Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü

Transkript

1 Araştırma Raporu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Yarıyıl

2 1. Ekonomik Görünüm a. Politik Gündem AK Parti ile MHP nin uzlaşarak TBMM ye sunduğu ve genel itibariyle yürütme yetkilerinin cumhurbaşkanı tarafından kullanılmasını kapsayan bir anayasa değişiklik paketi meclisin üçte ikisi tarafından onaylanmıştır ve Cumhurbaşkanı tarafından referanduma sunulmuştur. Referandumda sunulan anayasa değişikliği 16 Nisan da küçük bir farkla onaylanmıştır ve kısa vadede politik belirsizliğin kaynağını ortadan kaldırmıştır. Türkiye, Kuzey Suriye deki yedi ay süren Fırat Kalkanı askeri operasyonunu resmi olarak Mart ayında sona erdirmiştir. Türkiye nin AB üyelik müzakere süreci hassas bir süreçten geçmektedir ve AB üyesi ülkelerle olan ikili ilişkilerde zaman zaman yaşanan gerginlikler sürece olumsuz olarak yansımıştır. Siyasi gelişmeler ekonomik görünümde ana faktör olmaya devam etmiştir ve ekonomide 2017 yılının ilk yarısına bekle-gör stratejileri hakim olmuştur. b. Ekonomik Gündem Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu Kararları: * 24 Ocak: Marjinal fonlama oranı (%8,5 %9,25), gecelik borçlanma faiz oranı (%7,25), bir hafta vadeli repo ihale faiz oranı %8. * 16 Mart: Marjinal fonlama oranı %9,25, Merkez Bankası borçlanma faiz oranı %7,25 düzeyinde sabit tutulmuştur. Merkez Bankası borç verme faiz oranı %11 den %11,75 e yükseltilmiştir. * 26 Nisan: TCMB, ana faiz oranlarını sabit tutmuştur. Ancak borç verme faiz oranı artan enflasyonun ardından %11,75 ten %12,25 e yükseltilmiştir. Fed, gösterge faiz oranını 25 baz puan artırarak %0,75 ten %1 seviyesine yükseltmiştir ve bu artış üç ay içerisindeki ikinci faiz artırımı olmuştur. Avrupa Merkez Bankası (AMB), 27 Nisan da refinansman işlemlerindeki faiz oranı ile marjinal kredi kolaylıkları ve mevduat imkanları üzerindeki faiz oranlarını sabit tutmaya karar vermiştir. Ayrıca AMB, net varlık alımlarının aylık 60 milyar Euro seviyesinden Aralık 2017 sonuna kadar devam edeceğini belirtilmiştir. Enflasyon yükselmeye, Türk Lirası (TL) ise değer kaybetmeye devam etmiştir yılı için işsizlik oranı 2010 yılından beri en yüksek seviye olan %10,9 a yükselmiştir ve hükümet istihdamı artırmak için çalışmalar başlatmıştır. Cari işlemler dengesi Mart ayında 3,1 milyar ABD Doları açık ile bir önceki yılın aynı ayına göre %17,9 düşüş göstermiştir. Dış ticaret açığındaki düşüş cari işlemler dengesindeki iyileşmenin ana tetikleyicisi olmuştur. c. GSYİH Büyüme 2016 yılı için yıllık GSYİH büyüme oranı, 2009 dan bu yana en düşük seviye olan %2,9 olarak açıklanmıştır. Ancak, Türkiye nin 2017 yılının ilk çeyreğine ilişkin GSYİH büyüme rakamları beklentileri aşmıştır ve %5 e yükselmiştir. Özel tüketim, kamu harcamaları sayesinde güçlü seyrine devam etmiştir. Birinci çeyrekte kamu harcamaları yaklaşık %9,4 oranında artış göstermiştir. Hanehalkı tüketimi ise %5,1 artmıştır. Kalkınma Bakanlığı nın Orta Vadeli Programı (OVP) 2017 yılı için %4,4 büyüme beklentisi açıklarken, IMF ve Dünya Bankası büyüme oranını sırasıyla %2,5 ve %3,0 olarak öngörmektedir Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

