemleri ile ilgili kısıtlayıcı düzenlemeler büyük ölçüde ortadan kaldırılmıştır. 63

6 Pelin Ataman Erdönmez Deregülasyon süreci sonrasında bankaların fonlarını büyük oranda tek bir alana, emlak sektörüne tahsis etmeleri gayrimenkul fiyatlarında aşırı bir şişkinliğe yol açarak yoğunlaşma riskini de beraberinde getirmiştir. Emlak fiyatları arasında yüzde 275, arasında ise yüzde 140 oranında artmıştır. Deregülasyon sonucunda 1980 lerin ilk yarısında finansal kurumlardan kullandırılan kredilerdeki artış oranı yüzde arasında iken 1986 da yüzde 20 ye yükselmiştir yılları arasındaki beş yıllık dönemde krediler yüzde 136 oranında (reel olarak yüzde 73) artmıştır. Deregülasyon, piyasa payları için yaşanan rekabette yeni fırsatlar yaratmıştır. Bankaların ve ipotek kuruluşlarının kredileri yılları arasında sırasıyla yüzde 174 ve yüzde 167 oranında artmıştır. Finans şirketleri artık daha riskli piyasalara yönelmiş, mevduat toplama ya da menkul kıymet çıkarma olanakları olmadığından, finansmanlarının bir kısmını şirket yatırım sertifikaları (marknadsbevis) çıkarmak suretiyle karşılamışlardır. Bu sertifikalar bankalar tarafından garanti edilmiş, sonuçta bankalar daha fazla kredi riski üstlenmişlerdir. (Aydın,2002,s3-7) Tablo 3: İsveç te Kriz Öncesi ve Sonrası Süreçte Gayrimenkul Kredileri ( Yıllık yüzde değişme, %) İkametgah Amaçlı İkametgah Amaçlı Gayrimenkul Fiyatları Büyük Şehirlerde Ticari Gayrimenkul Fiyatları Gayrimenkul Kredilerinin GSYİH e Oranı (%) İkametgah Amaçlı Gayrimenkul Kredileri ,4 3,0 47, ,0-43,2 53,4 17, ,3-12,0 50,8 8, ,3-20,0 60,6 8, ,7 6,5 59,0 0, ,1 29,8 60,2 2, ,0 6,2 55,3 2, ,7 19,0 53,6-0, ,2 13,5 48,8 0,0 Kaynak: ECB, (2000) Kasım ına dek bir finansal krize yönelik işaretler olmamakla beraber ekonomide yoğun bir ısınma söz konusudur. Fiyat artışları nedeniyle konut amaçlılar dışındaki gayrimenkul yatırımları yaklaşık iki katına çıkmıştır sonbaharında mevcut kira düzeylerinde kiracı bulmanın zorlaşmaya başlamasıyla beraber krizin ilk sinyali gelmiştir. Borsa hızla gerilemiş, inşaat ve gayrimenkul endeksi 1990 yılı sonuna gelindiğinde Ağustos 1989 daki tepe noktasına kıyasla yüzde 52 düşmüştür. Döviz kontrollerinin kaldırılmasını takiben, fonların başta emlak piyasaları olmak üzere yurtdışı piyasalara yönlendirilmeye başlamasıyla birlikte yurtiçi emlak değerlerinde yaşanan ani ve keskin fiyat düşüşleri emlak şirketlerini ve bu şirketlerden yüksek fiyat aralığından ipotek alan finans şirketlerini zor duruma düşürmüştür. Bankacılık sektörü de hem doğrudan, hem de finans şirketlerinin kısmi finansmanını sağladıkları için dolaylı olarak, gayrimenkul teminatı karşılığı kredi alan hanehalkları ve firmalar krizden olumsuz şekilde etkilenmişlerdir. Takipteki kredilerin toplam kredi hacmi içindeki payı sürekli artmıştır. Bankaların takipteki kredilerinin 1990'da yüzde 75'ini, 1993'te ise yüzde 50'sini inşaat ve emlak sektörüne açılan krediler oluşturmuştur. İsveç'te bankaların takipteki kredilerinin GSYİH içindeki payı 1993 yılında yüzde 11'e ulaşmıştır. Şirket yatırım sertifikaları (marknadsbevis) çıkaran bir finans firması olan Nyckeln in vadesi gelmiş sertifikalarını Eylül 1990 da ödeyemez hale 64

7 Bankacılar Dergisi gelmesi bu piyasanın tamamına yayılan bir kriz başlatmıştır. Kendini kurtarabilen finans şirketleri banka kredilerine başvurmak zorunda kalmış, bir kaç ay içinde başka finans şirketleri de iflas etmiştir. Bankaların sadece gayrimenkul teminatına güvenerek yeterli düzeyde mali analiz yapmadan kredi tahsis etmeleri, gayrimenkul fiyatlarının hızla düşmeye başladığı bir ortamda sistemde ağır sorunlar yaratmıştır. Özellikle emlak sektöründe faaliyet gösteren firmalara büyük oranda kredi tahsis edilmesine karşılık, bu şirketlerin mali tablolarının yeterince