Bu çalışma, Kentsel Strateji tarafından, Kartal Kentsel Geliştirme Derneği için Katılımcı Planlama Uzlaşma Yönetimi çerçevesinde hazırlanmıştır.

Transkript

1

2 Bu çalışma, Kentsel Strateji tarafından, Kartal Kentsel Geliştirme Derneği için Katılımcı Planlama Uzlaşma Yönetimi çerçevesinde hazırlanmıştır. Kaynak gösterilmek suretiyle alıntı yapılabilir.

3 İÇERİK GĠRĠġ PROJE ALANI KONUMU METROPOLĠTAN ALAN ĠÇERĠSĠNDEKĠ KONUMU ÜST ÖLÇEKLĠ ULAġIM BAĞLANTILARI ĠLÇE VE MAHALLE SINIRLARI TARĠHSEL GELĠġĠM YAZILI KAYNAKLARDA KARTAL IN TARĠHĠ SÖYLEġĠLERDE PROJE ALANI TARĠHĠ PLAN KARARLARI ÜST ÖLÇEKLĠ PLAN KARARLARI Onaylı Nazım Ġmar Plani Onaylı Metropolitan Nazım Ġmar Planı Ġstanbul Ġl Çevre Düzeni Planları / Ölçekli Nazım Ġmar Planı ALT ÖLÇEKLĠ PLAN KARARLARI Eski Planlar Onaylı 1/5000 Kartal Merkez Nazım Ġmar Planı PROJE ALANI GENEL ÖZELLĠKLERĠ MEKANSAL YAPI ANALĠZĠ Proje Alanı Sınırı ve BileĢenleri Planlama Alt Bölgeleri Uygulama Etapları Arazi Kullanımı UlaĢım-Mevcut Yollar Kadastral Parseller ve Mülkiyet Yapılar..59 1

4 Yapı Kullanımları Doluluk-BoĢluk Enerji Nakil Hatları DOĞAL YAPI ANALĠZĠ Topografya Ġklim Jeolojik Yapı Ağaçlık ve Büyük Açık Alanlar SANAYĠ DÖNÜġÜM ALANI SANAYĠ DÖNÜġÜM ALANI GENEL MEKANSAL YAPI ANALĠZĠ. 81 a. Sanayi DönüĢüm Alanı Büyüklüğü..82 b. Kadastral Parseller ve Mülkiyet 84 c. Mevcut Yollar..87 d. Doluluk BoĢluk Oranı..88 e. YapılaĢma Oranı. 89 f. Kat Yükseklikleri.90 g. Yapı Kullanımları.92 h. BoĢ Yapılar i. Kamu Yapıları. 96 j. Benzin Ġstasyonları 105 k. Küçük Sanayi Siteleri EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 109 a. ĠĢyeri ve ÇalıĢan Sayıları.110 b. Firma Faaliyet Türleri c. Firma Faaliyet Süreleri.113 d. Kiracılık Oranları e. Firmaların ÇalıĢan Sayılarına Göre Dağılımı

5 5.2. SANAYĠ DÖNÜġÜM ALANI PLANLAMA ALT BÖLGELERĠ ANALĠZLERĠ a. Planlama Alt Bölgesi Kimlik Kartı b. Planlama Alt Bölgesi Mekansal ve Ekonomik Analizler c. Planlama Alt Bölgesi Firma Ġsimleri d. Planlama Alt Bölgesi Fotoğraflar 5.3. KÜÇÜK SANAYĠ SĠTELERĠ KÜÇÜK SANAYĠ SĠTELERĠ GENEL 216 a. ĠĢletme ve ÇalıĢan Sayıları b. Faaliyet Türleri c. Kiracılık Oranları KÜÇÜK SANAYĠ SĠTELERĠ..221 a. Akçaoğlu Sanayi Sitesi b. Sade Sanayi Sitesi c. Polat Sanayi Sitesi d. ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi e. Yüzüncüyıl Sanayi Sitesi f. Karadeniz Sanayi Sitesi..240 g. Kızıldağ Sanayi Sitesi MEVCUT KONUT ALANLARI MEVCUT KONUT ALANLARI GENEL Kat Yükseklikleri Emsal Yapı Malzemeleri ve Yapı Durumu Zemin Kat Kullanımları BoĢ Parseller Imar Durumu ve Mevcut YapılaĢma MEVCUT KONUT ALANLARI PLANLAMA ALT BÖLGELERĠ ANALĠZLERĠ a. Mevcut Konut Alanı Mekansal Analizler b. Mevcut Konut Alanı Fotoğraflar 3

6 6.3. EMLAK DEĞERLERĠ Proje Alanı ve Yakın Çevresinde Emlak Değerleri Proje Alanındaki Konut Sitelerindeki Emlak Değerleri MEVCUT KONUT ALANLARI POTANSĠYEL DÖNÜġÜM ALANLARI DEĞERLENDĠRMESĠ Yapı ve Parsel Bazında DönüĢüm Potansiyeli Değerlendirmesi Planlama Alt Bölgeleri Bazında DönüĢüm Potansiyeli Değerlendirmesi Genel Değerlendirme PLANLAMA ĠÇĠN ÖNEMLĠ VERĠLER; ÖZET TABLO ANALİZ ÇALIŞMALARI REVİZYONU MEKANSAL YAPI ANALİZİ REVİZYON ÇALIŞMALARI Proje Alanı Sınırı ve BileĢenleri Arazi Kullanımı Ulaşım Kadastral Parseller ve Mülkiyet Yapısı Yapılaşma Analizi Kamu Yapıları SONUÇ

7 GİRİŞ 1926 dan 2006 ya, 2006 dan 2016 ya Proje alanı, 1926 yılında kurulan çimento fabrikası ile baģlayan ve 1950 li yıllarda geliģen sanayileģme sürecinin ardından 2006 yılında alınan stratejik bir kararla hizmet sektörüne dönüģüm süreci içine girmiģtir. SanayileĢme süreci, 1926 da baģlamıģ ve 1950 li yıllarda, karayolu ve demiryolu eriģebilirliğinin yanı sıra arazi fiyatlarının ucuzluğu, EzcacıbaĢı, Siemens, Mutlu Akü, Oralitsa, Sunta, Süperlit, HabaĢ, Seçenler, Aksan Metal vb. gibi büyük sanayi firmalarının yer seçimi ile devam etmiģ, büyük firmalara yan madde üreten diğer sanayi firmaları ile küçük sanayi sitelerinin kurulması ile de geniģleme sürecini tamamlanmıģtır. Ancak,1990 lı yıllarda üst ölçekli plan kararlarında yer alan sanayinin desantralizasyonu stratejileri çerçevesinde Kartal Sanayi Bölgesi nin sanayiden hizmet kullanımları sürecine girmesi, 1990 lı yılların sonunda taģ ocağı iģletmesinin durdurulması ve çimento fabrikasının yıkılmasının yanı sıra, zaman içinde EczacıbaĢı, Mutlu Akü, Oralitsa vb. büyük sanayi kuruluģlarının da alandaki faaliyetlerine son vererek, Gebze, Tepeören vb. gibi sanayi alanlarına taģınmaları, proje alanında verimli bir sanayi üretiminin yapılmamasının önemli göstergeleridir tarihli Ġstanbul Metropoliten Planı nın da proje alanının Anadolu Yakası nın üst düzey merkezi olarak tanımlaması hem planlama hem de sanayi verimliliği kararları doğrultusunda, proje alanının dönüģüm sürecinin baģlangıç noktasını oluģturmaktadır. Bir baģka deyiģle, 1926 da baģlayan sanayileģme, 2006 yılında alınan stratejik plan kararı ile dönüģüm süreci baģlamıģtır. Artık, 80 yıllık sanayi geliģim sürecinden günümüzde, bilgi ve teknoloji ekonomisine dayalı yatırımların, ticaret, ofis, konaklama, konut, kültür vb. gibi kullanımların yer alacağı hizmet yönetim merkezlerinin oluģacağı bir merkezi iģ alanına dönüģüm sürecine girilmiģtir. Ġstanbul da sanayi alanlarının desentralizasyonu stratejik hedefi ile Anadolu yakasında üst düzey merkez yaratma vizyonu çerçevesinde 2006 yılından baģlayan yeni süreç içinde; - Ġstanbul BüyükĢehir Belediyesi ile Mülk Sahiplerinin BuluĢması (2006) - Mülk Sahiplerinin Kartal Derneği ni Kurmaları (2006) - Fikir Projesi YarıĢmasını ZHA nin Kazanması (2006) - ZHA tarafından Yapısal Plan Hazırlama Sürecinin BaĢlaması (2007) - Kentsel Strateji tarafından Piyasa AraĢtırması (En Ġyi Arazi Kullanım ÇalıĢması) Yapılması (2007) - ĠBB-ĠMP tarafından 1/5.000 ölçekli Nazım Ġmar Planı nın Hazırlanması ve ĠBB Meclis i tarafından Onaylanması (2007 yılı) vb gibi önemli kritik geliģmeler olmuģtur. 5

8 2008 yılında ise alt ölçekli Uygulama Ġmar Planlarının hazırlanması süreci içinde, projedeki taraflar; - ĠBB-ĠMP - Kartal Belediyesi - Dernek - ZHA arasında eģgüdüm, planlama sürecinde katılım ve karar süreçlerinde uzlaģma sağlanması görevi Kentsel Strateji ye verilmiģtir. Kentsel Strateji, Katılımcı Planlama UzlaĢma Yönetimi süreci içinde özellikle tasarım ve planlama kriterlerinin oluģturulması ve doğru kararların alınması için; - Mülk Sahipleri ile Genel ve Alt Böge Bazında Alan Toplantıları, - ĠBB-ĠMP, Kartal Belediyesi, Dernek, ZHA arasında Teknik ve Proje Karar Kurulu Toplantıları organize etmiģ ve toplantılar raporlar haline getirilmiģtir. Ayrıca, Kentsel Strateji, proje alanının mekansal ve ekonomik yapısı nın ortaya çıkarılması ve sonuçların özellikle tasarım ve planlama sürecinde kullanılması görevini de bir sorumluluk olarak kabul etmiģtir. Mekansal ve Ekonomik Yapı Analizi ÇalıĢması, proje alanını; - Sanayi DönüĢüm Alanı - Mevcut Konut Alanı olarak iki ayrı grupta genel ve planlama alt bölgeleri bazında detaylı olarak ele almıģtır. Mekansal ve Ekonomik Yapı ÇalıĢması; 1. Bölüm: Proje Alanı Konumu 2. Bölüm: Tarihsel GeliĢim 3. Bölüm: Plan Kararları 4. Bölüm: Proje Alanı Genel Özellikleri 5. Bölüm: Sanayi DönüĢüm Alanı Özellikleri 6. Bölüm: Mevcut Konut Alanı Özellikleri 7. Bölüm: Planlama Ġçin Önemli Veriler olmak üzere yedi bölümden oluģmaktadır. Bölüm baģlıklarında proje alanı; ilk önce konumu ile tarihsel geliģim ve planlama süreci içinde ele alınmıģ, daha sonra proje alanında bire bir yapılan tespitler ile mekansal ve doğal yapı incelenmiģtir. 6

9 Ayrıca, proje alanı; - faaliyet gösteren iģletmeler kamu ve özel olmak üzere; mülkiyet yapısı, mekansal yapı, faaliyet süreleri, türleri, çalıģan sayısı ve kiracılık durumu, - mevcut yerleģimler ise; yapı yoğunluğu, bağımsız birim sayısı, yapı kullanım durumları, emlak değerleri olmak üzere hem proje geneli hem de 14 planlama alt bölgesi bazında ele alınmıģtır. Son olarak ise elde edilen verilerin planlama sürecine aktarılmasına yönelik sentez çalıģması yer almaktadır. ÇalıĢma, Kartal Belediyesi, Dernek ve Kentsel Strateji iģbirliği ile çok geniģ uzman kadro tarafından hazırlanmıģtır. Bir süreç içinde hazırlanan çalıģmanın verileri Tasarım ve Planlama süreci içinde kullanılmıģtır yılında planlama süreçlerinin yeniden ele alınması gündeme geldiğinden, 2009'da yapılmış bu çalışmanın revize edilmesi gerekliliği doğmuştur. Alanda yapılan gözlem ve saha araştırmaları neticesinde planlama alanındaki yapı ve tesislerin azaldığı görünmüş, ulaşım altyapısı gelişmelerinin hızla devam ettiği göze çarpmıştır. Bu kapsamda çalışmanın son kısmına; eklenmiştir. 8. Bölüm: Analiz Çalışmaları Revizyonu Söz konusu bölümde plan sınırları, arazi kullanımı ve ulaşım altyapısı ile ilgili belli başlı değişmelerin tespitleri yapılmıştır. Proje alanının sanayiden merkeze dönüşüm yaklaşımı doğrultusunda ilerlemekte olduğu güncel analizler tarafından da desteklenmiştir. 7

10 8

11 1 PROJE ALANI KONUMU 9

12 1. METROPOLİTAN ALAN İÇERİSİNDEKİ KONUMU Proje alanı, Ġstanbul metropolitan alanının Anadolu Yakası nda, Kartal Ġlçesi nde yer almaktadır. Ġstanbul Merkezi ĠĢ Alanı na 25 km. mesafede yer alan proje alanının bulunduğu Kartal Ġlçesi, Maltepe, Sancaktepe, Sultanbeyli ve Pendik ilçeleri ile komģu durumdadır. GeliĢim ve dönüģüm potansiyeli bulunan bu ilçelerin potansiyeli proje alanının konumunu güçlendirmektedir. ġekil 1.1: Proje Alanının Ġstanbul Metropol Sınırları Ġçindeki Konumu, Kaynak: Kentsel Strateji, (altlık veriler IMP) 10

13 ÜST 1.2. ÜST ÖLÇEKLİ ULAŞIM BAĞLANTILARI Proje alanı, ulaģım bağlantıları yönünden oldukça avantajlı bir konumdadır. Güçlü karayolu bağlantılarının yanısıra, raylı sistem bağlantısı da bulunmakta, Sabiha Gökçen Havaalanı na ve ĠDO iskelesine de kısa bir mesafede yer almaktadır. Mevcut ulaģım bağlantılarının yanısıra, ulaģım projeleri de proje alanının eriģilebilirlik bakımından çekiciliğini artırmaktadır. Karayolu: Alandaki önemli karayolu ulaģım akslarından birincisi, metropolün doğu ve batı yakasını birbirine bağlayan ve Marmara Denizi ne paralel olarak geçen E 5 (D 100) otoyoludur. E-5 otoyolunu kuzeyde bulunan ve metropoliten alanın diğer önemli karayolu ulaģım aksı olan TEM otoyoluna, Kartal kavģağından bağlayan bağlantı yolu da proje alanı için önem taģımaktadır. Ġkinci öncelikli karayolu bağlantısı ise proje alanının güneyinden geçen ve metropol düzeyde doğu-batı yönünde bağlantısını sağlayan Sahil yoludur. Demiryolu: Proje alanının güneyinde, HaydarpaĢa-Gebze banliyö hattının Yunus Tren Ġstasyonu bulunmaktadır. Denizyolu: Proje alanının 1.5 km. batısında ĠDO nun iģletmeciliğinde olan Kartal iskelesi bulunmaktadır. Havayolu: Proje alanı, Sabiha Gökçen Havaalanı na yaklaģık 8 km.mesafededir. Ulaşım Projeleri: Proje alanını gelecekte olumlu etkileyecek önemli raylı ulaģım projeleri bulunmaktadır. Bunlardan birincisi Kadıköy-Kartal metro hattı, ikincisi ise Kadıköy-Kartal metro hattına entegre olan Marmaray projesidir. Proje alanını Sabiha Gökçen Havaalanı na bağlayacak metro bağlantısı da alanı olumlu etkileyecek ulaģım projeleri arasında yer almaktadır. Son olarak proje alanı içerisindeki marina yatırımları da alanın önemini artıracaktır. 11

14 ġekil 1.2: Üst Ölçekli UlaĢım Bağlantıları Kaynak: Kentsel Strateji ÜST ÖLÇEKLİ ULAŞIM BAĞLANTILARI 12

15 1.3. İLÇE VE MAHALLE SINIRLARI Proje alanı sınırları, Kartal ilçesinin, Orta, Cumhuriyet, Topselvi, Kartal Yeni (Yunus), Kordonboyu, ÇavuĢoğlu ve Esentepe olmak üzere 7 mahallesinin bir kısmını kapsamaktadır. Bu mahallelerde, yani proje alanının yakın çevresinde, toplam civarında nüfus yaģamaktadır ġekil 1.3: Kartal Ġlçesi ndeki Mahalle Sınırları Kaynak: Kentsel Strateji (veriler IMP) ġekil 1.4: Proje Alanı Ġçindeki Mahalleler Kaynak: Kentsel Strateji (veriler IMP) Proje Alanı ile Çakışan Mahalle Nüfusları MAHALLE ADI NÜFUS Cumhuriyet Mahallesi ÇavuĢoğlu Mahallesi Esentepe Mahallesi Kordonboyu Mahallesi Orta Mahallesi Topselvi Mahallesi Kartal Yeni ( Yunus) Mahallesi TOPLAM Tablo 1.1: Proje Alanı ile ÇakıĢan Mahalleler ve Nüfus Bilgileri Kaynak: Kartal Belediyesi, 2007 Yılı Resmi Olmayan Mahalle Nüfusları 13

16 14

17 2 TARİHSEL GELİŞİM 15

18 2.1. YAZILI KAYNAKLARDA KARTAL IN TARİHİ Proje alanının yer aldığı Kartal İlçesi nin tarihinin Bizanslılar dönemine kadar uzandığı, Kartal ismini ise sahilde ilk defa balıkçılık yapmak için gelen Kartelli isminde bir balıkçıdan aldığı ya da bu dönemde kıyıda bulunan küçük liman nedeniyle Kartalimen (Cartalimin) Köyü olarak anıldığı, bu nedenle daha sonra bölgeye yerleşen Türkler tarafından Kartal olarak isimlendirildiği çeşitli kaynaklarda yer almaktadır yılında Kaymakamlık olan Kartal, 1871 te oluşturulan yeni Vilayet Nizamnamesi doğrultusunda Kartal Belediyesi haline gelmiştir (Kartal Belediyesi, 2007 Faaliyet Raporu). Cumhuriyet in ilk yıllarında ise, Üsküdar vilayetine bağlı olan Kartal, 1926 da Üsküdar ın İstanbul un bir ilçesi olmasının ardından 1928 de tekrar ilçe olmuştur. Kartal ilçesinin hızlı bir büyüme geçirmesi nedeniyle, 1987 de Pendik, 1992 de ise Maltepe ve Sultanbeyli Kartal dan ayrılarak ilçe haline getirilmiştir (1/5000 Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı, Plan Raporu) 2.2. SÖYLEŞİLERDE PROJE ALANININ TARİHİ Kartal sanayi bölgesinde uzun yıllardır faaliyette bulunan kişilerle, alanın tarihçesi hakkında söyleşiler yapılmıştır. Bu söyleşilerden, Kartal da 1950 lerde Rum ve Ermenilerin yaşadığı ve zeytincilikle uğraştıkları, 1960 larda Yugoslavya ve Bulgaristan dan gelen muhacirlerin Kartal ın Soğanlık köyüne yerleşerek burada hayvancılıkla uğraştıkları bilgisi edinilmiştir Ben o zaman 6-7 yaşındaydım, 45 sene evvelden bahsediyorum, eski Yakacık a doğru giderken yemyeşil zeytin ağaçlarının altından geçerdik. Olduğu gibi zeytinlikti burası. Daha doğrusu Kartal bir Rum köyüydü. Rum ve Ermeniler müteşekkil bir köydü, dağlarda zeytincilik ile uğraşılıyordu. ( Çavuşoğlu Sanayi Sitesi Yöneticisi, S12 Planlama Alt Bölgesi) Şekil 2.1: 1962 Yılı Çavuşoğlu-Yunus Arası Bir Görüntü Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 16

19 Proje alanı bu dönemlerde aynı zamanda bir sayfiye alanı olarak da kullanılmış, şehir dışından da Kartal a tatil amacıyla gelenler olmuştur. Bizim çocukluğumuzda Ankara dan buraya izine kaçarlardı. 5-6 tane otel vardı, yazın tamamen dolu olurdu. Ankara dan gelenleri biz burada kayık ile gezdiriyorduk. Şimdi herkes Ege tarafına kaçıyor. (Çavuşoğlu Sanayi Sitesi Yöneticisi, S12 Planlama Alt Bölgesi) Buraya yazlığa gelirdik. O zamanlar buraya taşınmaya çalışıyorduk, sonra buralar bitti. Sayfiye köyüydü burası, bomboş araziydi. Köyde yazlık evler verirlerdi; sahipleri bir katını verirdi veya oturmayıp kiraya verirlerdi. Ama ben deniz için gelmiyordum, ciğerlerimden rahatsızdım, temiz hava için geliyordum. O zaman, Yakacık havası çok iyi derlerdi. Buralarda Sanatoryum Demir Yolları Hastanesi vardı. Demir yolları sanatoryumuydu; yani sadece veremli hastalara bakıyordu. Zatürre geçirmiş veya hastalığı ilerlemiş, biraz fazla ilerleyen öbür tarafa, diğerleri bu tarafta kalıyordu. Sonra buralar dolunca, hava kirliliği başladı, kalabalık çoğaldı. Bahçeden adam üzümünü, domatesini koparırdı, bizde onlardan satın alırdık. Burada çok zeytinlikler vardı. Yakacık ta zeytin presleri vardı, yağ yaparlardı. (Hanefi USTA, Hedef Endüstri, S2 Planlama Alt Bölgesi) 1873 te Haydarpaşa - Pendik banliyö hattının açılması, ilçenin gelişimini hızlandırmıştır. Cumhuriyet döneminde ise, 1950 den sonra, banliyö bağlantılı Kartal-Yalova araba vapur seferlerinin başlamasıyla yolcu trafiği oluşan bölge, İstanbul un önemli bir ulaşım merkezi haline gelmiştir. Her zaman Yalova ulaşımı vardı tabi. Bursa da Tofaş ta çalışanlar için, Yalova dan arabalı vardı yıllar önceden beri. Şimdi deniz otobüsü koydular, arabalı kalktı. Yani, Eskihisar a gitmeden önce, yıllarca İstanbul dan Yalova ya arabalı vapur Kartal dandı. İstanbul da arabayla vapurun karşıyla bağlantısı Kartal dandı. 24 saat arabalı vapur vardı. Kartal çok çarşının içi, merkezi bir yerdi. 24 saat hareket olan bir yerdi. Arabalıların olduğu yerde mağazalar, lokantalar ve çarşı bulunuyordu. Buraya gelen, arabalıları beklerken, yeme içme yapıyordu. Bu arabalıdan dolayı yüzlerce taşıt geçiyordu buradan. Hepsi buradan Kartal a iniyordu. Bir yerlerde mola veriyor, duruyor, bekliyor. Yani sanayiden değil, transit geçişten dolayı hareket vardı. (Osman CİVA, Normtis, S1 Planlama Alt Bölgesi) Karşıya geçmek o kadar zor değildi, şimdi zorlaştı. Biz arabalı vapurla geçerdik karşıya. Üsküdar dan arabalı vapurla Rumeli yakasına geçerdik. Köprü yoktu ki o zamanlar. Köprü 1980 den sonra yapıldı. Şimdi Üsküdar dan arabalı vapurlar kalktı. Harem den Sirkeci ye arabalı vapur var. İki tanede köprü var, ama yetmiyor tabi. (Hanefi USTA, Hedef Endüstri, S2 Planlama Alt Bölgesi) 17

20 ESKİ FOTOĞRAFLAR Şekil 2.2: Kaltal İlçesi Eski Fotoğrafları Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 18

21 Sanayileşme, Kartal daki gelişimi etkileyen en önemli etken olmuştur. Araştırmalar ve söyleşiler sanayileşmenin plan kararlarından önce başladığını ve sanayi ruhsatlarının Kaymakamlık tarafından verildiğini göstermektedir. Kartal da kurulan en eski büyük ölçekli sanayi tesisi, 1926 yılında üretime geçen Yunus Çimento Fabrikası dır. O yıllarda alanının kuzeyindeki taş ocağında çıkartılan taşlar, sahildeki çimento fabrikasına, bugünkü Sanayi Caddesi olarak bilinen hat üzerinden teleferik sistemi ile taşınmaktadır. Söyleşilerden, Yunus Çimento Fabrikası nın Belçika lılar tarafından kurulduğu öğrenilmektedir. Ancak, Yunus Çimento Fabrikası çevre kirletici etkisi sebebi ile 90 lı yılların sonunda kapatılır. Yunus Çimento Fabrikası Belçika lılarındı. Özel bir anlaşmayla Belçika lılara verilmiş ve onlar Türkiye de ilk defa çimento fabrikası kurmuşlar. Yunus tren istasyonu da bu yüzden kurulmuş. Hatta tren, fabrikanın içine de girip çıkıyormuş. (Atilla EVGİN, Evginler Mineral Öğütme, S7 Planlama Alt Bölgesi) Çevreyi çok kirletiyordu. Zaten orada karşılıklı Fransız ortaklığı vardı. Anlaşmada tamam kapattık diye bildiriyorlar, ancak gece çalıştırmaya devam ettiklerini öğrenince belediye geldi ve yıktı. Ama ana etken, çevreyi çok kirletmesiydi. (Assan, S6 Planlama Alt Bölgesi) Şekil 2.3: Yunus Çimento Fabrikası Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 19

22 . Kartal, karayolu ve demiryolu gibi ulaşım kolaylığı olan bir bölgede olması, İstanbul a yakın olan konumu, kentsel rantın ve maliyetlerin yüksek olmasına karşın ilçedeki ucuz ve boş arazi kapasitesi ve ucuz işçi bulma kolaylığı gibi nedenlerle sanayicilerin yer seçiminde etkili bir bölge olmuştur. Sanayileşmenin hızlanmasında bölgedeki erişilebilirlik ve kentsel arsaların ucuz olması da önemli bir etken olmuştur (Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi, En Uygun Arazi Kullanımı Çalışması, Kentsel Strateji, 2007). Özellikle 1955 sonrası ciddi bir sanayi gelişimi gözlemlenir. Bu yıllarda, Eczacıbaşı, Siemens, Mutlu Akü, Oralitsa, Sunta, Habaş, Seçenler, Aksan Metal, Süperlit gibi büyük firmalar proje alanında faaliyete başlamıştır. Sanayi tesisleri daha çok Ankara Asfaltı nın etrafında yer seçmiştir. O dönemlerde sanayi ruhsatları Kaymakamlık tarafından verilmektedir senelerinde Ankara Asfaltı burada açıldıktan sonra, burası gelişme bölgesi oldu. Fabrikalar bölgede kurulmaya başladı. Bugün gördüğünüz fabrikalar, aşağı yukarı o dönemlerden kalan fabrikalardır. (Hanefi USTA, Hedef Endüstri, S2 Planlama Alt Bölgesi) Bu bölgeye sanayi ruhsatları veriliyordu. İstanbul a doğru gittiğinizde Kozyatağı, Carrefour un oralara sanayi ruhsatı vermiyorlardı. Oralara iş yeri izni veriyorlardı. Onun için biz bu bölgeye geçmek mecburiyetinde kaldık. (Hanefi USTA, Hedef Endüstri, S2 Planlama Alt Bölgesi) Sanayileşmenin gelişmesiyle, 1970 lerde Ankara Asfaltı ile demiryolu arasındaki alanlarda yoğun olarak apartmanlaşma başlamıştır. Fabrikada iş olunca bu insanlar buralarda arsa aldılar, ev aldılar, yer aldılar burada bir yerleşim doğdu. Bu fabrikalar olmasaydı burada o kadar yerleşim olmazdı. (Çavuşoğlu Sanayi Sitesi Yöneticisi, S12 Planlama Alt Bölgesi) Kartal da sanayi gelişiminin en dorukta olduğu zamanlar yılları arasındadır. Bölgede yan sanayi ve küçük sanayi sitelerini de bu yıllar arasında gelişmeye başladığı öğrenilmiştir. Çevredeki büyük firmalara yan parça üreten küçük sanayiler, alanda zaman içinde kurulan ve bugün sayısı yediye ulaşan sanayi sitelerinde konumlanır te biz buralara geldiğimiz zaman bizim yardımcı malzeme alacağımız hiç bir yer yoktu. O malzemeleri tamamen Karaköy den alırdık. Ama şimdi o kadar çok var ki, belki Karaköy den gelip buradan alıyorlardır. Bizim kullandığımız alet edavatlar falan, vidası civatası hep Karaköy Perşembe Pazarı ndan alınırdı. Ama şimdi her şey var. (Hanefi USTA, Hedef Endüstri, S2 Planlama Alt Bölgesi). Şimdi bizim dönemlerde (1976 yılları) Türkiye genelinde de sanayi sitesi çok azdı. O zamanlar Yenibosna da sanayi sitesi vardı, burada Çavuşoğlu Sanayi Sitesi vardı. Şimdi Anadolu da her kasabada, İstanbul un her yerindeki sanayiler hep buradan sonra yapıldı. Yoktu ki başka gidilecek bir yer. O zaman burası çok iyiydi. Şehrin dışında çalışmaya müsait uygun başka alternatifimiz yoktu zaten. Niye buraya geldik, Tuzla bomboştu, tamamen boş araziydi. Tuzla Haliçte ydi. Bir tek çalışma alanı burada vardı. Ya apartman altına gidecektik, orada da çalışma şartları zor tabi, saat 6 dan sonra kimse çalıştırmıyor gürültü patırtı oluyor diye. Tek seçenek aşağıda bir site vardı, bir de burada vardı, başka yoktu. Aksan, Yunus Çimento, Superlit, Eczacıbaşı, Ağaç Kaplama gibi büyük fabrikalar vardı. Bu çevrede site olarak sadece Çavuşoğlu Sanayi Sitesi vardı, başka hiçbir şey yoktu. (Rasim ÖZTÜRK, Akçaoğlu Sanayi Sitesi, S3 Planlama Alt Bölgesi). 20

