T.C. BEYLİKDÜZÜ BELEDİYESİ Karar Tarihi Karar No Karar Özü 05.10.2015 146 Belediye Meclisini Teşkil Eden Üyeler MECLİS KARARI Ön bahçe mesafeleri ile ilgili plan notu değişikliği BELEDİYE BAŞKANI: Ekrem İMAMOĞLU ÜYELER: Nazım ÇUHALI, Muazzez Deniz ÇAKIROĞLU, Mehmet Aziz GÖKDENİZ, İsmail Doğan SUBAŞI, Fatih KELEŞ, Erkan ERDOĞAN, Nejla KOTİL, Mülayim DEMİRTAŞ, Halil Haluk KARATAŞ, İlyas YILMAZ, Ebru ÇEVİK(izinli), Fuat BAYAZIT, Ömer ŞATIR, Nazife Figen KARAHAN, Müslüm AKÜLKER, Gülüzar BEKTAŞ, Durmuş ŞAHİN, Turan Serdar ÇAKMAK, Ahmet BAĞBEKLEYEN, Seyithan İZSİZ(izinli), Gürkan İzzet PAKSOY, Ebru HABİP, Aytaç AYDIN, Serkan KÜÇÜK, Mücahit BİRİNCİ, Eyyüp DEMİRHAN, Yavuz DEMİRCİ, Ali Gürsel OVALI, Rukiye DOĞRUYOL, Ömer MEŞE ve Nihat KILIÇ Belediye Meclisi 05.10.2015 Pazartesi günü saat 10.00 da yukarıda isimleri yazılı üyelerin katılımıyla Belediye Başkanı Ekrem İMAMOĞLU nun başkanlığında Ekim ayı toplantısının 1.birleşimini yapmak üzere Meclis salonunda toplandı. TEKLİF : Plan ve Proje Müdürlüğü nün 05.08.2015 tarih ve 158888 sayılı teklifi. 28.09.2015 tarih ve 2015/31 sayılı İmar Komisyonu Raporu KONUNUN ÖZÜ: Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notları'na "Meri imar planında öngörülen köşebaşı veya üç yola cephesi olan parsellerde planda verilen ya da yönetmelikte belirtilen Taks alanı kullanımının mümkün olmadığı durumlarda ön bahçe mesafelerinin 3 metreye kadar düşürülmesinde İlçe Belediyesi yetkilidir." plan notunun eklenmesine yönelik hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi dosyası 05.08.2015 tarih ve 158888 sayılı Plan ve Proje Müdürlüğü nün yazısı ile; 07.09.2015 tarihli Beylikdüzü Belediye Meclisi ne sunularak incelenmek üzere Komisyonumuza havale edilmiştir. TALEP: Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notları'nda; tek başına yapılaşamayan parseller için kolaylaştırıcı hükümler bulunmaktadır. Uygulama aşamasında parsel büyüklüğü az olan yerlerde planla birlikte verilen Taks alanı kullanımları mümkün olmadığından mağduriyet ortaya çıkmaktadır. Söz konusu mağduriyetin giderilmesi ve tüm plan bölgelerinde problemin ortadan kaldırılması adına ilgi Başkanlık Oluru alınmış; 09.06.2011 t.t.'li 1/1000 Ölçekli Gürpınar Uygulama İmar Planı, 21.01.2007 t.t.'li 1/1000 Ölçekli Beylikdüzü Uygulama İmar Planı ve Notları'na "Meri imar planında öngörülen köşebaşı veya üç yola cephesi olan parsellerde planda verilen ya da yönetmelikte belirtilen Taks alanı kullanımının mümkün olmadığı durumlarda ön bahçe mesafelerinin 3 metreye kadar düşürülmesinde İlçe Belediyesi yetkilidir." plan notunun ilave edildiği teklif hazırlanmıştır.
