03 Mayıs 2016 Güncel Hedef Fiyat Son Gelişmeler 4Ç2015 Mali Tablolar Şirket, 2015 yılının tamamında 249 milyon TL konut satış geliri ve 309 milyon TL kira geliri olmak üzere 628 milyon TL hasılat elde etmiştir. Torun Center projesinde yer alan konut ve ofislerin teslim edilmesine başlanmasıyla konut satış gelirleri 2014 yılına göre %53 azalış gösterirken, kira gelirleri ise %75 artış göstermiştir. 2015 konut satışlarındaki düşüşün sebebi, 2014 yılında gerçekleşen yoğun MOİ konut teslimlerine karşın; 2015 yılında kısmi Torun Center ofis teslimleri olmuştur. Kira gelirlerindeki artışın sebebi ise 2014 yılında kısmi çalışmış olan Torun Tower ofis blokunun ve MOİ AVM nin her ikisinin de 2015 yılında tam yıl çalışarak kiraya katkı sağlamış olmasıdır. 5. Levent projesinin tapu siciline şerh edilmemesinden dolayı henüz portföyüne eklemeyen şirket, Korupark AVM, MOİ AVM, Torun Tower, Torun Center vb. varlıklarındaki yıllık değer artışları ile31.12.2015 tarihi itibariyle 8.759.765.000 TL Toplam Portföy Değerine ulaşmıştır. Bu dönemde Şirket, 67 milyon TL faiz gideri ve 370 milyon TL kur farkı gideri yazmış, net dönem karı %9,9 gerileyerek 953 milyon TL olmuştur. Devam Eden Projeler Torun Center Projesi: Aralık ayı itibariyle kule ofis ve yatay ofislerde müşterilere teslimlere başlandı. Yılsonu itibariyle yapılan 237 milyon TL lik teslimin, 189 milyon TL si satış hasılatına, 48 milyon TL si ise kur farkı nedeniyle, esas faaliyetlerden diğer gelirler bölümüne kaydedilmiştir. Projede yer alan ofis ve residansların teslimine 2016 yılında devam edilecektir. 5 Levent İstanbul:2015 yılı Nisan ayında satışlarına başlanılan projenin performansı oldukça kuvvetli seyretmektedir. Projenin birinci etabında bulunan 2.111 adet dairenin satışa sunulan 1.142 adedinin Aralık sonuna kadar kadar 945 adedi için ön satış sözleşmesi imzalanmış ve 743,4 milyon TL ön satış geliri elde edilmiştir. Mall of İstanbul 2. Etap Otel + Ofis Projesi İstanbul: Konut, ofis, AVM ve otel alanlarından meydana gelen Mall of İstanbul projesinin 2. etabı 18.208 metrekarelik alanda yapılacak olan otel ve kongre merkezi projesi 109 bin metrekare inşaat alanına sahiptir. Deepo Outlet Genişletme Projesi Antalya: Antalya daki Deepo Outlet Center ın bitişiğindeki arsanın sahibi Hastalya Motorlu Vasıtalar Ticaret A.Ş. in yüzde 99,67 hissesini 9,75 milyon dolara satın alarak, mevcut AVM deki büyüme planı ile otel yatırımlarını hızlı bir şekilde gerçekleştirme imkanına kavuşacaktır. TRGYO Hisse Verileri Fiyat* 4,98 HEDEF FİYAT 5,95 Piyasa Değeri(Milyon TL) 2.490 Firma Değeri(Milyon TL) 4.392 Fiyat/Kazanç (cari ve kaydırılmış) 2,61 PD/DD (cari) 0,51 Halka Açıklık Oranı(%) 21,00 Ortalama Günlük İşlem Hacmi (3Ay-Bin TL) 3.459 *Raporun yayımlanma tarihinden önceki gün sonu kapanış fiyatı TRGYO Fiyat Performansı (%) 1 ay 3ay 1 yıl TRGYO Performans (%) 17,37 47,06 26,77 XU100 Performans (%) 4,94 18,49-1,19 TRGYO Özet Gelir Tablosu (Mn TL) 4.