Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü

Transkript

1 Araştırma Raporu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2018 Yarıyıl

2

3 Ekonomik Gorunum

4 2 Ekonomik Gorunum Politik Gündem Adalet ve Kalkınma Partisi (AK Parti) erken seçim kararı almıştır; cumhurbaşkanlığı ve milletvekilliği genel seçimleri 24 Haziran 2018'de düzenlenmiştir. Söz konusu seçimler Nisan 2017'deki anayasa değişikliğinin ardından yeni sistemin ilk seçimleri olmuştur. Seçimlerin resmi sonucuna göre, ülkeyi 16 yıldır yöneten mevcut Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, Türkiye tarihindeki ilk başkanlık seçimini ilk turda kazanmıştır ve beş yıllık bir dönem için ülkeyi yönetme yetkisini yeniden elde etmiştir. Ayrıca, Millet İttifakı'nı oluşturan Erdoğan'ın AK Parti si ve Milliyetçi Hareket Partisi (MHP); oyların %53,7'sini alarak meclis çoğunluğunu elde etmiştir. Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın kampanya sürecinde verdiği mesajlar doğrultusunda, seçim sonrasında bazı siyasi ve ekonomik konuların gündeme geleceği beklentisi oluşmuştur. Yatırım iklimindeki durağanlığın - Nisan ayında 7. kez uzatılan - olağanüstü halin kaldırılmasıyla aşılması hedeflenirken; karayolları, köprüler, havaalanları, enerji santralleri ve diğer mega projelerin de yeni hükümetin programında yer alacağı öngörülmektedir. Mart ayında Bulgaristan'ın liman kenti Varna da düzenlenen Avrupa Birliği-Türkiye zirvesinde; son yıllarda gerilen AB-Türkiye ilişkilerinin yanı sıra göç, vize serbestisi ve gümrük birliği gibi çeşitli konu başlıkları ele alınmıştır. Siyasi gelişmeler ekonomik görünümde ana faktör olmaya devam etmiştir ve ekonomide 2018 yılının ilk yarısına bekle-gör stratejileri hakim olmuştur. Ekonomik Gündem Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu Kararları: * 18 Ocak: Marjinal fonlama oranı (%9,25), gecelik borçlanma faiz oranı (%7,25), bir hafta vadeli repo ihale faiz oranı %8. * 7 Mart: Marjinal fonlama oranı ( %9,25), gecelik borçlanma faiz oranı (%7,25), bir hafta vadeli repo ihale faiz oranı %8. * 25 Nisan: TCMB, ana faiz oranlarını sabit tutmuştur. Ancak borç verme faiz oranı, enflasyon ve ithalat fiyatlarındaki yukarı yönlü hareketin ardından %12,75 ten %13,50 ye yükseltilmiştir. * 23 Mayıs: TCMB, ana faiz oranlarını sabit tutmuştur. Ancak borç verme faiz oranı artan enflasyonun ardından %13,50 den %16,50 ye yükseltilmiştir.

5 * 7 Haziran: TCMB, yüksek enflasyon ve fiyatlama davranışları üzerinde risk oluşturmaya devam edeceği öngörülen enflasyon beklentileri nedeniyle borç verme faiz oranının %16,50 den %17,75 e yükseltilmesine karar vermiştir. Fed, gösterge faiz oranını Mart ve Haziran aylarında iki kez 25 baz puan artırarak %2 seviyesine yükseltmiştir. Avrupa Merkez Bankası (AMB), 8 Mart ta refinansman işlemlerindeki faiz oranı ile marjinal kredi kolaylıkları ve mevduat imkanları üzerindeki faiz oranlarını sabit tutmaya karar vermiştir. Ayrıca AMB, net varlık alımlarının aylık 30 milyar Euro seviyesinden Eylül 2018 sonuna kadar devam edeceğini belirtilmiştir. Enflasyonun güçlü bir artış eğilimi göstermesinin yanı sıra Türk Lirası (TL) zayıf bir görünüm sergilemeye yılın ilk yarısında devam etmiştir. Cari işlemler açığı, Mayıs ayında 5,89 milyar ABD Doları (USD) olarak gerçekleşmiştir. Bunun sonucunda, beş aylık kümülatif cari işlemler açığı bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık 10,25 milyar USD artarak 27,72 milyar USD olmuştur. GSYİH Büyüme 2017 yılı için yıllık GSYİH büyüme oranı, beklentilerin çok üzerinde %7,4 olarak açıklanmıştır. Türkiye nin büyüme ivmesi hanehalkı tüketimi (%11) ve gayrisafi sabit sermaye oluşumunun (%9,7) katkılarıyla devam etmiştir ve 2018 yılının ilk çeyreğine ilişkin GSYİH büyümesi %7,4 olarak kayıt altına alınmıştır. Kalkınma Bakanlığı nın Orta Vadeli Programı (OVP) 2018 yılı için %5,5 büyüme beklentisi açıklarken, IMF ve Dünya Bankası büyüme oranını sırasıyla %4,4 ve %4,5 olarak öngörmektedir. GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları %10 %5 % * 2019* 2020* G7 Ekonomileri Euro Bölgesi Gelişmekte Olan Ülkeler Gelişmekte Olan Ülkeler -Avrupa Türkiye *Tahmini Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan

6 Döviz Kurları Fed'in sıkılaştırıcı para politikası, cari işlemler açığının büyümesi ve erken seçimin oluşturduğu siyasi belirsizlik atmosferinin etkisiyle TL, 2018 Haziran ayında USD ve Euro karşısında rekor seviyeye gerilemiştir. Döviz Kurları (Aylık Ortalama) 5,60 5,20 4,80 4,40 4,00 3,60 3,20 2,80 Tem-16 Ağu-16 Eyl-16 Eki-16 Kas-16 Ara-16 Oca-17 Şub-17 Mar-17 Nis-17 May-17 Haz-17 Tem-17 Ağu-17 Eyl-17 Eki-17 Kas-17 Ara-17 Oca-18 Şub -18 Mar -18 Nis -18 May -18 Kaynak: TCMB Enflasyon Kasım 2017'de 2003 yılının ardından en yüksek seviyeye (%13) ulaşan TÜFE; 2018 yılının ilk çeyreğinde önemli bir düşüş göstererek %10,9'a gerilemiştir. Ancak, petrol fiyatlarındaki ve döviz kurlarındaki yükselişin etkisiyle Nisan ayından itibaren artış gösteren TÜFE; Haziran 2018 itibarıyla %15,4 seviyesine ulaşmıştır. ÜFE & TÜFE %25 %20 %15 %10 %5 %0 %23,7 %15,4 TÜFE (Yıllık) ÜFE (Yıllık) Haz-16 Ağu-16 Eki-16 Ara-16 Şub-17 Nis-17 Haz-17 Ağu-17 Eki-17 Ara-17 Şub-18 Nis-18 Haz-18 Haz -18 EUR/TL USD/TL TÜFE (Yıllık) ÜFE (Yıllık) Kaynak: TÜİK 4

7 Tüketici Güveni Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Ocak ayında yükselen ve 72 seviyesine ulaşan endeks; siyasi ve ekonomik kaygılar nedeniyle 2Ç 2018 de hafif bir düşüş göstermiştir. Tüketici Güven Endeksi Kaynak: TÜİK Doğrudan Yabancı Yatırım Birleşmiş Milletler Ticaret ve Kalkınma Konferansı (UNCTAD) tarafından hazırlanan Dünya Yatırım Raporu 2018 verilerine göre Türkiye, yılları arasında bölgeye - Batı Asya'ya - yapılan toplam yatırım girişinin dörtte birinden fazlasını tek başına elde etmiştir. Rapora göre, Temmuz 2016'nın ardından yaşanan siyasi istikrarsızlık, Türkiye ekonomisi ve doğrudan yabancı yatırımlar üzerinde olumsuz bir etki yaratmıştır. Ocak-Nisan 2018 dönemindeki doğrudan yabancı yatırım 2017 yılının aynı dönemine göre kayda değer bir düşüş (%19,3) göstermiştir. Doğrudan Yabancı Yatırım (Milyon USD) Ortalama (Ocak - Nis.) 2018 (Ocak - Nis.) Tem-16 Ağu-16 Eyl-16 Eki-16 Kas-16 Ara-16 Oca-17 Şub-17 Mar-17 Nis-17 May-17 Haz-17 Tem-17 Ağu-17 Eyl-17 Eki-17 Kas-17 Ara-17 Oca-18 Şub -18 Mar -18 Nis -18 May -18 Haz -18 Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı 5