şeffaf olmaması yeterli düzeyde mali analiz yapılmasını engellemiştir. Grafik 1: İsveç te Aktif Fiyatları ve Kredi Kaynak: Bäkström, (1997). Kriz Sonrası Süreç ve Değerlendirme Finansal sistem deregülasyon sürecinin getirdiği yeniliklere kolay uyum sağlayamamıştır. Deregülasyon sürecinde banka yöneticileri piyasa paylarını ve karlılıklarını artırmak için yeni riskler almaktan kaçınmadılar. Bankaların kapsamlı bir kredi tahsis etme politikaları da bulunmamaktaydı. İsveç te kredi kararlarındaki temel yanlışlar, bankaların haklarında yeterince bilgi sahibi olmadıkları müşteri, proje ve coğrafik bölgelere kredi tahsis etmeleri ve sadece gayrimenkul sektöründe değil, diğer tüm sektörlerde yüksek risk almalarıdır lardan beri kriz geçirmeyen İsveç te otoriteler finansal sistemde meydana gelen bu değişikliklerin yeni bir krize neden olabileceğini öngörememişlerdir. Finans şirketlerinin gayrimenkul finansmanında ağırlıklı olarak yer almaları ve örtülü devlet garantisinden yararlanmamaları nedeniyle, bankacılık sektöründe önemli bir sorun oluşturmaya başlamıştır. Bu şirketler varlıklarını sürdürmek için bankalardan ağırlıklı olarak borçlanmaya başlamışlardır yılında İsveç Parlamentosu 1992/93:135 sayılı devlet yasasını değiştiren acil bir kararname yayınlamış, banka ve diğer kredi kuruluşlarının yükümlülüklerini zamanında karşılamayı garanti etmiştir. Kriz sonrasında bankacılık sisteminde birleşme ve devralmalar artmış, bankacılığın yanısıra sigorta, ipotek ve fon yönetimi gibi diğer finansal alanlarda da faaliyet gösteren büyük uluslararası finans grupları ülkede etkin olarak çalışmaya başlamıştır. İsveç ten 65

8 Pelin Ataman Erdönmez ortakları da olan bu gruplar yurtdışında özellikle Kuzey ve Baltık ülkelerinde ve tek pazar avantajı ile Avrupa Birliği içinde faaliyet göstermiş, ancak piyasaların genişlemesi ve piyasalarda daha fazla aktörün yer alması daha yoğun rekabeti de beraberinde getirmiştir. Rekabet sadece gruplar bazında değil, piyasalar ve ürünler bazında da ortaya çıkmış, banka aracılığına başvurmaksızın diğer finansal enstrümanlara giden tasarruf miktarı önemli derecede artmıştır. İsveç bankacılık sistemi yaşanan krizin ardından, 1990 ların sonlarında daha güçlü bir yapıya kavuşmuştur. Kriz sırasında alınan önlemlerle bankalara hücum ve bankaların batması önlenmiş, kriz sonrası dönemde gerçekleşen birleşme ve satın almalar sonucu daha büyük bilançolara ve daha sağlam özkaynak yapısına sahip bankaların sayısı artmıştır. Risk yönetimi sonucunda kredi portföylerinin yapısı değişmiş, riski daha fazla dağıtan, sağlam bir yapı ortaya çıkmıştır. Bankaların gelir yapıları da değişmiş, komisyon gelirleri daha önemli bir paya sahip hale gelmiştir. Kredi kullananlar daha temkinli, kredilerdeki artış 1980 lerin sonuna kıyasla daha makul hale gelmiştir. Hem şirketler hem de hanehalkı kesimi daha az borçlanmaya, geri dönmeyen kredilerin toplam krediler içindeki payı azalmaya başlamıştır. Gayrimenkul sektörüne açılan kredilerin bugünkü durumuna bakıldığında, 1993 yılından beri gayrimenkul arzının düşük seyrettiği gözlemlenmektedir. Harcanabilir gelirin cari fiyatlarla 1995 den beri yüzde 35 arttığı, ayrıca büyük şehirlere olan göçün yoğunlaştığı bir ortamda bir çok büyük İsveç şehrinde fiyatlar çok yükselmiş, yeni evlerin inşa edilmesi çok zor olmuştur. Kredi piyasasında düşen faiz oranlarının hanehalkını borçlanmaya itmesi talebi artıcı bir etken olmuştur. İsveç 1990 ların ortalarından itibaren yüksek enflasyon ortamından daha istikrarlı ve düşük bir enflasyon ortamına girmiş, bu da kredi talebini artırmıştır. Hanehalkı büyük İsveç bankaları için önemli borçlu grubunu teşkil etmiş, bu gruba krediler toplam kredilerin yüzde 45 ini, gayrimenkul şirketlerine açılan krediler