HARIM VE KARACA NIN GELECEĞİ GELECEĞİ DOĞRU TASARLAMAK ÇALIŞTAYI
İÇERİK 2 GİRİŞ A- BOR B- PROJE ALANLARI C- HARIM VE KARACA NIN GELECEĞİ C.1. ÇALIŞTAYLAR C.2. TASARIM STRATEJİLERİ C.3. HARIM MAHALLESİ FİKİR PROJESİ C.4. KARACA MAHALLESİ FİKİR PROJESİ D- UYGULAMAYA DOĞRU; KADEMELİ İMAR HAKKI ARTIŞI E- ÖN FİZİBİLİTE E.1. HARIM PROJESİ ÖN FİZİBİLİTE E.2. KARACA 1. BÖLGE PROJESİ ÖN FİZİBİLİTE E.3. KARACA 2. BÖLGE PROJESİ ÖN FİZİBİLİTE F- GENEL UYGULAMA ADIMLARI ÖNERİLERİ
GİRİŞ Günümüzde, kent merkezlerinin dönüşümü, yenilenmesi ve canlandırılmasına yönelik çalışmalar hız kazanmıştır. Başta İstanbul olmak üzere pek çok kentte söz konusu kavramlar çerçevesinde projeler geliştirilmekte ve uygulamalar yapılmaktadır. Kentsel Dönüşüm ana teması çerçevesinde geliştirilen projelerin başarı şansı vizyon, kararlılık, katılım anahtar kavramlarının kullanabilirliği ile yakından ilgilidir. Kentsel Strateji bu kavramları dikkate alarak özellikle katılımcı planlama uzlaşma yönetimi yaklaşımını geliştirmeye çalışmaktadır. Niğde-Bor ilçesinin merkezinde bulunan Karaca ve Harım Mahalleri nde yeni(den) yaşam yaratılması için ilk aşamada, Bor Belediyesi ile farklı tasarım gruplarının biraraya getirildiği bir fikir projesi çalıştayı yapılmıştır. Fikir projelerinin hazırlanması sürecinde, tarafların ortak bir vizyon çerçevesinde beklentileri tasarım ve planlama sürecine aktarılmıştır. Her iki mahalle için geliştirilen tasarımlar tarafların önerileri doğrultusunda sürekli revize edilmiş ve mülk sahipleri ile paylaşma aşamasına gelmiştir. 3 Bu raporun birinci bölümünde Bor ilçesi kısaca tanıtılmış, proje alanlarının özellikleri ve potansiyelleri ele alınmıştır. İkinci bölümde ise Harım ve Karaca Mahallelerinin geleceğine ilişkin tasarım kriterleri ile belediye yöneticileri ve tasarımcıların bir araya geldiği tasarım çalıştayı süreci anlatılmış ve tasarımlar sunulmuştur. Üçüncü bölümde, parsel birleşme oranlarına göre kademeli imar hakkı artışı yani İmar Bonusu uygulama stratejileri ele alınmış ve öneriler sunulmuştur. Dördüncü bölümde, paylaşım modeli çerçevesinde maliyet ve gelir analizleri yapılmıştır. Son bölümde ise projelerin uygulama adımları ve öneriler yer almaktadır. Bundan sonraki aşamada, ortaya çıkan ürünler, başta mülk sahipleri olmak üzere yatırımcılarla tartışılacaktır. Saygılarımla A.Faruk GÖKSU
A- BOR Bor, Niğde iline bağlı, yaklaşık 40.000 nüfuslu, kırsal karakterini koruyan bir ilçedir. Niğde, Nevşehir, Kayseri ve Adana kentlerine yakınlığı Bor un stratejik önemini artırmaktadır. Ayrıca, kent yeşil ve tarihi içinde barındıran özellikleriyle farklılaşmaktadır. NÜFUS: 40.000 4 Bor, Niğde nin 14 km. güneyindeki, 1.100 metre rakımlı Bor Ovası nda yerleşmiştir. Yüzölçümü 1.354 km2 ve nüfus yoğunluğu 39 dur. İlçe topraklarının büyük bölümü Obruk Platosu nda yer alır. Doğu, kuzey ve güneydoğusu dağlıktır. Doğusu Aladağlar, kuzeyi ise Hasan ve Melendiz dağları ile çevrilidir. Başlıca akarsuyu Küçüköz Deresidir. YÜKSEKLİK : 1.100 m2 Bor Garı Tarihsel ve kültürel değerlerinin belli bir bölümünü korumaya çalışan Bor ilçesi, Hititler, Frigyalılar, İran İmparatorluklarının ardından Roma, Bizans, Selçuklu ve Osmanlı İmparatorluğu döneminin izlerini taşımaktadır. NİĞDE YE MESAFE: 14 km. İlçenin temel geçim kaynakları tarım, halıcılık ve dericiliktir. Arazinin tarıma müsait ancak yetersiz olması ve mevcut tarım arazilerinin yerleşim yeri haline gelmesi zamanla halkın tarımdan uzaklaşmasına neden olmuştur. YÜZÖLÇÜM: 1.354 m2 İlçede bulunan sanayi kuruluşlarıdan bazıları; Şeker Fabrikası, Askeri Fabrika, BİRKO (Koyunlu) halı fabrikası ve ham deri işleyen imalathanelerdir. Niğde Üniversitesi nin kurulması ile son yıllarda bölge ekonomisi canlanmaya başlamıştır. Bor Pazarı
5
Mekansal İzler 6
Sosyal ve Kültürel İzler 7 Mimari İzler
B- PROJE ALANLARI Mahalle yenileme fikir projesi geliştirilmek üzere Bor kent merkezinde iki proje alanı; Karaca ve Harım Mahalleleri nde seçilmiştir. 8 Proje alanları, eski kerpiç dokunun yok olduğu, aynı zamanda parsel bazlı apartmanlaşma baskısı ile karşı karşıya kalmış olan mahallelerdir. Harım proje alanı, ilçe merkezinin temel akslarından olan Adana Caddesi ile kanalın güneyinde Sakarya ve İstasyon Caddeleri nin sınırladığı alanda; Karaca Mahellesi ise Adana Caddesi ile D-330 otoyolu arasında kalan kısımda yer almaktadır. Tevfik Çalın Cd. D-330 P1/1 P1/2 Belediye Adana Cd. Karaköprü Cd. İstasyon Cd. KARACA MAHALLESİ 1. BÖLGE/ UĞURLU KARACA MAHALLESİ 2.BÖLGE/BUCAK ÇIKMAZI Çevre Yolu Cd. Hükümet Konağı P2 Hastane İstasyon HARIM MAHALLESİ D-330
karaca mahallesi 9 harım mahallesi
C- HARIM VE KARACA NIN GELECEĞİ; ESKİ İZLER, YENİ YAKLAŞIMLAR 10 Harım ve Karaca Mahalleri nin geleceğini belirleyecek temel stratejiler ve tasarım ilkeleri, eski izleri ve yeni yaklaşımları dikkate alınarak kurgulanmıştır.temel kurgu; geçmişi günümüze taşımak ve geleceği doğru tasarlamak stratejisi olarak ele alınmıştır. Bu nedenle, Harım ve Karaca nın Geleceği Fikir Projeleri Çalıştayı süreci yönetimi KENTSEL STRATEJİ tarafından üstlenilmiş, Harım Mahallesi Fikir Projesi tasarımları PAB MİMARLIK, Karaca Mahallesi Fikir Projesi tasarımları ise TRAFO MİMARLAR tarafından, katılımcı ortamda geliştirilmiştir.