8 Yatırım Pazarı Yatırım piyasası, 2018'in ilk yarısında başkanlık ve milletvekilliği genel seçimlerinin yanı sıra TL'nin zayıf görünümünden kaynaklanan siyasi ve ekonomik belirsizlik nedeniyle ortalamanın altında bir performans sergilemiştir. Birçok yatırımcı Haziran ayının sonuna kadar seçimlerin sonucunu beklemiştir ve yatırım kararlarını ertelemiştir. Alışveriş merkezleri, ofisler, endüstriyel ve lojistik tesisler, oteller ve araziler gibi çeşitli mülk tiplerindeki fiyat seviyeleri 1Y 2018 de 2017 yılının ilk yarısına kıyasla hafif bir düşüş göstermiştir. Bununla birlikte söz konusu mülklerdeki getiri oranında %7-8 bandından %7,75-8,5 seviyesine doğru bir artış gözlenmiştir. Perakende pazarında, bazı Avrupa piyasaları alışveriş merkezi yatırımcılarına %4-5 seviyesinde tatmin edici bir getiri sunmaktadır. Söz konusu rakip piyasaların yanı sıra; Haziran ayı itibarıyla %15 seviyesini aşan enflasyondan kaynaklanan yüksek faiz baskısı ve inşaat halindeki perakende projelerinin oluşturduğu arz fazlası riski gibi yatırımcıların temkinli hareket etmesine neden olan bazı temel konular mevcuttur. Ofis piyasası, yabancı firmaların Türkiye ye yönelik ilgisinin azalmasından kaynaklanan talep daralması nedeniyle kiracı dostu bir görünüm sergilemeye devam etmiştir. Bu talep daralması; boşluk oranlarının geçtiğimiz birkaç yıldaki kayda değer artışında da etkili olmuştur. Söz konusu yerel koşullara ek olarak, küresel rekabet İstanbul ofis piyasasını küresel çekicilik bakımından olumsuz etkilemektedir. İstanbul ofis piyasası; bulunduğu bölgedeki diğer ülkelerin yanı sıra küresel ofis yatırımcılarına düşük kredi riski ve Euro bazlı getiriler sunan gelişmiş Avrupa pazarlarıyla rekabet etmek durumundadır. Konut piyasasında yabancı yatırımcıların tercihlerini belirleyen önemli konular vardır. Avrupa daki piyasalar açısından ilk etapta güvenlik ve eğitim ön plana çıkmaktadır. Bununla birlikte, başta Almanya olmak üzere Euro Bölgesi'ndeki Euro bazlı daha yüksek gelir ve getiri oranlarının yanı sıra - özellikle Portekiz deki esnek ön şartlar sayesinde - serbest dolaşım hakkı kazanma durumu yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Yabancı yatırımcıların Türkiye emlak piyasasına olan ilgisi son üç yılda önemli bir düşüş göstermiştir. Diğer yandan, gayrimenkul yatırımında ciddi bir yatırım iştahı olan yerli yatırımcı sayısı da çok yüksek görünmemektedir. Bununla birlikte, finansal kısıtlamalarla karşılaşan ve kısa vadeli sermaye gereksinimlerini karşılamak için portföylerindeki mülkleri satması beklenen bazı büyük şirketler nedeniyle fiyat seviyesinin daha da düşmesi öngörülmektedir. Yabancı sermayenin eksikliği ve borç finansmanının pahalı olması göz önüne alındığında; piyasadaki fırsatları takip eden yabancı yatırımcıların yatırım kararını alması için fiyat seviyesini düşürmek ve getiri oranını artırmak dışında bir çözüm yakın gelecekte görünmemektedir. 6

