Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medenî Hukuk Anabilim Dal

i Ar.Gör. DUYGU KOÇAK Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medenî Hukuk Anabilim Dal KONUT F NANSMANI KANUNU ÖNCES VE SONRASI M O R T G A G E TÜRK UZUN VADEL KONUT F NANSMAN S STEM NDE VARLI A DAYALI MENKUL KIYMETLER N ROLÜ

ii Yay n No : 1759 Hukuk Dizisi: 791 1. Bask - May s 2007 - STANBUL ISBN 978-975 - 295-654 - 4 Copyright Bu kitab n bu bas s için Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da - t m A.fi. ye aittir. Her hakk sakl d r. Hiçbir bölümü ve paragraf k smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi : B e t a B a s m A.fi. Bask - Cilt : Kahraman Ofset Ba c lar/ stanbul (0-212) 629 00 01 Kapak Tasar m : Gülgonca Çarp k Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.fi. Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No. 13-15 Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) 511 54 32-519 01 77 Fax: (0-212) 511 36 50 e-mail: betakitap@betakitap.com www.betakitap.com

Sevgili Annem ve Babam Ayfer ve Osman KOÇAK A iii

v ÖNSÖZ Uzun zamand r ülkemizin gündemini meflgul eden uzun vadeli konut finansman sisteminin iflleyiflinde yer alan hukukî kurumlar n, medenî hukuk hükümlerince de erlendirilmesini ve yürürlü e giren 5822 say l Konut Finansman Sistemine liflkin Çeflitli Kanunlarda De ifliklik Yap lmas Hakk nda Kanun Kanun un getirdi i düzenlemeleri ele alarak incelenmesini amaçlayan bir çal flma, yüksek lisans tezi olarak haz rlanm flt r. 14.06.2006 tarihinde, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi nde Prof. Dr. E. Sabâ Özmen, Prof. Dr. Mehmet Bahtiyar ve Yrd. Doç. Dr. Herdem Belen den oluflan jüri önünde savunulan bu çal flma oy birli i ile baflar l bulunmufltur. Çal flmam z n tamamlanmas ndan sonra yürürlü e giren 5822 say l Konut Finansman Sistemine liflkin Çeflitli Kanunlarda De ifliklik Yap lmas Hakk nda Kanun ve savunmadaki de erlendirmeler göz önünde tutularak yeniden gözden geçirilip yer yer eklemeler yap lan tezimizde, esasa yönelik de ifliklik yap lmam flt r. Ancak 5822 say l Konut Finansman Sistemine liflkin Çeflitli Kanunlarda De ifliklik Yap lmas Hakk nda Kanun un yürürlü e girmesi ile ek bir bölüm haz rlanarak yap lan de erlendirmeler çal flmam z kapsam nda yay na haz r hale getirilmifltir. Konunun belirlenmesinden, yaz lmas na ve yay nlanmas na kadarki her aflamada bilgisini, deste ini, zaman n ve katk lar n esirgemeyen de erli hocam Prof. Dr. E. Sabâ Özmen e, tezin her aflamas nda elini, eme ini, sevgisini üzerimden hiç eksik etmeyen de erli hocam ve tez dan flman m Yrd. Doç. Dr. Herdem Belen e, tez savunmam s ras nda elefltirileri ile çal flmaya ayr bir boyut kazand ran ve tezin bas m n tavsiye ederek sürece efllik eden de erli hocam Prof. Dr. Mehmet Bahtiyar a, yay na haz rlanma s ras nda, kanunun yürürlü e girmesi ile ard arda yay nlanan yeni kaynaklar ve görüflleri iletip, yay n konusunda bana destek veren de erli hocam Prof. Dr. Hüseyin Hatemi ye, çal flmalar m s ras nda akademik ve idarî görevlerimi benim ad ma yüklenen de erli hocam Ö r. Gör. Hafize K r a, kürsü arkadafllar m Ar. Gör. Sezer Çabri ye, Ar. Gör. Gökhan Dirican a, yay n n gerçeklefltirilmesi konusunda Seyhan Satar a, mizampaj yapan Gülgonca Çarp k a ve tüm Beta Yay nevi çal flanlar na teflekkürlerimi sunar m. Hukuk yaflam na fayda sa layabildi i ölçüde amac na ulaflacak olan çal flmam, bana iyili in, çal flman n ve hakka sayg duyman n kutsall n ö reten, ömürlerini evlatlar na adam fl ve flimdiye kadar yürüdü üm yollarda benden desteklerini, emeklerini, sevgilerini hiç esirgememifl sevgili anne-babam Ayfer ve Osman Koçak a ve onlar n flahs nda tüm anne ve babalara sonsuz teflekkürlerimle arma an ediyorum.

