İmar kelime anlamını bayındırlık, bayındır duruma getirmekten almaktadır. Bayındır, gelişip güzelleşmesi, hayat şartlarının uygun duruma getirilmesi

İmar kelime anlamını bayındırlık, bayındır duruma getirmekten almaktadır. Bayındır, gelişip güzelleşmesi, hayat şartlarının uygun duruma getirilmesi için üzerinde çalışılmış olan mamur (yer) anlamındadır. Böylece imar kelimesinin insan yerleşmelerinde yaşam alanının hayat şartlarına uygun hale getirilmesi, geliştirilip güzelleştirilmesi eylemlerini tanımlamaktadır. İnsanlar bir arada yaşama gereğini çeşitli araç-gereç ve mekan üretebilme yetisi ile birleştirip ilk toplu yaşama alanlarını yarattığı dönemden günümüze kadar imar faaliyetlerinde bulunmaktadır. İnsanların keşfettiği ve ürettiği tüm araç-gereç ve hizmet insan tarihi boyunca sürekli geliştirilmiş ve keşifler tarih boyunca devam etmiştir. İmar hizmeti de amacı,kapsamı ve kalitesi yönünden bu değişimi yaşamış ve yerleşme alanlarında yaşamsal öneme sahip bir çalışma alanı, bir tür meslek ve disiplinler arası bilimsel bir uğraş haline gelmiş ve yasalarda da tanımlanan bir işleyişe kavuşmuştur. İşte imar faaliyetlerinin çok yönlü aktörlerinin, hizmet üretim ve sunum biçimlerini, etkileme ve etkilenme derecelerini, kamusal ve özel yararın yerleşik alandaki ilişkisini yorumlayan ve düzenleyen yasaların, yönetmeliklerin ve mevzuatların tamamına imar hukuku denilmektedir. Şüphesiz ki yerleşme alanında meydana gelen tüm aktiviteleri tek başına imar hukuku ile yönlendirmek olanaklı değildir. Çünkü alanın kendisinin çevresinde bir etkileme alanı söz konusudur. Etkilenen bu çevre hakkında da çeşitli yasalar vardır. Bu çevre çeşitli doğa elemanlarını ve tarihsel-kültürel varlıkları da kapsamaktadır. İmar hukuku ile doğrudan ilişki içerisine giren bu yasalar da imar hukukunu algılayabilmek için incelenmesi gereken konulardır. İmar etme sözcüğünün kapsadığı tarım, orman, hayvancılık, turizm, sanayi, yer altı ve yerüstünde bulunan ve endüstriyel alanda kullanılan madenler ile tabiatta bulunan diğer ağaç, bitki, su, hava, petrol ve her türlü doğal varlığı işleyerek insanın kullanımına sunmak için yapılan bina ve tesisleri ile bu imalatları yaparken bir başka değeri yok etmemek için İmar Hukukunun yanında diğer Hukuki düzenlemeleri de birlikte getirme zorunluluğu doğmuştur. Olaya bütünsellik açısından da bakabilmek için planlamanın öncelik kazandığı gerçeğine varırız. Buradan hareketle planlama hakkında da sıkça konuşulacaktır. Planlama genel bir tanımlama ile yerleşmelerin fonksiyonlarının kapasitelerinin belirlenmesi, yerseçim kararlarının verilmesi, yerleşim tasarımının yapılması, uygulama modellerinin üretilmesi, yerleşik alanlarda fonksiyonların ve veya fiziksel mekanların korunması, yenilenmesi ve 1

dönüştürülmesi gibi konularda kararlar üreten, bunları grafik metotlarla planlar halinde ifade eden ve raporlayan bir bilimdir. Planlama çeşitli alt uzmanlık sahlarına ayrılır. Örnek olarak fiziki planlama, tasarım, bölge planlama, koruma, dönüşüm vb. Yukarıda ki kent planlama ve imar hakkında ayrı ayrı verilen bilgiler doğrultusunda imar konusunun planlama ile ne kadar iç içe bir konu olduğu aşikardır. Eski çağlarda yapılan yapılara bakıldığında; gelişmiş teknoloji olmamasına rağmen insan ve hayvan gücüne dayalı emekle muhteşem yapılar yapıldığı gözlenmektedir. Bu yapıları sınıflandırdığımızda bireysel kişilerin yani hükümdar, kral, padişah, kumandan gibi ünvanları taşıyanların yaptırdığı köprüler, su kemerleri, sarnıçlar, hanlar, hamamlar, kervansaraylar, saraylar, savunma için kullanılan kaleler, surlar, bentler ve kışlalar görürüz. İnsanlığın her döneminde Havralar, Kiliseler, Camiler gibi dini yapılara rastlarız. Bu yapıların, sitili ve süslemeleri ile bulunduğu devrin mimari sitilini ve mühendislik tekniğini yansıtmakta olduğunu görürüz. Bu kültürel değerler bir yasa ile günümüzde ne şekilde korunacağı tanımlanmıştır. Günümüzde bu kentsel fonksiyonlar için yapılan yapılar kamusal yapılar olarak imar hukukunda tanımlanmıştır. Eski medeniyetler inançları gereği bazen bir önceki medeniyetlerin ihtişamını, ibadet yerlerini yok etmek için baskılar uygulamış, buna dayalı olarak kendinden önceki devrin yapılarını, kültürünü veya dinini yok etmek için koydukları baskılar yeni mimari anlayışlarını ortaya çıkarmıştır. Yeraltında veya mağaralarda ibadet yerleri inşaa etmişlerdir. Bu yapılar bile yeni bir imar anlayışı getirmiştir. Planlama, arazilerin belli ölçeklerdeki Halihazır Haritalarının üzerine yerleşim fonksiyonlarını çizerek bu fonksiyonları belirlemektir. Planlanan paftalar üzerinde gösterilen ve yapılması düşünülen yapıların tasarımı mimarlığı, mimarlarca tasarlanan yapıların yapımı da mühendisliği ortaya çıkarmıştır. Sosyal yaşamın içinde yer aldığı kentsel alanla büyük bir etkileşimi vardır. Geleneksel kent dokusu kendi sosyo-ekonomik, coğrafik ve teknolojik dinamikleri ekseninde gelişmiş bir yapı sergiler. Ülkemizde imar hukuku günümüz modern yaşamını ve teknolojik gelişimlerin kentsel etkileşimlerini göz önüne alarak oluşturulmuştur. Bu yasalar bütünü zaman içerisinde geri kaldığı düşünülse bile kentsel alanlarda geleneksel sosyal yapıyla uyumsuzluk yaşamaktadır. Bu sosyal adaptasyon halen devam etmektedir. Hukuk ve onun getirdiği planlama sosyal yaşamı doğrudan etkilediğinden geleneklerden gelen kentsel alandaki planlama %100 e yakın doğru olduğu kabul edilmiştir. 2

