TORUNLAR GYO A.Ş. HALKA ARZI FİYAT TESPİT RAPORU Değerleme Yöntemleri Torunlar GYO halka arzı ile ilgili değerleme çalışmasında aşağıdaki yöntemler kullanılmıştır: Parçaların Toplamı İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi (İNAA) Net Aktif Değer Yöntemi I. Parçaların Toplamı ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları Analizi Parçaların toplamı yönteminde ilk önce Torunlar GYO portföyünde yer alan varlıkların her biri için indirgenmiş nakit analizi yöntemiyle bir değer hesaplanmış, daha sonra Torunlar GYO nun bu varlıklardaki payının toplamı hesaplanarak şirket değeri bulunmuştur. Temel Varsayımlar Varlıklar Kiralan. Alan (m 2 ) Satıl. Alan (m 2 ) Kira/ m 2 SatıĢ Fiyatı/ m 2 ĠnĢ. Maliyeti /m 2 SatıĢ Maliyeti / Gelir Faal. Gideri/ Gelirler Yatırım Harcaması Zafer Plaza 23.482-30 - - %10 %10 1,58 Korupark AVM 71.267-40 - - %10 %10 - Antalya Deepo 18.069-50 - - %10 %8 31,6 Ankamall 105.421-55 - - %10 %10 - Torium AVM 101.452-40 - - %10 %10 31,6 Mall of İstanbul 162.500-55 - - %10 %10 360,24 Torun Tower 23.957-100 - - %10 %10 53,72 Netsel Marina 6.690-120 - - %10 %10 - Samsun AVM 13.990-35 - - %10 %10 11,06 Nishİstanb ul - 13.474-3.400 - - - Korupark I ve II - 34.842-2.200 - - - Korupark III - 73.971-2.200 1.144 - - MOI konut - 111.000-3.458 1.453 - - Torun Tower (konut) - 29.266-10.524 3.759 - - 1
ĠNA ve Finansal Tahminlerde Kullanılan Genel Varsayımlar 2010T 2011T 2012T 2013T 2014T TL/ABD$ (yıl sonu) 1,55 1,46 1,50 1,57 1,64 TL/ ABD$ (ortalama) 1,52 1,50 1,48 1,53 1,60 TL/ eop (yıl sonu) 1,96 1,87 1,93 2,04 2,13 TL/ avg (ortalama) 1,95 1,92 1,90 1,99 2,08 TÜFE DeğiĢim (%, Ortalama) %6,87 %7,35 %7,25 %6,50 %5,75 GSYĠH Büyümesi %6,20 %4,50 %6,00 %4,50 %5,00 2010T Risksiz Faiz Oranı Hisse Senedi Risk Primi %6 %5 Beta 1,3 Sermaye Maliyeti Borçlanma Maliyeti Sermaye Payı Borç Payı %12 %6 %72 %28 Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti %10 Parçaların Toplamı- Nakit Akımları Özet Tablo Varlıklar Torunlar Payı Varlık Değeri Değeri Torunlar Payının Toplam Değeri Zafer Plaza %72,26 130 94 Korupark AVM %100 470 470 Antalya Deepo %100 251 251 Ankamall %14,83 879 130 Torium AVM %100 449 449 Mall of İstanbul %100 580 580 Torun Tower %100 256 256 Netsel Marina %44,60 86 38 Samsun AVM %40 39 16 Nishİstanbul %41,40 49 20 Arsa - - Kayabası %100 22 22 Kemankeş %100 12 12 Antalya %100 26 26 TOPLAM - 2.364 Nakit - 262 Kısa Vadeli Borçlar - 131 Uzun Vadeli Borçlar - 630 Toplam - 1.865 Tüm varlıklar için ABD$ cinsinden kiralarda yıllık %3 artış, Avro cinsinden kiralarda ise yıllık %2 artış öngörülmüştür. Kayabaşı, Kemankeş ve Antalya modele arsa değerlerinden dahil edilmiştir. 2
Uç Değer büyümesi %3 olarak varsayılmıştır. GYO lar Kurumlar Vergisi nden muaf olduğu için, vergi gideri 0 olarak kabul edilmiştir. Konsolide (TL mn) 2010T 2011T 2012T 2013T 2014T Gelirler* 131,9 147,8 225,8 958,6 307,9 Kira Gelirleri 56,9 98,9 117,2 203,9 271,3 Konut Satışlarından Gelirler 75,1 48,9 108,5 754,7 36,7 FAVÖK** 90,4 102,3 146,8 602,0 235,8 *Diğer gelirler dahil edilmemiştir. **Genel merkez faaliyet giderleri, diğer gelir ve diğer giderler dahil edilmemiştir. Değerleme esnasında, kira gelirlerine olan duyarlılığın ölçülebilmesi amacıyla üç farklı senaryo kullanılmıştır: 1. Projeksiyon dönemi boyunca ABD$ ve Avro cinsinden sabit kira geliri 2. ABD$ cinsinden kiralarda %3 artış, Avro cinsinden kiralarda %2 artış 3. ABD$ cinsinden kiralarda %4 artış, Avro cinsinden kiralarda %3 artış Sabit kira geliri ġirket Değeri Kira Geliri ArtıĢı: ABD$: %3 Avro: %2 Kira Geliri ArtıĢı: ABD$: %4 Avro: %3 1.612 1.865 2.089 II. Net Aktif Değer Yöntemi (NAD) Net Aktif Değer, varlıkların portföy tablosundaki değerlerine hazır değerler, alacaklar ve diğer varlıkların eklenip, borçların düşülmesinden sonra varılan net değerdir. 30.06.2010 itibariyle Torunlar GYO nun net aktif değer tablosu aşağıdaki gibidir: 3