ise yüzde 20 sini oluşturmuştur. Bununla birlikte, hanehalkı için gelecekte ödemelerini yapma oranları ile faiz oranı riskini yönetip yönetemeyecekleri önemli bir konudur. İsveç te ekonomik faaliyetlerin hızlanmasına bağlı olarak düşük enflasyon ortamı ve faiz oranları, enflasyonun hızlandığı ve faiz oranlarının yükseldiği bir ortama dönebilir. Hanehalkı için faiz maliyeti artabilir. Bununla birlikte ev fiyatları şimdiye kadar olduğu gibi aynı hızda artmayabilir. Sektörde gelecekte rekabetin daha fazla artmasıyla hanehalkına faiz riskini yönetebilecekleri daha fazla enstrüman sunulması beklenmektedir. (Riskbank, 2005, 31) Japonya Japonya ekonomisi 1980 lerde hem gelişmiş hem de gelişmekte olan ülkeler için model ekonomi niteliğindeydi. Japon firmalarının uluslararası piyasalarda göstermiş oldukları başarılar finansal sistem üzerinde önemli etki yaratmıştır. Japonya en yüksek tasarruf oranına sahip ülkelerden birisi olup, bu tasarruflardan elde edilen fonlar Japon firmaları tarafından etkin yatırımlara dönüştürülebilmiştir. Japon hisse senedi piyasası da bu dönemde güçlü ekonominin önemli bir göstergesi olarak çok yüksek seviyelere ulaşmıştır lerin sonunda gayrimenkul fiyatları ve hisse senedi fiyatları ise ciddi şekilde yükselmiştir. Arsa fiyatları 1980 lerin ilk yarısında yaklaşık olarak iki kat, ikinci yarısında ise üç kat yükselmiştir. Bu gelişmeler bankalar ve diğer mevduat toplayan kuruluşlar üzerinde olumlu etki yapmıştır. Yeni başlayan fiyat rekabeti, bankaların faiz oranı marjlarında aşağı yönlü bir baskı

9 Bankacılar Dergisi oluşturmuş, bu durum ise bankaları kredi portföylerinde daha fazla risk almaya yöneltmiştir. Bankaların bireysel kredileri içinde gayrimenkul sektörüne ve küçük ve orta ölçekli işletmelere tahsis edilen kredilerde önemli artış olmuştur. Bu arada, bankaların piyasa paylarını artırmaya odaklanmaları ve kredi verirken borçlunun nakit akım analizinden çok teminatını göz önünde tutmaları gayrimenkul fiyatlarının yükseldiği bir ortamda bankaların gevşek para politikası izlemelerine neden olmuştur. Ayrıca, çoğu banka kredi onay sürecini hızlandırmak için kredi risk değerlendirme görevini, kredi araştırma bürolarından alıp, bankaların satışpazarlama birimlerine raporlama yapan bağımsız izleme bürolarına vermişlerdir lı yılların ortasında Japon finansal sisteminin sağlıklı durumu tersine dönmüştür. 1990'ların başında aktif-balon ekonominin çöküşünü takiben Japon finansal sistemi mali krize girmiştir. Bu süreçte Japon firmalarının karlılıkları çok düşük seviyelere gerilemiştir. Japon hisse senedi ve arsa fiyatlarındaki balon patlayarak aktiflerin değerinin çok ciddi şekilde düşmesine neden olmuştur ların ilk yarısında ikametgah amaçlı arsa fiyatları tavan değerinin yüzde 50 sine gerilemiştir. Ticari amaçlı arsa fiyatlarındaki dalgalanmalar ise çok daha uç noktalara ulaşmıştır. Aktif değerinin gerilemesiyle Japon firmalarının finansal açıdan güçlüğe düşmesi Japon bankalarını zor duruma girmelerine neden olmuştur. Aşırı değerlenen Japon hisse senedi piyasası 1989 yılı sonunda Merkez Bankası'nın reeskont oranlarını birbiri ardına artırmasını takiben tavan yapmışsa da 1990 yılında büyük bir çöküş yaşamıştır. Bu arada Maliye Bakanlığı arsa fiyatlarındaki artışı sınırlamak için Nisan 1990 da gayrimenkul sektörüne kredi verilmesini kısıtlayan duyurular yayınlamıştır. Bu duyurular Japon bankalarının aktif büyümesinde düşüşe neden olmuş, banka aktifleri 1989 da 508 trilyon yenden 1990 yılında 491 trilyon yene düşmüştür. Ayrıca 1992 yılında, resmi olarak izlenen arsa fiyatları da düşmeye başlamıştır. Bu gelişmelerin sonucunda ekonomik büyümede meydana gelen yavaşlama, hisse senedi fiyatları ve gayrimenkul fiyatlarındaki düşüşle birlikte bankaların ve diğer