vii ÖZET Uzun vadeli konut finansman sistemi konut edinme do rultusunda, finansman sa lama amac yla yap lan hukukî ifllemlerden oluflmaktad r. Bu sistem, konut finansman için ayr lan fonlar n sürdürebilirli ini sa layan hukukî kurumlar n tümünü kapsamaktad r. Uzun vadeli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage, kelime anlam itibariyle, ipotek teriminin karfl l n oluflturmaktad r. Uzun vadeli konut finansman sisteminin en önemli özelli i, insanlar n ihtiyaçlar - n n bafl nda gelen bar nman n, onlar n gelecekte elde edecekleri kazançlar yla giderilmesini sa lamas d r. Bar nma ihtiyac n n giderilmesi zorunlulu u karfl s nda, konut sahibi olmayan kifliler hem kira ödemek hem konut edinme yolunda birikim yapmak zorunda kalmaktad r. Uzun vadeli konut finansman sisteminin, konut piyasas üzerindeki en önemli etkisi kaynak s k nt s n gidermesidir. Menkul k ymetlefltirme sayesinde, konut edindirme amaçl verilen kredi fonlar sürdürülebilir k l nmaktad r. Para piyasas n n aktörleri, elinde para bulundurarak semere (faiz) elde etmek isteyen fon arz edenlerle, kredi ihtiyac olan yani fon talep eden kiflilerdir. Bu aktörler aras nda köprü görevi, menkul k ymetlefltirme, ihraçç n n malvarl n n aktifinde yer alan alacak hakk na dayal menkul k ymetler taraf ndan yerine getirilmektedir. En basit tan m yla, likit olmayan haklar n al n p sat labilir hale getirilmesi ifllemi olan menkul k ymetlefltirme, ilk olarak ABD de konut edinmek isteyenlere süreklilik arzeden fon kayna yaratma kayg lar na çözüm olarak ortaya ç km flt r. Sistemin ilk uygulamas, ipotek teminat yla verilen konut kredilerinde gerçeklefltirilmifltir. Çal flmam z n amac, konut finansman alaca karfl l, menkul k ymet ihrac n n medenî hukuk hükümleri çerçevesinde de erlendirilmesi olacakt r. KFK öncesinde mevzuat m zda, yeni düzenleme gerekmeksizin, VDMK ihrac ile kredi veren tüzel kiflili in malvarl n n aktifinde, konut kredilerinin geri ödemelerinin yaratt alacak hakk, menkul k ymet ihrac na VDMK ad alt nda konu olabilmekte idi.

ix ABSTRACT 18.04.2007/Kocaeli The system of long term house financing consists of legal procedures that aim achieving finance through the house obtaining. This system, includes all the legal institutions providing the sustainability of funds that are devoted for house finance. As a word Mortgage, which is known as long term house financing means hypothec. The most important feature of long term house financing is to provide housing which is the foremost need of human beings by their future incomes. Against the urgency of need for housing individuals lack of houses are under obligation of paying rents and also saving money for gathering house. The most important effect of long term financing system over the capital market is to remove the source difficulty. Through the securitization, the credit funds which are given for housing are made sustainable. The actors of money markets are the suppliers of funds who wants the get interest by holding money and the ones who need credit and demand funds. The linkage between among these actors in securitization is carried out by securities based on the credit right of exporter exists in estate assets. Securitization which means transforming the illiquid rights into rights that can be bought and sold as its easiest definition, was firstly practiced in USA as a solution for the ones who wants houses and for their sustainable fund generation worries. First practice of the system is done in house credits given with hypothec guarantee The aim of our thesis, receive of house financing equivalence, will be the evaluation of securities export under the framework of Turkish Civil Law. n our legislation, before KFK without any need for new regulation, in the asset of estate of legal person who give credit with VDMK export, the credit right generated by the payment of house credits can be the topic to the export of securities under the title of VDMK.

