Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 - Genel Bakış Politik Durum AKP güçlü pozisyonunu, 12 Haziran seçimlerinin sonuçları ve 2002 yılından bu yana devam eden politik istikrar ile birlikte gelen güçlü ekonomik büyüme gibi faktörler ile daha da sağlamlaştırmıştır. Hükümet dış ilişkilerde ve özellikle de Orta Doğu ve Akdeniz de bölgesel bir güç olabilmek için aktif bir dış politika uygulamaktadır. MENA Bölgesi ndeki sistemsel değişikliklerin ve anayasal kurumlara yönelik taleplerin bölgeyi uzun vadede şekillendirmesi beklenmektedir. Libya daki rejim değişikliği ve Suriye deki ayaklanmalar, Türkiye nin ve dünyanın gündemindeki en önemli konular arasındadır. Türk siyasetinde ise, devam eden yeni anayasa çalışmaları 2012 yılının gündeminde önemli bir paya sahip olacaktır. Dünyadaki kırılgan ve zayıf ekonomik büyüme dünyadaki politik gündemin halen büyük bir bölümünü oluşturmaktadır. Avrupa daki borç krizinin ve ABD deki resesyonun, Lehman krizinden bu yana kendini toparlama döneminde olan Dünya ekonomisi üzerinde oldukça negatif sonuçları olmuştur. Yunanistan ın borçlarını ödeyememe riskinin AB nin politikalarını etkilemesi beklenmektedir. Gayrimenkul pazarını etkilemesi ve özellikle konut talebini arttırması beklenen en önemli politik gelişmelerden biri, Türk Gayrimenkul Hukuku nda yer alan Mütekabiliyet Şartı nın kaldırılması ve böylece Türk vatandaşı olmayanların da Türkiye de gayrimenkul sahibi olma konusundaki engellerin kaldırılmasına yönelik hazırlanan taslak yasadır. Öngörülen değişiklik, özellikle Ortadoğu ve Körfez Bölgesi nden gelecek olan alıcıları hedeflemektedir. Hazırlanan yasa değişikliği teklifinin yakın gelecekte mecliste oylanması beklenmektedir. Ekonomik Durum Avrupa Birliği ve ABD nin yüksek bütçe açıkları, mali ve politik problemleri çözülmeyi beklerken, Türkiye ekonomisi 4Ç 2009 dan itibaren art arda yedi çeyrekte kaydettiği ekonomik büyüme ile beraber, tarihi bir başarı sergileyerek, istikrarlı bir görünüm çizmiştir. Türkiye ekonomisi 1Ç 2011 de %11.6 ve 2Ç 2011 de %8.8 lik büyüme kaydetmiştir. GSYH Büyüme 10.0% 8.9% 9.0% 8.0% 7.5% 7.0% 6.0% 5.0% 4.5% 4.3% 4.0% 3.0% 2.7% 2.5% 2.0% 1.8% 1.8% 1.6% 1.3% 1.6% 1.1% 1.0% 0.0% Gelişmiş Av rupa Euro Bölgesi Gelişen Av rupa Türkiye 2010 2011 2012 Kaynak: TUIK, IMF WEO Eylül 2011 Türkiye 1Ç 2011 de gerçekleştirdiği büyüme ile, dünyadaki en yüksek GSYH büyüme rakamını gerçekleştiren ülke ve 2Ç 2011 de gerçekleştirdiği büyüme ile Çin den sonra en yüksek büyüyen ikinci ülke olmuştur. Önümüzdeki dönemde GSYH daki büyümenin yavaşlayan bir ivmeyle devam edeceği ve %5 civarında olacağı, fakat buna rağmen Türkiye nin 2015 yılına kadar Avrupa daki en yüksek büyümeyi gerçekleştiren ülke olacağı öngörülmektedir. Uluslararası Para Fonu(IMF), Türkiye GSYH tahmini büyüme rakamlarını %2.5 olarak öngördüğü Haziran 2011 den sonra güncelleme yaparak, Eylül 2011 itibariyle tahminini %2.2 seviyesine çekmiştir. Ayrıca IMF bütçe açığının 2011 sonu itibariyle, GSYH nin %10.3 üne ve 2012 yılında %7.2 sine denk geleceğini öngörmektedir. Yüksek cari açık endişeleri nedeniyle, yatırım yapılabilir ülke notunun iki seviye altında yer alan Türkiye nin notunu arttırmak için kredi derecelendirme kuruluşları şu anda bekle ve gör durumunda bulunmayı seçmişlerdir. Fakat Standart & Poors Türkiye nin TL cinsinden notunu iki basamak birden arttırarak yatırım yapılabilir seviye olan BBB- ye yükseltmiş, yabancı para cinsinden notunu ise BB seviyesinde tutmuştur. Bu kapsamda uzun vadede egemen olacak, yerel ve yabancı para birimi cinsinden kredi notu sıralamasının görünümü pozitiftir.
Ocak 07 Mart 07 Mayıs 07 Temmuz 07 Eylül 07 Kasım 07 Ocak 08 Mart 08 Mayıs 08 Temmuz 08 Eylül 08 Kasım 08 Ocak 09 Mart 09 Mayıs 09 Temmuz 09 Eylül 09 Kasım 09 Ocak 10 Mart 10 Mayıs 10 Temmuz 10 Eylül 10 Kasım 10 Ocak 11 Mart 11 Mayıs 11 Temmuz 11 Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 2 Türkiye nin yatırım yapılabilir ülke seviyesine yükseltilmesi ile birlikte, Türkiye ye yatırım yapabilecek yeni yatırımcıların önemli ölçüde önü açılacak ve ülke yatırım konusunda ölçüt niteliğine sahip bazı yatırım notu borç endekslerine dahil edilecek yeterliliğe gelecektir. Yakın gelecekte gerçekleşmesi beklenen bu tür gelişmeler, risk primini rekor düzeyde düşük seviyelere çekerek, Türkiye ile dünya genelinde yatırım yapma ölçütü kabul edilen yatırım yapılabilir ülke derecelendirmelerindeki sıralama farkının daha fazla kapanmasını sağlayacak, ayrıca varlık değerlemesi, kabul edilebilecek en düşük getiri oranlarını aşağıya çekme, ve benzeri konularda destek sağlayacaktır. Bunun Türkiye gayrimenkul piyasası üzerinde bu aşamada çok büyük bir etkisi olacağını düşünmemekle birlikte, bu not artırımının Türk ekonomisinin gelişim sürecine olduğu kadar, hükümet politikalarına da destek sağlayan iyi bir kanıt olduğu düşünülmektedir. Bu not arttırımının teknik etkilerden ziyade, psikolojik etkilerinin olacağı öngörülmektedir. Merkez