OSTİM ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ REVİZYON İMAR PLANI UYGULAMA PRENSİPLERİ A. AMAÇ 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu kapsamında kurulan OSTİM Organize Sanayi Bölgesi sınırlarında bulunan mevcut yapılar ile yeni yapılacak olan yapıların, Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği, 13/02/2014 tarihinde onaylanan Revizyon İmar Planı, İmar Plan Notları ve ilgili kanun ve yönetmeliklere uygun olarak tesis ve düzenini sağlamaktır. B. KAPSAM Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca OSTİM Organize Sanayi Bölgesinin onaylanan sınırları dahilinde bulunan sanayi parsellerinde 13/02/2014 tarihli imar planına göre yapılacak olan yapılar, eski planlara göre yapılaşmış ruhsatlı ve ruhsatsız yapılar, 13/02/2014 tarihli Revizyon İmar Planı ve İmar Plan Notlarının getirdiği yeni uygulamalar, içme suyu altyapısı, yağmur suyu altyapısı ve pissu altyapısı ile elektrik ve doğalgaz altyapı bağlantılarında izlenecek uygulama usul ve esaslar 25/03/2015 tarihli OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Genel Kurulu Kararı gereğince burada belirtilen maddeler doğrultusunda gerçekleştirilecektir. C. DAYANAK Bu prensipler, 15.04.2000 tarih ve 24021 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve 22.08.2009 ve 27327 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 35. maddesinin 3.fıkrasının g bendine dayanılarak hazırlanmıştır. D. BELİRTİLMEYEN HUSUSLAR Uygulama prensipleri içeriğinde bulunmayan ve belirsizlik doğuran hususlarda OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığı onayı ile Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ve/veya diğer kurumlardan görüş alınabilir. E. TANIMLAR Uygulama prensipleri içeriğinde kullanılan bazı ifadelerin tanımları aşağıda belirtilmiştir. 1. OSB : OSTİM Organize Sanayi Bölgesi'ni, 2. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ / İDARE : OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nü, 3. YÖNETİM KURULU : OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığı'nı, 4. BAKANLIK : Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nı, 5. İLÇE BELEDİYESİ : Yenimahalle Belediyesi Başkanlığı'nı, 6. BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ : Ankara Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nı, 7. ASKİ : Ankara Büyükşehir Belediyesi Su Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü nü 8. OSB KANUNU : 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nu, 9. OSB UYGULAMA YÖNETMELİĞİ : Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'ni, 10. İMAR KANUNU : 3194 sayılı İmar Kanunu'nu, 11. İMAR YÖNETMELİĞİ : Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ni, 1
12. REVİZYON İMAR PLANI : 13/02/2014 Tarih'li Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı onaylı OSTİM OSB Revizyon İmar Planı'nı, 13. PLAN NOTLARI : 13/02/2014 Tarih'li Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı onaylı OSTİM OSB Revizyon İmar Planı Notları nı, ifade etmektedir. F. REVİZYON İMAR PLANI UYGULAMASI F.1.İMAR PLAN NOTLARI Revizyon imar planı hazırlanması gerekçesinin hüküm haline getirilebilmesi amacıyla düzenlenen ve uygulanmak üzere Bakanlık tarafından plan eki olarak onaylanan plan notları aşağıda belirtilmiştir. OSTİM ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ REVİZYON İMAR PLANI PLAN NOTLARI A. GENEL HÜKÜMLER 1. Revizyon imar planı, plan hükümleri ve açıklama raporu ile bir bütündür. 2. Ekonomik ömrünü doldurmuş, yıkılıp yeniden yapılacak veya boş parsel üzerinde yeni yapılacak yapılarda; 2.1. Çevre duyarlı, görüntü ve çevre kirliliği oluşturmayan ve ekolojik dengeyi bozmayan sanayi birimleri yer alacaktır. 