C.1. ÇALIŞTAYLAR 11
C.2. TASARIM STRATEJİLERİ Fikir projeleri tasarım çalıştayları sürecinde uygulamaya yönelik önemli planlama ve tasarım stratejileri tartışılmıştır. 1.STRATEJİ:ADA BAZLI TASARIM Yaşam kalitesinin artırılması, esnek tasarımlar geliştirmesi ve kurumsal yatırımcı bulunması için parsel yerine, ada bazlı tasarım ilkesinin esas alan ada bazlı tasarım ve uygulama stratejisi benimsenmiştir. 12 3. STRATEJİ:GÖRSEL HAREKETLİLİK Yeni yaşam alanlarında, tekdüze, tek bir tipolojinin tekrarı mekanlardan kaçınılması, yapı tipolojisi ve yükseklik oyunları ile hareketli ve görsel yönden çeşitli mekanlar yaratılması görsel hareketlilik stratejisini ön plana çıkarmaktadır. 2.STRATEJİ:ESKİ İZLERİN YENİ YORUMLARI Her iki mahallenin de kimliklerini ortaya koyan, tarihi, mimari ve mekansal izler bulunmaktadır. Bu izler; sokak, avlu, bahçe duvarı, teras, meydan ve bu mekansal öğelerin birbirleri ile ilişkileri şekildedir. Bu izlerin yeni tasarımlarda yeniden yorumlanması ise ikinci strateji olarak ele alınmıştır. 4.STRATEJİ: BEKLENTİ YÖNETİMİ 5.STRATEJİ: KADEMELİ İMAR HAKKI (İMAR BONUSU) Ada bazında mülkiyetin toplulaştırılmasını teşvik etmek üzere kademeli imar hakkı artış stratejisi yenilikçi bir yaklaşım olarak bu projede uygulanacaktır. Projelerin belediye, mülk sahibi ve yatırımcıların beklentilerini karşılayacak şekilde hazırlanması yeni bir yönetim anlayışının benimsenmesini gündeme getirmektedir.
MAHALLELERİN MEKANSAL İZLERİ SOKAK Harım ve Karaca Mahalleri tarihi sokak dokusunun karakteri, yapılaşma dokusu yer yer kaybolmaya başlamış olsa da kuvvetli bir biçimde okunabilmektedir. Ana cadde ve ara sokak kademelenmesinde sokakların genişlikleri, sokak sınırını çizen yapılar ile bahçe duvarlarının ölçekleri insan ölçeğine uygun bir şekilde çeşitlenme sağlamaktadır. Sokağın çeperlerini oluşturan yapıların ve bahçe duvarlarının zemin kat hizaları neredeyse tamamen sağır olarak bırakılmışken, mahremiyet sağlanmakta, yapılarda üst kotlara doğru yükseldiğinde ise pencereler ve boşluklarla geçirgenlik artmaktadır. Sokaktan geçen yabancı bir kişinin, yapıların önlerinde ve aralarında kalan bahçeler ve avlulardaki yaşam ile görsel teması engellense de bahçelerin içerisindeki bitki dokusu duvarların üzerinden kendisini göstermekte ve sokak perspektifini güçlendirmektedir. 13 Ele alınan iki mahallede de, Anadolu kentlerindeki geleneksel mahalle dokusunda olduğu gibi organik bir yapı söz konusudur. Bu organik sokak dokusu, doğrusal sokak sistemlerinin aksine sürprizli ve değişken mekansal durumlar oluşturmaktadır. Bu doku, sokak üzerindeki kamusal yaşam için insan ölçeği ile ilişkili köşelerin, boşlukların oluşmasını desteklemekte; aynı zamanda da yol sisteminin topografyaya uyumu için gerekli esnekliği sağlamaktadır. Bor ilçesinde ele alınan iki mahalledeki sokak dokusunda göz çarpan bir diğer kuvvetli unsur, çıkmaz sokaklardır. Çıkmaz sokaklar, sürekliliği engellemesi nedeniyle günümüz kent yaşamının hareketli dünyasında daha az yer bulsalar da, tarihi doku içerisinde uygun noktalarda yaşamın yavaşladığı ve kendi etrafındaki kullanıcıları için özelleşmeye başlayan kentsel nişler olarak önemli bir değere sahip olmuşlardır.
DUVAR 14 Karaca ve Harım Mahalleleri nin bir diğer ortak karakteri, yapılar ile birlikte sokağın sınırlayıcı öğesi olan, binaların arka ve ön bahçelerini sokak ile ayıran, sokağın sürekliliğini sağlayan duvarlardır. Geleneksel Anadolu Kenti dokusu içerisinde duvar, kendi arkasında yer alan dağınık yapılaşmayı toparlayan, sokağın sınırını çizmesine imkan tanıyan bir elemandır. Duvar, sadece bir bahçe duvarı olarak çalışmamakta, mahremiyet nedeniyle penceresiz bırakılan yapıların zemin katlarında da çoğu zaman aynı malzeme dokusu ile devam etmektedir. Bu bakımdan duvar kamusal alan (sokak) ile yarı kamusal alan arasında bir ayıraç görevini üstlenmiştir. Duvar kavramının, sınırlayıcı ve engelleyiciliği nedeniyle olumsuz bir çağrışımı olsa da Karaca ve Harım Mahalleri nde tarihi dokuda rahatsız edici bir etkisi yoktur. Tam tersine, kamusal ve özel alanı ayırma rolünü rasyonel bir şekilde yerine getirirken, duvarın ölçeği, yüksekliği optimum bir düzeyde tutulup, rahatsız edici özelliği yok edilmiştir. Aynı şekilde, duvarın ebatları sokak genişlikleri ile ilişkili bir şekilde de değişkenlik göstermektedir, duvar zaman zaman yükselip, zaman zaman alçalarak hareketli, değişken bir sokak yapısına imkan tanımaktadır. Zaman zaman üzerinde oluşturulan pencereler sayesinde veya duvarın alçalması ile sokak üzerinde hareket eden kişiye, avluyla, bahçeyle ve bahçedeki bitki dokusu ile görsel iletişime geçme imkanı tanımaktadır. ORGANİK DOKU Geleneksel Anadolu Kenti Mahalleleri bir plan dahilinde gelişmediklerinden dolayı, yapılar ve dolayısıyla doku, kullanıcıları tarafından kendiliğinden şekillendirilmiştir. Bireysel kararlar ile oluşan yapılaşma organik bir düzen oluşturur, zaman ile yine bireysel ekler ile doku katmanlaşmalarını beraberinde getirir. Arazi sınırlarının bile net olmadığı bir tarihi yerleşim düzeninde, kamusal alan ile özel alanı ayıran duvarlar düzenleyici bir rol üstlenerek sokakların oluşmasını sağlamıştır. Planlanmadığı için doğrusal bir şekilde uzamayan sokaklar, günümüz çağdaş kent hayatı için bazı dezavantajlara sahip olsa da, kamusal hayatın sokaktaki kuvvetini artırıcı mekanlar oluşturmuş, kullanıcılarına keyifli, değişken mekansal kaliteler sağlamıştır. Organik doku, içerisinde her sokak özeldir ve biri diğerinden bir şekilde farklılaşmaktadır. Bu özellik, kullanıcının kentsel belleği için değerlidir, kullanıcının sokakları özelliklerine göre tanımlamasına ve daha kolay bir şekilde benimsemesine imkan tanır.