Bankası ülke içindeki ekonomik büyümeyi ve cari açığı kontrol etmek amacıyla öncelikli olarak sermaye karşılık oranlarını arttırmış ve bu durum Ekim 2011 e kadar devam etmiştir. Fakat dünya ekonomisindeki beklenmedik gelişmeler, Merkez Bankası nın bu politikası üzerinde baskı oluşturmuştur. Bu nedenle banka, Türk Lirası nın aşırı değer kaybetmesi sonucu TL ve yabancı para sermaye karşılık oranlarında indirime gitmiştir. Yapılan müdahale ile finansal sisteme yaklaşık USD 3 milyar nakit sağlaması beklenmektedir. Para Politikası Kurulu nun son toplantısında, olası bir küresel dalgalanmanın getireceği likidite sıkıntısına odaklanılmış ve dalgalanmanın yerel finansal pazar üzerindeki etkisini sınırlandırmak için aktif bir politika izlenmesi yönünde karar alınmıştır. İşsizlik oranı Haziran 2011 itibariyle %9.2 seviyesine gerileyerek, ekonomik krizden sonraki en düşük seviyeye ulaşmıştır. Geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, %1.2 lik ve 2011 Mayıs ayı ile karşılaştırıldığında ise %0.2 lik bir düşüş olduğu görülmüştür. Hükümet yeni iş alanları yaratmak için bir yasa taslağı üzerinde çalışmaktadır. Hazırlanan yasa taslağı ile haftalık çalışma saatlerinin düşürülmesi amaçlanmakta ve böylece işverenlerin mevcut işçiye yükleyeceği fazladan iş yükünün yeni bir iş gücüne kaydırılması öngörülmektedir. İşgücü Pazarı: İşsizlik Oranı (%) Kaynak: TUIK OECD ve ILO nun açıklamalarında Türkiye, G20 ülkeleri arasında geçen üç yıl içerisinde istihdamı arttıran lider ülke olarak öne çıkarılmıştır. Gelişen ekonomiye paralel olarak, TÜİK verilerine göre tüketici güven endeksi yıl boyunca yukarı yönlü bir eğilim izleyerek, Haziran 2011 itibariyle %96.4 seviyesine ulaşmıştır. Fakat TL nin aşırı değer kaybetmesi nedeniyle endeks, Ağustos 2011 itibariyle %91.7 seviyesine gerilemiştir. Tüketici Güven Endeksi nin(tge) yılın geriye kalan bölümünde % 90 ın üzerinde olacağı öngörülmektedir. Diğer taraftan Avrupa ya hakim olan borç krizi nedeniyle TL de oluşan değer kaybı, tüketicinin satın alma gücünün azalmasına ve ülkenin ithalat maliyetinin yükselmesine sebep olabilir. Bu nedenle TGE nin yabancı para piyasasındaki gelişmelere bağlı olarak negatif yönde etkilenmesi söz konusu olabilir. Tüketici Güven Endeksi (%) 100.0 95.0 90.0 85.0 80.0, 75.0 70.0 65.0 Kaynak: TUIK
Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 3 Devam eden güçlü ekonomik büyüme perakende cirolarını da olumlu yönde etkilemiştir. AMPD verilerine göre, 2011 Ağustos ayı perakende cirosu 2010 Ağustos ayına kıyasla kayda değer bir artış göstermiş ve bu periyottaki perakende cirosunun yıllık artışı %14.6 olarak gerçekleşirken; gıda, gıda dışı perakende ve hazır giyim sektörlerindeki büyüme sırasıyla %2.5, %37.1 ve %60.2 olarak gerçekleşmiştir. Cari açığın milli gelire oranının bu yıl için %9.4, 2012, 2013 ve 2014 yılları için sırasıyla %8, %7.5, ve %7 olacağı öngörülmektedir. Program, faiz dışı fazlanın 2011 sonu itibariyle %1.2 olacağını ve bu rakamın %0.8 inin yeniden yapılandırılan gelirlerden elde edileceğini öngörmektedir. Orta Vadeli Ekonomik Program 2012 2014 yılları için geçerli olacak Orta Vadeli Ekonomik Program(OVP), Başbakan Yardımcısı Ali Babacan ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek tarafından 2011 Ekim ayında açıklanmıştır. Yapılan açıklama her ne kadar 4Ç 2011 in gündeminde yer alsa da, ekonomik önemi nedeniyle OVP ye bu rapor içerisinde yer verilmiştir. Kesintisiz devam edecek ekonomik büyümeye paralel olarak, işsizliğin 2015 yılına kadar %10 un altına düşmesi beklenmektedir. Orta Vadeli Program, Ekim 2011 2011 2012 2013 2014 Bütçe Dengesi (GSYİH oranı) -1.7% -1.5% -1.4% 1.0% Enflasyon (TÜFE) 7.8% 5.2% 5.0% 5.0% Cari İşlemler Dengesi (GSYİH oranı) -9.4% -8.0% -7.5% -7.0% Kamu Borcu (GSYİH oranı) 39.8% 37.0% 35.0% 32.0% GSYİH (mily ar USD, Cari Fiy atlarla) 766 822 888 952 Kişi başına düşen GSYİH (USD) 10,363 10,973 11,716 12,412 Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Ali Babacan açıklamasında, programın önceliklerini ekonomik büyümeyi istikrarlı hale getirmek, istihdamı arttırmak, mali disipline devam etmek, tasarrufu arttırmak, cari açığı düşürmek ve makro ekonomik istikrarı güçlendirmek olarak belirtmiştir. Açıklamada belirtilen öncelikler ile ilgili öne çıkan temel bulgular şunlardır; Türkiye ekonomisinin bu yıl %7.5 oranında büyüyeceği, sonraki yıllarda Dünya ve Avrupa daki ülkelerin büyüme rakamlarındaki düşüşe paralel olarak, 2012 de büyümenin %4 olacağı ve 2013 te ise büyümenin %5 olarak gerçekleşeceği tahmin edilmektedir. Program, Türkiye nin GSYİH rakamının 2014 itibariyle USD 952 milyara yükseleceğini ve kişi başı milli gelirin USD 12,412 a ulaşacağını öngörmektedir. Orta vadeli program, kamu borcunun GSYH ye oranının 2015 yılına kadar daimi olarak düşmeye devam edeceğine işaret etmektedir. Bu duruma paralel olarak, bu oranın yıl sonunda %39.8 olarak gerçekleşeceği ve 2014 yılında %32 ile en düşük seviyeye ulaşacağı öngörülmektedir.
Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 4 Perakende Pazarı Görünümü Perakende pazarı 3Ç 2011 de güçlü performansını devam ettirmiştir ve yılın geri kalanında da bu pozitif gelişimin sürmesi beklenmektedir. Perakendeci Talebi Olumlu ekonomik gelişmeler ve güçlü perakende satışlarına paralel olarak, 3Ç 2011 de hem uluslararası hem de yerel markalardan gelen perakendeci talebi yüksek olmuştur. Lüks markaların pazara girişinin yoğun olduğu 2Ç 2011 i takiben, 3Ç 2011 de çocuklara yönelik perakende aktiviteleri öne çıkmış ve bu alan hızla gelişerek popülaritesini arttırmıştır. Jacadi ve Zippy 3Ç 2011 de pazara giriş yapan önemli uluslararası çocuk markaları olarak öne çıkarken, pazarda hali hazırda aktif olan uluslararası ve yerel çocuk markalarının ise pazardaki konumlarını agresif yayılma planları ve yenilikçi konseptlerle güçlendirmekte oldukları gözlemlenmiştir. Eğlence ünitelerinin de desteğiyle, aile ve çocuk odaklı olarak gerçekleştirilen perakendeciliğin pazarda yeni bir konsept olarak var olmaya başladığı görülmektedir. Bu gelişimin en önemli örneklerinden biri, İzmir de Forum Bornova yakınında büyük bir alanda geliştirilmesi planlanan çocuk köyü dür. Çocuklara yönelik perakendeciliğin hızlı gelişiminin arkasındaki başlıca etken, marka bilinci yüksek olan genç anne babaların çoğalmasına bağlı olarak markalı çocuk giyimine olan talebin artmasıdır. Hazır giyim sektöründe faaliyet gösteren perakendecilerin talebi de güçlü şekilde devam etmektedir. Orta vadede Kickers, Desigual ve Victoria s Secret gibi markaların Türkiye perakende pazarında yer almaları beklenmektedir. Ayrıca Converse, New York ve Boston dan sonra ilk New Generation Monobrand konseptli mağazasını 2011 Ekim ayında İstiklal Caddesi nde açacağını açıklamıştır. Converse bu mağaza konsepti ile Avrupa perakende pazarına İstanbul dan giriş yapmış olacaktır. Bunun yanı sıra, Boyner Grup rekabete uyum gösterebilmek amacıyla son zamanlarda yeni konsept geliştiren perakendecilere en son örneklerdendir. Grup, daha önce pazarda aktif olan, ancak daha sonra pazar şartlarına bağlı olarak Boyner mağazalarına çevrilen Çarşı mağazalarını yeniden açmaktadır. Çarşı mağazaları orta gelirli gruba hitap etmekte ve ürün yelpazesi Boyner e kıyasla daha uygun fiyatlar sunmaktadır. Tekzen, Electro World ve Bimeks gibi ana markalar hem İstanbul hem de ikincil şehirlerde agresif yayılma planlarını uygulamaya devam ederken, hazır giyim markaları da güçlü genişleme stratejileri uygulamaktadırlar. 3Ç 2011 de, Lee Cooper 20 günde 9 mağaza açarken, moda café konseptini ilk geliştiren Türk markası olan Home Store un ise büyüme planlarını güçlendirdiği bilinmektedir. Bu kapsamda Home Store, Beyoğlu, Bakırköy Capacity ve Ankara Ankamall da markanın hedef kitlesini A - A+ dan B - B+ ye çevirerek 3 yeni mağaza açmıştır ve yılsonuna kadar toplamda 17 Home Store mağazasına ulaşma hedeflerinin olduğu bilinmektedir. Birçok uluslararası markanın Türkiye deki ilk mağazalarını İstanbul da açmayı tercih etmelerine rağmen, özellikle de orta gelir grubuna hitap eden uluslararası markaların ikincil şehirlere olan perakendeci talebinin arttığı gözlemlenmektedir. C&A, Intersport, Deichmann ve H&M ikincil şehirlerde mağaza arayan ya da kısa vadede yayılma planlarını bu şehirlere yönlendirdiklerini açıklayan markalar arasındadır. H&M İstanbul dışındaki ilk mağazalarını Ankara Gordion ve Cepa alışveriş merkezlerinde açmıştır. Alım gücünün artması, modern alışveriş alışkanlıklarının yaygınlaşması ve marka bilincinin yükselmesiyle, ikincil şehirlere olan perakendeci talebinin artması beklenmektedir. Alışveriş merkezleri dışında, hem uluslararası hem de yerel markaların alışveriş caddelerine olan taleplerinin güçlü olduğu görülmektedir. Özellikle İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi nin 3Ç 2011 de perakende açısından popüler alanlar olarak öne çıkmıştır. Converse, Zara, Mango ve Flo büyüme planlarını İstiklal Caddesi ne yönlendiren başlıca markalar arasındadır. Zara İstiklal Caddesi nin Tünel Bölgesi nde bir ana mağaza açma hazırlığında iken, Mango İstiklal Caddesi nin aynı bölgesinde 2. ana mağazasını, Flo ise Avrupa daki en büyük ayakkabı mağazasını açmayı planlamaktadır. Bunların yanı sıra, Türk markalarının özellikle yakın çevredeki yurtdışı pazarlarına yayılma süreçlerinin son bir yılda hızlanarak devam ettiği görülmüştür. Koton, LCW, YKM, Mavi Jeans ve Colin s yurtdışı pazarlarında aktif olan başlıca Türk markaları arasındadır. Ayrıca, LCW Almanya, Essen de daha önce C&A in bulunduğu lokasyonda, 1,100 m2 lik bir mağaza açacağını ve yılın geri kalanında agresif büyüme planlarının Berlin, Polonya, Macaristan ve Mısır da açacakları yeni mağazalar ile devam edeceğini duyurmuştur.
Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 5 Kira Görünümü Artan perakendeci talebi ile birlikte 1Ç 2011 de metrekare başına aylık EUR 75 dan EUR 80 ya yükselen birincil kira rakamı, 3Ç 2011 de EUR 80 da sabit kalmıştır. Jones Lang Lasalle piyasa bilgisi doğrultusunda, 2012 sonu itibariyle birincil kiranın EUR 5 artış göstermesi beklenmektedir, ancak birincil kira rakamlarının EUR/TL-EUR/USD daki dalgalanmalara bağlı olarak gelişeceği belirtilmelidir. Birincil kira rakamındaki olumlu artışın başlıca sebepleri arasında, artan perakendeci talebi ile birlikte, perakendeci talebinin yoğun olduğu ve nitelikli organize perakende arzının artması yer almaktadır. Birincil Kira (EUR / m² / ay) 95 90 85 80 75 70 Perakende Arzı 3Ç 2011 de Türkiye organize perakende pazarındaki kiralanabilir alan arzı 880,000m² lik bir artış göstermiştir. Bu büyüme 2010 yılının aynı döneminde eklenen 568,000 m² arz ile kıyaslandığında oldukça yüksektir. 2011 yılı içinde pazara giren arzın büyük bir bölümü 550,500 m 2 ile Anadolu da gerçekleşirken, 329,000 m 2 lik arz İstanbul perakende pazarındaki yerini almıştır. 3Ç 2011 de pazara giren kiralanabilir alan 2010 un aynı dönemine göre %140 lık bir artış göstermiştir. 