Portföy Değeri ('000 TL) Arsalar ve Araziler 934.759 İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 627.963 İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 882 İstanbul, Şişli, Esentepe Arsa 238.960 İstanbul, Başakşehir, Kayabaşı Arsa 15.609 Korupark 3.Etap Konut Arsası 51.344 Binalar 766.987 Zafer Plaza AVM 141.978 Korupark AVM 533.591 Korupark, Yunus Havuzu 1.202 Korupark, Sosyal Tesis & Yüzme Havuzu 2.412 Korupark, 3 adet İşyeri + 5 adet Depo 5.031 İstanbul, Beyoğlu - Kemankeş Binası 11.813 Korupark 1.ve 2. Etap Konutları 70.960 Gayrimenkul Projeleri 299.697 Torium AVM Projesi 208.298 İstanbul / Esenyurt Konut Projesi 3.672 Nish İstanbul (8 adet Ofis) 4.093 Nish İstanbul Projesi (Satışı yapılmayan - ofis, konut, mağaza) 25.081 Nish İstanbul Projesi (Satışı yapılan - ofis, konut) 58.553 GAYRĠMENKULLER TOPLAMI 2.001.442 ĠĢtirakler 388.141 Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. (% 14,83 pay) 138.274 Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (% 44,66 pay) 30.723 TTA.Gayrimenkul Yat. ve Yönetim A.Ş. (% 40 pay) 14.824 TRN AVM Yatırım ve Yönetim A.Ş. (% 99,997 pay) 204.321 GAYRĠMENKULLER+ĠġTĠRAKLER TOPLAMI 2.389.583 PARA VE SERMAYE PĠYASASI ARAÇLARI TOPLAMI 261.674 TOPLAM PORTFÖY DEĞERĠ 2.651.257 Hazır Değerler 643 Alacaklar 38.698 Diğer Aktifler 40.496 Borçlar 854.948 NET AKTĠF DEĞER 1.876.146 4
Sonuç Torunlar GYO A.Ş. değerlemesinde İndirgenmiş Nakit Akımı yöntemine göre parçaların toplamı ve net aktif değer metodları kullanılmıştır. Parçaların toplamı yönteminde her bir varlığın değerlemesinde indirgenmiş nakit akımı (İNA) metodundan faydalanılmıştır. Değer Aralığı ( 000 TL) Minimum Maksimum 1.612 2.089 Seçilen değerleme yöntemleri neticesinde, Şirketin piyasa değeri 1.612-2.089 milyon TL doları olarak takdir edilmiştir. Bulunan değer aralığı üzerinden %37 ile %40 oranlarında iskonto uygulanarak bulunan şirket değer aralığı 969 1.321 milyon TL dir. Bu değer aralığına göre Torunlar GYO nun hisse fiyat aralığı 5,5-7,5 TL olarak belirlenmiştir. 27 Eylül 2010 itibariyle İMKB de işlem gören GYO ların özet bilgileri aşağıda sunulmaktadır. NAD (TL mn) Piyasa Değeri (TL mn) Prim / Ġskonto Akmerkez GYO 796 661-17% Alarko GYO 258 178-31% Atakule GYO 193 123-36% Doğuş-GE GYO 171 136-20% İdealist GYO 94 32 232% İş GYO 1.255 819-35% Nurol GYO 59 50-15% Martı GYO 231 138-40% Özderici GYO 27 31 15% Pera GYO 100 58-42% Reysaş GYO 218 151-30% Sağlam GYO 71 48-33% Sinpaş GYO 1.137 1.140 0% TSKB GYO 220 134-39% Vakıf GYO 104 73-29% Y&Y GYO 21 52 40% Yapi Kredi GYO 92 73-21% TOPLAM 5.046 3.895 -%23 Net Aktif Değerler 30 Haziran 2010 itibariyle, Piyasa Değerleri 6 Ekim 2010 itibariyledir. Belirlenen fiyat aralığı, 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Şirket in 1.876 milyon TL olan NAD sine göre %30 ile %48 aralığında bir ıskonto oranına tekabül etmektedir. İMKB de işlem gören 17 GYO nun (gözaltı pazarında olduğu için EGS dahil edilmemiştir) 6 Ekim 2010 tarihli piyasa değerleri ve 30 Haziran 2010 tarihli net aktif değerlerine göre hesaplanan ortalama sektör ıskonto oranı %23 dür. 5