2.2 Enerji tasarrufuna yönelik yapı elemanları ve tasarımları kullanılacaktır. Ayrıca bu yapıların çatı kısımlarında yenilebilir enerji kapsamında elektrik üretmek için fotovoltaik panellerin kullanılması zorunludur. Söz konusu yapı elemanlarının ve tasarımlarının denetimi ilgili idare tarafından sağlanacaktır. 3. Plan onama sınırı içinde kalan alanlardan yalnızca OSTİM Organize Sanayi Bölgesi sınırı yetki sınırıdır. 4.Teknopark Alanı, 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanununa tabi alan olup OSTİM OSB yetki ve tasarruf sınırları dışındadır. 5. Plan hudutları içerisindeki yollar, otoparklar, yeşil alanlar ve donatı alanları, OSTİM Organize Sanayi Bölgesi tasarrufundadır. 6. Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi sanayi parseli içerisinde düzenlenecektir. 7. Tüm işletmelerde Sığınak Yönetmeliğine, Yangın Yönetmeliğine, Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. 8. Yapılacak yapı, yapı yaklaşma sınırını geçemez. 9. Aplikasyonda kadastral sınırlar geçerlidir. 10. OSB Uygulama Yönetmeliği doğrultusunda yapı ruhsatı alınmadan inşaata başlanamaz. 11. İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Mevzuatı hükümlerine uyulması zorunludur. 12. Yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarını bulanlar, malik oldukları veya kullandıkları arazinin içinde kültür ve tabiat varlığı bulunduğunu bilenler veya yeni haberdar olan malik ve zilyetler(iye), bunu en geç üç gün içinde en yakın müze müdürlüğüne veya mülki idare amirlerine bildirmeye mecburdurlar. 13. Yüzey sularının toplanması için gerekli kanallar parsellerin geri çekme mesafesi içinden geçirilebilir. 14. Metro hattı güzergahında yapılacak her türlü alt ve üst yapı işlemlerinde, ulaşım maksadı ile yapılacak geçişlerde ilgili kurumun görüşü alınacaktır. 2
15. Enerji Nakil Hattı altında kalan parsellerdeki yapılaşmalarda Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğinde belirtilen emniyet kriterlerinin uygulanması zorunlu olup ilgili kurum görüşü alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz. 16. 154 kvmacunköy-ankara II, Ankara Sanayi Odası Esenboğa elektrik iletim hattının 14-15 nolu direkler arasındaki iletkenlerinin en büyük salınım konumunda en dış iletkenin yere izdüşümünden itibaren yatay elektrik emniyet mesafesi 10 m. olması; 1000 ton ve üzeri depolama amaçlı yakıt tankı yapılacak ise iletkenin maksimum salınımındaki iz düşüm ile depolama tankı arasında en az 30 m. mesafenin sağlanması zorunludur. 17. 154 kvmacunköy-ankara II, Ankara Sanayi Odası Esenboğa elektrik iletim hattının 14-15 nolu direkler arasında düşey emniyet mesafesi, üzerine herkes tarafından çıkılabilen ve/veya eğik damlı yapılarda iletkenlerin en büyük salınım konumunda (yapının en çıkıntılı bölümüne çatı, anten, baca vb.) en az 5 m., araç geçmesine elverişli yerlerde iletkenlerin en büyük salgılı yere olan düşey uzaklığı 8 m. olmalıdır. 18- Belirtilmeyen hususlarda 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. B. ÇEVRESEL TEDBİRLER 19. Tesislerden ruhsat aşamasında istenilen çevre ile ilgili işlemlerin ilgili müdürlüklerce kontrolü ve uygun görüşü alınmadan yapı kullanma izni verilmez. 20. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan yürürlükteki Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği, Katı Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Isınmadan Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği, Tehlikeli Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Tehlikeli Kimyasallar Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü Yönetmeliği ve Zararlı Kimyasal Madde ve Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği, Toprak Kirliliği Yönetmeliği, Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu, Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine uyulması gerekmektedir. 