3Ç 2011 de 6 sı Anadolu da ve 4 ü İstanbul da olmak üzere, Türkiye de toplam 10 alışveriş merkezi açılmıştır. 63,500 m 2 kiralanabilir alan sunan, Boyner, Migros, H&M, LCW ve Koçtaş gibi ana kiracılara ev sahipliği yapan Akbatı ile 40,000 m 2 kiralanabilir alanda Çarşı, LCW, Teknosa ve Kipa gibi ana kiracılara ev sahipliği yapan Arena Park üçüncü çeyrekte İstanbul da açılan başlıca alışveriş merkezleridir. Anadolu daki en önemli açılışlar ise Ankara da Atlantis City, Diyarbakır da Ninova Park ve Bolu da Bolu Tem Outlet tir. 41,600 m 2 lik Atlantis City deki ana kiracılar Darty, Kipa ve Tekzen iken, 22,000 m 2 lik Ninova Park ın ana kiracıları Carrefour ve Teknosa dır. Ayrıca, 33,500 m 2 kiralanabilir alan sunan Bolu TEM Outlet in açılışıyla, Bolu perakende açısından Türkiye nin en yoğun şehirlerden biri haline gelmiştir. Perakende Arzı Gelişimi: Adet & TKA İstanbul Anadolu Türkiye İstanbul da 3Ç 2011 sonu itibariyle 2.99 milyon m 2 ye ulaşan organize perakende arzı, Türkiye nin 7.38 milyon m 2 lik toplam organize perakende arzının %40 ını oluşturmaktadır. Türkiye nin geri kalanındaki toplam organize perakende arzı ise 4.39 milyon m 2 dir. Muhtemel projelerin açılışlarının ertelenmesi göz önünde bulundurulduğunda, şu anda inşaat aşamasında olan 1.08 milyon m 2 kiralanabilir alanın pazara girmesiyle, 2013 yılı sonunda İstanbul daki toplam organize perakende arzının 4.07 milyon m 2 ye ulaşması beklenmektedir. 2013 sonuna kadar Türkiye nin geri kalanında tamamlanacak projelerdeki 1.1 milyon m 2 kiralanabilir alanın da tamamlanmasıyla, Türkiye deki toplam organize perakende arzının 9.5 milyon m 2 ye ulaşması beklenmektedir. Mevcut ve Gelecek Arz İstanbul Anadolu Türkiye Pazar Yoğunluğu 2009 Sonu 3Ç 2010 2010 Sonu 3Ç 2011 Adet 81 85 93 101 TKA (m²) 2.29 M 2.43 M 2.66 M 2.99 M Adet 155 170 171 190 TKA (m²) 3.41 M 3.84 M 3.87 M 4.39 M Adet 236 255 264 291 TKA (m²) 5.70 M 6.27 M 6.53 M 7.38 M Aktif İnşaat Halinde Toplam TKA (m²) 2.99 milyon 1.08 milyon 4.07 milyon Adet 101 29 130 TKA (m²) 4.39 milyon 1.10 milyon 5.49 milyon Adet 190 40 230 TKA (m²) 7.38 milyon 2.18 milyon 9.5 milyon Adet 291 69 360 İstanbul ve Ankara, sırasıyla 226 m 2 ve 225 m 2 ile, 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir alan bazında, en yoğun pazarlar olarak öne çıkmaktadır. İstanbul ve Ankara yı Karabük, Bolu ve Trabzon takip etmektedir. Bu şehirlerdeki yüksek perakende yoğunluğunun arkasındaki temel sebep, pazarın gelişmişliği değil, şehir nüfuslarının azlığıdır. Bu nedenle, ikincil şehirlerin perakende yoğunlukları ile öne çıkmaları sıkça görülen bir durumdur ve bazen ikincil şehirlerde orta ölçekli bir alışveriş merkezinin açılışı, o şehrin 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir alanını iki katına
2008 Sonu 1Ç 2009 2Ç 2009 3Ç 2009 4Ç 2009 1Ç 2010 2Ç 2010 3Ç 2010 4Ç 2010 1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 6 çıkartabilmektedir. 2013 sonuna kadar perakende yoğunluk sıralamasında önemli bir değişiklik beklenmemektedir, ancak Türkiye de 3Ç 2011 itibariyle, 1,000 kişi başına düşen 100 m 2 kiralanabilir alanın, 2013 sonu itibariyle 124 m 2 ye çıkması beklenmektedir. 1,000 Kişi Başına Düşen TKA (m²) Şehir 2010 Sonu 3Ç 2011 2013 Sonu İstanbul 210 m 2 226 m 2 282 m 2 Ankara 207 m 2 225 m 2 247 m 2 Birincil Getiri Oranı 8.50% 8.00% 7.50% 7.00% 6.50% Karabük 65 m 2 179 m 2 166 m 2 Bolu 25 m 2 148 m 2 146 m 2 Trabzon 142 m 2 143 m 2 139 m 2 Bursa 134 m 2 143 m 2 139 m 2 Tekirdağ 139 m 2 139 m 2 132 m 2 Denizli 119 m 2 130 m 2 142 m 2 Turkey 90 m 2 100 m 2 124 m 2 Yatırım Piyasası Perakende yatırım pazarı, 3Ç 2011 de de uluslararası yatırımcıların ilgisinin yoğun olduğu bir pazar olmaya devam etmiştir. Pazar bilgilerimiz doğrultusunda, bu dönemde gerçekleşen en önemli işlem 2011 Ağustos ayında, yaklaşık USD 23.5 milyona ve %7 nin altında getiri oranı ile Abdi İpekçi de satın alınan binadır. Ekonomideki ve perakende pazarındaki olumlu gelişim ve orta vadede Türkiye nin kredi notunun yükseltilmesine yönelik beklentiler ile birlikte perakende yatırım pazarındaki aktivitelerin artması beklenmektedir. Ancak küresel pazarlardaki dalgalanmalar ve dalgalanmalardan kaynaklanabilecek finansman ve likidite sorunları nedeniyle yatırımcı ilgisinde azalma görülebilir. Belirleyici bir işlem olmamasına rağmen, Jones Lang Lasalle ın dahil olduğu potansiyel işlemler çerçevesinde 3Ç 2011 de birincil getiri oranlarının %7.25 civarında olduğu düşünülmektedir. Yıl sonu itibariyle ise birincil getiri oranının %7 ye ulaşması beklenmektedir.
Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 7 Ofis Pazarı Görünümü Bu bölüm Türkiye de en gelişmiş ve aktif ofis pazarına sahip olan İstanbul a odaklanmaktadır. İstanbul Ofis Pazarı İstanbul ofis pazarı Ocak-Eylül 2011 döneminde tamamlanan projeler bazında hızlı bir artış göstermiştir. İlk üç çeyrek boyunca faaliyete geçen toplam A sınıfı ofis arzı 227,000 m 2 ye ulaşmıştır. Bu rakam 2010 yılının aynı döneminde pazara giren 62,000 m 2 lik ofis arzının yaklaşık dört katı büyüklüğündedir. Yılın geriye kalan bölümünde gelecek olan güçlü bir ofis arzının olduğu görülmektedir. 4Ç 2011 boyunca yaklaşık 190,000 m 2 lik A sınıfı ofis arzının pazara girmesi ve böylece toplam A sınıfı ofis arzının 2.96 milyon m 2 ye ulaşması beklenmektedir. 2011 Eylül ayı itibariyle toplam A sınıfı ofis arzı yaklaşık 2.79 milyon m 2 olarak hesaplanmıştır. Mevcut A sınıfı Ofis Arzı 3Ç 2011 Avrupa Asya Toplam Alt Pazar TKA (m 2 ) MİA 1.16 milyon MİA Dışı 0.75 milyon 0.88 milyon 2.79 milyon Merkezi İş Alanı(MİA) sahip olduğu 1.16 milyon m 2 lik A sınıfı ofis arzı ile mevcut arzın yaklaşık % 42 sini oluşturmakta ve pazarda baskın konumda yer almaktadır. Orta vadede bu durumun değişmesi beklenmemektedir. MİA-Dışı bölgeler içerisinde birincil ofis bölgesi olarak değerlendirilen Asya Yakası, mevcut arzın %32 sini oluşturan 0.88 milyon m 2 lik A sınıfı ofis arzına ev sahipliği yapmaktadır. Ayrıca Asya Yakası nda 1Y 2011 itibariyle pazara giren toplam A sınıfı ofis arzı yaklaşık 80,000 m 2 dir ve pazara sunulan bu arz diğer herhangi bir ofis bölgesinde pazara giren arzdan oldukça yüksektir. MİA-Dışı Avrupa Bölgesi, mevcut A sınıfı ofis arzının %26 sını oluşturan yaklaşık 0.75 milyon m 2 ofis arzı sunmaktadır. 