MEYDAN Sokakların kesişimlerinde oluşan küçük meydanlar, mahalledeki kamusal hayatın önemli bileşenlerinden birisidir. Meydanlar bazen etkinlik, bazen toplanma, bazen buluşma ve bazen pazar alanı olarak farklı işlevler yüklenebilmektedir. Harım ve Karaca Mahalleri nde de, belli aralıklarla, kesişen sokakların oluşturduğu, ebatları değişen meydan olarak tanımlanabilecek alanlar bulunmaktadır. Bu alanlar, zaman zaman iki, zaman zaman da üç veya dört sokağın kesiştiği durumlarda, organik yapı içerisinde genişleyen sokak alanlarıdır. Çeşme, çardak gibi öğeler bu toplanma alanlarında kendilerine yer bulmaktadırlar. TERAS Özel ve yarı-açık alan kullanımlarını çeşitlendiren bir diğer öğe de, yapılar ve avlular ile ilişkilendirilen üst kotta yer alan teraslardır. Avlu ve iç bahçelerde, zemin kotunda sürdürülen aktivitelerde dışarısı ile görsel iletişim kesilmiştir. Üst kotta yer alan açık alanlarda ise kişi sokak seviyesinden koparıldığı için kısmi bir mahremiyet söz konusu iken aynı zamanda dışarısı (sokak, kent dokusu, komşu parseller ve manzara) ile de görsel iletişim kurulabilir. Üst kotlarda yer alan teraslar, çeşitli bitkiler ile zenginleştirilip, saçak ve benzeri elemanlarla daha korunaklı yarı-açık mekanlar haline getirilebilir. AVLU/İÇ BAHÇE Avlu ve iç bahçeler, arazi sahibine ait olan yapıların arasında kalmış açık alanlardır. Bu açık alanların bazılarının sınırları planlanarak, net bir şekilde çizilmiş, bazıları ise zaman içerisinde katmanlaşarak düzensizce çoğalan yapı bloklarının arasında şekillenmiştir. Avlular, Geleneksel Anadolu Kenti dokusunda, mülk sahibinin mahremiyetini koruyarak açık alandan faydalanmasını sağlar. Aynı zamanda, evin farklı bireyleri için bir buluşma alanıdır. Anadolu insanı için çok değerli olan toprak ile teması sağlar. Tandır, kuyu, çeşme, havuz, ocak gibi öğelerin bulunduğu bahçe ya da avlular evin en renkli ve fonksiyonel bölgeleridir. Harım ve Karaca Mahalleri nde tarihi dokuda gözlemlenen avlu-iç bahçe yapısı değişkendir. Arazi üzerine oturan yapılar zaman zaman sokak cephesine dayanmış olarak, iç bahçeyi arazinin arka tarafında bırakır. Zaman zaman da yapı arazinin ortasında bırakılarak, avlu ve bahçe için yapının dört bir yanı kullanılır. 15 Karaca ve Harım Mahalleleri nin sokaklarında dolaşan bir kişi için teraslar, yapı hacmi içerisinde boşluklar oluşturarak kentsel dokuda çeşitlenmeler sunar, barındırdığı bitkiler ile yeşil bir etki oluşturur, mülk sahipleri ile dolaylı bir görsel ve işitsel etkileşime olanak tanır.
C.3. HARIM MAHALLESİ FİKİR PROJESİ Konum: Harım proje alanı birbirinden bağımsız iki bölgeden oluşmaktadır. Bu alanlar Harım 1 ve Harım 2 olarak adlandırılmıştır. Proje alanları ilçe merkezinin temel akslarından olan Adana Caddesi ile kanalın güneyinde Sakarya ve İstasyon Caddeleri nin sınırladığı alanda konumlanmaktadır. İki bölgenin toplam büyüklüğü 41.941 m2 dir. 16 Harım -2 Tasarım İlkeleri: Yeşil: Yeni tekil yapılaşmalar ile çehresini değiştirmeye başlayan alanda dikkat çeken eksiklik, yapıların oturduğu geniş taban alanları ile yeşil dokunun ve kamusal alanın eksikliğidir. Yeşil bir kent olarak anılan Bor İlçesi ni kent dokusu içerisinde de yeşil ve kamusal alan ile buluşturmak projenin temel amaçlarındandır. Buna göre ilçeyi doğubatı yönünde ilerleyerek ikiye bölen kanalın çevresi yapılaşmaya kapalı bir rekreasyon alanı olarak korunacak ve bu aksa bağlanan kuzey-güney doğrultusundaki yaya aksları yeşil dokuyu, iç bölgelere de taşıyacaktır. Harım -1
Yaya Aksı: Harım 1 bölgesinin en kuzeyinde bulunan ada, kanal ile kurduğu ilişki, yerleşime uygun olmayan topografyası ve bitki örtüsü nedeniyle park alanı olarak önerilmektedir. Bu alandan başlayarak birinci bölgenin güneyinde yer alan tarihi camiye kadar, adaların içerisinde ana caddeye paralel, ticari fonksiyonlarla ve kamusal aktivitelerle desteklenmiş sürekli bir yaya aksı önerilmektedir. Benzer bir sürekli yay aksı Harım 2 bölgesi için de planlanmıştır. Sokaklar: İmar planında düzensiz sokak ve parsel oluşumunu ortadan kaldırmaya yönelik adımlar atılmıştır. Fikir projesinde, bir adım öteye gidilerek, ada büyüklükleri artırılmış, taşıt yolları azaltılmış, yaya ve açık alan kullanımına önem veren bir düzen önerilmiştir. 17
Yapı ve Doku Tipolojisi: Ada içerisinde önerilen yapılaşma için ada çeperlerini tutan ve adanın ortasını kamusal bir alan olarak tanımlayan düzen uygun bir yaklaşım olarak kabul edilmiştir. Ancak, oluşturulacak yapı bloklarının Harım Mahallesi nin karakterine uygun, parçalı, hareketli, insan ölçeği ile ilişkili ve farklı mekansal durumlar oluşturacak şekilde planlanmasına özen gösterilmiştir. Bu bakımdan mahalledeki mevcut sokak dokusu, yayanın bina veya bahçe duvarı ile ilişkisi, kamusal alana ek olarak yarı-kamusal/özel açık alanların kalitesi arazi analizleri sonucunda göz önünde bulundurulup, bu özellikler yeni planlamada da kullanılmaya çalışılmıştır. Sonuç olarak, uzun ve insan ölçeğinden uzak yapı bloklarının yerine, parçalanmış ve ada kenarını tutan bir düzen oluşturulmuştur. Blokların hareketliliği, geri çekilmeleri, kopmaları, farklı mekansal durumlar ile perspektifler oluşturduğu gibi, mülk sahiplerinin uzlaşmasında ortaya çıkabilecek sorunlarda da esnekliği artırarak etaplaşmayı kolaylaştırmaktadır. 18 Yarı Kamusal Alanlar: Yapı adalarında blok yerleşimleri oluşturulurken dikkat edilen bir diğer husus, ada içerisinde herkese açık kamusal alanı oluştururken, bloklarda yaşayanlar için de özel (yarı-kamusal) açık alanlar oluşturmaktır. Buna göre, bloklar arasında kalan yer yer yükseltilmiş yer yer de bahçe duvarları ile sınırlandırılmış alanlar içerisinde sadece yapı bloklarında yaşayan kişilerin kullanımına bırakılmış açık alanlar önerilmiştir. kamusal açık alan özel açık alan
19 Kullanımlar: Düzenlenen yapı adaları içerisinde programı oluşturan temel kullanım konut alanlarıdır. Harım 1 bölgesinin doğusunda bulunan ana cadde üzerinde ticari birimler önerilmiştir. Park, peyzaj ile spor alanları gibi açık alan aktiviteleri destekleyici fonksiyonlardır. Harım 1 ve Harım 2 bölgelerinin ikisinde de kullanılmak üzere, üç adet temel konut bloğu tipi oluşturulmuş, planlama bu temel tiplerin ve bazı özel blokların tekrarı ile oluşturulmuştur. Bloklarda kullanılan daire tipleri 2+1, 3+1 ve 4+1 olup, brüt konut alanları 120 ile 190 m2 arasında değişmektedir. Konutların ihtiyacı olan otopark alanının bir kısmının bina oturum alanında kalan yarı-bodrum katlarda karşılanması önerilmektedir.