23 FOTOĞRAF ALBÜMLERİNDEN Şekil 2.4: Firmaların Fotoğraf Albümlerinden Kaynak: Firmaların Özel Albümlerinden 21

24 22

25 3 PLAN KARARLARI 23

26 3. PLAN KARARLARI Proje alanı kullanım kararlarını etkileyen çok sayıda üst ve alt ölçekli planlar yapılmış, onaylanmış ya da iptal edilmiştir. Proje alanı için, İstanbul Metropolitan Planlama ölçeğinde; onaylı Nazım İmar Planı nda sanayi kullanımı olarak ele alınmış, onaylı İstanbul Metroplitan Alan Nazım İmar Planı nda sanayilerin desantralizasyonu önerilmiş, ve 2009 onaylı 1/ ölçekli İl Çevre Düzeni Planı nda ise İstanbul un üst düzey merkezi olarak belirlenmiş, - 1/ Nazım İmar Planı nda da üst düzey merkez ve özel proje alanı olarak karar Alt getirilmiştir. İlçe ölçeğinde ise, - Proje alanının farklı bölümlerini kapsayan 1/5.000 ve 1/1000 ölçekli 1971 onaylı Kartal Uygulama Nazım İmar Planı, 1972 onaylı Yakacık Uygulama Nazım İmar Planı ve 1981 onaylı Soğanlık Uygulama Nazım İmar Planı nda proje alanında sanayi kullanım kararları yer almış, onaylı 1/1000 ölçekli Kartal Sanayi Alanları Tasfiye Planı nda, E-5 ve kuzey-güney koridoru çevresindeki sanayilerin tasfiyesi kararını alınmış, onaylı 1/5.000 ölçekli Kartal II.Derece Alt Merkez Nazım İmar Planı nda sanayi alanlarının tasfiyesi ve ticaret, hizmet, kültür ağırlıklı kullanım kararı alınmış, onaylı 1/5.000 ölçekli Kartal Güneyi İmar Planı nda proje alanı özel proje alanı olarak belirlenmiş, onaylı 1/5.000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı ise proje alanı alt merkez olarak karma kullanım kararı alınmıştır. 24

27 3.1. ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI ONAYLI NAZIM İMAR PLANI Şekil 3.1: 1980 Nazım İmar Planı Kaynak: IMP ONAYLI NAZIM İMAR PLANI Şekil 3.2: 1995 tarihli Nazım İmar Planı Kaynak: IMP 25

28 3.1.İSTANBUL İL ÇEVRE DÜZENİ PLANI tarihinde onaylanan, ancak, mahkeme kararı ile iptal edilen 1/ ölçekli İstanbul İl Çevre Düzeni Planı nın en önemli mekansal gelişim hedeflerinden biri merkezin desantralizasyonudur. Bu hedefi gerçekleştirmek için izlenen stratejilerin başında kent içerisinde kalmış sanayi alanlarının merkez alanına dönüşümü gelmektedir. Kartal sanayi alanı, bu çerçevede dönüşecek sanayi alanlarının başında yer almaktadır. İstanbul Metropoliten Alan ın üst ölçekli planlama süreci içinde öne çıkan ve metropolitan ölçekte belirleyiciliği olan temel arazi kullanım kararlarından bir tanesi de Kartal Alt-merkez gelişimidir. Hizmetler sektöründe uzmanlaşmış nitelikli ofis yerleşkeleri, kamusal alanları ve kültür yapılarıyla Plan da öngörülen Kartal Altmerkez gelişiminin, Metropol ün tek merkezli yapısından kurtulmasına katkı vermesi amaçlanmaktadır. (1/ İl Çevre Düzeni Planı Özet Raporu) onay tarihli 1/ ölçekli İstanbul İl Çevre Düzeni Planı nında da Kartal Anadolu Yakası nın birinci derece merkez alanı olarak belirlenmiştir. Anadolu Yakası nda, MİA nın yükünü azaltan, iki yaka arasındaki gerek işgücü gerekse ulaşım dengesini sağlayan, ticaret, turizm, konut, kültür, yönetim ve rekreasyon alan ve kullanımlarının yer alacağı güçlü bir merkeze ihtiyaç duyulmaktadır. Bu bağlamda Kartal ile Kozyatağı-Ataşehir birinci derece merkezler olarak tanımlanmıştır. Kartal İlçesi, Sabiha Gökçen Havaalanı na yakınlığı, dönüşüm sürecindeki sanayi alanları, bu bölgeyi destekleyen ulaşım projelerinin varlığı, Avrupa Yakası ile denizyoluyla bağlantı kurma olanağı, Gebze Sanayi Bölgesi ne yakınlığı nedeniyle iş merkezlerinin yerleşimi için avantajlı konuma sahiptir. Bu potansiyelleri ile Kartal merkezinin üst düzey hizmet odaklı bir merkez olarak gelişmesi öngörülmektedir. Kentin Anadolu Yakası nda Kartal ın birinci derece merkez olmak üzere planlanmas ise etkin bir ulaşım altyapısının oluşturulmasının yanı sıra; yığılma avantajlarını kullanarak birbirileri ile ekonomi ve sinerji oluşturacak işlevlerin konumlanmalarına ve karayolu-denizyolu-demiryolu ulaşım sistemleri arasında entegrasyona dayandırılmaktadır. Önerilen bu sistemde yer alacak ana işlevler ise Kartal 1.Derece Merkezi (üst düzey hizmetler), Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendik Yenişehir ve Kurtköy de önerilen teknoloji geliştirme bölgeleri, Pendik Limanı ve lojistik bölge,orhanlı Lojistik Merkez ve etrafında gelişen konut alanları ve onlara hizmet veren donatılar ile ticaret alanlarıdır.(1/ İl Çevre Düzeni Planı Raporu). 26

29 Şekil 3.3: onay tarihli 1/ İl Çevre Düzeni Planı Kaynak: IMP, 1/ İl Çevre Düzeni Planı Özet Raporu Şekil 3.4: onay tarihli 1/ İl Çevre Düzeni Planı Mevcut ve Öneri Merkezler Kaynak: IMP, 1/ İl Çevre Düzeni Planı Özet Raporu 27

30 Şekil 3.5: onay tarihli 1/ İl Çevre Düzeni Planı Kaynak: IMP, 1/ İl Çevre Düzeni Planı Raporu Şekil 3.6: onay tarihli 1/ İl Çevre Düzeni Planı Mevcut ve Öneri Merkezler Kaynak: IMP, 1/ İl Çevre Düzeni Planı Özet Raporu 28

31 / İSTANBUL NAZIM İMAR PLANI 1/ Çevre Düzeni Planı kararları doğrultusunda hazırlanan 1/ ölçekli Nazım İmar Planı nın proje alanı ile ilgili kararları ise; - Üst Düzey Merkez - Özel Proje Alanı olarak özetlenebilir. 1/ plan raporunda üst düzey merkez ; Üst düzey merkezler İstanbul un küresel metropoller ağına eklemlenme mekanları olup, AB ve küresel ölçekte finans, karar birimleri ve üst düzey hizmet faaliyetlerini içermektedir. Yeni merkezleşme eğilimleri de göz önünde bulundurularak, Doğu ve batıda MİA nın desantralizasyonunu da sağlayacak farklı üst düzey merkezler önerilmiştir. Kanat çekim merkezi haline gelerek İstanbul un lineer gelişimini destekleyen bu merkezler, uluslararası açılımlara olanak veren, uluslararası ölçekte hızlı ulaşım olanaklarının ve teknoloji ilişkilerinin var olduğu alanlardır. şeklinde tanımlanmıştır. Bu bağlamda Kartal; Anadolu Yakası nda Kartal; Sabiha Gökçen Havalimanı na yakınlığı, Avrupa Yakası ile deniz yoluyla bağlantı kurma olanağı, Gebze sanayi bölgesine yakınlığı nedeniyle geliştirilebilecek üst düzey merkez olma potansiyeline sahiptir. Sanayiden Üst Düzey Hizmet Merkezi ne dönüştürülecek olan bu alan Özel Proje Alanı olarak ele alınacaktır. Bu alanlarda yapılacak uygulamalar yine 1/ ölçekli Nazım İmar Planı çerçevesinde üretilecek 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planları ile yapılacaktır. Özel proje alanı olarak tanımlanan bu alanlarda kentsel tasarım projeleri yarışmalar ile elde edilebilir olarak ele alınmaktadır. Şekil 3.7:1/ ölçekli Nazım İmar Planı Öneri Özel Proje Alanları Kaynak: 1/25.000Nazım İmar Planı Plan Raporu 29

32 Şekil 3.8: 1/ Nazım İmar Planı Kaynak: IMP, 1/ Nazım İmar Planı, Plan Raporu Şekil 3.9: 1/ Nazım İmar Planı, Merkezler Kademelenmesi Kaynak: IMP, 1/ Nazım İmar Planı, Plan Raporu 30

33 3.2. ALT ÖLÇEKLİ İMAR PLANLARI Alt ölçekte proje alanı ile ilgili bugüne kadar, aşağıdaki imar planlar çerçevesinde plan kararları geliştirilmiştir. Ölçek Plan Adı Onay Tarihi Karar 1/5000 Kartal Nazım İmar Planı Sanayi 1/1000 Kartal Uygulama Nazım İmar Planı Sanayi 1/1000 Yakacık Uygulama Nazım İmar Planı Sanayi 1/5000 Soğanlık Nazım İmar Planı Sanayi 1/1000 Soğanlık Uygulama Nazım İmar Planı Sanayi 1/1000 Kartal Sanayi Alanları Tasfiyesi Planı Sanayi Tasfiye 1/5000 Kartal II. Derece Alt Merkez Nazım İmar Planı Merkez: Sanayi Dışı Kullanımlar 1/1000 Kartal-Sahil Dolgu Planları /5000 Kartal Güney Nazım İmar Planı Özel Proje Alanı 1/1000 Kartal Güneyi İmar Planı Özel Proje Alanı 1/5000 Kartal Merkez Nazım İmar Planı Merkez: Karma Kullanım Tablo 3.1: Proje Alanı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Planlar Kronolojisi Kaynak: 1/5000 Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı, Plan Raporu ve Kartal Belediyesi Görüşmeler ESKİ PLANLAR Kartal da, ilk imar planı 1971 yılında yapılmıştır. Proje alanı içerisine 3 farklı Uygulama İmar Planı dahil olmaktadır. Bunlar; - Proje alanının kuzeybatısında 1., 13., 14. planlama alt bölgelerinin tamamı ile 12. planlama alt bölgesinin kuzeybatısını içine alan onay tarihli Soğanlık Uygulama Nazım İmar Planı, - Proje alanının kuzeydoğusunda, 2. planlama alt bölgesinin tamamı ile 3. planlama alt bölgesinin büyük bir kısmını içine alan onay tarihli Yakacık Uygulama Nazım İmar Planı, - Proje alanının büyük bir kısmını, 4., 5, 6., 7., 8., 9., 10., 11. planlama alt bölgelerinin tamamı ile 12. ve 3. planlama alt bölgelerinin bir kısmını, içine alan onay tarihli Kartal Uygulama Nazım İmar Planı. Bu planlarda alan için 0.40 emsal ile sanayi alanı kararı getirilmiştir. 31

34 Şekil 3.10: Proje Alanı nı Kapsayan Önceki Uygulama İmar Planları Kaynak: Kentsel Strateji (veriler Kartal Belediyesi) 32

35 Şekil 3.11: onay tarihli Kartal Uygulama Nazım İmar Planı ndan Proje Alanı ile Kesişen Örnek Pafta Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 33

36 Şekil 3.12: onay tarihli Soğanlık Uygulama Nazım İmar Planı Lejant Paftası Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 34

37 Şekil 3.13: onay tarihli Soğanlık Uygulama Nazım İmar Planı ndan Proje Alanı ile Kesişen Örnek Pafta Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 35

38 Şekil 3.14: onay tarihli Yakacık Uygulama Nazım İmar Planı ndan Proje Alanı ile Kesişen Örnek Pafta Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 36

39 Daha sonra, tarihli Kartal Sanayi Alanları Tasfiye Planı ile E-5 Koridoru ve kuzey güney aksında (Sanayi Caddesi etrafı) bulunan sanayilerin tasfiyesi öngörülmüştür. Bu alanlarda 1.5 emsal üzerinden konut ve ticaret kullanımları kararı getirilmiştir. Sanayi Tasfiye Planı uygulanamamıştır, ancak daha sonraki tüm planlarda bu karar korunmuştur onay tarihli Kartal II. Derece Alt Merkez Nazım İmar Planı alanı önemli oranda halen faaliyetini sürdüren ve büyük oranda sanayiden hizmete dönüşecek alanlarından oluşmaktadır. Plan alanının, ticaret, hizmet ve kültür ağırlıklı bir merkez olarak planlı kentsel dönüşümünün sağlanması amaçlanmıştır (1/5000 Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı). Ancak, plana açılan bir dava sonucu iptal edilmiştir onay tarihli 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı, proje alanını Kartal Kentsel Dönüşüm Proje Alanı adıyla tanımlanmıştır. Proje alanının içi boş bırakılarak herhangi bir plan kararı getirilmemiştir. (Kaynak: Kartal Belediyesi Röportaj, Şehir Plancısı, Nuray ÖKTEN, ) 37

40 Şekil 3.15: onay tarihli Kartal Sanayi Alanları Tasfiye Planı ndan Örnek Pafta Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 38

41 Şekil 3.16: onay tarihli 1/5000 ölçekli Kartal II. Derece Alt Merkez Nazım İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi Arşivi 39

42 Şekil 3.17: onay tarihli 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı Kaynak: Kartal Güney İmar Planı Raporu 40

43 ONAYLI 1/5000 KARTAL MERKEZ NAZIM İMAR PLANI onay tarihli 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı nın önemli mekansal kararları aşağıdaki gibi özetlenebilir; - Planın uygulanabilirliğini sağlamaya yönelik, proje alanı 14 Planlama Alt Bölgesi ne ayrılmıştır. - Minimum parsel büyüklüğü brüt 5000m 2 olarak tanımlanmıştır. - Alanın tamamında karma kullanımlar önerilmiştir. - Yapılaşma alanının maksimum %50 si konut olarak kullanılmasına izin verilmektedir. - Tercihli emsal kullanma hakkı bulunmaktadır. Turizm kullanımı teşvik edilmektedir. o Tercih A: Toplam inşaat alanının % arasını konut olarak kullanacaklar için maksimum emsal 2.50 o Tercih B: Toplam inşaat alanının % 0-30 arasını konut olarak kullanacaklar için maksimum emsal 3.00 o Tercih C: Toplam inşaat alanının tamamında turizm amaçlı konaklama ve eğlence birimleri, spor aktiviteleri, sergi salonları, sinema, tiyatro gibi kültürel faaliyetlere yönelik ve kamusal hizmet amaçlı yapılan yapılar için maksimum emsal 3.00 Tercih C yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama amaçlı kullanımlar için zemin altı kullanımlar inşaat emsali dışında tutulacaktır. Tercih C yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama dışı diğer kullanımlar için de 1. Bodrum kat emsal dışı olup, diğer bodrum katlar emsale dahildir. - Proje alanı içerisindeki mevcut konut alanlarının 18. Madde uygulaması ayrı bir etap olarak ele alınmıştır. Bu alanların dönüşümü için emsal teşviği verilmiş ve dönüşüm mülk sahiplerine bırakılmıştır. 41

44 Şekil 3.18: onay tarihli 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı Kaynak: IMP 42

45 Şekil 3.19: onay tarihli 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı, Planlama Alt Bölgeleri Kaynak: Kentsel Strateji (veriler İMP) 43

46 44

47 4 PROJE ALANI GENEL ÖZELLİKLERİ 45

48 MEKANSAL YAPI ANALİZİ 46

49 4.1. MEKANSAL YAPI PROJE ALANI SINIRI VE BĠLEġENLERĠ Proje alanı m 2 büyüklüğündedir. Proje alanı sınırı; - Sanayi Dönüşüm Alanı, - Mevcut Konut Alanları, - Sahil Dolgu Alanı - E-5 Karayolu nu kapsamaktadır. E-5 Karayolu nun 1.5 km. uzunluğunda ve m 2 büyüklüğündeki alanı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı nın plan onama yetkisinde bulunan m 2 büyüklüklüğündeki sahil dolgu alanı proje alanı içinde bulunmaktadır. Ancak proje alanının bütünselliğini sağlamak amacıyla planlama çalışması sahil dolgu alanını da kapsayacak şekilde ele alınmaktadır. Proje Alanı BileĢenleri Büyüklük (m 2 ) Oran (%) Sanayi DönüĢüm Alanı m 2 81 Mevcut Konut Alanları m 2 9 Sahil Dolgu Alanı m 2 7 E-5 Karayolu m 2 3 Toplam m Tablo 4.1: Proje Alanı Bileşenleri Büyüklük ve Oranları Kaynak: Kentsel Strateji 47

50 PLANLAMA ALT BÖLGELERĠ E-5 ve Sahil Dolgu Alanı haricinde, mevcut konut alanları ve sanayi dönüşüm alanından oluşan proje alanı, Revize 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı na gore 14 planlama alt bölgesine ayrılmıştır. Bu alt bölgelerin ortalama büyüklüğü m 2 dir. Bu alt bölgelerden m 2 büyüklükte bir alana sahip olan 14. planlama alt bölgesi proje alanının %16 sını oluştururken, m 2 büyüklükteki 1. planlama alt bölgesi %3 ünü oluşturmaktadır. Alt Bölge No Alan (m 2 ) Oran (%) Sahil Dolgu E Toplam Tablo 4.2: Planlama Alt Bölgelerinin Alan Büyüklükleri ve Proje Alanı İçindeki Oranı Kaynak: Kentsel Strateji 48

51 PLANLAMA ALT BÖLGELERİ Şekil 4.1: Planlama Alt Bölgeleri, Kaynak: Kentsel Strateji 49

52 UYGULAMA ETAPLARI Proje alanının dönüşümü 2 ayrı uygulama etabı olarak ele alınmıştır. 1. Etap: Sanayi Dönüşüm Alanı 2. Etap: Mevcut Konut Alanları Alt Bölge No Alan (m 2 ) Konut Alanı (m 2 ) Konut Alanı (%) Sanayi Alanı (m 2 ) Sanayi Alanı (%) Sahil Dolgu E Toplam Tablo 4.3: Konut ve Sanayi Alanlarının Alan Büyüklükleri ve Oranları Kaynak: Kentsel Strateji Sanayi DönüĢüm Alanı içerisinde; - Faal durumda olan sanayi yapıları, - Boş/faal olmayan sanayi yapıları, - Ticaret ve hizmet yapıları (lokanta, benzin istasyonları vb.), - Kamu (okul, hastane, vb.) yapıları, - Büyük açık alanlar ( taş ocağı, sahil dolgu alanı) Mevcut Konut Alanları nda ise; - Farklı yüksekliklerde konutlar (tek katlı evler, apartmanlar), - Konut siteleri, - Yapılaşmamış parseller, - Apartman altı ticaret (bakkal, kuaför vb.) bulunmaktadır. Mevcut konut alanlarının dönüşümü 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarında verilmiş olan imar hakları ile teşvik edilmiş, ancak dönüşümü mülk sahiplerine bırakılmıştır. 50

53 PROJE ALANI BİLEŞENLERİ Şekil 4.2: Proje Alanı Bileşenleri, Kaynak: Kentsel Strateji 51

54 ARAZĠ KULLANIMI Proje alanı genelindeki arazi kullanımı iki şekilde ele alınmıştır. Birincisinde mevcut konut alanları ve sahil dolgu alanı alansal olarak parçalanmadan bütün olarak alınmış, dolayısıyla bu alanlarda bulunan yollar hesaba katılmamıştır. İkincisinde ise, bu alanların içindeki yollar da diğer yollara eklenerek hesaplanmıştır. Birinci hesaplamada yolların oranı %11, mevcut konut alanları %9 ve sahil dolgu %7 iken, bu değerler sırasıyla %14, %7 ve %6 olarak değişmiştir. Diğer kullanımların oranlarında bir değişiklik olmamıştır. Proje alanı içerisinde aktif sanayi alanları (%27) en yüksek orana sahiptir. Bunun yanı sıra dikkat çekici diğer kullanımlar yapılaşmamış/boş alanlar (%17) ve boş sanayi alanları (%12) dır. Taş Ocağı da alanın %9 unun kaplamaktadır. Diğer taraftan donatı alanlarının (%1), ağaçlık alanların (%1) ve yeşil açık alanların (%1) oranlarının oldukça düşük olduğu ortaya çıkmaktadır. ARAZĠ KULLANIMI 1. YÖNTEM 2. YÖNTEM Alan (ha) Oran (%) Alan (ha) Oran (%) KONUT ALANLARI YOLLAR SAHĠL DOLGU TAġ OCAGI AKTĠF SANAYĠ ALANLARI BOS SANAYĠ ALANI BOġ ALANLAR AĞAÇLIK ALANLAR YEġĠL AÇIK ALANLAR TĠCARET VE HĠZMET AÇIK OTOPARK ALANLARI DONATI ALANLARI KAMUSAL HĠZMET ALANLARI TCDD TOPLAM Tablo 4.4: Proje Alanı Geneli Arazi Kullanımı Oranları Kaynak: Kentsel Strateji 52

55 ARAZİ KULLANIMI Şekil 4.3: Arazi Kullanımı, Kaynak: Kentsel Strateji 53

56 ULAġIM MEVCUT YOLLAR Metropol ölçekte en önemli karayolu ulaşım akslarının birincisi, metropolün doğu ve batı yakasını birbirine bağlayan ve Marmara Denizi ne paralel olarak geçen E 5 (D 100) otoyoludur. E-5 otoyolunu kuzeyde bulunan ve metropoliten alanın diğer önemli karayolu ulaşım aksı olan TEM otoyoluna, Kartal Kavşağı ndan bağlayan bağlantı yolu da proje alanı için önem taşımaktadır. Metropol ölçekte ikici önemli ulaşım aksı ise sahil yoludur. Proje alanının kuzey-güney doğrultusundaki ana ulaşım aksı 1980 li yıllarda yapılmış olan Sanayi Caddesi, alanı Kartal Merkez ile bağlayan ana aks ise Spor Caddesi dir. Proje alanında mevcut yolların toplam büyüklüğü m 2 ve oranı %14 tür. Bu oranı artıran en önemli unsur E-5 karayoludur. E-5 ve sahil dolgu alanının haricindeki kısımlarda mevcut yolların büyüklüğü m 2 ve oranı %12 dir. Mevcut yolların planlama alt bölgelerine dağılım oranları ise %8 ile %17 arasında değişmektedir. Mevcut yolların alt bölge büyüklüğüne oranının en yüksek olduğu planlama alt bölgeleri 1. planlama alt bölgesi (%17), 4. planlama alt bölgesi (%16), 3,5 ve 7. planlama alt bölgeleri (%15) dir. Sahil dolgu alanı içerisindeki mevcut yolların dolgu alanına oranı ise %23 gibi yüksek bir değere sahiptir. Proje alanı içerisinde ayrıca Haydarpaşa- Gebze banliyö hattının Yunus istasyonu yer almaktadır. ALT BÖLGE MEVCUT YOLLAR No Alan (m 2 ) Sanayi Alanı (m 2 ) Konut Alanı (m 2 ) Toplam (m 2 ) Oran (%) ARA TOPLAM E-5 Karayolu Sahil Dolgu GENEL TOPLAM Tablo 4.5: Mevcut Yolların Konut ve Sanayi Alanlarındaki Alan Büyüklükleri Kaynak: Kentsel Strateji 54

57 ULAŞIM Şekil 4.4: Ulaşım, Kaynak: Kentsel Strateji 55

58 Sanayi Caddesi nin Kuzey Ucundan Güneye Bakış Demiryolu Hattı ve Arkada Adalar Manzarası 56

59 KADASTRAL PARSELLER VE MÜLKĠYET Proje alanında toplam 1.201adet kadastral parsel bulunmaktadır. Toplam parsellerin %52,9 si sanayi alanı, %47 si konut alanı, %0,1 i sahil dolgu alanı sınırları içerisinde bulunmaktadır. Kadastral parsellerin büyüklükleri incelendiğinde ise, toplam m 2 kadastral parselin %90 ının sanayi dönüşüm alanı, %8 inin konut alanı, %2 sinin ise sahil dolgu alanı içinde olduğu ortaya çıkmaktadır. KADASTRAL PARSEL SAYISI KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ALT BÖLGE NO Sanayi Alanı Konut Alanı Toplam Sanayi Alanı (m 2 ) Konut Alanı (m 2 ) Toplam (m 2 ) Toplam Sahil Dolgu Toplam Tablo 4.6: Kadastral Parsel Sayıları ve Büyüklükleri Kaynak: Kentsel Strateji (veriler IMP ve Tiryaki Harita ve Mühendislik) 57

60 KADASTRAL PARSELLER Şekil 4.5: Kadastral Parseller Kaynak: Kentsel Strateji (veriler Kartal Belediyesi) 58

61 YAPILAR Proje alanı içerisinde toplam adet yapı bulunmaktadır. Bunların 601 i sanayi alanı ve 551 i konut alanı içindedir. Planlama alt bölgelerinden 1, 2, 11 ve 14 te konut bulunmamaktadır. ALT BÖLGE NO SANAYĠ ALANI KONUT ALANI Sayı (adet) Oran (%) Sayı (adet) Oran (%) TOPLAM (adet) Toplam Tablo 4.7: Yapı Adetleri Kaynak: Kentsel Strateji Konut Yapıları Boş Bir Sanayi Yapısı 59

62 YAPILAR Şekil 4.6: Yapılar Kaynak: Kentsel Strateji 60

63 YAPI KULLANIMLARI Proje alanı içindeki toplam yapıdan, 316 adedi sanayi, 545 adedi konut, 144 adedi boş, 58 adedi ticaret, 32 adedi depo, 22 adedi kamu, 22 adedi hizmet, 6 adedi konut alanı içi imalat, 7 adedi ise sanayi alanı içi lojman olarak kullanılmaktadır. ALT BÖLGE NO SANAYĠ TĠCARET KONUT HĠZMET KAMU DEPO BOġ KONUT ALANI ĠÇĠ ĠMALAT SANAYĠ ALANI ĠÇĠ LOJMAN Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran TOPLAM YAPI ADEDĠ % 8 14% 0 0% 4 7% 0 0% 1 2% 6 10% 0 0% 0 0% % 15 29% 0 0% 1 2% 0 0% 3 6% 2 4% 0 0% 0 0% % 5 4% 77 59% 1 1% 4 3% 16 12% 6 5% 0 0% 2 2% % 0 0% 24 30% 5 6% 0 0% 1 1% 1 1% 0 0% 0 0% % 1 1% 42 58% 1 1% 0 0% 0 0% 4 6% 0 0% 5 7% % 3 20% 2 13% 1 7% 1 7% 1 7% 2 13% 0 0% 0 0% % 0 0% % 2 1% 1 0% 0 0% 11 5% 0 0% 0 0% % 0 0% 94 75% 0 0% 0 0% 0 0% 22 17% 0 0% 0 0% % 0 0% 17 49% 0 0% 12 34% 0 0% 0 0% 6 17% 0 0% % 1 2% 11 24% 0 0% 2 4% 1 2% 28 61% 0 0% 0 0% % 5 17% 0 0% 1 3% 0 0% 4 13% 3 10% 0 0% 0 0% % 14 9% 4 3% 5 3% 2 1% 4 3% 52 34% 0 0% 0 0% % 3 2% 94 73% 0 0% 0 0% 1 1% 6 5% 0 0% 0 0% % 3 14% 0 0% 1 5% 0 0% 0 0% 1 5% 0 0% 0 0% 21 Toplam % 58 5% % 22 2% 22 2% 32 3% % 6 1% 7 1% Tablo 4.8: Yapı Kullanımları Kaynak: Kentsel Strateji 61

64 YAPI KULLANIMLARI Şekil 4.7: Yapı Kullanımları, Kaynak: Kentsel Strateji 62

65 DOLULUK-BOġLUK Yapıların taban oturum alanı esas alınarak yapılan açık-kapalı alan hesaplamasında proje alanında toplam açık alanların oranının %82 olduğu ortaya çıkmaktadır. Açık alanlar içerisine mevcut yollar da dahildir. ALT BÖLGE NO Alt Bölge Alanı (m 2 ) Sanayi Yapı Taban Alanı (m 2 ) DOLULUK (TABAN ALANI) Mevcut Konut Yapı Taban Alanı (m 2 ) Toplam Kapalı Alan (m 2 ) BOġLUK (AÇIK ALAN) Toplam Açık Alan (m 2 ) Açık Alan Oranı (%) E Sahil Dolgu Toplam Tablo 4.9: Proje Alanı Doluluk Boşluk Oranı Kaynak: Kentsel Strateji Boş/Yapılaşmamış Bir Alan 63