Ç'14 3.Ç'15 4.Ç'15 Gelir 218 113 300 Brüt Kar 99 80 156 Brüt Kar Marjı 45,3% 70,9% 52,2% Faaliyet Gideri 5 9 9 Faaliyet Gideri Marjı 2,3% 7,5% 2,8% FAVÖK 874 74 1.183 FAVÖK Marjı 43,0% 63,6% 49,4% Net Kar 855-218 1.330 Net Kar Marjı 392,1% -192,1% 443,9% 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Kaynak: Finnet, BMD Araştırma ENDEKS ÜZERİNDE GETİRİ Yükselme Potansiyeli %19 Endekse Göre Getiri TRGYO Kağan Turgut Aşık +90(216)547 1354 kagan.asik@bmd.com.tr XU100
Devam Eden Projeler Tamamlanma Oranı (31.12.2015) Mevcut Ekspertiz Değeri (TL) (31.12.2015) Tamamlanması Halinde Ekspertiz Değeri (TL) Portföy Toplamına Eklenecek (TL) (2016 yıl sonu için) Portföy Toplamına Eklenecek (TL) (2017 yıl sonu için) Bitiş Tarihi Torun Center 75% 1.600.000.000 2.100.000.000 500.000.000 0 2016 Mall of İstanbul 2.Etap 80% 160.000.000 200.000.000 33.600.000 6.400.000 2017 5.Levent 3% 21.864.690 728.823.000 182.205.750 182.205.750 2019 Deepo Outlet Genişletme 28% 100.600.000 358.500.000 258.500.000 0 2016 Kira gelirleri Şirketin elde ettiği kira bedellerinin %30 u, %70 i USD şeklindedir. Şirket 2015 yılında Zafer Plaza, Korupark AVM, Torium AVM, Depo Outlet Center Mall of İstanbul AVM ve Torun Tower dan toplam 309.9 milyon TL kira geliri elde etmiştir. Bu taşınmazların ekspertiz değerleri toplam portföyün %56 sını oluşturmaktadır. AVM ve ofis kira gelirlerinde, Mall of İstanbul ve Torun Tower etkisiyle geçen yılın aynı dönemine göre %74,9 ve birebirde ise %17,7 artış olmuştur. Şirketin 2016 yılı için toplam kira geliri beklentisi 373 milyon TL dir. Kira Geliri Elde Edilen Taşınmazların Ekspertiz Değerleri Toplamı (TL) Kira Gelirleri Toplamı (TL) Kira F/K 2015 4.931.894.000 309.900.000 15,91 2016 T 5.290.394.000 373.000.000 14,18 2017 T 5.490.394.000 443.000.000 12,39 Planlanan Projeler Paşabahçe Projesi: Torunlar GYO, bu arazide bir turizm tesisi hayata geçirmek amacıyla ulusal ve uluslararası danışmanlar ile proje geliştirme çalışmalarına devam etmektedir. 2016 ilk yarısında ruhsat alınacaktır. Kemankeş Arsası: Torunlar GYO, arsa üzerinde 3.900 m² 'lik butik otel inşa etmeyi planlamaktadır. Kayabaşı Arsası: Değerleme şirketince 60.835,20 m² arsaya 25,2 milyon TL değer biçilmiştir. Torunlar GYO, İstanbul'un yeni şehrinin kurulacağı arsada bir karma kullanım projesi gerçekleştirmeyi planlıyor. Tahmini inşaata başlama tarihi 2018'dir. 2
