A DAN Z YE KENTSEL DÖNÜŞÜM
A DAN Z YE KENTSEL DÖNÜŞÜM Kentsel Dönüşüm ile İlgili Pratik Bilgiler ve Dilekçeler Av. Ali Güvenç KİRAZ
Yayın No : 3517 Araştırma Dizisi : 22 7. Baskı Mart 2017 İSTANBUL ISBN 978-605 - 333-861 - 1 Copyright Bu kitabın bu basısının Türkiye deki yayın hakları BETA Basım Yayım Da ıtım A.fi. ye ait tir. Her hak kı sak lı dır. Hiç bir bö lü mü ve pa rag ra fı kıs men ve ya ta ma men ya da özet halinde, fotokopi, faksimile ve ya baflka herhangi bir flekilde ço altılamaz, da ıtılamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yapılamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Baskı - Cilt : Beta Basım A.Ş. : Yazın Basım Yayın Matbacılık Turizm.Tic.Ltd.Şti İ.O.S.B. Çevre Sanayi Sitesi 8.Blok.No.38-40-42-44 Başakşehir/İSTANBUL 0212 565 01 22-0212 565 02 55 (Sertifika No. 12028) Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş. (Sertifika No: 16136) Narlıbahçe Sokak No: 11 Cağaloğlu - İSTANBUL Tel : (0-212) 511 54 32-519 01 77 Fax: (0-212) 511 36 50 www.betayayincilik.com
Türkiye de kentsel dönüşüm modelini en iyi uygulamış olan Ankara Eski Büyükşehir Belediye Başkanı Sayın Murat Karayalçın ve gayrimenkul sektöründe bu konuya önem ve yer veren değerli gazeteci arkadaşım Yavuz Karaman a ithaf ediyorum. Av. Ali Güvenç KİRAZ
Av. Ali Güvenç KİRAZ 1976 yılında İstanbul da doğmuştur. 1999 yılında İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi nden mezun olmuştur. 2003 yılında AGK Hukuk Bürosu nu kurmuş ve gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarına burada devam etmektedir. Av. Ali Güvenç KİRAZ, Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı, GİSP (Gayrimenkul için Strateji Platformu), GYİAD (Genç Yönetici ve İş Adamları Derneği), DenizTemiz Derneği (TURMEPA) ve Galatasaray Spor Kulübü Kongre üyesidir. Ayşe Özge Özyıldırım KİRAZ ile evli olup Kentsel Dönüşüm konularında görsel ve yazılı basında sürekli olarak görüşleri yer almaktadır.
ÖNSÖZ Büyük bir imparatorluk tarihini ve köklü bir Cumhuriyet geleneğini barındıran bir ülke konumunda olan Türkiye Cumhuriyeti 1970-1980 sonrasında köyden kente geçiş ile birlikte şehirleşmeyi ve kentleşmeyi öğrenmeye başladı. Bu geçiş siyasi kaygılarla beraber şehirleşmenin planlı olan esasını değiştirerek gecekondulaşmayı, imar kanunlarının değişmesi ve esnekliğinden faydalanılan farklı emsal ve şekillerde yapıları, yapı stoklarını doğurdu. Yıllar boyu özellikle büyük şehirlerde ve İstanbul da süren çarpık yapılaşma Türkiye nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği ile insanların akıllarına 1999 yılında yaşanan ve büyük can kayıplarına yol açan Adapazarı-Kocaeli-Yalova depremi ile kazındı. Depremin İstanbul un çok yakınında meydana gelmesi ve hatta bir bölümünde yıkıma neden olması ilk etapta