Proje Teslim Yöntemi Nedir?

Transkript

1 Mimarlık Fakültesi Yapı Üretim Süreci 2 YAPIM YÖNETIMINDE PROJE TESLIM SISTEMLERI VE SÖZLEŞME BIÇIMLERI Fizibilite ve kapsam Gereksinimlerin tanımlanması Saha mühendisliği Tesis yönetimi 3 Teslim Yöntemi Nedir? 4 teslim yöntemleri, yapım projelerinin ekiplerinin tasarım ve yapım süreçlerini de kapsayacak biçimde organize edilmesi sürecidir. Teslim Yöntemi örgütsel bir kavram olup projede yer alacak kişi ve örgütlerin özgün sorumluluklarını ve süreç içinde rol alacak aktörlerin proje süresince birbirleri ile ilişkilerini tanımlar. sahibi hangi tasarımcıları, ne zaman ve nasıl bir sözleşme düzeni içinde projede çalıştıracağına karar verir. sahibi aynı zamanda yapım ile ilgili diğer profesyonelleri ne zaman ve ne şekilde (sözleşme kapsamında) proje kapsamına dahil edeceğine karar verir. teslim sistemleri yapı üretim sürecine katılacak örgütlerin hangi sıra ile sürece dahil edileceklerini ve kimin kime karşı sorumlu olduğunu da tanımlamaktadır. Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 1

2 Mimarlık Fakültesi 5 nin Gerçekleştirilmesi Aşaması 6 Seçim ve Ödeme Biçimi Sahibi projesini gerçekleştirmek için hangi aktörlerden yararlanacak? Genel Yüklenici Sahibi hangi tip tedarik biçimini seçecek? Kapalı veya Açık Arttırma/ Eksiltme Çoklu Yüklenici Yapım Yöneticisi Garanti Edilmiş Maksimum Fiyat Pazarlıkla Seçim - Yapım Firması Bağımsız Ekibi Maliyet + Kar Götürü 7 8 sahibi açısından hangi aktörler projeye artı değer kazandırabilirler? Geliştirici Genel Yüklenici Yapım Yöneticisi teslim sistemleri Yapım projelerinin üretim sürecinde hangi paydaşların yer alacağını, Bu paydaşların görev ve sorumluluklarını, Paydaşlar arası ilişkiler, Yasal ve sözleşme esaslarına göre sorumluluklar Emir komuta zinciri Raporlama sistemlerini tanımlar. Yöneticisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 2

3 Mimarlık Fakültesi 9 Yapı Üretim Süreci PROJE TESLİM SÜRECİ Yapı üretiminde alternatif süreçler 10 GELENEKSEL ÖNKARAR TASARIM İHALE YAPIM HIZLANDIRILMIŞ ÖNKARAR TASARIM Fizibilite ve kapsam Gereksinimlerin tanımlanması Saha mühendisliği Tesis yönetimi İHALE YAPIM t Yapı üretim sürecinin temel aktörleri Yapı üretim sürecinin aktörleri 12 sahibi Yüklenici Müteahit ci Mimar Girişimciler cılar Danışmanlık ve Kontrollük Firmaları Tedarikçiler Malzeme/Eleman/ Bileşen Üreten ve Pazarlayan Kuruluşlar Yüklenici/Alt yüklenici Firmalar Eğitim Kuruluşları Araştırma Kuruluşları Enformasyon Sağlayıcılar Yerel Otoriteler v.b. Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 3

4 Mimarlık Fakültesi 13 Teslim Sistemi: Geleneksel Sistem 14 Geleneksel Sisteminin Olumlu ve Olumsuz Yönleri Mal Sahibi Olumlu Yönlerİ OLUMSUZ YÖNLERİ Danismanlik Danismanlari ci Dokumanlari Sozlesme Dokumanlari Dolayli iliski Tamamlanmis Yuklenici Teklif Fiyati Hizmeti Altyukleniciler ve Tedarikciler Sektörde en iyi bilinen sistemdir. Yapıma başlanmadan önce maliyet bellidir. Rekabet ortamı proje fiyatının belirlenmesinde mal sahibi avantajlı konumdadır. Koordinasyon görece kolaydır. Ardışık süreç nedeniyle daha uzun süreye ihtiyaç vardır. Yüklenici tasarım aşamasında yer almadığından yapım sırasında ortaya çıkabilecek sorunlardan da habersiz olur. cının genel olarak hem ekonomik hem de verimli proje çıkarmak öncelikleri arasında değil. cı ile yüklenici arasındaki dolaylı ilişki kontrol mekanizmasını zorlaştırmaktadır. 15 Teslim Sistemi: Yapım Yönetimi (construction management) 16 Yapım Yönetimi Sisteminin Olumlu ve Olumsuz Yönleri OLUMLU YÖNLERİ OLUMSUZ YÖNLERİ Danismanlik Danismanlari Mal Sahibi Sozlesme Yonetim ci Dokumanlari Hizmeti Teklif Fiyati Dokumanlari Altyukleniciler ve Tedarikciler Yonetim hizmeti Yonetim Construction Management Mal sahibi tasarımcı yüklenici arasında iyi bir ilişki vardır. cının yüklenici seçiminde söz hakkı vardır. cıya ve yükleniciye belirli ücret ödenir. Değer-Mühendisliği iyi yapılır. Hızlandırılmış süreçler kullanılabilir. İhale düzeni mal sahibine avantaj sağlar Altyükleniciler paketler halinde mal sahibi ile sözleşme yapar.dolayısıyla sözleşme karları mal sahibine kalır. Yapım aşamasından tasarım değişikliğine olanak verir. Mal sahibi tasarımcı yüklenici arasındaki ilişki iyi olmazsa tüm avantajlar tersine dönebilir. Sistem sofistik ve karmaşıktır. Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 4

