YATIRIMCI BİLGİLENDİRME NOTU

Transkript

1 (SNGYO) ( ARCLK ) YATIRIMCI BİLGİLENDİRME NOTU 03 Aralık 2015 Perşembe SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI (SNGYO) Önerimiz Endeks Üzerinde Getiri Endekse Paralel Getiri Endeks Altında Getiri Öneri Yok KISACA SİNPAŞ GYO Gayrimenkul sektöründe 40 yılı aşkın birikim ve tecrübesi ile çeşitli konut ve ticari gayrimenkul projeleri geliştiren Sinpaş grubu, 2006 yılında yeniden yapılandırma kararıyla konut projesi geliştirme faaliyetlerini yürütmek üzere Sinpaş GYO yu kurmuştur. Şirket in ana faaliyet konusu konut projeleri geliştirmek olup, bedellerini ödeyerek veya hasılat paylaşım yöntemiyle satın aldığı arsalar üzerinde orta-üst ve üst gelir gruplarına yönelik genellikle site tarzında konutlar üretmektedir. Şirket in portföyünde teslim aşamasında olan dokuz, satış pazarlama ve inşaat aşamasında olan altı proje ve proje geliştirme aşamasında olan beş adet arsa bulunmaktadır. %76 sı projeler, %24 ü arsalar olmak üzere 1.9 milyar TL gayrimenkul portföy büyüklüğüne sahip olan Sinpaş GYO nun öz kaynak büyüklüğü 1.1 milyar TL dir. Sinpaş GYO nun, net aktif değeri (NAD) ise 1.7 milyar TL seviyelerindedir. Sinpaş GYO nun ortaklık yapısı; %38.57 si Sinpaş Yapı Endüstri ve Ticaret A.Ş., %23.24 ü Çelik Ailesi, %37 si halka açık ve %1.19 u diğer şeklindedir. Şirket in çeşitli alanlarda faaliyet gösteren iki iştiraki bulunmaktadır. Ayrıca, %6.93 üne sahip olduğu Saf GYO şirketin finansal yatırımlar kalemi altında gösterilmektedir. 14 Haziran 2007 tarihinden bu yana Borsa İstanbul da işlem görmektedir. Borsa İstanbul da işlem gören Servet GYO da Sinpaş Holding in grup şirketlerindendir. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKULE DAYALI PROJELER Gerçeğe Uygun Değeri (TL) Teslim Aşamasındaki Projeler İncek Life ve İncek Blue Projeleri * Bursa Modern Projesi(1-3;4-6) * Bosphorus City Projesi İstanbul Sarayları Projesi I-Tower Projesi Egeboyu Projesi Aquacity 2010 Projesi Lagün Projesi Teslim Aşamasındaki Projeler Toplamı İnşaat Aşamasındaki Projeler Şişli Bomonti Projesi Aydos Country Projesi Çankaya-Dikmen Projesi Ege Yakası Projesi Ankara'da 6 arsa ve İncek Green Projesi İnşaat Aşamasındaki Projeler Proje Geliştirilmesi Planlanan Arsalar Ümraniye Çakmak Marmaris Ankara-Büyükesat Halkalı Ankara-Potatlı Arsalar Toplamı PORTFÖY TOPLAMI İncek Blue projesi inşaat aşamasındaki projeler, Bursa Modern 4-6 ise proje geliştirilmesi planlanan arsalar içinde yer almaktadır. Portföy tablosu hazırlanırken gayrimenkullerin son yapılan değerleme raporları verileri kullanılmıştır. Gedik Yatırım Araştırma 1

2 FİNANSAL GÖRÜNÜM Teslim gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %42 azalan Sinpaş GYO, 2015 yılı ilk dokuz ayında milyon TL ciro kaydetmiştir. 