yapılaşma esasları ile ilgili ciddi kararlar alınması sürecini doğurdu. Bu vesile ile deprem sonrasında Yapı Denetim esasları değiştirildi ve sıkı bir denetim esası getirildi. Yine yapım sürecindeki aktörler de cezai sorumluluklar nedeni ile daha sağlam binalar yapmaya yöneldiler. Ancak 1999 depremi sonrasında da imar süreçlerinde değişiklik olmayışı yapı stoğunun yıl ve yıl arttırmaya devam etti. Şehirler adeta beton şehirler halini almaya başladı ve bu süreçte özellikle büyük bir deprem olduğunda toplanma alanlar yeşil alanların varlığı kavramı ve zorunluluğu ortaya çıktı. Yine acı bir deneyim Van depremi bu gerçeği de gözler önüne sermeye yetti. Her acı olay sonrasında karar alma mantığını işleten bir gelenek olarak bu süreçten de bir Kentsel Dönüşüm Yasası çıkarmak zorunda olduğumuzu fark ettik. Böylece 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun adı altında bir yeni yasamız oluştu. Yasanın hazırlanış süreci maalesef ki bilimsel tartışmalar ve konusunun uzmanı üniversiteler, meslek odaları, barolar, STK temsilcilerinin bir konsensüsü sonucunda gerçekleşmedi. Yasa hızlı bir şekilde ortaya çıkarıldı ve üç yönetmelik değişikliği de gösterdi ki; ciddi eksiklikleri olduğu ve birkaç yönetmelik değişikliğine daha ihtiyaç duyulduğu anlaşıldı. Türkiye de kentleşme ile birlikte oluşan gecekondulaşma ve bunun giderilmesi konusunda en ciddi adım Ankara Eski Büyükşehir Belediye Başkanı Murat Kara-
VIII Önsöz yalçın tarafından atılmıştır. Modern anlamda bir kent yapısı, gecekondulaşmış bir bölge üzerinde uygulanmış, mülkiyet haklarına hiçbir tecavüzde bulunulmamış tam bir konsensüs ile gecekondular malikleri tarafından yıktırılmış ve yeni yaşanabilir bir yapılaşma oluşturulmuştur. Bu gecekondu bölgesi üzerinde ortaya çıkan tüm boş alanlar ranta değil, yeşil alana ve sosyal-kültürel tesis alanları oluşturulmasına harcanmıştır. Kentsel dönüşümün esası budur. Kentsel dönüşüm dünya ölçeğindeki olumlu uygulamaları da yan yana konulduğunda yaşanabilir şehirleşme demektir. İstanbul ve büyük şehirler olgusuna baktığımızda yaşanılan ise kentsel dönüşümden çok binaların yıkılıp yeniden yapılmasıdır. Bu sürecin uzun yıllar alacağı düşünüldüğünde doğru bir raya gireceğine ve mülkiyet hakkı daha iyi korunan bir yönetmelik değişikliği gerektiğine inanmaktayım. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun veya kamuoyunun verdiği isimle Kentsel Dönüşüm Yasası nı tamamen pratik mantığı ile irdelemeye çalıştım. Elbette ortada çok yeni bir yasanın varlığı mahkemeler ve Yargıtay nezdinde bu konuda bir içtihat olgusunun olmayışı en büyük eksikliklerden birisini oluşturmaktadır. Bu nedenlerle bazı konularda hukuki görüşlerim olarak süreçle ilgili sorulara cevap verdim. A dan Z ye Kentsel Dönüşüm vatandaşın temel ihtiyaçları dikkate alınarak yazılan bir kitap oldu. Teknik ve hukuk dili ile değil tamamen anlaşılır bir dille soru-cevap tarzı ile yazdım. Bunun haricinde de ortaya çıkabilecek olan ihtilaflarla ilgili gazete-dergi ve web sitelerinde yer alan makalelerimi de kullandım. Yine gazetelerde çıkan yazılarımı bu kitap ile herkese sunmaya çalıştım. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında vatandaşların ve hukukçuların faydalanabilecekleri tüm formları ve dilekçe örneklerini de kitabıma koymaya çalıştım. Yaşadığımız şehirlerin bizler ve geleceğimiz çocuklarımız için daha yaşanılır, yeşil, çevreci ve planlı şehirler olmasını istiyorsak kentsel dönüşüm yasalarının temel mantığını desteklemeliyiz. Ancak kentsel dönüşüm yasaları ile sadece ve sadece rant odaklı bir yaklaşım uygulanmasını kabul etmemiz doğaya ve insan özümüze büyük bir haksızlık olacaktır. Kentsel dönüşüm hayallerini daha yaşanılır bir doğa ve kent için sunan bütün çevre, hayvan ve doğa dostlarına, mimarlara, mühendislere, hukukçulara, gayrimenkul sektörü temsilcilerine, değerleme uzmanlarına, bürokratlara, akademisyenlere ithaf ediyorum. Av. Ali Güvenç KİRAZ
İÇİNDEKİLER 1) KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?...1 2) AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN VE YÖNETMELİKLERİ NE ZAMAN ÇIKARILMIŞTIR?...1 3) TÜRKİYE DE UYGULANAN KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ NELERDİR?...2 4) KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI İLE NE HEDEFLENMEKTEDİR?...2 5) RİSKLİ ALAN VE REZERV YAPI ALANI NEDİR?...3 6) RİSKLİ YAPI NEDİR?...4 7) RİSKLİ YAPI STATÜSÜNE HANGİ BİNALAR GİRER? ARSA RİSKLİ YAPI MIDIR?...4 8) RİSKLİ YAPILARA SADECE KAT MÜLKİYETİ KANUNU NA TABİ TAŞINMAZLAR MI GİRER YOKSA İSKANI OLMAYAN VEYA KAÇAK DİYE TABİR EDİLEN TAŞINMAZLARDA UYGULAMAYA TABİ MİDİR?...5 9) RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ KİM NASIL YAPAR? LİSANSLANDIRILMIŞ KURULUŞ NE DEMEKTİR?...6 10) RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE GÖREV ALACAKLARIN ÖZELLİKLERİ NELERDİR? TAŞINMAZA RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN GELEN GÖREVLİ NELERİ İBRAZ ETMELİDİR?...7 11) RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ YAPAN KURULUŞLAR LİSANS İÇİN NE SUNMALARI VE RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPARKEN NELERE DİKKAT ETMELERİ GEREKMEKTEDİR?...8 12) RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ KİMLER YAPTIRABİLİR?...12 13) RİSKLİ YAPI TESPİTİ SONRASI SÜREÇ NASIL İŞLEYECEKTİR?...12 14) RİSKLİ YAPI TESPİTİ BİLDİRİMLERİNE KARŞI İTİRAZ SÜRESİ VE YOLLARI NELERDİR? RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI 2. BİR RAPOR DÜZENLETTİRİLEBİLİR Mİ?...14 15) YIKIM TEBLİGATI NE ZAMAN YAPILACAKTIR?...16 16) YIKIM TEBLİGATI NELERİ İÇERİR, YIKIMDA SÜRELER NELERDİR, YIKIMI KİM UYGULAYACAKTIR, YIKIMA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?...16