9 7

10 Pazar Notları Yılın ilk çeyreğinde ekonomik göstergelerin dengeli seyri ile piyasada oluşan olumlu beklenti; TL nin değerindeki keskin düşüş ve 24 Haziran da yapılacağı açıklanan erken seçim nedeniyle yerini bekle-gör eğilimine bırakmıştır. Yılın ilk yarısında açılması planlanan bazı alışveriş merkezlerinin açılışı yılın ikinci yarısına ya da 2019 yılına ertelenmiştir. TL bazlı kontrat, kur sabitleme ve ciro üzerinden kiralama gibi talepler gündemdeki yerini korumuştur. Perakende yoğunluğunun düşük olduğu şehirlerde açılan alışveriş merkezleri bu kentlerin perakende piyasalarına canlılık getirmektedir ve ziyaretçi sayıları şehirlerin nüfus büyüklükleri göz önüne alındığında önemli bir seviyeye ulaşmıştır. Yayımlanan Otopark Yönetmeliği ile alışveriş merkezlerindeki otopark alanlarının arttırılması kararlaştırılmıştır. Ruhsat tadilatı gerektiren renovasyon projeleri de yeni yönetmeliğe tabi olacaktır ve otopark alanlarının genişletilme zorunluluğu yatırımcılara ek maliyet getirecektir. Perakendecilerde yeni mağaza açma iştahı gözlenmemiştir. Geçtiğimiz yıllarda agresif bir yeni mağaza açma stratejisi izleyen markalar dahi mevcut pozisyonunu koruma yoluna gitmiştir ve mağazalarında verimlilik ve ciro seviyelerine bağlı bir optimizasyon süreci geçirmiştir. Öz sermayesi güçlü perakendeciler ise söz konusu koşulları büyüme fırsatı olarak değerlendirmektedir ve alışveriş merkezlerinde öngörülen kira seviyesinden daha düşük kira rakamları ile yeni mağaza açmaktadır. Sektör Notları Kira seviyesi ve dekorasyon maliyeti - diğer sektörlerdeki perakendecilere kıyasla - daha yüksek olan yeme-içme sektöründeki kiralama süreçlerinde yavaşlama görülmüştür. Alışveriş merkezlerindeki oranı %40 seviyesine ulaşan yeme-içme alanları; söz konusu alışveriş merkezinin konumu, konsepti ve hitap ettiği sosyoekonomik sınıfa bağlı olarak kurgulanmalıdır. Geçtiğimiz iki yılda verimsiz şubelerini kapatan; ürün ve m2 bazında optimizasyon sürecinden geçen elektronik marketler mağaza sayılarını artırma eğilimi göstermiştir. Kozmetik-kişisel bakım ve ev ürünleri markalarının performansındaki artış ivmesi - geçtiğimiz yıllara kıyasla düşüş göstermiştir ve söz konusu markalar önceki yıllarda ulaştığı performans seviyesini 2018 in ilk yarısında muhafaza etmiştir. 8

11 Perakende Arzı Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim İstanbul Ankara Diğer Şehirler Toplam Kira Görünümü Aktif İnşaat Halinde* Toplam Birim TKA (m2) Birim TKA (m2) Birim TKA (m2) Birim TKA (m2) 2021 in sonu itibarıyla tamamlanması beklenmektedir. Kaynak: JLL Birincil Kira (EUR / m2 / ay) Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2018 Kaynak: JLL Perakende Yoğunluğu Perakende Yoğunluğu (1.000 kişi başına düşen m2) 313 m2 2Ç m2 2Ç m2 2Ç 2018 İstanbul Ankara Türkiye Son 1 yılda Perakende Yoğunluğunun En Çok Arttığı İller İstanbul 286 m2 2Ç m2 2Ç 2018 Nevşehir 89 m2 2Ç m2 2Ç 2018 Kaynak: JLL 9

12 2Y 2018 Görünümü Siyasi belirsizliğin ortadan kalkmasının ardından döviz kurlarının gidişatı ve tüketicilerin tasarruf eğilimi - başta hazır giyim ve deri/ayakkabı sektörleri olmak üzere - tüm perakende piyasasına yön verecektir in ikinci yarısında açılacak uzmanlaşmış alışveriş merkezleri ile perakende piyasasında yeni bir dönem başlayacaktır. Mobilya merkezlerle başlayan bu sürecin çocuk ve gençlere yönelik merkezlerin yanı sıra eğlence merkezleriyle devam edebileceği öngörülmektedir. Düşük kira getirisi nedeniyle bazı yatırımcıların mesafeli yaklaştığı; ancak alışveriş merkezine kayda değer bir ayak trafiği çeken sanat ve spor okullarının sayısının artması beklenmektedir. Tren/otobüs terminalleri, spor stadyumları, üniversiteler ve A sınıfı ofis binalarında perakende alanlarına ağırlık verilmesiyle perakende piyasasında çeşitlendirmeye gidilecektir. Nakit akışını iyileştirmek ve kar marjını yükseltmek isteyen perakendecilere yurt dışına açılarak döviz cinsinden ciro getirecek bir mağazalaşma stratejisi önerilmektedir. İndirim dönemlerinin net bir şekilde belirlenmesi ve bu sayede sezon ürünlerine yönelik ilginin artırılması markaların ciro seviyesini yukarı çekebilir. 2Y 2018 Görünümü Perakende Pazarı - Alışveriş Merkezi Perakendeci Talebi Arz Birincil Kira Perakende Yoğunluğu Kaynak: JLL 10 2Y 2018 Görünüm