20
21
22
C.4. KARACA MAHALLESİ FİKİR PROJESİ Konum: Karaca Mahallesi proje alanı da iki parçadan oluşmaktadır; Karaca mahallesi 1. ve 2. bölgeler. 1. Bölge 28.093 m2, 2. Bölge ise 33.609 m2 büyüklüktedir. Tasarım İlkeleri: Bor da mevcut yapılaşmada eski ve yıkılan binaların yanında yeni inşa edilen binalar görülmekte; çıkmazlar, dar sokaklar ve duvarlar arkasında bahçeler dikkati çekmektedir. Çıkmaz sokaklar bugünün planlama prensiplerine uymadığı için tamamen kentlerimizden silinen bir öğedir. Ancak, çıkmaz sokaklar eski kentlerin ve Bor un kentsel yaşamının kalitesini ve karakterini belirlemekte oldukça önemlidir. Komşuluklar buralarda yaşanmakta, çocuklar güvenli bir şekilde oynamakta, mahalle yaşantısı buralarda oluşmaktadır. Bu nedenle çıkmaz sokağın işlevini üstlenen kentsel öğelerin yeni tasarımlarda yer alması prensibi uygulanmıştır. Benzer şekilde, sokak sürekliliği ve çeşitlilik Bor un eski kentsel dokusunu yeniden yaşatacak kentsel tasarım prensipleri olarak yeni projelerde uygulanmak üzere kabul edilmiştir. 23
24
Proje Aşamaları: İlk adımda, parseller birleştirilerek daha büyük yapı adaları oluşturulmuş, böylelikle daha esnek tasarımların ve daha geniş yeşil alanların oluşması sağlanmıştır. Daha sonra, her yapı adasındaki zıt köşelerde, iki kamusal alan ve bu alanları birbirine bağlayan bir iç sokak oluşturulmuştur. Böylelikle yapı adalarında toplanma ve akış sağlamıştır. Bir sonraki adımda yapı adalarını ve sokak karakterini oluşturan bloklar yerleştirilmiştir. Bloklar bir yandan sokakları oluşturmakta, diğer yandan gerçekleştirilen hareketler ile açık alan çeşitliliği ve perspektif zenginliği sağlamaktadırlar. Blok içindeki binalar farklı yüksekliktedir ve kısmen ana yoldan daha içeri çekilerek, gerektiğinde açık otopark alanları veya daha geniş kaldırımlar oluşturmakta, daha hareketli bir cadde yaratmaktadır. Blokların yükseklikleri de çeşitlendirilmiş, siluette zenginlik ve çeşitlilik Bor un eski kentsel dokusunu hatırlatacak şekilde oluşturulmuştur. Blokların zemin katlarında farklı işlevde mekanlar vardır. Ana akslara bitişik adalarda ticaret mekanları yoğunluktadır. Her iki ana bölgede iki kreş ve sağlık merkezi bulunmasına, açık alanlara bakan noktalarda sosyal ve kültürel tesislerin olmasına dikkat edilmiştir. Son olarak, bloklar arası kalan alanlar ve alçak binaların teras çatıları bahçelere ayrılmıştır. Adaların içlerinde farklı kotlarda ve farklı kullanıcılara açık olan bu bahçelerle mevcut mahrem bahçe kavramı korunmaya çalışılmıştır. 25
26
27
28
KADEMELİ İMAR HAKKI ARTIŞI (İMAR BONUSU) D- UYGULAMAYA DOĞRU Projelerin temel tasarım ilkelerinden birisi ada bazında tasarım dır. Ancak, ada bazında tasarımın, uygulama aşamasında karşılacağı bazı güçlükler söz konusudur. Başarılı bir projenin temel bileşenlerinden birisi de uygulanabilirliğidir. Bu nedenle, tasarımlarda esneklik yaratılmıştır. Mülk sahiplerinin örgütlenememeleri durumunda, genel tasarıma bağlı kalmak koşulu ile, parsel bazında da yapılaşabilme olanağı geliştirilmiştir. Ancak, ada bazında birleşmeleri inşaat artışı ile teşvik edilmektedir. imar hakkı 2.2 29 Emsal teşvikleri 4 aşamada önerilmektedir. PARSEL BAZINDA E=1.2 2 PARSELİN BİRLEŞMESİ, E=1.4 1.6 1.4 1.2 ek emsal: 0.2 ek emsal: 0.4 ek emsal: 1.0 ADANIN YARISININ BİRLEŞMESİ, E=1.6 ADANIN TAMAMI BİRLEŞMESİ E=2.2 Mülk sahiplerinin birleşerek daha fazla inşaat hakkı almaları sağlanmaktadır. ada/parsel ada/2 bina ada/2 tüm ada ada birleşmesi
tek ada: E=2.2 ada/2: E=1.6 30 ada/2 bina: E=1.4 ada/parsel: E=1.2 T.I.A: Toplam İnşaat Alanı Y.T.A: Yapı Taban Alanı P.A : Parsel Alanı E : Emsal
GENEL VARSAYIMLAR Ön_Fizibilite_Harım_Mahallesi.xls E- ÖN FİZİBİLİTE BİRİM MALİYETLER Ticaret 450TL/m2 158TL/m2 35% 158TL/m2 35% 135TL/m2 30% Yeşil/Spor Alanı 25TL/m2 Net Bugünkü Değer (NPV), projeksiyon dönemi boyunca oluşan net nakit akışların, bugünkü Otopark 200TL/m2 değerine indirgenmiş halidir. Gelecek yıllarda oluşacak nakit akışların paranın zaman değeri ve Altyapı 10% inşaatın Etüd/Proje/Kontrol 3% inşaatın Pazarlama 1% inşatın GELİRLER Konut Satış Ticaret Satış VARSAYIMLAR 1.100TL/m2 1.500TL/m2 projenin taşıdığı risk faktörü dikkate alınarak bugünkü karşılığı hesaplanmıştır. İç Verimlilik Oranı (IRR), Projeye yatırılan kapitalin yarattığı kârlılığın bir göstergesidir. Toplam yatırım tutarının, projeksiyon dönemi boyunca ortalama yıllık faiz getirisi olarak da değerlendirilebilir. Bir yatırım için en önemli mali