MÜLKİYET: Söz konusu değişiklik teklifi plan notu olarak hazırlandığından mülkiyete konu bulunmamaktadır. PLANLARDAKİ DURUM: Notları'nda "İkiz nizam yapılaşma koşulu verilen konut adalarında çekme mesafeleri nedeniyle minimum bina cephe ve derinliğinin sağlanamadığı parsellerde mer'i plandaki taban oturumu arttırılmamak kaydıyla ikili ve üçlü bloklar düzenlemeye; ayrıca yapılacak ada çalışması sonucu parselin tek kalması ve/veya tevhiden oluşan parsellerde, ayrık nizam yapı düzeni oluşturmaya ve ayrık nizam verilen parsellerde minimum bina cephe ve derinliğinin sağlanamadığı yerlerde mer'i plandaki taban oturum alanı arttırılmamak ve ön bahçe mesafesi korunmak şartıyla yan ve arka bahçe mesafelerini belirlemeye İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yetkilidir. Bu uygulamalarda yan ve arka bahçe mesafesi 2 m.'nin altına düşürülemez." denilmektedir. MEVCUT DURUM: Söz konusu değişiklik teklifi plan notu olarak hazırlandığından mevcut durum bilgisine konu bulunmamaktadır. KURUM VE KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ: Ulaşım Planlama Müdürlüğü'nün 09.06.2015 tarih ve 105977 sayılı yazısında; "Yoldan çekme (yapı yaklaşma) mesafeleri yol rezerv alanı olarak öngörüldüğünden; 7.00-17.00 m. genişliğindeki yollarda min. 5.00 m. 17.00-25.00 m. genişliğindeki yollarda min. 10.00 m. 25.00-40.00 m. genişliğindeki yollarda min. 15.00 m. yapı yaklaşma mesafelerinin bırakılması gerektiği belirlenmektedir. Bu doğrultuda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu değişikliği teklifi ile ön bahçe mesafelerinin 3.00 metreye kadar düşürülmesi bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır." denilmektedir. Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 24.06.2015 tarih ve 113773 sayılı yazısında; "İlgi yazıda ve eklerinde belirtilen "Plan Notu" değişikliği, planlama ve uygulama aşamalarında yapılması gereken jeolojik-jeoteknik ve zemin etüt çalışmaları ile ilgili hususları belirleyen yürürlükteki mevcut yasa, yönetmelik ve genelgeler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Buna göre; 1) İlgi yazı ekinde belirtilen Plan Notu Hükümleri'ne 'İstanbul İmar Yönetmeliği ile 18.08.2005 tarihli genelgede belirtilen etüt raporu esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.' notunun konması, 2) Planlama çalışmalarında; 'Mikrobölgeleme Projesi'nde belirtilen hususlara, Mikrobölgeleme Projesi olmayan yerlerde ise İlgili Kurumca Onaylı olan yürürlükteki 1/1000 Ölç. U.İ.Planına esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu ve bu Raporlara ait Yerleşime Uygunluk Haritaları'ndaki kat önerileri ve diğer hususlara uyulacaktır.' notunun konması,
3) 1/1000 Ölç.U.İ.Planına esas Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda 'AJE,JE,2,III(Ayrıntılı Jeolojik-Jeoteknik Etüt Yapılması Gereken Alanlar) lejantı ile gösterilen yerler ile Yerleşime Uygunluk Çalışması bulunmayan yerlerde, Ayrıntılı Jeolojik-Jeoteknik Etüt çalışması yapılıp, hazırlanacak rapor yetkili kuruma onaylatılmadan, yapılaşma içeren planlamalar yapılmayacaktır.' notunun konması, 4) 1/1000 Ölç.U.İ.Planına esas Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda "SA,UOA,YUOA, IV(Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar) lejantı ile gösterilen yerlerde, yapılaşma içeren planlamalar yapılmayacaktır." notunun konması, 5) Mevcut planların onaylı ve yürürlükteki Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda gözden geçirilerek gerekmesi halinde revizyonların yapılması ve getirilen kat sınırlamalarına uyulması, 6) Uygulamaya yönelik yapılacak olan zemin etüt çalışmaları doğrultusunda mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden irdelenip gerekli görülmesi durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir. 7) Ayrıca, planlama alanı içerisinde bulunan ve heyelan tehlikesi görülen bazı bölgelerde, Müdürlüğümüz ve Tübitak arasında 04.03.2013 tarihinde imzalanan "Beylikdüzü ve Büyükçekmece İlçelerindeki Muhtelif Heyelan Sahalarının Araştırılması, İncelenmesi ve İzlenmesi" protokolü ile bütüncül bir heyelan tehlike analizi gerçekleştirilecek olup, Nisan 2016'da tamamlanması planlanmaktadır. Projenin sonuçlanması ve yetkili kurumlar tarafından değerlendirilmesi tamamlanıncaya kadar söz konusu alanlarda yapılaşma amaçlı herhangi bir imar uygulamasına ve plan notu değişikliğine gidilmemesi gerekmektedir. Sonuç olarak, planlama aşamasında yukarıda 1,2,3 ve 4. maddeler de belirttiğimiz notların 'Plan Notu' hükümlerine eklenmesi ve belirtilen diğer tüm hususlara uyulması koşuluyla, söz konusu 'Plan Notu' eklenmesine yönelik 1/1000 Ölç.U.İ.Planı 'Plan Notu' değişikliği jeolojik bakımdan uygun görülmektedir." denilmektedir. TEİAŞ 1. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü'nün 01.07.2015 tarih ve 66494 sayılı yazısında; "Söz konusu planlanan alanda Bölge Müdürlüğümüze ait; 380kV'luk Ambarlı İkitelli, 154 kv Ambarlı Küçükköy, 154 kv Ambarlı Hadımköy İrtibat II, 154 kv Ambarlı Yenibosna, 154 kv İkitelli Ambarlı II İrtibat, 154 kv Ambarlı DGKCS Ambarlı TM, 154 kv Ambarlı I Ambarlı II İrtibat Enerji İletim Hatları ve Tesisi Planlanan Yakuplu GİS Trafo Merkezi bulunmakta olup Tesislerimiz CD ortamına işlenerek yazı ekinde sunulmuştur. Mevcut Enerji İletim Hatlarımız için 'Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri (EKAT) Yönetmeliğinde belirtilen mesafelere uyulması ve İmar Planlarında Enerji İletim hatlarımızın geçtiği irtifak koridoru boyunca TEİAŞ görüşü alınmadan uygulama yapılamaz' notunun düşülmesi gerekmektedir. İleriye dönük yatırımlarımız bilinmediğinden, herhangi bir yatırımımızın olması durumunda ayrıca Belediyenize plan tadilatı teklifinde bulunulacaktır. Ayrıca ekli pafta üzerinde yaptığımız incelemeler sonucunda; çalışmanın yapılacağı bölgede Kurumumuza ait Tesisi Planlanan 154 kv Yakuplu Ambarlı Yer Altı Kablo Hattı bulunmaktadır. Altyapı tesis güzergahımız ekte sunulan paftalarda işaretli olarak belirtilmektedir.