3 GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları % * 2018* 2019* G7 Ekonomileri Euro Bölgesi Gelişmekte Olan Ülkeler Gelişmekte Olan Ülkeler - Avrupa Türkiye *Tahmini Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan 2017 d. Döviz Kurları Türk Lirası (TL), TCMB nin sıkı para politikası nedeniyle 2017 yılının ilk yarısı için daha istikrarlı görünüm sergilemiştir. TL, gelişmekte olan piyasa varlıklarına yönelik iştah ile Fed in kademeli faiz artırımlarından da yararlanmıştır. Döviz Kurları (Aylık Ortalama) 4,20 4,00 3,80 3,60 3,40 3,20 3,00 2,80 2,60 2,40 2,20 Ocak 16 Şubat 16 Mart 16 Nisan 16 Mayıs 16 Haziran 16 Temmuz 16 Ağustos 16 Eylül 16 Ekim 16 Kasım 16 Aralık 16 Ocak 17 Şubat 17 Mart 17 Nisan 17 Mayıs 17 Haziran 17 EUR/TL USD/TL Kaynak: TCMB 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2

4 Araştırma Raporu e. Enflasyon 2017 yılının başından beri yükseliş eğiliminde olan ve Nisan ayında son dokuz yılın rekor seviyesine ulaşan yıllık enflasyon %11,9 olarak açıklanmıştır. Yıllık enflasyon oranı Mayıs ayından itibaren düşmeye başlamış ve Haziran ayında %10,9 a gerilemiştir. TCMB Enflasyon Raporu 2017-II de, TL nin değer kaybı ile artan ithalat ve gıda fiyatları, enflasyon oranındaki artış eğiliminin ana nedenleri olarak gösterilmiştir. ÜFE & TÜFE 16 %14,9 ÜFE (Yıllık) %10,9 TÜFE (Yıllık) 4 2 % 0 Haz 15 Ağu 15 Ekm 15 Ara 15 Şub 15 Nis 16 Haz 16 Ağu 16 Ekm 16 Ara 16 Şub 17 Nis 17 Haz 17 Kaynak: TÜİK f. Tüketici Güveni Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hanehalkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Endeks, siyasi ve ekonomik kaygının hafifletilmesi nedeniyle 2017 yılının ilk yarısında 2016 yılına kıyasla artış göstermiştir. Tüketici Güven Endeksi % Ock 16 Şub 16 Mar 16 Nis 16 May 16 Haz 16 Tem 16 Ağu 16 Eyl 16 Ekm 16 Kas 16 Ara 16 Ock 17 Şub 17 Mar 17 Nis 17 May 17 Haz 17 Kaynak: TÜİK Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

5 Araştırma Raporu g. Doğrudan Yabancı Yatırım Birleşmiş Milletler Ticaret ve Kalkınma Konferansı (UNCTAD) tarafından hazırlanan Dünya Yatırım Raporu 2017 verilerine göre Türkiye, yılları arasında yatırım tanıtım ajansları tarafından doğrudan yabancı yatırım girişinde en çok tercih edilen ekonomiler arasında 9. sırada yer almıştır. Ocak-Nisan 2017 dönemindeki doğrudan yabancı yatırım 2016 yılının aynı dönemine göre hafif bir artış göstermiştir. Doğrudan Yabancı Yatırım (Milyon USD) Ortalama 2017 (Ocak-Nisan) (Ocak-Nisan) Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı h. Yatırım Pazarı Yatırım piyasası, 2017 yılının ilk yarısında referandum nedeniyle ortalamanın altında bir performans sergilemiştir. Yatırımcılar, Nisan ayının ortasına kadar yatırım kararlarını durdurarak referandum sonuçlarını bekleme eğilimi göstermiştir. Piyasadaki hakim düşünce, referandum sonuçlarının açıklanmasından sonra yatırımların devam edeceği yönünde olurken piyasa çok sınırlı sayıda yatırım faaliyetine tanıklık etmiştir ve kayda değer tek işlem Bursa daki bir alışveriş merkezinin satın alınması olmuştur. Fiba Ticari Gayrimenkul, İnegöl Alışveriş Merkezi'ni satın almıştır, ancak işlemin hem fiyatı hem de getiri oranı açıklanmamıştır. Perakendede piyasasındaki birincil getiri oranının % 8, ikincil şehirlerdeki varlıklar için ise bu oranın % 10 seviyesinde olduğu öngörülmektedir. Ofis piyasasında ise belli büyüklüğe sahip kayda değer bir işlem gerçekleşmemiştir. Satın alma işlemleri sadece Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) tarafından 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 4