gösterge olarak kabul edilir. NPV nin + olması durumunda IRR > indirgeme oranı (i). (i.e yatırım kârlı) NPV = 0 durumunda IRR = indirgeme oranı (i). (i.e yatırımda kâr veya zarar yok) NPV nin - olması durumunda IRR < indirgeme oranı (i). (i.e yatırım zararda) olmaktadır. İnşaat Süresi: 2 yıl Paylaşım Oranı (Konut) 1.yıl 2.yıl Müteahhit 75% Kaba İnşaat 100% 0% Arsa Sahibi 25% İnce İnşaat 50% 50% Paylaşım Oranı (Dükkan) Elektrik-Mek 20% 80% Müteahhit 75% Otopark 100% 0% Arsa Sahibi 25% Açık Yeşil Alanlar 0% 100% Altyapı 100% 0% Etüd/Proje/Kontrol 50% 50% Pazarlama 20% 80% Maliyet Eskelasyon Oranı 5% Gelir Eskelasyon Oranı 5% Satış Süresi: 5 Yıl Finansman Maliyeti 8% 1. yıl 2.yıl 3.yıl 4.yıl 5.yıl Beklenmeyen Giderler 5% Konut 0% 10% 25% 40% 25% Kurumlar Vergisi 20% Ticaret 0% 15% 30% 40% 15% İndirgeme Oranı 7% 31
E.1. HARIM PROJESİ ÖN FİZİBİLİTE Ön_Fizibilite_Harım_Mahallesi.xls 32 TASARIM VERİLERİ Genel Bilgiler Kullanımlar HARIM Proje Alanı Büyüklüğü (m2) 45.915 Toplam İnşaat Alanı (m2) 83.671 Net İmar Adası Büyüklüğü(m2) 41.941 Toplam Taban Alanı (m2) 16.373 Açık Alan Büyüklüğü (m2) 29.542 Toplam Konut İnşaat Alanı (m2) 80.343 Ön_Fizibilite_Harım_Mahallesi.xls Ortalama Konut Büyüklüğü 140 GENEL BİLGİLER Toplam Konut Adedi 474 Proje Alanı Büyüklüğü (m2) Dükkan Alanı (m2) 45.9152.290 Net İmar Adaları Büyüklüğü (m2) 41.941 Toplam Taban Alanı (m2) Toplam Dükkan Birimi 16.373 9 Satılabilir Toplam İnşaat Alanı (m2) 82.633 Satılabilir Konut Toplam Alanı (m2) (Konut+Dükkan) (m2) 80.343 82.633 Satılabilir Açık Alanlar Dükkan Alanı (m2) 2.290 Ortalama Konut açık (yeşil, Büyüklüğü park, avlu, spor) alan (m2) 140 25.568 Toplam Konut Adedi yol alanı (m2) 474 3.974 Toplam Dükkan Adedi 9 Açık Yeşil Alan (park, avlu vb) (m2) 25.568 Yol Alanı (m2) 3.974 Emsal 2,0 TAKS 0,39
Satılabilir Toplam İnşaat Alanı (m2) 83.671 Satılabilir Toplam Konut Alanı (m2) 80.343 Satılabilir Toplam Dükkan Alanı (m2) 2.290 Toplam Konut Adedi 474 Toplam Dükkan Adedi 9 PAYLAŞIM ALTERNATİFLERİ Paylaşım Alternatifleri Alternatif-1: Alternati-2: %25 Arsa Sahibi %75 Müteahhit %30 Arsa Sahibi %70 Müheahhit ARSA SAHİBİ PAYLAŞIM ALTERNATİFLERİ ALTERNATİF-1 ALTERNATİF-2 Oran Alan (m2) Adet Oran Alan (m2) Adet Konut 25% 20.086 100-130 arası 30% 24.103 130-160 arası Ticaret 25% 573 5 30% 687 6 Toplam 25% 20.918 30% 25.101 33 MALİYETLER Ön_Fizibilite_Harım_Mahallesi.xls 1. yıl 2. yıl TOPLAM Maliyet Kalemleri Kaba İnce Mekanik Toplam İnşaat Kaba İnce Mekanik Toplam İnşaat Konut 14.060.025TL 7.030.013TL 2.410.290TL 23.500.328TL 00TL 7.381.513TL 10.123.218TL 17.504.731TL 41.005.059TL Dükkan 360.675TL 180.338TL 61.830TL 602.843TL 00TL 189.354TL 259.686TL 449.040TL 1.051.883TL Açık/Yeşil Alan 00TL 671.160TL 671.160TL Toplam İnşaat 14.420.700TL 7.210.350TL 2.472.120TL 24.103.170TL 00TL 7.570.868TL 10.382.904TL 18.624.932TL 42.728.102TL Altyapı 2.410.317TL 00TL 2.410.317TL Etüd/Proje/Kontrol 361.548TL 279.373,97 TL 640.921,52 TL Pazarlama arsa_sahibi_pay_alternatifleri 48.206TL 148.999,45 TL 197.205,79 TL Toplam Geliştirme Maliyeti 26.923.241TL 19.053.305TL 45.976.546TL
GELİRLER Ön_Fizibilite_Harım_Mahallesi.xls KONUT SATIŞ (Müteahhit) Alan Satış (1.yıl) Yıllık Eskelasyon Satış Hızı 1. yıl 2. yıl 3. yıl 4. yıl 5.Yıl 60.257 m2 1.100TL/m2 5% 0% 10% 25% 40% 25% 34 KONUT (MÜT.) 1. Yıl 2.Yıl 3. Yıl 4.Yıl 5.Yıl TOPLAM Satılan m2 0 m2 6.026 m2 15.064 m2 24.103 m2 15.064 m2 60.257 m2 Satış Birim Fiyatı 1.100 TL 1.155 TL 1.213 TL 1.273 TL 1.337 TL Gelir 0 TL 6.959.712,38 TL Ön_Fizibilite_Harım_Mahallesi.xls 18.269.244,98 TL 30.692.331,57 TL 20.141.842,60 TL 76.063.132 TL DÜKKAN SATIŞ (Müteahhit) Alan Satış (1.yıl) Yıllık Eskelasyon Satış hızı 1. yıl 2. yıl 3. yıl 4. yıl 5.Yıl 1.718 m2 1.500TL/m2 5% 0% 15% 30% 40% 15% TİCARET (MÜT.) 1. Yıl 2.Yıl 3. Yıl 4.Yıl 5.Yıl TOPLAM Satılan m2 0 m2 258 m2 515 m2 687 m2 258 m2 1.718 m2 Satış Birim Fiyatı 1.500 TL 1.575 TL 1.654 TL 1.736 TL 1.823 TL Gelir 0 TL 405.759 TL 852.095 TL 1.192.933 TL 469.717 TL 2.920.504 TL konut_satış