5 Mimarlık Fakültesi 17 Teslim Sistemi: Yapım (design built) 18 Yapım Sisteminin Olumlu ve Olumsuz Yönleri Ücreti $$ Danışmanlığı Ücreti $$$ Mal Sahibi Yapım Firması Tamamlanmış Hizmeti Hizmet Bedeli $$ Altyüklenici ve Tedarikçiler OLUMLU YÖNLER ekibi ile yapım ekibi arasında iyi bir ilişki vardır. Süre ciddi bir biçimde kısaltılabilir Değişiklikler kolay halledilir. OLUMSUZ YÖNLER Mal sahibi projenin fiyatını gelenekselde olduğu kadar kesin bilmez. Ancak konsept bütçeden haberdardır. Maliyetleri tutturabilmek için kaliteden ödün verilir. Mal sahibinin çok alışık olmadığı bir sistem olduğundan kararlarını çoğu kez konuya çok hakim olmadan almak zorunda kalır. Bu sistemin ritmi çok hızlıdır. Mal sahibinin ayak uydurması genelde zordur. Mal sahibi adına kontrol mekanizması zor işler çünkü tasarım ile yapım aynı ekipten çıkar. ekibi yaptığı hataları kendi üstelenmek zorundadır. Problem çıktığında sorumlu bulmak biraz zordur. 19 Teslim Sistemi: Yap İşlet Devret (built-operate-transfer) Kamu (devlet) İmtiyaz Sözleşmesi İmtiyaz Sahibi Banka Yapım Sözleşmesi Tesis İşletmecisi Yatırımcılar Yükleniciler Tedarikçiler 20 Sözleşme Öncesi Aşama: İhale sahibi (mal sahibi) açısından ele alındığında 2 temel mal sahibinden söz edilebilir: KAMU ÖZEL SEKTÖR Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 5

6 Mimarlık Fakültesi 21 İhale Usulleri ve Uygulamaları Açık ihale Belli istekliler arasında ihale Pazarlık usulü Doğrudan temin Kamu ihalelerini Kamu İhale Kanunu (KİK) usullerine göre gerçekleştirmek zorundadır. Uluslar arası ihalelerde ise Müşavir-Mühendisler Uluslararası Federasyonu (Fédération Internationale Des Ingénieurs- Counseils) FIDIC koşulları kabul görmektedir. Bazı durumlarda ise Amerikan Mimarlar Birliği tarafından AIA (American Institute of Architects) üretilmiş olan sözleşme belgeleri kullanılmaktadır. 22 İhale Süreci Kamusal işler için ihale İlan verilmesi (gazete ve dergiler yoluyla) nin yasal yetki alanı tanımlanır. Genellikle: nin türü, yeri, sözleşme biçimi, hangi tip bond istendiği, projenin başlangıç ve bitiş tarihleri, tahmini maliyeti ve proje ile ilgili belge ve projelerin nereden ve nasıl temin edileceği, ihale dosyasının içeriği, nereye ve ne zaman teslim edileceği gibi bilgilere yer verilmektedir İhale öncesi hazırlık aşaması Özel sektör için ihale Mal sahibi herhangi bir biçimde yükleniciye karar verebilir. İlan, genellikle açık rekabetten faydalanmak amacıyla kullanılır. Ihale icin ilan Yuklenici ihale belgelerini temin eder belgelerine ek cikarilmasi Metraj hesabi Ihale teklifinin teslimi Ihalenin acilmasi Maliyet hesabi Yuklenici teklif fiyatini olusturur Altyuklenicilerin yukleniciye on teklif teklif vermeleri Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 6