66 Şekil 4.8: Doluluk Boşluk Kaynak: Kentsel Strateji DOLULUK-BOŞLUK 64

67 ENERJĠ NAKĠL HATLARI Enerji nakil hatları 2, 6 ve 7. planlama alt bölgelerinden geçmektedir. Alt Bölge Ada/Parsel Alanı (m 2 ) Maliki /23 15,00 Türkiye Elektrik Kurumu 6 742/92 16,00 Etibank A.Ş /33 16,00 Türkiye Elektrik Kurumu /728 20,00 İstanbul Elektrik Tramvay Tablo Enerji Nakil Hatları Kaynak: Tiryaki Harita ve Mühendislik Enerji Nakil Hatları 65

68 ENERJİ NAKİL HATLARI Şekil 4.9: Enerji Nakil Hatları Kaynak: Kentsel Strateji (veriler Tiryaki Harita ve Mühendislik) 66

69 DOĞAL YAPI 67

70 TOPOGRAFYA Kartal İlçesi nin kıyısı düzlük bir topografyaya sahipken, kuzeye doğru gidildikçe tepeler yer almaktadır. Bu tepelerin ortasında ve gerisinde geniş düzlükler yer almaktadır. Kartal İlçesi nin önemli yükseklikleri, ilçenin kuzey-kuzeydoğu alanlarında Yakacık Üstü Tepesi Yükseltisi (420 m.), Yakacık Orta Bayır (400 m.), Yakacık Arka Bayır (370 m.), Aydos Dağı (570 m.), Dragos Tepesi (170 m.) dir. Proje alanının en yüksek bölgesi ise 105 m.ile E 5 Karayolu çevresidir. Proje alanının kuzey uç noktası ile güney uç noktası arasındaki mesafe 3 km. ve arazinin iki ucu arasındaki eğim %3.5 dir. Alanın kuzeyinde yer alan taşocağı 65 m. derinliktedir ve 35 ha. lık bir alanı kapsamaktadır. Eğim derecesi % 0 10 ve altındaki alanlar % 85 lik bir oranla toplam proje alanının önemli bir kısmını teşkil etmektedir (1/5000 Kartal Merkez Nazım İmar Planı Raporu) Plan alanı içerisinden geçen dere üzeri Yunus Deresi yaklaşık 10 senedir kuru dere niteliğindedir. Şekil 4.10: Proje Alanı Kuzey ve Güney Uç Noktaları Arasındaki Yükseklik Farkı ve Eğim Kaynak: Kartal Belediyesi Taş Ocağı Kıyı Kesimi 68

71 Sekil 4.11: Taş Ocağı Kotları Kaynak: Kartal Belediyesi 69

72 TOPOGRAFYA Şekil 4.12: Topografya Kaynak: Kentsel Strateji 70

73 EĞİM ANALİZİ Şekil 4.13: Eğim Analizi, Kaynak: Kentsel Strateji 71

74 ĠKLĠM Kartal İlçesi, genellikle Akdeniz İklimi nin hakim olduğu bir iklim özelliğine sahiptir. Yaz ayları kurak ve sıcaktır. Kış ayları ise bol yağış alır ve serindir. Bölge, ilkbahar aylarında da serin ve yağışlı, sonbahar ise, ılıman ve bol yağışlıdır (1/5000 Kartal Merkez Nazım İmar Planı Raporu). Rüzgar İstanbul da rüzgar özellikleri, makro ölçekte atmosferik basınç sistemlerinin etkisi altında meydana gelmektedir. Kış mevsiminde Akdeniz ve çevresindeki kara parçaları üzerinde oluşan basınç bileşenleri İstanbul da egemen rüzgarların kuzeydoğu ve güneybatıdan esmesine yol açmaktadır. Yaz mevsiminde ise Arabistan Yarımadası ve Hindistan ekseninde oluşan ve Basra Alçak Basınç Merkezi olarak adlandırılan büyük basınç merkezinin yönlendirdiği akışlar Türkiye de Etezyen Rüzgarlarının yaz boyunca esmesine yol açmaktadır. Bu sirkülasyon sebebiyle de yaz mevsimi boyunca İstanbul da egemen rüzgarlar kuzey ve kuzeydoğudan esmektedir. Bölgede yaz aylarında poyraz, kış aylarında lodos rüzgarlarının daha çok estiği görülür. Ayrıca kış aylarında keşişleme ve kıble rüzgarlarının estiği de gözlenmektedir (Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı Raporu). YağıĢ Otuz yıllık ölçümlerin ortalamasına göre Kartal da yılın 68 günü açık, 204 günü bulutlu, 93 günü kapalı geçer, Yağışlar daha çok kış ve sonbahar aylarında düşer. Yıllık ortalama yağış 680 milimetredir. (Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı Raporu). Sıcaklık Bölgede genellikle Akdeniz iklimi özellikleri görülmektedir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar yağışlı ve serindir. Bölgenin yıllık ortalama sıcaklığı 15 derecedir. En yüksek sıcaklık Ağustos ayında 40 derece, şubat ayında ise 9 derece olarak ölçülmüştür (Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı Raporu). 72

75 JEOLOJIK YAPI İstanbul Metropoliten Alanı, ülke bütününde yapılan deprem ve jeolojik etüdlerine göre 1. derece deprem bölgesidir. Planlama alanında jeolojik, jeofizik ve morfolojik özellikleri ile laboratuvar deney sonuçları değerlendirilerek inceleme alanında yer alan birimler yerleşime uygunluk açısından değerlendirilmiştir. Kurtköy ve Aydos Formasyonları ile tektonik dokunaklı olan kireçtaşı Dolayoba Formasyonu (DF) seyrak silttaşı ile kumtaşı aratabakalı şeyllerden oluşan Kartal (KF) Formasyonları bu birimlerin üzerine değişik kalınlık ve yayılımda olan yamaç molozları (YM) yüzeylenmektedir. Alüvyonlar (QAL) yayılımı çok sınırlı olarak sahada yer almaktadır. YerleĢime Uygun Alanlar (Yu) Kurtköy, Aydos, Gözdağ, Dolayoba, Kartal, Tuzla, Baltalimanı, Trakya Formasyonlarının ayrışmamış veya çok az ayrışmış ve eğimi % 30 un altında kalan alanlar yerleşime uygun alanlar olarak değerlendirilmiştir. Yüksek kat ve yoğun yerleşime ile her türlü yapılaşma için uygundur. Alüvyonlar (Aj1) Planlama alanından İstanbul Boğazı ve Marmara ya doğru akan derelerin yataklarında alüvyonlar oluşmuştur. Bu alüvyonlar, kalınlıkları, malzeme özellikleri ve yaşları bakımından farklı özellikler göstermektedir. Alüvyonların kenar kesimleri kısmen daha sağlam olmakla birlikte orta kısımlarda derenin akış yatağı genellikle çok zayıf özelliktedir. Bu kısımlar yerleşime uygun olmamakla beraber ıslah edilmesi gereken alanlar olarak değerlendirilmelidir.. Yüzey Eğimi % 30 dan Fazla Olan Ayrık Taneli Zeminler (Aj2) Sultanbeyli formasyonu ve yamaç molozlarının eğimli alanları bu kapsama alınmıştır. Özellikle yüzey ve yeraltı sularının drenajına önem verilmelidir. Düşük yoğunluklu ve bitişik olmayan nizamda zemin türüne göre yapılaşma olabilir. Dolgu Alanları (Sa) Denizden doldurularak elde edilmiş alanlardır. Planlama alanının kıyı kesimi dolgu alanı olmakla birlikte bu alanlar rekreatif amaçlı kullanımlara uygundur. (Kaynak: 1/5000 Kartal Merkez Nazım İmar Planı Raporu) 73

76 JEOLOJİK SAKINCALI ALANLAR Şekil 4.14:Jeolojik Sakıncalı Alanlar, Kaynak: Kentsel Strateji 74

77 ÇEVRE SORUNLARI Mevcut sanayinin bir kısmı kirletici sanayi değildir. Ancak, diğer sanayi tesisleri önemli oranda fiziksel ve görsel kirlilik yaratmaktadır. Bu alan bölgedeki çevre sorunlarının en önemli etkenlerindendir. Marmara Denizi kıyılarında görülen deniz kirliliği Kartal kıyıları için de geçerlidir. İstanbul genelinde derelerin ve kanalizasyonun kollektörler aracılığı ile denize dejarş edilmesi süreci sonucunda deniz kirliliği azalacaktır. Plan bölgesinin deniz kenarında yer alan geniş yeşil alanlar özellikle hafta sonları yoğun bir biçimde rekreatif amaçlı kullanılmaktadır. Ancak, bu kullanım beraberinde kirliliği de getirmektedir. Plan bölgesinin güneyinden geçen demiryolu gürültü kirliliği açısından önemli bir etkendir. Özellikle Kartal Merkezi nde ve ana yollarda trafikten kaynaklanan gürültü kirliliği mevcuttur. Trafik aynı zamanda hava kirliliği yaratmaktadır. (Kaynak: 1/5000 Kartal E-5 Güneyi Nazım İmar Planı Raporu) 75

78 AĞAÇLIK VE BÜYÜK AÇIK ALANLAR Proje alanı içerisinde 3 adet önemli ağaçlık alan bulunmaktadır; bunlardan birincisi S3 planlama alt bölgesinde, ikincisi S8 planlama alt bölgesinde, üçüncüsü de S9 planlama alt bölgesindedir. Bunun yanı sıra özellikle ana ulaşım aksları boyunca ağaç sıraları bulunmaktadır. Proje alanında Namık Kemal Caddesi üzerinde 2 adet yüzyıllık Çınar Ağaçları bulunmaktadır. Diğer büyük açık alanlar, Taş Ocağı ve Sahil Dolgu alanıdır. Namık Kemal Caddesi Üzerindeki Çınar Ağaçları 76

79 AĞAÇLIK VE BÜYÜK AÇIK ALANLAR 4.15: Ağaçlık ve Büyük Açık Alanlar, Kaynak: Kentsel Strateji 77

80 78

81 5 SANAYİ DÖNÜŞÜM ALANI 79

82 SANAYİ DÖNÜŞÜM ALANI GENEL 80

83 MEKANSAL YAPI ANALİZİ 81

84 5.1.1.a. SANAYĠ DÖNÜġÜM ALANI BÜYÜKLÜĞÜ Sanayi DönüĢüm Alanı; mevcut konut alanları, sahil dolgu alanı ve E-5 karayolu dıģındaki alanları kapsamaktadır. Sanayi DönüĢüm Alanı Büyüklüğü : m 2 dir. Planlama alt bölgelerinin sanayi alanı büyüklüğüne oranı bakımından en büyük alt bölge %19 oranla 14. planlama alt bölgesi, en küçük alt bölge ise %3 oranla 1. planlama alt bölgesidir. Alt Bölge No Alt Bölge Alan (m 2 ) Sanayi Alanı (m 2 ) Oran E Toplam Tablo 5.1: Planlama Alt Bölge Büyüklükleri ve Oranları Kaynak: Kentsel Strateji Sanayi DönüĢüm Alanı içerisinde; - Faal durumda olan sanayi yapıları, - Faal olmayan sanayi yapıları, - Ticaret ve hizmet yapıları (lokanta, benzin istasyonları vb.), - Kamu (okul, hastane, vb.) yapıları, - Büyük açık alanlar ( TaĢ ocağı, sahil dolgu alanı) - UlaĢım aksları (yollar, demiryolu hattı ve tren istasyonu) bulunmaktadır. 82

85 SANAYİ DÖNÜŞÜM ALANI ġekil: 5.1: Sanayi DönüĢüm Alanı Kaynak: Kentsel Strateji 83

86 5.1.1.b. KADASTRAL PARSELLER VE MÜLKĠYET Sanayi dönüģüm alanı toplam 636 kadastral parselden oluģmaktadır. Bu parsellerin toplam alan büyüklüğü m 2 ve ortalama parsel büyüklüğü m 2 dir. Parsellerin kamu ve özel mülkiyette dağılım oranları incelendiğinde, parsellerin sayı olarak %20 si kamu, %80 i özel mülkiyette iken, alansal büyüklükleri bakımından %29 unun kamu, %71 inin özel mülkiyette olduğu ortaya çıkmaktadır. Kamu mülkleri büyük oranda (%27) maliyeye ait arazilerdir. Parsel Sayısı (Adet) Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MÜLKĠYET KARTAL BELEDĠYESĠ TCDD TCK TEK ĠBB MALĠYE KAMU TOPLAM ÖZEL TOPLAM Tablo 5.2: Sanayi Alanı içindeki Kadastral Parseller ve Mülkiyet Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji (veriler Tiryaki Harita ve Mühendislik) Parsellerin büyüklüklerine göre dağılımı incelendiğinde ise toplam 636 parselin %76 sının m 2 den küçük olduğu görülmektedir. Bu dağılıma kamu-özel mülkiyet karģılaģtırması dikkate alındığında ise kamu parsellerinin %70 inin, özel mülkiyetteki parsellerin ise %77 sinin m 2 den küçük olduğu ortaya çıkmaktadır m m m m m 2 üstü TOPLAM MÜLKĠYET Sayı % Sayı % Sayı % Sayı % Sayı % Sayı KAMU ÖZEL TOPLAM Tablo5.3: Sanayi Alanı içindeki Kadastral Parsel Sayıları ve Büyüklüklerine Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji (veriler Tiryaki Harita ve Mühendislik) 84

87 MÜLKİYET ġekil 5.2: Mülkiyet Kaynak: Kentsel Strateji (veriler IMP) 85

88 ġekil 5.3:Kamu Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji (veriler IMP) KAMU MÜLKİYETİ 86

89 5.1.1.c. MEVCUT YOLLAR Sanayi alanında mevcut yolların oranı %9 dur. Planlama alt bölgeleri bazında incelendiğinde mevcut yolların oranının en fazla olduğu planlama alt bölgeleri S1(%17), S4(%15), S3 (%13), S12 (%12), S9 (%12) ve S2 (%11) dir. Alt Bölge No Sanayi Alanı (m 2 ) Mevcut Yollar (m 2 ) Mevcut Yolların Oranı (%) Toplam Tablo 5.4: Kadastral Yolların Sanayi Alanı Ġçindeki Dağılımları Kaynak: Kentsel Strateji (veriler IMP ve Kartal Belediyesi) Sanayi Caddesi 87

90 5.1.1.d. DOLULUK-BOġLUK ORANI Sa Sanayi dönüģüm alanında boģluk (açık alan) oranı taģ ocağının dahil edildiği durumda %80, hariç tutulduğu durumda ise %77 dir. BoĢluk alanının yüksek olması yeģil açık alanların fazlalığını göstermemekte, yapılaģmamıģ boģ alanların oranının yüksek olmasındankaynaklanmaktadır. Alt Bölge No Sanayi Alanı (m 2 ) TAġ OCAĞI DAHĠL Doluluk (m 2 ) BoĢluk (m 2 ) BoĢluk Oranı (%) Sanayi Alanı (m 2 ) TAġ OCAĞI HARĠÇ Doluluk (m 2 ) BoĢluk (m 2 ) BoĢluk Oranı (%) Toplam % Tablo 5.5: Sanayi DönüĢüm Alanı içindeki Doluluk-BoĢluk Oranları, Kaynak: Kentsel Strateji 88

91 5.1.1.e. YAPILAġMA ORANI Sanayi alanı içerisinde toplam 601 adet yapı bulunmaktadır. Bu yapıların kat alanı hesaplanarak, net kadastral parsel alanına bölünmesi sonucu ortalama yapılaģma oranı yaklaģık 0.3 olarak ortaya çıkmaktadır. En yüksek oran ise 0,57 ile 12. planlama alt bölgesindedir. Alt Bölge No Sanayi Alanı Mevcut Yollar (m 2 ) Net Parsel Alanı (m 2 ) Yapı Adedi Kapalı Alan (m 2 ) Ortalama Emsal , , , , , , , , , , , , , ,08 Toplam ,29 Tablo 5.6: Sanayi Alanı içinde ki YapılaĢma Oranları, Kaynak: Kentsel Strateji 89

92 5.1.1.f. KAT YÜKSEKLĠKLERĠ Sanayi alanındaki yapılar büyük oranda (%90) 1-2 katlı yapılardan oluģmaktadır. Daha yüksek olanlar, firmaların genelde idari bina olarak kullandıkları yapılardır. Bu yapılardan 3-4 katlı olanlar %9 oranında iken 5-6 katlı olanlar yalnızca %1 oranındadır ve yalnızca 4. ve 12. alt bölgelerde bulunmaktadır. ALT BÖLGE NO 1-2 KATLI 3-4 KATLI 5-6 KATLI TOPLAM Yapı Yapı YAPI Yapı Sayısı Oran (%) Sayısı Oran (%) Sayısı Oran (%) SAYISI TOPLAM Tablo 5.7: Sanayi Alanı içindeki Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji 90

93 KAT YÜKSEKLİKLERİ ġekil 5.4: Kat Yükseklikleri Kaynak: Kentsel Strateji 91

94 g. YAPI KULLANIMLARI Sanayi alanında toplam 601 yapı bulunmaktadır. Bu yapıların %63 ü sanayi amaçlı kullanılmaktadır. Sanayi kullanımına yönelik ticari kullanım ise %9 civarındadır. Sanayi alanında boģ ve depo olarak kullanılan yapıların toplam oranı ise yaklaģık %30 dur. Sanayi alanındaki yapı kullanımları incelendiğinde ve alanda yapılan birebir görüģmeler sonucunda sanayi üretiminin büyük ölçüde azaldığı izlenimi edilmektedir. ALT BÖLGE NO SANAYĠ TĠCARET HĠZMET KAMU DEPO BOġ LOJMAN Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran Sayı Oran TOPLAM YAPI ADEDĠ % 8 14% 4 7% 0 0% 1 2% 6 10% 0 0% % 15 28% 1 2% 0 0% 3 6% 2 4% 0 0% % 5 9% 1 2% 4 7% 16 30% 6 11% 2 4% % 0 0% 5 9% 0 0% 1 2% 1 2% 0 0% % 1 3% 1 3% 0 0% 0 0% 4 13% 5 18% % 3 23% 1 8% 1 8% 1 8% 2 15% 0 0% % 0 0% 2 9% 1 4% 0 0% 11 48% 0 0% % 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 22 69% 0 0% % 0 0% 0 0% % 0 0% 0 0% 0 0% % 1 3% 0 0% 2 6% 1 3% 28 80% 0 0% % 5 17% 1 3% 0 0% 4 13% 3 10% 0 0% % 14 9% 5 3% 2 1% 4 3% 52 35% 0 0% % 3 9% 0 0% 0 0% 1 3% 6 17% 0 0% % 3 14% 1 5% 0 0% 0 0% 1 5% 0 0% 21 Toplam % 58 9% 22 4% 22 4% 32 5% % 7 1% 601 Tablo 5.8: Yapı Kullanımları Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji 92

95 YAPI KULLANIMLARI ġekil 5.5: Yapı Kulanımları Kaynak: Kentsel Strateji 93

96 5.1.1.h. BOġ YAPILAR Sanayi dönüģüm alanındaki yapıların %24 ü boģ durumdadır. BoĢ yapılar planlama alt bölgeleri bazında incelendiğinde boģ yapı oranının en fazla 10. alt bölge (%80), 8. alt bölge (%69), ve 7. alt bölge (%48) dir. Alt Bölge No Toplam Yapı Adedi Boş Yapı Adedi Boş Yapı Oranı (%) , , , , , , , , , , , , , ,8 Toplam ,0 Tablo 5.9: Sanayi Alanları içindeki BoĢ Yapıların Oranı Kaynak: Kentsel Strateji Çapa Marka ya ait BoĢ Bir Sanayi Yapısı 94

97 BOŞ YAPILAR ġekil 5.6: BoĢ Yapılar Kaynak: Kentsel Strateji 95

98 5.1.1.i. KAMU YAPILARI Sanayi alanı içerisinde hastane, okul, cami vb. donatı alanları ile AYEDAġ elektrik dağıtım trafo merkezi, ĠETT bakım istasyonu gibi kamu hizmet yapıları bulunmaktadır. Kamu yapılarının planlama alt bölgelerine göre dağılımı Ģu Ģekildedir; Donatı Alanları: 3. Planlama alt bölgesinde 2 Lise 6. Planlama alt bölgesinde 1 Ġlkokul 7. Planlama alt bölgesinde 1 Cami 12. Planlama alt bölgesinde 1 Hastane Kamu Hizmet Yapıları: 9. Planlama alt bölgesinde TCDD Sinyalizasyon ve Telekomünikasyon Müd. 10. Planlama alt bölgesinde ĠETT Bakım Ġstasyonu ve AYEDAġ 11. Planlama alt bölgesinde Kartal Belediyesi Asfalt Fabrikası bulunmaktadır. Kartal Meslek Eğitim Merkezi Emir Sencer Ġlköğretim Okulu Yavuz Selim Devlet Hastanesi Poliklinikleri GiriĢi 96

99 KAMU YAPILARI ġekil 5.7: Kamu Yapıları Kaynak: Kentsel Strateji 97

100 DONATI ALANLARI FATĠN RÜġTÜ ZORLU LĠSESĠ Bulunduğu Mahalle : Topselvi Planlama Alt Bölgesi : 3 Cadde/Sokak : Lise Sokak Eğitime BaĢlama Yılı 1994 Toplam ÇalıĢan Sayısı 43 Öğrenci Sayısı 575 Kat Adedi 4 Derslik Adedi 23 Derslik Kapasitesi 30 KARTAL MESLEK EĞĠTĠM MERKEZĠ Bulunduğu Mahalle : Topselvi Mahallesi Planlama Alt Bölgesi : 3 Cadde/Sokak : Seçenler Sokak Eğitime BaĢlama Yılı 2000 Toplam ÇalıĢan Sayısı 33 Öğrenci Sayısı 1400 Kat Adedi 3 katlı 2 katlı bina Derslik Adedi 12 Derslik Kapasitesi 30 98

101 EMĠR SENCER ĠLKÖĞRETĠM OKULU Bulunduğu Mahalle : Yunus Mahallesi Planlama Alt Bölge No : 6 Cadde/Sokak : Cumhuriyet Caddesi/Istıranca Sokak Eğitime BaĢlama Yılı 1979 Toplam ÇalıĢan Sayısı Öğrenci Sayısı 49 kiģi kiģi Kat Adedi 3 Derslik Adedi Derslik Kapasitesi Bina Türü 17 adet kiģilik Yığma Bina Not: Kapasite yetersiz. Derslikler dıģında öğrenciler için spor salonu, müzik odası vb. gibi sosyal alan bulunmamakta. Isınma sistemi, kömür yılında yapıya bir kat ilave edilerek 3 katlı hale getirilmiģtir. 99

102 YUNUS NUR CAMĠ Bulunduğu Mahalle : Yunus Mahallesi Planlama Alt Bölge No : 7 Cadde/Sokak : Sezgin Sokak 100

103 KARTAL YAVUZ SELĠM DEVLET HASTANESĠ POLĠKLĠNĠKLERĠ Bulunduğu Mahalle : Esentepe Planlama Alt Bölge No : 12 Cadde/ Sokak : Yakacık Caddesi, Muallim Sedat Bey Sokak Faaliyete BaĢlama Yılı 2005 Binada Daha Önceki Faaliyet Sümerbank Toplam ÇalıĢan Sayısı 200 Kat Adedi Bina Türü 2 yapının biri 3 katlı- diğeri 2 katlı Betonarme 101

104 KAMU HĠZMET YAPILARI ĠETT BAKIM ĠSTASYONU Bulunduğu Mahalle : ÇavuĢoğlu Planlama Alt Bölge No : 10 Sokak/Cadde : Sanayi Caddesi Toplam ÇalıĢan Sayısı 15 Kat Adedi 1 AYEDAġ TRAFO MERKEZĠ Bulunduğu Mahalle : ÇavuĢoğlu Planlama Alt Bölge No : 10 Sokak/Cadde : Sanayi Caddesi Toplam ÇalıĢan Sayısı 2 Kat Adedi 1 102

105 KARTAL BELEDĠYESĠ ASFALT FABRĠKASI (KARYAPSAN) Bulunduğu Mahalle : ÇavuĢoğlu Planlama Alt Bölge No : 11 Sokak/Cadde : Sanayi Caddesi Faaliyete BaĢlama Yılı 1991 Toplam ÇalıĢan Sayısı 66 Kat Adedi Ġdari bina 2 katlı, yemekhane ve depo 1 katlı 103

106 TCDD SĠNYALĠZASYON VE TELEKOMÜNĠKASYON MÜDÜRLÜĞÜ Bulunduğu Mahalle : Kordonboyu Planlama Alt Bölge No : 9 Cadde/Sokak : Ankara Caddesi Faaliyete BaĢlama Yılı 1950 Toplam ÇalıĢan Sayısı 50 Kat Adedi 11 adet 1 katlı yapı, 1 adet 2 katlı yapı 104

107 5.1.1.j. BENZĠN ĠSTASYONLARI Alan içerisinde toplam 5 adet benzin istasyonu bulunmaktadır. Bu benzin istasyonlarının planlama alt bölgelerine göre dağılımı aģağıdaki gibidir; 1. Planlama alt bölgesinde 1 adet 10. Planlama alt bölgesinde 1 adet 12. Planlama alt bölgesinde 2 adet 14. Planlama alt bölgesinde 1 adet 105

108 BENZİN İSTASYONLARI ġekil 5.8: Benzin Ġstasyonları Kaynak: Kentsel Strateji 106

109 5.1.1.k. KÜÇÜK SANAYĠ SĠTELERĠ Toplam 7 adet küçük sanayi sitesinin bulunduğu sanayi alanında sitelerin planlama alt bölgeleri bazında dağılımı aģağıdaki gibidir. 3. Planlama Alt Bölgesi Akçaoğlu Sanayi Sitesi 4. Planlama Alt Bölgesi Polat Sanayi Sitesi Sade Sanayi Sitesi 12. Planlama Alt Bölgesi ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi Yüzüncüyıl Sanayi Sitesi Karadeniz Sanayi Sitesi Kızıldağ Sanayi Sitesi 107

110 KÜÇÜK SANAYİ SİTELERİ ġekil 5.9: Küçük Sanayi Siteleri Kaynak: Kentsel Strateji 108

111 EKONOMİK YAPI ANALİZİ 109

112 5.1.2.a. ĠġYERĠ VE ÇALIġAN SAYILARI Sanayi alanında toplam 399 iģyeri bulunmaktadır. Bu iģyerleri; farklı ölçeklerde firmalar, küçük sanayi sitelerindeki iģletmeler ve kamu hizmet birimlerinden oluģmaktadır. ĠĢyerlerinin planlama alt bölgeleri bazında dağılımı incelendiğinde baģta S12 olmak üzere S3 ve S4 iģyeri oranının yoğunlaģtığı alt bölgeler olarak ortaya çıkmaktadır. Küçük Sanayi Siteleri ise S3, S4 ve S12 de yoğunlaģmaktadır. Sanayi dönüģüm alanında toplam kiģi çalıģmaktadır. ÇalıĢanların %88 i firmalarda, %7 si küçük sanayi sitelerinde, %5 i kamu hizmetinde çalıģmaktadır. ÇalıĢanların oranı en yüksek S12 alt bölgesindedir. S12 alt bölgesindeki iģyeri ve çalıģan sayısını etkileyen önemli faktörler 4 adet küçük sanayi sitesinin varlığı, alanın büyüklüğü ve aktif firma sayısının yüksek oluģudur. ALT BÖLGE NO Firma Sayısı ĠġYERĠ SAYILARI KSS ĠĢletme Sayısı Kamu Hizmet Birimi Toplam Firma Sayısı Oran(%) Firma ÇalıĢan Sayısı ÇALIġAN SAYILARI KSS ÇalıĢan Sayısı Kamu Sektörü Toplam ÇalıĢan Sayısı Oran(%) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,7 TOPLAM Tablo 5.10: Sanayi Alanı içindeki ĠĢyeri ve ÇalıĢan Sayıları Kaynak: Kentsel Strateji 110

113 5.1.2.b. FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Firmaların faaliyet türlerine göre dağılımı incelenirken, küçük sanayi siteleri ve kamu sektörü, raporda ayrı bir bölümde ele alındığından, değerlendirme kapsamı dıģında tutulmuģtur. Bu nedenle bu bölümde orta ve büyük ölçekli firmaların bilgileri yer almaktadır. Birinci sırada metal sanayi (%19), ikinci sırada makine sanayi (%14 ) ve üçüncü sırada otomotiv sanayi (%12) olmak üzere toplam 187 firma proje alanında faaliyet göstermektedir. Firmaların faaliyet gösterdikleri diğer alanlar ve sayıları tabloda belirtilmiģtir. FAALĠYET TÜRLERĠ METAL MAKĠNE OTOMOTĠV Firma (Adet) Ana Metal 13 7 Metal Ürünleri Makine 16 8 Makine Yedek Parça 4 2 ĠĢ Makineleri SatıĢ 3 2 Elektrikli Makine ve Cihazları 4 2 Otomotiv 1 1 Otomotiv Yan Sanayi 10 5 Otomotiv Hizmet 8 4 Otomotiv SatıĢ 3 2 Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) GIDA Gıda PLASTĠK- KĠMYA AĞAÇ -KAĞIT Kimyasal Madde 13 7 Plastik Ürünleri 6 3 Ağaç Ürünleri 6 3 Kağıt Ürünleri ĠNġAAT ĠnĢaat MĠNERAL - MADEN SAĞLIK TEKSTĠL ĠLETĠġĠM DĠĞER Mineral Ürünleri 5 3 Maden 3 2 Ġlaç 3 2 Eczane 1 1 Tekstil Ürünleri 3 2 Giyim 1 1 ĠletiĢim 1 1 Reklam Benzin Ġstasyonu Diğer TESPĠT EDLM. Tespit Edilemeyen TOPLAM Tablo 5.11: Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji 111