Örnek 1) Yeni doğan bir çocuğun bakımı, büyütülmesi önce ilköğretim sonrası orta öğretim daha sonra yüksek öğretime devam etmesi hem hukuksal hem de geleneksel olarak planlanmıştır. İlköğretim, ortaöğretim ve yüksek öğretimde bir sıralama yapılmıştır. Kısaca ilk veya ortaöğretimi tamamlamayanın yükseköğretim yapma şansı yoktur. Örnek 2) Kırsal kesimde belli yaşa kadar evlenme geleneği vardır. Ayrıca hukuksal olarak da belli yaşa ulaşmayan kişiler evlenemez, evlenir ise suç teşkil eder. Örnek 3) Ailede geleneksel görev dağılımı vardır. Yasalarda aile kurumunda görev dağılımı olmayışına rağmen geleneksel kurallara uyulur. Bunların hepsi bir planlamadır.uyulmamaları halinde geleneksel ve hukuksal sorunlarla karşı karşıya kalınır. İnsanlar barınacakları yerleri yapmaya başlayınca ve bu yerleşim yerleri çoğalınca birbirleri ile olan sosyal ve ekonomik ilişkileri, ulaşım ilişkileri, su ihtiyacının karşılanacağı çeşme yerleri ve su yolları, eğitim, ibadet yerleri, imalathaneler, fabrikalar, tarım, orman, turizm alanları derken komşu beldeler, ilçeler ve bölgeler arası ilişkiler olarak geniş bir yelpaze altında değişik arazi kullanma alanlarında kentsel fonksiyonların birim ve konumlandırılmalarına dikkat edilerek esnek bir plan düzenleme ihtiyacı doğmuştur. Planlanan alanlar ve de bu alanlarda yapılacak yapıların tasarımının yapılması mimarlığı, yapıların inşa edilmesi ise mühendisliği gündeme getirmiştir. Konumuz imar hukuku ve uygulamaları olduğuna göre önce imarı tanımlayıp oluşan imar hukuku sistemine uygun olarak uygulamaları da birlikte değerlendirmek gerekir. İmar hukuku sadece imar kanunu ile açıklanamaz. Bağlı diğer uygulamalarla ilgili bir çok kanunu da ilgilendirmektedir. İmar uygulamalarında da planlama ve uygulamanın bir sitem dahilinde yapılması gerekir. Tıpkı yasal düzenlemedeki sıralama gibi; 1. Anayasa 2. Yasa 3. İmar Planı 4. Tüzük ve Yönetmelikler 5. Prensip Kararları Bu düzene göre makro düzeyden, mikro düzeye göre genişleyerek açılan düzlemler amaçlanmıştır. 3

Yasa, Anayasaya Plan, Yasaya Yönetmelik, Plana Prensip kararları yönetmeliğe aykırı olamaz, prensibi getirilmiştir. Merkezi idarenin vali yönetimindeki en önemli bölümü il, illerin idaresi yetki genişliği esasına dayanır. İl, valinin yetki ve sorumluluğundaki alanlardır, buna ilçeler ve sınırına kadar tüm il toprakları dahildir. İlçe yönetim bakımından yurt bölünmesinde ilden sonra gelen bölümdür. İl sınırları içerisinde bu kademelenmeye göre iller merkezi yönetimden gelen kararlara, ilçeler ilden gelen kararlara uymak zorundadır. Bu bölümler birbirlerinden bağımsız karar veremezler ve verdikleri kararların uyum içinde olması gerekmektedir. Belediye, 5272 sayılı Belediye Yasasına göre kurulmuş, şehirde yaşayacak olan insanların ortak ihtiyaçlarını karşılayan il, ilçe, kasaba, belde gibi yerleşim merkezlerinde kent planlama çalışmalarının yapılması ve bu planlara uygun olarak yol, meydan, yeşil alan gibi donatı alanlarının tesis edilmesi temizlik, aydınlatma, su, toplu taşıma ve esnafın denetimi gibi kamu hizmetlerine bakan üyeleri halk tarafından seçilen başkan, encümen ve meclis olmak üzere üç organı olan teşkilattır. Belediyelerin yetki ve sorumlulukları, belediye ve mücavir alan hudutları içerisin de sözkonusudur. Mücavir alan: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır. Mücavir alan sınırları belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce bakanlığa gönderilir ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığı bunları inceleyerek tasdik eder. Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Ayrıca, bu alanlar köyleri de ihtiva edebilir. 4