3Ç 2011 itibariyle 2.79 milyon m 2 ye ulaşan A sınıfı toplam ofis stoku ile, 2011 yılının ilk yarısı kıyaslandığında, yaklaşık 0.12 milyon m 2 lik, 2010 yılının aynı dönemi kıyaslandığında ise yaklaşık 0.44 milyon m 2 ile %19 luk artış olduğu görülmektedir. 2013 yılına kadar pazara girmesi beklenen, yaklaşık 793,000 m 2 lik güçlü bir ofis arzı bulunmaktadır. Bu rakamın 180,000 m 2 sinin inşaatına 3Ç 2011 döneminde başlanmıştır ve bu arzın yaklaşık %60 ı MİA-Dışı Avrupa Bölgesi nde yer almaktadır. Bununla beraber, MİA-Dışı Avrupa Bölgesi nin gelecek yıllarda kurumsal firmaların ilgisini daha fazla çekmesi beklenmektedir. Gelecek A sınıfı Ofis Stoku* Alt Pazar TKA (m 2 ) Avrupa MİA 295,000 MİA Dışı 256,000 Asya 242,000 Toplam 793,000 MİA Bölgesi ndeki en önemli karma proje olan ve alışveriş merkezi, konut, otel, eğlence merkezi ve ofis bileşenlerini kapsayan Zorlu Center Projesi nin 2012 yılında tamamlanması ile birlikte, 18,500 m 2 A sınıfı ofis arzının pazara sunulması beklenmektedir. Bir diğer önemli proje 2012 yılında Donald Trump markası ile faaliyete geçecek olan Trump Towers Projesi dir. Bunlara ek olarak, MİA-Dışı Bölgesi nde yer alan 32,000 m 2 ofis alanına sahip Tekfen Kağıthane Ofis Park ile 25,000 m 2 ofis alanına sahip Raks Kavacık Plaza projeleri 2011 yılının son çeyreğinde ofis pazarına girecek önemli projeler arasındadır. 3Ç 2011 boyunca gerçekleşen toplam kiralama işlem hacminin 18,000 m 2 dolaylarında olduğu tahmin edilmektedir. 2011 yılının ilk 3 çeyreğinde 85,000 m 2 ye ulaşan toplam hacim, bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında kiralama hacminde yaklaşık %46 lık bir artış kaydedildiği görülmektedir. 1Ç 2011 döneminde MİA ve MİA- Dışı Asya Bölgeleri arasında kiralama hacmi açısından dengeli bir dağılım görülürken, 3Ç 2011 de kiralama hacminin 13,000 m 2 gibi büyük bir bölümünün MİA Bölgesi nde gerçekleştiği gözlemlenmiştir. Ayrıca MİA-Dışı Asya Bölgesi nde gerçekleşen toplam kiralama hacmi 5,000 m 2 dir. Kiralama İşlem Hacmi 3Ç 2011 TKA (m 2 ) Oran Avrupa MİA 13,000 72.0% MİA dışı 0 0.0% Asya 5,000 28.0% Toplam 18,000 Source: Jones Lang LaSalle İlk yarı yılda %8.4 oranında gerçekleşen A sınıfı ofis pazarındaki boşluk oranı, 3Ç 2011 itibariyle %9.1 e yükselirken, MİA Bölgesi ndeki boşluk oranı aynı dönemde %2.4 ten %3.2 ye yükselmiş, ancak halen diğer ofis bölgelerindeki en düşük oranı temsil etme konumunu korumuştur. 3Ç 2011 de MİA-Dışı Avrupa %16 ile en yüksek boşluk oranına sahipken, MİA-Dışı Asya %11.8
1Ç 2008 2Ç 2008 3Ç 2008 4Ç 2008 1Ç 2009 2Ç 2009 3Ç 2009 4Ç 2009 1Ç 2010 2Ç 2010 3Ç 2010 4Ç 2010 1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 3Q 2007 4Q 2007 1Q 2008 2Q 2008 3Q 2008 4Q 2008 1Q 2009 2Q 2009 3Q 2009 4Q 2009 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q 2010 1Q 2011 2Q 2011 3Q 2011 1Ç 2007 2Ç 2007 3Ç 2007 4Ç 2007 1Ç 2008 2Ç 2008 3Ç 2008 4Ç 2008 1Ç 2009 2Ç 2009 3Ç 2009 4Ç 2009 1Ç 2010 2Ç 2010 3Ç 2010 4Ç 2010 1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 8 boşluk oranı ile ikinci sırada yer almaktadır. Boşluk oranlarındaki artış ağırlıklı olarak ofis arzındaki artış ile ilişkilidir. Boşluk Oranı, MİA 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2011 yılı başından beri oldukça aktif olan ofis yatırım pazarında, bu dönemde üç işlem gerçekleşmiştir, ancak gerçekleştirilen bu işlemlerde herhangi bir yabancı yatırımcı taraf olmamıştır. Etiler de yer alan RBS binasının satış işlemindeki getiri oranı yaklaşık %7.5 seviyelerinde olmuş, Maslak ta yer alan ve 29,000 m 2 kiralanabilir alana sahip Akbank Kuleleri EUR 65 milyon üzerinden, Eyüp te yer alan ve 25,500 m 2 kiralanabilir alana sahip AG Plaza ise EUR 45 milyon üzerinden satılmıştır. Son bahsedilen iki işlem için, Akbank Kuleleri nin yıkılması veya yenilenmesi söz konusu olduğundan ve 2 işlemde de kullanıcılar mal sahipleri olduğundan bir getiri oranı tahmininde bulunmak oldukça güçtür. Önceki raporlarda da belirtildiği gibi pazardaki kurumsal nitelikli gayrimenkullerin eksikliği, uluslararası yatırımcıların önündeki en önemli engeldir. Birincil kira rakamının yaklaşık iki yıllık periyotta değişmediği ve EUR 30/m2/ay olarak sabit kaldığı görülmektedir. MİA Bölgesi, artan kullanıcı talebine paralel olarak, birincil kira rakamının kaydedildiği bölge olmuştur, ancak birincil kira rakamının 2012 yılı ortalarına kadar aynı seviyede kalması beklenmektedir. MİA Bölgesi ndeki önemli projelerin tamamlanmasıyla birlikte, birincil kira rakamının artış eğilimine gireceği öngörülmektedir. Birincil Getiri Oranı(%) 8.2% 8.0% 7.8% 7.6% 7.4% 7.2% 7.0% 6.8% Birincil Kira (EUR / m 2 / ay) 45 40 35 30 25 20 Pazarda gerçekleşen sınırlı sayıdaki işleme rağmen, küresel yatırımcıların ofis binalarına olan ilgilerinin arttığı görülmektedir. Pazardaki kurumsal nitelikli gayrimenkullerin yetersizliğine bağlı olarak, küresel yatırımcıların tercih edebileceği yatırım seçeneği, pazardaki mevcut gayrimenkullere yatırım yapmak yerine, gelişme aşamasında olan birincil gayrimenkulleri fonlama şeklinde ortaya çıkabilir. Yatırım Pazarı Ofis pazarında kurumsal olarak geliştirilen ürünlerin sınırlı olması, yatırım aktivitesinin önündeki en büyük engeldir. Fakat geliştirilen güçlü projeler ile birlikte, pazarın hızlı bir değişim içinde olduğu görülmekte, buna karşın tamamlanan bazı projelerin halen kat bazında satışının tercih edilmesi nedeniyle, gayrimenkullerin yatırım anlamında kalitesinin düşürüldüğü görülmektedir. Gerçekleşen işlemlere, pazardaki yerel satıcılar ve küresel yatırımcılar ile yaptığımız düzenli görüşmelere bağlı olarak, birincil getiri oranının %7.25 olduğu tahmin edilmektedir, fakat bu oranın ekonomik istikrar ile birlikte yılın geriye kalan bölümünde daha da aşağıya ineceği öngörülmektedir.
Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 9 Lojistik Pazarı Görünümü Avrupa, Kafkasya, Orta Asya, Orta Doğu ve Kuzey Afrika pazarlarına açılan kapı olma niteliği ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye, lojistik sektöründe büyük bir avantaja sahiptir. Ayrıca Türkiye nin dünyanın ilk 10 ekonomisi içinde yer alması beklenirken, lojistik sektörünün daha fazla büyüyeceği öngörülmektedir. Bu nedenle, ulaşım altyapısının gelişimi açısından titiz bir program yürüten Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı, Türkiye nin lojistik sektörünün 2011-2014 yılları arasında olumlu bir büyüme gerçekleştirmesini beklemektedir. 2015 yılı için öngörülen pazar büyüklüğü yıllık %20 oranında bir büyüme ile USD 120 milyardır. Lojistik sektörünün gelişimine destek veren diğer faktörler arasında, yabancı sektör oyuncularıyla gerçekleştirilen uzun vadeli ortaklıklar ile Türkiye nin güçlü ekonomik büyüme göstergeleri yer almaktadır. Pazarda görülen pozitif gelişmelere bağlı olarak, yakın gelecekte hareketli bir lojistik gayrimenkul pazarının olması beklenmektedir. Lojistik pazarında en fazla hareket, İstanbul ve batı-doğu aksında yer alan İzmit-Tekirdağ gibi yakın çevredeki bölgelerde görülmektedir. Dış ticaret hacminde görülen genişleme ile gelişen online ve geleneksel perakende pazarına rağmen, Türkiye de lojistik sektörü henüz gelişme aşamasındadır. Fakat, orta vadede sektör hızlı bir gelişim için güçlü bir potansiyele sahiptir. Kullanıcı Talebi Ekonomik koşullarda yaşanan gelişmeler ve perakende sektöründeki faaliyetlerin hız kazanması ile birlikte, 2010 yılı başından itibaren lojistik pazarında gözle görülür bir canlanma yaşanmıştır. Perakendecilerin, lojistik hizmeti sağlayıcılarından talep ettikleri hizmetlerin değişmesi sonucu, lojistik alanlarında yeni trendlerin geliştiği gözlemlenmiştir. Pazarda online perakende ticaretinin gelişimi ile birlikte lojistik hizmeti sağlayıcılarından yeni jenerasyon yüksek kalitede depo alanlarının talep edilmesi, gelişen bu trend akımına bir örnek olarak gösterilebilir. Ayrıca, perakendecilerin lojistik hizmeti hakkında aldıkları kararlar, son tüketicilere sunulan değer açısından önemli bir konu haline gelmiştir. Bu nedenle, perakende pazarında görülen büyümeyle beraber, yakın vadede lojistik pazarında kiracı talebinde bir artış olması beklenmektedir. Diğer yandan, işin doğası gereği iyi organize olmuş yüksek kalitede lojistik olanaklarına ihtiyaç ilaç sektörü Türkiye pazarında oldukça etkin olmaya başlamıştır. Sektörde görülen gelişmelerle birlikte, kiracı talebinde bir artış olduğu, özellikle ilaç sektöründe faaliyet gösteren firmaların, devletin verdiği teşvikler ve yatırımcıya uygun şartlar sunan gelişmiş bir altyapıya sahip organize sanayi bölgelerine yoğun talep gösterdikleri görülmektedir. 2011 yılında ekonomide yaşanan canlanmayla birlikte, lojistik pazarında kiracı talebinde gözle görülür bir düzelme görülmüştür, fakat kiracı talebinde görülen bu düzelme henüz tam anlamıyla kira işlemleri ve kira oranları üzerinde etkili olamamıştır. DHL in Hadımköy deki Çelebi Logiturc Lojistik Park da gerçekleştirmiş olduğu kiralama işlemi, 3Ç 2011 deki önemli tek işlem olarak öne çıkmaktadır. Fakat, uluslararası üçüncü parti lojistik şirketleri (3PL) tarafından gelen talebin artması beklenmekte ve yakın yeni işlemler için potansiyellerin olduğu düşünülmektedir. Demiryolu, önemli liman ve hava alanlarına yakın konumları sebebiyle Hadımköy, Tuzla ve Gebze halen kiracılar tarafından en çok tercih edilen lojistik alt pazarları olarak öne çıkmaktadır. Sonuç olarak, güçlü ekonomik büyüme ve Türkiye deki artan yabancı yatırım hacminin, orta vadede lojistik sektörünün gelişimine ve kiracı talebinde bir artışa neden olacağı tahmin edilmektedir. Lojistik Arzı Lojistik arzının büyük bir kısmı Avrupa yakasında Hadımköy de yer alırken, lojistik faaliyetlerinin yoğunluğu açısından ardından Esenyurt, Beylikdüzü ve İkitelli gelmektedir. Avrupa Yakası nda Ambarlı Limanı ve TEM otobanına yakın bir mesafede yer alan Hadımköy, endüstriyel ve lojistik gelişimi için sunduğu uygun arsa arzı bakımından en çok tercih edilen lojistik alt pazarıdır. İnşaat çalışmaları devam eden Çelebi Logiturc Lojistik Park, bölgedeki en önemli lojistik projesi olarak öne çıkmaktadır. Ayrıca, TOKI tarafında hayata geçirilen Akpınar Sanayi Bölgesi nin, endüstriyel gelişim açısından bölgenin en önemli merkezi olması beklenmektedir. Bunun yanı sıra, Kağıthane lojistik alt pazarı, Avrupa Yakası nın önemli bir lojistik merkezlerinden biri haline gelmiştir. Kağıthane de geliştirilmekte olan başlıca projeler arasında, Barsan tarafından geliştirilen, Merkezi İş Alanı na yakın bir konumda yer alan ve 8 depolama katında toplam 24,000 m 2 depo alanı sunan lojistik merkezi projesi yer almaktadır. İstanbul un Asya Yakası nda ise, lojistik arzının yoğunlaştığı bölgeler Tuzla ve Kocaeli il sınırları içerisinde yer alan Gebze dir. Gebze ve Tuzla, ulaşılabilirliklerinin yüksek olması, gelişmiş bir altyapıya ve yüksek kalitede lojistik alanlarına sahip olmalarından dolayı, en çok tercih edilen lojistik alt pazarları olarak öne çıkmaktadır.
