YATIRIMCI SUNUMU 31.12.2013
GYO Sektörü Gayrimenkul yatırım ortaklıkları(gyo); Gayrimenkullere, Gayrimenkullere dayalı projelere, Gayrimenkullere dayalı haklara, Sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen halka açık portföy yönetim şirketleridir.
GYO ların Piyasa Büyüklüğü
GYO FAALİYETLERİNE İLİŞKİN BAŞLICA DÜZENLEMELER
Başlıca Düzenlemeler GYO lar Sermaye Piyasası Kurulu(SPK) tarafından yayımlanmış olan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ne tabidir. GYO lar sermayelerinin asgari %25 ini halka açmak zorundadırlar. GYO lar gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve gayrimenkule dayalı projelere aktif toplamlarının en az %51 i oranında yatırım yapmak zorundadırlar. GYO lar para ve sermaye piyasası araçlarına aktif toplamının en çok %49 u oranında yatırım yapabilirler. Bu kapsamda GYO lar; - hazine bonolarına, devlet tahvillerine, mevduata ve ters repo işlemlerine, - hisse senetleri ve yatırım fonlarına yatırım yapabilirler. Başlıca diğer portföy sınırlamaları: GYO lar yabancı gayrimenkullere, yabancı sermaye piyasası araçlarına ve faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere aktif toplamlarının en çok %49 u oranında yatırım yapabilirler. Portföyde bulunan ve alımından itibaren 5 yıl geçmiş olmasına rağmen, üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20 sini aşamaz.
Başlıca Düzenlemeler GYO lar gayrimenkullerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. GYO lar portföylerinde yer alan gayrimenkul ve hakların değerlemesini, SPK tarafından listeye alınmış gayrimenkul değerleme şirketlerine yaptırmakla yükümlüdürler. GYO ların faaliyetlerinden dolayı elde ettikleri kazançlar, kurumlar vergisinden istisna olup, gelir vergisi stopaj oranı ise %0 dır. GYO ların kar dağıtma zorunluluğu bulunmamaktadır.
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İş GYO İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., 1999 yılında T.İş Bankası A.Ş. nin lider sermayedarlığı ile kurulmuştur. İş GYO, aynı yıl içinde halka arzını tamamlamış ve BİST de işlem görmeye başlamıştır. 31.12.2013 tarihi itibarıyla İş GYO; 413 milyon $ piyasa değeri ile sektörün %4,9 unu temsil etmektedir. Misyonumuz; çağdaş insana ve çağdaş kentlere yaraşır mekanlar oluşturmak. Yatırımlarını ve kaynaklarını etkin bir biçimde değerlendirerek istikrarlı büyüme ve yüksek karlılık ilkesiyle hissedarları için yarattığı değeri sürekli kılmak
Neden İş GYO? İş GYO; Çeşitlendirilmiş ve nitelikli gayrimenkul portföyü, Finansal açıdan güçlü ve nitelikli kiracı karması, İstikrarlı ve güçlü kira geliri (kira gelirlerinin yaklaşık olarak yarısı yabancı para cinsinden), Düşük borçlanma oranı, Güçlü ortaklık yapısı, Güvenle özdeşleştirilen güçlü marka değeri ile sektörde farklılık yaratmaktadır.
Sermaye Yapısı (*) Merkezi Kayıt Kuruluşu A.Ş. (MKK) nin 31.12.2013 tarihli verilerine göre, Şirketin fiili dolaşımdaki paylarının sermayeye oranı %49 dur. Söz konusu oran üzerinden hesaplanan yabancı yatırımcı payı ise %41 dir.
İŞ GYO PORTFÖY
Portföy Dağılımı Toplam Portföy mn $ % Gayrimenkul Portöyü 1.082 96% Para ve Sermaye Piyasası Araçları 49 4% Toplam Portföy Değeri 1.131 100% *Projeler; Tuzla Projeleri, Ege Perla Karma Proje, İstanbul Finans Merkezi Projesi, Kartal Karma Proje ve Topkapı Konut Projesi nden oluşmaktadır.