Lejand 5

Mimar ve mühendislerin mesleklerini uygularken yararlanacağı ve uyulması gereken kuralları belirleyen bazı kanunlardan örnekler verirsek: 1-2863 SAYILI KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU Tarih öncesi ve tarihi devirlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili, yeraltında ve yerüstünde bulunan; Taşınmaz Kültür Varlıkları, Taşınmaz Tabiat Varlıkları, Kentsel Sit, Tarihi Sit, Arkeolojik Sit ve Tabii Sit lerdir. Bunlar şöyle özetlenebilir; a)her türlü yapı ( Hanlar, Hamamlar, Köprüler, Su Kemerleri, Kışlalar, İbadet Yerleri, surlar ) b)kullandığı taşınabilir yiyecek kapları, masa sandalye vb c)ziynet eşyası, para, sikke vb kalıntılar d) Tabii Sit Doğal değerlere sahip korular, koylar, mağaralar e) Tarihi Sit Toplumları ilgilendiren, devrim niteliği taşıyan ya da toplumu olumlu ya da olumsuz yönde etkileyen savaş, doğal afet,antlaşma vb olayların geçtiği alanlar f) Arkeolojik Sit Arkeolojik değerlere sahip kalıntıların ihya edilmesi ya da olduğu gibi korunması, projelendirilmesi, restorasyonu vb işlemlerin yapılması için getirilen kurallar ve uymayanlara verilecek cezaları içermektedir. ESKİ ESER YAPI Geçmiş medeniyetlerden günümüze intikal etmiş yapı cinsleri, insanlık veya belli toplumlar için o toplumun yararına işler yapmış insanların o işleri yaparken kullandığı tarihi olaylara sahne olmuş binalar, konut yapıları, dini yapılar, umuma açık hanlar, hamamlar, su yapıları, enerji yapıları ulaşım yapıları gibi günümüze intikal etmiş yapılardır. Eski eserlerin restorasyonu, restitüsyonu veya yıkılıp yapılması yada yıkılmış eski eserlerin yeniden Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun kararlarına uygun olarak yeniden yapılması ve Eski eser yapılarına ruhsat alınabilmesi için yapının rölevesinin çıkarılmasında, yapı yıkılmış ise fotoğraflardan ve yapı ile ilgili toplanacak bilgilerden yararlanılır. Rölevesinin hazırlanması, koruma kurulunca onaylanması rölevesine uygun olarak restorasyon ve restitüsyon uygulamasının yapılmasını düzenlemektedir. İnşaat yapılan alanda arkeolojik kalıntı, taşınabilir nitelikte geçmiş dönemlere ait yiyecek içecek kapları, kullanılan ziynet eşyaları veya paralar çıkabilir. Bu durumda Arkeoloji Müzeler Müdürlüklerine haber verip incelettirilmesi gerekir. İnceleme sonuçlarına uymayanlar kanuni takibata tabidir. Sit alanlarında yapılacak sit alanları koruma amaçlı 6

planlarının ne şekilde yapılacağı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu nca belirlenmektedir. 2-4734 SAYILI KAMU İHALE KANUNU Belediyeler, özel idareler vb kamu kurum ve kuruluşlarının yatırımlarının yaptırılması hakkındaki 4734 sayılı Devlet İhale Kanunu çeşitli vergi ve harçlardan elde edilen gelirin bütçede belirtilen harcama ve yatırımları yüklenici kişi veya firmalara, uluslararası kuruluşlara yaptırılması halinde nasıl yaptırılacağını yapılan işin projelendirilmesini, bedelinin belirlemesi, denetimin nasıl yapılacağı, bir bakıma halktan toplanan gelirin en ekonomik ve en uygun koşullarda yaptırılmasını amaçlayan, buna uygun kuralları gösteren, kurallara uymayanlara verilecek cezaları belirleyen kanundur. 3-1475 SAYILI İŞ KANUNU İşçinin iş güvenliğini, emniyetini, işçi ve işveren ilişkilerinde doğacak ihtilafın ne şekilde çözüleceğini, ulusal ve uluslararası sözleşmelere uygun çözümler getirmeyi, tüm bu ilişkileri düzenlemeyi içermektedir. 4-5272 SAYILI BELEDİYELER KANUNU VE 5216 SAYILI BÜYÜKŞEHİR BELEDİYELERİ KANUNU Kent yaşamını kentle ilgili alınması gereken kararlar, planlamalar, uygulamalar, inşaat ruhsatları, işletme ruhsatları özetle kent yaşamının düzenlenmesi, ihtiyaçların tespiti ve uygulamasının yapılmasını düzenleyen kanunlardır. 5-4708 SAYILI YAPI DENETİM KANUNU Yapılacak yapının projesine uygun yapılması, kullanılan yapı malzemelerinin standartlara fenni ve teknik verilere uygun olması gibi her aşamada denetimin yapılmasını temin eden bir yasal düzenlemedir. 6-2942 4650 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNU Kamu kurum ve kuruluşlarının veya kamunun ihtiyacı olan arsayı temin etmek amacını düzenleyen kanundur. 7-7269 SAYILI AFET İŞLERİ KANUNU 7