13 11

14 Pazar Notları İstanbul Ofis Alt Pazarları SARIYER ŞİŞLİ Seyrantepe rant pe SULTANGAZİ TEM ESENLER G.O.P BEYKOZ Kavacık Levent Be ikta Ba ak ehir KÜÇÜKÇEKMECE E5 Ba cılar GÜNGÖREN FATİH Beyo lu Airport Area NBURNU ZEYTİNBURNU Ümraniye Üsküdar Altunizade E5 BAHÇELİEVLER BAKIRKÖY ÇEKMEKÖY TEM Zincirlikuyu i li Mecidiyeköy B.PAŞA Basın Express AVCILAR Maslak KUZEY MAR. OTO YOLU K ıthane Ka Göztepe KADIKÖY SANCAKTEPE Ata ehir Kozyata ı SULTANBEYLİ Maltepe Kartal MİA MİA Dışı Avrupa Asya Pendik 1 ADALAR Tuzla- Kurtköy Kaynak: JLL Kaynak: JLL yılının ilk yarısındaki kiralama işlemleri Türkiye ye yeni şirket girişi veya piyasanın büyümesinden kaynaklanmamıştır. Şirketlerin operasyonlarını küçültmesi ve çalışan sayılarını düşürmesinin yanı sıra verimliliği (kişi başına düşen m2) artırma ve kira bedelini düşürme talebi nedeniyle gerçekleşen işlemler piyasada hareketlilik yaratmıştır. İstanbul ofis piyasasında görülen en önemli değişikliklerin başında kira kontratlarının TL üzerinden gerçekleşmeye başlaması gelmektedir. MİA da (Merkezi İş Alanı) dahi %20 seviyesinin üzerinde seyreden boşluk oranı nedeniyle mülk sahipleri binalarının boş kalmaması için söz konusu çözüme olumlu yaklaşmaktadır. TL bazlı kira kontratları A sınıfı ofislerdeki kira seviyesini düşürürken bu durum B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının artmasına neden olmuştur. Geçtiğimiz yıllarda prestij nedeniyle kurumsal kiracılar tarafından tercih edilen MİA daki Levent alt bölgesine yönelik talep düşmüştür. Ofis kirasını azaltmak isteyen şirketler Kağıthane ve Ayazağa gibi MİA Dışı Avrupa olarak nitelenen alt bölgelerdeki yeni gelişen ofis binalarını araştırmaktadır. Maliyet odaklı çalışma alanı çözümleri ofis içi tasarımda da etkisini göstermektedir. Bazı kurumsal ofis kiracıları giderleri azaltmak adına çalışma alanlarındaki sosyal donatıları asgari düzeye indirme kararı almıştır.

15 Birincil Kira (USD / m2 / ay) Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2018 Kaynak: JLL Boşluk Oranı Boşluk Oranı (%), MİA %15,2 %15,2 %21,9 %20,9 2Ç Ç Ç Ç 2018 Kaynak: JLL 13

16 Kiralama İşlemleri Kiralama İşlemleri Hacmi (m2) Kaynak: JLL MİA MİA Dışı Avrupa Asya 1Y Y 2018 Toplam Asya yakasında Ataşehir ve Kozyatağı ile MİA da Levent 1Y 2018 de kiralama işlemi bakımından öne çıkan alt pazarlardır. Başlıca Kiralama İşlemleri, 1Y 2018 Kiracı Tekfen Mühendislik 3M Amazon White & Case Medina Turgul ACT Havayolları Ewe Enerji Getir Kowork KFC Pernod Ricard Akfel Enerji Credit Suisse Eurozen Huawei Dijital Bilişim Softtech Lokasyon Kağıthane Ataşehir Levent Levent Levent Kurtköy Ümraniye Etiler Kozyatağı Ataşehir Maslak Ümraniye Levent Mecidiyeköy Maslak Maslak Levent TKA (m2) m2 üzerindeki işlemler dikkate alınmıştır. Kaynak: JLL 14

17 İstanbul Ofis Saati, 1Y 2018 Kozyatağı - İçerenköy Küçükyalı - Maltepe Kira Artışı Yavaşlıyor Kira Düşüyor Etiler - Levent Şişli- Z.kuyu- Beşiktaş Kavacık- Kartal- Kağıthane Ümraniye Maslak Kira Artışı Hızlanıyor Kiralar Dipten Dönüyor Kaynak: JLL Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı Alt Pazar Aktif İnşaat Halinde* Toplam Avrupa MİA Birim TKA (m2) MİA Dışı Birim TKA (m2) Asya Birim Toplam TKA (m2) Birim *2020 nin sonu itibarıyla tamamlanması beklenen TKA (m2) Kaynak: JLL, 2Ç Y 2018 itibarıyla İstanbul daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2017 nin aynı dönemine göre m2 (%9,6) artış göstermiştir. 1915