Gayrimenkul Portföyü 31.12.2013 31.12.2013 mn $ Ofis 399 Projeler 373 Perakende 282 Arsa 11 Otel 9 Konut 8 TOPLAM 1.082
KİRA GELİRİ ELDE EDİLEN GAYRİMENKULLER
İş GYO-Portföy
OFİS YATIRIMLARI
İş GYO-Portföy İş Kuleleri (Kule II ve III) Şehrin merkezi iş alanında(mia) bulunan, her biri 34 katlı A sınıf ofis binaları Kiralanabilir alan : 54.770 m 2 Tamamlanma tarihi : 2000 Doluluk oranı : %93 Lokasyon : İstanbul
İş GYO-Portföy Ankara İş Kulesi Ankara nın en önemli akslarından Atatürk Bulvarı nda bulunan, 3 blok ve 29 kattan oluşan ofis binası Kiralanabilir alan : 26.488 m 2 Portföye giriş tarihi : 1999 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : Ankara
İş GYO-Portföy Maslak Binası Ofis piyasasının MİA sında bulunan, 12 kattan oluşan ofis binası Kiralanabilir alan : 12.904 m 2 Portföye giriş tarihi : 2001 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : İstanbul
İş GYO-Portföy Ankara-Ulus Banka Ofis Binası Ankara-Kızılay Banka Ofis Binası Antalya Banka Ofis Binası Şehrin ticari anlamda gelişmiş ve merkezi bölgesinde bulunan ofis binası Şehrin ticari anlamda gelişmiş ve merkezi bölgesinde bulunan 13 katlı ofis binası Şehrin ticari gelişime açık ve merkezi bölgesinde bulunan, 7 katlı ofis binası Kiralanabilir alan : 6.194 m 2 Portföye giriş tarihi : 2004 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : Ankara Kiralanabilir alan : 5.175 m 2 Portföye giriş tarihi : 2004 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : Ankara Kiralanabilir alan : 3.353 m 2 Portföye giriş tarihi : 2004 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : Antalya
İş GYO-Portföy Sirkeci Banka Ofis Binası Güneşli Banka Ofis Binası Şehrin en hareketli ticari bölgesinde bulunan, 6 katlı ofis binası Şehrin ticari potansiyeli yüksek, yeni gelişen bölgesinde bulunan, 5 kattan oluşan ofis binası Kiralanabilir alan : 4.170 m 2 Portföye giriş tarihi : 2008 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : İstanbul Kiralanabilir alan : 20.805 m 2 Portföye giriş tarihi : 2008 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : İstanbul
İş GYO-Portföy Tamamlanma tarihi: 2Ç 2013 Lokasyon : Taksim Meydanı,İstanbul Kiralanabilir Alan: 3.890 m 2 Doluluk: 40%* *Kiralanabilir alanın yaklaşık %40 ı İş Bankası na kiralanmıştır.
PERAKENDE YATIRIMLARI
İş GYO-Portföy Kanyon AVM Eczacıbaşı İlaç ile %50-50 maliyetgelir paylaşımı ortaklığı ile şehrin MİA sında geliştirilen ve 2006 yılında tamamlanan Kanyon Projesi nin bünyesinde yer alan yarı açık alışveriş merkezi Kiralanabilir alan : 38.940 m 2 Tamamlanma tarihi : 2006 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : İstanbul (*) Kanyon AVM nin mülkiyetinin yarısı Şirketimize aittir.
İş GYO-Portföy Kule Çarşı AVM İş Kulelerinin altında bulunan, 48 adet bağımsız bölümden oluşan alışveriş merkezi Kiralanabilir alan : 3.618 m 2 Tamamlanma tarihi : 2000 Doluluk oranı : %95 Lokasyon : İstanbul
İş GYO-Portföy Real Hipermarket Binası Şehrin yeni merkezlerinden Esenyurt ta, konut projelerinin yoğunlaştığı bölgede bulunan hipermarket binası Kiralanabilir alan : 16.500 m 2 Tamamlanma tarihi : 2007 Doluluk oranı : %100 Lokasyon : İstanbul ( *)Real Hipermarket binası İŞ GYO tarafından geliştirilmiştir.