21. ÇED Yönetmeliği kapsamındaki faaliyetler için ÇED Olumlu Belgesi veya Çevresel Etkileri Önemsizdir belgesinin alınması ve ÇED Raporlarındaki taahhütlere uyulması zorunludur. 22. OSB den kaynaklanan evsel ve endüstriyel atık sular Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliğinde alıcı ortama deşarj standartlarına göre arıtıldıktan sonra deşarj edilecektir. Ancak, sanayi tesislerinden kaynaklanan atık suların kirletici parametre değerleri; OSB evsel ve endüstriyel atıksu arıtma tesisine ait giriş atıksuyudizayn parametre değerlerinin üzerinde olması halinde, katılımcıdan, münferiden ön arıtma tesisi yapması istenecektir. OSB nin atık ve tehlikeli atıklarının toplanarak; ara depolanması, taşınması ve bertaraf ünitesi kurulması istendiğinde, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir. Katı atıkların bertaraftı için ilgili belediyelerden taahhütname yazısı alınması gerekmektedir. 23. Sanayi parsellerinde tehlikeli atıkların geçici depolanması durumunda, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir. 24. Bölgede kurulacak tesislerin kurulması ve faaliyetleri sırasında, 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu ile yürürlükteki İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. C. ZEMİN VE DEPREM UYGULAMA HÜKÜMLERİ 25. Parsel bazında detaylı zemin etütleri yapılıp, temel biçimleri, yapı statiği ve yapı malzemesi belirlendikten sonra inşaat uygulamasına geçilecektir. 26. OSTİM Organize Sanayi Bölgesi 4. derece deprem bölgesindedir. İnşaatta ve bütün zemin cinslerinde Deprem Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik ile Afet bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 27. İnşaat aşamasında 7269 sayılı yasanın 2. maddesine göre 21/05/2003 tarihinde mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğünce onaylanan OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Jeolojil ve Jeoteknik Etüt Raporunun sonuç ve öneriler bölümünde belirtilen önlemlerin alınması zorunludur. 3
28. Olası şişme sorunlarının en aza indirgenebilmesi için yapılaşma esnasında şişme ve oturma karakteristikleri dikkate alınmalı; hafif yapıların inşasında iklimsel koşullardan etkilenen ilk birkaç metrenin dikkate alınması ve yapı temellerinin bu seviyenin altına indirilmelidir. 29. Yapılaşma öncesinde olası kazı şevleri, şevin açıkta kalma süresi de dikkate alınarak ayrıntılı şekilde analiz edilmeli, analiz sonuçlarına göre uygun destek yapıları ve kazı yöntemleri (istinat, kademeli kazı vb.) ile iyileştirilmeli ve şev aynaları drenaj uygulamaları ile korunmalıdır. 30. Ankara kilinin kumlu çakıllı seviyelerinden gelebilecek yer altı suyunun temeli etkilememesi için her türlü yapılaşmada yer altı suyu, uygun drenaj sistemiyle temelden uzaklaştırılmalı, suyun betona olan etkisini belirlemek için mutlak suretle fiziksel ve kimyasal analizler yapılmalıdır. 31. Deprem Güvenliği Belirleme Raporlarının sonuç bölümünde belirtilen önlemler alınmalı; yapılar betonarme deprem perdeleri, kolon mantolaması ve temel alanlarının arttırılması gibi güçlendirme yöntemleri ile güçlendirilmeli; yapıya yerleştirilmesi gerekli olan perdeler mimari olarak değerlendirilmeli; yapı takviyesinin yapılması durumunda takviyenin uygulama projelerinin hazırlanmasına müteakip hesap edilecek maliyet analizine göre yapının takviye edilmesinin uygun olup olmadığı ekonomik olarak da değerlendirilmelidir. D. YAPILAŞMA KOŞULLARI D.1. SANAYİ ALANLARI Küçük Sanayi Parsellerinde: 32. Yapı yüksekliği hmax=9.50 m. ve kat adedi K=2 dir. 33. Plan üzerinde aksi belirtilmedikçe en az parsel cephesi 10 metredir. 