GAYRİMENKULDE PROJE DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ve KRİZİN GÖLGESİNDE RİSK ORANLARI Cansel Turgut YAZICI Değerleme Günleri, 21 Kasım 2009 1
Mülkün analizlerle modellenmesi sonucunda proje değerine ve/veya arsa değerine ulaşılması çalışması, PROJE DEĞERLEME NEDİR? Bu mülk boş bir arazi üzerinde geliştirilecek bir proje, Yapılmakta olan ve/veya yapılmış bir proje, Üzerine ne yapılacağı henüz karar verilmemiş bir mülk de olabilir (en etkin ve verimli kullanım aranıyor olabilir)
PROJE DEĞERLEME Proje değerleme için Global ve lokal piyasanın tanımlanması ve incelenmesi, Talep ve rekabete dayalı arz arasındaki ilişkiyi orta ve uzun vadeli ortaya çıkarılması gereklidir. İnceleme konusu mülkü dikkate almadan piyasa şartlarının değerlendirilmesi, Mülkün rekabet ettiği mülklerin persfektifinden, bölge için makrodan mikroya değerlendirmeler yapılması, Talep ve rekabete dayalı arz ilişkilerini orta ve uzun vadeli ortaya çıkarılması; proje değerlemenin doğru olabilmesi için talep ve piyasa analizlerinin doğru yapılması gereklidir
Konut Piyasası Talep Analizi Piyasadaki makrodan mikroya genel arz ve talep durumu, Yakın ve orta uzaklıktaki çevrede mevcut ve yapılmakta olan projeler ve ünite sayıları, projelerin alan dağılımları, büyüklük dağılımları Sosyal İmkanları, hane halkı büyüklüğü ve sayısı Fiyat segmentleri, bölge tasarruf düzeyleri Satış Hızları ve satış fiyatları Projelerin başlangıç, bitiş ve satış süreleri Tahmini inşaat maliyetleri vs Piyasa fiyat politikaları ve genel trendler, Tercih edilen projelerdeki tercih sebepleri, Rakip proje genel giderleri ve bunun satışlara etkisi, Sosyal Donatılar ve destek tesisler, (Okullar, Sağlık-Ticari Tesisler..vs) Arazi kullanım düzenleri ve kentin büyüme ve gelişim yönü,
Konaklama Piyasası (Şehir Oteli) Talep Analizi Şehirdeki genel olarak benzer kategorideki mevcut ve yapılmakta olan otellerin araştırılması, Kapı satış ve şirket satış fiyatları, Fiyata dahil olan ve olmayanlar (Oda Kahvaltı, KDV..vs) Doluluk Oranları, Hedef müşteri kitlesi, Sağladıkları ekstra olanaklar (SPA, havuz vs) Toplantı odaları ve yan gelir sağladıkları konular, GOP- Brüt Karlılık Oranı, Otelin diğer gelirleri Mevcut otelleri tercih eden kesim ve neden tercih edildikleri, Ortalama Oda Büyüklükleri, Arazi kullanım düzenleri ve kentin büyüme-gelişme yönü, Erişim (ulaşım sistemleri ve havaalanına yakınlık..vs) Çevredeki perakende tesisleri, ofis merkezleri ve bunların segmentleri, hangi tip konaklama tesisi ile uyumlu olabileceklerinin tespit edilmesi, Seçilen proje modeli ve piyasa şartları ile uyumunun
Ticari - Perakende Piyasası Talep Analizi Kişi başına ve hane halkı başına gelir (ortalamama ve medyan), Hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü, Bölgede bir perakende tesisinin karlı bir biçimde işlemesi için gereken satış hacmi ve mevcut satışların m 2 başına büyüklüğü, Piyasada perakende de boşluk ve kira kaybı oranı, Kentin büyüme-gelişme yönü, Erişim kabiliyeti (ulaşım sistemleri ve karayolu sistemleri) Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj-marka., konsept..vs), Yapılmakta olan ve/veya geliştirilmesi düşünülen rakip projeler, onların fonksiyon dağılımları ve tahmini maliyetleri, catchment alanları, Ticaret yöresinin, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşum azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi, belli bir
PROJE DEĞERLEME Fiziksel olarak mümkün Yasal olarak olanaklı Finansal olarak imkanlı Ekonomik olarak azami düzeyde verimli Piyasa verileri ile uyumlu, olmalıdır. Bir mülkte en etkin ve en verimli kullanım ise En imkanlı ve piyasanın ihtiyacı olan projeyi kurgulayarak en optimum karlılığı yakalayan projeyi geliştirmek - Örnek soru : emsal yükseldikçe karlılık artar mı?