NAKİT AKIŞI Ön_Fizibilite_Harım_Mahallesi.xls NAKİT AKIŞ (müteahhit için) 1.yıl 2.yıl 3.yıl 4.yıl 5.yıl Toplam Geliştirme Maliyeti 26.923.241 TL 19.053.305 TL Finansman Maliyeti 2.153.859 TL 1.524.264 TL Beklenmeyen Giderler 1.346.162 TL 952.665 TL Toplam Yatırım Maliyeti 30.423.262 TL 21.530.235 TL Satış Gelirleri 0 TL 7.365.472 TL 19.121.340 TL 31.885.264 TL 20.611.560 TL Gelir - Gider -30.423.262 TL -14.164.763 TL 19.121.340 TL 31.885.264 TL 20.611.560 TL Vergi Öncesi Kumulatif Akış -30.423.262 TL -14.164.763 TL 4.956.577 TL 36.841.841 TL 57.453.401 TL Kurumlar Vergisi 0 TL 0 3.824.268 TL 6.377.053 TL 4.122.312 TL Net Nakit Akış -30.423.262 TL -14.164.763 TL 15.297.072 TL 25.508.211 TL 16.489.248 TL Kümülatif net Akış -30.423.262 TL -44.588.025 TL -29.290.953 TL -3.782.742 TL 12.706.506 TL NPV (Net Nakit Akış Bugünkü Değeri) 2.898.658 TL IRR (Yatırım İç Verimlilik Oranı) 10% ÖZET BİLGİLER Ön_Fizibilite_Harım_Mahallesi.xls 35 A- GENEL C-MALİYETLER Toplam İnşaat Alanı (m2) 82.633 Konut 41.005.059 TL Satılabilir Konut Alanı (m2) 80.343 Dükkan 1.051.883 TL Satılabilir Dükkan Alanı 2.290 Açık-Yeşil Alan 671.160 TL Paylaşım Oranı (Konut) Altyapı 2.410.317 TL Arsa Sahibi (%) 25% Etüd/Proje/Kontrol 640.922 TL Müteahhit (%) 75% Pazarlama 197.206 TL Paylaşım Oranı (Dükkan ) Toplam Geliştirme Maliyeti 45.976.546 TL Arsa Sahibi (%) 25% Müteahhit (%) 75% B-PAYLAŞIM D-SATIŞLAR (Mütteaahit Payı) Arsa Sahibi Payı net-akış Konut 76.063.132 TL Konut (m2) 20.086 m2 Dükkan 2.920.504 TL Müteahhit Payı Dükkan (m2) 573 m2 Toplam 78.983.635 TL Toplam (m2) 20.658 m2 Konut (m2) 60.257 m2 E- NET AKIŞ Dükkan(m2) 1.718 m2 NPV 2.898.658 TL Toplam(m2) 61.975 m2 IRR 10%
E.2. KARACA 1. BÖLGE PROJESİ ÖN FİZİBİLİTE Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_1.Bölge.xls 36 TASARIM VERİLERİ Genel Bilgiler Kullanımlar KARACA-21 Proje Alanı Büyüklüğü (m2) 28.093 Toplam İnşaat Alanı (m2) 61.142 Net İmar Adası Büyüklüğü(m2) 24.593 Toplam Taban Alanı (m2) 13.488 Açık Alan Büyüklüğü (m2) 11.505 Toplam Konut İnşaat Alanı (m2) 50.801 Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_1.Bölge.xls Ortalama Konut Büyüklüğü 130 GENEL BİLGİLER Toplam Konut Adedi 300 Proje Alanı Büyüklüğü (m2) Dükkan Alanı (m2) 28.0937.231 Net İmar Adaları Büyüklüğü (m2) 24.593 Toplam Taban Alanı (m2) Toplam Dükkan Birimi 13.488 42 Satılabilir Toplam İnşaat Alanı (m2) 58.032 Satılabilir Konut Toplam Alanı (m2) (Konut+Dükkan) (m2) 50.801 58.032 Satılabilir Açık Alanlar Dükkan Alanı (m2) 7.231 Ortalama Konut açık (yeşil, Büyüklüğü park, avlu, spor) alan (m2) 130 8.130 Toplam Konut Adedi yol alanı (m2) 300 2.975 Toplam Dükkan Adedi 42 Açık Yeşil Alan (park, avlu vb) (m2) 8.130 Yol Alanı (m2) 2.975 Emsal 2,36 TAKS 0,55
GENEL BİLGİLER Satılabilir Toplam İnşaat Alanı (m2) 61.142 Satılabilir Toplam Konut Alanı (m2) 50.801 Satılabilir Toplam Dükkan Alanı (m2) 7.231 Toplam Konut Adedi 300 Toplam Dükkan Adedi 42 PAYLAŞIM ALTERNATİFLERİ Paylaşım Alternatifleri Alternatif-1: Alternati-2: %25 Arsa Sahibi %75 Müteahhit %30 Arsa Sahibi %70 Müheahhit ARSA SAHİBİ PAYLAŞIM ALTERNATİFLERİ ALTERNATİF-1 ALTERNATİF-2 Oran Alan (m2) Adet Oran Alan (m2) Adet Konut 25% 12.700 75-100 arası 30% 15.240 90-120 arası Ticaret 25% 1.808 10-20 arası 30% 2.169 12-20 arası Toplam 25% 15.286 30% 18.343 37 MALİYETLER Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_1.Bölge.xls 1. yıl 2. yıl TOPLAM Maliyet Kalemleri Kaba İnce Mekanik Toplam İnşaat Kaba İnce Mekanik Toplam İnşaat Konut 8.890.175TL 4.445.088TL 1.524.030TL 14.859.293TL 00TL 4.667.342TL 6.400.926TL 11.068.268TL 25.927.560TL Dükkan 1.138.883TL 569.441TL 195.237TL 1.903.561TL 00TL 597.913TL 819.995TL 1.417.909TL 3.321.469TL Açık/Yeşil Alan 00TL 213.413TL 213.413TL Toplam İnşaat 10.029.058TL 5.014.529TL 1.719.267TL 16.762.853TL 00TL 5.265.255TL 7.220.921TL 12.699.589TL 29.462.442TL Altyapı 1.676.285TL 00TL 1.676.285TL Etüd/Proje/Kontrol 251.443TL 190.493,84 TL 441.936,64 TL Pazarlama arsa_sahibi_pay_alternatifleri 33.526TL 101.596,71 TL 135.122,42 TL Toplam Geliştirme Maliyeti 18.724.107TL 12.991.680TL 31.715.787TL
GELİRLER Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_1.Bölge.xls KONUT SATIŞ (Müteahhit) Alan Satış (1.yıl) Yıllık Eskelasyon Satış Hızı 1. yıl 2. yıl 3. yıl 4. yıl 5.Yıl 38.101 m2 1.100TL/m2 5% 0% 10% 25% 40% 25% 38 KONUT (MÜT.) 1. Yıl 2.Yıl 3. Yıl 4.Yıl 5.Yıl TOPLAM Satılan m2 0 m2 3.810 m2 9.525 m2 15.240 m2 9.525 m2 38.101 m2 Satış Birim Fiyatı 1.100 TL 1.155 TL 1.213 TL 1.273 TL 1.337 TL Gelir 0 TL 4.400.636,63 Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_1.Bölge.xls TL 11.551.671,14 TL 19.406.807,52 TL 12.735.717,43 TL 48.094.833 TL DÜKKAN SATIŞ (Müteahhit) Alan Satış (1.yıl) Yıllık Eskelasyon Satış hızı 1. yıl 2. yıl 3. yıl 4. yıl 5.Yıl 5.423 m2 1.500TL/m2 5% 0% 15% 30% 40% 15% TİCARET (MÜT.) 1. Yıl 2.Yıl 3. Yıl 4.Yıl 5.Yıl TOPLAM Satılan m2 0 m2 813 m2 1.627 m2 2.169 m2 813 m2 5.423 m2 Satış Birim Fiyatı 1.500 TL 1.575 TL 1.654 TL 1.736 TL 1.823 TL Gelir 0 TL 1.281.243 TL 2.690.610 TL 3.766.854 TL 1.483.199 TL 9.221.905 TL konut_satış