Değerleme Torunlar GYO için devam eden projelerinin mevcut tamamlanma oranlarını ve bu projelerin açıklanan bitiş tarihlerinde ulaşmaları öngörülen değerlerini dikkate alarak, 12 aylık tahmini Piyasa Değerini 5.407 milyon TL olarak tespit ettik. En son hazırladığımız 30/03/2016 tarihli NAD Prim/İskonto çalışmamızda sektörün 31/12/2015 tarihli mali tablolar itibarıyla EKGYO hariç mevcut NAD e göre iskonto oranını ise %52,20 olarak hesaplamıştık. Tarihsel İskonto Tablosu 03/2013 06/2013 09/2013 12/2013 03/2014 06/2014 06/2015 12/2015 TRGYO NAD (bin TL) 2.592.144 2.386.480 2.672.185 3.381.321 3.472.523 3.480.139 3.717.009 3.622.367 TRGYO İskonto Oranı 28,40% 36,50% 47,40% 49,40% 51,30% 49,70% 57,80% 41,30% Sektör NAD İskonto Oranı* 41,30% 45,90% 42,70% 44,70% 45,60% 46,20% 53,50% 52,20% *EKGYO hesaplamaya dahil edilmemiştir. Torunlar GYO da yapılan projelerin finansmanı için geçtiğimiz yıllarda önemli bir borç oluşmuştur. 2015 yılsonundaki finansal borcu 2,6 milyar TL olup büyük bölümü dolar cinsindendir bu nedenle şirket ciddi kur farkı gideri yazmaktadır. Ancak şirketin kira gelirlerinin önemli bir kısmının yabancı para cinsinden olması yaşanan bu olumsuzluğu kısmen dengelemektedir. Geçtiğimiz yıl devreye giren Mall of İstanbul ve Torun Tower Projeleri kira gelirlerine önemli katkı sağlamaya devam edecektir. Ayrıca, satışları başlayan 5.Levent ve Torun Center projelerindeki konut satışları nakit akışına katkı sağlayacak önemli projelerdir. Torun Center ın önemli bir bölümünün kiralanması da kira gelirlerini destekleyecektir. Turizm tesisi kurulması planlanan Paşabahçe arazisinde 2017 yılından itibaren elde edilecek otel kira gelirleri şirketin nakit gelirlerine önemli katkı yapacaktır. Özellikle tamamlanan projelerle birlikte kira gelirlerindeki artış şirketin karlılığının daha öngörülebilir olmasını sağlamaktadır. Bunların yanı sıra nakit akışındaki artışın etkisiyle Torunlar GYO %3 lerde olan temettü verimliliğin %5 seviyelerine çıkabileceğini belirtmiştir. 3
Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre Yüzde Değişim (%) 120,0% 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% -20,0% -40,0% -60,0% Yapı Ruhsatı Yüz Ölçümü Cinsinden Yapı Kullanma İzin Belgesi Yüz Ölçümü Cinsinden Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre Yüzde Değişim (%) 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00% -20,00% Konut Satış İstatistikleri 4
2016 yılı için Net Aktif Değerden %45 iskontolu işlem göreceğini düşündüğümüz TRGYO hisse senetleri için 4,50 TL olan hedef fiyatımızı NAD da yaşanacak artışı göz önüne alarak 5,95 TL olarak güncelliyor ve Endeksin Üzerinde Getiri önerimizi koruyoruz. Toplam Portföy Değeri* (bin TL) Gayrimenkul Yatırımların Payı İştiraklerin Payı Para ve Sermaye Piyasası Araçları Payı Net Aktif Değer* (bin TL) Cari Piyasa Değeri (bin TL) NAD*'e göre İskonto Hedef Piyasa Değeri (bin TL) Varsayılan İskonto Hedef Fiyat - TL *31/12/2015 Mali Tabloları İtibariyle 7.058.203 77,4% 9,9% 12,8% 3.622.367 2.530.000-41,3% 5.407.364 45% 5,95 5