xi Ç NDEK LER ÖNSÖZ... iii ÖZET... v ABSTRACT... vii KISALTMALAR... xv Ç NDEK LER... xi G R fi... 1 I. GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU... 1 II. YASAL DÜZENLEME... 5 III. TERM NOLOJ... 6 IV. TAR HÇE... 7 V. ARAfiTIRMA PLANI... 8 B R NC BÖLÜM KONUT F NANSMANI KAVRAMI ve TÜRK HUKUKUNDA F NANSMAN SA LANMASI I. KONUT F NANSMANI... 11 A. Konut... 11 1. Konuta liflkin S n fland rma... 13 2. Konut ve Tafl nmaz... 13 B. Genel Olarak Konut Finansman Sistemleri ve Ülkemizdeki Durum... 17 II. KONUT ED NMEYE YÖNEL K KAZANDIRICI filemler N BORÇLAR ve EfiYA HUKUKU HÜKÜMLER IfiI INDA RDELENMES... 20 A. Genel Olarak... 20 B. Malvarl n Etkileyen fllemler... 21 1. Borçland r c fllemler... 21 2. Tasarruf fllemleri... 22 3. Türk Uzun Vadeli Konut Finansman Sisteminde Konut Mülkiyetinin Kazan lmas n n Tâbi Oldu u Hükümler... 25 a. Konut Mülkiyetinin Kazan lmas nda Resmî fiekil... 26 b. Konut Mülkiyetinin Kazan lmas nda Tescilin Sebebe Ba l l... 27 III. KONUT ED NME AMACI DO RULTUSUNDA KRED L filemler... 28 A. Genel Olarak Finansman Sa lanmas... 28 B. Finansman Sa lanmas Konusunda Kredili fllemler... 29 1. Genel Olarak Kredili fllem... 29 2. Kredili fllemler Üst Bafll Alt nda Gerçekleflebilecek fllemler... 30 a. Ödünce Dayal Kredili fllemler... 31

xii aa. Ödünç Sözleflmesi... 32 aaa. Ödünç Sözleflmesine liflkin Yasal Düzenleme... 32 bbb.ödünç Sözleflmesinin Tan m ve Unsurlar... 33 ccc. Ödünç Sözleflmesi R zaî Sözleflme Niteli indedir... 34 ddd.ödünç Sözleflmesi Kural Olarak vazs z Bir Sözleflmedir... 34 eee. Ödünç Sözleflmesi fiekle Tabi Olmayan Bir Sözleflmedir... 36 fff. Ödünç Sözleflmesinin Hükümleri... 37 fffa. Ödünç Verenin Borçlar... 37 fffb. Ödünç Alan n Borçlar... 39 bb. Tüketicinin Korunmas Hakk nda Kanun Hükümleri Do rultusunda Ödünce Dayal Kredili fllemler... 40 aaa. Tüketici Kredisi Sözleflmesi... 42 bbb. Tüketici Kredisi Sözleflmesine liflkin Yasal Düzenleme... 42 ccc. Tüketici Kredisi Sözleflmesinin Hukukî Niteli i... 43 ddd.tüketici Kredisi Sözleflmesinin Taraflar... 43 eee. Tüketici Kredisi Sözleflmesinin Kurulmas... 45 fff. Tüketici Kredisi Sözleflmesinin Hükümleri... 46 ggg.tüketici Kredisi Sözleflmesinde Teminatlar... 47 cc. Ödünce Dayal Kredili fllemlerden Do an Konut Finansman Alacaklar n n Menkul K ymetlefltirilmesi... 48 b. simli Kredili fllemler... 49 aa. Uzun Vadeli Sat m... 50 aaa. Genel Olarak Sat m Sözleflmesi... 50 bbb.fiarta ve Vadeye Ba l Tafl nmaz Sat mlar... 51 bb. Tafl nmaz Sat fl Vaadi... 52 cc. Kat rtifak na Geçilmifl Yap m Sürecindeki Konut Sat m... 55 dd. Uzun Vadeli Konut Finansman Aç s ndan Özel Önemi Dolay s yla Kampanyal ve Taksitli Sat mlar... 56 c. simsiz Kredili fllemler... 58 K NC BÖLÜM KONUT F NANSMAN filemler NE DAYALI F NANSMAN ALACA ININ MENKUL KIYMETLEfiT R LMES ve MEDENÎ HUKUK HÜKÜMLER NCE DE ERLEND R LMES I. KONUT F NANSMAN ALACA INA DAYALI OLARAK MENKUL KIYMETLEfiT RME... 61 A. Genel Olarak Menkul K ymetlefltirme... 61 B. Türk Hukukunda Menkul K ymetlefltirme... 65 C. Menkul K ymetlefltirmenin Taraflar... 68