18 2Y 2018 Görünümü 2018 in ikinci yarısında ofis piyasasına yeni arz girişinin yavaşlaması beklenmektedir. Ancak, ofis piyasasının kiracı dostu olmaya devam etmesi öngörülmektedir. Ataşehir'in ise kiralama işlemi bakımından öne çıkmaya devam etmesi beklenmektedir. Geçtiğimiz üç yıl boyunca düşen kira rakamlarının 2021 yılına kadar kademeli bir şekilde toparlanması öngörülmektedir. Küçük ölçekli şirketlerin yanı sıra - uydu ofislere ihtiyaç duyan - büyük firmalara çözümler sunan hazır ofislerin yılın ikinci yarısında da önemini koruyacağı öngörülmektedir. Bulunduğu ofis binasının ayak trafiğine katkı yapan hazır ofisler, mülk sahipleriyle ciro bazlı kontrat imzalamasına rağmen mülk sahipleri tarafından olumlu karşılanmaktadır ve boşluk oranlarının düşmesine de olumlu etki yapmaktadır. 2Y 2018 Görünümü Ofis Pazarı 2Y 2018 Görünümü Kiralama İşlemleri Boşluk Oranları Arz Birincil Kira Kaynak: JLL 16

19 17

20 Lojistik Pazarı Görünümü İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa yakasında Hadımköy ve Esenyurt, Asya yakasında Tuzla, Kocaeli de ise Gebze, Çayırova ile Dilovası Marmara Bölgesi nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır. Çatalca Hadımköy Silivri İkitelli Botaş Kıraç Esenyurt Haramidere İSTANBUL Sancaktepe Dudullu Samandıra Ambarlı Zeyport Haydarpaşa Tepeören Pendik Tuzla Balçık Orhanlı Şekerpınar Pelitli Tuzla Çayırova Gebze Dilovası Yalova Altınova Yarımca KOCAELİ Derince İzmit Tepecik İzmit Kartepe Aslanbey 15 Temmuz Şehitler Köprüsü FSM Köprüsü Osmangazi Köprüsü Yavuz Sultan Selim Köprüsü 3. Havalimanı Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı Planlanan Bağlantı Yolları Kuzey Marmara Otoyolu E5 Karayolu TEM Otoyolu İstanbul-İzmir Otoyolu Marmaray Avrasya Tüneli Limanlar Birincil Pazarlar İkincil Pazarlar Kentiçi Lojistik Pazarı Gelişen Pazarlar Kaynak: JLL Pazar Notları Lojistik pazarı ekonomik ve siyasi belirsizliğe bağlı olarak kiralama taleplerinde kayda değer bir daralma gözlenen bir yarıyılı geride bırakmıştır. Gerçekleşen kiralama işlemleri ise büyümeden kaynaklanan yatırımlar değildir; maliyet gözetilerek veya operasyon değişikliği nedeniyle gerçekleştirilen taşınmalardır in ilk yarısında kiralamadan çok satışa yönelik operasyonların ağırlık kazanmaya başladığı görülmüştür. 18

21 Konut yoğunluğunun artmasıyla geçtiğimiz yıllarda şehrin çeperi olarak adlandırılan Beylikdüzü, İkitelli, Dudullu, Samandıra gibi bölgelerin konum algısı giderek şehir içi olarak değişmektedir. Doğu yönünde Sakarya, Düzce; batı yönünde ise Çatalca, Silivri ve Çerkezköy sanayi ve lojistik açısından gelişme göstermektedir nin ikinci yarısında gözlenmeye başlanan TL bazlı kiralama işlemleri 1Y 2018 de piyasanın işleyişinde kendine yer bulmuştur. TL bazında durağan bir görünüm sergileyen kira seviyesi; USD deki artış nedeniyle kayda değer bir düşüş göstermiştir. Birincil Kira (USD / m2 / ay) Adapazarı fiye Akyazı Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2018 Kaynak: JLL, 2Ç 2018 Kiralama İşlemleri Kiralama İşlemleri (m2) Lojistik kiralama işlemleri 2018 yılının ilk yarısında m2 ile 2017 nin aynı dönemine göre önemli bir oranda (%66) düşüş göstermiştir Kaynak: JLL, 2Ç Y