6 gerçekleştirilmiştir ve söz konusu işlemler A sınıfı ofis binalarındaki kira sözleşmeleri olan ofis katlarının satın alınmasını kapsamıştır. Büyüklükleri 4-6 milyon ABD doları arasında değişen işlemlerin toplam yatırım hacmi 15 milyon ABD dolarının üzerine çıkmıştır ve birincil getirileri %7,5'in biraz altındadır. Diğer yandan, ofis bloğu satın alma işlemlerinin birincil getirisi yaklaşık %7,75 tir. Ofis varlıklarına odaklanan GYF lerin sayısının artmasıyla 2017 yılsonuna kadar daha fazla işlemin görülmesi beklenmektedir. Lojistik piyasasında herhangi bir işlem tamamlanmamıştır. Bu durumun temel neden ise alıcı ile satıcının yaptıkları fiyatlama arasındaki büyük farktır. Sanayi varlıkları için öngörülen birincil getiri seviyesi %9,25 iken satıcının beklentisi %4 ile %6 arasında değişmektedir. Otel ve ağırlama mülkleri bağlamında, piyasaya geliştiricilerin hakim olması ve herhangi bir işlemin gerçekleşmemesi nedeniyle bir yatırım pazarından söz etmek mümkün gözükmemektedir. Mevcut şartlarda yatırım piyasasında yabancı sermaye eksikliği söz konusudur ve yerel yatırımcılar kararsız bir tutum sergilemektedir. Bu etkenlere borç finansmanının zor bulunması ve yüksek maliyetli olması eklendiğinde yatırım piyasası ortalamanın altında performans göstermektedir. Diğer yandan, GYF lerin gayrimenkul yatırımları yapması konusundaki hukuki zorunluluğun etkisiyle piyasada bir canlanma beklenmektedir. Büyük ve toplu alımların yılın ikinci yarısında tamamlanacağı öngörülmektedir Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

7 2. Perakende Pazarı Görünümü a. Pazar Notları Global ekonomik koşulların yanı sıra bölgesel riskler, yerel siyasi belirsizlikler ve TL nin kısa bir süre içerisinde yaşadığı büyük değer kaybı organize perakende piyasasını olumsuz etkilemiştir. Referandum sonrası yatırımcı, perakendeci ve tüketici nezdinde rahatlama görülse de, organize perakende piyasasında beklenen ivme yakalanamamıştır. * Metrekare verimliliği ve kişi başına düşen perakende harcamasındaki artış sınırlı kalmış; enflasyon ve döviz kuru etkisinden arındırıldığında ise düşüş yaşandığı gözlenmiştir. * İstanbul da ziyaretçi sayıları bir önceki yılın aynı dönemine göre düşüş gösterirken, Ankara başta olmak üzere Anadolu daki alışveriş merkezlerinde ziyaretçi sayılarında artış göze çarpmaktadır. * Zorunlu çocuk oyun alanları, plaka okuma sistemi, kapı güvenliği ve mescitlerdeki fiziksel değişimler gibi düzenlemeler de alışveriş merkezlerine ilave maliyet yükü getirmektedir. Perakende pazarı, pazarlık gücünün tam manasıyla perakendecilerde olduğu bir görünüm sergilemektedir. Alışveriş merkezlerindeki ziyaretçi sayısını artıracak önemli markaların ikna edilmesi için yatırımcılar dekorasyon desteği, ciro kirası ve genel gider katkısı gibi teşvikler sağlamaktadır. b. Sektör Notları Yeme-içme, hazır giyim ve kozmetik markaları 2017 nin ilk yarısında diğer sektörlere göre daha yüksek performans göstermiştir. * Hazır giyim ve yeme-içme sektöründeki özkaynağı güçlü ve ziyaretçi çeken güçlü markalar alışveriş merkezlerindeki mağaza ağını genişletmeye devam etmiştir. * Erkek giyim markaları geçtiğimiz seneye kıyasla (enflasyondan arındırılmamış verilere göre) ciro bağlamında düşüş gösterirken kadın giyim markaları sınırlı bir artış göstermiştir. * Teknoloji marketlerinin küçülme trendi devam etmiştir. Elektronik markalarının kendi mağazaları ile alışveriş merkezlerinde yer aldığı görülmüştür. * Kozmetik markalarının ekonomik durgunluk dönemindeki yüksek performansında, alışveriş eğilimi daha yüksek olan kadınlara hitap etmeleri ve düşük fiyatlı ürünleri barındırmaları etkili olmuştur. * Perakende piyasasında - marka bağlamında kayda değer bir daralma görülmüştür. c. Perakende Arzı Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim Aktif İnşaat Halinde* Toplam İstanbul Birim TKA (m2) Ankara Birim TKA (m2) Diğer Şehirler Birim TKA (m2) Türkiye Birim TKA (m2) *2020 nin sonu itibariyle tamamlanması beklenmektedir Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 6