2014/09 döneminde 886 adet olan konut teslim adedi ise, 2015 yılı dokuz aylık döneminde 510 adete düşmüştür. Teslim gelirlerindeki düşüş ve teslim edilen konutların düşük kâr marjına sahip olması nedeniyle brüt kâr marjı %21 den %18 e, brüt kâr ise 79.3 milyon TL den 39.6 milyon TL ye gerilemiştir. Brüt kârdaki gerilemeye rağmen, 2015/09 döneminde esas faaliyetlerden diğer gelirlerindeki artışın etkisiyle şirketin Faiz, amortisman ve vergi öncesi kârı (FAVÖK) 37.8 milyon TL den 65 milyon TL ye, FAVÖK marjı ise %10 dan %30 a yükselmiştir. Faaliyet kârlılığındaki artışın tek seferlik gelirlerinden kaynaklı olması sağlıklı bir izlenim oluşturmamıştır. Yüksek döviz yükümlülüğü bulanan şirket, son dönemde görülen döviz kurlarındaki artıştan olumsuz etkilenmiş ve 2015 dokuz aylık döneminde 108 milyon TL net finansal gider yazmıştır. Finansal giderler, faaliyet kârlılığını silmiş ve şirket dönemi 43.6 milyon TL net zarar ile kapatmıştır. (2014/09: milyon TL). Gayrimenkul sektöründe faaliyet göstermesi nedeniyle cirosu ve kârlılığı konut satışlarına göre değişen şirketin finansal görünümünün proje teslimlerine bağlı olarak volatil hareket ettiği görülmektedir. Yapmış olduğu yeni konut projeleri nedeniyle yüksek döviz açık pozisyonu bulunan Sinpaş GYO nun, net kârı döviz kurlarındaki artıştan olumsuz etkilenmektedir. Yıllıklandırılmış verilere göre, şirketin net kâr marjı %0.94, aktif kârlılığı %0.25 ve öz varlık kârlılığı %0.48 olup, kârlılık oranları net kârdaki düşüş nedeniyle bir önceki çeyreğe göre gerilemiştir. PROJELER İnşaatı tamamlanan projelerde teslimler devam ediyor.. Egeboyu Projesi; İstanbul/Sancaktepe de m 2 arsa üzerine inşa edilen ve 672 üniteden oluşan projede teslimler 2014 yılının ikinci çeyreğinde başlamıştır. Projede 2015/09 dönemine kadar 224 milyon TL ön satış hasılatı gerçekleşmiştir. İncek Life Ankara Projesi; Şirket in Ankara daki ilk projesi olan İncek Life ta ön satışlar 2012 yılı Nisan ayında, teslimlere ise 2014 yılının üçüncü çeyreğinde başlamıştır. Proje başlangıcından itibaren tarihine kadar 338 milyon TL ön satış hasılatı yapılmıştır. Gedik Yatırım Araştırma 2

3 Bursa Modern 1-3 Projesi; Bursa/Osmangazi de gerçekleştirilen projenin inşaatı tamamlanmış ve satışı gerçekleştirilen konutların teslimleri devam etmektedir. Toplam konuttan oluşan projeden 2015/09 dönemine kadar 302 milyon TL ön satış hasılatı gerçekleşmiştir. Devam Eden Projeler finansal görünüme uzun vadede katkı sağlayacak Bomonti Şişli Projesi; Şirket in hali hazırda devam eden projeleri içerisinde en büyüğü olan Bomonti Şişli projesinin ön satışlarına başlanmıştır tarihinde yapılan gayrimenkul değerlendirme raporuna göre, proje kapsamında toplam adet rezidans, 75 adet ofis ve 9 adet iş yeri yapılması planlanmaktadır. Sinpaş GYO nun %60 pay sahibi olduğu projenin tamamlanması hâlinde 269 milyon dolar gelir elde etmesi öngörülmektedir. Aydos Country Projesi; İstanbul/Sancaktepe de inşa edilen projenin ön satışlarına 2014 yılı üçüncü çeyreğinde başlanmıştır. Toplam 900 üniteden oluşacak proje de inşaat süreci devam etmektedir dönemine kadar 218 milyon TL ön satış hasılatı gerçekleştirilmiş olup, tarihli gayrimenkul değerlendirme raporuna göre projenin tamamlanması hâlinde şirketin 154 milyon dolar gelir elde etmesi öngörülmektedir. Çankaya Dikmen Projesi; Şirket in Ankara da yapmayı planladığı projelerden biri olan Çankaya Dikmen projesine yönelik çalışmalar devam etmektedir. Projede ön satışlara başlanmıştır tarihli gayrimenkul