İş GYO- Portföy Lokasyon : Esenyurt-110 no.lu parsel Yatırım modeli : Yap-İşlet-Devret Proje geliştirici : ECE/DWS* Proje kapsamı : ECE/DWS, proje arsasının 72 yıllık üst kullanım hakkına sahiptir. (Üst hakkı Haziran 2009 da devredilmiştir.) Alışveriş merkezi, üst hakkı süresinin sonunda İş GYO ya devredilecektir. Galaksi Temalı Alışveriş Merkezi Açılış tarihi : Ekim 2012 *Deutsche Bank ın yatırım şirketidir.
OTEL YATIRIMLARI
İş GYO-Portföy Lykia Lodge Kapadokya Otel Önemli turizm merkezlerinden Kapadokya da bulunan, 145 oda ve 291 yatak kapasiteli 4 yıldızlı otel Kiralanabilir alan : 11.422 m 2 Portföye giriş tarihi : 2010 Lokasyon : Nevşehir
GAYRİMENKUL PROJELERİ
Geliştirilmekte Olan Projeler Gelecek Projeler Teknoloji ve Operasyon Merkezi Projesi Tuzla Karma Proje Ege Perla Karma Proje İstanbul Finans Merkezi Projesi Kartal Karma Proje Topkapı Konut Projesi Tamamlanan Proje Çınarlı Bahçe Konut Projesi
GELİŞTİRİLMEKTE OLAN PROJELER
Geliştirilmekte Olan Projeler Geliştirilmekte Olan Projeler Mn $ % Teknoloji ve Operasyon Merkezi $230 46% Tuzla Karma Proje $100 20% Ege Perla Karma $165 33% Total $495 100%
TUZLA PROJELERİ
Tuzla Projeleri Portföye Giriş Tarihi Proje Adı İnşaat Durum Tamamlanma Tarihi Parsel No 1 Ara.10 Tek noloji ve Operasyon Merk ezi Projesi İnşaat devam ediyor 3Ç. 2015 Parsel No 2 Ara.10 Tuzla Karma Proje İnşaat devam ediyor 3Ç. 2015 Parsel No 1309 Eyl.09 Çınarlı Bahçe Konut Projesi Tamamlandı Ağu.13
Tuzla Projeleri
Tuzla Projeleri Tuzla; İstanbul'un Asya yakasında yer alan dönüşüm alanlarından biridir. Teknoloji ve Operasyon Merkezi Projesi Projelerin arsa dahil toplam geliştirme maliyeti : 330 milyon $ Lokasyon : Tuzla İstanbul Tuzla Karma Proje
Teknoloji ve Operasyon Merkezi & Karma Proje
Teknoloji ve Operasyon Merkezi Projesi Lokasyon : Tuzla, Istanbul Arsa büyüklüğü : 44.395 m 2 Portföye giriş tarihi : 2010 Arsa değeri : $26,7 mn Yatırım Modeli: Anahtar teslim proje. T. İş Bankası için teknoloji ve operasyon merkezi Geliştirilmektedir. Banka ile 25 yıllık kira sözleşmesi imzalanmıştır. Projeye ilişkin beklentiler: (1) Arsa dahil geliştirme maliyeti: 230 mn $ Operasyon merkezi kiralanabilir alan: 184.500 m 2 Yıllık kira geliri: 23 mn $ (1) Tahmini veriler.
Tuzla Karma Proje Lokasyon : Tuzla, Istanbul Arsa büyüklüğü : 21.305 m 2 Portföye giriş tarihi : 2010 Arsa değeri : $12,8 mn Arsa üzerinde, kiralama amaçlı ticari alan ve ofisten oluşan karma proje geliştirilmektedir. Projeye ilişkin beklentiler: (1) Arsa dahil geliştirme maliyeti: 100 mn $ Yıllık kira geliri: 8 mn $ (1) Tahmini veriler.