Deprem, Heyelan ve Sel gibi doğal afetlere maruz kalan alanlar ile bizzat Afete uğramış kişilere yapılacak yardımlar, Afete maruz kalmış bölgelerde alınması gereken tedbirleri içeren kanundur. Görüldüğü üzere sadece 3194 sayılı imar kanununda getirilen kurallarla mesleki sorumluluğumuzu açıklamak mümkün olmamaktadır. Uygulama yaparken toplum hayatını düzenleyen diğer kanuni sorumluluklarımızı da bilmemiz gerekmektedir. Ayrıca şuandaki yasaların verdiği sorumluluklar bugün için geçerli olup iler ki yıllarda tekniğin gelişmesi sonucu veya toplumsal ihtiyaçların değişmesi uluslararası antlaşmalar gereği iç hukuk sistemimizde yapılacak değişiklikleri takip etmemiz gerekmektedir. 8-3621/3830 SAYILI KIYI KANUNU Deniz, tabii ve suni göl ve akarsu kıyılarının sahil şeritlerinin doğal ve kültürel özelliklerini koruyarak toplumun yararlanmasına açarak, kamu yararına kullanmak esaslarını tespit eden kanundur 9-3194 SAYILI İMAR KANUNU Mühendis ve Mimarların mesleklerini icra ederken temel ilgili yasaları 3194 sayılı imar yasasıdır. Bu yasanın birinci bölümünde ki 1-2-3-4-5 maddeleri, genel hükümler ve tarifleri; İkinci bölümünde ki 6-7-8-9-10-11-12-13-14. maddeleri imar planlarının yapımı; Üçüncü bölümde ki 15-16-17-18-19.maddeleri imar planlarına uygun olarak arsa üretilmesi için tevhit, ifraz, terk şartları; Dördüncü bölümde ki 20-21-22-23-24-25-26-27-28-29-30. ve 31-32-33-34-35-36-37. maddeleri bina ve tesisleri yapımı, ruhsat alma ruhsatsız yapıya yapılacak işlem gibi hususları; Beşinci bölümde ki 38-39-40-41-42-43-44 maddeleri Halihazır harita ve İmar Planlarının hangi meslek mensupları tarafından yapılabileceğini, yıkılacak yapıları, umumun sağlığının korunmasını ve ceza hükümlerini, 45. madde mücavir alan sınırlarının tespitinin nasıl yapılacağını; Altıncı bölümde ki 46-47-48. maddeler 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ile ilgili hükümleri, yapıların bölgeler içerisindeki yapılanma koşullarını; Yedinci bölüm de geçici madde olarak 1-2-3-4-5-6-7 ve 8. maddeleri ihtiva eder. 49.madde İmar Yasasının yürürlüğe girme süresini belirler. 50.maddesi imar kanunun hükümlerinin Bakanlar Kurulu tarafından yürütüldüğünü belirlemektedir. 3194 sayılı imar yasasının birinci bölümü genel hükümler başlığında toplanan maddeler tüm meslek mensuplarını, ikinci bölümdeki maddeler daha ziyade Mimar ve Şehir Plancılarını, üçüncü bölümdeki maddeler Harita Mühendisleri, Mimar ve Şehir Plancılarını, 8

dördüncü bölüm tüm mimar ve mühendisleri, beşinci bölüm tüm meslek mensuplarını ve gayrimenkul sahiplerini kapsar. Buna göre herhangi bir yapının inşaatına başlanılabilmesi için öncelikle; 1. İMAR PLANLARI : 3194 sayılı yasanın 8. Maddesindeki sıralamaya göre imar planlarının yapılmış olması gerekiyor. 2. PROJE: İmar planlarında belirtilen şartlara, sağlamlığa, estetiğe, fen ve sağlık şartlarına, çevresel değerlere, ulusal ve uluslar arası teknik, hukuki kural ve kriterlerine uyularak yapılan tasarıya proje denir. 3. RUHSAT : Hukuksal ve teknik kriterlere göre hazırlanan projenin uygulanması için yapılacak her türlü çalışmaya İnşaat, inşaat yapmak için imar kanunun 21-26. maddelerde belirtilen, yetkili kurumlardan alına izne İnşaat Ruhsatı denir. 4. YAPI KULLANMA İZNİ : İmar kanunu 30. Maddesine göre ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanan yapının kullanılabilirliğinin fen ve sağlık kurallarına göre tetkik edilip verilen izne Yapı Kullanma izni denir. Nasıl ki yasal düzenlemelerde makro düzeyden mikro düzeye doğru açılım sağlanmışsa planlamada da aynı disiplin getirilmiştir. Buna göre; İmar Kanunun 8.maddesinde belirtildiği üzere; PLANLAMA Bölge Planı Çevre Düzeni Planı Nazım İmar Plan Uygulama İmar Planı Şeklinde hukuki düzenlemesi yapılmış olup ; Uygulama planı, Nazım plana, Nazım plan, Çevre Düzeni planına, 9

Çevre düzeni planı, Bölge Planına aykırı olmaması gerekir. BÖLGE PLANI : Bölge Planları, ülke düzeyinde veya bölgeler bazında ( İç Anadolu Bölgesi, Karadeniz Bölgesi gibi ), Kalkınma Planlarına da uyulmak suretiyle, Ulusal ve Uluslar arası Antlaşmalar; hukuki ve ticari ilişkiler ve ülke geleceğini belirleyecek Tarım, Orman, Sanayi, Turizm ve Yerleşim Alanları gibi fonksiyonların dağılımı ile birlikte nüfusun ekonomik ve sosyal yapısını güçlendirecek ve gereksinimlerini makro düzeyde hedefler koyarak belirleyen planlardır. Bölge planları, ölçek olarak 1/100.000 ve üzerinde olan ve Devlet Planlama Teşkilatı tarafından hazırlanıp Türkiye Büyük Millet Meclisi nce onaylanması gereken planlardır. Bu planların hazırlanma sürecinde, planlanacak bölgenin yakın çevresindeki diğer bölgelerle bir bütünlük içerisinde ele alınması ve değerlendirilmesi için; Kalkınma Planındaki öneriler Yönetim yapısı, idari bölünüşler Orman Alanları Tarım Alanları Jeolojik-jeoteknik ve Afete Maruz Alanlar Askeri Alanlar Maden Kaynakları Turizm Alanları Doğal Sit Alanları Arkeolojik Alanlar Tarihi Sit- Tabii Sit Alanları Ulaşım Planlaması Yerleşim Alanlarının Yön ve Büyüklükleri ve birbirleriyle olan ilişkileri Nüfus Planlaması Bunların hepsi bir bütünlük içerisinde ele alınarak bilimsel yöntemlere dayalı, yeterli kapsamda araştırmalar yapılıp ilgili kamu ve kuruluşlarının görüşleri alınır. Devlet Planlama Teşkilatı tarafından hazırlanarak tasdik edilen Bölge Planları Bakanlıklar ve Valiliklere gönderilir. Bundan sonra yapılacak olan Çevre Düzeni Nazım İmar 10