114 FİRMA FAALİYET TÜRLERİ ġekil 5.10: Firma Faaliyet Türleri, Kaynak: Kentsel Strateji 112

115 5.1.2.c. FĠRMA FAALĠYET SÜRELERĠ Firmaların faaliyete baģlama yılı 1955 yılına kadar gitmektedir. Faaliyete baģlama süreleri arası, arası, arası ve arası olmak üzere dört zaman diliminde incelenmiģtir. Sonuç olarak, alandaki firmaların büyük çoğunluğunun (%51) faaliyetlerine 2000 yılından sonra baģladıkları görülmüģtür ten beri faaliyette bulunan firmaların oranı ise %10 dur. FAALĠYETE BAġLAMA YILI Firma (Adet) S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 Oran Firma Oran Firma Oran Firma Oran Firma Oran Firma Oran Firma (%) (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) Oran (%) Tespit Edilmyen TOPLAM FAALĠYETE BAġLAMA YILI Firma (Adet) S8 S10 S11 S12 S13 S14 TOPLAM Oran Firma Oran Firma Oran Firma Oran Firma Oran Firma Oran Firma (%) (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) Oran (%) Tespit Edilmyen TOPLAM Tablo 5.12: Firmaların Faaliyete BaĢlama Yıllarına Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.11: Firmaların Faaliyete BaĢlama Yıllarına Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji 113

116 FAALİYETE BAŞLAMA YILI I ġekil 5.12: Firmaların Faaliyete BaĢlama Yılı Kaynak: Kentsel Strateji 114

117 5.1.2.d. KĠRACILIK ORANLARI Sanayi alanındaki 187 firmanın yapı kullanım mülkiyeti dağılımı incelendiğinde %42 sinin mülk sahibi, %56 sının ise kiracı olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu oranlar alt bölgeler bazında değiģkenlik göstermektedir; S6, S7, S8 ve S11de mülk sahibi oranı daha yüksek iken, diğer alt bölgelerde kiracı oranları daha yüksektir. YAPI MÜLKĠYETĠ BĠÇĠMĠ Firma (Adet) S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Mülk Sahibi Kiracı Tespit Edilemeyen Toplam YAPI MÜLKĠYETĠ BĠÇĠMĠ Firma (Adet) S8 S10 S11 S12 S13 S14 TOPLAM Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Firma (Adet) Oran (%) Mülk Sahibi Kiracı Tespit Edilemeyen Toplam Tablo 5.13:Firmaların Yapı Kullanım Mülkiyetlerine Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.13: Firmaların Yapı Kullanım Mülkiyetlerine Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji 115

118 YAPI KULLANIM MÜLKİYETİ ġekil 5.14: Firmaların Yapı Kullanım Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji 116

119 5.1.2.e. FĠRMALARIN ÇALIġAN SAYILARINA GÖRE DAĞILIMI Firmaların çalıģan sayılarına göre dağılımı incelenirken, küçük sanayi siteleri ve kamu sektörü, raporda ayrı bir bölümde ele alındığından, değerlendirme kapsamı dıģında tutulmuģtur. Sanayi dönüģüm alanındaki toplam 187 firmanın büyük bir kısmı (%87si) 100 iģçinin altında iģçi çalıģtıran firmalardır. ÇalıĢan sayısı 500 ün üzerinde olan yalnızca 2 firma bulunmaktadır; bunlardan biri S2, diğeri ise S12 planlama alt bölgesindedir. Toplam Firma Adedi FĠRMALARIN ÇALIġAN SAYILARINA GÖRE DAĞILIMI 1-99 Arası ÇalıĢan Sayısı Oran (%) Arası ÇalıĢan Sayısı Oran (%) 500 Üzeri ÇalıĢan Sayısı Oran (%) Tespit Edliemeyen Alt Bölge TOPLAM Tablo 5.14: ÇalıĢan Sayılarına Göre Firmaların Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji Oran (%) 117

120 PLANLAMA ALT BÖLGELERİ ANALİZLERİ 118

121 119 1.PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S1)

122 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 1. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ - - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANININ TÜM SANAYĠ ALANINA ORANI %3 KADASTRAL PARSEL SAYISI 65 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET %98.2 Özel, %1.8 Kamu ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE %94 ü m 2 altı, GÖRE DAĞILIMI %6 sı m 2 arası MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %17 TOPLAM YAPI ADEDĠ 59 BOġ YAPI ADEDĠ 6 BOġ YAPI ORANI %10 YAPI KULLANIMLARI KAT YÜKSEKLĠKLERĠ %67 Sanayi, %14 Ticaret,%7 Hizmet,%2 Depo % Katlı, % Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,55 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %76 KAMU YAPILARI - KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 30 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI - TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 30 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI % 8 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 844 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI - TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 844 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %8 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ Kaynak: Kentsel Strateji Otomotiv (%20), Gıda (%17), Plastik-Kimya (%13), Makine (%13) % 47 si arası, %30 u arası, %17 si arası %47 Mülk Sahibi, %53 Kiracı 120

123 1. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.15: S1 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.16: S1 Yapı Adedi ve Kat Yükseklikleri MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) KARTAL BELEDĠYESĠ 1 1, ,4 279 TCK 2 3, ,4 554 TEK 1 1,5 6 0,0 6 KAMU TOP. 4 6, ,8 348 ÖZEL 61 93, , TOPLAM Tablo 5.15: S1 Kadastral Parseller ve Mülkiyet Dağılımı KAT YÜKSEKLĠKLERĠ YAPI SAYISI (ADET) ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.17: S1 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 0 0 TOPLAM Tablo 5.16: S1 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 121

124 1. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.17: S1 Yapı Kullanımları ve BoĢ Yapılar ġekil 5.18: S1 Firma Faaliyete BaĢlama Yılları ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI KULLANIMLARI YAPI SAYISI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ TĠCARET 8 14 HĠZMET 4 7 KAMU 0 0 DEPO 1 2 BOġ 6 10 LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.18: S1 Yapı Kullanımları ve BoĢ Yapılar 122

125 1. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.19: S1 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Otomotiv 6 20 Gıda 5 17 Plastik-Kimya 4 14 Makine 4 13 Metal 2 7 Ağaç-Kağıt 2 7 ĠnĢaat 1 3 ĠletiĢim 1 3 Hizmet-Altyapı 1 3 Mineral-Maden 0 0 Sağlık 0 0 Tekstil 0 0 Diğer 3 10 Tespit Edlmyen 1 3 Toplam Tablo 5.1: S1 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 123

126 1. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMADI FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET DURUMU ÇALIġAN SAYISI 1. YETER LĠFT Asansör Kabin / Kapı Ġmalatı 1998 Mülk Sahibi BAKA A.ġ. Hotmalt (Mobilya Sanayine YapıĢtırma) 1987 Mülk Sahibi DÖNERCĠ HACI MEHMET Döner Salonu 2006 Mülk Sahibi ERSAN REKLAM Reklam / AfiĢ Tabela / Tanıtım 2005 Kiracı PESEN ELEKTRO STATĠK Sanayi Porselen Boyama 1987 Kiracı 8 6. SĠDE MEKANĠK Otomat Sanayi (Otomotiv Yan Sanayi) 1991 Mülk Sahibi ENSA GIDA Cips üretimi 2004 Kiracı PRESKA Pres Sanayi (Sac Ġmalatı) 1978 Mülk Sahibi 8 9. NORMTĠS Otomotiv Yan San Kiracı YAYMAT MATBAA Matbaa 2000 Kiracı ERATAġ LMT. ġtġ. Emniyet Malz. Ġmalatı 1998 Kiracı CENNET LMT ġtġ. Otomotiv (Ġzolasyon Malz.) 1975 Mülk Sahibi ÖZGÜL SERVĠS Oto Tamir Bakım 2006 Kiracı DOĞU VĠNÇ Vinç Kiralama 1998 Kiracı AK GRUP LTD. ġtġ. Kalorifer Malz. Ticareti ve Tamiri 2001 Mülk Sahibi CĠHAN GIDA Toptan Gıda Ticareti 2002 Kiracı ALPAY METAL Hırdavat Ticareti 1995 Mülk Sahibi ETERNĠTY Mutfak Malz. Tic Kiracı ERDÖKÜM SAN. Otomotiv Yan San Kiracı KAYA METAL Malzeme Ticareti 2002 Kiracı DANĠġMENT MAKĠNE Otomotiv Yan San Mülk Sahibi WĠN CENTRE PVC DOĞRAMA PVC Ġmalatı 2006 Kiracı KADIKÖY ASANSÖR Asansör Ġmalatı / Montaj 2006 Kiracı ERCAN MOTORS Motorsiklet Tamiri 1978 Mülk Sahibi BÜFE 75 Büfe 2005 Kiracı ÜNLÜER ET Restaurant 1998 Mülk Sahibi KORAY PETROL Benzin Ġstasyonu 2004 Mülk Sahibi REFORM KĠMYA Kimyevi Madde Paketleme - Kiracı VATAN PLASTĠK Plastik Ġmalatı 1973 Mülk Sahibi MAT MOBĠLYA VE KĠMYA Mobilya Ġmalatı ve SatıĢ - Mülk Sahibi BOġ TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

127 1. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 125

128 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S2)

129 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 2. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANININ TÜM SANAYĠ ALANINA ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 26 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI 127 4% %100 Özel m 2 %73 ü m 2 altı, %23 ü m 2 arası, %4 ü m 2 arası MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %11 TOPLAM YAPI SAYISI 52 BOġ YAPI SAYISI 2 BOġ YAPI ORANI %4 YAPI KULLANIMLARI KAT YÜKSEKLĠKLERĠ %60 Sanayi, %28 Ticaret, %2 Hizmet, %6 Depo, %4 BoĢ %85 i 1-2 Katlı, %13 ü 3-4 Katlı, %2 si 5-6 Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,51 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI % 65 KAMU YAPILARI - KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI 1662 Ada 23 Parsel, 15 m 2 Türkiye Elektrik Kurumu BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 17 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI - TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 17 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI % 4 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI m 2 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI - TOPLAM ÇALIġAN SAYISI m 2 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI % 12 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ Kaynak: Kentsel Strateji Makine (%29), Metal (%24), Otomotiv (%18 ), Plastik- Kimya (%18 ) %352 i , %29 u , %24 ü arası, %12 si arası %47 Mülk Sahibi, %53 Kiracı

130 2. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.20: S2 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.21: S2 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) TEK 1 3,8 15 0,0 15 KAMU T. 1 3,8 15 0,0 15 ÖZEL 25 96, , TOPLAM Tablo 5.20: S2 Kadastral Parsellerin Mülkiyet e Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 1 2 TOPLAM Tablo 5.22: S2 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı K. PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 0 0 TOPLAM Tablo 5.21: S2 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 128

131 2. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.22: S2 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.23: S2 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI YAPI SAYISI ORAN (%) KULLANIMLARI (ADET) SANAYĠ TĠCARET HĠZMET 1 2 KAMU 0 0 DEPO 3 6 BOġ 2 4 LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.23: S2 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı YAPI KULLANIMLARI YAPI SAYISI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ TĠCARET 8 14 HĠZMET 4 7 KAMU 0 0 DEPO 1 2 BOġ 6 10 LOJMAN 0 0 TOPLAM

132 2. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.24: S2 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Makine 5 29% Metal 4 23% Otomotiv 3 18% Plastik-Kimya 3 18% Ağaç-Kağıt 1 6% Tekstil 1 6% Gıda 0 0% ĠnĢaat 0 0% Mineral-Maden 0 0% Sağlık 0 0% ĠletiĢim 0 0% Hizmet-Altyapı 0 0% Diğer 0 0% Tespit Edlm. 0 0% Toplam % Tablo 5.24-ġekil 5.25: S2 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 130

133 2. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. AUDĠ SERVĠS (ALT KAT), Araba Bakım Servis 2001 Kiracı 6 KANATCHĠ BĠFTEKÇĠ (ÜST KAT) Restaurant 2003 Kiracı 7 2. HEDEF ENDÜSTRĠ Beyaz EĢya Yan san Mülk Sahibi ÖNDER METAL Elektrostatik Boyama 2006 Kiracı TEKNĠK ÇELĠK EġYA SAN. TĠC. Çelik EĢya Ġmalatı 1969 Mülk Sahibi PLASTĠK MAKĠNE Plastik Profil Ġmalat ve SatıĢ 1998 Kiracı TEKNĠK MAKĠNE Otomotiv Yan San Mülk Sahibi ÖRS METAL Sac Ġmalatı 2007 Kiracı ERSAC METAL SAN. TĠC. Sac SatıĢı 1997 Mülk Sahibi TEMSA KOMATSU Otomotiv SatıĢ ve Pazarlama 1983 Kiracı MAKLĠFTSAN ĠĢ Makineleri SatıĢ ve Kiralama 2003 Kiracı HASEL ĠSTĠF MAKĠNELERĠ (LĠNDE) ĠĢ Makineleri SatıĢ ve Kiralama 2004 Kiracı BOġ EMES ENDÜSTRĠYEL MAKĠNE EKĠPMANLARI Sanayi Mobilya Tekerlekleri Ġmalatı 1998 Kiracı ERTÜRKLER MAKĠNE ERTÜRKLER ÇELĠK Makine ve Yedek Parça Ġmalatı ve SatıĢ 1979 Mülk Sahibi KAYALAR KĠMYA Boya Hammadde Deposu 1988 Mülk Sahibi CESUR ÇUVAL Çuval Ġmalatı 1993 Mülk Sahibi GÜVEN DEMĠR SAC SAN. Demir Sac Metal Ġmalatı ve SatıĢ 1986 Mülk Sahibi FORMAT FOKLĠFT ĠSTĠF MAKĠNE YEDEK PARÇA Makine Yedek Parça SatıĢ ve Ġhracatı 2007 Kiracı 250 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

134 2. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 132

135 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S3)

136 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 3. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI %11 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %90,4 Özel, %9,6 Kamu m 2 %66 sı m 2 altı, %3 ü m 2 arası, %3 ü m 2 arası, %2si m 2 üzeri MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %13 TOPLAM YAPI ADEDĠ 54 BOġ YAPI ADEDĠ 6 BOġ YAPI ORANI %11 YAPI KULLANIMLARI KAT YÜKSEKLĠKLERĠ %37 Sanayi, %30 Depo, %11 BoĢ, %9 Ticaret, %2 Hizmet,%7 Kamu, %4 Lojman % Katlı, % Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,24 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %87 KAMU YAPILARI 2 Lise (Fatin RüĢtü Zorlu Lisesi, Kartal Meslek Eğitim Merkezi) KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ 1 KSS (Akçaoğlu Sanayi Sitesi) ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 22 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI 34 KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI 2 TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 58 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %15 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 607 KSS ÇALIġAN SAYISI 121 KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI 76 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 804 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %8 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Metal (%18), Makine (%18), Otomotiv (%18) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI % , % , % arası, %5 i arası YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %59 Kiracı, %32 Mülk Sahibi, %9 Tespit Edilemyn. Kaynak: Kentsel Strateji

137 3. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.26: S3 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.27: S3 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) ĠBB 3 5, ,9 864 MALĠYE 2 3, , KAMU T. 5 8, , ÖZEL 53 91, , TOPLAM Tablo 5.25: S3 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı K. PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 1 2 TOPLAM Tablo 5.26: S3 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.27: S3 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı 135

138 3. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.28: S3 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.29: S3 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI KULLANIMLARI YAPI SAYISI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ TĠCARET 5 9 HĠZMET 1 2 KAMU 4 7 DEPO BOġ 6 11 LOJMAN 2 4 TOPLAM Tablo 5.28: S3 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 136

139 3. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.30: S3 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Metal 4 18% Makine 4 18% Otomotiv 4 18% Plastik-Kimya 4 18% Gıda 2 9% ĠnĢaat 1 5% Sağlık (Ġlaç) 1 5% Tekstil 1 4% Ağaç-Kağıt 0 0% Mineral-Maden 0 0% ĠletiĢim 0 0% Hizmet-Altyapı 0 0% Diğer 1 5% Tespit Edlm. 0 0% Toplam % Tablo 5.29 ġekil 5.31: S3 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 137

140 3. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. DEMĠRER OTOMOTĠV Otomotiv Üst Yapı Kamyon Kasaları - Mülk Sahibi 8 2. ġġmġek MAKĠNE ĠĢ Makineleri SatıĢ Ticaret 2003 Kiracı 8 3. HAYRĠOĞLU POLYESTER Polyester Depo ve SatıĢ 2007 Kiracı 9 4. ENDER ÇELĠK YAPI Prefabrik Konut Üretim SatıĢ 2005 Kiracı MTK ĠNġAAT Çelik Konstrüksiyon Ġmalat ve Montaj 2006 Kiracı AK METAL Oto Yedek Parça Üretimi 2005 Kiracı BOġ MAĞAZALAR Ticaret 2006 Kiracı BOSTANCIOĞLU CĠTROEN Otomotiv SatıĢ Servis 2005 Kiracı SAFTER MODÜLER KABĠN SĠSTEMLERĠ Fiber Tekne Kabin 2006 Kiracı ve 13 BOġ POLSAN DÜĞME SANAYĠ Düğme Ġmalatı 2000 Kiracı EK GIDA Baharat Fabrikası ÇARMIKLI ĠNġAAT ĠĢ Makineleri Hurda araç Deposu 1976 Mülk Sahibi ABBOT ĠLAÇ DEPOSU Ġlaç Ġthalat / Ticaret 1996 Kiracı ġahsuvaroğlu DIġ TĠCARET DıĢ Ticaret Otomotiv Servis SatıĢ 2007 Mülk Sahibi TÜM ELEKTRĠK Elektrik Malz. Toptan SatıĢ 1997 Kiracı BOġ ÜNAL KARDEġLER ĠnĢaat Malz. Ġmalat ve SatıĢı 2000 Kiracı ASLAN KALIP Kalıp Ġmalat 2003 Kiracı AKÇAOĞLU SANAYĠ SĠTESĠ Sanayi Sitesi 1976 Karma SEÇENLER Konveyör (TaĢıyıcı) Bant Ġmalatı 1958 Mülk Sahibi UNĠMERT A.ġ. Demir-Çelik Ġthalat ve Dağıtım 2005 Mülk Sahibi MERMERLER Otomotiv Yedek Parça Lojistik Depo 2008 Kiracı AKDÖSAN AKSU DÖNÜġÜMLÜ KAĞIT S. Hurda Kağıt Balyalama Deposu 2003 Mülk Sahibi DENĠZ SAN. Gemi Güverte makineları 1974 Mülk Sahibi LĠSE TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

141 3. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 139

142 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S4)

143 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 4. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 79 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %4 %96,2 Özel, %3,8 Kamu m 2 % m 2 altı, % m 2 arası MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %15 TOPLAM YAPI ADEDĠ 57 BOġ YAPI ADEDĠ 1 BOġ YAPI ORANI %2 YAPI KULLANIMLARI %87 Sanayi, %9 Hizmet, %2 Depo, %2 BoĢ KAT YÜKSEKLĠKLERĠ % Katlı, %5 3-4 Katlı, %2 5-6 Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,54 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %67 KAMU YAPILARI - KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ 2 KSS (Polat Sanayi Sitesi, Sade Sanayi Sitesi) ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 17 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI 38 KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI - TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 55 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %14 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 675 KSS ÇALIġAN SAYISI 208 KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI - TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 883 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %8 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Metal (%41), Maden-Mineral Ürünleri (%18), Otomotiv (%12) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI % , YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %59 Kiracı, %41, % , % ,% arası Kaynak: Kentsel Strateji 141

144 4. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.32: S4 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.33: S4 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MALĠYE 8 10, ,8 446 KAMU T. 8 10, ,8 446 ÖZEL 71 89, , TOPLAM Tablo 5.30: S4 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) KAT YÜKSEKLĠKLERĠ YAPI SAYISI (ADET) ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI 1 2 TOPLAM Tablo 5.32: S4 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 0 0 TOPLAM Tablo 5.31: S4 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 142

145 4. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.34: S4 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.35: S4 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI YAPI SAYISI ORAN (%) KULLANIMLARI (ADET) SANAYĠ TĠCARET 0 0 HĠZMET 5 9 KAMU 0 0 DEPO 1 2 BOġ 1 2 LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.33: S4 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 143

146 4. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.36: S4 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Metal 7 41 Mineral-Maden 3 17 Otomotiv 2 12 Gıda 1 6 Plastik-Kimya 1 6 ĠnĢaat 1 6 ĠletiĢim 1 6 Makine 0 0 Ağaç-Kağıt 0 0 Sağlık 0 0 Tekstil 0 0 Hizmet-Altyapı 0 0 Diğer 1 6 Tespit Edlm. 0 0 Toplam % Tablo ġekil 5.37: S4 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 144

147 4. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. HABAġ SINAĠ VE TIBBĠ GAZLAR Sınai ve Tıbbi Gaz 1955 Mülk Sahibi 2. DEMĠRER OTOMOTĠV Kapalı Kamyon Kasası Ġmalatı 1970 Mülk Sahibi ÇELĠK BANYO Banyo Aksesuar Ġmalatı 2003 Kiracı TURKCELL Telekomünikasyon 2007 Mülk Sahibi ETAP DEMĠR ÇELĠK Çelik Boru Deposu 2007 Kiracı 6 6. SERTAKRĠL YAPI ÜRÜNLERĠ 7. KARDEġLER ÇĠNKO METAL KAPLAMA Banyo Küveti, DuĢ Teknesi Kabini 1990 Kiracı Metal Kaplama - Kiracı 8. ĠSTANBUL ÇELĠK DÖVME Dövme Yan Sanayi 2002 Kiracı BOġ KUPSAN KEÇE Otomotiv Yan San Kiracı ANADOLU YAKASI TEKNĠK SERVĠS H. Baymak Yetkili Servis 2002 Kiracı 12. CĠVTAġ CIVATA ĠMALAT A.ġ. Bağlantı Elemanları 1974 Mülk Sahibi GENTA DOĞALTAġ Mermer, Granit Atölye Ġmalatı 1998 Kiracı EROLLAR METAL Metal SatıĢ Deposu 1998 Kiracı EROLLAR LTD. ġtġ. Çelik Konstrüksiyon Malzemeleri SatıĢı 1980 Mülk Sahibi 16. FUAT OTOMOTĠV Otomotiv Servis 2003 Kiracı BÜFE Büfe 1979 Mülk Sahibi BARKĠM ÜMĠT ĠNġAAT ĠnĢaat Malzemeleri Ġmalatı 2003 Kiracı POLAT SANAYĠ SĠTESĠ Sanayi Sitesi 1965 Karma SADE SANAYĠ SĠTESĠ Sanayi Sitesi 1981 Karma TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

148 4. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 146

149 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S5)

150 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 5. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 23 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %3 %98,9 Özel, %1,1 Kamu m 2 %91,3 ü m 2 altı, %4,3 ü m 2 arası, %4,3 ü m 2 arası MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %13 TOPLAM YAPI ADEDĠ 30 BOġ YAPI ADEDĠ 4 BOġ YAPI ORANI %13 YAPI KULLANIMLARI KAT YÜKSEKLĠKLERĠ %67 Sanayi, %18 Lojman, %13 BoĢ, %3 Ticaret, %3 Hizmet % Katlı, % Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,43 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %72 KAMU YAPILARI - KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 8 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI - TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 8 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %2 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 505 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI - TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 505 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %5 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Metal (%25) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI % arası, % arası, % arası YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %62 Kiracı, %38 Mülk Sahibi Kaynak: Kentsel Strateji 148

151 5. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.38: S5 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.39: S5 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MALĠYE 1 4, ,1 857 KAMU T. 1 4, ,1 857 ÖZEL 22 95, , TOPLAM Tablo 5.35: S5 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.37: S5 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 0 0 TOPLAM Tablo 5.36: S5 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 149

152 5. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.40: S5 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.41: S5 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI KULLANIMLARI YAPI SAYISI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ TĠCARET 1 3 HĠZMET 1 3 KAMU 0 0 DEPO 0 0 BOġ 4 13 LOJMAN 5 18 TOPLAM Tablo 5.38: S5 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 150

153 5. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.42: S5 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Metal 2 25 Makine 1 12,5 Otomotiv 1 12,5 Gıda 1 12,5 Plastik-Kimya 1 12,5 ĠnĢaat 1 12,5 Mineral-Maden 1 12,5 Ağaç-Kağıt 0 0 Sağlık 0 0 Tekstil 0 0 ĠletiĢim 0 0 Hizmet-Altyapı 0 0 Diğer 0 0 Tespit Edilm. 0 0 Toplam Tablo 5.39-ġekil 5.43: S5 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 151

154 5. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. ERKOÇ GRUP PĠMAPEN METAL PVC Ġmalatı - ĠnĢaat 1995 Mülk Sahibi AKSAN METAL SAN. VE TĠC. Alüminyum Profil Ġmalatı 1958 Mülk Sahibi SEMEN YEMEK Yemek Ġmalatı 2005 Mülk Sahibi GÜNEY METALURJĠ Makine Sanayiye Yedek Parça 2006 Kiracı EROL VĠTRĠFĠYE Vitrifiye Seramik 2005 Kiracı BOġ (SĠLĠTEX ĠN ESKĠ YERĠ) SĠLĠTEX BOYA Boya SatıĢı 2008 Kiracı 5 8. BOġ ERTEL TEL MAMÜLLERĠ Tel Ġmalatı 1987 Kiracı ERPAR OTOMOTĠV YEDEK PARÇA Halı Paspas, Koltuk Kılıfı ve Halı Çanta Ġmalat 2004 Kiracı HARABE TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

155 5. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 153

156 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S6)

157 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 6. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 15 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET %91,4 Özel, % 8,6 ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI % m 2 %47si m 2 altı, %27 si m 2 arası, %13 ü m 2 arası, %13 ü m 2 arası MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI % 7 TOPLAM YAPI ADEDĠ 13 BOġ YAPI ADEDĠ 2 BOġ YAPI ORANI %15 YAPI KULLANIMLARI KAT YÜKSEKLĠKLERĠ %38 Sanayi, %23 Ticaret, %15 BoĢ, %8 Hizmet, %8 Kamu, %8 Depo, % Katlı, %8 3-4 Katlı, %8 5-6 Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,26 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %82 KAMU YAPILARI 1 Ġlkokul (Emir Sencer Ġlköğretim Okulu) KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI 742 Ada/92 Parsel, 16 m 2, Etibank A.ġ. BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 5 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI 1 TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 6 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %2 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 336 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI 49 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 385 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %4 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Ġlaç (%20), Metal (%20) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ Kaynak: Kentsel Strateji %60 ı arası, %40 ı arası %60 Mülk Sahibi, %40 Kiracı 155

158 6. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.44: S6 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.45: S6 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MALĠYE 1 6, , KAMU TOP , ÖZEL 14 93, , TOPLAM Tablo 5.40: S6 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KAT YÜKSEKLĠKLERĠ YAPI SAYISI (ADET) ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI 1 8 TOPLAM Tablo 5.42: S6 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı K. PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 0 0 TOPLAM Tablo 5.41: S6 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 156

159 6. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.46: S6 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.47: S6 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI KULLANIMLARI YAPI SAYISI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ 5 38 TĠCARET 3 23 HĠZMET 1 8 KAMU 1 8 DEPO 1 8 BOġ 2 15 LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.43: S6 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 157

160 6. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.48: S6 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Metal 1 20 Sağlık 1 20 Makine 0 0 Otomotiv 0 0 Gıda 0 0 Plastik-Kimya 0 0 Ağaç-Kağıt 0 0 ĠnĢaat 0 0 Mineral-Maden 0 0 Tekstil 0 0 ĠletiĢim 0 0 Hizmet-Altyapı 0 0 Diğer 3 60 Tespit Edlm. 0 0 Toplam Tablo ġekil 5.49: S6 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 158

161 6. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. MÜNĠR ġahġn ĠLAÇ SAN. VE TĠC. Ġlaç Ġmalatı 1980 Mülk Sahibi TROPĠKAL A.ġ. Pet Hayvan Ürünleri Pazarlama 2001 Kiracı GARDENA DOST Bahçe Ürünleri SatıĢı 2004 Kiracı SANTES MÜHENDĠSLĠK Tekstil Fan Klima Montaj 2003 Kiracı ASSAN DEMĠR VE SAC SANAYĠ A.ġ. Galvaniz Sac Ġmalatı 1978 Mülk Sahibi EMĠR SANCAR ĠLKÖĞRETĠM OKULU BOġ BOġ TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

162 6. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 160

163 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S7)

164 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 7. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 37 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %3 %54,3 Özel, %45,7 Kamu m 2 %78 i m 2 altı, %19 u m 2 arası, %3ü m 2 arası, MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %5 TOPLAM YAPI ADEDĠ 23 BOġ YAPI ADEDĠ 11 BOġ YAPI ORANI %48 YAPI KULLANIMLARI %48 BoĢ, %39 Sanayi, %9 Hizmet, %4 Kamu KAT YÜKSEKLĠKLERĠ % Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,22 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %80 KAMU YAPILARI 1 Cami (Yunus Nur Cami) KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI 720/33, 16 m 2, Türkiye Elektrik Kurumu 2370/728, 20 m 2, Ġstanbul Elektrik Tramvay BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 7 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI 1 TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 8 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %2 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 112 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI 2 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 114 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %1 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Maden-Mineral Ürünleri (%29), Makine (%29) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI %57 si arası, %14 ü , %29 u arası YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %57 Mülk Sahibi, %43 Kiracı Kaynak: Kentsel Strateji 162