34.Açık işliklerin etrafında 80 cm.den yüksek duvar çekilemez, ana binaya bitişik sundurma yapılamaz. 35. Bir parselde birden fazla bağımsız bölüm oluşturulamaz. 36. OSTİM KSS de bodrum katlarda parsel sınırından en az 5 metre çekilmek koşulu ile ön işliklerin altı da kullanılabilir. (***) İşaretli Sanayi Alanlarında: 37. En fazla Kat Alanı Kat Sayısı KAKSmax= Emax=1.00 olacaktır. 38. Yapı yüksekliği (h) yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir. 39. En az ifraz koşulu 2000 m², parsel cephesi 30 metredir. 40. Parsellerde yapı yaklaşma mesafesi ve emsal koşulu içinde kalmak şartıyla aynı katılımcıya ait birden fazla yapı yapılabilir. D.2. HİZMETLERİ VE DESTEK ALANI 41. Ticaret Alanları ve Akaryakıt İstasyonları Hizmet ve Destek Alanı kapsamında % 10 oranı içinde değerlendirilecektir. Laboratuvar: 42. 42710 nolu ada içerisinde yer alan Hizmet ve Destek Alanı içerisinde laboratuar yer alacaktır. Bu alanda emsal E=1.00 dır ve Bölge Müdürlüğünce onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Şahıs ve kamu Hisselerinin mülkiyeti OSTİM OSB tüzel kişiliğine geçmeden imar ve inşaat uygulaması yapılamaz. Ticaret Alanları 43. Ticaret alanlarında ticari birimler, bürolar, işhanı, katlı çarşı, yönetim birimleri ile ürünlerin sergilendiği ve satıldığı birimler yer alabilir. 4
44. Bölgesel Ticaret Merkezi alanında minimum parsel büyüklüğü 5000 m² olacaktır. Yapılaşma koşulları Emsal: 1,50 Hmax=Serbettir. 45. Bölgesel Ticaret Merkezi alanında kamu kuruluşları, ticari büro servisleri, Ticaret merkezleri, sergi-satış ve servis tesisleri, dini tesisler, sosyal tesisler, basın yayın tesisleri ile ikinci ve üçüncü sınıf gayri sıhhi müesseselerden mamul veya işlenmiş malzemelerden eşya imal edenler, montaj, tamir ve paketleme yapanlar yer alabilir. Bakım Ve Akaryakıt İstayonu 46. Bakım ve Akaryakıt İstasyonlarında; 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu, 17/06/2004 tarihli ve 25495 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Petrol Piyasası Lisans Yönetmeliği, 5307 Sayılı Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG) Piyasası Kanunu ve Elektrik Piyasası Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve TS 11939 Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG)- İkmal İstasyonu- Karayolu Taşıtları için- Emniyet Kuralları, TS 12820 Akaryakıt İstasyonları- Emniyet Kuralları Mecburi Standart Tebliği ve Karayolları Kenarında Yapılacak Ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. D.3. İDARİ VE SOSYAL/ SOSYAL DONATI ALANLARI 47. Donatı alanlarında Bölge Müdürlüğünce onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 48. Planda idari ve Sosyal Tesis olarak gösterilen alanlarında çıraklık okulu, meslek okulu, bölge yönetimi, sendika, toplantı salonu, sergi alanı, lokanta, kafeterya, güvenlik, dini tesis, kreş, PTT, sağlık tesisi gibi tesisler yer alabilir. 49. Kültür Park alanında çekme mesafeleri ve emsal E=0.20 dahilinde kalmak şartıyla açık ve kapalı spor alanları, fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezi, misafirhane, motel, lokanta, kafeterya, çok amaçlı salonlar (sinema, tiyatro, konferans, sergi, oyun vb.) ile kültürel ve sosyal faaliyetleri içeren yapılar yer alabilir. D.4. TEKNİK ALTYAPI ALANLARI 50. Teknik Altyapı Alanlarında Bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (trafo merkezi, indirici merkez, enerji üretim tesisi, telekomünikasyon tesisi, itfaiye, makine parkı vb. tesisler) yer alabilir. 51. 60202 nolu adada yer alan Trafo ve Enerji Üretim Merkezi nde enerji ihtiyacının karşılandığı, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığından çevresel etkiler için izinleri alınan doğalgaza dayalı kombine çevrim santrali yer alır. D.5. KONUT ALANLARI 52. Yol, genel otopark, yeşil alan (park, çocuk bahçesi, spor alanı), eğitim tesislerine ait alanlar OSTİM OSB tasarrufuna geçmeden inşaat uygulaması yapılamaz. 