Planının hazırlanmasına yön verecek bir plan olup, ölçeği bölgenin özelliğine göre 1/100.000 veya üzerinde olabilir. 11

12

13

14

15

16

17

18

19

1/50000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA 20

21

1/50000 ÖLÇEKLİ METROPOLİTAN ALAN NAZIM PLANI 22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

ÇEVRE DÜZENİ PLANI : Çevre Düzeni Planları, Bölge Planlarına uygun olarak, yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük arz eden bir veya birden fazla il sınırlarını kapsayan planlardır. Bu planlar 1/25.000 ile 1/100.000 ölçekler arasında olan planlardır.ilgili Bakanlıklar tarafından yapılarak onanır ve ilgili Valiliklere ve Belediyelere uygulanmak üzere gönderilir. İlgili Bakanlık Büyükşehir Belediyelerinin olduğu yerlerde Kentsel Gelişme Alan ihtiyacının olması halinde plan yapma yetkisini Büyükşehir Belediyesi ve Valilikçe beraber yapılmak üzere Çevre Düzeni Nazım İmar Planı yapma yetkisini verebilir. Planların hazırlanma sürecinde, genel başlıklar halinde belirlenen konular ve planlama alanının özelliğine ve planlama türüne göre ilgili kamu kurum ve kuruluşlardan aşağıdaki başlıklara göre veriler elde edilir. a) Planlama alanının yeri b) Yönetim yapısı, idari bölünüş sınırı c) Fiziksel yapı Jeolojik Durum Topografik özellikler ve eğim durumu Göller, Akarsular, Taşkın Alanlar İklim Toprak Kabiliyeti Tarım alanları, Tarımsal arazi kullanımı Sulama alanları Bitki örtüsü Yer altı ve yüzeysel su kaynakları Afet verileri ve afete maruz alanlar d) Maden Kaynakları e) Çevresel Kaynaklar ve koruma alanları Uluslararası Kaynaklar ve koruma alanları Sulak alanlar Özel çevre koruma alanları Orman alanları Ekolojik açıdan korunması gerekli alanlar Milli parklar, Tabiat parkları, tabiat koruma alanları Kıyı alanları 41

Doğal karakteri korunacak alanlar ( sazlık, batklı, maki, funda v.b ) f) Demografik yapı g) Sosyal yapı h) Arazi kullanımı i) Sektörel yapı j) Askeri alanlar k) Mülkiyet yapısı l) Yerleşim alanı ile ilgili özellikler verileri değerlendirilerek Bölge Planı doğrultusunda ilgili Bakanlık ça hazırlattırılıp onaylanan, en az 1/25000 ölçeğindeki plandır. 42

1/25000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA 43

44

1/25000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ NAZIM İMAR PLANI 45

46

1/25000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ NAZIM İMAR PLANI LEJAND VE PLAN NOTLARI 47

48

NAZIM İMAR PLANI : Tasdik edilmiş halihazır haritalar üzerine, mülkiyet durumu işlenmiş, Bölge ve Çevre Düzeni Nazım İmar Planlarına uygun olarak, bölge tiplerini, Nüfus büyüklüklerini, yapı yoğunluklarını, ulaşım sistemlerini düzenleyen Belediyeler ve Valiliklerce 1/2000 ve 1/5000 ölçeklerde hazırlanıp gene Belediyelerce ve Valiliklerce onaylanan planlardır. 49

1/5000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA 50

51

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 52

53

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI LEJANDI 54

55

1/1000 ve 1/5000 ÖLÇEKLİ PLANLARIN AÇIKLAMA RAPORU 56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI PLAN NOTLARI 78