8 Araştırma Raporu d. Kira Görünümü Birincil Kira (EUR / m2 / ay) Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2017 e. Perakende Yoğunluğu Perakende Yoğunluğu (1.000 kişi başına düşen m2) 286 m2 2Ç m2 2Ç m2 2Ç 2017 İstanbul Ankara Türkiye Son 1 yılda Perakende Yoğunluğunun En Fazla Arttığı İller 98 m2 2Ç m2 2Ç m2 2Ç m2 2Ç 2017 Edirne Antalya f. 2Y 2017 Görünümü Türkiye organize perakende pazarının kiracı yönlü bir pazar olmaya devam etmesi beklenmektedir. Referandum sonrasında gündemin siyasetten uzaklaşması, döviz kurlarının yatay bir seyir izlemesi ve 2016 da yaşanan terör olaylarının büyük şehirlerde dinmesi tüketicilerin tasarruf eğilimini azaltmıştır. Azalan tasarruf eğilimi ise perakende pazarında daha olumlu bir hava yaratmıştır ve alışveriş merkezi yatırımcıları ile perakendeciler için yılın ikinci yarısı ve 2018 e dair daha pozitif bir beklenti meydana getirmiştir Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

9 Araştırma Raporu Perakende pazarının doğası gereği, alışveriş merkezleri yılın ikincisi yarısında daha yüksek bir performans göstermektedir nin ikinci yarısının Ramazan Bayramı, Kurban Bayramı ve okula dönüş dönemlerini kapsaması sayesinde organize perakende pazarının ilk yarıyıla göre daha yüksek bir performans göstermesi beklenmektedir. Organize perakende pazarının yavaş yavaş doyum noktasına ulaştığı gözlenmektedir. Büyük ölçekli projelerin gelecek yıllarda daha az sıklıkla ortaya çıkması beklenmektedir. Gelecek dönemdeki perakende gündeminin ağırlıklı olarak renovasyon, yeniden kiralama, yönetim, konsept danışmanlığına kayacağı ve tren istasyonu, havalimanı ve spor stadyumu gibi komplekslerdeki perakende alanlarında yapılacak projelerin ön plana çıkabileceği öngörülmektedir. Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı gibi ana perakende caddelerinde; ekonomik koşullar, siyasi belirsizlikler ve yabancı ziyareti sayısındaki düşüş perakendeci faaliyetlerini olumsuz etkilemiştir. Diğer yandan, özellikle görüntü ile gürültü kirliliğinin artması ve boşluk oranlarının yükselmesi gibi konular son dönemde gündeme gelmiştir. Söz konusu olumsuz tablonun düzelebilmesi için JLL Türkiye nin geçtiğimiz aylarda yayımladığı Perakende Caddelerini Yeniden Tanımlamak raporunda da dile getirildiği üzere perakende caddelerinin profesyonel olarak yönetilmesi uygun bir çözüm sunabilir. Alışveriş merkezi gibi yönetilen caddelerde ulaşım, araç parkı, marka karması, kültür ve eğlence alanlarında gelişim sağlanabilir. 2Y 2017 Görünümü Perakende Pazarı - Alışveriş Merkezi 2Y 2017 Görünümü Perakendeci Talebi Arz Birincil Kira Perakende Yoğunluğu 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 8

10 Araştırma Raporu 3. Ofis Pazarı Görünümü İstanbul Ofis Alt Pazarları SARIYER ŞİŞLİ Seyrantepe rant pe SULTANGAZİ ESENLER K ıthane Ka G.O.P BEYKOZ Kavacık Levent Be ikta Ba ak ehir KÜÇÜKÇEKMECE E5 Ba cılar Beyo lu GÜNGÖREN FATİH Airport Area BAKIRKÖY Ümraniye Üsküdar Altunizade E5 BAHÇELİEVLER NBURNU ZEYTİNBURNU ÇEKMEKÖY TEM Zincirlikuyu i li Mecidiyeköy B.PAŞA Basın Express AVCILAR Maslak KUZEY MAR. OTO YOLU TEM Göztepe KADIKÖY SANCAKTEPE Ata ehir Kozyata ı SULTANBEYLİ Maltepe Kartal Pendik MİA MİA Dışı Avrupa Asya 1 ADALAR Tuzla- Kurtköy a. Pazar Notları Kurumsal kiracıların ofis piyasası ile ilgili farkındalığı son dönemde artmıştır. Ofis piyasasındaki düşük kira seviyesi ve mülk sahiplerinin teşvikler konusundaki yapıcı tavrı da artan farkındalığa eklenince birçok şirket daha iyi ekonomik koşullarda; konumu ve fiziksel özellikleri daha iyi ofis binalarına geçmek için alternatifleri değerlendirme iştahı göstermiştir. Geçtiğimiz yıllarda kontrat döneminin sonunda görüşme talep eden kiracılar; sözleşme bitim tarihine kayda değer bir süre kalmasına rağmen düşük kira seviyesini değerlendirmek ya da ekonomik durgunluğun tetiklediği küçülme kararını hayata geçirmek amacıyla kontrat görüşmesi talep etmiştir. Ofis binalarındaki otopark alanlarının yetersizliği geçtiğimiz aylarda öne çıkan diğer bir konu olmuştur. Birçok şirket, ofislerini taşırken verimlilik adına daha küçük ofisleri tercih etmiş; ancak sayısı sabit kalan araç filoları nedeniyle otopark sorunu yaşamaya başlamıştır. Teknoparklar, son dönemde ofis piyasasında talep gören kuruluşlar olarak ön plana çıkmıştır. Birçok teknoparkta doluluk oranları %100 e ulaşmış ve şirketlerin talepleri için bekleme sırası oluşturulmuştur. Birincil Kira (USD / m2 / ay) 45 1Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