53. Teknik altyapı alanı gerçekleşmeden iskan ruhsatı verilemez. 54. Yapılar oturdukları tabi zeminin köşe kotlarının ortalamasından kot alacaktır. Meyil nedeni ile kot alınan noktanın altında iskan edilebilir yapı alanları çıkarsa bu alanlar inşaat alanına dahil edilecektir. 55. Otopark gereksinimi kendi parseli içinde karşılanacaktır. 56. Konut büyüklüğü en az brüt 100 m² olacaktır. 57. Parselde birden fazla yapı yapılabilir. Yapılar arası mesafe h/2 den az olamaz. Ada çekme mesafeleri aşağıdaki tabloya göredir: 5
Ada Emsal Yükseklik (h) Çekme Mesafeleri (m) Ön Yan Arka 42705 1.50 Serbest 15 5 5 42706 1.50 Serbest 15 5 5 42708 1.50 Serbest 15 5 5 42724 1.50 Serbest 15 5 5 42728 E=1.75 Serbest 10 5 5 42729 E=1.75 Serbest 10 5 5 F.2.YAPI TASARIMI VE YAPI MALZEMELERİ Sanayi yapıları çelik veya betonarme olabilir. Ancak; inşa edilecek yapının parsel durumu, bitişik parsellerde yapı bulunup/bulunmama durumları, zemin etüdü raporu ve kullanım amaçlarına göre uygun yapı tekniği seçilecektir. Yapıların tasarımının ve yapımında kullanılacak tüm malzemelerin ilgili yönetmeliklere ve standartlara uygun olması zorunludur. Ayrıca, bitişik parsellerde bulunan yapılara, idarece yapılmış çevre düzenlemeleri ve otoparklara, tüm altyapılara, kaldırımlara ve yollara zarar verilmemesi amacıyla, yapı sahibi ve yapı müteahhidi gerekli önlemleri (şevlendirme, iksa, fore kazık, dolgu, vb.) almak zorundadır. 1.CEPHELER Cephelerde, parsel genişlikleri ve kullanım amacına göre alternatif tasarımlar oluşturulmuştur. Söz konusu cephe tasarımında, ön cephe kenarlarında 60 cm kalınlığında siyah alüminyum kompozit dış çerçeve yapılacaktır. Dış çerçevenin 120 cm içerisinde 40 cm kalınlığında ve üst kotu 9,50 m olan ikinci çerçevenin rengi sokak sulietinin bütünlüğü oluşturulacak şekilde ana renkler esas olmak kaydıyla idare tarafından belirlenecektir. Dış çerçevenin yüksekliği 12,00 m olacak ve 9,50 m ile 12,00 m arasındaki alan firma tabela alanı olarak kullanılmak üzere cam veya paslanmaz boru profil ile kaplanacaktır. İç çerçevenin 3,50 m ile 6,50 m arasındaki kısımları da 120 cm derinliğinde tabela ve kapı numarası alanı olarak kullanılacaktır. İç çerçevenin içinde kalan alan yapı sahibinin talebine göre ısıcam veya seksiyonel kapı olarak tasarlanabilecektir. Ancak; iç çerçeve ile dış çerçeve arasında kalan alan ısıcam olacaktır. Köşe parseller veya birden fazla yola cephesi bulunan yapıların yan ve arka cephelerinde de alüminyum kompozit ve ısı yalıtımlı cam kaplaması yapılacaktır. Parselin arka cephesinin de yola bakması halinde arka cephede blok nizamı koruyacak şekilde arka cephe yüksekliği belirlenir. Arka veya yan cephedeki yoldan yükseklik yol kotu verilen ön cephenin 9,50 m yükseklik şartını değiştirmez. Kot farkı, bodrum kata araç iniş rampası, yük asansörü giriş kapısı v.b. farklı uygulamaların söz konusu olduğu durumlarda, cephe tasarımlarında Bölge Müdürlüğünün uygun göreceği çözüm detayları uygulanabilecektir. 2.ÇIKMALAR Yapı ruhsatı talep edilen parselin içinde bulunduğu adada çıkması bulunan mevcut yapı olması ve Revizyon imar planına göre yapılaşacak yapının cephesinin bu çıkmaların gerisinde kalması halinde, 1. katlarda çıkma yapılmasına müsaade edilebilir. Çıkma mesafesi mevcut yapılardaki çıkma mesafesinden daha fazla olamaz. 3.ÇATILAR Çatı eğimi saçak ucundaki 9,50 m den hesaplanır ve mahya kotu tek eğimli çatılarda 14,50 m yi geçemez. Ön ve arka cephesi yola bakan yapılarda çift taraflı çatı eğimi yapılacaktır. Parsel derinliği 35 m den küçük ve çift taraflı çatı eğimi verilecek olan yapılarda mahya kotu 13,50 m yi geçemez. Yapıların yapı kullanma izni alabilmesi için çatıların yapım aşamasında fotovoltaik paneller ile kaplanması gerekmektedir. Ancak; gelişmekte olan fotovoltaik panel teknolojisinin henüz istenilen seviyeye gelmemesi, fotovoltaik panellerin çatı yüzeyine 6