165 7. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.50: S7 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.51: S7 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MALĠYE 9 24, , TEK 1 2,7 16 0,0 16 KAMU , ÖZEL , TOPLAM Tablo 5.45: S7 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı K. PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.47: S7 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 0 0 TOPLAM Tablo 5.46: S7 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 163

166 7. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.52: S7 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.53: S7 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI YAPI SAYISI ORAN (%) KULLANIMLARI (ADET) SANAYĠ 9 39 TĠCARET 0 0 HĠZMET 2 9 KAMU 1 4 DEPO 0 0 BOġ LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.48: S7 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 164

167 7. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.54: S7 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Makine 2 29% Mineral-Maden 2 29% Metal 1 14% Otomotiv 1 14% Gıda 0 0% Plastik-Kimya 0 0% Ağaç-Kağıt 0 0% ĠnĢaat 0 0% Sağlık 0 0% Tekstil 0 0% ĠletiĢim 0 0% Hizmet-Altyapı 0 0% Diğer 1 14% Tespit Edlm. 0 0% Toplam 7 100% Tablo ġekil 5.55: S7 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 165

168 7. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. BOġ BOġ VOYVOTOĞLU RESTAURANT VE OTO LASTĠK Lokanta ve Oto Tamir 1988 Mülk Sahibi 5 4. BOġ EFEK TEKSTĠL Kot Yıkama 2002 Mülk Sahibi MĠNERAL ÖĞÜTME TaĢ Öğütme 1968 Mülk Sahibi 7 7. GÜNEY METALURJĠ Dökümcü 2000 Kiracı 8 8. BOġ ÖZTĠ PORSELEN Porselen Ġmalatı 2005 Kiracı MĠNĠMAK ASANSÖRLERĠ Asansör Ġmalatı 2005 Kiracı BOġ AYDINLAR Sanayi Fırınları Ġmalatı 1968 Mülk Sahibi BOġ TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

169 7. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 167

170 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S8)

171 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 8. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 49 %11 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %99,9 Özel, %0,1 Kamu m 2 % 57 si m 2 altı, %27si m 2 arası, %6 sı m 2, %6 sı m 2 arası, %4ü m 2 üzeri MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %5 TOPLAM YAPI ADEDĠ 32 BOġ YAPI ADEDĠ 22 BOġ YAPI ORANI %69 YAPI KULLANIMLARI %31 Sanayi, %69 BoĢ KAT YÜKSEKLĠKLERĠ % Katlı, %3 3-4 Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,22 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %80 KAMU YAPILARI - KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 1 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI - TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 1 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %0,25 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 100 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI - TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 100 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %1 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Mineral Ürünleri (%100) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI 1955 YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %100 Mülk Sahibi Kaynak: Kentsel Strateji 169

172 8. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.56: S8 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.57: S8 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MALĠYE 1 2, ,1 329 KAMU T. 1 2, ,1 329 ÖZEL 48 98, , TOPLAM Tablo 5.50: S8 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 2 4 TOPLAM Tablo 5.51: S8 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.52: S8 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı 170

173 8. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.58: S8 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.59: S8 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI YAPI SAYISI ORAN (%) KULLANIMLARI (ADET) SANAYĠ TĠCARET 0 0 HĠZMET 0 0 KAMU 0 0 DEPO 0 0 BOġ LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.53: S8 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 171

174 8. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.60: S8 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Mineral-Maden Metal 0 0 Makine 0 0 Otomotiv 0 0 Gıda 0 0 Plastik-Kimya 0 0 Ağaç-Kağıt 0 0 ĠnĢaat 0 0 Sağlık 0 0 Tekstil 0 0 ĠletiĢim 0 0 Hizmet-Altyapı 0 0 Diğer 0 0 Tespit 0 0 Toplam Mineral Ürünleri Tablo ġekil 5.61: S8 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 172

175 8. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. ECZACIBAġI HOLDĠNG Banyo Dolabı, Klozet Kapağı, Solid Stone Ġmalatı 1956 Mülk Sahibi 100 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

176 8. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 174

177 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S9)

178 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 9. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 27 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %5 %91,6 Kamu, %8,4 Özel m 2 %78 i m 2 altı, %7 si m 2 arası, %11 i m 2, %4 ü m 2 üzeri MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %12 TOPLAM YAPI ADEDĠ 12 BOġ YAPI ADEDĠ 0 BOġ YAPI ORANI %0 YAPI KULLANIMLARI %100 Kamu KAT YÜKSEKLĠKLERĠ KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ % Katlı m2 YAPILAġMA ORANI 0,03 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %97 KAMU YAPILARI TCDD Sinyalizasyon ve Telekominikasyon Müd. KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI - KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI 1 TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 1 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %0,3 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI - KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI 50 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 50 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %0,5 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ - FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI - YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ - Kaynak: Kentsel Strateji 176

179 9. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.62: S9 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.63: S9 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MALĠYE 13 48, , ĠBB 3 11, , KARTAL BLD. 2 7, , TCDD 2 7, , KAMU T , , ÖZEL 7 25, , TOPLAM Tablo 5.55: S9 Kadastral Parsellerin Mülkiyet e Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.57: S9 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 1 4 TOPLAM Tablo 5.56: S9 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 177

180 9. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.64: S9 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar YAPI YAPI SAYISI ORAN (%) KULLANIMLARI (ADET) SANAYĠ 0 0 TĠCARET 0 0 HĠZMET 0 0 KAMU DEPO 0 0 BOġ 0 0 LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.58: S9 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 9. Planlama alt bölgesinde firma bulunmamaktadır. Yalnızca 1950 yılından beri faaliyette bulunan ve 50 kişinin çalıştığı TCDD Sinyalizasyon ve Telekominikasyon Müdürlüğü alanı bulunmaktadır 178

181 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S10)

182 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 10.PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 48 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %9 %93,9 Özel, %6,1 Kamu m 2 %77,1 i m 2 altı, %8,3 ü m 2 arası, %6,3 ü m 2 arası, %2,1 i m 2 arası, %6,3 ü m 2 üzeri MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %8 TOPLAM YAPI ADEDĠ 35 BOġ YAPI ADEDĠ 28 BOġ YAPI ORANI %80 YAPI KULLANIMLARI KAT YÜKSEKLĠKLERĠ %80 BoĢ, %8 Sanayi, %3 Ticaret, %6 Kamu, %3 Depo % Katlı, %3 3-4 Katlı, KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,36 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %68 KAMU YAPILARI AYEDAġ Trafo Merkezi, ĠETT Bakım Ġstasyonu KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU 2 FĠRMA SAYISI 5 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI 2 TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 7 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %1,8 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 97 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI 10 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 107 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %1 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Ağaç-Kağıt (%33) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI %57si , %14 ü arası, %29 u Tespit edilemeyen YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %43 Mülk Sahibi, %57 Kiracı Kaynak: Kentsel Strateji 180

183 10. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.65: S10 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.66: S10 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MALĠYE 4 8, ,8 512 KARTAL B. 2 4, ,2 278 ĠBB 2 4, , KAMU T. 8 16, , ÖZEL 40 83, , TOPLAM Tablo 5.59: S10 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.61: S10 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI 37 77, m 2 4 8, m 2 3 6, m 2 1 2, m 2 ÜZERĠ 3 6,3 TOPLAM Tablo 5.60: S10 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 181

184 10. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.67: S10 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.68: S10 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI YAPI SAYISI KULLANIMLARI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ 3 8 TĠCARET 1 3 HĠZMET 0 0 KAMU 2 6 DEPO 1 3 BOġ LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.62: S10 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 182

185 10. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.69: S10 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Ağaç-Kağıt 2 33 Otomotiv 1 17 Plastik-Kimya 1 17 Mineral-Maden 1 16 Hizmet-Altyapı 1 17 Metal 0 0 Makine 0 0 Gıda 0 0 ĠnĢaat 0 0 Sağlık 0 0 Tekstil 0 0 ĠletiĢim 0 0 Diğer 0 0 Tespit 0 0 Toplam Tablo ġekil 5.70: S10 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 183

186 10. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. BOġ (ORALĠTSA) BOġ (MUTLU MAKĠNE) SHELL Benzin Ġstasyonu 2003 Mülk Sahibi IETT BAKIM ĠSTASYON AYEDAġ BOġ (SUPERLĠFT) SAFTEL Kabin Ġmalatı - Kiracı DOĞA MADENCĠLĠK ASORMAN ÜRÜNLERĠ SĠMGE KAĞITÇILIK BOġ TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

187 10. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 185

188 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S11)

189 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 11. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI - - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 47 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI 187 %6 %78,8 Özel, %21,2 Kamu m 2 %83 ü m 2 altı, %13 ü m 2 arası, %4 ü m 2 arası MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %8 TOPLAM YAPI ADEDĠ 30 BOġ YAPI ADEDĠ 3 BOġ YAPI ORANI %10 YAPI KULLANIMLARI KAT YÜKSEKLĠKLERĠ %57 Sanayi, %17 Ticaret, %13 Depo, %10 BoĢ, %3 Hizmet %97 si 1-2 Katlı, %3 ü 3-4 Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,22 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %82 KAMU YAPILARI Kartal Belediyesi Asvalt Fabrikası KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 15 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI 1 TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 16 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %4 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 618 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI 66 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 684 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %6,4 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Metal (%13), Gıda (%12), ĠnĢaat (%13), Makine (%13) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI %25 i , %38 si , %25 i , %13 ü arası YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %62,5 Mülk Sahibi, %37,5 Kiracı Kaynak: Kentsel Strateji

190 11. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.71: S11 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.72: S11 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğ ü (m 2 ) Parsel Büyüklüğ ü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) KARTAL B. 3 6, ,8 890 ĠBB 7 14, , MALĠYE 8 17, , KAMU TOP , , ÖZEL 29 61, , TOPLAM Tablo 5.64: S11 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.66: S11 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 0 0 TOPLAM Tablo 5.65: S11 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 188

191 11. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.73: S11 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.74: S11 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI YAPI SAYISI KULLANIMLARI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ TĠCARET 5 17 HĠZMET 1 3 KAMU 0 0 DEPO 4 13 BOġ 3 10 LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.67: S11 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 189

192 11. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.75: Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Metal 3 19% Makine 2 13% Gıda 2 12% ĠnĢaat 2 13% Otomotiv 1 6% Plastik-Kimya 1 6% Tekstil 1 6% Hizmet-Altyapı 1 6% Ağaç-Kağıt 0 0% Mineral-Maden 0 0% Sağlık 0 0% ĠletiĢim 0 0% Diğer 3 19% Tespit 0 0% Toplam % Tablo ġekil 5.76: S11 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 190

193 11. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. CESUR ÇUVAL Çuval Ġmalatı 1999 Kiracı ERSAN SANAYĠ Makine Ġmalatı 2008 Kiracı BOġ PROFSAN PROFĠL Demir Profil Ġmalatı 1975 Mülk Sahibi VARDAR ĠNġAAT ĠnĢaat ( ĠSKĠ ye taģeron) 1975 Mülk Sahibi BOġ ASTRAL HAVUZ 28 Havuz Ekipmanları SatıĢı 1998 Kiracı EKĠPMANLARI 8. SUPERFRESH Depo 1991 Mülk Sahibi EMĠTAġ MAKĠNE Vinç Ġmalatı 1976 Mülk Sahibi ETĠ NĠN DEPO ALANI Depo 1997 Kiracı MURATSAN PERFORE 5 Sac Ġmalatı 1975 Mülk Sahibi SAC SAN. A.ġ. 12. ĠKĠLER REKLAM Reklamcılık Tabela Ġmalatı 2006 Kiracı MĠTSUBĠSHĠ OPEL 30 Araba SatıĢ Servis 2001 Mülk Sahibi AKYÜZLER 14. TAYBAK MAKĠNE Çelik Ġmalatı 2008 Kiracı KARTAL KARYAPSAN 66 Asvalt Fabrikası (BELEDĠYEYE AĠT) 16. USLULAR METAL Hurda Ticareti 1996 Mülk Sahibi ACARLAR SAN. TĠC. 3 Ġzolasyon Ġmalatı 1969 Mülk Sahibi KOLL. ġtġ. 18. ALFEN PANEL 18 Radyatör Ġmalatı 1968 Mülk Sahibi RADYATÖRLERĠ TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

194 11. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 192

195 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S12)

196 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 12. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 94 %12 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %90,2 Özel, %9,8 Kamu m 2 %82 si m 2 altı, %13 ü m 2 arası, %2 si m 2 arası, %2 si m 2 arası, %1 i m 2 üzeri MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %12 TOPLAM YAPI ADEDĠ 148 BOġ YAPI ADEDĠ 52 BOġ YAPI ORANI %35 YAPI KULLANIMLARI KAT YÜKSEKLĠKLERĠ %49 Sanayi, %35 BoĢ, %9 Ticaret, %3 Hizmet, %3 Depo, %1 Kamu % Katlı, %5 3-4 Katlı, %3 5-6 Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,57 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %68 KAMU YAPILARI Yavuz Selim Devlet Hastanesi Poliklinikleri KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi, Yüzüncüyıl Sanayi Sitesi Karadeniz Sanayi Sitesi, Kızıldağ Sanayi Sitesi ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU 2 FĠRMA SAYISI 35 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI 131 KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI 1 TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 167 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %42 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI KSS ÇALIġAN SAYISI 427 KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI 200 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %38 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Gıda (%23), Makine (%17), Metal (%14) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI %69 u , %11 i , %9 u , %11 i arası YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %31 Mülk Sahibi, %69 Kiracı Kaynak: Kentsel Strateji 194

197 12. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.77: S12 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.78: S12 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğ ü (m 2 ) Parsel Büyüklü ğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) KARTAL B. 1 1, ,1 174 MALĠYE 17 18, , KAMU T , , ÖZEL 76 80, , TOPLAM Tablo 5.69: S12 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ 1 1 TOPLAM Tablo 5.70: S12 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 4 3 TOPLAM Tablo 5.71: S12 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı 195

198 12. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.79: S12 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.80: S12 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI YAPI SAYISI KULLANIMLARI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ TĠCARET 14 9 HĠZMET 5 3 KAMU 2 1 DEPO 4 3 BOġ LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.72: S12 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 196

199 12. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.81: S12 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Gıda 8 23 Makine 6 17 Metal 5 14 Otomotiv 2 5 Plastik-Kimya 2 6 Sağlık 2 6 Hizmet-Altyapı 2 6 Ağaç-Kağıt 1 3 ĠnĢaat 1 3 Tekstil 1 3 Mineral-Maden 0 0 ĠletiĢim 0 0 Diğer 4 11 Tespit Edl. 1 3 Toplam Tablo 5.73-ġekil 5.82: S12 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 197

200 12. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR 198

201 FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. HASTANE SOM KĠMYA Kaplama Makarası Ġmalatı 1985 Mülk Sahibi BOġ (ARICILAR METAL) BOġ (ÇAPAMARKA) SĠEMENS 1958 Mülk Sahibi ERKA PETROL Benzin Ġstasyonu 1997 Mülk Sahibi DEKOTEK 2008 Kiracı EVRE GIDA Gıda 2003 Kiracı GEDĠK PAZARLAMA Sızdırmazlık Malz. Depolama ve SatıĢ 2008 Kiracı 2 DĠNLER MATBAA Matbaa 2007 Kiracı HACIOĞLU YEMEK CENTER Hazır Yiyecek 2007 Kiracı EGE TASARIM GÜNAYDIN ET BOġ FATĠH OPTĠK (ALT KAT) A101 YENĠ MAĞAZACILIK (ÜST KAT) Matbaa, BroĢür, Kartvizit Toptan Et Parçalama - SSK Gözlükçüsü Marketler Zinciri Kiracı Kiracı - Kiracı Kiracı POLEN ECZANESĠ Eczane 2005 Kiracı TEKNOSA ĠÇ VE DIġ TĠC. A.ġ. Akademi / Eğitim 2007 Kiracı SGS GIDA Efes Pilsen Dağıtım, Depo 2006 Kiracı ÇĠMEN HALI SAN. TĠC. Toptan KaĢmir Halı Dağıtım 2006 Kiracı BANVĠT A.ġ. Piliç Ürünleri SatıĢı 2006 Kiracı TUNA YAPI Alüminyum Cephe Kaplama 2006 Kiracı SIMTEC Çağrı Merkezi 2006 Kiracı EKOL ĠZOLASYON Motor Ġzolasyon 2008 Kiracı GLOBAL DEPO Depo 2007 Kiracı TĠMPA MAKĠNE Sontaj Motorları 2008 Kiracı BOġ BOġ YÜZÜNCÜYIL SANAYĠ SĠTESĠ - - Kiracı BOġ AYDIN GIDA MARKET Gıda SatıĢ 1970 Mülk Sahibi 4 LEZĠZ KÖFTE Restaurant 2002 Mülk Sahibi KARADENĠZ SANAYĠ SĠTESĠ Sanayi Sitesi 1986 Kiracı KIZILDAĞ SANAYĠ SĠTESĠ Sanayi Sitesi 1984 Kiracı SALMAN MAKĠNE Makine Ġmalatı 1999 Kiracı 4 ġġġman METAL Torna Tefsiye 1975 Mülk Sahibi ÖZCANLAR YAPI Sıcak Demir Ġmalatı 1986 Mülk Sahibi ÇAVUġOĞLU SANAYĠ SĠTESĠ Sanayi Sitesi 1980 Karma MERMERLER (MAZDA) Otomotiv Yedek Parça 1993 Mülk Sahibi ELSEL GAZ ARMATÜRLERĠ Doğalgaz Sanayi Ürünleri 1969 Mülk Sahibi BĠRGĠ SAN A.ġ. (MEFAR) Ġlaç Ġmalatı 1963 Mülk Sahibi BĠZĠM TOPLU TÜKETĠM A.ġ. Mağaza 2002 Kiracı MONROE AMORTĠSÖR ĠMALAT VE TĠC. Amortisör Depolama ve SatıĢ 2003 Kiracı BEKEN OTOMOTĠV (AUTO KING) MASTER CARD GÜÇ KAYNAKLARI SEDA DENĠZCĠLĠK Oto Bakım Enerji Güç Kaynağı Denizcilik TaĢımacılık Kiracı Kiracı Kiracı TURAN PETROLCÜLÜK VE DENĠZCĠLĠK Petrol SatıĢ 1997 Mülk Sahibi SONAX Oto Bakım 2008 Kiracı BOġ ARTEK ELEKTRONĠK AR-GE Araba Teyip Ġmalatı 2006 Kiracı HĠPAK HĠDROLĠK MAKĠNA Makine Ġmalatı 2008 Kiracı 60 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

202 12. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 200

203 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S13)

204 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 13. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI m 2 - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 38 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %5 %80.5 Özel, %19.5 Kamu m 2 %71,1 i m 2 altı, %23,7 si m 2 arası, %2,6 sı m 2 arası, %2,6 sı m 2 arası MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %5 TOPLAM YAPI ADEDĠ 35 BOġ YAPI ADEDĠ 6 BOġ YAPI ORANI %17 YAPI KULLANIMLARI %71 Sanayi, %17 BoĢ, %9 Ticaret, %3 Depo KAT YÜKSEKLĠKLERĠ % Katlı, %3 3-4 Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,43 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 AÇIK ALAN ORANI %66 KAMU YAPILARI - KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU - FĠRMA SAYISI 17 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI - TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 17 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %4,3 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 476 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI - TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 476 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %4 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Metal (%29), ĠnĢaat (%17) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI %47 si , %6 sı , %24 ü , %18 si arası, %6 sı tespit edlmy. YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %47 Mülk Sahibi, %47 Kiracı, %6 Tespit Edilemy. Kaynak: Kentsel Strateji 202

205 13. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.83: S13 Kadastral Parseller ve Mülkiyet MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklüğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) MALĠYE 8 21, , KAMU T. 8 21, , ÖZEL 30 78, , TOPLAM Tablo 5.74: S13 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI 27 71, m , m 2 1 2, m 2 1 2, m 2 ÜZERĠ 0 0,0 TOPLAM Tablo 5.75: S13 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı ġekil 5.84: S13 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.76: S13 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı 203

206 13. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.85: S13 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar YAPI YAPI SAYISI ORAN (%) KULLANIMLARI (ADET) SANAYĠ TĠCARET 3 9 HĠZMET 0 0 KAMU 0 0 DEPO 1 3 BOġ 6 17 LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.77: S13 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı ġekil 5.86: S13 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı 204

207 13. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.87: S13 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Metal 5 29 ĠnĢaat 3 17 Makine 2 12 Plastik-Kimya 2 12 Gıda 1 6 Ağaç-Kağıt 1 6 Otomotiv 0 0 Mineral-Maden 0 0 Sağlık 0 0 Tekstil 0 0 ĠletiĢim 0 0 Hizmet-Altyapı 0 0 Diğer 2 12 Tespit 1 6 Toplam Tablo 5.78-ġekil 5.88: S13 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 205

208 13. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. KORKUT DEMĠR ÇELĠK Demir Çelik SatıĢ 2005 Mülk Sahibi 2 2. TADIM Gıda Ġmalat 1998 Mülk Sahibi ĠSTANBUL BETOYA PREFABRĠK Prefabrik Ġmalat 2004 Kiracı SĠLVAN DIġ VE TĠC. Malzeme Depo - Mülk Sahibi 2 5. VESUVĠUS T.K. REFRAKTER AteĢe Dayanıklı Tuğla Ġmalat ve SatıĢ 2003 Kiracı TEKNOFOAM ĠZOLASYON Ġzolasyon Ġmalat 2004 Kiracı ALÇĠN ALÜMĠNYUM Alüminyum Profil ve Eloksal 1975 Mülk Sahibi MĠLANGAZ LPG DAĞITIM A.ġ. KARTAL BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ Tüp Dolumu ve Lojistik 1963 Mülk Sahibi ALDEM ÇELĠK Çelikten Mamül Ürünler 1984 Kiracı YAMAKOĞLU ĠNġAAT Elektrik Hırdavat Ġhracatı 2003 Kiracı MASTER POLYESTER BOġ ġġġe CAM DEPO ALANI Depo ĠSTANBUL KAPLAMA VE AĞAÇ Dipçik Ġmalatı 1974 Mülk Sahibi THYSSEN KRUPP EURINOX PASLANMAZ ÇELĠK SERVĠS Paslanmaz Sac Açımı, Dilimi ve 2004 Kiracı - MERKEZĠ Pazarlama 16. MARMARA LAZER Lazer Kesimi Fason 2008 Kiracı ALFA ALÜMĠNYUM ĠMALAT SAN. VE TĠC. Alüminyum Profil Ġmalat 2006 Kiracı ÇELĠK DĠRSEK Çelik Boru, Bağlantı Elemanları 1968 Mülk Sahibi TÖRK MAKĠNE Ağaç ĠĢleme Makineleri Ġmalatı 1968 Mülk Sahibi 90 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

209 13. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 207

210 PLANLAMA ALT BÖLGESİ (S14)

211 EKONOMĠK YAPI ANALĠZĠ 14. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KĠMLĠK KARTI ALT BÖLGE ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 - MEVCUT KONUT ALANI - - SANAYĠ ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 ALT BÖLGE SANAYĠ ALANIN TÜM SANAYĠ ALANI ĠÇĠNDEKĠ ORANI KADASTRAL PARSEL SAYISI 30 %19 KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ MÜLKĠYET ORTALAMA KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ KADASTRAL PARSELLERĠN BÜYÜKLÜKLERĠNE GÖRE DAĞILIMI %10,3 Özel, %89,7 Kamu m 2 %26,7 si m 2 altı, %40 ı m 2 arası, %20 si m 2 arası, %6,7 si m 2 arası, %6,7 si m 2 üzeri MEVCUT YOL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOL ORANI %7 TOPLAM YAPI ADEDĠ 21 BOġ YAPI ADEDĠ 1 BOġ YAPI ORANI %5 YAPI KULLANIMLARI %76 Sanayi, %14 Ticaret, %5 Hizmet, %5 BoĢ KAT YÜKSEKLĠKLERĠ % Katlı, %5 3-4 Katlı KAPALI ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAġMA ORANI 0,08 AÇIK ALAN BÜYÜKLÜĞÜ m2 (taģ ocağı dahil), m 2 (taģ ocağı hariç) AÇIK ALAN ORANI %96 (taģ ocağı dahil), %87 (taģ ocağı hariç) KAMU YAPILARI - KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ - ENERJĠ NAKĠL HATTI - BENZĠN ĠSTASYONU 1 FĠRMA SAYISI 8 KÜÇÜK SANAYĠ SĠTESĠ ĠġLETME SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ HĠZMET BĠRĠMĠ SAYISI - TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI 8 ALT BÖLGE ĠġYERĠ SAYISININ TÜM ĠġYERĠ SAYISINA ORANI %2 FĠRMA ÇALIġAN SAYISI 465 KSS ÇALIġAN SAYISI - KAMU SEKTÖRÜ ÇALIġAN SAYISI - TOPLAM ÇALIġAN SAYISI 465 ALT BÖLGE ÇALIġAN SAYISININ TÜM ÇALIġAN SAYISINA ORANI %4 AĞIRLIKLI FĠRMA FAALĠYET TÜRLERĠ Ağaç Ürünleri (%25), Metal (%25) FĠRMA FAALĠYET BAġLAMA YILI %50 si , %38 i , %13 ü tespit edilemeyen YAPI KULLANIM MÜLKĠYETĠ %25 Mülk Sahibi, %63 Kiracı, %13 Tespit Edlmy. Kaynak: Kentsel Strateji 209

212 14. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.89: S14 Kadastral Parseller ve Mülkiyet ġekil 5.90: S14 Yapılar ve Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı MÜLKĠYET Parsel Sayısı Parsel Sayısı Oranı (%) Parsel Büyüklüğü (m 2 ) Parsel Büyüklü ğü Oranı (%) Ortalama Büyüklük (m 2 ) KARTAL B. 1 3, ,0 156 MALĠYE 24 80, , KAMU TOP 25 83, , ÖZEL 5 16, , TOPLAM Tablo 5.79: S14 Kadastral Parsellerin Mülkiyete Göre Dağılımı KAT YAPI SAYISI ORAN (%) YÜKSEKLĠKLERĠ (ADET) 1-2 KATLI KATLI KATLI 0 0 TOPLAM Tablo 5.81: S14 Yapıların Kat Yüksekliklerine Göre Dağılımı KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ K. PARSEL SAYISI (ADET) ORAN (%) m 2 ALTI m m m m 2 ÜZERĠ TOPLAM Tablo 5.80: S14 Kadastral Parsellerin Büyüklüklerine Göre Dağılımı 210

213 14. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.91: S14 Yapı Kullanımlarına Göre Dağılımı ve BoĢ Yapılar ġekil 5.92: S14 Firma Faaliyete BaĢlama Yılı ve Yapı Kullanım Mülkiyeti Dağılımı YAPI YAPI SAYISI KULLANIMLARI (ADET) ORAN (%) SANAYĠ TĠCARET 3 14 HĠZMET 1 5 KAMU 0 0 DEPO 0 0 BOġ 1 5 LOJMAN 0 0 TOPLAM Tablo 5.82: S14 Yapıların Kullanımlarına Göre Dağılımı 211

214 14. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ MEKANSAL VE EKONOMĠK ANALĠZLER ġekil 5.93: S14 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Faaliyet Türleri Sayı % Metal 2 25 Ağaç-Kağıt 2 25 Makine 1 12 Otomotiv 1 12 Hizmet-Altyapı 1 13 Gıda 0 0 Plastik-Kimya 0 0 ĠnĢaat 0 0 Mineral-Maden 0 0 Sağlık 0 0 Tekstil 0 0 ĠletiĢim 0 0 Diğer 1 13 Tespit 0 0 Toplam Tablo 5.83-ġekil 5.94: S14 Firmaların Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı 212

215 14. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ FĠRMALAR FĠRMA ĠSĠMLERĠ FAALĠYET ALANI FAALĠYETE BAġLAMA YILI MÜLKĠYET ÇALIġAN SAYISI 1. KÜRÜM PETROL (BP BENZĠN ĠSTASYONU) Akaryakıt SatıĢı 2006 Kiracı 8 2. ĠDEAL OTO KARTAL KURBAN SATIġ MERKEZĠ Adak Kurban SatıĢ 2001 Kiracı 3 4. BOġ SADIKOĞLU KERESTECĠLĠK Kereste Ġmalatı 1998 Kiracı 4 6. ABB ELEKTRĠK SAN. A.ġ. Trafo Ġmalat ve Bakım 1988 Mülk Sahibi CEPA CELEPÇĠOĞLU ĠTHALAT Demir-Çelik Ġthalatı 1992 Kiracı ALDEM ÇELĠK ĠNġAAT Çelik Parça Izgara, Trafo Kabin, ġase Ġmalatı 2007 Kiracı ART ĠNġAAT VE DEKORASYON SAN. A.ġ. Mobilya Dekorasyon 2002 Kiracı ĠSTANBUL BETOYA PREFABRĠK Prefabrik Ġmalat 2004 Kiracı 50 TOPLAM ÇALIġAN SAYISI