11 Araştırma Raporu Bazı küresel şirketlerin; eskiden fabrika gibi bir işlevi olan ve mimari bir estetik taşıyan binaların dönüşmesiyle elde edilen ofisleri talep ettikleri gözlenmiştir. Özellikle Merkezi İş Alanı nda düşük metrekareli ofislere yönelik güçlü bir talep görülmüştür. Ancak küçük ofis talebini karşılayacak kalitede boş ofis alanı bulmak çok mümkün olamamamıştır. Birçok şirketin bu taleplerini Asya Yakası ndaki alt pazarlarda yer alan ofis binalarında karşıladığı gözlenmiştir. Tüm çalışanlarını taşımak istediğinde önemli bir maliyet yükü ile karşılaşacağını öngören şirketler ise İstanbul un farklı bölgelerinden uydu ofis bakmaya başlamıştır. b. Boşluk Oranı Boşluk Oranı (%), MİA %15,2 %17,1 %21,9 2Ç Ç Ç 2017 c. Kiralama İşlemleri Asya yakasında Ümraniye ve Kozyatağı, MİA Dışı Avrupa da Kağıthane ile MİA da Levent ve Maslak 1Y 2017 de kiralama işlemi bakımından öne çıkan alt pazarlardır. Kiralama İşlemleri Hacmi (m2) MİA MİA Dışı Asya Toplam 1Y Y Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 10

12 Başlıca Kiralama İşlemleri, 1Y 2017 Kiracı Lokasyon TKA (m2) KPMG Levent Groupama Maslak Ferrero Balmumcu General Electric Maslak Itelligence Ümraniye Bureau Veritas Maltepe Arup Levent Nestle Erikli Ümraniye Asseco SEE Maslak Danfoss Regus Kozyatağı Maltepe ,000 m2 üzerindeki işlemler dikkate alınmıştır. Regus Kurtköy İstanbul Ofis Saati, 1Y 2017 Kozyatağı - İçerenköy Küçükyalı - Maltape Kira Artışı Yavaşlıyor Kira Düşüyor Etiler - Levent Şişli- Z.kuyu- Beşiktaş Kavacık- Kartal- Kağthane Ümraniye Maslak Kira Artışı Hızlanıyor Kiralar Dipten Dönüyor d. Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı Alt Pazar Aktif İnşaat Halinde* Toplam Avrupa MİA Birim TKA (m2) MİA Dışı Birim Asya TKA (m2) Birim Toplam TKA (m2) Birim *2018 in sonu itibariyle tamamlanması beklenen TKA (m2) Ç Y 2017 itibariyle İstanbul daki mevcut A Sınıfı ofis stoku 2016 nın aynı dönemine göre m2 (%11,6) artış göstermiştir Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