kaplanmasının mevcut teknolojiye göre enerji verimliliği açısından kayıplara neden olması sebebiyle çatı alanının tamamının fotovoltaik paneller ile kaplanarak elektrik üretilmesinin uygun olmaması halinde; yapı sahibinin, çatı alanının idare tarafından tamamının fotovoltaik panel ile kaplanarak elektrik üretilmesini sağlaması hususunda her türlü yardımı yapacağını, uygun olduğunda yapının çatı alanının tamamını fotovoltaik panel ile kaplayarak elektrik enerjisi üretimi yapacağını taahhüt etmesi ve plan notları gereği fotovoltaik panel uygulamasını asgari şartlarda yapması ile Yapı Kullanma İzin Belgesi verilir. Yapı Kullanma İzni verilen yapı sahipleri daha sonra fotovoltaik paneller için verilen taahhütlerinden vazgeçemezler. Fotovoltaik paneller ve çatı kaplaması üzerindeki taşıyıcılarının mimari projeler ve statik hesaplarda dikkate alınması zorunludur. Çatıların Bölge Müdürlüğü tarafından fotovoltaik paneller ile kaplanarak kullanılması hususunda idareye taahhütte bulunan yapı sahipleri, çatılarda panellerin montajına uygun flanşlar (bağlantı elemanları) tesis etmekle yükümlü olup, iskan izninin alınması sonrasında, uygun bağlantı elemanları bırakılmayan çatılarda oluşabilecek zararlar v.b. gerekçelerle taahhütten vazgeçilemez. 4.GERİ ÇEKME MESAFELERİ Yapılar parsel sınırı ve yapı yaklaşma sınırı dışına çıkamaz. Küçük sanayi parsellerinde yapı cephesi, blok nizamı ve blok yapılaşma bütünlüğü açısından revizyon imar planında belirtilen yapı yaklaşma sınırından daha fazla içeride yapılamaz. Revizyon imar plan notlarında yer alan 55. Otopark gereksinimi kendi parseli içinde karşılanacaktır. maddesi gereğince geri çekme mesafeleri otopark alanı olarak kullanılabilir. Küçük sanayi parsellerinin geri çekme mesafeleri altında parsel sınırından 5m geri çekilmesi kaydıyla bodrum kat yapılabilir. Çekme mesafelerinde zemin kotunun altında kalmak kaydı ile atık depolama alanı, yağmur suyu depolama alanı oluşturulabilir. Ancak bu tür alanların yapıdan ayrı yapılması gerekmektedir. Ayrıca çekme mesafesinde yapılması zorunlu olan altyapı parsel bacası gibi imalatları engellememesi gerekmektedir. Çekme mesafelerinde kapalı alan oluşturmamak kaydı ile yapının statik sistemi ile bağlantılı statik elemanlar (kolon, kirişler), ancak zeminde kapladığı alan kadar yapı taban alanına dahil edilir. 5.BODRUM KATLAR Bodrum katların, bitişik yapıların temel alt kotlarından ve yola bakan cephelerinde çekme mesafesinden daha derin yapılabilmesi için kazık temel istenir. Temel kazıklarının yapılmasının gerektiği hallerde, yapılacak imalatın parsel sınırları içerisinde kalması esastır. Ancak zorunlu hallerde yan parsellerden muvaffakiyet alınmak şartıyla yan parsellerin kullanılmasına müsaade edilir. Bodrum katlarda wc, lavabo ve mutfak gibi ıslak hacimler düzenlenemez. Ancak; zorunluluk halinde, pissu deşarjı için gerekli olan pompa sistemi ile beraber planlanması ve imal edilmesi şartı ile bodrum katlarda ıslak hacimlere müsaade edilebilir. Bodrum katların zemininde yola bakan cephe istikametinde eğim verilir ve su toplama çukuru yapılması gerekir. Su toplama çukurunun altyapı hattına pompa ile tahliye bağlantısı yapılması zorunludur. 