X İçindekiler 17) RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ, TAHLİYESİ VE YIKIMI İŞLEMLERİNDE CEZAİ MESULİYET VAR MIDIR?...18 18) RİSKLİ YAPILARDA YIKIM RUHSATI NASIL DÜZENLENECEKTİR?...19 19) RİSKLİ YAPILARDA UYGULAMA YIKIM ÖNCESİNDE Mİ YOKSA YIKIM SONRASINDA MI YAPILACAKTIR?...19 20) RİSKLİ YAPILARDA UYGULAMA SÜRECİ NASIL BAŞLAYACAKTIR?...20 21) RİSKLİ YAPILARDA UYGULAMA SÜRECİNİ KİM VEYA KİMLER BAŞLATA BİLECEKTİR?...22 22) RİSKLİ YAPILARDA NOTER MARİFETİ İLE TOPLANTI DAVETİ NE ANLAMA GELMEKTEDİR?...22 23) SORU RİSKLİ YAPILARDA KAT MALİKLERİ/HAK SAHİPLERİNE TOPLANTI DAVETİ HANGİ ADRESE YAPILACAKTIR?...23 24) SORU RİSKLİ YAPILARDA KAT MALİKLERİ/HAK SAHİPLERİ İLE YAPILACAK OLAN UYGULAMA TOPLANTISI KAT MÜLKİYETİ KANUNU NA MI TABİDİR? BU TOPLANTI USULÜ NEDİR?...23 25) RİSKLİ YAPILARDA KAT MALİKLERİ/HAK SAHİPLERİ OYBİRLİĞİ İLE UZLAŞAMAZLARSA NE YAPILACAKTIR?...26 26) RİSKLİ YAPILARDA KAT MALİKLERİ/HAK SAHİPLERİ SPK (SERMAYE PİYASASI KURULU) LİSANSLI DEĞERLEME KURULUŞUNDAN NEDEN RAPOR İSTEYECEKLERDİR?...26 27) RİSKLİ YAPILARDA 2/3 KURALI NE DEMEKTİR? NE ANLAMA GELİR?... 27 28) RİSKLİ YAPILARDA 2/3 ARSA PAYI İLE KARAR VERİLMESİ HALİNDE BU 2/3 ÜN ALACAĞI KARARLAR NELERDİR?...27 29) RİSKLİ YAPILARDA 2/3 OY ORANI ARSA PAYINI MI? KAT MAKLİKLERİ SAYISINI MI İFADE EDER?...28 30) RİSKLİ YAPILARDA YENİDEN YAPIM/UYGULAMA TOPLANTISINDA 2/3 İLE KARAR ALINMASI HALİNDE KAT MALİKLERİ/HAK SAHİPLERİ NE YAPACAKLARDIR?...29 31) RİSKLİ YAPILARDA 2/3 ORANINA HİÇ ULAŞILAMAZSA NE OLUR?...30 32) RİSKLİ YAPILARDA YENİDEN YAPIM İÇİN UYGULAMA TOPLANTISINA/OYA KATILAMAYAN VEYA TOPLANTIYA/ OYA KATILIP DA HAYIR DİYENLERİN YANİ 1/3 ÜN HUKUKİ DURUMU NE OLACAKTIR?...30 33) RİSKLİ YAPILARDA YENİDEN YAPIM İÇİN UYGULAMA TOPLANTISINA/OYA KATILAMAYAN VEYA TOPLANTIYA/ OYA KATILIP DA HAYIR DİYENLERİN ARSA PAYLARININ AÇIK ARTTIRMA SURETİ İLE SATIŞI NASIL YAPILACAKTIR?...31
İçindekiler XI 34) RİSKLİ YAPI İLAN EDİLEN TAŞINMAZ PARSELLERİNDE BİRDEN FAZLA YAPI BULUNMASI HALİNDE UYGULAMA NASIL YAPILACAKTIR?... 34 35) BİRDEN FAZLA PARSELİN RİSKLİ YAPI İLAN EDİLMİŞ OLMASI HALİNDE YAN YANA BULUNAN PARSELLERDE TEVHİD (BİRLEŞTİRME) İMKANI VAR MIDIR? ŞARTLARI NELERDİR?...35 36) RİSKLİ ALANLARDA UYGULAMA NASIL YAPILACAKTIR?...35 37) RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU PARSELDE RİSKSİZ YAPI BULUNMASI HALİNDE İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILACAKTIR?...36 38) RİSKLİ YAPILARDA KİRA YARDIMI NE ANLAMA GELMEKTEDİR? KİRA YARDIMI KİME YAPILACAKTIR? KİRA YARDIMI SÜRESİ VE BEDELİ NE KADARDIR? KİRA YARDIMININ KOŞULLARI NELERDİR? KİRA YARDIMI DAHA SONRA GERİ ÖDENECEK MİDİR?...36 39) RİSKLİ YAPILARDA KİRA