PLAN NOTLARI (1/5000) AMAÇ VE KAPSAM: REVİZYON NAZIM İMAR PLANI 17.08.1999 TARİHİNDE MARMARA DEPREMİ SONRASI, BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞINCA YAYINLANAN 15.10.1999 TARİH VE 12297 SAYILI GENELGE UYARINCA, 1996 YILINDAN ÖNCE YAPILMIŞ OLAN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARININ YENİDEN REVİZE EDİLMESİ GEREĞİ ORTAYA ÇIKMIŞTIR. BU GENELGEYE İSTİNADEN, 24.10.1991 TARİHİNDE BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞINCA ONANAN JEOLOJİK RAPORUN REVİZE EDİLMESİ AMACIYLA HAZIRLANARAK 14.08.2000 TARİHİNDE BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞINCA ONANAN VE YERLEŞİMİN YAKLAŞIK 1200 HA LIK BİR KISMINI KAPSAYAN JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜD RAPORU VERİLERİ DİKKATE ALINARAK İMAR PLANLARI YENİDEN DEĞERLENDİRİLMİŞTİR. GENEL HÜKÜMLER 1- HER KOŞULDA AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR. 2- SIĞINAK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 3- OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 4- İMAR KANUNUN 23. MADDESİ UYGULANACAKTIR. 5-08.05.2000 TARİHİNDE 24043 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN BİNALARDA ISI YALITIM YÖNETMELİĞİ NE UYULACAKTIR. 6- MİMARİ PROJELENDİRME AŞAMASINDA T.S.E. YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN HÜKÜMLER YERİNE GETİRİLECEKTİR. 7- PLANDA KIYI DÜZENLEMESİ OLARAK GÖSTERİLEN DOLGU ALANLARI ŞEMATİK OLUP BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI VE ULAŞTIRMA BAKANLIKLARI İLE DİĞER KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ ALINDIKTAN SONRA UYGULAMA YAPILACAKTIR. 8- TEKNİK VE SOSYAL ALTYAPI (YOL, OTOPARK, OKUL, SAĞLIK, ANAOKULU, VB.) ALANLARI KAMU ELİNE GEÇMEDEN UYGULAMA YAPILAMAZ. 9- TEDAŞ IN TRAFO YERLERİ TALEP ETMESİ HALİNDE, YÜRÜRLÜKTEKİ İMAR PLANLARINDA DA BU AMACA UYGUN ALAN AYRILMADI İSE, BU TALEBİN PLAN BÜTÜNÜNDEKİ PARK ALANLARININ + 0.00 KOTU ÜSTÜNDE KARŞILANMASI SAĞLANACAKTIR. BU KONUDA TRAFO PARSELİ İHDAS ETMEYE BELEDİYE ENCÜMENİ YETKİLİDİR. 10- SOKAK ÖLÇEĞİNDEKİ KOMŞULUK BİRİMLERİ İÇİN PLANLANACAK OLAN PARK, ÇOCUK BAHÇESİ V.S. AKTİF YEŞİL ALANLAR 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANLARINDA GÖSTERİLECEKTİR. 11- HER PARSELİN 25 M² Sİ İÇİN ÇAPI 7 CM DEN AZ OLMAMAK ÜZERE BİR AĞAÇ DİKİLMEDEN İSKAN RUHSATI VERİLEMEZ. 12- Tb, Tç VE Tg İLE GÖSTERİLEN BÖLGELERDE, HER PARSEL İÇİN JEOLOJIK ETÜD RAPORU VE ZEMİN ETÜD RAPORU YAPTIRILACAKTIR. YAPIYA AİT MİMARİ VE STATİK PROJELER BU RAPORLAR DOĞRULTUSUNDA HAZIRLANACAKTIR. 13- BU PLAN NOTLARINDA BELİRTİLMEMİŞ HUSUSLARDA 3030 SAYILI KANUN KAPSAMI DIŞINDA KALAN BELEDİYELER TİP İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR 79

14- JEOLOJİK VE JEOTEKNİK DEĞERLENDİRME: 16.08.2000 TARİH VE 11358 SAYILI BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI AFET İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE TASTİK EDİLEN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNA GÖRE FARKLI YAPIDAKİ BÖLGELER İÇİN ALINACAK ÖNLEMLER VE UYULMASI GEREKEN UYGULAMA KOŞULLARI BELİRLENMİŞTİR: 14.1- YERLEŞİME UYGUN ALANLAR: Tb1, Tç1 VE Tg1 SEMBOLÜ İLE GÖSTERİLMİŞ ALANLARDIR. 14.2- AYRINTILI JEOTEKNİK ETÜD ŞARTLI ALANLAR: İMAR PLANLARINDA 2 SİMGESİ İLE GÖSTERİLEN BU ALANLARDA, HAZIRLANACAK OLAN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARINDAN SONRA YAPILAŞMAYA İZİN VERİLEBİLECEKTİR. 14.3- YERLEŞİME UYGUN OLMAYAN ALANLAR: 24.10.1991 TARİHİNDE AFET İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE ONAYLANAN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNDA J1,J2,J3,J4 VE J5 İLE GÖSTERİLEN ALANLAR, 16.08.2000 TARİHLİ JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNDA İNCELEME ALANINA DAHİL EDİLMEMİŞTİR. BU ALANLAR JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜDLERİ YENİLENENE VE RAPORLARI BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI AFET İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE ONAYLANANA DEK YAPI YASAĞI UYGULANACAK ALANLARDIR. ANCAK BU BÖLGE İÇİN YAPTIRILACAK JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNA İSTİNADEN İMAR PLANLARI YENİDEN DEĞERLENDİRİLECEKTİR. UYGULAMA HÜKÜMLERİ: 1 GELİŞME KONUT ALANLARINDA: 1.1- YÜKSEK YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI(275 Kİ/HA): 1.1.1- HALİHAZIRDA MEVCUT OLAN YÜKSEK KATLI YAPILARIN KORUNMASI VE YENİ YAPILAŞMALARDA VEYA ESKİYEN BİNALARIN YIKILIP YENİDEN YAPIMI SÖZKONUSU OLDUĞUNDA MAKS H=5 KAT PRENSİBİ DİKKATE ALINARAK PLANLAMA YAPILMIŞTIR. 1.2- ORTA YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI(150 Kİ/HA): 1.2.1- MAX. TAKS=0.20 OLAN 3 VE 4 KATLI KONUT BÖLGESİDİR. 1.3- AZ YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI(100 Kİ/HA): 1.3.1- MAX. TAKS=0.15 VE MAKS TAKS=0.20 OLAN 2 KATLI KONUT BÖLGESİDİR. 2 YERLEŞİK KONUT ALANLARI 2.1- Z3 VE Z4 İLE GÖSTERİLEN YERLEŞİK KONUT ALANLARI: 2.1.1- BU ALANLARDA, ADA VEYA PARSEL BAZINDA DETAYLI SONDAJLI JEOTEKNİK ARAŞTIRMALAR YAPILACAK, BUNUN SONUÇLARININ UYGUN ÇIKMASI HALİNDE PLANDA GÖSTERİLEN KAT ADETLERİ UYGULANABİLENECEKTİR. 2.1.2- HASBAHÇE YERLEŞMESİNDE 16.08.2000 TARİHLİ BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI, AFET İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜN CE ONANLI JEOLOJİK VE JEOTEKNİK RAPORDA BELİRTİLDİĞİ ÜZERE HALİ HAZIRDA MEVCUT OLAAN YÜKSEK KATLI YAPILARIN KORUNMASI VE YENİ YAPILAŞMALARDA VEYA ESKİYEN BİNALARIN YIKILIP YENİDEN YAPIMI SÖZ KONUSU OLDUĞUNDA MAX H = 5 KAT OLACAKTIR. 3 - TİCARET ALANLARI: 3.1- M2 PASAJLI TİCARET ALANLARINDA: 3.1.1- MAX. H = 4 KAT 3.1.2- BÜTÜN KATLAR TİCARET OLARAK KULLANILACAKTIR. 3.1.3- HİZMET SEKTÖRÜ KULLANIMLARIDA YER ALABİLİR. 3.2- M3 LOKAL TİCARET ALANLARINDA : 3.1.1- MAX. TAKS = 0.40 3.1.2- MAX. H = 2 KAT 3.3- M4 TİCARET+ KONUT ALANLARINDA: 3.3.1- ZEMİN KAT TİCARET, ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR 3.4- M5 TİCARET + HİZMET ALANLARINDA : 3.4.1- MAX. TAKS = 0.50 MAX. KAKS = 2.50 3.4.2- MAX. H = 5 KAT 80