6.ZEMİN KAT Üretim teknolojisinin gerektirmesi halinde, üretime yönelik ilgili mevzuatların dikkate alınması şartıyla zemin kat yüksekliği 9,50m yapılabilir. Zemin kat yüksekliğinin 9,50m yapılmak istenmesi halinde, gerekçesi mimari projede not olarak belirtilecektir. Zemin kat içerisinde asma kat yapılabilir. İhtiyaç halinde asma katlar yapının cephesine kadar yapılabilir. 7.ÇATI KATI Küçük sanayi parsellerinde +9,50m üzerinde ve çatı kaplaması altında çatı katı yapılabilir. Çatı eğimi saçak ucundan başlar ve mahya yüksekliği 5,00 m yi geçemez. 8.YAPI YÜKSEKLİĞİ Küçük sanayi parsellerinde, imar planında belirtildiği üzere kat adedi=2 ve yapı yüksekliği hmaks=9,50m dir. Mevcut yapının hali hazırdaki kullanımı da göz önünde bulundurularak 9,50m ye yükseltilmesinin ekonomik olarak mümkün olmaması halinde, yapı sahibinin; söz konusu parselin bulunduğu adanın revizyon imar planına göre yapılaşmaya başlayan parsel sayısının, adanın %50 sini geçmesine müteakip yapısını, revizyon imar planındaki blok nizama uygun olarak tasarlanmış olan cephe, yükseklik ve fotovoltaik panel hususları da dikkate alınarak tasarlanmış olan avan projesine göre tamamlayacağını taahhüt etmesi halinde yapı yüksekliği 9,50m nin altında müsaade edilir. Bu tür yapılarda cephe ve fotovoltaik panel şartı aranmaz. Bu durum 7
söz konusu olduğunda, yapı sahibinden yapı ruhsatı için istenen belgeler arasında yapının tamamlanma şeklini içeren taahhütlü avan projede bulundurulacaktır. F.3. YAPI RUHSATI VE DENETLEME Yürürlüğe giren imar planına göre arazi kullanımı, yapı ve tesislerin projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla ilgili ruhsat ve izinler OSB tarafından verilir ve denetlenir. Yapı sahibi yapı ruhsatı için imar planı, imar plan notları ve yönetmeliğe uygun hazırlatacağı projeler ve idare tarafından istenen belgeler ile Bölge Müdürlüğü ne müracaat eder. Projelerin uygun olması ve belgelerin eksiksiz olması şartıyla Yapı Ruhsatı hazırlanarak yapı sahibine verilir. Ruhsatsız inşaata başlanamaz. İlave esaslı tamir ve tadilat yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Kullanım alanının artırılması, yapının statik taşıyıcılarında değişiklik yapılması; ilave esaslı tamir ve tadilat kapsamındadır. Yapı sahibinin revizyon imar planına uygun olarak yapıda değişiklik yapmak istemesi halinde, mevcut yapı taşıyıcılarının statik durumu, yapı denetimi tarafından incelenecek, uygun olanlar için yapı denetimler tarafından statik uygunluk raporu düzenlenecektir. Revizyon İmar Planı ile yapılarının kullanım alanlarında artış hakkı kazanan yapı sahipleri yapı denetimlerden statik uygunluk raporu alınamayan yapılarını, idare tarafından verilecek yıkım ruhsatı ile yıkması şartıyla idareden yapı ruhsatı alarak yenilemesi mümkündür. Üretim faaliyetlerinin durdurulamaması, üretime yönelik kullanılan makine ve ekipmanların yer değiştirmesinde karşılaşılan sorunlar, kullanılan imalathane, depo ve ofis alanlarına yetecek kapasitede mevcut boş yapıların olmaması v.b. gerekçelerle mevcut yapısının yıkımını gerçekleştiremeyen yapı sahiplerine, talepleri halinde mevcut yapılarının ön cephesinde yapı yaklaşma sınırına kadar ilave yapı yapmalarına müsaade edilir. Yeni yapılacak ilave yapılarda, cephe ve yükseklik şartı aranır. Ancak mevcut yapılarda, Yapıların Yüksekliği bölümündeki taahhütler alınmak kaydı ile cephe ve yükseklik şartı aranmaz. Basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvarı, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve benzeri elemanların tamirleri ruhsata tabi değildir. Bunlardan iskele kurmayı gerektirenler için Bölge Müdürlüğü ne çalışmalar öncesinde bilgi verilmesi zorunludur. OSTİM OSB ile Ankara Büyükşehir Belediyesi Su Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü (ASKİ) arasında imzalanan protokol kapsamında, OSTİM OSB sınırları