değerlendirme raporuna göre projenin ekspertiz değeri 119 milyon TL dir. Ege Yakası Projesi; Toplam m 2 arsa üzerine inşa edilen proje, 554 üniteden oluşmaktadır. İnşaat çalışmaları devam eden projeden tarihi itibariyle 273 milyon TL ön satış hasılatı gerçekleştirilmiştir. Ege Yakası projesi konut teslimlerine en yakın proje olup, teslimlerin başlamasıyla şirketin ciro ve kârlılığı pozitif etkilenecektir. İncek Life Green ve İncek Life Blue projeleri; Ankara da yapılan İncek Life projesinin yeni etapları olarak gerçekleştirilen projelerin inşaat çalışmaları devam etmektedir. İncek Green 140 ünite, İncek Blue projesi ise 225 üniteden oluşmaktadır yılında satışlarına başlanan projede tarihine kadar İncek Green projesinden 52 milyon TL, İncek Blue projesinden ise 64 milyon TL ön satış yapılmıştır. Yüksek değerli arsa stoku dikkat çekiyor İstanbul, Ankara, Bursa ve Marmaris te bulunan yüksek değerli arsalar uzun vadede şirket için önemli katalizörler olabilir. Şirket Ankara-Büyükesat arsası üzerinde proje geliştirme aşamasını tamamlamakta olup, geliştirmenin tamamlanması ile proje lansmanın yapılması planlanmaktadır. Ayrıca Sinpaş GYO nun diğer arsalar üzerinde yapabileceği projeler ile ilgili bildirim yapması hâlinde hisse üzerinde hareketlenmeler görülebilir. Şirket kira geliri elde etmeye başladı Daha önce gelirleri yapmış olduğu konut satışlarından oluşan şirket 2015 yılında portföyünde yer alan ticari ünitelerinden kira geliri elde etmeye başlamıştır. Egeboyu, Aquacity 2010, İstanbul Sarayları, Bursa Modern ve I Tower projelerinde yer alan ticari üniteleri kiraya vermeye başlayan şirketin net kârının önümüzdeki yıllarda kira gelirlerinden olumlu etkileneceğini düşünüyoruz. Gedik Yatırım Araştırma 3

4 Sinpaş GYO, Net Aktif Değeri ne (NAD) göre %78 iskontolu işlem görüyor Şirket portföyünde, 8 teslim aşamasında proje, 6 satış, pazarlama ve inşaat aşamasında proje ve 5 adet proje geliştirme aşamasında arsa bulunmaktadır tarihi itibariyle gayrimenkul portföyünün gerçeğe uygun değeri 1.9 milyar TL olup, Sinpaş GYO nun net aktif değeri (NAD) 1.7 milyar TL dir. Hisse başı net aktif değeri 2.92 TL olan Sinpaş GYO, net aktif değerine göre %78 iskontolu işlem görmektedir. SNGYO Net Aktif Değer Hesaplaması Portföy Değeri 2,152,813, TL Toplam Ticari Alacak lar (+) 320,876,893 Toplam Diğer Alacak lar (+) 38,315,688 Peşin Ödenmiş Giderler (+) 196,887,191 Diğer Varlık lar (+) 45,587,845 Toplam Yük ümlülük ler (-) 1,002,167,422 Net Aktif Değer 1,752,313,330 Piyasa Değeri 390,000,000 TL Prim/İskonto -78% RİSKLER Döviz kurlarındaki yükselişler net kârı baskılıyor tarihi itibariyle, milyon TL döviz varlığı, milyon TL döviz yükümlülüğü ve 161 milyon TL net türev pozisyonu bulunan şirketin döviz açık pozisyonu milyon TL dir. Döviz açık pozisyonun yüksek olması nedeniyle, döviz kurlarında görülen artışlar şirketin finansal gider yazmasına, bu durumda net kâr üzerinde baskı oluşturmasına neden olmaktadır. Döviz kurlarında görülen artış nedeniyle üçüncü çeyrekte olumsuz etkilenen net kârda, dördüncü çeyrekte yine döviz kurlarındaki değişimlerin önemli olacağını düşünüyoruz. SEKTÖR GÖRÜNÜMÜ İnşaat sektörü 2015 yılı ikinci çeyrekte hafif toparlandı yılında ekonomideki yavaşlama ile düşen inşaat sektörü büyüme oranı, 2014 yılında son çeyreğinde %2, 2015 yılı birinci çeyreğinde %2.8 küçülürken, 2015 yılı ikinci çeyreğinde ekonomide görülen toparlanmanın katkısıyla %2 büyümüştür yılı ilk altı ayında ortalama %0.3 daralan inşaat sektörünün son dönemlerde gösterdiği performans, ekonomik büyümenin gerisinde kalmıştır. Gedik Yatırım Araştırma 4