22 2018 in ilk yarısında kiralama işlemleri bakımından en aktif sektörler %57 ile lojistik hizmet sağlayan 3PL (üçüncü parti lojistik) firmalar, %14 ile otomotiv ve %12 TKA payı ile perakende firmalarıdır. İmalat, plastik ve tekstil de kiralama işlemlerinden pay alan diğer sektörlerdir. Başlıca Kiralama İşlemleri (m2) Kiracı Sektör Şehir Bölge Kiralanan Alan (m2) Mars Lojistik Lojistik İstanbul Tuzla Tatko Lastik Otomotiv İstanbul Arnavutköy Yurtiçi Lojistik Lojistik İstanbul Arnavutköy Bilin Lojistik Lojistik Kocaeli Gebze LCW Perakende İstanbul Esenyurt Cantaş Soğutma İmalat Kocaeli Gebze DHL Lojistik İstanbul Bağcılar MFK Plastik Plastik İstanbul Tuzla BTM Lojistik İstanbul Küçükçekmece Lufian Perakende İstanbul Esenyurt Kaynak: JLL, 2Ç

23 Arz İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları Avrupa Asya İstanbul Kocaeli Mevcut Stok İnşaat Halinde* Proje Halinde *2020 nin sonu itibarıyla tamamlanması beklenmektedir. Kaynak: JLL, 2Ç 2018 Boşluk Oranlarının Bölgesel Dağılımı %87 %6 %3 %4 İstanbul Avrupa İstanbul Asya Kocaeli Kullanılan Alan Kaynak: JLL, 2Ç

24 2Y 2017 Görünümü Son yıllarda piyasada eksikliği hissedilen yabancı yatırımcının piyasaya çekilememesi durumunda 2018 in ikinci yarısı için durağan bir piyasa öngörülmektedir. Geçtiğimiz yıllarda üzerinde önemle durulan konsolidasyon sürecini büyük ölçekli şirketlerin önemli bir kısmı tamamlamıştır. Bu bağlamda, konsolidasyon trendinin yakın gelecekte lojistik piyasası gündeminde olması beklenmemektedir. Yerli e-ticaret firmalarının büyüme eğilimi devam etmektedir. Türkiye ye giriş yapan Amazon ve Alibaba gibi küresel şirketlerin Türkiye de lojistik merkezi yatırımı yapması durumunda lojistik piyasasında canlanma görülebilir. 2Y 2018 Görünümü Lojistik Pazar Talep Arz Arsa Değeri Birincil Kira Kiralama İşlemleri Boşluk Oranı (A Sınıfı Arz) Kaynak: JLL 22 2Y 2018 Görünümü

25 23

26 Pazar Notları Türkiye'deki turizm ve otel piyasası, geçtiğimiz iki yılda yaşanan krize karşı önemli bir direnç göstermiştir ve 2017 yıllarında keskin bir performans düşüşü görülen otel pazarı; yılın ilk yarısında 2015 teki performans rakamlarına yaklaşmıştır. Artan enflasyon, azalan satın alma gücü ve TL'nin değer kaybıyla birlikte ekonomik durgunluk hanehalkları tarafından güçlü bir şekilde hissedilmiştir. Bununla birlikte, iç piyasadaki olumsuzluk yabancı ziyaretçiler bakımından piyasaya olumlu bir şekilde yansımıştır; Türkiye'ye tatil ve alışveriş amacıyla gelen turistlere - paranın değeri bakımından - elverişli koşullar sağlamıştır. Talebin canlanmasına katkı yapan başlıca dış pazarlar olarak Rusya Federasyonu, Almanya, İran, Gürcistan ve Bulgaristan ön plana çıkmıştır in ilk aylarında Çin ve Türk hükümetleri tarafından açıklanan Çin-Türkiye Turizm Yılı nedeniyle, Çinli turistlerin bir önceki yıla kıyasla %96 arttığı ve turist hacminde çok önemli bir paya sahip olduğu görülmüştür. Turizm Uluslararası ziyaretçi sayısı 2017 yılının aynı dönemine göre %31 artış göstererek 2018 yılının Mayıs ayında 11,46 milyona yükselmiştir. Türkiye ye Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı Yabancı Ziyaretçi Sayısı (000) Oca- May 2018 Oca- May 24 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