içerisindeki tüm içme suyu, yağmur suyu ve pissu altyapılarının bakım, onarım ve işletmesi ASKİ tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu altyapılara bağlantıları ortak olan farklı parsellerdeki yapılardan en az birinin yeni yapı için yıkım ruhsatı talep etmesi halinde, her yapının altyapı bağlantılarının bağımsız olarak tamamlanması yapı sahipleri tarafından sağlanır. Yapı taban alanının altında kalan altyapılar, yapı taban alanı dışına deplase edilmeden Yapı Ruhsatı verilmez. Ancak bu altyapıların parselde bulundurulması ile ilgili parsel sahibinin muvafakatı ile Yapı Ruhsatı düzenlenir. Mevcut yapısını yıkarak revizyon imar planındaki yapılaşma koşullarına göre yeni yapı talebinde bulunan yapı sahiplerine, yapının bulunduğu imar adasındaki parsellerin içerisinden geçen altyapı elemanları (su, kanal, elektrik, doğalgaz, fiberoptik vb.) bulunması halinde bu hatların parsel dışına çıkarılma işlemi tamamlanmadan yapı ruhsatı düzenlenmez. Ancak bu altyapı elemanlarının parselde bulundurulması ile ilgili parsel sahibinin muvafakatı ile Yapı Ruhsatı düzenlenir. Ruhsat verilmeden önce tahsil edilen Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli ile ilgili uygulamada; Yapı ruhsatı verilecek parselin ön cephesinde bulunan yolun diğer tarafında park, yeşil alan, spor alanı, çocuk bahçesi ve ibadet yeri bulunduğu takdirde mevcut imar yolunun tamamı bu parsele tahakkuk ettirilerek Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli alınır. İmar parselinin karşı cephesinde parsel bulunduğu takdirde imar yolu için tahakkuk eden Yol Teknik Altyapı Katılım Bedelinin yarısı alınır, diğer yarısı karşı parselden alınır. Parselin birden fazla yola cephesi olması halinde diğer cephelerde de aynı şekilde uygulama yapılır. Ancak; ön cephe harici diğer cephelerdeki yollarda genel otopark alanının bulunması durumunda, genel otopark alanları hesaplamaya dahil edilmez. Yapı Ruhsatı veya Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunan parsellerdeki yapıların yıkılıp yeniden yapılması, ilave veya tadilat yapılması durumlarında, daha önce idare tarafından alınan Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli belgelerinin ibraz edilmesi halinde Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli alınmaz. Kamu kurumlarına ait vakıflar veya vatandaşlarca hibe şeklinde yapılacak eğitim, sağlık ve dinin tesis alanlarından Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli alınmaz. 8
F.4. YAPI KULLANMA İZNİ Yapı sahibinin müracaatı üzerine OSB, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol eder ve uygun olması durumunda yapı kullanma iznini yapı sahibine verir. Yapının projelerine uygun olarak tamamen bitirildiğine dair yapı denetim kuruluşu tarafından OSB ye rapor verilmeden yapı sahibine yapı kullanma izni verilmez. Ostim revizyon imar planına göre ilave inşaat alanı hakkı kazanan parseldeki yapı sahipleri; yeni revizyon imar planına göre dönüşümün sağlanabilmesi için gerekli hassasiyeti gösterecektir. Ostim Organize Sanayi bölge Yönetim Kurulu Bölge içerisinde bulunan tüm parsel sahiplerine Revizyon İmar planın getirdiği avantajlar, yapılacak yeni binaların özellikleri, onaylanan imar revizyon planından sonra değişim ve dönüşümün nasıl olacağı, sundurma diye tarif edilen alanlar ile ilgili dönüşüm uygulamalarının nasıl yapılacağı, yeniden yapılacak yapıların nasıl yapılacağı, ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların yıkılıp yenilerinin nasıl yapılacağı, yazı ile gerekli bilgilendirmenin yapılması bu konuda dönüşümün hızlı bir şekilde gerçekleşmesi için parsel sahiplerinin teşvik edilmesi ve buna ilişkin gerekli çalışmaların titizlikle yapılması gerekmektedir. 9