13 e. 2Y 2017 Görünümü Ofis stokunun son yıllarda kayda değer bir artış göstermesi ile Merkezi İş Alanı nda dahi %20 seviyesinin üzerine çıkan boşluk oranları göz önüne alındığında, mülk sahiplerinin daha yapıcı bir politika izleyeceği ve ofis pazarının kiracı dostu koşullarla devam edeceği öngörülmektedir. Dekorasyonun tamamen ya da kısmen mal sahibi tarafından karşılanması, kira ödenmeyen süreçlerin 1 yıla kadar uzaması, kira indirimleri, kur sabitleme ve TL üzerinden kira gibi teşviklerin mülk sahipleri tarafından kiracılara sağlanmaya 2017 nin ikinci yarısında devam etmesi beklenmektedir. Teşviklerin çeşidini ve ölçeğini; mal sahibinin finansman durumu ile binanın konumu, boşluk oranı, yaşı ve fiziksel özellikleri belirlemektedir. Çekim alanı yaratması için hazır ofislere olumlu yaklaşımın özellikle yeni açılan ve boşluk oranı yüksek ofis binalarında görülmeye devam etmesi öngörülmektedir. 2Y 2017 Görünümü Ofis Pazarı 2Y 2017 Görünümü Kiralama İşlemleri Boşluk Oranları Arz Birincil Kira 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 12

14 4. Lojistik Pazarı Görünümü İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa yakasında Hadımköy ve Esenyurt, Asya yakasında Tuzla, Kocaeli de ise Gebze ve Çayırova Marmara Bölgesi nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır. Çatalca Hadımköy İkitelli Silivri Kıraç Esenyurt İSTANBUL Haramidere Botaş Ambarlı Zeyport Dudullu Sancaktepe Samandıra Haydarpaşa Pendik Tepeören Tuzla Balçık Pelitli Orhanlı Şekerpınar Tuzla KOCAELİ SAKARYA Çayırova Gebze Dilovası İzmit Tepecik Yarımca Yalova Derince Ada Kartepe İzmit Altınova Aslanbey Çifliköy 15 Temmuz Şehitler Köprüsü 3. Havalimanı Kuzey Marmara Otoyolu Marmaray Birincil Pazarlar FSM Köprüsü Atatürk Havalimanı E5 Karayolu Avrasya Tüneli İkincil Pazarlar Osmangazi Köprüsü Sabiha Gökçen Havalimanı TEM Otoyolu Limanlar Kentiçi Lojistik Pazarı Yavuz Sultan Selim Köprüsü Planlanan Bağlantı Yolları İstanbul-İzmir Otoyolu Gelişen Pazarlar a. Pazar Notları yılındaki ekonomik ve politik konuların tetiklediği bekle-gör politikası nedeniyle giderilemeyen depo ihtiyaçlarının 2017 ye sarkması işlem hacmini artırırken referandum sonrasında Türkiye ekonomisinin ve lojistik piyasasının daha iyi bir seyir izleyeceğini öngören piyasa aktörleri de lojistik piyasasındaki olumlu havada etkili olmuştur. Depo talebinde büyümeden kaynaklanan bir hareketlenme görülmemektedir. Depo kiralama talebinde bulunan şirketler; mevcut depoları bir araya getirerek daha verimli bir iş akışı sağlama ya da gelişen lokasyonlarda daha nitelikli depolar kiralayarak maliyet azaltma amacıyla yola çıkmaktadır. Geçmiş yıllarda az sayıda da olsa - görülen yabancı şirketlerin üretim tesisi talebi 2017 nin ilk yarısında gözlenmemiştir yılına kadar pazarlık gücü daha yüksek olan ve talebe yönelik (built-to-suit) depo yapmayı tercih eden çok sayıdaki yatırımcı, geçtiğimiz yıl boş kalmasından çekindikleri için büyük oranda yeni depo yatırımı yapmamayı tercih etmiştir. Ancak bu dönemde risk alarak yatırım yapan ve modern depo projelerini piyasaya dahil eden yatırımcıların depoları talep görmüş ve kiralanmıştır. Yeni depo projesi adedinin hala düşük kaldığı pazarda, modern depoya talep gösteren kurumsal şirketlerin uluslararası A sınıfı standartlarına paralel, beklentilerine uygun depo bulmakta zorlandığı görülmüştür Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. Arifiye

15 Birincil Kira (USD / m2 / ay) 6,5 7 6,5, 2Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2017 b. Kiralama İşlemleri Lojistik kiralama işlemleri 2017 yılının ilk yarısında m2 ile 2016 nın aynı dönemine göre önemli bir oranda (%58) artış göstermiştir. Kiralama İşlemleri Hacmi (m2) Y 2017, 2Ç nin ilk yarısında kiralama işlemleri bakımından en aktif sektörler %50 ile lojistik hizmet sağlayan 3PL (üçüncü parti lojistik) firmalar ve %42 ile perakende firmalarıdır. Mobilya, alüminyum, kimya, metal, kağıt, ambalaj, bilişim ve e-ticaret de kiralama işlemlerinden pay alan diğer sektörlerdir. Başlıca Kiralama İşlemleri (m2) Kiracı Boyner Borusan Lojistik LCW Ceva Lojistik Ceva Lojistik Erport LCW DHL Rossman Mağazacılık Sürat Kargo Netlog Alışan Lojistik Sektör Perakende Lojistik Perakende Lojistik Lojistik Lojistik Perakende Lojistik Perakende Lojistik Lojistik Perakende Şehir Kocaeli İstanbul İstanbul Kocaeli İstanbul İstanbul İstanbul İstanbul Kocaeli İstanbul Kocaeli Kocaeli Bölge Gebze Tuzla Esenyurt Gebze Tuzla Esenyurt Silivri Esenyurt Çayırova Esenyurt Gebze Gebze Kiralanan Alan (m2) , 2Ç Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 14