Kablo güzergahımızın bulunduğu bölgede yapılacak olan çalışmalara başlamadan önce, Kurumumuza bilgi verilmesi ve gerektiğinde yetkili bir teknik elemanımız gözetiminde çalışmalara başlanması gerekmektedir." denilmektedir. İSKİ Genel Müdürlüğü'nün 20.06.2015 tarih ve 124628 sayılı yazısında; "Söz konusu plan notunun imar planlarına eklenmesiyle mevcut duruma göre yoğunluğun artmasından dolayı oluşabilecek ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. Yapılacak uygulama ve inşaat çalışmalarında, İdaremize ait her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir, hatlarımızın geçtiği güzergahlar yol veya yeşil alan korunmalıdır. İSKİ kurum görüşleri alınmadan hazırlanan imar planları ile herhangi bir imar yönetmeliği ya da yerel plan uygulaması yapılmamalıdır." denilmektedir. DEĞERLENDİRME ve SONUÇ: Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notları'nda; tek başına yapılaşamayan parseller için kolaylaştırıcı hükümler bulunmaktadır. Uygulama aşamasında parsel büyüklüğü az olan yerlerde planla birlikte verilen ya da yönetmeliğin öngördüğü yapı yaklaşma mesafelerinin uygulanması durumunda planda veya yönetmelikte verilen Taks alanı kullanımları mümkün olmadığından mağduriyet ortaya çıkmaktadır. Söz konusu mağduriyetin giderilmesi ve tüm plan bölgelerinde problemin ortadan kaldırılması adına Başkanlık Oluru alınmış; 09.06.2011 t.t.'li 1/1000 Ölçekli Gürpınar Uygulama İmar Planı, 21.01.2007 t.t.'li 1/1000 Ölçekli Beylikdüzü Uygulama İmar Planı ve Notları'na " Meri imar planında öngörülen köşebaşı veya üç yola cephesi olan parsellerde planda verilen ya da yönetmelikte belirtilen Taks alanı kullanımının mümkün olmadığı durumlarda ön bahçe mesafelerinin 3 metreye kadar düşürülmesinde İlçe Belediyesi yetkilidir." plan notunun eklenmesi önerilmiştir. Kurum görüşleri incelendiğinde; teklife ilişkin, Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşünün olumsuz, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü ve TEİAŞ Genel Müdürlüğü görüşünün şartlı olumlu olduğu görülmektedir. Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notları'na "Meri imar planında öngörülen köşebaşı veya üç yola cephesi olan parsellerde planda verilen ya da yönetmelikte belirtilen Taks alanı kullanımının mümkün olmadığı durumlarda ön bahçe mesafelerinin 3 metreye kadar düşürülmesinde İlçe Belediyesi yetkilidir." plan notu değişikliği teklifinin yapılaşma koşullarının gereğini sağlayıcı, söz konusu mağduriyetleri giderici, tüm plan bölgelerinde problemi çözümleyici, kamu yararı niteliğinde olduğu ve yönetmelikte verilen inşaat alanının arttırıcı etkisi olmadığı görülmüştür.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: 09.06.2011 t.t.'li 1/1000 Ölçekli Gürpınar 1., 2., 3. Etap Uygulama İmar Planları, 21.01.2007 t.t.'li 1/1000 Ölçekli Beylikdüzü Uygulama İmar Planı ve 16.02.2004 t.t.'li 1/1000 Ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notları'na "Meri imar planında öngörülen köşebaşı veya üç yola cephesi olan parsellerde planda verilen ya da yönetmelikte belirtilen Taks alanı kullanımının mümkün olmadığı durumlarda ön bahçe mesafelerinin 3 metreye kadar düşürülmesinde İlçe Belediyesi yetkilidir." plan notu değişikliği teklifinin plan ya da yönetmelikte verilen yapılaşma koşullarının gereğini sağlayıcı nitelikte hazırlandığı görüldüğünden Müdürlüğünden geldiği şekliyle komisyonumuzca oyçokluğu ile uygun görülmüştür. KARAR: 28.09.2015 tarih ve 2015/31 sayılı İmar Komisyonu Raporu oya sunuldu. Komisyondan geldiği şekliyle teklifin kabulüne mevcudun oyçokluğu ile karar verildi. M.Deniz ÇAKIROĞLU Gülüzar BEKTAŞ Ekrem İMAMOĞLU Katip Katip Belediye Başkanı