mali kurumların mali bünyelerinin zayıflamasına neden olmuştur. Bankaların mali bünyelerinin zayıflaması; (i) gayrimenkul şirketlerinin malvarlıklarının fiyatlarının düşmesi sonucunda gayrimenkul sektörüne verilen kredilerin kalitesinin hızla düşmesinden, (ii) teminatların değerinin düşmesinden 7, (iii) bankaların hisse senetlerinin değerinin düşmesinin sermayeleri üzerinde baskı oluşturmasından, (iv) ekonomik büyümenin zayıflaması nedeniyle borçluların kredilerini geri ödemede zorluklar yaşamalarından kaynaklanmıştır yılının ortalarında para otoriteleri aktif fiyatı enflasyonunun ve faiz oranlarının artacağının farkına varmışlardır. Maliye Bakanlığı tarafından arsa fiyatlarındaki artışı azaltmak için bir çok önlem getirilmiştir yılında meydana gelen Körfez Krizi dünya ekonomisinin ve dolayısıyla petrol bağımlısı Japonya nın durumunun daha da zayıflamasına yol açmıştır. Aktif fiyatlarında düşüşün başlamasıyla birlikte bankalar, gayrimenkul sektörüne açılan kredileri kısıtlama yoluna gitmişlerdir yılında Japon bankaları Basel sermaye yeterlik rasyosunu tutturmaları için yapılan düzenlemeler kapsamında sermaye maliyeti artmış, bankaların kredi açma teşvikleri azalmış, kredi genişlemesi durmuştur. Bu faktörlere rağmen, aktif fiyatlarının düşmesindeki en önemli etken spekülatif aktif fiyatı artışlarını kendi kendine düzelten mekanizmadır. Gelecekte fiyatların daha da düşeceğine ilişkin beklentiler satış getirmiş, bu da fiyat düşüşlerine neden olmuştur ların başında örneğin, Nikkei futures nakit piyasasında düşüşe neden olmuştur. 67

10 Pelin Ataman Erdönmez Aktif fiyatlarının düşmesi Japon finansal kuruluşlarının karlılığını etkilemiş, bütün finansal sistemin istikrarını tehdit etmiştir. Gayrimenkul sektörüne açılan kredilerin kalitesinin kötüleşmesi temel problemi oluşturmuştur. Grafik: 2 Şehir Bankalarının Yılları Arasında Aktif Büyümesi Maliye Bakanlığı finansal kurumların artan takipteki kredi sorununa çözüm bulmakta yavaş davranmıştır yılları arasında hisse senedi ve arsa fiyatlarında yaşanan keskin düşüşten sonra bankaların takipteki kredilerini zarar yazmadan tutmalarına imkan tanınmıştır. Bununla birlikte küçük finansal kuruluşlarda mali sorunlar 1993 yılında baş göstermeye başlamış, kısa zamanda ise jusen şirketlerinde sorunlar ortaya çıkmıştır. Grafik 3: Japonya da takipteki kredilerin diğer ülkelere karşılaştırması 68 Amerika (1991) İsveç (1992) Japonya (1931) Japonya (1999) Kaynak: Nakaso, (2001). Jusen şirketleri 1970 lerin ortalarında bankalar ile menkul kıymet ve sigorta şirketleri tarafından ev ipotek (home mortgage) borçlanmasında faaliyet göstermek amacıyla kurulmuştur. Jusen şirketlerinin kredi verme kaliteleri hakkındaki endişeler 1992 de iyice artmaya başlamıştır ilkbaharında kreditörler ve Jusen şirketlerinin sahipleri, Maliye Bakanlığı nın desteğiyle gayrimenkul fiyatlarının 10 yıllık bir dönemde iyileşeceği varsayımıyla bir

11 Bankacılar Dergisi rehabilitasyon programı üzerinde anlaşmaya varmışlardır. Söz konusu planda Jusen şirketlerine verilen kredilerin faiz oranlarının düşürülmesi ve kreditörler tarafından ilave likidite sağlanması öngörülmüştür. Ancak, öngörülenin aksine gayrimenkul fiyatları daha da düşmüştür. Ağustos 1995 de Maliye Bakanlığı Jusen şirketlerini özel olarak incelemeye almış, inceleme sonucunda, Jusen şirketlerinin ödeme güçlüğü içinde olduğu ve takipteki kredilerin toplam krediler içindeki payının yüzde 74'e yükseldiği ortaya çıkmıştır. 