27 Talep Son on yılda havalimanı gelişlerinde istikrarlı olarak artış eğilimi görülmektedir Ocak-Mayıs döneminde Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı üzerinden İstanbul'a gelen toplam yolcu sayısı 2017 yılının aynı dönemine göre %14 artarak yaklaşık 40,4 milyona yükselmiştir. Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları Yolcu Sayısı (000) 2017 Oca- May 2018 Oca- May Atatürk Sabiha Gökçen Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü Performans 2018 yılının Ocak-Mayıs döneminde, doluluk oranı %17 artarak %65'e ulaşırken, ortalama günlük oda fiyatı %5,3 yükselmiş ve 62 EUR olarak kaydedilmiştir. Odabaşına düşen gelir ise 2017'nin aynı döneme göre %23'lük bir artış yaşayarak 40,25 EUR seviyesine ulaşmıştır. Arz İstanbul da 548 adet lisanslı otelde oda bulunmaktadır. Pazarın yapısı genel olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. İstanbul otel pazarında 5 yıldızlı oteller %47 nin üzerinde bir paya sahiptir. Otel arzında görülen hızlı artış ile beraber; planlanan ve inşaat halindeki otel projelerinin tamamlanması durumunda 2019 yılının sonunda toplam oda arzının %7-8 oranında artacağı öngörülmektedir. 25

28 Yatırım Türkiye de satılabilir nitelikte kaliteli bir otel stoku oluşmuştur ve her yıl bu stoku artırmaya devam etmektedir. Ancak ülkedeki dalgalanma göz önüne alındığında, oluşan risk faktörlerinden dolayı potansiyel yatırımcıların beklentileri tam olarak karşılanamamaktadır. Diğer yandan, getirisi yükselen devlet tahvilleri yabancı yatırımcılara cazip bir alternatif yatırım imkanı sunmaktadır. Yine de Türk turizmine inanmaya ve Türk turizmini izlemeye devam eden, fırsatlardan yararlanma konusunda son derece istekli yatırımcıların da var olduğu, ancak henüz önemli yatırımların gerçekleşmediği görülmektedir. 2Y 2018 Görünümü Otel işletme performanslarının 2018 yılının ikinci yarısında bir önceki yıla kıyasla artması beklenmektedir. Ancak piyasanın rakip piyasaların eşiğine yeniden ulaşması biraz zaman alacaktır ve pazarının uzun vadede dirençli kalacağı öngörülmektedir. Önemli Göstergeler % 31 11,4 milyon Yabancı Ziyaretçi Sayısı % 14 40,4 milyon İST & SAW Toplam Yolcu Sayısı % 17 %65 Doluluk % EUR Ortalama Günlük Oda Fiyatı % 23 40,2 EUR Oda Başına Gelir 26 % değişim 2017 Ocak-Mayıs 2018 Ocak-Mayıs

29 27

30 Notlar

31

32 JLL Türkiye Maslak Link Plaza, Ayazağa Mah. Eski Büyükdere Cad. No: 3/ Maslak - İstanbul, Türkiye Tel: +90 (212) Faks: +90 (212) Avi Alkaş, MRICS, CSM, CLS, CRX Ülke Başkanı +90 (212) avi.alkas@eu.jll.com Dora Şahintürk Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) dora.sahinturk@eu.jll.com Tarkan Ander Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) tarkan.ander@eu.jll.com Yazarlar Yavuz Can Parlar Araştırma Bölüm Lideri Pazarlama ve Araştırma +90 (212) yavuz.parlar@eu.jll.com Serhat Çetin Kıdemli Analist Pazarlama ve Araştırma +90 (212) serhat.cetin@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE TURKEY, Bu rapor yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmış olup, raporun konusu ile ilgili öngörülmesi mümkün olmayan konuların tam bir analizini içermemektedir. Işbu rapor hazırlanırken, güvenilir olduğu varsayılan kaynaklar esas alınmış olup, bu kaynaklardan alınan bilgilerin doğruluğu veya eksiksizliğine ilişkin herhangi bir taahhütte bulunmamaktayız. Işbu raporun hazırlanması esnasında dayanılan parametrelerin rapor tarihinden sonra değişebileceği göz önünde bulundurulmalıdır; bu kapsamda rapor içerisindeki ileriye dönük beyanlar, bazı riskleri ve belirsizlikleri barındırmaktadır. Yalnızca bu raporda ifade edilen görüşlere dayalı olarak bir yatırım kararı ya da başka bir ticari karar alınmamalıdır.