3.5- M6 TİCARET + KONUT ALANLARINDA: 3.5.1- MAX. TAKS = 0.30 3.5.2- ZEMİN KAT TİCARET, ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR. 3.6- M7 TİCARET + KONUT ALANLARINDA : 3.6.1- ZEMİN KAT TİCARET ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR. 3.7- M8 TİCARET + HİZMET ALANLARINDA : 3.7.1- MAX. TAKS = 0.20, 3.7.2- MAX. H = 4 KAT 3.7.3- ZEMİN KAT TİCARET, ÜST KATLAR HİZMET SEKTÖRÜ KULLANIMINDA OLACAKTIR. 4- KÜÇÜK SANAYİ ALANLARI: 4.1- MAX. TAKS=0.50, 4.2- MAX. H=1 KAT 4.3- BU ALANDA 507 SAYILI ESNAF VE KÜÇÜK SANATKARLAR KANUNUNUN 115. MADDESİNDE BELİRTİLEN SANAT KOLLARI İÇİNDE BULUNAN TESİSLER, 1966 ONAYLISANAYİ PLANI KODLAMA GRUPLAMASINDA BELİRTİLEN III. GRUP SANAYİ TESİSLERİ YER ALABİLİR. 4.4- BU ALANDA KÜÇÜK SANAYİYE HİZMET VERECEK TİCARİ BİRİMLER YER ALABİLİR. 4.5- BU ALANDA GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ÇEVREYİ KİRLETİCİ TESİSLER YER ALAMAZ. 5- SANAYİ ALANLARI : 5.1- SA İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA: 5.1.1- MAX. TAKS = 0.40, 5.1.2- MAX. H = 3 KAT OLACAKTIR. 5.1.3- BU ALANLARDA GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ÇEVREYİ KİRLETİCİ TESİSLER YER ALAMAZ. 5.2- SB İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA : 5.2.1- MAX. TAKS = 0.30 5.2.2- MAX. H = 3 KAT OLACAKTIR. 5.2.3- BU ALANLARDA GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ÇEVREYİ KİRLETİCİ TESİSLER YER ALAMAZ. 6- BELEDİYE HİZMET ALANLARI : 6.1- YAPILACAK UYGULAMALARDA TAKS KAKS VE YÜKSEKLİKLER AVAN PROJEYE GÖRE İMAR MÜDÜRLÜĞÜNCE BELİRLENECEKTİR. 7- A İLE GÖSTERİLEN BAKIM VE AKARYAKIT İSTASYONLARI: 7.1- İSTASYONLAR KAVŞAK NOKTALARINDAN MİNİMUM 50 M. ÇEKMEK ŞARTIYLA AVAN PROJESİ İMAR MÜDÜRLÜĞÜNCE ONAYLANDIKTAN SONRA UYGULANACAKTIR. 7.2-15.05.1997 GÜN VE 22990 TARİHLİ RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN KARAYOLLARI KENARINDA YAPILACAK VE AÇILACAK TESİSLER HAKKINDA YÖNETMEİĞİN 42. MADDESİNDEKİ HÜKÜMLER UYARINCA YAPILACAKTIR. 81

UYGULAMA İMAR PLANI : Uygulama İmar Planları, Nazım İmar Planlarına uygun olarak, 1/1000 veya 1/500 ölçeklerde Halihazır Haritalar üzerine kadastral mülkiyetleri de çizilmiş ve Nazım İmar Planı esaslarına göre imar planı yapımı esaslarına dair yönetmelikte belirtilen teknik ve sosyal altyapı alanlarını da belirleyen, bölgelerin yapı adalarını, yapı yoğunluklarını, yapı düzenlerini, yolları, imar uygulama programlarını belirleyen sınırlamalar ile bunlara ait plan notları, lejand ve plan açıklama raporuyla bir bütündür ve kentlerin gelişmesi için bağlayıcı hüküm niteliğindedir. 82