xiii 1. Kaynak Firma (Originator)... 68 2. Özel Amaçl Kurum (Special Purpose Vehicle/Special Purpose Entity/ Special Purpose Corporation)... 69 3. Alacaklar n Tahsil ve Takibi Hizmeti Veren Kurulufl (Servicer - Collection Agent)... 70 4. Yedd-i Emin (Trustee)... 71 5. Derecelendirme Kurumu (Rating Agency)... 71 6. Yat r m Bankalar (Investment Cooperation, Investment Bankers)... 72 7. Arac Kurumlar... 73 8. Sigorta Kuruluflu ( nsurance Agency)... 73 9. Yat r mc lar... 74 II. MENKUL KIYMETLER ve GENEL ÖZELL KLER... 74 A. Genel Olarak Menkul K ymet Tan m... 74 B. Menkul K ymetlere liflkin Yasal Düzenleme... 75 C. Menkul K ymetlerin Özellikleri... 76 1. Sermaye Piyasas Kurulu nun Menkul K ymet hdas Etme Yetkisi... 79 2. Sermaye Piyasas Kurulu nun Menkul K ymet hdas Etme Yetkisi ve Görüflümüz... 80 3. Sermaye Piyasas Kurulu nun Menkul K ymet hdas Etme Yetkisinin S n rlar ve Görüflümüz... 82 III. TÜRK HUKUKUNDA TAfiINMAZA DAYALI OLARAK MENKUL KIYMETLEfiT RME... 83 A. Eflya Hukuku Hükümleri Çerçevesinde Tafl nmaza Ba l Menkul K ymetlefltirme... 85 1. potekli Borç Senedi... 86 2. rat Senedi... 88 3. potekli Borç Senedi ve rat Senedini liflkin Ortak Noktalar... 91 4. potekli Borç Senedi ve rat Senedinin Sermaye Piyasas Hukukundaki Yeri... 95 B. Sermaye Piyasas Hukuku Hükümlerince Tafl nmazlar n Menkul K ymetlefltirilmesi... 98 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KONUT F NANSMANI KANUNU ÖNCES NDE TÜRK HUKUKUNDA VARLI A DAYALI MENKUL KIYMETLERE L fik N YASAL DÜZENLEMELER ve BUNLARIN MEDENÎ HUKUK HÜKÜMLER NCE DE ERLEND R LMES I. KONUT F NANSMAN ALACA INA DAYALI OLARAK VARLI A DAYALI MENKUL KIYMET HRACI... 101 A. Genel Olarak Varl a Dayal Menkul K ymetlere liflkin Yasal Düzenleme... 101 1. Karfl l k Gösterilecek Alacaklar... 103