216 14. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ 214

217 KÜÇÜK SANAYİ SİTELERİ(KSS) 215

218 KÜÇÜK SANAYİ SİTELERİ GENEL 216

219 a. İŞLETME ve ÇALIŞAN SAYILARI Proje alanında toplam 7 adet Küçük Sanayi Sitesi (KSS) bulunmaktadır. Bunlardan 1 i S3 te, 2 si S4 te ve 4 ü S12 planlama alt bölgelerinde yer almaktadır. Sanayi sitelerinden 3 tanesi (Akçaoğlu, Sade ve Polat Sanayi Siteleri), 1980 li yıllarda yapılmıģ olan ana ulaģım aksı, Sanayi Caddesi, üzerinde yer almaktadır. Sanayi siteleri içinde kuruluģ yılı en eski olanlar; 1965 yılında kurulmuģ olan Polat Sanayi Sitesi ile 1976 yılında kurulmuģ olan Akçaoğlu Sanayi Sitesi dir. Firma ve çalıģan kiģi sayısı bakımından en büyük sanayi sitesi ise 9 bloktan oluģan, 93 firmanın ve 256 çalıģanın olduğu ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi dir. Küçük Sanayi Sitelerinde mekan kullanımı bakımından esnek bir iģleyiģ gözlemlenmiģtir. Sanayi Sitesi içindeki yanyana, ya da altlı üstlü birkaç bağımsız birimin birleģtirilerek tek bir firma tarafından kullanılması ortak bir özellik olarak ortaya çıkmaktadır. Toplam 7 sanayi sitesinde, 203 firma faaliyette bulunmakta ve 756 kiģi çalıģmaktadır. ALT BÖLGE NO ADEDİ SANAYİ SİTESİ ADI KURULUŞ YILI FİRMA SAYISI BAĞIMSIZ BİRİM SAYISI TOPLAM ÇALIŞAN SAYISI 3 1 AKÇAOĞLU SANAYĠ SĠTESĠ SADE SANAYĠ SĠTESĠ POLAT SANAYĠ SĠTESĠ ÇAVUġOĞLU SANAYĠ SĠTESĠ YÜZÜNCÜYIL SANAYĠ SĠTESĠ KARADENĠZ SANAYĠ SĠTESĠ TOPLAM KIZILDAĞ SANAYĠ SĠTESĠ Tablo 5.84:Sanayi Siteleri Genel Bilgi Kaynak: Kentsel Strateji Küçük Sanayi Sitelerinde yapılan bire bir söyleģilerden, sanayi sitelerinin baģta çevredeki büyük firmalara yönelik üretim yaptıkları, ancak özellikle son yıllarda faaliyetlerinin azaldığı ve 2000 yılından beri iģçi çıkarmaların yaģandığı bilgisi edinilmiģtir. Küçük Sanayi Siteleri, mülkiyet yapısı ve ölçekleri itibariyle taģınmaları kolay olmayan özelliğe sahip sanayi alanlarıdır. Yapılan görüģmelerde, kendilerine belediye tarafından yer gösterilmeden baģka bir bölgeye taģınmalarının kolay olmadığı site yöneticileri tarfından sürekli olarak ifade edilmiģtir. 217

220 KÜÇÜK SANAYİ SİTELERİ ġekil 5.95: Küçük Sanayi Siteleri Kaynak: Kentsel Strateji 218

221 5.3.1.b. KSS - FİRMA FAALİYET TÜRLERİ Küçük Sanayi Sitelerindeki firmalar en fazla metal alanında (%48) faaliyet göstermektedirler. Ikinci sırada ise makine (%17) gelmektedir. Küçük sanayi siteleri içinde oto tamiri, eczane, lokanta vb. hizmet sektöründe faaliyet gösteren firmalar ise %15 oranı ile üçüncü sırada yer almaktadır. FAALIYET TÜRLERI Sayı Oran ( % ) Sayı Oran ( % ) Ana Metal METAL Metal Ürünleri Makine Makine Yedek Parça MAKİNE Elektrikli Makine ve Cihazları Tamir Hizmeti HİZMET Hizmet (Eczane,Lokanta vb) Kimyasal Madde Plastik Ürünleri PLASTİK- KİMYA Petrol Ürünleri Ağaç Ürünleri 6 3. AĞAÇ- KAĞIT Kağıt Ürünleri OTOMOTİV Otomotiv Yan Sanayi İNŞAAT İnşaat MADEN-MİNERAL Mineral Ürünleri İLETİŞİM-REKLAM Reklam TİCARET Ticaret DEPO Depo DİĞER Diğer TOPLAM Tablo 5.85: KSS Firma Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.96: KSS Firma Faaliyet Türlerine Göre Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji 219

222 5.3.1.c. KSS KİRACILIK ORANLARI Küçük Sanayi Sitelerindeki yapı kullanım mülkiyeti dağılımı incelendiğinde, toplam 203 firmanın %36 sının mülk sahibi, %64 ünün ise kiracı olduğu sonucu ortaya çıkmaktadır. Yapı Kullanım Mülkiyeti Firma Sayısı Oran (%) Mülk Sahibi 74 36% Kiracı % Toplam % Tablo 5.86: KSS Yapı Kullanım Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.97: KSS Yapı Kullanım Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji 220

223 KÜÇÜK SANAYİ SİTELERİ 221

224 AKÇAOĞLU SANAYİ SİTESİ ALT BÖLGE NO:3 KuruluĢ Yılı 1976 Mülkiyet Biçimi Kat Ġrtifakı Kat Adedi 2 Toplam Kapalı Alan m 2 Toplam Firma Sayısı 34 Toplam Bağımsız Birim 80 Toplam ÇalıĢan Sayısı:

225 SÖYLEŞİLERDEN Akçaoğlu Sanayi Sitesi nde, sitenin kuruluģundan itibaren faaliyet gösteren ġentürkler Ticaret in sahibi ve sitenin yöneticisi olan Rasim ġentürk ile söyleģi yapılmıģtır. Bu söyleģi sonucunda, Akçaoğlu Sanayi Sitesi nin, 1976 da Mustafa Akçaoğlu tarafından kurulduğu ve o yıllarda Ġstanbul da sanayi sitelerinin sayıca az olduğundan apartman altında çalıģmak istemeyen küçük sanayiciler için Ģehir dıģındaki tek alternatifin Kartal bölgesi olduğu öğrenilmiģtir. O zamanlar Yenibosna da sanayi sitesi vardı, burada Çavuşoğlu Sanayi Sitesi vardı, çok azdı. Şimdi Anadolu da her kasabada, İstanbul un her yerindeki sanayiler hep buradan sonra yapıldı. Yoktu ki başka gidilecek bir yer. O zaman burası çok iyiydi. Şehrin dışında çalışmaya müsait uygun başka alternatifimiz yoktu zaten. Niye buraya geldik, Tuzla bomboştu, tamamen boş araziydi. Tuzla Haliç teydi. Bir tek çalışma alanı burada vardı. Ya apartman altına gidecektik, orda da çalışma şartları zor tabi, saat 6 dan sonra kimse çalıştırmıyor gürültü patırtı oluyor diye. Tek seçenek aşağıda bir site vardı, bir de burada vardı, başka yoktu. Aksan, Yunus Çimento, Superlift, Eczacıbaşı, Ağaç kaplama gibi büyük fabrikalar vardı. Bu çevrede site olarak sadece Çavuşoğlu Sanayi Sitesi vardı, başka hiçbir şey yoktu. Sorunlar: 1. Ekonomik belirsizlikler. 2. Projenin ne zaman baģlayacağı ve nereye taģınacakları konusundaki belirsizlikler. 3. Maddi olanaksızlıklar. 4. TaĢınma sonucunda mevcut komģuluk iliģkilerini kaybetme korkusu. 223

226 Akçaoğlu Sanayi Sitesi nde, yakınında bulunan Yavuz Selim Devlet Hastanesi nden dolayı çok sayıda eczane ve optikçi bulunmaktadır. Toplam 34 firmanın faaliyette bulunduğu sanayi sitesinde en fazla faaliyet oto tamir, eczane, optikçi vb. faaliyetlerin bulunduğu hizmet (%32), alanında görülmektedir. Faaliyet Türleri Firma Sayısı Oran ( % ) Hizmet (eczane, optikçi, lokanta) Metal 7 20 Makine 7 21 Ağaç-Kağıt 4 12 Plastik-Kimya 2 6 İletişim-Reklam 1 3 Diğer 1 3 Depo 1 3 Toplam Tablo 5.87: Akçaoğlu KSS Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.98: Akçaoğlu KSS Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji Kat irtifaklı mülkiyet biçiminin bulunduğu Akçaoğlu Sanayi Sitesi nde, mülk sahibi/kiracı dağılımı incelendiğinde, firmaların %35 inin mülk sahibi, %65 inin ise kiracı olduğu görülmektedir. Yapı Kullanım Mülkiyeti Firma Sayısı Oran (%) Mülk Sahibi Kiracı Toplam Tablo 5.88: Akçaoğlu KSS Yapı Kullanım Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji 224

227 AKÇAOĞLU SANAYİ SİTESİ 225

228 SADE SANAYİ SİTESİ ALT BÖLGE NO:4 KuruluĢ Yılı 1981 Mülkiyet Biçimi Kat Mülkiyeti Kat Adedi 2 Toplam Kapalı Alan m 2 Toplam Firma Sayısı 28 Toplam Bağımsız Birim 66 A Blok Bağımsız Birim 14 B Blok Bağımsız Birim 22 C Blok Bağımsız Birim 32 Toplam ÇalıĢan Sayısı

229 SÖYLEŞİLERDEN Sade Sanayi Sitesi nde, sitenin yöneticiliğini yapan Türker ÖZKAN ile söyleģi yapılmıģtır. SöyleĢide Sade Sanayi Sitesi nin 1981 de Ahmet SADE isimli bir müteahhit tarafından bir mimarla ortak olarak kurulduğu ve 1990 lı yıllarda kat mülkiyetine geçildiği bilgisi edinilmiģtir. Sorunlar: 1. Aralarında ortaklık oluģturamamaları. Biz buradan gittiğimiz zaman buradaki meslek sahiplerinin mesleğini icraat edecekleri bir yere ihtiyaçları var. Böyle bir organizasyon kuramadık. Kooperatifleşme yapalım, bir kooperatif kuralım, Sanayi Bakanı yla temasa geçelim dediler; ancak, geçen sene seçimler olunca bizim faaliyetler aksadı. Şu anda pek fazla faaliz diyemiyorum. 2. Faaliyetlerin azalmıģ olması. 227

230 Sade Sanayi Sitesi nde toplam 28 firma faaliyette bulunmaktadır. Bu firmalar en fazla metal alanında (%36) faaliyet göstermektedirler. Metalden sonra ikinci sırada makine (%29) ve üçüncü sırada plastikkimya ürünleri (%11) yer almaktadır. Firma Faaliyet Türleri Firma Sayısı Oran ( % ) Metal Makine 8 29 Plastik-Kimya 3 11 Hizmet 2 7 Ağaç-Kağıt 1 3 Otomotiv 1 3 Ticaret 1 3 Depo 1 4 Diğer 1 4 Toplam Tablo 5.89: Sade Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.99: Sade Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji Sade Sanayi Sitesi ndeki firmalar yapı kullanım mülkiyeti bakımından incelendiğinde ise, kiracı oranının (%61), mülk sahibi oranından (%39) fazla olduğu görülmektedir. Yapı Kullanım Mülkiyeti Firma Sayısı Oran (%) Mülk Sahibi Kiracı Toplam Tablo 5.90: Sade Sanayi Sitesi Yapı Kullanım Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji 228

231 SADE SANAYİ SİTESİ 229

232 POLAT SANAYİ SİTESİ ALT BÖLGE NO:4 KuruluĢ Yılı 1965 Mülkiyet Biçimi - Kat Adedi 2 katlı Toplam Kapalı Alan m 2 Toplam Firma Sayısı 10 Toplam Bağımsız Birim 14 Toplam ÇalıĢan Sayısı

233 Küçük bir sanayi sitesi olan Polat Sanayi Sitesi içinde yalnızca 10 firma faaliyet göstermektedir. Bu firmalar ağırlıklı olarak oto tamirinin yer aldığı hizmet alanında (%50) faaliyet göstermektedirler. Plastik-kimya (%20) ve metal (%20) öne çıkan diğer faaliyet türleridir. Firma Faaliyet Türleri Firma Sayısı Oran ( % ) Hizmet 5 50% Plastik-Kimya 2 20% Metal 2 20% Makine 1 10% Toplam % Tablo 5.91: Polat Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.100: Polat Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji Yapı kullanım mülkiyeti bakımından ise Polat Sanayi Sitesi nindeki firmaların büyük oranda kiracı (%80) oldukları sonucu ortaya çıkmaktadır. Yapı Kullanım Mülkiyeti Firma Sayısı Oran (%) Mülk Sahibi 2 20 Kiracı 8 80 Toplam Tablo 5.92: Polat Sanayi Sitesi Yapı Kullanım Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji 231

234 POLAT SANAYİ SİTESİ 232

235 ÇAVUŞOĞLU SANAYİ SİTESİ ALT BÖLGE NO: 12 KuruluĢ Yılı 1980 Mülkiyet Biçimi Kat Mülkiyeti Kat Adedi 2 Toplam Kapalı Alan m 2 Toplam Blok Sayısı 9 Blok Toplam Birim / Firma Sayısı A Blok Birim / Firma Sayısı B Blok Birim / Firma Sayısı C Blok Birim / Firma Sayısı D Blok Birim / Firma Sayısı 16 5 E Blok Birim / Firma Sayısı 14 9 F Blok Birim / Firma Sayısı G Blok Birim / Firma Sayısı H Blok Birim / Firma Sayısı 18 8 I Blok Birim / Firma Sayısı 24 6 Toplam ÇalıĢan Sayısı

236 SÖYLEŞİLERDEN ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi hakkında bilgi almak üzere sitenin yöneticisi ile söyleģi yapılmıģtır. Edinilen bilgiye göre eskiden zeytinlik alan olan ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi, 1975 senesinde Ahmet ġimģek isimli arsa toptancılığı yapan bir avukat tarafından kurulmuģtur. Sorunlar: 1. Üretim yerinin darlığı. 2. TaĢınmak için maddi olanakların yetersizliği. 3. BaĢka bölgelerde kalifiye zanaatkar ve usta bulma sıkıntısı. Gebze ye gidenlerde zanaatkar bulamadı orada, usta bulamadı. Kalifiye eleman bulamadım orada diye buraya dönüp gelenler de oldu. Servis sağlayınca da vasıfsız elemanlar geliyorlar, ama bir tornacı, kaynakçı haftada bir gün mutlaka kafadan izin yapıyor deniliyor. Gecikince beni servisle aldırın diyenlerin yol masrafı, zaman kaybının altından kalkamıyoruz diyorlardı. Oralara giden ya vasıfsız adamlarla çalışan veya çok güçlü servis yapabilen, standardı yakalamış, biri gelmeyince yerine başkasını koyabilen firmalardır. Ama işte kalifiye elemanla özel imalat yapanlar oralarda duramıyor. Ancak oturmuş, seri imalat yapanlar durabilir. Onu da herkes yapamaz. Burada küçük esnafın durumu da şu, bir tornacının iki makinası bir oğlu, iki ustası var. Ben Gebze ye gitmeye kalkarsam 25 km den 50 km yapar, arabamla günde ytl masraf yapmam demek, benim kazancım nerede diyor. Otobüs, minibüsle gitmeye kalksan, çok ters yerler olduğu için çift vasıtayla gitmen lazım. 1,5-2 saatim yolda gidecek diyor, o kadar hızlı ulaşım yok. 2 saatte gidip, 4 saatte döneceğim diyor. Böyle çelişkiler var. 234

237 Toplam 9 bloktan oluģan ve proje alanı içindeki en büyük sanayi sitesi olan ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi nde toplam 93 firma faaliyette bulunmaktadır. Bu firmaların faaliyet türlerine göre dağılımı incelendiğinde ağırlıklı olarak metal alanında (%68) faaliyet gösterildiği görülmektedir. Öne çıkan diğer faaliyet türleri arasında makine (%17) ve plastik-kimya (%6) yer almaktadır. Firma Faaliyet Türleri Firma Sayısı Oran ( % ) Metal Makine Plastik-Kimya 5 6 Ağaç-Kağıt 3 3 Mineral Ürünleri 1 1 Ticaret 2 2 Hizmet 2 2 Depo 1 1 Toplam Tablo 5.93: ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri ġekil 5.101: ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesindeki iģletmelerin %53 ü mülk sahibi % 47 si kiracıdır. Yapı Kullanım Mülkiyeti Firma Sayısı Oran (%) Mülk Sahibi 49 53% Kiracı 44 47% Toplam % Tablo 5.94: ÇavuĢoğlu Sanayi Sitesi Yapı Kullanım Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji 235

238 ÇAVUŞOĞLU SANAYİ SİTESİ 236

239 YÜZÜNCÜYIL SANAYİ SİTESİ ALT BÖLGE NO: 12 KuruluĢ Yılı - Mülkiyet Biçimi - Kat Adedi 2 katlı Toplam Kapalı Alan 1531 m 2 Toplam Firma Adedi 7 Toplam Bağımsız Birim 24 Toplam ÇalıĢan Sayısı

240 Toplam 7 firmanın faaliyette bulunuduğu, ve site içindeki bağımsız birimlerin bu 7 firma arasında paylaģıldığı Yüzüncüyıl Sanayi Sitesi ndeki faaliyet türleri plastik-kimya ürünleri, ağaç-kağıt ürünleri, makine ve metaldir. Bunların yanısıra hizmet ve ticaret faaliyetleri de bulunmaktadır. Firma Faaliyet Türleri Firma Sayısı Oran ( % ) Plastik - Kimya 2 29 Ağaç -Kağıt 1 15 Makine 1 14 Metal 1 14 Ticaret 1 14 Hizmet 1 14 Toplam Tablo 5.95: Yüzüncüyıl Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.102: Yüzüncüyıl Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji Site içerisindeki firmaların tamamı kiracıdır. Yapı Kullanım Mülkiyeti Firma Sayısı Oran (%) Mülk Sahibi 0 0 Kiracı Toplam Tablo 5.96: Yüzüncüyıl Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji 238

241 YÜZÜNCÜYIL SANAYİ SİTESİ 239

242 KARADENİZ SANAYİ SİTESİ ALT BÖLGE NO: 12 KuruluĢ Yılı 1986 Mülkiyet Biçimi - Kat Adedi 4 Toplam Kapalı Alan 1056 m 2 Toplam Firma Sayısı 13 Toplam Bağısız Birim 24 Toplam ÇalıĢan Sayısı

243 Karadeniz Sanayi Sitesi nde bulunan 13 firma en fazla hizmet (%31), metal ürünleri (%31) ve plastikkimya (%23) alanında faaliyette bulunmaktadırlar. Firma Faaliyet Türleri Firma Sayısı Oran ( % ) Hizmet 4 31 Metal Ürünleri 4 31 Plastik -Kimya 3 23 Otomotiv 1 7 Depo 1 8 Toplam Tablo 5.97: Karadeniz Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.103: Karadeniz Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji Karadeniz Sanayi Sitesi içindeki firmaların tamamı kiracıdır Yapı Kullanım Mülkiyeti Firma Sayısı Oran (%) Mülk Sahibi 0 0 Kiracı Toplam Tablo 5.98: Karadeniz Sanayi Sitesi Yapı Kullanım Mülkiyeti Kaynak: Kentsel Strateji 241

244 KARADENİZ SANAYİ SİTESİ 242

245 KIZILDAĞ SANAYİ SİTESİ ALT BÖLGE NO: 12 KuruluĢ Yılı 1984 Mülkiyet Biçimi - A Blok 3 kat B Blok 1 kat Kat Adedi B Blok (16 no) 4 kat Toplam Kapalı Alan 1005 m 2 Toplam Firma Adedi 18 Toplam Bağımsız Birim 20 Toplam ÇalıĢan Sayısı

246 Kızıldağ Sanayi Sitesinde toplam 18 iģletme faaliyette bulunmaktadır. Bu firmalar en fazla metal (%55) ve makine (%11) alanında faaliyet göstermektedir. Oto bakım vb. hizmet alanında faaliyet gösterenlerin oranı (%22) da yüksektir Firma Faaliyet Türleri Adet Oran ( % ) Metal Hizmet 4 22 Makine 2 11 İnşaat 1 5 Diğer 1 6 Toplam Tablo 5.99: Kızıldağ Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji ġekil 5.104: Kızıldağ Sanayi Sitesi Firma Faaliyet Türleri Kaynak: Kentsel Strateji Kızıldağ Sanayi Sitesindeki iģletmelerin tamamı kiracıdır. Yapı Kullanım Mülkiyeti Adet Oran (%) Mülk Sahibi 0 0 Kiracı Toplam % Tablo 5.100: Kızıldağ Sanayi Sitesi Yapı Kullanım Mülkiyeti 244

247 KIZILDAĞ SANAYİ SİTESİ 245

248 246

249 6 MEVCUT KONUT ALANLARI 247

250 KONUT ALANLARI GENEL 248

251 MEVCUT KONUT YAPILARI Şekil 6.1: Mevcut Konut Yapıları Kaynak: Kentsel Strateji 249

252 MEVCUT KONUTLARIN ALTBÖLGELERE DAĞILIMI Şekil 6.2: Mevcut Konutların Alt Bölgelere Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji 250

253 6.1. MEVCUT KONUT ALANLARI Mevcut konut alanları toplam m 2 büyüklüktedir. Alanda, 545 adet konut yapısı ve adet bağımsız birim (daire) bulunmakta, yaklaşık yaşayan nüfus ise dir. Yapı yoğunluğu ve nüfus yoğunluğu ortalama değerlerdedir. Brüt nüfus yoğunluğu 324 kişi/ha, mevcut ortalama emsal ise 1.46 dır. MEVCUT KONUT ALANLARI MEVCUT KONUT ALANLARI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR m 2 MEVCUT YEŞİL ALAN 5,254 m 2 KONUT DIŞI KULLANIM ALANI (imalathane) 2,020 m 2 NET KONUT ALANI YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 81 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 508 m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI 17.1% TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.53 YAPI SAYISI 545 DAİRE SAYISI 2,580 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 118 NÜFUS (KİŞİ) 10,320 NÜFUS YOĞUNLUĞU (KİŞİ/HA) 324 Tablo 6.1: Mevcut Konut Alanları Genel Bilgiler Kaynak: Kentsel Strateji Konut alanları, yapılaşma yoğunluğu açısından her alt bölgede farklılıklar göstermektedir. Mevcut konut alanlarına ve bu bölgedeki nüfusa ait alt bölgeler bazındaki bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. ALT BÖLGE NO KONUT ALANI (m 2 ) ORAN (%) YAPI SAYISI ORAN DAİRE SAYISI ORAN (%) NÜFUS ORAN (%) TOPLAM Tablo 6.2: Mevcut Konut Alanlarının Büyüklükleri ve Nüfus Yoğunluklarının Alt Bölgeler Bazında Dağılımı Kaynak: Kentsel Strateji YOĞ. 251

254 KAT YÜKSEKLĠKLERĠ Konut alanlarındaki yapıların büyük çoğunluğu az katlıdır. Yapılaşmış konut alanlarında 5 kat ve altı yapıların oranı %87 dir. ALT BÖLGE NO EKLE 1-2 Katlı (Adet) Oran (%) KONUT YAPILARININ KAT YÜKSEKLİKLERİ 3-4 Katlı Oran 5-6 Katlı Oran 7+Katlı Oran (Adet) (%) (Adet) (%) (Adet) (%) TOPLAM (adet) TOPLAM Tablo 6.3: Konut Yapılarının Kat Yükseklikleri Kaynak: Kentsel Strateji Özellikle S4, S7, S8 ve S10 alt bölgelerinde konut alanlarının büyük bir kısmı 1-2 katlıdır. Mevcut konut alanlarındaki bu tür bir yapı dönüşüm potansiyeli açısından önemli fırsatlar sunmaktadır. Diğer taraftan, S6, S9 ve S12 alt bölgelerinde ise yüksek katlı yapılardan oluşan sitelerin yer almaya başladığı gözlemlenmektedir. 3. Planlama Alt Bölgesi Mevcut Konut Alanları 4. Planlama Alt Bölgesinden Mevcut Konutlar 9. Planlama Alt Bölgesinden Konutlar 252

255 KAT YÜKSEKLİKLERİ Şekil 6.3: Kat Yükseklikleri Kaynak: Kentsel Strateji 253

256 YAPI MALZEMELERĠ VE YAPI DURUMU Mevcut konut alanlarındaki konut yapılarının büyük bir kısmı betonarme yapılardır. ALT KONUT YAPILARININ MALZEMESİ BÖLGE NO Betonarme (Adet) Oran (%) Ahşap (Adet) Oran (%) Kagir (Adet) Oran (%) Prefabrik (Adet) Oran (%) Toplam (Adet) TOPLAM Tablo 6.4: Konut Yapılarının Malzemesi Kaynak: Kentsel Strateji Ancak, konut alanlarında gözlemler sonucunda yapılan değerlendirmede, yapıların %50 den fazlasının durumunun orta, %18.2 si kötü ve %14.3 lük kısmının iyi durumda olduğu tespit edilmiştir. ALT KONUT YAPILARININ DURUMU BÖLGE NO İyi (Adet) Oran (%) Orta (Adet) Oran (%) Kötü (Adet) Oran (%) Harabe (Adet) Oran (%) Toplam (Adet) TOPLAM Tablo 6.5: Konut Yapılarının Durumu Kaynak: Kentsel Strateji 254

257 YAPI MALZEMESİ Şekil 6.4: Yapı Malzemesi Kaynak: Kentsel Strateji 255

258 YAPI DURUMU Şekil 6.5: Yapı Durumu Kaynak: Kentsel Strateji 256

259 ZEMĠN KAT KULLANIMLARI Proje alanında yer alan 545 adet konut yapısının 92 sinin zemin katlarında toplam 114 adet dükkan yer almaktadır. Bu dükkanları %50 ye yakını boştur, faal olanların ise %50den fazlasında başta bakkal olmak üzere ticari faaliyetler yürütülmektedir. ALT BÖLGE KONUT YAPILARININ ZEMİN KAT KULLANIMLARI (DÜKKAN SAYISI (adet)) NO BOŞ TİCARET HİZMET OFİS İMALAT DEPO TOPLAM TOPLAM Tablo 6.6: Konut Alanlarının Zemin Katında Yer Alan Dükkan Kullanımları ve Sayıları Kaynak: Kentsel Strateji Zemin Kat Ticareti-Bakkallar 257

260 ZEMİN KAT KULLANIMLARI Şekil 6.6: Zemin Kat Kullanımları Kaynak: Kentsel Strateji 258

261 BOġ PARSELLER Toplam m 2 büyüklüğünde olan mevcut konut alanlarında, yollar yeşil alan dışında toplam m 2 konut parseli bulunmaktadır. Alt Bölge No Konut Alanı (m 2 ) Mevcut Yol (m 2 ) Mevcut Yeşil Alan (m 2 ) Konut Dışı Kullanım (m 2 ) Net Konut Parseli(m 2 ) TOPLAM Tablo 6.7. Konut Alanlarındaki Parsellerin Büyüklükleri Kaynak: Kentsel Strateji Ancak bu parsellerin bir kısmında henüz hiçbir yapılaşma gerçekleşmemiştir. YapılaĢmamıĢ parsellerin toplam büyüklüğü m 2 ve ortalama parsel büyüklüğü 406 m 2 dir. Alt Bölge No YAPILAŞMAMIŞ KONUT PARSELLERİ Parsel (Adet) Büyüklük (m 2 ) Ort. Büyüklük (m 2 ) TOPLAM Tablo 6.8: Yapılaşmamış Konut Parselleri Kaynak: Kentsel Strateji 259

262 YAPILAŞMAMIŞ PARSELLER Şekil 6.7: Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji 260

263 ĠMAR DURUMU VE MEVCUT YAPILAġMA Mevcut konut alanının genelindeki konut adaları için imar planlarında verilmiş olan emsal 1.25 ve 1.50 dir. Alt Bölge No Konut Alanı (m 2 ) Net Konut Parseli (m 2 ) Yapılaşmış Konut Parseli (m 2 ) Toplam İnşaat Alanı (m 2 ) Kullanılan Emsal İmar Planına Göre Emsal TOPLAM Tablo 6.9. Konut Alanları Yapılaşma Bilgileri Kaynak: Kentsel Strateji (imar planları verileri Kartal Belediyesi) Mevcut yapılaşma alanlarını, yapılaşmış konut parselleri toplamına bölerek elde edilen mevcut ortalama emsal değeri her alt bölge için ayrı hesaplanmıştır. Bazı alt bölgelerde uygulama planlarında verilen emsallerden fazla emsal değerleri ortaya çıkarken bazılarında ise verilen emsalin tamamen kullanılmadığı tespit edilmiştir. Özellikle 3. planlama alt bölgesinde imar planlarında öngörülmüş emsalin mevcutta iki katının üzerine çıktığı görülmüştür. Bu da bu alanda kaçak yapılaşmaların yoğunlaştığının göstergesidir. 261

264 PLANLAMA ALT BÖLGELERİ ANALİZLERİ 262

265 3. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil 6.8: S3 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 3. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOLLAR m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 15 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 234 m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI % 20.5 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 2.56 İMAR PLANI - EMSAL 1.20 YAPI SAYISI 77 DAİRE SAYISI 316 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 110 m 2 NÜFUS (KİŞİ) NÜFUS YOĞUNLUĞU 489 k./ha Tablo 6.10: 3. Planlama Alt Bölgesi Konut Alanı Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 263

266 Şekil 6.9: S3 Konut Alanlarındaki Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji Şekil 6.10: S3 Konut Alanlarındaki Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi 264

267 Şekil 6.11: S3 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.12: S3 Konut Alanları Yapı Malzemeleri KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI TOPLAM Tablo 6.11: S3 Konut Alanları Kat Yükseklikleri YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME KAGİR TOPLAM Tablo 6.13: S3 Konut Alanları Yapı Malzemeleri Şekil 6.12: S3 Konut Alanları Yapı Durumu Şekil 6.14: S3 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) ORTA KÖTÜ HARABE TOPLAM Tablo 6.13: S3 Konut Alanları Yapı Durumu ZEMİN KAT KULLANIMI DÜKKAN SAYISI BOŞ 18 TİCARET 4 HİZMET 1 DEPO 2 TOPLAM 25 Tablo 6.14: S3Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı 265