8 (Ataman, 2002,s.54) Japonya'da 1997 yılında mali sistemdeki istikrarsızlık iyice artmıştır. Yeni düzenlemeler ve değişen piyasa koşullarında bankalar kredi verme politikalarını ciddi şekilde değiştirmişlerdir. Aslında kredi daralması süreci uzun bir zaman aralığında gerçekleşmiştir. Japon bankaları balon ekonominin çöküşünden sonra sermaye rasyolarını korumak zorunda kalmışlar, düşük karlılık ve sermaye piyasalarına sınırlı erişim ortamında aktif büyüklüklerini küçültmeye çalışmışlardır ve 1998 yıllarında kredi zararlarında ciddi artışların yaşanması kredilerdeki daralmayı artırmıştır. Düşük kredi talebiyle birlikte banka kredilerinde 1997 yılında artış görülmemiş, 1998 yılından sonra da kredi talebi ciddi şekilde düşerek ekonomiyi resesyona sürüklemiştir. Tablo 4: Takipteki Kredi* Rasyoları (Yüzde) Takipteki Kred./GSYİH Aktifler**/GSYİH Takipteki Kred./Aktifler Amerika (1991) 2,9 63,3 4,5 İsveç (1992) 13,2 130,1 10,1 Japonya (1999) 7,8 217,4 3,6 Kaynak: Nakaso, (2001) *Tablodaki Ülkeler için Takipteki Krediler: Amerika için vadesinde ödenmeyen kredileri, non-accrual statüde olan krediler ve yeniden yapılandırılan kredileri; İsveç te brüt sorunlu krediler, Japonya da risk yönetimi kredileri ifade etmektedir. **Tablodaki Ülkeler için aktifler, Amerika için ticaret bankaları, tasarruf bankaları ve S&Ls in aktiflerini, İsveç için büyük bankaların aktiflerini, Japonya için bütün mevduat kabul eden bankalar aktiflerini ifade etmektedir. Devlet, kredi garanti modelleri için fonlamaları artırarak kredi daralmasına çözüm bulunmasını teminen 1998 yılının sonunda bu modellere 20 trilyon yen tutarında ilave fon teklif etmiş, yeni fon aktarımı yapılması ise 1999 yılı yazında onaylanmıştır. Eylül 1999'da devlet, küçük ve orta ölçekli şirketlerin kurumsal tahvil ihraçlarına garanti verdikleri yeni bir modeli uygulayacaklarını duyurmuştur. Mart 1999'da bankalara yapılan sermaye aktarımından sonra dahi banka kredilerinde artış olmamış, aksine yıllarında negatif büyüme meydana gelmiştir. Kriz Sonrası Süreç ve Değerlendirme Japon ekonomisinde 1990 ların ortasında patlak veren kriz mali sisteme olan güvenin sarsılmasına yol açmıştır. Bu durum ise müşterilerin mali sisteme olan güvenlerinin kaybolmasına ve harcama eğilimlerinin azalmasına neden olmuştur. Bankaların yeni kredi açma olanakları, sermaye pozisyonlarındaki kötüleşmeye bağlı olarak önemli ölçüde daralmıştır. Daralan kredi imkanları kurumsal sektörün yatırım yapma imkanını önemli ölçüde azaltmıştır Özellikle küçük ve orta ölçekli işletmeler bu durumdan ciddi şekilde etkilenmişlerdir. Bu gelişmelerin sonucunda gelen ekonomik daralma, ülkeyi uzun sürecek bir resesyona sürüklemiştir. 69

12 Pelin Ataman Erdönmez Japonya ile birlikte aynı dönemde benzer nedenlerle krize giren İsveç'te mali sistemin sorunları kriz sonrası alınan önlemlerle kısa zamanda çözümlenirken Japonya uzun yıllar kriz ortamı ile karşı karşıya kalmıştır. Krizin maliyeti de (yaklaşık GSYİH'in yüzde 12'si) diğer ülkelerden (GSYİH'in yüzde 6-10 arası) daha büyük olmuştur. 9 Japonya da mevcut durumuna bakıldığında, aktif balonu dönemi sonrasında yaşanan sıkıntıların 10 aşıldığı gözlenmektedir. Firmaların büyük çoğunluğu mikro ekonomik düzeyde yapısal reformları gerçekleştirerek önemli gelişme kaydetmişlerdir. Verilere göre bütün firmalar işgücü ve üretim kapasitesi fazlalığı sorununu çözmüşlerdir. Toplam borç stokunun satışlara oranı bütün sektörlerdeki büyük ölçekli firmalarda düşmüştür. Bu durum aşırı borçlanma sorununun büyük ölçüde çözümlendiğini göstermektedir. Nisan 2005 den itibaren muhasebe uygulamalarında değişiklik yapılması, firmaları arsalar da dahil olmak üzere düşük getirili sabit aktiflerini satmaya ya da elden çıkarmaya yöneltmiştir. Bu durum fazla üretim kapasitesi sorununun aşılmasında da etkili olmuştur. Bankaların borçlanma politikaları firma ölçeğinden bağımsız olarak daha aktif hale gelmiştir. Bankaların mevcut durumları daha çok 1980 lerin yarısından sonraki durumlarına benzemektedir. Takipteki kredilerin azalmasıyla bankaların