5 Konut satışları 2015/10 döneminde %12 arttı. Kaynak: TÜİK, TMB 2015 ilk yarıyılında inşaat sektöründeki daralmaya rağmen, geçen yıl yapılan konut satışlarının teslimlerinin bir bölümünün bu yıl gerçekleştirilmesi ve gelecekte fiyatların daha da artabileceğine yönelik beklentilerin etkisiyle konut satışları 2015/10 döneminde geçen yılın aynı dönemine göre %12 artmıştır yılının on aylık döneminde adet olan toplam konut satışı, 2015 in aynı döneminde adede yükselmiştir. Eylül ayında düşen konut satışları Ekim de tekrar yükselişe geçerek 2014/Ekim dönemine göre %8.8 artmıştır. Seçim belirsizliğinin azalmasıyla önümüzdeki dönemlerde konut satışlarındaki artışın devam etmesini bekliyoruz. Yabancıların Türkiye den gayrimenkul alımına ilişkin kolaylıkların sağlanmasıyla, yıl içerisinde yabancılara yapılan konut satışları artmıştır yılı Ekim ayında yabancılara yapılan konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre %23.8 artarak adet olmuştur. Ekim ayında yabancılara konut satışında 780 ile İstanbul birinci sırada yer alırken, onu 567 ile Antalya takip etmiştir. Sektör açısından gösterge niteliğinde olan İnşaat Ciro endeksi 2015 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3.1 azalırken, inşaat üretim endeksi ise %1.5 artmıştır. SONUÇ Yapılan konut satışlarının bilançoya konut teslimlerinden sonra yansıması nedeniyle inşaat aşamasındaki projelerin uzun vadede finansal görünüme katkı sağlayacağını öngörüyoruz. Net aktif değerine göre %78 iskontolu işlem gören SNGYO için yeni projelerin uzun vadede katkı sağlayacak olması ve yüksek döviz yükümlülüğü nedeniyle mevcut durumda Endekse Paralel Getiri kararımızı koruyoruz. Yüksek değerli arsa stoku bulanan şirket, arsalar üzerinde katma değeri yüksek herhangi bir proje yapacağına dair bildirimde bulunması hâlinde, hisse üzerinde yukarı yönlü hareketler görülebilir. İbrahim Bayraktar Araştırma Uzmanı Gedik Yatırım Araştırma 5

6 Gedik Yatırım Menkul Değerler Murat Tanrıöver Genel Müdür Yardımcısı Üzeyir Doğan Araştırma Müdürü Araştırma Yılmaz Altun Gıda, Teknoloji Perakendeciliği, Otomotiv, Holdingler *115 Ceren Bakçay Gıda&İçecek, Kimyasallar, Cam, Holdingler *116 Ali Erkan Tanacıoğlu FX Piyasaları, Lastik, Boya, Çimento *113 Erol Gürcan Bankalar, Bilişim&Teknoloji, İletişim, Turizm, Ambalaj *117 İbrahim Bayraktar Enerji, GYO *114 Hakan Çal Metal Ana Sanayi *119 Ünvan : Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Adres : Avni Dilligil Sk. Çelik İş. Merkezi, B Blok Kat:2 Da:11 Mecidiyeköy/ İstanbul (Yatırım Danışmanlığı Araştırma Birimi) Tel : (90) gyd@gedik.com YASAL UYARI Burada yer alan bilgiler Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından genel bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım Danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak Yatırım Danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez; içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Gedik Yatırım Araştırma 6