EGE PERLA KARMA PROJE
Ege Perla Karma Proje Lokasyon : Konak, İzmir Arsa büyüklüğü : 18.392 m 2
Ege Perla Karma Proje
Ege Perla Karma Proje Arsa dahil tahmini proje geliştirme maliyeti : 165 milyon $ Proje türü : Konut, ev-ofis ve AVM den oluşan karma proje
Ege Perla Karma Proje Projeye ilişkin beklentiler: (1) AVM için kiralanabilir alan : 23.500 m 2 AVM yıllık kira geliri : 8,5 milyon $ Ofis ve Konut Toplam Satılabilir alan (2) : 33.000 m 2 Toplam ünitelerin satış karı (3) : 15 milyon $ (1)Tahmini veriler olup, güncellemeye açıktır. (2) Ege Perla Karma Projenin ön satışlarına Kasım 2012 tarihinde başlanmıştır. (3) Proje arsası İş Bankası ndan satın almış olup, arsa bedeli karşılığında konutlardan elde edilecek net karın %50 si İş Bankası ile paylaşılacaktır.
Ege Perla Karma Projesi
GELECEK PROJELER
İSTANBUL FİNANS MERKEZİ PROJESİ
İstanbul Finans Merkezi Projesi Proje Türü: Ofis ve ticari alandan oluşan karma proje Arsa dahil tahmini proje geliştirme maliyeti: 110 milyon $ Lokasyon: Ataşehir, İstanbul Arsa Büyüklüğü: 9.590 m 2 Tahmini kiralanabilir/ satılabilir alan: 30.000 m 2
İstanbul Finans Merkezi Projesi
KARTAL KARMA PROJE
Kartal Karma Proje Lokasyon : Kartal, İstanbul Arsa büyüklüğü : 77.327 m 2 Portföye giriş tarihi : Haziran, 2008 Proje türü: Karma proje Proje modeli : Hasılat paylaşım modeli. Arsa bedeli karşılığında, satış hasılatının belli bir bölümü arsanın eski sahibi ile paylaşılacaktır.
TOPKAPI KONUT PROJESİ
Topkapı Konut Projesi Lokasyon : Topkapı, İstanbul (Eski Şişecam Fabrikası) Portföye giriş tarihi : Aralık, 2013 Yatırım Modeli: İş GYO ve NEF arasında; %75 İş GYO, %25 NEF i temsilen adi ortaklık kurulmuştur.. Proje türü: Konut projesi
Tuzla Residential TAMAMLANAN PROJELER
Lokasyon : Tuzla, Istanbul Arsa büyüklüğü : 40.983 m 2 Portföye giriş tarihi : 2009 Proje tamamlanma tarihi: Ağustos 2013 Arsa değeri : 22,5 mn TRY Projenin (arsa dahil) geliştirme maliyeti: 120 mn TRY Satılabilir konut alanı : 56.484 m 2 Toplam konut sayısı (1) :476 Satılan konut sayısı (2) : 430 Teslim edilen konut sayısı (2) : 427 (1) 30 adet konut portföyde tutulmaktadır. (2) 31.12.2013 tarihli veriler
Şirket Verileri