7 Mimarlık Fakültesi Sözleşmenin İmzalanma Süreci Sözleşme Biçimleri Tekliflerin acilmasi Tekliflerin degerlendirilmesi Yuklenci son karar icin bekler Ihalenin verildigi firma aciklanir Mal sahibi on gorusmelere (preconstruction) baslar Yuklenici gerekli Bondlari ve sigortalari temin eder Malsahibi sozlesmeyi sunar "Ise basla" yazisi iletilir Sozlesme imzalanir ve projenin organizasyonuna baslanir Yapimin ilk gunu Yapim isi baslar Götürü Usulü Fiyat (sabitlenmiş) Lump-sum veya Fixed Price Birim Fiyat Unit Price Maliyet + Kar Cost Plus Fee GMP- Guaranteed Maximum Price Sözleşme nedir? Sözleşmeyi Oluşturan Elemanlar Sözleşme, genellikle taraflar arasında, kanunlar tarafından çerçevelenen anlaşmadır. Sözleşme yazılı expressed- olabileceği gibi sözlü de implied- olabilir. Yazılı (Express): Anlaşmanın koşulları yazılı, açık, öz, ve kesin olan sözleşmedir. Sözlü (Implied): Koşullar net olarak belirtilmemiş olmakla birlikte çıkarsamalar ve tümdengelim bir yapıya sahiptirler. Çoğunlukla sözlü sözleşmelerdir. Teklif ve teklifin kabulu offer & acceptance Anlayışların örtüşmesi meetings of mind Bedel Consideration Hukuka uygun meta - Lawful subject matter Yetkin taraflar - Competent parties Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 7

8 Mimarlık Fakültesi 29 Yapım Sözleşmelerinde Gerekli Dokümanlar 30 Surety Bonds (Kefil Teminatı) ler (Ör: Plankote, taşıyıcı sistem, mimari, sıhhi tesisat, havalandırma, elektrik vb.) İdari Şartname - ct Manual Genel Yüklenici ihale ve sözleşme aşamasında şu belgeleri temin etmek durumundadır: Sözleşme Genel koşullar - General Conditions EK Koşullar - Supplementary Conditions Teknik Şartnameler - Specifications (Teknik (CSI) ve performansa dayalı) Bid Bond Performance Bond Payment Bond Surety Bonds Taraflar: Miller Kanunu Federal hükümete ait tüm projelerde Surety bond temin edilmesi gerekmektedir. Toplam değeri $ ı aşan tüm projelerde Payment ve Performance Bond temin edilmesi gereklidir. Bond: Yüklenici firma tarafından sözleşmenin koşullarını yerine getireceğine dair verilen garantidir. Yüklenicinin şartları yerine getirememesi durumunda Surety firması sözleşmenin şartlarını yerine getirmeyi taahhüt eder. Surety: Bond firması ana mesulün sorumluluklarını yerine getirememesi durumunda projeyi tamamlamayı veya tamamlamak için gereken finansmanı temin etmeyi taahhüt eder. Ana Mesul (Principal): Performansı bond firması tarafından garanti edilen taraf genel yüklenici- Alacaklı (Obligee): Bond dan faydalanan taraf Mal Sahibi-. Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 8

9 Mimarlık Fakültesi 33 Bid Bond 34 Performance Bond İhale sonrasında, ihaleyi alan yüklenicinin sözleşmenin koşulları gereği Payment ve Performance bondları temin edebileceği ve sözleşmenin diğer koşullarını yerine getirebileceğine dair garanti verilmesidir. Bid bondun bedeli, sözleşme bedelinin %5-20 si arasında olabileceği gibi en iyi iki teklifin arasındaki fark kadar olabilir. Performance Bond, finansal açıdan sorumlu bir tarafın ana yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirememesi durumuna karşı garanti verir. Bondun değeri sözleşme bedelinin %100 ünü kapsar, böylece mal sahibi minimum risk alır. Performance Bond un bedeli genellikle 1Milyon $ ın üstü işler için %1 dir. Bond sözleşmenin süresince geçerlidir. Payment Bond 35 Payment Bond Mal sahibini, genel yüklenicinin üçüncü şahıslara karşı yükümlülüklerini yerine getirememesi durumundan kaynaklanan aksamalara karşı korur. Bu mekanizma, taşeronların riskin minimize olmasından dolayı düşük fiyat vermesine yardımcı olur. Payment bond her üçüncü şahıs alacaklının işini tamamladıktan sonraki 90 gün içinde alacağının tahsilini garanti eder. Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 9