NAKİT AKIŞI Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_1.Bölge.xls NAKİT AKIŞ (müteahhit için) 1.yıl 2.yıl 3.yıl 4.yıl 5.yıl Toplam Geliştirme Maliyeti 18.724.107 TL 12.991.680 TL Finansman Maliyeti 1.497.929 TL 1.039.334 TL Beklenmeyen Giderler 936.205 TL 649.584 TL Toplam Yatırım Maliyeti 21.158.241 TL 14.680.598 TL Satış Gelirleri 0 TL 5.681.879 TL 14.242.281 TL 23.173.661 TL 14.218.916 TL Gelir - Gider -21.158.241 TL -8.998.719 TL 14.242.281 TL 23.173.661 TL 14.218.916 TL Vergi Öncesi Kumulatif Akış -21.158.241 TL -8.998.719 TL 5.243.562 TL 28.417.224 TL 42.636.140 TL Kurumlar Vergisi 0 TL 0 2.848.456 TL 4.634.732 TL 2.843.783 TL Net Nakit Akış -21.158.241 TL -8.998.719 TL 11.393.825 TL 18.538.929 TL 11.375.133 TL Kümülatif net Akış -21.158.241 TL -30.156.960 TL -18.763.135 TL -224.206 TL 11.150.927 TL NPV (Net Nakit Akış Bugünkü Değeri) 3.920.442 TL IRR (Yatırım İç Verimlilik Oranı) 12% ÖZET BİLGİLER Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_1.Bölge.xls 39 A- GENEL C-MALİYETLER Toplam İnşaat Alanı (m2) 58.032 Konut 25.927.560 TL Satılabilir Konut Alanı (m2) 50.801 Dükkan 3.321.469 TL Satılabilir Dükkan Alanı 7.231 Açık-Yeşil Alan 213.413 TL Paylaşım Oranı (Konut) Altyapı 1.676.285 TL Arsa Sahibi (%) 25% Etüd/Proje/Kontrol 441.937 TL Müteahhit (%) 75% Pazarlama 135.122 TL Paylaşım Oranı (Dükkan ) Toplam Geliştirme Maliyeti 31.715.787 TL Arsa Sahibi (%) 25% Müteahhit (%) 75% B-PAYLAŞIM D-SATIŞLAR (Mütteaahit Payı) Arsa Sahibi Payı Konut 48.094.833 TL Konut (m2) 12.700 m2 Dükkan 9.221.905 TL Dükkan (m2) 1.808 m2 Toplam net-akış 57.316.738 TL Toplam (m2) 14.508 m2 Müteahhit Payı Konut (m2) 38.101 m2 E- NET AKIŞ Dükkan(m2) 5.423 m2 NPV 3.920.442 TL Toplam(m2) 43.524 m2 IRR 12%
E.3. KARACA 2. BÖLGE PROJESİ ÖN FİZİBİLİTE Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_2.Bölge.xls 40 TASARIM VERİLERİ Genel Bilgiler Kullanımlar KARACA- 21 Proje Alanı Büyüklüğü (m2) 33.609 Toplam İnşaat Alanı (m2) 68.544 Net İmar Adası Büyüklüğü(m2) 27.519 Toplam Taban Alanı (m2) 15.055 Açık Alan Büyüklüğü (m2) 12.464 Toplam Konut İnşaat Alanı (m2) 62.714 Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_2.Bölge.xls Ortalama Konut Büyüklüğü 130 Toplam Konut Adedi 360 GENEL BİLGİLER Dükkan Alanı (m2) 2.872 Proje Alanı Büyüklüğü (m2) 33.609 Net İmar Adaları Büyüklüğü Toplam (m2) Dükkan Birimi 27.519 17 Toplam Taban Alanı (m2) 15.055 Satılabilir Toplam Alan İnşaat (Konut+Dükkan) Alanı (m2) (m2) 65.586 65.586 Açık Satılabilir Alanlar Konut Alanı (m2) 62.714 Satılabilir Dükkan açık (yeşil, Alanı park, (m2) avlu, spor) alan (m2) 2.872 8.270 Ortalama Konut Büyüklüğü yol alanı (m2) 130 4.190 Toplam Konut Adedi 360 Toplam Dükkan Adedi 17 Açık Yeşil Alan (park, avlu vb) (m2) 8.270 Yol Alanı (m2) 4.190 Emsal 2,38 TAKS 0,55
GENEL BİLGİLER Satılabilir Toplam İnşaat Alanı (m2) 68.544 Satılabilir Toplam Konut Alanı (m2) 62.714 Satılabilir Toplam Dükkan Alanı (m2) 2.872 Toplam Konut Adedi 360 Toplam Dükkan Adedi 17 PAYLAŞIM ALTERNATİFLERİ Paylaşım Alternatifleri Alternatif-1: Alternati-2: %25 Arsa Sahibi %75 Müteahhit %30 Arsa Sahibi %70 Müheahhit ARSA SAHİBİ PAYLAŞIM ALTERNATİFLERİ ALTERNATİF-1 ALTERNATİF-2 Oran Alan (m2) Adet Oran Alan (m2) Adet Konut 25% 15.679 90-120 arası 30% 18.814 110-150 arası Ticaret 25% 718 4-8 arası 30% 862 5-9 arası Toplam 25% 17.136 30% 20.563 41 MALİYETLER Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_2.Bölge.xls 1. yıl 2. yıl TOPLAM Maliyet Kalemleri Kaba İnce Mekanik Toplam İnşaat Kaba İnce Mekanik Toplam İnşaat Konut 10.974.950TL 5.487.475TL 1.881.420TL 18.343.845TL 00TL 5.761.849TL 7.901.964TL 13.663.813TL 32.007.658TL Dükkan 452.340TL 226.170TL 77.544TL 756.054TL 00TL 237.479TL 325.685TL 563.163TL 1.319.217TL Açık/Yeşil Alan 00TL 217.088TL 217.088TL Toplam İnşaat 11.427.290TL 5.713.645TL 1.958.964TL 19.099.899TL 00TL 5.999.327TL 8.227.649TL 14.444.064TL 33.543.963TL Altyapı 1.909.990TL 00TL 1.909.990TL Etüd/Proje/Kontrol 286.498TL 216.660,95 TL 503.159,44 TL Pazarlama arsa_sahibi_pay_alternatifleri 38.200TL 115.552,51 TL 153.752,31 TL Toplam Geliştirme Maliyeti 21.334.587TL 14.776.277TL 36.110.864TL