Gayrimenkuller Gayrimenkullerin Ekspertiz Değerleri Ekspertiz Değeri mn $ Gayrimenkul Projeleri 372,6 34,4% İş Kuleleri II&III 233,3 21,6% Kanyon Alışveriş Merkezi 171,0 15,8% Ankara İş Kulesi 46,9 4,3% Marmara Park Alışveriş Merkezi 45,3 4,2% Real Hipermarket Binası 37,2 3,4% Maslak Binası 34,0 3,1% Kule Çarşı Alışveriş Merkezi 24,4 2,3% Güneşli Ofis Binası 20,1 1,9% Ofis Lamartine 19,2 1,8% Sirkeci Ofis Binası 15,0 1,4% Ankara-Ulus Ofis Binası 11,9 1,1% Arsalar 11,4 1,1% Ankara-Kızılay Ofis Binası 11,4 1,1% Lykia Lodge Kapadokya Oteli 8,9 0,8% Çınarlı Bahçe Konutları 8,1 0,7% Antalya Ofis Binası 6,8 0,6% Mallmarine Alışveriş Merkezi 4,3 0,4% Total 1.081,9 100% * 31.12.2013 tarihli TCMB $ alış kuru kullanılmıştır. %
Tür ve Bölge Bazında Dağılım
Kira Gelirleri Gayrimenkuller Yıllık Kira Geliri mn $ % İş Kuleleri II&III 15,5 29,0% Kanyon Alışveriş Merkezi 12,8 24,0% Marmara Park Alışveriş Merkezi* 5,0 9,4% Ankara İş Kulesi 4,1 7,6% Güneşli Ofis Binası 2,6 4,9% Real Hipermarket Binası 2,5 4,6% Maslak Ofis Binası 1,9 3,6% Kule Çarşı Alışveriş Merkezi 1,7 3,1% Ankara-Ulus Banka Hizmet Binası 1,7 3,1% Sirkeci Ofis Binası 1,5 2,8% Ankara-Kızılay Banka Hizmet Binası 1,5 2,8% Lykia Lodge Kapadokya Otel 1,0 2,0% Antalya Banka Hizmet Binası 0,8 1,5% Ofis Lamartine 0,5 1,0% Mallmarine Alışveriş Merkezi 0,2 0,4% Toplam 53,4 100% (*) Üst hak k ının transferine ilişkin gelir tahakkukudur. Yıllık toplam kira geliri KDV dahil 63 milyon $'dır. (31.12.2013 tarihli TCMB $ alış kuru kullanılmıştır.)
Tür ve Bölge Bazında Dağılım
Kira Sözleşmeleri Gayrimenkuller kiralanırken ekspertiz şirketlerince tespit edilen değerler dikkate alınır. Kira sözleşmelerinin ortalama süresi ; 5 yıl (*) Kira sözleşmelerinin para birimi dağılımı ; %39 $, %7 Euro ve %54 TL (*) Anahtar teslim geliştirilen projelerde veya buy&lease back şeklinde yapılan anlaşmalarda kiralama süresi 10 yılın üzerine çıkabilmektedir.
Kar Dağıtımı GYO lar kar dağıtımı konusunda Borsa da işlem gören diğer şirketlerle aynı mevzuata tabidir. İş GYO nun kar dağıtım politikasına göre; kar dağıtım kararı alması durumunda, dağılacak asgari tutar dağıtılabilir karın %30 u olarak belirlenmiştir. İş GYO, yıllar itibarıyla politikasında belirlenen oranın da üzerinde kar dağıtımı gerçekleştirmiştir. Milyon, TL 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Dönem Karı 48,8 54,9 53,1 60,3 60,9 67,0 65,4 Dağıtılabilir Kar 20,3 50,7 50,3 46,6 44,7 64,1 62,2 Dağıtılan Temettü 16,5 22,5 22,5 22,5 22,5 30,0 60,0 Dağıtılabilir Kara oranı % 81% 44% 45% 48% 50% 47% 97% Temettü Şekli Hisse Nakit Nakit Nakit Nakit Nakit Nakit ve Hisse
FİNANSAL BİLGİLER
Gayrimenkul Portföyünün Gelişimi İş GYO nun gayrimenkul portföyü büyüklüğü 5 yıl içerisinde %108 artış göstermiştir.