PROJE DEĞERLEME Gelirleri İndirgenmesi Yöntemi Projeye uygun gerekli analizinin yapılması Proje varsayımlarının oluşturulması Uygun bir değerleme çalışması dönemi seçilmesi Gelecekte sağlanacak gelir ve giderlerin öngörülmesi (NOI) Uygun bir indirgeme oranı seçimi Gelecekteki yaratılan nakit akışların seçilen indirgeme oranı ile iskonto edilerek bugünkü değere dönüştürülmesi ve diğer hesaplar
Perakende Analizinden Örnekler Ticari - Perakende Piyasası Kişi başına ve hane halkı başına gelir (ortalama ve medyan), Hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü hesaplanması Tahmini perakende harcamasına ulaşmak için bir yöntem (EVA modeli)
Perakende Analizinden Örnekler- I Ticari - Perakende Piyasası İ Hanehalkı sayısı Gıda ve alkolsüz içecekler Alkollü içecekler, sigara ve tütün Giyim ve ayakkabı Konut ve kira Mobilya, ev aletleri ve ev bakım hizmetleri Eğlence ve kültür Lokanta ve oteller Çeşitli mal ve hizmetler Diğer 2003 2003-04 2003-04-05 2003-04-05 2003-04-05 2003-04-05 2003-04-05 2003-04-05 2003-04-05 2003-04-05 2003-04-05003-04-05 ir) 990.257 1.019.517 1.048.241 19,8 4,1 5,9 29,4 7,2 3,9 5,0 3,8 79,2 İzmir ili genelinde toplam harcamaların dağılımı 2005 yılı Konut ve kira % 29,4 Gıda, İçecek, Giyim, mobilya, eğlence, lokanta, vb. Diğer (ulaşım, eğitim, sağlık, haberleşme vb.) % 49,7 % 20,8 Toplam % 100,0
Perakende Analizinden Örnekler- II *Çevre araştırmalarından ve analizlerden çıkan veriler **TUIK verileri
Ticari - Perakende Piyasası Perakende Analizinden Örnekler- III Yapılamakta olan veya düşünülen rakip projeler, onların fonksiyon dağılımları ve tahmini maliyetleri, catchment alanları, Ticaret yöresinin, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşum azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi,belli bir mesafeden ulaşan nüfusun yoğunluğu (catchment analizi)
PROJE ALANI
PROJE ALANI
M BİLGİLERİ TOPLAM AVM ALANI 50.000 ALAN KAYBI ORANI (%) 45% KİRALANABİLİR AVM ALANI - GLA (m 2 ) 27.500 M GENEL VARSAYIML AR YILLIK GİDER/GELİRLER ORANI 15% KİRALANABİLİR ALAN (GLA) 27.500 ORTALAMA AYLIK KİRA GELİRİ(USD/m 2 ) 24,8 YILLIK KİRA ARTIŞ YÜZDESİ 3% DÖNEM SONU KAPİTALİZASYON ORANI 8,5% PROJE DEĞERLEME AVM Örneği Kabuller & Veriler KSİYON DAĞILIMI ORAN (%) ALAN (m 2 ) KİRA (USD/m 2 /ay) POTANSİYEL YILLIK KİRA (USD) ERMARKET 23,64% 6.500 9 70 2.000 ÜK MAĞAZA - ANCHOR - I 14,55% 4.000 12 57 6.000 ÜK MAĞAZA - ANCHOR - II 12,73% 3.500 15 63 0.000 ÜK MAĞAZALAR 31,82% 8.750 40 4.200.000 EMA-EĞLENCE ALANLARI 7,27% 2.000 6 14 4.000 E -İÇME (FOODCOURT) ALANLARI 10,00% 2.750 75 2.47 5.000 LAM 100,00% 27.500 8.727.000 ALAMA AYLIK KİRA (USD/m 2 ) 26,4