GELİRLER Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_2.Bölge.xls KONUT SATIŞ (Müteahhit) Alan Satış (1.yıl) Yıllık Eskelasyon Satış Hızı 1. yıl 2. yıl 3. yıl 4. yıl 5.Yıl 47.036 m2 1.100TL/m2 5% 0% 10% 25% 40% 25% 42 KONUT (MÜT.) 1. Yıl 2.Yıl 3. Yıl 4.Yıl 5.Yıl TOPLAM Satılan m2 0 m2 4.704 m2 11.759 m2 18.814 m2 11.759 m2 47.036 m2 Satış Birim Fiyatı 1.100 TL 1.155 TL 1.213 TL 1.273 TL 1.337 TL Gelir 0 TL 5.432.600,25 Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_2.Bölge.xls TL 14.260.575,66 TL 23.957.767,10 TL 15.722.284,66 TL 59.373.228 TL DÜKKAN SATIŞ (Müteahhit) Alan Satış (1.yıl) Yıllık Eskelasyon Satış hızı 1. yıl 2. yıl 3. yıl 4. yıl 5.Yıl 2.154 m2 1.500TL/m2 5% 0% 15% 30% 40% 15% TİCARET (MÜT.) 1. Yıl 2.Yıl 3. Yıl 4.Yıl 5.Yıl TOPLAM Satılan m2 0 m2 323 m2 646 m2 862 m2 323 m2 2.154 m2 Satış Birim Fiyatı 1.500 TL 1.575 TL 1.654 TL 1.736 TL 1.823 TL Gelir 0 TL 508.883 TL 1.068.653 TL 1.496.115 TL 589.095 TL 3.662.745 TL konut_satış
NAKİT AKIŞI Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_2.Bölge.xls NAKİT AKIŞ (müteahhit için) 1.yıl 2.yıl 3.yıl 4.yıl 5.yıl Toplam Geliştirme Maliyeti 21.334.587 TL 14.776.277 TL Finansman Maliyeti 1.706.767 TL 1.182.102 TL Beklenmeyen Giderler 1.066.729 TL 738.814 TL Toplam Yatırım Maliyeti 24.108.084 TL 16.697.193 TL Satış Gelirleri 0 TL 5.941.483 TL 15.329.229 TL 25.453.882 TL 16.311.380 TL Gelir - Gider -24.108.084 TL -10.755.710 TL 15.329.229 TL 25.453.882 TL 16.311.380 TL Vergi Öncesi Kumulatif Akış -24.108.084 TL -10.755.710 TL 4.573.519 TL 30.027.400 TL 46.338.780 TL Kurumlar Vergisi 0 TL 0 3.065.846 TL 5.090.776 TL 3.262.276 TL Net Nakit Akış -24.108.084 TL -10.755.710 TL 12.263.383 TL 20.363.105 TL 13.049.104 TL Kümülatif net Akış -24.108.084 TL -34.863.794 TL -22.600.411 TL -2.237.305 TL 10.811.798 TL NPV (Net Nakit Akış Bugünkü Değeri) 2.923.947 TL IRR (Yatırım İç Verimlilik Oranı) 11% ÖZET BİLGİLER Ön_Fizibilite_Karaca_Mahallesi_2.Bölge.xls 43 A- GENEL C-MALİYETLER Toplam İnşaat Alanı (m2) 65.586 Konut 32.007.658 TL Satılabilir Konut Alanı (m2) 62.714 Dükkan 1.319.217 TL Satılabilir Dükkan Alanı 2.872 Açık-Yeşil Alan 217.088 TL Paylaşım Oranı (Konut) Altyapı 1.909.990 TL Arsa Sahibi (%) 25% Etüd/Proje/Kontrol 503.159 TL Müteahhit (%) 75% Pazarlama 153.752 TL Paylaşım Oranı (Dükkan ) Toplam Geliştirme Maliyeti 36.110.864 TL Arsa Sahibi (%) 25% Müteahhit (%) 75% B-PAYLAŞIM D-SATIŞLAR (Mütteaahit Payı) Arsa Sahibi Payı Konut 59.373.228 TL Konut (m2) 15.679 m2 Dükkan 3.662.745 TL Dükkan (m2) 718 m2 Toplam net-akış 63.035.973 TL Toplam (m2) 16.397 m2 Müteahhit Payı Konut (m2) 47.036 m2 E- NET AKIŞ Dükkan(m2) 2.154 m2 NPV 2.923.947 TL Toplam(m2) 49.190 m2 IRR 11%
F- GENEL UYGULAMA ADIMLARI ÖNERİLERİ 44 MAHALLE YENİLEME PROJELERİNİN VİZYON// HEDEFLER // STRATEJİLER // TEMEL İLKELER YAŞAM ALANI (TASARIM)// UYGULAMA ETAPLAMASI // ÖRGÜTLENME// ORTAKLIK BİÇİMİ // UZLAŞMA YÖNETİMİ// PAYLAŞIM // KATILIM // FİNANSMAN PLAN ONAYI // TAŞINMA // UYGULAMA// YER DEĞİŞTİRME MALİYET // PROJEDEN ETKİLENEN KİŞİ // KONUT (TASARLANAN- MEVCUT) // KAPASİTE // KAYNAK // PROJENİN GETİRİLERİ STRATEJİK AKSLAR// GELİŞME KORİDORLARI//ODAKLAR FİNANSE EDEN // DESTEK SAĞLAYAN // KOORDİNE EDEN // YÖNETEN // TARAFLAR / /KARAR VERİCİLER 5 N+1 K? SORULARI NE NASIL NE ZAMAN NE KADAR NEREDE KİM
A- FİKİR PROJESİ SÜRECİ B-STRATEJİ SÜRECİ Belediyenin Liderliği Çalıştaylar Yapılması belediye- tasarımcı 1 Projenin Duyurulması Tasarım İlkelerinin Belirlenmesi Fikir Projelerinin Hazırlanması Çalıştaylar Yapılması belediye- yatırımcımülk sahipleri Çalıştaylar Yapılması belediye-tasarımcıalanda yaşayanlar Maliyet Gelir Analizi Projenin Etkilenen İnsanlarla Paylaşılması Projelere Beklentilerin Yansıtılması Finansman Stratejileri ve Alternatifleri İşbirliği Stratejileri ve Alternatifleri Yer Değiştirme Stratejileri Fikir Projesi Ürünlerinin Ortaya Çıkması Finansman ve İşbirliği Modeline Karar Verilmesi 45 D- UYGULAMA SÜRECİ Uzlaşma Yönetimi Süreci C- PLAN-PROJE SÜRECİ 2 Proje Onay/Ruhsat Süreci 3 Planların Onaylanması Planların Çizilmesi Pazarlama-Reklam Satışlar Altyapı ve Peyzaj Uygulama Süreci Çalıştaylar yapılması harita mühendisimülk sahipleri Parselasyon Planlarının Hazırlanması Parsel Birleşmeleri Uygulama Modeline Karar Verilmesi (etap) Yeniden Yerleşim İnşaat Süreci Ön Fizibilite Yer Değiştirme Proje Onay/Ruhsat Süreci Uygulama Projelerinin Hazırlanması Altyapı Projelerinin Hazırlanması Peyzaj Projelerinin Hazırlanması
Asmalı Mescit Mah. Tünel İş Geçidi B Blok No: 125 34430 Beyoğlu/İSTANBUL Tel : 0212 252 02 77 Faks : 0212 252 02 78