risk alma imkanları artmış, mali durumları da iyileşmiştir. Büyük firmalar ise, mali krizi deneyimden sonra dolaylı finansmandan ziyade doğrudan finansmanı tercih etmektedirler. Gayrimenkul sektörünün bugünkü durumuna bakıldığında ise arsa fiyatlarının son 11 yıldan beri düzenli olarak düştüğü görülmektedir. Mevcut gayrimenkul piyasası en fazla yapısal değişikliklere ihtiyaç duyulmaktadır. Gayrimenkul sektöründe fazla sayıda işlem meydana gelmemektedir. Bunda devlet yardımı olmaması da kısmen etkilidir. Japonya da gayrimenkul kredilerinde vergi yükü çok ağırdır. Japonya da ipotekler için ikincil piyasanın başlaması Kore ile aynı yılda olmuştur. İpotekli konut finansmanı kredileri için ikincil piyasa çok sınırlıdır, bu da konut sektörünün likiditesinin ciddi şekilde etkilemektedir. IV. Sonuç ve Değerlendirmeler 1990 lı yıllarda gelişmiş ve gelişmekte olan bir çok ülkede aktif balonları meydana gelmiştir. Bu ülkelerde meydana gelen aktif balonlarının çökmesi ekonomileri finansal krize sürüklemiştir. Aslında gayrimenkul piyasalarında oluşan her balon finansal krize yol açmamaktadır. Ancak uluslararası uygulamalar, hem gelişmekte olan hem de gelişmiş ülkelerde, gayrimenkul piyasalarında oluşan balonun çökmesiyle bankacılık krizleri arasında çok önemli korelasyon bulunduğunu göstermektedir. Gayrimenkul sektörüne açılan kredilerde bankaların başarısızlığa uğramalarının en ö- nemli nedenleri sektöre ilişkin yeterli bilginin olmaması, kredi analizlerinin ve denetimin etkin bir şekilde yapılmamasıdır. Özellikle Asya ülkelerinde 1997 krizi öncesinde yaşanan durum budur. Yeterli düzeyde bilgi olmaması nedeniyle piyasada her şeyin emin bir şekilde işlediği düşüncesiyle yeni yatırımcılar sisteme girmeye devam etmiştir. Bankalar, gayrimenkul kredilerinin artmasıyla portföy çeşitliliğinin sağlanacağı şeklinde yanlış bir düşünceye sahip olmuşlardır. Piyasanın durumu kötüleştikçe projelerin satılmasında zorluklar yaşanmaya başlanmış, bankalar gerekli bilgiyi edindiklerinde ise gerekli ayarlamaların yapılması için çok geç kalınmıştır. 70

13 Bankacılar Dergisi Finansal kriz geçiren ülkelerde gözlemlenen temel özelliklerden birisi, yüksek kaldıraç oranına sahip firmaların kredi limitlerinin arsanın değerine bağlı teminatlara göre belirlenmesidir. Aktif balonun çökmesiyle birlikte arsa teminat değeri düşmekte, bu da kredilerin tam olarak teminatlandırılmadığı anlamına gelmektedir. Bankalar buna göre kredi limitlerini düşürmüşlerdir. Firmalar kredilerini geri ödemek için bu arsaları satmaya başlamış ve neticede arsaların değeri daha da düşmüştür. Bu durum sistemde zincir iflaslar oluşana kadar devam etmiştir. Ayrıca, mevduata açık ya da zımni güvence verilmesi mevduat sahiplerinin ve kreditörlerin bankalar tarafından alınan riskleri izleyememelerine neden olmuş, bu durum bankalar için ahlaki bir risk yaratmıştır. Sonuçta, bankalar riskli kredileri yüksek getiri almak amacıyla risklerine dikkat etmeden vermeye devam etmiştir. Bu ülkelerde hızla artan konut fiyatları üzerinden yapılan kredi verme işlemlerinde konutun yükselen değeri dolayısıyla ihtiyaç duyulan kredi talebi daha yüksek olmuş, ekonomik istikrarın bozulduğu dönemlerde sistemi zafiyete uğratmıştır. İstikrarsızlığın arttığı dönemlerde para ve sermaye piyasalarında oluşan fiyat hareketleri konuta olan talebi düşürerek fiyatları aşağıya çekmiş, gelir kayıpları nedeniyle açılan kredilerin bir kısmı zamanında geri ödenememiştir. Bu gelişmeler konut fiyatlarının ve dolayısıyla teminat değerlerinin hızla düşmesine neden olmuştur. Türkiye de son dönemde ipotekli konut finansmanı sistemine yönelik yapılması öngörülen düzenlemeler gerçekleştirilirken, söz konusu ülkelerde yaşanan krizlerden elde edilen deneyimler göz önünde tutulmalıdır. Bu