16 c. Arz İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları Avrupa Anadolu İstanbul Kocaeli Mevcut Stok İnşaat Halinde* Proje Halinde *2019 un sonu itibariyle tamamlanması beklenmektedir, 2Ç 2017 Boşluk Oranlarının Bölgesel Dağılımı %88 %5 %3 %4 İstanbul Avrupa İstanbul Anadolu Kocaeli Kullanılan Alan, 2Ç Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

17 d. 2Y 2017 Görünümü Piyasadaki kiralanmaya hazır A sınıfı depo arz eksikliği nedeniyle 2017 nin ikinci yarısının ilk 6 aya kıyasla daha durağan geçmesi öngörülmektedir. Yeni geliştirilen depo projeleri ile - şu an için Büyük İstanbul Lojistik Pazarı stok analizine dahil edilecek seviyeye gelmese de Sakarya nın önemli bir alt pazar olarak gelecek dönemde ön plana çıkacağı öngörülmektedir. Yalova da inşaat halindeki OSB projesinin hayata geçirilmesiyle şehirdeki altyapının iyileştirilmesi ve kira-arsa maliyetinin makul seviyelerde kalması durumunda, önümüzdeki dönemde şehrin yeni bir lojistik çekim merkezine dönüşmesi söz konusu olacaktır 2Y 2017 Görünümü Lojistik Pazarı 2Y 2017 Görünümü Talep Arz Arsa Değeri Birincil Kira Kiralama İşlemleri Boşluk Oranı (A Sınıfı Arz) 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 16

18 5. Otel Pazarı Görünümü a. Pazar Notları Türkiye'de turizm ve otel piyasası, nispeten düzelen jeopolitik ve ekonomik koşulların bir sonucu olarak 2016'ya kıyasla yukarı yönlü eğilim göstermeyi başarmıştır. Özellikle referandum döneminde bazı Avrupa ülkeleri ile artan gerginliğe rağmen otel pazarında hafif bir iyileşmenin belirtileri görülmüştür. Ülkenin hasar gören dış ilişkilerinin iyileşme sürecine girmeye başladığı Rusya Federasyonu, Almanya ve Orta Doğu ülkeleri gibi büyük dış pazarlardan Türkiye ye yönelik canlanan talep incelendiğinde de görülmektedir. Fakat Avrupa ülkelerinin ilgisinin bahsedilen ülkelerinki kadar hızlı bir şekilde toparlanamadığı gözlemlenmiştir. Bölge genelinde, geçen yıl yaşanan gerileme döneminin ardından otel performans verilerinde nispeten bir iyileşme olduğu kaydedilmiştir. Paydaşlara sağlanan çeşitli teşvik ve indirimler, fiyat ve kalite dengesi anlamında rakip pazarlara karşı otellerin avantaj kazanmasına imkân vermiştir. Bu doğrultuda, otel pazarında doluluk seviyelerinde artış gözlemlenmiştir. b. Turizm Uluslararası ziyaretçi sayısı 2016 yılının aynı dönemine göre %6 artış göstererek 2017 yılının Mayıs ayında 8,7 milyona yükselmiştir. Türkiye ye Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı (Ock-May) 2017 (Ock-May) Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı c. Talep Son on yılda havalimanı gelişlerinde istikrarlı olarak artış eğilimi görülmektedir. Buna rağmen, 2017 Ocak-Mayıs döneminde Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı üzerinden İstanbul'a gelen toplam yolcu sayısı 2016 yılının aynı dönemine göre %2 azalarak yaklaşık 35 milyonda kalmıştır Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