268 3. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 266

269 4. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil 6.15: S4 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 4. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI 496 m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 1 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 496 m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI % 7.1 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.31 İMAR PLANI - EMSAL 1.50 YAPI SAYISI 24 DAİRE SAYISI 66 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 129 m 2 NÜFUS 264 kişi NÜFUS YOĞUNLUĞU 272 k/ha. Tablo 6.15: S4 Konut Alanı Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 267

270 Şekil 6.16: S4 Konut Alanlarındaki Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji Şekil 6.17: S4 Konut Alanlarındaki Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak:Kartal Belediyesi 268

271 Şekil 6.18: S4 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.20: S4 Konut Alanları Yapı Malzemeleri KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI TOPLAM Tablo 6.16: S4 Konut Alanları Kat Yükseklikleri YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME KAGİR TOPLAM Tablo 6.18: S4 Konut Alanları Yapı Malzemeleri Şekil 6.19: S4 Konut Alanları Yapı Durumu Şekil 6.21: S4 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) İYİ ORTA KÖTÜ TOPLAM Tablo 6.17: S4 Konut Alanları Yapı Durumu ZEMĠN KAT KULLANIMI DÜKKAN SAYISI BOŞ 1 TİCARET 1 İMALAT 1 TOPLAM 3 Tablo 6.19: S4 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı 269

272 4. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 270

273 5. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil 6.22:S5 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 5. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 8 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 516 m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI % 23.0 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.56 İMAR PLANI - EMSAL 1.42 YAPI SAYISI 42 DAİRE SAYISI 169 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 128 m 2 NÜFUS NÜFUS YOĞUNLUĞU (KİŞİ/HA) Tablo 6.20: S5 Konut Alanı Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 676 kişi 284 k/ha. 271

274 Şekil 6.23: S5 Konut Alanlarındaki Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji Şekil 6.24: S5 Konut Alanlarındaki Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi 272

275 Şekil 6.25: S5 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.27: S5 Konut Alanları Yapı Malzemeleri KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI VE ÜZERİ TOPLAM Tablo 6.21: S5 Konut Alanları Kat Yükseklikleri YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME KAGİR TOPLAM Tablo 6.23: S5 Konut Alanları Yapı Malzemeleri Şekil 6.26: S5 Konut Alanları Yapı Durumu Şekil 6.28: S5 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) ORTA KÖTÜ HARABE TOPLAM Tablo 6.22: S5 Konut Alanları Yapı Durumu ZEMİN KAT KULLANIMI DÜKKAN SAYISI BOŞ 5 TİCARET 4 İMALAT 1 TOPLAM 10 Tablo 6.24: S5 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı 273

276 5. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 274

277 6. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil S6 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 6. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 0 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.22 İMAR PLANI - EMSAL 1.25 YAPI SAYISI 2 DAİRE SAYISI 68 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 111 m 2 NÜFUS 272 kişi NÜFUS YOĞUNLUĞU 348 k/ha. Tablo 6.25: S6 Konut Alanları Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 275

278 Şekil 6.30: S6 Konut Alanları Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi Şekil 6.32: S6 Konut Alanları Yapı Durumu YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) ORTA TOPLAM Tablo S6 Konut Alanları Yapı Durumu Şekil 6.31: S6 Konut Alanları Kat Yükseklikleri KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 7 VE ÜZERİ TOPLAM Tablo 6.26: S6 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.33: S6 Konut Alanları Yapı Malzemeleri YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME TOPLAM Tablo 6.28: S6 Konut Alanları Yapı Malzemeleri 276

279 6. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 277

280 7. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil S7 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 7.PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI-KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 28 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 422 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI %16.6 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.26 İMAR PLANI - EMSAL 1.50 YAPI SAYISI 180 DAİRE SAYISI 669 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 112 m 2 NÜFUS kişi NÜFUS YOĞUNLUĞU 283 k/ha. Tablo 6.29: S7 Konut Alanı Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 278

281 Şekil 6.35: S7 Konut Alanlarındaki Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji Şekil 6.36: S7 Konut Alanlarındaki Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi 279

282 Şekil 6.37: S7 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.38: S7 Konut Alanları Yapı Durumu KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI VE ÜZERİ TOPLAM Tablo 6.30: S7 Konut Alanları Kat Yükseklikleri YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) İYİ ORTA KÖTÜ TOPLAM Tablo 6.31: S7 Konut Alanları Yapı Durumu 280

283 Şekil 6.39: S7 Konut Alanları Yapı Malzemeleri Şekil 6.40: S7 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME KAGİR PREFABRİK TOPLAM Tablo 6.32: S7 Konut Alanları Yapı Malzemeleri ZEMİN KAT KULLANIMI DÜKKAN SAYISI BOŞ 18 TİCARET 16 HİZMET 6 İMALAT 3 DEPO 2 TOPLAM 45 Tablo 6.33: S7 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı 281

284 7. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 282

285 8. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANLARI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil 6.41: S8 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 8. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI- KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 MEVCUT YOLLAR m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 10 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 380 m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI %11.9 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.10 İMAR PLANI - EMSAL 1.33 YAPI SAYISI 94 DAİRE SAYISI 236 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 132 m 2 NÜFUS 944 kişi NÜFUS YOĞUNLUĞU (KİŞİ/HA) 233 k/ha. Tablo 6.34: S8 Mevcut Konut Alanı Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 283

286 Şekil 6.42: S8 Konut Alanlarındaki Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji Şekil 6.43: S8 Konut Alanlarındaki Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi 284

287 Şekil 6.44: S8 Konut Alanları Kat Yükseklikleri KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI TOPLAM Tablo 6.35: S8 Konut Alanları Kat Yükseklikleri 285

288 Şekil 6.45: S8 Konut Alanları Yapı Malzemeleri YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME KAGİR TOPLAM Tablo 6.36: S8 Konut Alanları Yapı Malzemeleri 286

289 Şekil 6.46: S8 Konut Alanları Yapı Durumu YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) İYİ ORTA KÖTÜ TOPLAM Tablo 6.37: S8 Konut Alanları Yapı Durumu 287

290 Şekil 6.47: S8 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı ZEMİN KAT KULLANIMI DÜKKAN SAYISI BOŞ 1 TİCARET 2 İMALAT 1 TOPLAM 4 Tablo 6.38: S8 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı 288

291 8. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 289

292 9. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil 6.48: S9 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 9. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI- KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR m 2 MEVCUT YEŞİL ALAN m 2 KONUT DIŞI KULLANIM m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 1 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI %21.0 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.77 İMAR PLANI - EMSAL 1.34 YAPI SAYISI 17 DAİRE SAYISI 483 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 119 m 2 NÜFUS m 2 NÜFUS YOĞUNLUĞU Tablo 6.39: S9 Mevcut Konut Alanı- Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 376 k/ha. 290

293 Şekil 6.49: S9 Konut Alanlarındaki Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji Şekil 6.50: S9 Konut Alanlarındaki Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi 291

294 Şekil 6.51: S9 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.53: S9 Konut Alanları Yapı Malzemeleri KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 5-6 KATLI VE ÜZERİ TOPLAM Tablo 6.40: S9 Konut Alanları Kat Yükseklikleri YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME TOPLAM Tablo 6.42: S9 Konut Alanları Yapı Malzemeleri Şekil S9Konut Alanları Yapı Durumu YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) İYİ TOPLAM Tablo 6.41: S9 Konut Alanları Yapı Durumu Şekil 6.54: S9 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı ZEMİN KAT KULLANIMI DÜKKAN SAYISI BOŞ 2 TİCARET 5 HİZMET 1 OFİS 3 TOPLAM 11 Tablo 6.43: S9 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı 292

295 9. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 293

296 10. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil 6.55: S9 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 10. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI-KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 4 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 545 m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI % 34.9 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.04 İMAR PLANI - EMSAL 1.25 YAPI SAYISI 11 DAİRE SAYISI 40 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 105 m 2 NÜFUS 160 kişi NÜFUS YOĞUNLUĞU (KİŞİ/HA) 193 k/ha. Tablo 6.44: S3 Konut Alanı Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 294

297 Şekil 6.56: S10 Konut Alanlarındaki Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji Şekil 6.57:S10 Konut Alanlarındaki Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi 295

298 Şekil 6.58: S10 Konut Alanları Kat Yükseklikleri KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI TOPLAM Tablo 6.45: S10 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.60: S10 Konut Alanları Yapı Malzemeleri YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME TOPLAM Tablo 6.47: S10 Konut Alanları Yapı Malzemeleri Şekil 6.59: S10 Konut Alanları Yapı Durumu Şekil 6.61: S10 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) ORTA KÖTÜ HARABE TOPLAM Tablo 6.46: S10 Konut Alanları Yapı Durumu ZEMİN KAT KULLANIMI DÜKKAN SAYISI BOŞ 1 DEPO 1 TOPLAM 2 Tablo 6.48: S10 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı 296

299 10. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 297

300 12. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil 6.62: S12 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 12. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI - KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR 870 m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 0 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.66 İMAR PLANI - EMSAL 1.50 YAPI SAYISI 4 DAİRE SAYISI 44 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 139 m 2 NÜFUS 176 kişi NÜFUS YOĞUNLUĞU (KİŞİ/HA) 388 k/ha. Tablo 6.49: S12 Konut Alanı Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 298

301 Şekil 6.63: S12 Konut Alanı Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi Şekil 6.65: S12 Konut Alanları Yapı Durumu YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) ORTA TOPLAM Tablo 6.51: S12 Konut Alanları Yapı Durumu Şekil 6.64: S12 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.66: S12 Konut Alanları Yapı Malzemeleri KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN 5-6 KATLI TOPLAM Tablo 6.50: S12 Konut Alanları Kat Yükseklikleri YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN (%) BETONARME TOPLAM Tablo 6.52: S12 Konut Alanları Yapı Malzemeleri 299

302 12. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 300

303 13. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI MEKANSAL ANALĠZLER Şekil S13 Mevcut Konutlar Kaynak: Kentsel Strateji 13. PLANLAMA ALT BÖLGESİ KONUT ALANI KİMLİK KARTI MEVCUT KONUT ALANI BÜYÜKLÜĞÜ m 2 KADASTRAL YOLLAR m 2 MEVCUT YEŞİL ALAN m 2 NET KONUT ALANI m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ TOPLAMI (M2) m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL SAYISI 14 ORTALAMA YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 467 m 2 YAPILAŞMAMIŞ PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ORANI % 16.9 TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 MEVCUT EMSAL 1.83 İMAR PLANI - EMSAL 1.50 YAPI SAYISI 94 DAİRE SAYISI 489 ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ 121 m 2 NÜFUS kişi NÜFUS YOĞUNLUĞU 374 k/ha. Tablo 6.53: S13 Konut Alanı Kimlik Kartı Kaynak: Kentsel Strateji 301

304 Şekil 6.68: S13 Konut Alanlarındaki Yapılaşmamış Parseller Kaynak: Kentsel Strateji Şekil 6.69: S13 Konut Alanlarındaki Mevcut Uygulama İmar Planı Kaynak: Kartal Belediyesi 302

305 Şekil 6.70: S13 Konut Alanları Kat Yükseklikleri Şekil 6.71: S13 Konut Alanları Yapı Durumu KAT YÜKSEKLİKLERİ YAPI SAYISI ORAN (%) 1-2 KATLI KATLI KATLI VE ÜZERİ TOPLAM Tablo 6.54: S13 Konut Alanları Kat Yükseklikleri YAPILARIN DURUMU YAPI SAYISI ORAN (%) İYİ ORTA KÖTÜ TOPLAM Tablo 6.55: S13 Konut Alanları Yapı Durumu 303

306 Şekil 6.72: S13 Konut Alanları Yapı Malzemeleri Şekil 6.73: S13 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı YAPI MALZEMESİ YAPI SAYISI ORAN AHŞAP 1 1.1% BETONARME % KAGİR 3 3.2% TOPLAM % Tablo 6.56: S13 Konut Alanları Yapı Malzemeleri ZEMİN KAT KULLANIMI DÜKKAN SAYISI BOŞ 5 TİCARET 6 İMALAT 3 DEPO 1 TOPLAM 15 Tablo 6.57: S13 Konut Alanları Zemin Kat Kullanımı Kaynak: Kentsel Strateji 304

307 13. PLANLAMA ALT BÖLGESĠ KONUT ALANI 305

308 EMLAK DEĞERLERİ 306

309 PROJE ALANI ĠÇĠ VE YAKIN ÇEVRE EMLAK DEĞERLERĠ Kartal Kentsel Dönüşüm alanı içinde ve yakın çevresinde emlak değerleri analizinde alan doğu-batıkuzey-güney olmak üzere dört bölgeye ayrılmıştır. Bu bölgeler arasında en değerli olanın güney bölgesi olduğu ortaya çıkmıştır. Bu bölgede yer alan dairelerin satış değerleri ortalama 705 USD/m 2 civarında iken, tek katlı kâgir yapıların satış değeri ortalama USD/m 2 ye kadar ulaşmaktadır. Değerin belirlenmesinde, alanın sahile yakın olması dışında, kentsel dönüşüm projesi kapsamında Eczacıbaşı nın bölgede yapacağı yatırım beklentileri de etkili olmuştur. Bölgenin yakın çevresinde daire satış fiyatları, ortalama 914 USD/m 2 dir. Proje alanının yakın çevresinde, güneybatı da Çavuşoğlu Mahallesin de villa tipi lüks konutlar bulunmaktadır. Bu bölgede satış fiyatları ~5.695 USD/m 2 dir; ve, dönüşüm alanının yakın çevresindeki en değerli kesimdir. Doğu Batı Güney Kuzey Alan Sınırı Alan Ġçi Yakın Çevre Alan Ġçi Yakın Çevre Alan Ġçi Yakın Çevre Yakın Çevre Alt Bölge Mahalle Adı Konut Türü M² (Brüt) Yapım Yılı Satılık TL/m2 M² Br Fiyatı ($) Yunus Daire ,000 TL 818 TL 486 USD 4 Yunus Daire ,000 TL 1,591 TL 945 USD 3 Topselvi Daire ,000 TL 750 TL 446 USD 3 Topselvi Daire ,000 TL 1,208 TL 718 USD 3 Topselvi Daire ,000 TL 1,282 TL 762 USD 3 Topselvi Daire ,000 TL 1,333 TL 792 USD 12 Çavuşoğlu Daire ,000 TL 2,121 TL 1,260 USD 12 Çavuşoğlu *Daire ,000 TL 2,143 TL 1,273 USD 12 Çavuşoğlu Daire ,000 TL 1,154 TL 686 USD 12 Çavuşoğlu Daire ,000 TL 1,462 TL 868 USD 12 Çavuşoğlu Daire ,000 TL 1,769 TL 1,051 USD 13 Esentepe Daire ,000 TL 1,364 TL 810 USD 13 Esentepe Daire ,000 TL 1,700 TL 1,010 USD 13 Karlıktepe Daire ,000 TL 1,667 TL 990 USD 9 Kordonboyu Daire ,000 TL 1,320 TL 784 USD 7 Yunus Daire 75-79,000 TL 1,053 TL 626 USD 8 Yunus Tek Katlı Ev ,000 TL 3,750 TL 2,228 USD 8 Yunus Tek Katlı Ev ,000 TL 6,471 TL 3,845 USD 6 Yunus Daire ,000 TL 1,300 TL 772 USD 9 Kordonboyu Daire ,000 TL 1,571 TL 934 USD 9 Kordonboyu Daire ,000 TL 1,620 TL 962 USD Çavuşoğlu Daire ,000 TL 1,440 TL 856 USD Çavuşoğlu Daire ,000 TL 1,760 TL 1,046 USD Çavuşoğlu Villa ,150,240 TL 9,585 TL 5,695 USD 1 Orta Daire ,000 TL 2,115 TL 1,257 USD 1 Orta Daire ,000 TL 2,705 TL 1,607 USD 2 Cumhuriyet Daire ,000 TL 909 TL 540 USD 2 Cumhuriyet Daire ,000 TL 1,385 TL 823 USD 3 Topselvi Daire 125 ~ ,000 TL 800 TL 475 USD 14 Esentepe Daire ,000 TL 3,119 TL 1,853 USD 14 Esentepe Daire ,000 TL 1,304 TL 775 USD 14 Esentepe Daire ,000 TL 1,500 TL 891 USD Tablo 6.58: Proje Alanı ve Yakın Çevresinde Emlak Değerleri Kaynak: Kentsel Strateji * Deniz Manzaralı 307

310 Doğu Batı Güney Kuzey Alt Ortalama Alan Sınırı Bölge Mahalle Adı Min. M² Br Fiyat Max. M² Br Fiyat M² Br Fiyat Alan Ġçi 4 Yunus 486 USD 945 USD 716 USD Yakın Çevre 3 Topselvi 446 USD 792 USD 619 USD Alan Ġçi 12 Çavuşoğlu USD USD USD 12 Çavuşoğlu Yakın Çevre 13 Esentepe 686 USD USD 869 USD 13 Karlıktepe 7 & 8 Yunus Alan Ġçi 626 USD USD USD 9 Kordonboyu 6 Yunus Yakın Çevre 9 Kordonboyu 772 USD USD 909 USD 10 Çavuşoğlu 1 Orta 2 Cumhuriyet Yakın Çevre 475 USD USD USD 3 Topselvi 14 Esentepe Tablo 6.59: Proje Alanı ve Yakın Çevresinde Ortalama Emlak Değerleri Kaynak: Kentsel Strateji Kuzeyde, alanın yakın çevresinde, Dumankaya ve Teknik Yapı gibi büyük ölçekli inşaat firmalarının E- 5 ve Real AVM yanında yaptıkları konut projeleri, bu bölgenin yükselen değerde olduğunu göstermektedir. E-5 ten kuzeye doğru gittikçe konut değerleri düşmektedir. Doğu bölgesinde alan içi ile yakın çevresindeki emlak değerleri birbirine yakındır ve değerlemede en düşük emlak değerlerinin olduğu bölge olarak ortaya çıkmıştır. Dönüşüm alanının batısında bulunan konutlar, doğu bölgesine göre daha değerlidir. Batı bölgesinde ise, alan içindeki daireler yakın çevresine göre ~ %46 daha değerlidir. Bu bölgelerde deniz manzaralı konutlar emlak değerlerini artırmaktadır. 308

311 KONUT ALANLARI EMLAK DEĞERLERİ BÖLGELEMESİ Şekil 6.74: Konut Alanları Emlak Değerleri Bölgelemesi Kaynak: Kentsel Strateji 309

312 KONUT SĠTELERĠNDEKĠ EMLAK DEĞERLERĠ Kartal kentsel dönüşüm alanı içinde toplam 7 adet konut sitesi bulunmaktadır. Bunlar; 5. Planlama alt bölgesinde Manolya Sitesi 6. Planlama alt bölgesinde Odak Sitesi 7. Planlama alt bölgesinde Yeni Kent Sitesi 9. Planlama alt bölgesinde Akasya Sitesi ve Akvaryum Sitesi 12. Planlama alt bölgesinde Çamlık Sitesi 13. Planlama alt bölgesinde Ünlüer Sitesi dir. Kuzeyde E-5 karayoluna ve güneyde sahil bölgesine yakın olan siteler, doğu ve batı bölgesindeki konut sitelerine göre daha değerlidir. Yapım yılı ~10-20 yıl arasında değişen bu sitelerde minimum m² birim fiyatı USD iken, maksimum m² birim fiyatı USD, ortalama m² birim fiyatı ise USD dir. Siteler içinde sadece Akasya, Çamlık ve Ünlüer sitesinde güvenlik bulunmaktadır. Havuz, spor alanı gibi sosyal alanlar mevcut değildir. Alt USD/ m Bölge Mahalle Adı Site Adı m² Yapım Yılı SatıĢ Değeri USD /m2 5 Yunus Manolya Sitesi 85 ~ ,000 TL 1,176 TL 1,980 USD Doğu 6 Yunus Odak Sitesi ,000 TL 1,042 TL 1,753 USD Batı 12 Çavuşoğlu Çamlık Sitesi Yunus Yeni Kent Sitesi ,000 TL 1,000 TL 1,683 USD Güney 9 Kordonboyu Akasya Sitesi Kordonboyu Akvaryum Sitesi ,000 TL 1,286 TL 2,164 USD Kuzey 13 Esentepe Ünlüer Sitesi ,000 TL 1,328 TL 2,235 USD Tablo 6.60: Konut Sitelerindeki Emlak Değerleri Kaynak: Kentsel Strateji 310

313 Şekil 6.75: Konut Siteleri Kaynak: Kentsel Strateji KONUT SİTELERİ 311

314 KONUT SĠTELERĠ 312

315 MEVCUT KONUT ALANLARI DÖNÜŞÜM POTANSİYELİ 313

316 6.4. MEVCUT KONUT ALANLARI POTANSĠYEL DÖNÜġÜM ALANLARI DEĞERLENDĠRMESĠ Kartal Merkez Dönüşüm Projesi içinde yer alan mevcut konut alanlarının da dönüşmesi için sanayi alanı için verilen haklarından yararlanmaları sağlanmıştır. Kullanım türü (konut, ticaret, kültür, turizm) oranları serbesttir. Minimum parsel büyüklüğü brüt 500 m2'dir. Parsel büyüklüğü brüt m2 arası olanlar için max. Emsal 0,75 Parsel büyüklüğü brüt m2 olması halinde yapı emsali; - Toplam inşaat alanının %41 ve üzerinde konut kullanacaklar için max. Emsal 2'dir. - Toplam inşaat alanının %0-40 arasını konut kullanacaklar için max.. Emsal 2,25'dir. Parsel büyüklüğünün brüt 5000 m2 ve üstünde olması halinde ise yapı emsali 2.0 ve 3.0 olarak belirlenmiştir. Mevcut konut alanlarının dönüşümünü teşvik amacıyla verilen hakların bu alanlarda dönüşüm potansiyeli oluşturup oluşturmadıklarına yönelik bir analiz gereksinim vardır. Bu çalışma, konut alanlarında iki aşamalı bir değerlendirme yaparak sonuçlandırılmıştır: 1. Yapı ve Parsel Özellikleri Açısından Değerlendirme 2. Her Planlama Alt Bölgesinin Genel Özellikleri Açısından Değerlendirme Yapıların kendi özelliklerinin asıl belirleyici olduğu varsayılmış, sentez yapılırken yapı ve parsel özelliklerine ağırlık verilmiştir. Bu iki aşamanın sonucu olarak dönüşüm potansiyelleri ortaya konulmuş, öncelikler ve odaklar belirlenmiştir Yapı ve Parsel Özellikleri Açısından DönüĢüm Potansiyellerinin Değerlendirilmesi Yapı ve parsel özellikleri açısından yapılan değerlendirmede aşağıdaki kriterler kullanılmıştır; Minimum parsel büyüklükleri gereği; parsellerin tek başına dönüşüm potansiyeli Yapı Özellikleri: kat sayıları, yapı malzemesi, yapı durumu a)parsellerde Tek BaĢına YapılaĢma Potansiyelinin Değerlendirilmesi Kartal Merkez Alanı içinde yer alan konut alanlarının dönüşümün gerçekleşebilmesi için yukarıda belirtilen plan notunun gerektirdiği şartların karşılanması gerekmektedir. Bu doğrultuda küçük parsellerin tek başına yapılaşması engellenmiştir. Parsel büyüklükleri 2000 m 2 nin üstüne ulaşabildiği ölçüde dönüşümün gerçekleşmesi beklenmektedir. 314

317 Parsel Büyüklüğüne Göre Parsel Büyüklüğü (m 2 Tek BaĢına DönüĢüm ) DönüĢüm Potansiyelleri Potansiyeli Tek Başına Emsalle Yapılaşabilecek Parseller 5000 üstü Yüksek Tek Başına 2.25 Emsalle Yapılaşabilecek Parseller Orta Tek Başına 0.75 Emsalle Yapılaşabilecek Parseller Düşük Tek Başına Yapılaşamayacak Parseller Yok Tablo 6.61: Parsel Büyüklüğüne Göre Tek Başına Dönüşüm Potansiyeli Puanlaması Kaynak: Kentsel Strateji Planlama alt bölgeleri bazında konut parsellerinin büyüklüklerine göre tek başına yapılaşma potansiyelleri belirtilmiştir: ALT BÖLGE TEK BAġINA YAPILAġMA POTANSĠYELĠ NO YOK DÜġÜK ORTA YÜKSEK % 1.1% 0.0% 0.0% % 19.0% 0.0% 0.0% % 6.5% 0.0% 0.0% 6 0.0% 75.0% 25.0% 0.0% % 18.0% 0.0% 0.0% % 4.2% 0.0% 0.0% % 16.7% 38.9% 11.1% % 28.6% 0.0% 0.0% % 0.0% 100.0% 0.0% % 3.1% 6.3% 0.0% TOPLAM 86.9% 10.1% 2.7% 0.4% Tablo 6.62: Tüm Parsellerin Tek Başına Yapılaşma Potansiyeli Değerlendirmesi Kaynak: Kentsel Strateji Konut alanı içindeki tüm parsellerin (yapılaşmış/yapılaşmamış) %85 ten fazlası 500 m 2 den küçük olduğundan konut parsellerinin tek başına yapılaşma potansiyeli çok azdır. Bu alanlarda dönüşümün gerçekleşebilmesi için parsellerin birleştirilmesi gerekmektedir. 315

318 Bu değerlendirmeyi yalnızca yapılaşmamış konut parselleri bazında ele aldığımızda alt bölgeler bazında boş parsellerde tek başına yapılaşma potansiyelleri aşağıdaki gibidir: ALT BÖLGE TEK BAġINA YAPILAġMA POTANSĠYELĠ NO YOK DÜġÜK ORTA YÜKSEK % % % 12.5% % 28.6% % 10.0% % % 50.0% % 6.3% 12.5% TOPLAM 80.7% 14.5% 3.6% 1.2% Tablo 6.63: Boş Parsellerde Tek Başına Yapılaşma Potansiyeli Değerlendirmesi Kaynak: Kentsel Strateji 1.2.Yapı Özelliklerine Göre Dönüşüm Potansiyellerinin Belirlenmesi b)yapı Yapıların Özelliklerine yükseklikleri, Göre kalitesi DönüĢüm ve malzemesi Potansiyellerinin dönüşüm Belirlenmesi gerekliliğini ya da gereksizliğini açıkça ortaya koymaktadır. Bu doğrultuda, durumu kötü olan, yapı malzemesi sağlam olmayan Yapıların yapıların yükseklikleri, zorunluluk dolayısıyla kalitesi ve dönüşmesi malzemesi gerekirken, dönüşüm potansiyelini düşük katlı yapıların etkileyen da bir ekonomik diğer kriterdir. Bu doğrultuda, fizibilite açısından durumu dönüşmesi kötü olan, kaçınılmazdır. yapı malzemesi Aşağıdaki sağlam değerlendirme olmayan yapıların skalasına zorunluluk göre toplam dolayısıyla dönüşmesi değerler hesaplanmış gerekirken, ve düşük yapıların katlı dönüşüm yapıların potansiyelleri da ekonomik belirlenmiştir. fizibilite açısından dönüşmesi gerekmektedir. Aşağıdaki değerlendirme skalasına göre toplam değerler hesaplanmış ve yapıların dönüşüm Kat sayıları potansiyelleri Derece belirlenmiştir. Yapı Derece Yapı Derece Toplam Dönüşüm Durumu Malzemesi Dönüşüm Potansiyeli Potansiyeli Derecesi Toplam Harabe 4 Prefabrik 4 DönüĢüm Çok yüksek Kat Sayıları Derece Yapı Derece Yapı Derece Potansiyeli DönüĢüm Durumu Kötü 3 Malzemesi Ahşap 3 Derecesi 7-9 Potansiyeli Yüksek Harabe Orta 4 2 Prefabrik Kagir Çok yüksek Orta 73-4 üstü 31 Kötü İyi 3 1 Ahşap Betonarme Yüksek Düşük 5-6 Tablo: 2 Yapı Orta özelliklerine 2 göre dönüşüm Kagir potansiyeli 2 değerlendirme 5-6 tablosu Orta 7+ 1 İyi 1 Betonarme Düşük Tablo 6.64: Yapı Özelliklerine Göre Dönüşüm Potansiyeli Puanlaması Kaynak: Kentsel Strateji 316

319 Şekil 6.76: Analiz-1 Parsellerde Tek Başına Yapılaşma Potansiyeli Kaynak: Kentsel Strateji ANALİZ -1: TEK BAŞINA YAPILAŞMA POTANSİYELİ 317

320 ANALİZ -2: YAPI ÖZELLİKLERİ ve DÖNÜŞÜM POTANSİYELİ Şekil 6.77: Analiz-2 Yapı Özelliklerine Göre Dönüşüm Potansiyeli Kaynak: Kentsel Strateji 318