TRGYO ÖZET BİLANÇO (Milyon TL) 31.12.2014 31.12.2015 Değişim % Dönen Varlıklar 1.104,8 2.349,1 112,6% Nakit ve Benzeri Değerler 775,1 903,4 16,6% Kısa Vadeli Ticari Alacaklar 101,2 197,4 95,1% Stoklar 96,2 1.131,5 1076,7% Diğer Dönen Varlıklar 132,3 116,7-11,8% Duran Varlıklar 6.137,7 6.513,4 6,1% Finanal Yatırımlar 0,0 0,0 0,0% Maddi Duran Varlıklar 1,9 2,7 38,7% Maddi Olmayan Duran Varlıklar 120,9 0,6-99,5% Ertelenen Vergi Varlıkları 0,0 0,0 0,0% Diğer Duran Varlıklar 6.014,9 6.510,2 8,2% Toplam Aktifler 7.242,5 8.862,5 22,4% 0,0% Kısa Vadeli Yükümlülükler 735,4 1.378,1 87,4% Kısa Vadeli Finansal Borçlar 315,8 751,2 137,9% UV Fin. Borçların Kısa Vadeli Kıs. 232,1 149,2-35,7% Kısa Vadeli Ticari Borçlar 149,0 170,2 14,2% Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler 38,4 307,6 700,4% Uzun Vadeli Yükümlülükler 2.549,7 2.623,3 2,9% Uzun Vadeli Finansal Borçlar 2.087,9 1.905,0-8,8% Uzun Vadeli Karşılıklar 1,3 0,7-40,1% Ertelenen Vergi Yükümlülüğü 0,0 0,0 0,0% Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler 460,5 717,5 55,8% Öz Sermaye (Azınlık Payı Dahil) 3.957,4 4.861,1 22,8% Ana Ortaklık Dışı Özsermaye 0,0 0,0 0,0% Öz Sermaye (Ana Ortaklığa Ait) 3.957,4 4.861,1 22,8% Sermaye 500,0 500,0 0,0% Net Dönem Karı 1.058,9 953,6-9,9% Geçmiş Yıl Karları 2.352,7 3.345,1 42,2% Özsermaye Enf. Düz. Farkları 0,0 0,0 0,0% Toplam Pasifler 7.242,5 8.862,5 22,4% TRGYO ÖZET GELİR TABLOSU (Milyon TL) 2014 4.Ç'14 3.Ç'15 4.Ç'15 2015 Değ. (%) 4.Ç'15-4.Ç'14 Değ. (%) 4.Ç'15-3.Ç'15 Satış Gelirleri 773,2 218,1 113,3 299,5 628,0 37,3% 164,5% Satışların Maliyeti (-) 507,0 119,3 32,9 143,3 250,4 20,1% 335,3% Brüt Esas Faaliyet Karı/Zararı 266,2 98,8 80,3 156,2 377,6 58,2% 94,5% Faaliyet Giderleri (-) 31,6 5,0 8,5 8,5 35,1 70,9% -0,3% Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri 13,6-0,2 1,9 1,6 8,1-1013,9% -11,7% Genel Yönetim Giderleri 17,9 5,2 6,7 6,9 27,0 33,1% 2,9% Net Esas Faaliyet Karı/Zararı 234,7 93,8 71,8 147,7 342,5 57,5% 105,7% Diğer Faaliyetlerden Gelir ve Karlar 17,7-5,1-1,1 7,2 24,2-241,6% -767,1% Diğer Faaliyetlerden Zararlar ve Giderler (-) 22,9 13,2 1,9 6,4 13,2-51,8% 233,8% Faaliyet Karı veya Zararı 1020,8 866,8 68,8 1150,0 1355,0 32,7% 1571,3% (Esas Faaliyet Dışı) Finansal Gelirler 51,8 22,8 18,0 19,5 58,6-14,4% 8,7% (Esas Faaliyet Dışı) Finansal Giderler (-) 186,4 42,4 308,7-128,0 507,0-401,7% -141,5% Vergi Öncesi Kar/Zarar 1060,8 854,9-216,7 1330,4 956,7 55,6% -713,8% Ödenecek Vergi ve Yasal Yükümlülükler (-) 2,9 0,7 0,8 0,6 3,1-12,5% -23,5% NET DÖNEM KARI/ZARARI 1057,9 854,2-217,6 1329,7 953,6 55,7% -711,1% Azınlık Payları Net Dönem Karı/Zararı -1,0-1,0 0,0 0,0 0,0-100,0% #SAYI/0! Ana Ortaklık Payları Net Dönem Karı/Zararı 1058,9 855,2-217,6 1329,7 953,6 55,5% -711,1% Amortisman Giderleri, İtfa Ve Tükenme Payları 0,7-0,1 0,3 0,3 1,1-507,6% 11,8% Net Yatırım Giderleri 0,3-0,3-0,7 0,2 2,2-160,7% -129,5% VAFÖK 1196,1 874,5 74,2 1183,1 1406,2 35,3% 1493,6% FAVÖK 235,4 93,7 72,1 148,0 343,6 58,0% 105,4% 6