19 Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları (Ocak-Mayıs) 2017 (Ocak-Mayıs) Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü d. Performans 2017 yılının Ocak-Mayıs döneminde, doluluk oranı %6 artarak %55'e ulaşırken, ortalama günlük oda fiyatı %23 gerileyerek 60 EUR olarak kaydedilmiştir ve odabaşına düşen gelir 2016'da aynı döneme göre %18'lik bir düşüş yaşayarak 33,3 EUR seviyesine gerilemiştir. e. Arz İstanbul da 533 adet lisanslı otelde 50 binin üzerinde oda bulunmaktadır. Pazarın yapısı genel olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. İstanbul otel pazarında 5 yıldızlı oteller %46 nın üzerinde bir paya sahiptir. Otel arzında görülen hızlı artış ile beraber; planlanan ve inşaat halindeki otel projelerinin tamamlanması durumunda 2017 yılının sonunda toplam oda arzının %7-8 oranında artacağı öngörülmektedir. f. Yatırım İstanbul ve Türkiye kapsamında satılabilir nitelikte kaliteli bir otel stoku oluşmuştur. Ancak piyasada yaşanan düşüş eğilimi göz önüne alındığında, oluşan risk faktörlerinden dolayı potansiyel yatırımcıların beklentileri tam olarak karşılanamamaktadır. Bununla birlikte, Türk turizmine inanmaya ve Türk turizmini izlemeye devam eden, fırsatlardan yararlanma konusunda son derece istekli yatırımcıların da var olduğu, ancak henüz önemli yatırımların gerçekleşmediği görülmektedir. g Görünüm Otel işletme performanslarının 2017 yılında durgun bir dönem geçireceği (doluluk oranları hariç) ve piyasanın rakip pazarların seviyesine ulaşmasının biraz zaman alacağı öngörülmektedir. Rusya ile düzelen ilişkilerin yanı sıra, geçen yıldaki jeopolitik kargaşa ve terör olaylarının yaşanmaması durumunda, piyasanın uzun vadede toparlanmaya başlaması beklenmektedir Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 18

20 h. Önemli Göstergeler % 8,7 milyon Yabancı Ziyaretçi Sayısı % 35,4 milyon IST & SAW Toplam Yolcu Sayısı % %55 Doluluk % EUR 60 Ortalama Günlük Oda Fiyatı % EUR 33 Oda Başına Gelir % değişim 2016 Ocak-Mayıs 2017 Ocak-Mayıs ı. Projeler Tamamlanan Projeler Fairmont Quasar Istanbul 207 oda, 1Ç 2017 Elite World Europe 401 oda, 1Ç 2017 Radisson Blu Residence İstanbul Batışehir 171 oda, 1Ç 2017 Ibis Hotel Tuzla 100 oda, 2Ç 2017 İnşaat Halindeki Projeler Hilton Garden Inn Istanbul Ümraniye 240 oda, 3Ç 2017 M Gallery Istanbul Galata 85 oda, 3Ç 2017 Hilton Istanbul Bakırköy 305 oda, 3Ç 2017 Mercure Istanbul Airport 377 oda, 3Ç Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

21 JLL Türkiye Maslak Link Plaza, Ayazağa Mah. Eski Büyükdere Cad. No: 3/ Maslak - İstanbul, Türkiye Tel: +90 (212) Faks: +90 (212) Avi Alkaş, MRICS, CSM, CLS, CRX Ülke Başkanı +90 (212) avi.alkas@eu.jll.com Volkan Müller COO, CFO Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) volkan.mueller@eu.jll.com Dora Şahintürk Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) dora.sahinturk@eu.jll.com Tarkan Ander Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) tarkan.ander@eu.jll.com Yazarlar Yavuz Can Parlar Araştırma Bölüm Lideri Pazarlama ve Araştırma +90 (212) yavuz.parlar@eu.jll.com Serhat Çetin Analist Pazarlama ve Araştırma +90 (212) serhat.cetin@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE TURKEY, Bu rapor yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmış olup, raporun konusu ile ilgili öngörülmesi mümkün olmayan konuların tam bir analizini içermemektedir. İşbu rapor hazırlanırken, güvenilir olduğu varsayılan kaynaklar esas alınmış olup, bu kaynaklardan alınan bilgilerin doğruluğu veya eksiksizliğine ilişkin herhangi bir taahhütte bulunmamaktayız. İşbu raporun hazırlanması esnasında dayanılan parametrelerin rapor tarihinden sonra değişebileceği göz önünde bulundurulmalıdır; bu kapsamda rapor içerisindeki ileriye dönük beyanlar, bazı riskleri ve belirsizlikleri barındırmaktadır. Yalnızca bu raporda ifade edilen görüşlere dayalı olarak bir yatırım kararı ya da başka bir ticari karar alınmamalıdır.