ülkelerde zor duruma düşmesi veya iflas etmesi düşünülmeyen çok büyük ve güçlü kurumlar dahi iflasa sürüklenmiş, bunlar yeni krizleri tetikleyerek hem finansal sektörü hem de ekonomik faaliyeti olumsuz yönde etkilemiştir. Bankacılık uygulamalarında bir finansman yöntemi olarak yıllardan beri var olan ancak gelişmesi beklenen konut finansman sisteminden kamuoyunun beklentisi konut kredilerine erişimin toplumun yaygın kesimini içine alacak şekilde genişleyeceği ve bu sayede bireylerin ev sahibi olabileceğine yöneliktir. Gelişmiş ülke örneklerinde olduğu gibi kamu otoritesinin bu faydaları tesis ederken hızlı ve doğru konutlaşmayı teşvik eden politikaları ön plana koyarak mevzuatlarını oluşturmaları ve bunun tamamlayıcısı olarak da ipotekli konut finansmanı sistemini önemli ölçüde teşvik etmeleri gerekmektedir. Bu düzenlemeler yapılırken mevzuatları örnek alınan ülkelerle olan sosyal ve iktisadi farklılıklar göz önünde bulundurularak, ülkemiz gerçekleri dikkate alınmalıdır. Ayrıca, konut arzını arttırmayı sağlayan gelişmeler ön plana alınırken, buna paralel olarak talebin geliştirilmesi için gerekli adımların atılması önemlidir. Ancak bu şekilde konut fiyatları ve konut kiraları artışının kontrollü seviyede tutulması sağlanabilecektir. Gayrimenkul sektörünün etkin bir şekilde faaliyet göstermesini teminen gayrimenkullerin doğru fiyatlanması için zamanında ve doğru bilginin edinilebilmesi, aynı zamanda konut sektörüne likidite sağlamak için aktif bir ikincil piyasanın olması gereklidir. Ayrıca, devlet ve özel sektör arasında işbirliği kurulması konut finansmanı için birincil ve ikincil piyasalarda belirsizliğin azaltılmasının sağlanması açısından önemlidir. Dipnotlar 1 Minsky (1973,1977,1991), Kindleberger (1978), Eichengreen ve Portes ( 1987) ve Allen ve Gale (1998) 2 Aktif fiyatı borç konjonktürü bankaların fazla kredi tahsis etmelerinin aktif fiyatlarını aşırı şekilde yükseltmesi, bu durumunun da bankaların kredi riskini daha da artırması şeklinde açıklanmaktadır. 71

14 Pelin Ataman Erdönmez 3 Mevduat sigortasına güvenin tam olduğu ve mevduat sahiplerinin mevduatlarını garanti edildiği sistemlerde banka iflasları gerçekleşmemektedir. Diğer yandan mevduat sigortası bankaların daha fazla risk almalarına neden olabilmekte, dolayısıyla bankaların ödeme güçlüğüne düşme risklerini artırmaktadır. 4 Daha detaylı bilgi için bkz. Türkiye Bankalar Birliği, Yayınlar ve Raporlar Bankacılıkta Yeniden Yapılandırma, krizinden sonra da gayrimenkul sektörünün güçlük içinde olması bu sektörü yeniden canlandırma arayışlarına neden olmuştur. Bankalar gibi büyük oranda gayrimenkul sahibi olanlar REIT in işlemesi için destek vermişlerdir. Bu sistemde borçlular hisselerini satarak iflastan korunurken, bankalar da bilançolarında zarar olarak gözükecek bu aktiflerden kazanç sağlama imkanına kavuşmuştur. REIT ler, borsada kolaylıkla alınıp satılabilmektedir. Yatırımcısına çeşitlenme sağlayarak bir çok binada hissedarlık edinme imkanı vermek suretiyle riskten ve dalgalanmalardan korunmayı sağlamaktadır. 6 KoMoCo, Kore nin ilk ikincil piyasa ipotek kuruluşu olup 1999 yılında IFC nin yardımıyla kurulmuştur.kurumsal yeniden yapılandırma programı kapsamında aktiflerin menkul kıymetleştirilmesi için oluşturulan bu Kurum sayesinde likit durumda olmayan borçlu firmaların gayrimenkullerini satmalarına imkan tanınmıştır. Seoul de merkezi iş bölgelerinde kurulu 30 önemli gayrimenkul yabancılara satılmıştır. Gayrimenkul yatırım şirketlerinin kurulması için yasal çerçeve 2001 yılında oluşturulmuştur. 