1Ç 2007 2Ç 2007 3Ç 2007 4Ç 2007 1Ç 2008 2Ç 2008 3Ç 2008 4Ç 2008 1Ç 2009 2Ç 2009 3Ç 2009 4Ç 2009 1Ç 2010 2Ç 2010 3Ç 2010 4Ç 2010 1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 10 Mevcut durumda, Gebze de faaliyette olan 4 ve yapımı devam eden 1 organize sanayi bölgesi yer almaktadır. Yapımı devam eden organize sanayi bölgesi, Tembelova Yerleşkesi nde Gebze OSB nin 2. fazı olarak geliştirilmektedir. Bu bölgeye otomotiv sektöründe faaliyet gösteren firmalar başta olmak üzere çokuluslu firmaların talep göstermesi beklenmektedir. Kira Görünümü Lojistik pazarındaki birincil kira oralarının 2011 yılının ilk 3 çeyreğinde metrekare başına aylık EUR 4.5-EUR 5 aralığında, istenilen kira seviyelerinin ise USD 6 USD 7 aralığında olduğu, bu kapsamda yılın üçüncü çeyreği için metrekare başına aylık birincil kira oranının USD 6 USD 6.5 düzeyinde olduğu öngörülmektedir. Birincil Kira Oranı ( EUR / m 2 / ay) 6.5 6 5.5 5 4.5 4 3.5 İzmir ve Ankara gibi ikincil lojistik pazarlarında, yılın ilk üç çeyreği boyunca birincil kira oranı sabit kalmış ve metrekare başına aylık EUR 3 seviyesinde hesaplanmıştır. Kur dalgalanmaları sebebiyle, mal sahiplerinin kira rakamlarını EUR yerine USD olarak talep etme eğiliminin arttığı gözlemlenmiştir. Yukarıdaki grafikte görüldüğü üzere, kur paritesinde yaşanan dalgalanmalar kira oranları üzerinde ani düşüşlere neden olmuştur. Önemli Lojistik Alt Pazarları Silivri Silivri Limanı Hadımköy Ambarlı Limanı Gümüşkaya Kavaklı Marmaray İstasyonları 1 Kazlıçeşme 3 Sirkeci 2 Yenikapı 4 Üsküdar Halkalı Lojistik Köyü - planlanan Atatürk Havaalanı Source: Jones Lang LaSalle 2 1 3 4 Haydarpaşa Limanı Güzelyalı Pendik Pendik Limanı Tuzla Orhanlı Sabiha Gökçen Havaalanı Yatırım Piyasası Yatırım piyasalarında görülen gelişmeler ve piyasaya dair olumlu beklentilere rağmen, yüksek arsa fiyatları lojistik gelişiminin önündeki en önemli engellerden biri olmaya devam etmektedir. Mevcut Pazar koşullarında gerçekleştirilen tipik yatırım türü, mal sahibi ve yatırımcıların kredi yatırım riskini üstlenmeye hazır şekilde kurdukları ortaklıklar sonucu hayata geçirilmektedir. Düşük geri dönüş seviyeleri nedeniyle, yeni projelerde arsa sahiplerinin getiri oranı beklentilerinde gerçekçi olmayan oranlar talep etmeleri, küresel yatırımcıların dahil olduğu yatırım işlemlerinin gerçekleşmesini engellemektedir. Pazarda uygun ürünün olmamasına rağmen, sat-kirala (Sale & Leaseback) işlemlerinin yakın vadede pazarda gerçekleşmesi beklenen en olası işlemler olarak görülmektedir. Pazar bilgimiz, kredisi yüksek kiracıya sahip gayrimenkuller için, küresel yatırımcıların sat-kirala seçeneği için %9 getiri oranı ile teklif hazırladıklarını göstermektedir. Bunun yanı sıra, Türkiye lojistik pazarında Türk lojistik yatırımcı veya geliştiricileriyle ortaklık kurarak büyümek isteyen bazı büyük küresel yatırımcıların olduğu bilinmektedir. Fakat, arsa fiyatları bu gibi ortak girişimlerin gelişmesinin önündeki en önemli engeli oluşturmaktadır. Gebze
Doluluk Yabancı Turist Girişleri (000) Doluluk Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 11 Otel Piyasasına Bakış 2011 yılında son çeyrekten bu yana, özellikle İstanbul daki beş yıldızlı otellerin performansının yükselmeye devam ettiği görülmektedir. Talep 2011 yılının Ocak-Ağustos döneminde Türkiye yi ziyaret eden yabancı turist sayısı ile 2010 yılının aynı dönemindeki yabancı turist sayısı karşılaştırıldığında, %10.4 lük bir artış söz konusudur. Bu artışın başlıca sebebi, Türkiye nin Avro Bölgesi nin dışında kalması, düzenlenen geniş katılımlı konferanslar ve komşu ülkelerdeki politik ve ekonomik sorunların devam etmesi olarak görülmektedir. Türkiye ye Gelen Yabancı Ziyaretçiler 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Ocak- Ağustos 2010 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı Ocak- Ağustos 2011 Antalya, aynı dönemde ülkeyi ziyaret eden yabancıların %34,9 una ev sahipliği yaparak, ülke turizminin omurgası olduğunu bir kez daha göstermiştir. 2011 yılının Ocak-Ağustos döneminde, Muğla-Milas Uluslararası Havalimanı yolcu trafiğinde, sebebi çoğunlukla iç hatlardaki %20.0 lik yükselişe bağlanabilecek, %9.0 luk bir artış gözlemlenmiştir. Oda Gelirleri ve Doluluk Oranları İstanbul 2011 yılı Ocak-Ağustos döneminde, 2010 yılının aynı dönemine oranla Euro bazında bakıldığında, oda başı fiyatlarda %13.9 luk, oda başına düşen gelirlerde ise %9.7 lik bir artış gerçekleşmiştir. Oda fiyatlarındaki artış TL bazında %32.8 seviyesine ulaşmıştır. Özellikle Eylül aylarındaki yüksek katılımlı konferanslar nedeniyle, yılın geri kalan kısmında da oda başına düşen gelirlerdeki yükseliş trendinin devam etmesi beklenmektedir. Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Derneği nin 2010 yılı Dünya Kongre ve Toplantı İstatistikleri listesinde 2009 yılında 17. sırada yer alan İstanbul, 2010 yılında 109 kongre ile 7. sıraya yükselmiştir. İstanbul: Ortalama Oda Fiyatı, Oda Başına Gelir ve Doluluk 180 160 140 120 100 80 20% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 YTD Aug 60 20110% Ortalama Oda Fiyatı ( ) Oda Başına Gelir ( ) Doluluk Kaynak: Hotel Benchmark Survey STR Global İstanbul Avrupa yakasında yer alan şehir merkezindeki dört ve beş yıldızlı oteller de Ocak-Ağustos 2011 döneminde iyi bir performans sergilemiş, Euro bazında ortalama oda fiyatlarında %17.2, oda başına düşen gelirlerde ise %15.4 lük bir artış gözlenmiştir. İstanbul Lüks Oteller: Ortalama Oda Fiyatı, Oda Başına Gelir ve Doluluk 240 220 200 180 160 140 120 100 80 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 YTD Aug Ortalama Oda Fiyatı ( ) Oda Başına Gelir ( ) Doluluk 2011 Kaynak: Hotel Benchmark Survey STR Global Önümüzdeki Dönem Yurtdışından Türkiye ye gelen yabancı ziyaretçilerin ülkelerindeki ekonomik durumun iyiye gitmesi sebebiyle, 2011 yılında pozitif artışın devam etmesi beklenmektedir. Bunun sonucunda, genel olarak İstanbul daki otellerin oda başı gelirlerindeki artış trendinin devam edeceği düşünülmektedir. Yeni Oluşacak Arz Yeni inşaatların yavaş ilerlemesi, hem İstanbul hem de diğer şehirlerdeki otellerin performanslarını olumlu etkilemiştir. Oda sayısı baz alındığında, İstanbul da halen beş yıldızlı otellerin hakim olduğu görülmekte, ancak Türkiye de uluslararası yıldız sistemi uygulanmadığından bu otellerin bazıları uluslararası yatırcımcılar tarafından dört yıldızlı olarak kabul edilmektedir. 100% 80% 60% 40% 120% 100% 80% 60% 40% 20%