YARDIMI HARİCİNDE BAŞKA YARDIMLAR YAPILABİLMEKTE MİDİR? KONUT VE İŞYERİ TAHSİSİ MÜMKÜN MÜDÜR?...39 40) RİSKLİ YAPILARDA TAŞINMAZI KENDİSİ YAPMAK İSTEYEN MALİKLERE KREDİ KULLANILMASI DURUMUNDA DEVLETİN SAĞLAYACAĞI FAİZ İNDİRİMİ NE ANLAMA GELMEKTEDİR?...39 41) RİSKLİ YAPILARDA KİRACI VEYA SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLANLARIN RİSKLİ YAPININ YENİDEN YAPIMI HALİNDE HUKUKİ DURUMU NE OLACAKTIR?...40 42) RİSKLİ YAPILARDA RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN KESİNLEŞMESİ VE YIKIM KARARININ TEBLİĞİ SONRASINDA KİRACILARIN TAHLİYESİ MÜM- KÜN MÜDÜR? TAHLİYE NEDENİYLE KİRACILARIN MALİKLERDEN YASAL TALEP HAKLARI VAR MIDIR?...40 43) RİSKLİ YAPILARDA DEVLET TARAFINDAN HARÇ VE VERGİLERDE UYGULANACAK MUAFİYETLER NELERDİR?...41 44) RİSKLİ ALAN VE YAPILARDA İMAR PLANI YAPMA YETKİSİ HANGİ KURULUŞTADIR?...43 45) RİSKLİ YAPILARDA MÜTEAHHİTLERLE RİSKLİ YAPI TESPİTİ ÖNCESİNDE veya SONRASINDA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İMZALAYANLARIN HUKUKİ DURUMU NE OLACAKTIR?...44 46) RİSKLİ YAPI OLARAK İLAN EDİLMİŞ TAŞINMAZLARDA UYGULAMA TOPLANTISI ÖNCESİNDE ARSA PAYLARININ 2/3 ÇOĞUNLUĞU İLE KABUL EDİLEN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YERİNE FARKLI BİR SÖZLEŞME İMZALAMIŞ OLAN KAT MALİKİ/HAK SAHİBİ NE YAPACAKTIR? SÖZLEŞMEYİ FESH EDEBİLİR Mİ? 2/3 ÇOĞUNLUK İLE İMZALANAN SÖZLEŞMEYİ İMZALARSA DİĞER SÖZLEŞME TARAFI MÜTEAHHİT MADDİ TAZMİNAT DAVASI AÇABİLİR Mİ?...45
XII İçindekiler 47) RİSKLİ YAPILARDA YARGILAMA SÜREÇLERİ NASIL OLACAKTIR? İDARE MAHKEMELERİNDE VERİLEMEYECEK OLAN YÜRÜTMENİN DURDURULMASI KARARI VEREBİLECEK MİDİR?...46 48) RİSKLİ YAPILARDA HUKUK MAHKEMELERİ KARAR VEREBİLİR Mİ?...47 49) RİSKLİ YAPILARDA İHTİLAFLI VE DAVALIK OLAN TAŞINMAZLARIN HUKUKİ DURUMU NE OLACAKTIR? RİSKLİ YAPI TESPİTİ SÜREN DAVALARI SONA ERDİRİR Mİ?...48 50) RİSKLİ YAPILARDA UYGULANACAK CEZA HÜKÜMLERİ NELERDİR?...49 51) RİSKLİ YAPILARDA UYGULANMAYACAK OLAN YASAL MEVZUAT NELERDİR?...49 52) RİSKLİ YAPILARDA ACELE KAMULAŞTIRMA YAPILMASI NE DEMEKTİR?...51 53) RİSKLİ YAPILARDA TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ İPOTEKLER, TEDBİRLER, HACİZLER VE ŞERHLERİN AKİBETLERİ NE OLACAKTIR?...52 54) RİSKLİ YAPILARDA TAŞINMAZIN TOKİ VEYA KAMU TARAFINDAN YAPILMASI NE DEMEKTİR?...52 RİSKLİ YAPI TESPİTİNE BAŞLANMAMIŞ TAŞINMAZ İLE İLGİLİ YÖNETİCİ VE DİĞER MALİKLERE UYARI İHTARNAMESİ...53 KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI İLE İLGİLİ FORMLAR-DİLEKÇELER...57 KENTSEL DÖNÜŞÜM İLE İLGİLİ MAKALELERİM...89 KENTSEL DÖNÜŞÜM İLE İLGİLİ GAZETE YAZILARIM...160 KİRA YARDIMI UYGULAMALARI KILAVUZU...168 AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN...177 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ...193 RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR...225