7 Örneğin 1991'den önce çoğu borçlu gayrimenkul teminatlarının değerinin yüzde 90'nı kadar borçlanabiliyordu yılları arasında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan yüzde 50 düşüş, bu tür kredilerin 40'nın teminatsız bırakmıştır kalmasına neden olmuştur ilkbaharında Diet (Parlamento) Jusen şirketlerinin tasfiyesini kolaylaştırmak için kamu kaynağı kullanılmasına olanak sağlayan bir paket hazırlamıştır. Pakette, Jusen şirketlerinin zararları kurucu bankalar (3,5 trilyon yen), kreditör bankalar (1,7 trilyon yen) ve zirai mali kurumlar (530 milyar yen) arasında paylaştırılmış, kalan 680 milyar yen (6,7 milyar dolar) kamu kaynaklarından karşılanmıştır. Böylelikle mali sistemde istikrarın sağlanması için, kamu kaynakları ilk defa Jusen sorununun çözümü için kullanılmıştır. Japonya Merkez Bankası da Jusen sorununun çözümünde yer almıştır. Merkez Bankası iki yolla kaynak sağlamıştır. İlk olarak, Jusen şirketlerinin sorunlu kredilerini almak için yeni kurulan Konut Kredisi Danışma Kurumuna 100 milyar yen tutarında sermaye yardımı yapmıştır. İkinci olarak ise, Yeni Mali Stabilizasyon Fonundan 100 milyar yen tutarında fon sağlamıştır. Her iki durumda da Merkez Bankası likidite desteği değil, risk sermayesi sağlamıştır. Merkez Bankası burada Jusen probleminin çözümsüz bırakılmasının zaten kırılgan olan mali sistemdeki istikrarı ciddi şekilde tehdit edebileceğini göz önünde bulundurarak, hükümetten gelen talep üzerine girişimde bulunduğu izlenimini vermiştir. 9 Bankalara ancak ödeme güçlüğü içine düştükten sonra müdahale edilmesi, batık alacak sorununun zamanında ele alınmaması, kredilere yeterli karşılık ayrılmaması, politik lider ve düzenleyici otoritelerin eksikliği, mevduat garantisinin yönetilmesiyle ilgili kurumsal problemler gibi faktörler, durumu gittikçe kötüleşen bankacılık sistemine düzenleyici otoritelerin müdahalesinin gecikmesine neden olmuştur. 10 Daha detaylı bilgi için bkz. Ataman, P (2002,) Japonya Mali Krizi Bankacılar Dergisi, Sayı 40. Kaynaklar: ALLEN, F, (1996), The Future of the Japanese Financial System, fic.wharton.upenn.edu. ALLEN, F, Gale D, (1998), Bubbles and Crisis, fic.wharton.upenn.edu. ATAMAN P, TÜLAY, B, (2001), İsveç Bankacılık Krizi ve Bankacılık Sisteminin Yeniden Yapılandırılması, ATAMAN, P, (2002), Japonya Mali Krizi, Bankacılar Dergisi, Sayı 40. AYDIN, A, (2002), İsveç Bankacılık Sistemi, Kriz, Krizde Yapılanlar ve Kriz Sonrası Bankacılar Dergisi, Sayı

15 Bankacılar Dergisi BANK of JAPON, (2005), Recent Economic and Financial Developments in Japan, BÄCKSTÖM, U, (1997), What Lessons Can be Learned From Recent Financial Crises: The Swedish Experience, CAPRIO, G, HUNTER C.W, KAUFMAN G.G, LEIPZIGER, D. M, (1999), Preventing Bank Crises: Lessons from Recent Global Bank Failures, Edi Development Studies. COLLYNS C, SENHADJI, (2002), Lending Booms, Real Estate Bubbles and The Asian Crisis, ECB, (2000), Asset Prices and Banking Stability, HARRING J. R, WATCHER S, (1999), Real Estate Booms and Banking Busts: An International Perspective, HOSHI, T, KASHYAP A, (2004), Japan s Financial Crisis and Economic Stagnation, Journal of Economic Perspectives, Volume 18, Number 1, Pages GIDDY, I, (2000), Asset Securitization in Asia, KOH, W, T.H, MARIANO, R, PAVLOV, A, PHANG S, Y, TAN, A, WACHER, S (2004), Bank Lending and Real Estate in Asia: Market Optimism and Asset Bubbles, Wharton-Smu Research Center, www. papers.ssrn.com. KRUGMAN, P, (1998), What Happened to Asia, MUSUMECİ, V, (1999), Japan s Bubble Economy: Lessons Learnt, Macquarie University, MLLER M, LUANGARAM P, (1998), Financial Crisis in East Asia: Bank Runs, Asset Bubbles and Antidotes NAKASO, H, (2001)," The Financial Crisis in Japan During the 1990s:How the Bank of Japan Responded and The Lessons Learnt", BIS Papers. QUİGLEY J, (2001), Real Estate and The Asian Crisis, Working No. W99-008, Institute of Business and Economic Research, RISKBANK, (2005), Financial Stability Report, 73