Bilanço Kalemleri Milyon, TL 31.12.2013 31.12.2012 % Değişim VARLIKLAR 1.668,7 1.389,7 20,1% Dönen Varlıklar 233,0 237,5-1,9% Duran Varlıklar 1.435,7 1.152,2 24,6% KAYNAKLAR 1.668,7 1.389,7 20,1% Kısa Vadeli Yükümlülükler 162,0 105,2 54,0% Uzun Vadeli Yükümlülükler 350,6 214,6 63,4% Öz Kaynaklar 1.156,1 1.069,9 8,1% Toplam bilanço borcunun; %68 lik kısmı finansal borçlardan, %18 lik kısmı Çınarlı Bahçe Tuzla Konut Projesi ve Ege Perla Karma Projesi önsatışları kapsamında alınan sipariş avanslarından, %7lik kısmı, Kartal arsasına ilişkin borç (36 milyon TL) tutarından oluşmaktadır.
Milyon, TL Ocak-Aralık 2013 Ocak- Aralık 2012 Satış Gelirleri 371,2 117,7 Satışların Maliyeti -225,1-38,3 Brüt Kar/Zarar 146,1 79,4 Gelir Tablosu Kalemleri Genel Yönetim Gideri -12,8-8,1 Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler 42,1 16,4 Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler -28,7-21,1 Esas Faaliyet Karı 146,7 66,6 Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların karlarındaki paylar 0,5 0,4 Finansman Gideri Öncesi Faaliyet Karı 147,2 67,0 Finasman Gelirleri - 2,6 Finansman Giderleri -31,0-4,2 Vergi Öncesi Kar/Zarar 116,2 65,4 Vergi Gelir/Gideri - - Dönem Karı/Zararı 116,2 65,4
Gelir Tablosu Kalemleri Finansallar (milyon TL) 31.12.2013 31.12.2012 Satış Gelirleri 371,2 117,7 Satışların Maliyeti -225,1-38,3 Brüt Kar/Zarar 146,1 79,4 Genel Yönetim Giderleri -12,8-8,1 Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler 42,1 16,4 Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler -28,7-21,1 Faiz Vergi Öncesi Kar(FVÖK) 146,7 66,6 Faiz Amortisman Vergi Öncesi Kar (FAVÖK) 166,6 91,8 Net Dönem Karı 116,2 65,4 Brüt Kar Marjı 39% 67% FVÖK Marjı 40% 57% FVAÖK Marjı 45% 78% Net Kar Marjı 31% 56% *SPK düzenlemeleri kapsamında, gelir tablosunda yer alan gelir-gider kalemlerinin sınıflandırılmasında değişiklik yapılmıştır. Tabloda yer alan hesaplamalar yeni gelir tablosu formatına göre yapılmış olup, 2012 yılına ilişkin veriler ise karşılaştırılabilir olması açısından aynı kapsamda düzeltilmiştir.
HİSSE PERFORMANSI
İşlem Hacmi ISGYO Günlük ortalama işlem hacmi Fiyat Değişimi 2012 1,3 mn $ 56% 2013 1,6 mn $ 1%
Fiyat-Endeks Değişimi % değişim ISGYO GYO Endeksi BIST 100 2012 56% 38% 53% 2013 1% -26% -13%
Yatırımcılarla İlişkiler Ayşegül Şahin Kocameşe Yatırımcılarla İlişkiler ve Kurumsal Uyum, Risk Yönetimi ve İç Kontrol Grup Başkanı Telefon : 0 212 325 23 63 E-posta : aysegul.sahin@isgyo.com.tr Mine Kurt Yatırımcılarla İlişkiler ve Kurumsal Uyum Müdür Yardımcısı Telefon : 0 212 325 23 50 Dahili:270 E-posta : mine.kurt@isgyo.com.tr Bu sunum yatırımcıları bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Sunum geçmiş döneme yönelik hazırlandığından, sunumda yer alan bilgiler güncel durumu yansıtmayabilir. Projelere ilişkin verilen öngörüler, belli varsayımlar çerçevesinde hazırlanan fizibilitelere göre yapıldığından güncellemeye açıktır. Bu sunumun içeriğinin kullanımından doğan zararlardan İş GYO yönetimi ve çalışanları sorumlu değildir. Daha fazla bilgi için investorrelations@isgyo.com.tr
Değişimin Mimarı