BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, AKÇAY MAHALLESİ, 529 NOLU ADADA KAYITLI TAŞINMAZLAR İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU NİSAN 2018
Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Akçay Mahallesi, 529 Nolu Adada Kayıtlı Taşınmazlar İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
1. KONUM: Balıkesir, Anadolu yarımadasının kuzey batısında ve önemli bir kısmı Marmara da olmak üzere geriye kalan kısmı da Ege Bölgesinde yer alan bir ildir. Balıkesir ili güneyinden Manisa ve İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale, doğusundan Kütahya ve Bursa, kuzeyinden Marmara Denizi ile çevrilmiştir. ŞEKİL 1. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Yeri. 2. PLANIN GEREKÇESİ: Edremit İlçesi, Akçay Mahallesi sınırları içinde bulunan ve 1/5000 Ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında 180 Kişi/Ha Meskun Konut Alanı olarak önerilen taşınmazların tadil ederek Ticaret-Konut Alanı olarak belirleyebilmek amacıyla 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 3. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan taşınmaz, tapuda Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Akçay Mahallesi, Ada 529, Parseller 1-2-3-4-5-6-7-8-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23 de kayıtlı taşınmazları kapsamaktadır. 4. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan alan, Konut ve Ticaret Alanlarının olduğu bölgede yer almakta, Akçay plajının kuzeyinde ve Kordon Yolu üzerinde bulunmaktadır. 5. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: Planlama alanımız 1/5000 Ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında 180 Kişi/Ha yoğunluklu Meskun Konut Alanı olarak önerilmiştir. 2
6. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: Ticaret-Konut Alanı yapımına yönelik 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine yönelik ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmıştır. Ticaret-Konut Alanı yapımına yönelik 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine yönelik ilgili Kurum Görüşleri : Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğü-nün 27.01.2016 tarih ve 814 sayılı yazısında Mer-i Plan Örneğinin Belediye Meclisi kararı ile onaylandığı tarih hakkında bilgiler bulunmadığı, teklif Nazım İmar Planı Tadilatı örneğinin de onaysız ve yapılaşma emsalinin belirlenmemiş olduğu, bahse konu parselin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 180 Kişi /Ha Yoğunluğunda 4 kat 0.30/1.20 emsalli Meskûn Konut Alanında, kaldığı görülmüş, ekindeki Onaylı olmayan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Tadilatı incelendiğinde; taslağın Edremit ilçesi, Akçay Mahallesi 529 adanın imarının 180 Kişi/Ha Meskun Konut Alanından Turizm+Ticaret+Konut kullanımına dönüştürülmesine yönelik olduğu anlaşılmış, söz konusu parsel ve çevresinin Edremit İlçesi Akçay Mahallesinde planlı imar yollarına cepheli olduğu görülmüş ve imarının 180 Kişi/Ha Meskun Konut Alanından Turizm+ Ticaret+Konut kullanımına dönüştürülmesine yönelik Nazım İmar Tadilatı taslağı çalışmalarında yeni fonksiyonun ihtiyacı oranında otopark alanının açla içinde karşılanması ve yol ve trafik güvenliği açışından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan Karayolları Kenarında Yapılacak ye Açılacak Tesisler Haklardaki Yönetmelik" hükümlerinin uygulanması kaydıyla, Nazım İmar Planı Değişikliği teklifinin hazırlanabileceği belirtilmiştir, BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 19.02.2016 tarih ve 3128 sayılı yazısında söz konusu faaliyetle ilgili Su Havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzası, dere mutlak koruma alanı, su kaynaklarının koruma alanına girmediği tespit edilmiş, Su Havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında, faaliyet yapılacak alan sınırı içerisinde ve sınırlardan itibaren 50 m lik çevresinde içme ve kullanma suyu amaçlı yüzeysel ve yeraltı su (Keson Kuyusu, Sondaj Kuyusu, Kaptaj, Toplama Odası ve Drenaj vb.) kaynaklarının içmesuyu isale hattı ve depolarının, kanalizasyon hattının bulunup bulunmadığının, eğer var ise koordinatlı değerlerinin bildirilmesi ve Yeraltı sulama Sahasında kalıyor ise proje bütünlüğünü bozup bozmayacağı hususundaki yazıya istinaden, söz konusu yer ile ilgili içme ve kullanma suyu amaçlı yüzeysel ve yeraltı su ( Keson Kuyusu, Sondaj Kuyusu, Kaptaj, Toplama Odası ve Drenaj