Bizim Menkul Değerler A.Ş Araştırma Bölümü Email: arastirma@bizimmenkul.com.tr Telefon: 0216-547-13-00 Önemli Uyarı Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Burada yer alan bilgiler Bizim Menkul Değerler A.Ş. (BMD) tarafından okuyucuyu bilgilendirme amacı ile BMD nin güvenilir olduğunu düşündüğü yayımlanmış bilgilerden ve veri kaynaklarından derlenerek hazırlanmıştır. Kullanılan bilgilerin hatasızlığı ve/veya eksiksizliği konusunda BMD hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. BMD Araştırma raporları şirket içi ve dışı dağıtım kanalları aracılığıyla tüm BMD müşterilerine eşzamanlı olarak dağıtılmaktadır. Ayrıca, Burada yer alan tahmin, yorum ve tavsiyeler dokümanın yayınlandığı tarih itibariyle geçerlidir. BMD Araştırma Bölümü daha önce hazırladığı ya da daha sonra hazırlayacağı raporlarda bu raporda sunulan görüş ve tavsiyelerden farklı ya da bu raporda sunulan görüş ve tavsiyelerle çelişen başka raporlar yayınlayabilir. Çelişen fikir ve tavsiyeler bu raporu hazırlayan kişilerden farklı zaman dilimlerine işaret ediyor, farklı analiz yöntemlerini içeriyor ya da farklı varsayımlarda bulunuyor olabilir. Böyle durumlarda, BMD nin bu raporlardaki tavsiye ve görüşlerle çelişen diğer BMD Araştırma Bölümü raporlarını okuyucunun dikkatine sunma zorunluluğu yoktur. BMD ve ilişkili olduğu firmalar bu raporda adı geçen pay senetlerinde pozisyon sahibi olabilir ve/veya raporun yayınlanma tarihinden sonra işlem yapabilir. Ayrıca yatırımcılar bu raporda adı geçen şirketlerle BMD ve/veya diğer ilişkili firmalarının iş ilişkisi içerisinde olabileceğini kabul ederler. Bu çalışma kesinlikle tekrar çıkarılmak, çoğaltılmak, kopyalanmak ve/veya okuyucudan başkasına dağıtılmak üzere hazırlanmamıştır ve BMD Araştırma Bölümü nün izni olmadan kopyalanamaz ve çoğaltılıp dağıtılamaz. Okuyucuların bu raporun içeriğini oluşturan yatırım tavsiyeleri, tahmin ve hedef fiyat değerlemeleri de dahil olmak üzere tüm yorum ve çıkarımların, BMD Araştırma Bölümü nün izni olmadan başkalarıyla paylaşmamaları gerekmektedir. BMD bu araştırma raporunu yayınlamaya, müşterilerine ve gerekli yatırım profesyonellerine dağıtmaya yetkilidir. BMD Araştırma Bölümü gerekli olduğunu düşündüğünde düzenli olarak yatırım tavsiyelerini güncellemekte ve temel analize dayalı araştırma raporları hazırlamaktadır. Bununla birlikte, bu çalışma herhangi bir hisse senedinin veya finansal yatırım enstrümanlarının alımı ya da satımı için BMD ve/veya BMD tarafından direk veya dolaylı olarak kontrol edilen herhangi bir şirket tarafından gönderilmiş bir teklif ya da öneri oluşturmamaktadır. Herhangi bir alım-satım ya da herhangi bir enstrümanın halka arzına talepte bulunma kararı bu çalışmaya değil, arz edilen yatırım aracı ile ilgili kamuya duyurulmuş ve yayınlanmış izahname ve sirkülere dayanmalıdır. BMD ya da herhangi bir BMD çalışanı bu raporun içeriğindeki görüş ve tavsiyelere uyulması sebebiyle doğabilecek doğrudan ya da dolaylı herhangi bir zarar ya da kayıpla ilgili olarak sorumlu tutulamaz. 7