xiv II. 2. Karfl l k Gösterilecek Duran Varl klar... 105 3. Genel Finans Ortakl klar ve pote e Dayal Menkul K ymetler Merkezleri... 108 B. Konut Finansman Kanunu ile de ifltirilen Sermaye Piyasas Kanunu m.13/a f.iii Hükmünce Varl a Dayal Menkul K ymet Sahiplerine Sa lanan Koruman n Medenî Hukuk Hükümlerince De erlendirilmesi... 109 1. Özel Malvarl Kavram... 110 a. hraçç n n Tasarruf Yetkisinin Alacaklar Aç s ndan S n rland r lmas n n Sonuçlar... 111 b. hraçç n n Tasarruf Yetkisinin Duran Varl klar Aç s ndan S n rland r lmas n n Sonuçlar... 112 2. hraç Türleri... 113 a. Do rudan hraç... 113 b. Dolayl hraç... 114 3. Alaca n Temliki ve Yasal Düzenleme... 114 a. Alaca n Temliki ve Hukukî Nitelikleri... 115 b. Borçlar Kanunu m.163/i ve Tebli m.14 Hükümlerince fiekil... 116 c. Alaca n Temlikinin Konusu... 118 aa. Varl a Dayal Menkul K ymet hrac nda Temlik Konusu Alacaklar... 118 bb. leride Do acak Alacaklar n Temliki ve Gelecekte Oluflacak Nakit Ak mlar na Dayal Menkul K ymetlefltirmenin Borçlar Hukuku Aç s ndan rdelenmesi... 120 d. Temlik Engelleri... 122 e. Alaca n Temlikinin Hüküm ve Sonuçlar... 124 4. Varl a Dayal Menkul K ymetlerin Kurul Kayd na Al nmas na liflkin Esaslar... 127 KONUT F NANSMAN ALACA I KARfiILI INDA VARLI A DAYALI MENKUL KIYMET HRACINA L fik N HÜKÜM VE SONUÇLAR... 128 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KONUT F NANSMANI KANUNU ile DÜZENLENEN MENKUL KIYMETLERE ve KONUT F NANSMANI KANUNU NA GENEL BAKIfi I. KONUT F NANSMAN KANUNU ÖNCES HUKUKUMUZDA UZUN VADEL KONUT F NANSMANI... 131 II. KONUT F NANSMAN KANUNU LE GET R LEN DÜZENLEMELER... 132 SONUÇ... 139 EK... 141 KAYNAKÇA... 161

xv KISALTMALAR CETVEL ABD Amerika Birleflik Devletleri A.fi. Anonim fiirket b bent B. Bas BanK Bankalar Kanunu BAT DER Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi BK Borçlar Kanunu bkz. bak n z c. Cümle C. Cilt Çev. Çeviren dn. dipnot E. Esas EMK Eski Medenî Kanun f. F kra FHLMC Federal Home Loan Corporate FKK Finansal Kiralama Kanunu FNMA Federal National Mortgage Association GFO Genel Finans Ortakl GNMA Government National Mortgage Association GYO Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar GYODER Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar Derne i HAAO Halka Aç k Anonim Ortakl klar HD Hukuk Dairesi HGK Hukuk Genel Kurulu HUMK Hukuk Usûlü Muhakemeleri Kanunu BD stanbul Barosu Dergisi FK potek Finansman Kuruluflu K cra ve flas Kanunu

xvi TMK potek Teminatl Menkul K ymet TO stanbul Ticaret Odas K. Karar KHK Kanun Hükmünde Kararname KMK Kat Mülkiyeti Kanunu KFK Konut Finansman na liflkin Çeflitli Kanunlarda De ifliklik Yap lmas Hakk nda Kanun Ltd. fiti. Limited fiirket m. Madde TMK Medenî Kanun ÖPV HKHK Ödünç Para Verme flleri Hakk nda Kanun Hükmünde Kararname PMI Private Mortgage Insurance RG Resmî Gazete s. sayfa S. Say SerPK Sermaye Piyasas Kanunu SPK Sermaye Piyasas Kurulu t. Tarih TC Türkiye Cumhuriyeti TK Tapu Kanunu TKHK Tüketicinin Korunmas Hakk nda Kanun TMK Türk Medenî Kanunu TOK Toplu Konut daresi TST Tapu Sicil Tüzü ü TTK Türk Ticaret Kanunu USA United States Of America vb. ve benzeri vd. ve devam VDMK Varl a Dayal Menkul K ymetler VK Vergi Kanunu VTMK Varl k Teminatl Menkul K ymet Y. Yarg tay YD Yarg tay Dergisi