NAKİT AKIŞLARI JEKSİYON TABLOSU 1 2 3 4 5 ralanabilir Alışveriş Merkez i anı (m 2 ) 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 talama Birim Aylık Kira Geliri SD/m 2 ) 26,4 27,2 28,1 28,9 29,8 llık Doluluk ve Kira Kaybı anı 90% 92% 93% 95% 95% tansiyel Yıllık Kira Geliri USD 7.85 4.300 8.269.70 5 8.6 10.381 9.059.4 17 9.331.2 00 na Yönetim Giderleri USD aklaşık %15) -1.178.145-1.240.456-1.291.557-1.358.913-1.399.680 ET GELİRLER USD 6.676.155 7.029.249 7.318.824 7.700.505 7.931.520 na Dönem Sonu Değeri ( %8.5) ET NA KİT AKIŞI (NOI) USD 6.676.155 7.029.249 7.318.824 7.700.505 7.931.520 5 6 7 8 9 10 A 27.500 27.500 27.500 27.50 0 27.500 27.50 0 B 29,8 30,7 31,6 32,5 33,5 34,5 C 9 5% 95% 95% 95% 95 % 95% D= AxBxCx1 2 9.331.200 9.611.136 9.899.470 10.196.45 4 10.5 02.347 10.817.41 8 E= D x%15-1.399.680-1.441.670-1.484.920-1.529.468-1.575.352-1.622.613 D+E 7.931.520 8.169.465 8.414.549 8.666.986 8.926.995 9.194.805
İNDİRGEME ORANINI NASIL TESPİT EDECEĞİZ? Risksiz Getiri Oranı (Risk-Free)* Riskler (Proje ve Diğer) Toplam Risk İndirgeme Oranı % x y x+y *Ülke Riskini de İçermektedir - Proje süresine paralel uzun vadeli risksiz bir yatırım aracı ne olabilir???? EUROBOND
Risksiz Getiri Oranı Ekim 2007- Ekim 2008 2030 Vadeli Eurobond (USD) % Değişimi 2,00 1,00 0,00 9,00 8,00 ORTALAMA (7,1) 6,85 7,00 7,26 7,15 7,48 7,48 7,24 7,38 7,00 6,00 6,86 6,82 6,81 7,08 5,00 Eki.07 Kas.07 Ara.07 Oca.08 Şub.08 Mar.08 Nis.08 May.08 Haz.08 Tem.08 Ağu.08 Eyl.08
Risksiz Getiri Oranı Ekim 2008- Eylül 2009 2030 Vadeli Eurobond (USD) % Değişimi 12,0 11,0 10,0 10,1 10,0 9,0 8,0 8,6 7,8 8,6 8,7 7,4 7,0 ORTALAMA (7,9) 7,1 7,0 6,8 6,5 6,3 6,0 5,0 Eki.08 Kas.08 Ara.08 Oca.09 Şub.09 Mar.09 Nis.09 May.09 Haz.09 Tem.09 Ağu.09 Eyl.09
İNDİRGEME ORANLARININ DEĞERE ETKİSİNİN KARŞILAŞTIRMASI *Risksiz (Risk-Free)Getiri Oranı Hariç Herşey Aynıyken LE RİN OND 'A GÖR E AŞTIRMALARI Zaman Serisinde Ekim 2008 Ekim 2009 Dönemi Alınarak Değer Eki.07 Eki.08 Eki.09 Getiri Oranı -USD nd 6,57% 10,50% 6,03% 7,90% imi 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% me Oranı 10,57% 14,50% 10,03% 11,90% günkü Değer (USD) 93.340.000 67.340.000 89.390.000 79.130.000 a ilk 3 yıllık gelir 7.008.076 7.008.076 7.008.076 7.008.076 in Direkt izasyon Yılı* 13,3 9,61 12,76 11,29 izasyon Oranı-Yield on Value 8,86%
DEĞERSEL KARŞILAŞTIRMALAR Proje Değeri Değişimi Bir önceki yıla göre 2007 ye göre RNEK -DEĞER FARKI ÖZET TABLOSU PV (USD) -Ekim 2007 93.340.000 PV (USD) -Ekim 2008 67.340.000-28% -28% PV (USD) -Ekim 2009 89.390.000 33% -4% PV (USD) Zaman Serisi (Ekim 008-2009) 79.130.000-11% -15%
DEĞERSEL KARŞILAŞTIRMALAR Proje Değeri Değişimi Bir önceki yıla göre 2007 ye göre RNEK -DEĞER FARKI ÖZET TABLOSU PV (USD) -Ekim 2007 93.340.000 PV (USD) -Ekim 2008 67.340.000-28% -28% PV (USD) -Ekim 2009 89.390.000 33% -4% PV (USD) Zaman Serisi (Ekim 008-2009) 79.130.000-11% -15%
TEŞEKKÜRLER www.evagyd.com Cansel Turgut YAZICI Değerleme Günleri, 21 Kasım 2009