Toplam Oda Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 12 İstanbul: Mevcut ve Yakın Gelecekteki Otel Arzı Ağustos 2011 40.000 38.000 36.000 34.000 32.000 30.000 28.000 26.000 24.000 22.000 20.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011t 2012t 2013t Gelecekteki Arz Kaynak: İBB ve Jones Lang LaSalle Hotels Mevcut Arz 2011 yılında gerçekleşen en dikkat çekici açılışlar; 78-odalı The İstanbul Edition (Levent), 285-odalı Crowne Plaza İstanbul Harbiye (Harbiye), 197-odalı Limak Eurasia Luxury Hotel (Kavacık), 247- odalı DoubleTree by Hilton İstanbul-Moda (Moda), 171-odalı DoubleTree by Hilton İstanbul Old Town (Beyazıt), 76-odalı Holiday Inn Express Altunizade (Altunizade) ve 20-odalı Georges Galata Otel (Beyoğlu) olmuştur. En önemli açılışlardan biri de Eylül ayı itibariyle kapılarını misafilerine açan, Türkiye nin Gold LEED sertifikalı ilk otel binası olma özelliğini taşıyan, 210 odasının %70 i Haliç manzaralı Hilton İstanbul Garden Inn Golden Horn dur. Ayrıca, 2010 yılında açılan 336-odalı Via İstanbul Hotel 2011 ylı içerisinde Crowne Plaza markası ile Crowne Plaza İstanbul-Asia (Pendik) adı altında hizmet vermeye başlamıştır. 2 yıllık bir renovasyon döneminin ardından, Divan İstanbul (Elmadağ) da 231- odalı lüks bir otel olarak müşterilerine yeniden hizmet vermeye başlamıştır. Divan İstanbul Eylül 2011 sonu itibariyle 1,850 yeni oda İstanbul piyasasına girmiş olup, yıl sonuna kadar 600 odanın üzerinde bir arzın da piyasaya sunulması beklenmektedir. Aşağıdaki tablo 2011 yılında açılması planlanan bazı uluslararası otelleri özetlemektedir: İstanbul Otel Adı Yıldız Oda Sayısı Crowne Plaza Hagia Sophia 63 Holiday Inn Express Bayrampaşa 3 128 Le Meridien İstanbul 5 260 Ramada İstanbul Asia 77 Toplam 528 Hotels Hilton Garden Inn İstanbul Golden Horn Yatırım Türkiye nin otel alım ve satımlardaki şeffaflığı her ne kadar artmış olsa da, alım ve satımlar halen kapalı kapılar ardında yapıldığından, piyasada özellikle küçük otellerin ve resortların satışlardaki kârlılık oranlarını hesaplamak için yeterli bilgi mevcut değildir. Yılın ilk üç çeyreğinde gerçekleşen başlıca satışlar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Otel Adı Konum Alıcı Yıldız Oda Sayısı Royal Garden Park Marmaris Yerel 4 115 Keban Otel Taksim Yerel 4 84 Kartanesi Otel Bursa Yerel 4 185 Hotels
Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 13 Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Derneği nin 2010 yılı Dünya Kongre ve Toplantı İstatistikleri listesinde 2009 yılında 17. sırada yer alan İstanbul un 2010 yılında 109 kongre ile 7. sıraya yükselmesinin etkisiyle, İstanbul daki otellerin oda başı gelirlerindeki artış trendi 2011 yılının üçüncü çeyreğinde de devam etmiştir. Ayrıca yüksek doluluk oranlarının etkisiyle yaşanan oda başı gelirlerdeki büyük artış, pazarda güçlü bir büyüme trendinin başladığının göstergesidir.
Pulse Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 14 Sonuç yatırım fonlarının pazara güçlü bir inançları ve pazarda yer alma istekleri bulunmaktadır. Ekim 2011 de açıklanan Orta Vadeli Ekonomik Program, ülkenin makro-ekonomik istikrarını güçlendirmeyi ve yatırım ortamını geliştirmeyi hedeflemektedir. Programa paralel olarak, hükümetin özel sektör yatırımları ve doğrudan yabancı yatırımlar ile ihracatın gelişmesini desteklemek için çaba harcaması beklenmektedir. Standart & Poors Türkiye nin TL cinsinden notunu iki basamak birden arttırarak yatırım yapılabilir seviye olan BBB- ye yükseltmiş, yabancı para cinsinden notunu ise BB seviyesinde tutmuştur. Bu kapsamda uzun vadede egemen olacak, yerel ve yabancı para birimi cinsinden kredi notu görünümünün pozitif olacağı düşünülmektedir. 2Ç 2011 den beri ekonomik gündemde en çok tartışılan ve gayrimenkul pazarını da olumsuz etkileyebilecek konu TL nin değer kaybetmesidir. TL nin değer kaybına bağlı olarak, perakende ve ofis pazarlarında güçlü bir kira artışı beklenmemektedir. 3Ç 2011 boyunca İstanbul ve ikincil şehirlere yönelik perakendeci talebi hem yerel hem de uluslararası markalar tarafından oldukça yüksek olmuştur ve perakendeci talebi açısından yılın geri kalanı için pozitif bir görünüm beklenmektedir. Lojistik pazarındaki kullanıcı talepleri yavaş bir şekilde değişmekte, yeni jenerasyon yüksek kalitede lojistik alanlarına yönelik talep, pazarda gelişen perakende ve ilaç sektörüne bağlı olarak artmaktadır. Bu nedenle, bu eğilimin pazara yeni ve kaliteli ürünlerin gelmesi anlamında olumlu etkilerini olması beklenmektedir. Türkiye turistler için en popüler ülkeler arasında yer almaya devam etmektedir. Geçtiğimiz yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, Ocak-Ağustos 2011 döneminde yabancı ziyaretçi sayısında %10.4 lük bir artış olduğu görülmüştür. Ağustos 2011 sonuna kadar olan dönemdeki sonuçlara göre, İstanbul EMEA Bölgesi ndeki diğer şehirler arasında oda başı gelirlerde yerel kur bazında %27.9 luk artış ile en hızlı büyüyen pazar olmuştur. Türkiye yatırım pazarının kendine ait yapısal sorunları bulunmaktadır. Fakat, Türkiye nin etkileyici ekonomik büyüme beklentilerine ve demografik avantajlarına bağlı olarak küresel
Jones Lang LaSalle Türkiye İstanbul Yeşim Sok. No:2 Akatlar - İstanbul Tel: +90 (212) 350 0800 Fax: +90 (212) 350 0806 Avi Alkaş, MRICS, SCSM, SCMD, CLS Ülke Başkanı +90 (212) 350 08 10 avi.alkas@eu.jll.com Nilgün Dil-Erman Dr. Kıvanç Erman, MRI CS Direktör, Perakende Direktör, Sermaye Piyasaları & Danışmanlık +90 (212) 350 0812 +90 (212) 350 0820 nilgun.dil-erman@eu.jll.com kivanc.erman@eu.jll.com İdil Hamzadi Tuğra Gönden Yardımcı Direktör, Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Yardımcı Direktör, Ticari Piyasalar +90 (212) 350 0821 +90 (212) 350 0875 idil.hamzadi@eu.jll.com tugra.gonden@eu.jll.com Jones Lang LaSalle Hotels Elif Egeli Nişancı Başkan Yardımcısı +44 (0) 20 7399 5672 +90 (212) 350 0882 elif.egeli-nisanci@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitt ed in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.
Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü - 3Ç 2011 Volume Issue Optional Pulse reports from Jones Lang LaSalle are frequent updates on real estate market dynamics. www.joneslanglasalle.com