1/1000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA 83

84

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI 85

86

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI LEJANDI 87

88

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI PLAN NOTLARI 89

REVİZYON UYGULAMA İMAR PLANI PLAN NOTLARI (1/1000) GENEL HÜKÜMLER 1-1.DERECE DEPREM BÖLGESİ OLMASI NEDENİYLE HER KOŞULDA AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR. 2- SIĞINAK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 3- OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 4- İMAR KANUNUN 23. MADDESİ UYGULANACAKTIR. 5-08.05.2000 TARİHİNDE 24043 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN BİNALARDA ISI YALITIM YÖNETMELİĞİ NE UYULACAKTIR. 6- MİMARİ PROJELENDİRME AŞAMASINDA T.S.E YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN HÜKÜMLER YERİNE GETİRİLECEKTİR. 7- KONUT ALANLARINDA YOLLARA BAKAN CEPHELER HARİÇ, ARKA VE YAN BAHÇELER, MÜLKİYET SINIRINA KADAR, ZEMİN ALTINDA KALMAK KAYDIYLA OTOPARK OLARAK KULLANILABİLİR. TİCARET VE SANAYİ ALANLARINDA BODRUM KATLAR EMSALE TABİ DEĞİLDİR. 8- TİCARET BÖLGESİ DIŞINDA KALAN KONUT ALANLARINDA; 8.1- PLANDA TİCARET+KONUT OLARAK GÖSTERİLMİŞ ALANLARDA İŞ YERİ AÇMA YÖNETMELİĞİNDE AÇMA RUHSATINA TABİ OLMAYAN HİZMET BİRİMLERİ (DOKTOR MUAYENESİ,AVUKAT BÜROSU VB. MÜESSESELER) KONUT KARAKTERİNDE PROJELENDİRİLMEK KAYDIYLA YAPILABİLİR. 8.2- RUHSAT ALMIŞ KONUTLARDA, GÜNÜBİRLİK TİCARET İHTİYACINI KARŞILAYACAK İŞ YERİ AÇMA TALEBİ, BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN GEREKLİ MUVAFAKAT ALINMASI KOŞULUYLA BELEDİYESİNCE RUHSATA BAĞLANIR. 9- PLANDA KIYI DÜZENLEMESİ OLARAK GÖSTERİLEN DOLGU ALANLARI ŞEMATİK OLUP BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI VE ULAŞTIRMA BAKANLIKLARI İLE DİĞER KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ ALINDIKTAN SONRA UYGULAMA YAPILACAKTIR. 10- AÇIK ÇIKMALAR VE KAPALI ÇIKMALAR : 10.1- AÇIK ÇIKMALAR VE KAPALI ÇIKMALAR YÖNETMELİKTE BELİRTİLEN KOŞULLARA GÖRE 1.50 M Yİ AŞMAMAK KAYDIYLA YAPILABİLİR. 10.2- AÇIK VE KAPALI ÇIKMALARIN PARSEL SINIRLARINA OLAN UZAKLIĞI, TİP İMAR YÖNETMELİĞİNİN 36. MADDESİNDE DE BELİRTİLDİĞİ GİBİ ÇIKMA UCUNDAN İTİBAREN HESAPLANACAKTIR. 11- AYRIK NİZAM YAPILAŞMA UYGULANAN 2 VE DAHA FAZLA KATLI KONUT BÖLGELERİNDE; 11.1- CEPHESİ 14 M İLE 15 M ARASINDA OLAN PARSELLERDE YAN BAHÇE MESAFESİNİ 3 M YE İNDİRMEYE BELEDİYESİ YETKİLİDİR. 11.2- ÖN BAHÇE+ARKA BAHÇE MESAFESİ UYGULANDIĞINDA BİNA DERİNLİĞİNİN 2 KATLI BİNALARDA 7 M DEN, 3 VE ÜSTÜNDEKİ BİNALARDA 9 M DEN AZ KALMASI HALİNDE ARKA BAHÇEMESAFESİNİ 3 M YE KADAR İNDİRMEYE BELEDİYESİ YETKİLİDİR. 12- BİNA DERİNLİĞİ 20 M. OLUPTA ARAZİ EĞİMİ %7 Yİ GEÇİYOR İSE KADEMELİ BİNA YAPILACAKTIR.(SANAYİ VE YOL BOYU TİCARET BÖLGELERİ HARİÇ) 13- TEKNİK VE SOSYAL ALTYAPI (YOL, OTOPARK, OKUL, SAĞLIK, ANAOKULU, VB.) ALANLARI KAMU ELİNE GEÇMEDEN UYGULAMA YAPILAMAZ. 14- TEDAŞ IN TRAFO YERLERİ TALEP ETMESİ HALİNDE, YÜRÜRLÜKTEKİ İMAR PLANLARINDA DA BU AMACA UYGUN ALAN AYRILMADI İSE, BU TALEBİN PLAN BÜTÜNÜNDEKİ PARK ALANLARININ + 0.00 KOTU ÜSTÜNDE KARŞILANMASI SAĞLANACAKTIR. BU KONUDA TRAFO PARSELİ İHDAS ETMEYE BELEDİYE ENCÜMENİ YETKİLİDİR. 15- ENERJİ NAKİL HATLARI ALTINDA TEDAŞ IN GÖRÜŞÜ ALINDIKTAN SONRA UYGULAMA YAPILACAKTIR. 90