vb.) kaynakları, içme suyu isale hattı ve dopaların bulunmadığı, taşınmaz üzerine yapılacak faaliyetle ilgili Yeraltı Sulama sahası bütünlüğünün bozulmadığı, ancak cadde ve sokaklarda O200 Beton Boru kanalizasyon şebeke hattı bulunduğu Başkanlıklarına bildirildiği, Genel Müdürlük görev alanına bakıldığında içme ve kullanma suyu temini, kullanılmış suların uzaklaştırılması ve su havzalarının korunması noktasında ilişkili olduğu görülmekte olup, söz konusu inşaatın imar, projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Genel Müdürlük bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydı ile Müdürlüklerince herhangi bir sakınca olmadığı belirtilmiştir. 3
7. PLANLAMA KARARLARI: Taşınmazımızlarımızın da içinde bulunduğu alan için hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 30.11.2015 tarihinde onanmıştır. İSTAŞ Mühendislik Sondaj Taahhüt Hafriyat İnşaat- İnşaat Malzemeleri İthalat ve İhracat ve Tic. Ltd. Şti. tarafından hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu çalışması sonucunda; İnceleme alanı 18.4.1996 tarih ve 96/8109 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla Onaylı deprem bölgeleri haritasına göre 1. derece deprem bölgesinde yer aldığı, Afet yönünden alınmış herhangi bir Afete Maruz Bölge Kararı olmadığı belirtilmiş, İnceleme Alanına Kuvaterner yaşlı Qal simgesi ile gösterilen Alüvyon hakim olduğu belirtilmiş, Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında yapılaşmaya uygun olmayan saha bulunmadığı, inceleme alanında To=0,81 sn olarak bulunmuş; topoğrafik eğim yaklaşık olarak 0-5 Yumuşak Eğimli Alanlar ve Kategorisine girdiği, inceleme alanında; laboratuvar verilerine göre yapılan değerlendirmede şişme derecesinin düşük olduğu belirtilmiştir, İnceleme alanında yeraltı suyunun yüksek seviyede bulunması ve yapılan sıvılaşma analiz yöntemleri sonucunda sıvılaşma potansiyelinin yüksek olduğu sonucuna varılmış olmasından dolayı Önlemli Alan 1.1 (ÖA-1.1): Sıvılaşma Tehlikesi Acısından Önlemli Alanlar sınıfına dâhil edilmiş, bu nedenle inceleme alanında projelendirme ve planlama aşamasında yapılacak olan zemin etütlerinde bu kriterlerin ayrıntılı olarak incelenmesi gerektiği, geniş alanlara oturan bina temelleri tek parça olarak değil diletasyonlu olarak yapılması gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanının denize uzaklığının 50 m olması sebebiyle doğal nedenlerden oluşa-bilecek yüksek genlikli dalgalar, gel-git olayı vb. olabileceği ihtimali ve kanaatiyle gerekli tüm mühendislik tedbirlerinin alınması gerektiği, yapılaşma aşamasında; son yıllardaki şiddetli yağışlar da göz önünde bulundurularak oluşabilecek taşkınlara karşı; derenin ıslah edilmesi, drenaj ağlarının genişletilmesi, bodrumsuz yapılaşma, su baskını kotlarının yüksek tutulması vb. önlemlerin alınması gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanında yapılacak olan parsel bazındaki zemin etütlerinde rezonans, sıvılaşma analizi, oturma, şişme ve taşıma gücü gibi değerler ayrıntılı olarak ortaya konup, inşaat projelendirilmesinde ve yapım aşamasında bu değerler göz önünde bulundurularak zemin iyileştirme yöntemleri ve uygun temel tipinin seçilmesi gerektiği, şiddetli mevsimsel yağışlarda temele su girişiminin engellenmesi için drenaj sistemlerinin geliştirilmesi gerektiği belirtilmiş, Çalışma alanı 1. derece deprem bölgesinde yer almakta olduğu, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmeliğe" göre çalışma alanında yer alan zeminler D yerel zemin grubu, Z4 yerel zemin sınıfına girmektedir. Spektrum karakteristik periyotları TA=0,20 sn ve TB=0,90 sn dir. İnceleme Alanında Etkin Yer İvme Katsayısı A0=0,40 g olarak belirlenmiştir. 4
Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanımızın cephe aldığı tüm yollar aynen korunmuştur. 1/5000 Ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı sınırları içinde bulunan ve bu plana göre 180 Kişi/Ha yoğunluklu Meskûn Konut Alanı olarak önerilen taşınmazlarımız, hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenmiştir. Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenen planlama alanında yapılanma koşulları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. ŞEKİL 2. Planlama Alanı - Teklif Planın Uydu Görüntüsü Üzerindeki Konumu. 5
ŞEKİL 3. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı. 6
ŞEKİL 4. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği. 7