7 İSTANBUL Genel Müdürlük Cumhuriyet Mah. E-5 Yanyol No: Yakacık/Kartal/İSTANBUL Tel: (216) pbx Faks: (216) Bakırköy Cevizlik Mah. Muhasebeci Sok. Neşe Han No: 1 Kat:3 Bakırköy/İSTANBUL Tel:(212) Faks: (212) Erenköy Bağdat Cad. Kantarcı Rıza Sok. Sarıca Apt. No: 3 Kat: 1 Daire: 4 Erenköy/ Kadıköy/İSTANBUL Tel: (216) Faks: (216) Etiler Aytar Cad. Metro İşhanı No: 10, D: 6, K: 2 Levent /Beşiktaş/İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Kapalıçarşı Kürkçüler Sk. No: 25 Eminönü/Kapalıçarşı/İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Şişli Esentepe Mah. Büyükdere Cad. Levent Loft Residence A BLOK No: 201 K: 6 D: 106 Şişli/İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Ümraniye Atatürk Mah. Alemdağ Cad. No: 122/1 Ümraniye/İSTANBUL Tel: (216) Faks: (216) Altıyol (Fenerbahçe Şubesi) Hacı Mehmet Sok. 24 E Dalyan Konut Sitesi D: Fenerbahçe/Kadıköy/İSTANBUL Tel: (216) (pbx) Faks: (216) Perpa Necatibey Cad. Alipaşa Degirmen Sok. No: Tophane/Karaköy/ İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Tophane Necatibey Cad. Alipaşa Degirmen Sok. No: Tophane/Karaköy/ İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Maltepe Bağlarbaşı Mah. Bağdat Caddesi. Gedik İş Merkezi A Blok No: 414 Kat: 2 Daire: 22 İSTANBUL Tel: (216) Faks: (216) Şaşkınbakkal Bağdat Cad. Esen Apt. No: 351/5 Şaşkınbakkal/İSTANBUL Tel: (216) Faks: (216) ANKARA Kızılay Sümer Birinci Sok. No: 13/3 Demirtepe/ANKARA Tel: (312) Faks: (312) Çankaya Simon Bolivar Cad. No: 8/6 Çankaya/ANKARA Tel: (312) Faks: (312) Ulus Ulus Şehir Çarşısı 4. Kat No: 170 Ulus/ANKARA Tel: (312) Faks: (312) ANTALYA Tahıl Pazarı Mah.404 Sok. Hafız Ahmet Bedesteni No: 5/29-30 ANTALYA Tel: (242) (pbx) Faks: (242) BURSA Şehreküstü Mah. Aytı Plaza İş Merkezi No: 17 Fomara/BURSA Tel: (224) Faks: (224) DÜZCE Cedidiye Mah. Hafız Hasan Efendi Cad. No: 17/1 Merkez/DÜZCE Tel: (380) Faks: (380) DENİZLİ Saraylar Mah. İkinci Ticari Yol Sok. No: 32 Kat: 4 DENİZLİ Tel: (258) Faks: (258) ELAZIĞ Yeni Mah. Gazi Cd. No: 28/3 ELAZIĞ Tel: (424) / Faks: (424) ESKİŞEHİR Sakarya Cad. Köprübaşı Şen Sok. Onur İşhanı No: 1 Kat: 4 ESKİŞEHİR Tel: (222) Faks: (222) GEBZE Hacı Halil Mah. Hükümet Cad. No: 95 Gebze/KOCAELİ Tel: (262) Faks: (262) İZMİR Cumhuriyet Bulvarı No:131 Cevher Apt. Kat: 2 D: 3/4 Alsancak/İZMİR Tel: (232) Faks: (232) KONYA Beyazıt Mahallesi, Hüsnü Aşk Sok. Bezirci İş Merkezi Kat:4 D:403 Selçuklu / KONYA Tel: (332) Faks: (332) MALATYA Büyük Hüseyin Bey Mah. Atatürk Cad. Anadolu İş Merkezi K: 3 No: 23 D: Battalgazi / MALATYA Tel: (422) Faks: (422) MANİSA Anafartalar Mah. Mustafa Kemal Paşa Cad. Kamil Menteş Apt. No: 34/1 MANİSA Tel: (236) Faks: (236) MERSİN Mahmudiye Mah. Atatürk Cad. Adil Kanun İş Hanı Kat: 2 Akdeniz / Mersin Tel: (324) Faks: (324) / UŞAK İsmetpaşa Cad. No: 63 K: 2 Mavi Plaza UŞAK Tel: (276) Faks: (276) Gedik Yatırım Araştırma 7