321 ALT YAPILARIN DÖNÜġÜM POTANSĠYELĠ BÖLGE NO Çok Yüksek Yüksek Orta DüĢük 3 0% 29% 66% 5% 4 0% 63% 38% 0% 5 0% 55% 36% 10% 6 0% 0% 0% 100% 7 0% 58% 39% 3% 8 0% 53% 46% 1% 9 0% 0% 0% 100% 10 0% 73% 27% 0% 12 0% 0% 100% 0% 13 1% 41% 50% 7% TOPLAM 0% 48% 44% 8% Tablo 6.65: Özelliklerine Göre Yapıların Dönüşüm Potansiyelleri Kaynak: Kentsel Strateji Yukarıdaki haritada yapıların ait oldukları parseller belirlenmiş ve parsellerin dönüşüm potansiyelleri değerlendirilmiştir. Boş parseller ve konut dışı kullanımlı parseller en yüksek dönüşüm potansiyelli alanlar olarak belirlenerek, diğer parseller yukarıdaki numaralandırma sistemiyle işaretlenerek aşağıdaki harita üretilmiştir. Bu parsellere dönüşüm potansiyelleri değerlendirildiğinde aşağıdaki gibi tablo ortaya çıkmaktadır. ALT BÖLGE NO Çok Yüksek Yüksek Orta DüĢük 3 18% 21% 52% 9% 4 7% 55% 38% 0% 5 25% 28% 21% 26% 6 0% 0% 0% 100% 7 18% 40% 32% 10% 8 11% 46% 42% 1% 9 27% 0% 0% 73% 10 37% 42% 21% 0% 12 0% 0% 100% 0% 13 22% 25% 23% 30% TOPLAM 19% 28% 27% 25% Tablo 6.66: Yapı Özelliklerine Göre Parsellerin Dönüşüm Potansiyelleri Kaynak: Kentsel Strateji 319

322 ANALİZ -3: PARSELLERİN DÖNÜŞÜM POTANSİYELİ Şekil 6.78: Analiz-2 Kadastral Parsellerin Dönüşüm Potansiyeli Kaynak: Kentsel Strateji 320

323 c) Sentez 1: Öncelikli DönüĢüm Alanları ve Odaklar ALT BÖLGE NO Mevcut Yol (m 2 ) Mevcut YeĢil Alan (m 2 ) DönüĢüm Potansiyeli Çok Yüksek ve Yüksek Parseller (m 2 ) Toplam (m 2 ) TOPLAM Tablo 6.67: Dönüşüm Potansiyeli Çok Yüksek ve Yüksek Alanlar Kaynak: Kentsel Strateji Boş parseller ve dönüşüm potansiyeli yüksek ve çok yüksek parseller bir arada değerlendirilmiş birbirine bitişik olup da yeterli büyüklükteki parseller tespit edilerek aşağıdaki odaklar ve potansiyel alanlar oluşturulmuştur. Bu odaklar öncelikli olarak ele alınabilir ve dönüşümün çekirdeğini oluşturabilir. Bu odaklardan, yine plan notu bağlamında, 5000 m 2 nin üzerinde olanlar birincil odak, 2000 ve 5000 m 2 arasındakilere ikincil odak olarak ele alınmıştır. Potansiyel alanlar ise büyüklükleri nedeniyle tek başlarına dönüşemeyecek, ancak yapı nitelikleri açısından dönüşüm potansiyeli yüksek alanlardır metrekare büyüklüğündeki parsel birleşmelerine birincil potansiyel, m 2 büyüklüğündeki potansiyellere ikincil potansiyel alanlar olarak sınıflandırılmıştır. Birincil ve ikincil odaklar emsal teşviki ve yapı nitelikleri gereği kısa vadede dönüşme potansiyeli yüksek konut alanlarıdır. Mevcut konut alanlarının dönüşümüne bu alanlardan başlanabilir ve etrafları için tetikleyici olabilir. Bu odaklarda başlayacak dönüşüm birincil ve ikincil potansiyel alanlarda, bir araya gelerek ortak yatırım yapma potansiyelini tetikleyecektir. 321

324 Şekil 6.79: Sentez-1 Potansiyel Odaklar Kaynak: Kentsel Strateji SENTEZ-1: POTANSİYEL ODAKLAR 322

325 Planlama Alt Bölgeleri Bazında DönüĢüm Potansiyelinin Değerlendirilmesi Her ne kadar 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında, parsel bazında dönüşüm öngörüldüyse de gerek minimum parsel büyüklükleri gerek emsal değerleri göstermektedir ki sürecin bütüncül olarak ele alınmaması durumunda beklenilen dönüşümün gerçekleşmesi çok zor olacaktır. Bu yüzden altbölgeler bazında dönüşümün gerçekleşmesi gerekmektedir. Buna bağlı olarak, ikinci aşamada, konut bölgeleri birer bütün olarak kabul edilerek ortalama ve ortak değerler üzerinden dönüşüm potansiyeli değerlendirmesi yapılmıştır. Bu değerlendirmenin ağırlığı yapı özelliklerinden daha düşüktür. Ancak ileride belirtilecek kriterlerin, dönüşüm potansiyeli belirlenirken ele alınması da sürece olumlu katkı sağlayacaktır. Planlama alt bölgeleri bazında yapılan değerlendirmede aşağıdaki kriterler esas alınmıştır; - Yapılaşma Oranı - Planlama Alt Bölgesinin Konumu - Planlama Alt Bölgesinin Büyüklüğü a)yapılaģma Durumuna Göre DönüĢüm Potansiyellerinin Değerlendirilmesi Proje alanı genelindeki mevcut konut alanlarında, yürürlükte olan imar planlarına göre emsalle 1.20 ile 1.50 arasında değişmektedir. Bu doğrultuda her alt bölge (ve konut bölgesi) için mevcut ve imar planına göre ortalama imar değerleri hesaplanmıştır. İmar planlarında verilen değerleri aşmış olan parsellerde kaçak yapı oranının daha yüksek olduğu varsayımıyla dönüşüm potansiyelinin daha az, imar planlarında verilen değerlerin altında emsal değerlerine sahip olan bölgelerin ise dönüşüm potansiyelinin daha yüksek olduğu kabul edilebilir. Bu doğrultuda aşağıdaki değerlendirme tablosuna göre alt bölge bazında dönüşüm potansiyelleri belirlenmiştir. Emsal Durumu ArtıĢ oranı DönüĢüm Potansiyeli DönüĢüm Potansiyeli Derecesi İmar planlarındaki emsal (-%5 ve daha az) 4 Çok yüksek değerlerinin altındaki bölgeler İmar planları emsal (+- %5) 3 Yüksek değerlerine yakın alt bölgeler İmar planları değerini (%5-%100 arası) 2 Orta aşmış alt bölgeler İmar planları emsal değerini çok aşmış bölgeler (%100den fazla) 1 Düşük Tablo 6.68:Mevcut Kullanılan Emsal Durumuna Göre Dönüşüm Potansiyeli Puanlaması Kaynak: Kentsel Strateji 323

326 ALT BÖLGE NO Mevcut Emsal Ġmar Planına Göre Emsal ArtıĢ Oranı DönüĢüm Potansiyeli % Düşük % Çok Yüksek % Orta % Yüksek % Çok Yüksek % Çok Yüksek % Orta % Çok Yüksek % Orta % Orta Tablo 6.69: Emsal Durumuna Göre Dönüşüm Potansiyelleri Değerlendirmesi Kaynak: Kentsel Strateji b)konuma Göre DönüĢüm Potansiyelinin Belirlenmesi Mevcut Konut Alanlarının dönüşümünde bu alanların proje alanı ve çevresine göre konumu da belirleyici olmaktadır. Proje alanının çeperlerinde yer alan konutların daha uzun vadede dönüşümü söz konusu olabilecekken, projenin ortasında kalan bölgelerde, proje bütünlüğü açısından dönüşümün hızlandırılması söz konusu olacaktır. Bu doğrultuda aşağıdaki değerlendirme tablosu oluşturulmuş ve dönüşüm potansiyelleri alt bölgeler bazında tespit edilmiştir. Konum DönüĢüm Potansiyeli Derecesi DönüĢüm Potansiyeli Orta 3 Yüksek Çepere yakın 2 Orta Çeper 1 Düşük Tablo 6.70: Konumuna Göre Dönüşüm Potansiyeli Puanlaması Kaynak: Kentsel Strateji ALT BÖLGE NO KONUM DÖNÜġÜM POTANSĠYELĠ 3 Çeper Düşük 4 Çeper Düşük 5 Çeper Düşük 6 Çeper Düşük 7 Orta Yüksek 8 Çepere Yakın Orta 9 Çeper Düşük 10 Çeper Düşük 12 Çeper Düşük 13 Çepere Yakın Orta Tablo 6.71: Konuma Göre Dönüşüm Potansiyelleri Değerlendirmesi Kaynak: Kentsel Strateji 324

327 c) Planlama Alt Bölge Büyüklüğe Göre DönüĢüm Potansiyelinin Belirlenmesi Mülk sahibi sayısı, altyapı ve yıkım süreçleri düşünüldüğünde, mevcut konut alanlarının büyüklüğü arttıkça daha uzun sürede dönüşüm gerçekleşecektir. Bu doğrultuda aşağıdaki değerlendirme tablosu oluşturulmuş ve buna göre değerlendirme yapılmıştır. Konut Bölgesi Büyüklüğü DönüĢüm Potansiyeli DönüĢüm Potansiyeli Derecesi Küçük ( m 2 arası) 4 Çok yüksek Orta ( m 2 arası) 3 Yüksek Büyük ( m 2 arası) 2 Orta Çok Büyük ( m 2 üstü) 1 Düşük Tablo 6.72: Konut Alanı Büyüklüklerine Göre Dönüşüm Potansiyeli Değerlendirme Tablosu Kaynak: Kentsel Strateji Alt Bölge Konut Alanı (m 2 DönüĢüm ) Büyüklük No Potansiyeli Orta Yüksek Küçük Çok Yüksek Orta Yüksek Küçük Çok Yüksek Çok Büyük Düşük Büyük Orta Büyük Orta Küçük Yüksek Küçük Çok Yüksek Büyük Orta Tablo 6.73: Konut Alanı Büyüklüklerine Göre Dönüşüm Potansiyeli Kaynak: Kentsel Strateji 325

328 d) Planlama Alt Bölgelerine Göre DönüĢüm Potansiyeli Sentezi Yukarıda belirlenmiş değerlerin toplamı alınarak aşağıdaki tabloya göre sentez paftası üretilmiştir. Toplam DönüĢüm Potansiyeli Derecesi DönüĢüm Potansiyeli 9 Çok yüksek 8 Yüksek 7 Orta 6 Düşük 5 Çok Düşük Tablo 6.74: Dönüşüm Potansiyeli Değerlendirme Puanlaması Kaynak: Kentsel Strateji Bu puanlamaya göre yapılan değerlendirmede S4 planlama alt bölgelesinde konut alanlarının dönüşüm potansiyeli çok yüksek ve S6, S7, S8, S10 planlama alt bölgelerinde yüksek, S5 S13 planlama alt bölgelerinde ise düşük, S3 ve S9 planlama alt bölgelerindeki ise çok düşük çıkmıştır. Alt Bölge No Toplam Potansiyel 3 Çok Düşük 4 Çok Yüksek 5 Düşük 6 Yüksek 7 Yüksek 8 Yüksek 9 Çok Düşük 10 Yüksek 12 Orta 13 Düşük Tablo 6.75: Planlama Alt Bölgeleri Bazında Konut Alanlarının Dönüşüm Potansiyeli Değerlendirmesi Kaynak: Kentsel Strateji 326

329 Şekil 6.80: Sentez-2 Planlama Alt Bölge Konut Dönüşüm Potansiyelleri, Kaynak: Kentsel Strateji SENTEZ-2: PLANLAMA ALT BÖLGELERİ DÖNÜŞÜM POTANSİYELLERİ 327

330 Şekil 6.81: Sentez-3 Planlama Alt Bölge Konut Dönüşüm Potansiyelleri Sentezi, Kaynak: Kentsel Strateji SENTEZ 3: MEVCUT KONUT ALANLARI DÖNÜŞÜM POTASNİYELLERİ SENTEZİ 328

331 Genel Değerlendirme Konut bölgelerindeki dönüşüm potansiyeli öncelikle yapı ve parsel bazında, daha sonra planlama alt bölgeleri bazında değerlendirilmiştir. Her bir değerlendirme için kriterler belirlenmiş ve puanlar verilmiştir. Bu aşamada bu iki aşamanın genel değerlendirmesi aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Her iki aşamadaki sonuçlar göz önüne alındığında S4, S7, S8, S10 planlama alt bölgelerindeki konut alanlarının dönüşüm potansiyeli yüksek, S5, S6, S12 dönüşüm potansiyeli orta, S3,S9,S13 planlama alt bölgelerindeki dönüşüm potansiyeli düşük çıkmıştır. Alt Bölge No Planlama Alt Bölgeleri Bazında Değerlendirme Odaklar Yapı ve Parsel Bazında Değerlendirme 3 Çok Düşük Yok %39 4 Çok Yüksek 1 İkincil Odak %62 5 Düşük 2 İkincil Odak %53 6 Yüksek Yok %0 7 Yüksek 1 Birincil Odak 2 İkincil Odak %58 8 Yüksek 1 Birincil Odak 2 İkincil Odak %57 9 Çok Düşük 1 Birincil Odak 1 İkincil Odak %27 10 Yüksek 1 Birincil Odak %79 12 Orta Yok %0 13 Düşük 3 İkincil Odak %47 Tablo 6.76: Mevcut Konut Alanları Dönüşüm Potansiyeli Sentez Tablosu Kaynak: Kentsel Strateji 329

332 SOSYAL DOKU 330

333 SOSYAL DOKU 331

334 KONUT DOKULARI 332

335 7 PLANLAMA İÇİN ÖNEMLİ VERİLER ÖZET TABLO 333

336 334

337 335

338 336

339 337

340 338

341 339

342 340

343 8 ANALİZ ÇALIŞMALARI REVİZYONU 341

344 MEKANSAL YAPI ANALİZİ REVİZYON ÇALIŞMALARI 342

345 8.1. MEKANSAL YAPI PROJE ALANI SINIRI VE BİLEŞENLERİ Proje alanı sınırındaki Sahil Dolgu Alanı ve eski Çimento Fabrikası arazisi çıkarılmıştır. Dolayısıyla yeni proje alanı m 2 büyüklüğündedir. Proje alanı sınırı; - Sanayi Dönüşüm Alanı, - Mevcut Konut Alanları, - ve E-5 Karayolu nu kapsamaktadır. Proje Alanı Bileşenleri Büyüklük (m 2 ) Oran (%) Sanayi Dönüşüm Alanı m 2 86 Mevcut Konut Alanları m 2 9 E-5 Karayolu m 2 5 Toplam m Tablo 8.1: Proje Alanı Bileşenleri Büyüklük ve Oranları Kaynak: Kentsel Strateji Sanayi Dönüşüm Alanı içerisinde; - Faal durumda olan sanayi yapıları, - Boş alanları ve boş sanayi yapıları, - Ticaret ve hizmet yapıları (lokanta, benzin istasyonları vb.), - Kamu (okul, hastane, vb.) yapıları, - Büyük açık alanlar (Taş ocağı) - Ulaşım aksları bulunmaktadır. 343

346 PROJE ALANI BİLEŞENLERİ Şekil 8.1: Proje Alanı Bileşenleri, Kaynak: Kentsel Strateji 344

347 ARAZİ KULLANIMI Proje alanı genelindeki arazi kullanımı çalışması güncellenmiştir verilerine göre boş alanlar ve boş sanayi alanları oranı toplam %28 iken 2013 yılında bu rakamk %41'e yükselmiştir. Proje alanı içerisinde aktif sanayi alanları toplam 96 ha iken güncel analizlerde bu sayı 58ha olarak hesaplanmıştır. Bunun yanı sıra, taş ocağı dahil toplam yapılaşmamış/boş alanlar yeni planlama sınırının %49'unu kaplamaktadır. Diğer taraftan donatı alanları (İETT alanı sebebiyle) %1'den 3'e çıkmış, ağaçlık alanlar ve açık alanlar (%1) oranlarında kalmıştır. ARAZİ KULLANIMI Alan (ha) Oran (%) AKTİF SANAYİ ALANLARI KÜÇÜK SANAYİ ALANLARI TİCARET VE HİZMET ALANLARI DEPOLAMA ALANLARI DONATI ALANLARI AĞAÇLIK VE AÇIK ALANLAR AÇIK OTOPARK ALANLARI ,6 TAŞ OCAGI BOŞ ALANLAR (BOŞ SANAYİ TESİSLERİ DAHİL) MEVCUT KONUT ALANLARI YOLLAR (E-5 DAHIL) TOPLAM Tablo 8.2: Proje Alanı Geneli Arazi Kullanımı Oranları Kaynak: Kentsel Strateji 345

348 Şekil 8.2: Arazi Kullanımı, Kaynak: Kentsel Strateji ARAZİ KULLANIMI 346

349 ULAŞIM Proje alanında mevcut yolların toplam büyüklüğü m 2 ve oranı %10 dur. Sahil yolu planlama alanı dışında kalmaktadır. Planlama alanında E-5 bağlantı yolları ve kavşaklarla ilgili projelendirme ve uygulama çalışmaları İBB Ulaşım Planlama Müdürlüğü tarafından devam etmektedir. Ayrıca önceki planlarda Transfer Merkezi olarak belirlenmiş olan alanda, İETT tarafından peron ve depo alanı inşaa edildiği görülmektedir. Şekil 8.3: İETT alanı 347

350 Şekil 8.4: Ulaşım, Kaynak: Kentsel Strateji ULAŞIM 348

351 Proje alanının güney kesiminde, Haydarpaşa-Gebze Banliyö raylı sistemi bulunmaktadır. Doğu ve batı banliyö hatlarının iyileştirilmesi ve bu hatların İstanbul Boğazı na yapılacak tüp geçit ile birleştirilip tüm metropoliten alan için güçlü bir raylı sistem aksına kavuşturulması amacıyla MARMARAY projesi çalışmaları devam etmektedir. Şekil 8.5: Marmaray Projesi, Yunus İstasyonu ve Çevresi 349

352 Alanın kuzeyinde Kartal Metro istasyonu yer almaktadır. Toplam uzunluğu 22 kilometre olan Kadıköy ile Kartal'ı birleştiren metro hattı 4,5 kilometre daha uzatılarak, Pendik ve Kaynarca'ya kadar gelecektir. İnşaatına başlanmış olan Yakacık, Pendik ve Tavşantepe durakları da bittikten sonra Kartal'a kadar olan metro hattı Pendik ve Kaynarca'ya kadar ulaşmış olacaktır. Günde 1 milyon yolcu taşınması hedeflenen metro hattının Sabiha Gökçen bağlantısı olması planlanmaktadır. Şekil 8.6: Kartal Metro İstasyonu Projesi ve çevresi 350

353 KADASTRAL PARSELLER VE MÜLKİYET YAPISI Proje alanında kadastral yapısında büyük bir değişim olmamakla birlikte, sınır değişikliği nedeniyle parsel sayısı 1211'den 1183'e düşmüştür. Malik sayısında ve ortalama parsel büyüklüklerinde kayda değer bir değişim olmamıştır. Şekil 8.7 : Sanayi Alanı içindeki Kadastral Parsel Büyüklükleri Kaynak: Kentsel Strateji KADASTRAL PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ 351

354 Kamu arazileri ile ilgili olarak, Maliye Hazinesine ait arazilerin bir kısmının TOKİ'ye devredildiği, TCDD'ye ait arazinin ise özel mülkiyete geçtiği görülmektedir. KADASTRAL PARSELLER VE MÜLKİYET Şekil 8.8.: Mülkiyet, Kaynak: Kentsel Strateji 352

355 YAPILAŞMA ANALİZİ Proje alanı içerisinde toplam 1208 adet yapı bulunmaktadır. Bunların 535 i sanayi alanı ve 672 si konut alanı içindedir. Konut alanlarındaki yapılarda kayda değer bir değişim olmamıştır. Değişen plan sınırları ve kullanımlar dikkate alınarak sanayi alanı ile ilgili yapılaşmaya ilişkin yapılmış olan kullanım ve yoğunluk analizleri aşağıdadır. Yapı hesaplarında müştemilatlar da katılmış olup, sanayi ve ticaret yapıları içinde 100 metrekareden düşük olan yapı sayısı 135 adettir. Toplam yapı sayısı 601'den 535'e düşmüş olup, aktif olarak kullanılan sanayi yapısı 348den 333e düşmüştür. Ticaret ve hizmet yapılarında ise bir değişim olmamıştır. Yapıların toplam taban oturumu 'dan metrekareye düşmüştür. Bu değişimin, Eczacıbaşı, Mutlu Akü gibi büyük firmaların tesislerini temizlemesinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. KULLANIM Adet Oran (%) Alan (m 2 ) Oran (%) AKTİF SANAYİ YAPILARI (Küçük Sanayi ve Depolama Dahil) TİCARET VE HİZMET YAPILARI ,5 10 LOJMANLAR VE KONUTLAR ,5 0,6 DONATI YAPILARI BOŞ SANAYİ TESİSLERİ TOPLAM Tablo 8.3: Yapı Kullanımları Kaynak: Kentsel Strateji Halen kullanılmakta olan yapıların ortalama taban alanı oranı %30 civarındadır. Yapıların taban oturum alanı esas alınarak yapılan doluluk boşluk hesaplamasında proje alanında toplam boşluk oranının %85 olduğu ortaya çıkmaktadır. Konut Yapıları 353

356 Şekil 8.9: Yapılar Kaynak: Kentsel Strateji YAPI KULLANIMLARI 354

357 KAMU YAPILARI Sanayi alanı içerisinde hastane, okul, cami vb. donatı alanları ile AYEDAŞ elektrik dağıtım trafo merkezi, İETT bakım istasyonu gibi kamu hizmet yapıları varlığını devam ettirmektedir. Ancak planlama alanının güneyinde yer alan TCDD Sinyalizasyon ve Telekomünikasyon Müd. boşaltılmıştır. Boş/Yapılaşmamış Bir Alan 355

358 SONUÇ Bu çalıģma, proje alanına iliģkin tüm mekansal ve ekonomik verileri kapsamaktadır. Planlama ve tasarım için gerekli ve zorunlu olan analitik çalıģmalar bu raporda yer almaktadır. Hiç kuģkusuz, gerek ĠBB-ĠMP gerekse Kartal Belediyesi tarafından proje alanına iliģkin çeģitli tarihlerde ve farklı amaçlar için birtakım analizler yapılmıģtır. Ancak, bu çalıģmanın temel amacı, proje alanında 14 planlama alt bölgesinde, faaliyette bulunan sanayi ve ticaret sektörünün faaliyet türleri, mülkiyet ve ekonomik yapısı ile mevcut konut yerleģimlerinin yapılaģma durumları ile kullanımlarının tespitinin yapılması ve sonuçlarının planlama, dönüģüm ve taģınma stratejilerinin oluģturulmasında kullanılmasıdır. Büyük ölçekli bir sanayi alanının merkezi iģ alanına dönüģüm sürecinde, proje alanında yapılan mekansal ve ekonomik yapı analizi, planlama ve proje aģamasında kullanılmak üzere önemli veriler ortaya koymaktadır. Proje alanının % 81 ini sanayi ve %9 nu mevcut konut alanları oluģturmaktadır. DönüĢüm önce sanayi alanından baģlamak üzere projenin geliģimine paralel olarak proje alanı içindeki mevcut konut alanları ve yakın çevresini de içine alarak devam edecektir. Proje; - Sanayi, mevcut konut ve E-5 karayolunun bir bölümü ile toplam m2 alanı, - E-5 karayolu, sahil yolu, Marmaray projesi, Kadıköy-Kartal Metro hattı projesi, Sabiha Gökçen Havaalanı na yakınlığı ile güçlü erişebilirliği, - TaĢocağı gibi kamu mülkiyetindeki büyük açık alanları, - Büyük ve orta ölçekli sanayi kuruluģlarının büyük bir bölümünün faaliyetlerini sürdürmediği, - Giderek azalan sanayi çalışan sayısı - Mevcut konut alanlarında konutta yaģayanı ile ile mekansal ve ekonomik boyutu ile farklı bir genel yapı ortaya koymaktadır. Sanayi alanı; m 2 lik büyüklüğü, - Alansal olarak %24'ünün ekonomik olarak etkin kullanıldığı, - Alansal olarak %41'inin boş parsellerden oluştuğu, - Büyük ve orta ölçekli firmaların büyük bir bölümün faaliyette bulunmadıkları, kişiden kişiye düşen çalışan sayısı, - Firma sayısının % 50 sinin metal, makine ve otomotiv sektöründe faaliyet gösterdiği, - Yaklaşık 300 mülk sahibi, - Ortalama parsel büyüklüğünün m 2 olduğu, 356

359 - Sanayi Caddesi, Spor Caddesi ve E5 karayolu üzerinde birtakım ticari faaliyetlerin yer aldığı, - Kiracı oranının %56 olduğu - Mevcut yolların oranının %10 olduğu, - 1 hastane, 1 ilkokul, 2 lise ve 1 cami olmak üzere toplam 5 adet donatı alanın yer aldığı, - Yapılarının %90 ının 1-2 katlı olduğu, bir yapı sunarken, Mevcut konut alanları ise; - Toplam m 2 ile proje alanının % 9 unu oluģturduğu, - Net konut parselleri toplamının m2 olduğu, - Toplam parsellerin %17 sinin yapılaģmamıģ olduğu ve ortalama 500 m 2 büyüklükte olduğu, - Toplam 545 adet yapıda adet konut birimi bulunduğu, - Nüfus yoğunluğu brüt 324 kiģi/ha, ortalama yapı emsali ise 1.50 olduğu, ancak bazı alt bölgelerde bu değerin üzerine çıktığı, - BeĢ kat ve altı yapıların oranının % 87 olduğu, - Zemin katlarda toplam 114 dükkanda %50 sinin boģ olduğu - YeĢil alan büyüklüğünün yalnızca m 2 olduğu - YaĢayanların büyük bir bölümünün orta ve alt gelir grubu içinde bulunduğu, - Konut sitesi türünde geliģmelerin baģladığı, - Konutların ortalama satıģ değeri; 900 USD/m 2, - Yakın çevrede yeni yapılan projelerde ortalama satıģ değeri; 2000 USD/m 2, - bir yapı ortaya koymaktadır. Raporda, ele alınan tüm konular hem proje alanının genelinde hem de 14 alt bölge bazında detaylı olarak ele alınmıģtır. ÇalıĢmanın temel amacı planlama aģamasında proje alanının sorun ve fırsatlarını ortaya koymak ve birtakım dinamiklerin planlama sürecinde değerlendirmektir. UzlaĢma yönetimi olarak bu çalıģma kapsamındaki tüm veriler; - Dernek, - Proje Alanı (14 Planlama Alt Bölgesi) - Teknik (ZHA-ĠBB-ĠMP) - Proje Karar Kurulu, - Kartal Belediyesi ile yapılan toplantılarda değerlendirilmiģ, tasarım ve planlama çalıģmalarında veri olarak kullanılmıģtır. Proje çalıģmalarının baģladığı 2006 yılından günümüze kadar arazi fiyatlarının üçe ve dört kat arttığı bu alanda, sanayi kullanımından karma kullanıma (ticaret, konaklama, ofis ve konut) geçilen süreç içinde; 357

360 Mülk sahipleri açısından üç önemli temel soru; olmalıdır. 1. Sanayi üretim değeri ile kentsel hizmet değeri arasındaki farkı ya da sanayi üretim maliyeti ile kentsel arsa maliyeti arasındaki oluģan fark ne zaman ve nasıl elde edecektir? 2. Sanayi alanında faaliyetine devam eden ya da kiracı durumunda olanlar taģınma programlarını yaptı mı? Yapmadı ise ne zaman yapacaklar ve nereye gideceklerdir? 3. Sanayi alanında çalıģanların iģ değiģtirme ya da yeni iģyerleri belirleme konusunda nasıl bir yaklaģım geliģtirilecektir? 4. Gayrimenkul sektörü ile finans sektörü proje alanında ne zaman buluģacaktır? Mevcut konut alanlarındaki yapı incelendiğinde ve projenin yaratacağı fırsatlar ile yakın çevredeki kentsel standardı yüksek projelerdeki yüksek satıģ değerleri dikkate alındığında ortaya çıkan iki temel soru ise; 1. proje alanının ortaya çıkaracağı potansiyel ve mevcut konut alanlarına proje alanında sunulan olan eģit imar hakları dikkate alındığında, bu alanlar ne zaman dönüģüm sürecine girecektir? 2. Kentsel DönüĢüm Projesi kapsamında özellikle inģaat ve inģaat sonrası hizmet sektöründe yaratılacak iģgücünden Kartal halkı ile proje alanı içinde ve yakınında yaģayanlar nasıl yararlanacaktır? Söz konusu çalıģma kapsamında ortaya çıkan sorunlar ve fırsatlar katılımcı planlama uzlaģma yönetimi görevini üstlenen Kentsel Strateji tarafından hazırlanan Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi Strateji ve Eylem Planı çalıģmasında da kullanılmıģtır

361 ÇALIŞMA EKİBİ A. Faruk GÖKSU, UzlaĢma Yöneticisi, ġehir Plancısı Eylem GÜLCEMAL, ġehir Plancısı Miray ÖZKAN, ġehir Plancısı NilĢah KÖMÜRCÜOĞLU, Ekonomist ġerife SAYHAN Bahar SONGÜLER, ġehir Plancısı Seda SÜZEN, ġehir Plancısı Yasemin YILDIZ, Harita Mühendisi Özgür KOÇ, Stajer Caner Ünsal, Şehir Plancısı A.Faruk GÖKSU Eylem GÜLCEMAL Miray ÖZKAN NilĢah KÖMÜRCÜOĞLU Bahar SONGÜLER ġerife SAYHAN Caner Ünsal Kartal Belediyesi ve Kentsel Strateji Ekibi 359