İ.Ü. HUKUK FAKÜLTESİ BORÇLAR HUKUKU ÖZEL BORÇ İLİŞKİLERİ FİNAL SINAVI

Transkript

1 İ.Ü. HUKUK FAKÜLTESİ BORÇLAR HUKUKU ÖZEL BORÇ İLİŞKİLERİ FİNAL SINAVI (Tek Numaralı Öğrenciler) OLAY Evlilik hazırlıklarını sürdüren B, A Yapı A.Ş. nin satış ofisinde henüz inşaat halinde olan sitede maket üzerinde gösterilen bir daireyi satın almak üzere A Yapı nın yetkili temsilcisiyle yazılı bir sözleşme imzalar. Tapuyu üzerine alan B, daireyi teslim almaya gittiğinde satış ofisindeki maket ve broşürlerin aksine sitede herhangi bir spor tesisi ve yürüyüş alanı bulunmadığını görür. B nin nişanlısı M nin böyle bir yerde oturamayacağını söylemesi üzerine B, K dan tarihinden başlamak üzere bir yıllığına bir konut kiralar. Sözleşmenin imzalanması sırasında kiraya veren K nın güvence istemesi nedeniyle B, arkadaşı D yi arar ve onun telefonda rıza göstermesi üzerine, sözleşmeyi D adına, kefalet tarihini el yazısıyla ekleyerek kefil sıfatıyla da ayrıca imzalar. B, beyaz eşya satıcısı E den buzdolabı, fırın ve bulaşık makinesi satın alır. Tarafların anlaşmasına göre E, eşyaları o sırada belli olan düğün tarihine iki hafta kala B nin yeni kiraladığı evde teslim edecektir. Aynı zamanda B, terzi T ile B nin bizzat temin edeceği kumaştan bir takım elbise dikmesi ve düğüne bir hafta kala teslim edilmesi hususunda anlaşır. Bir süre sonra M, B yi terk eder. Teslim gününün gelmesi üzerine E, buzdolabı, fırın ve bulaşık makinesini B nin kiraladığı daireye getirir, ancak B teslimi kabul etmez ve E yi kovar. Bunun üzere E, eşyaları apartman kapısında bırakır. Gece yağan yağmur nedeniyle eşyalar bozulur. Ayrıca terzi T nin işyerine hırsız girer ve bir miktar para ile birlikte T nin dikimini tamamladığı takım elbiseyi çalar. Düğün masrafları nedeniyle B, kiraladığı dairenin kirasını ödemekte güçlüğe düşer. Ağustos 2014 kira bedelini gününde ödememesi üzerine K, usulüne uygun olarak B ye bir ihtarname çeker. B ihtarnameyi aldıktan hemen sonra kira bedelini K ya öder. Ayrıca B, K dan habersiz olarak dairenin odalarını Erasmus Programı ile İstanbul a gelen yabancı öğrencilere kiralamaya başlar. B, Şubat 2015 kirasını geciktirince K yine usulüne uygun olarak bir ihtarname çeker. Bu sefer B, kira bedelini K nın posta çeki hesabına yatırır, bedel üzerinden 15 TL masraf kesilir. SORULAR 1- B, sitede yürüyüş alanı ve spor tesisi bulunmadığı gerekçesiyle A Yapı ya karşı bir talepte bulunabilir mi? Gerekçesiyle birlikte açıklayınız. Somut olayda taşınmaz satım sözleşmesi söz konusu olduğundan resmi şekle uyulması gerekmekteydi ancak tarafların borçlarını ifa ettikleri anlaşıldığında bu durumun dikkate alınması MK m. 2 uyarınca söz konusu olmayacaktır. Sitede ilgili unsurların bulunmamasının hangi borca aykırılık kategorisine dâhil edileceği tartışmalıdır. [Kabul edilen görüşün sonuçlarının yazılması yeterlidir.] Bir görüşe göre, bu durumda eksik ifa hükümleri uygulanacaktır. Zira ortada taahhüt edilen bir edim hiçbir şekilde meydana getirilmemiştir. Nitekim ayıba karşı sorumluluk hükümlerinin doğrudan bir uygulanması mümkün olmayacaktır. Eksik ifa halinde ise, alacaklı B, tam iki taraflı sözleşmelere ilişkin borçlu temerrüdü hükümlerine koşullarına uyarak başvurabilir. Buna göre B, eksik kısımların yapımı (aynen ifa) ve gecikme tazminatını talep edebilir. TBK m. 123 uyarınca süre vererek sürenin semeresiz kalması durumda aynen ifadan vazgeçerek, olumlu zararının giderilmesini veya

2 sözleşmeden dönerek olumsuz zararının giderilmesini talep edebilir. Somut olayda kısmi dönme edimin niteliği gereği söz konusu olamayacaktır. Bir diğer görüşe göre ise bu unsurların eksikliği daire kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan bir ayıp oluşturur ve ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidilmesi gerekir. Ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin külfetlerin ve şartların yerine gelmesi kaydıyla, B sözleşmeden dönebilir, ayıbın yol açtığı değer kaybı oranında satım bedelinin indirilmesini isteyebilir. Bunun dışındaki ücretsiz onarım hakkı hem aşırı masraf hem de teknik olarak bir arızanın bulunmaması; ayıpsız benzeri ile değişim hakkı da durumun tüm site bakımından geçerli olması nedeniyle somut olayda uygulanabilir değildir. Öte yandan genel hükümler uyarınca olumlu zararın giderilmesi talebi saklıdır. Sözleşmeden dönüldüğü takdirde B, satış bedelini faiziyle talep edebilir, yapılmışsa satılan için yapılan giderler ile yargılama masraflarını, ayıptan doğan doğrudan zararın giderilmesini talep edebilir. Ayrıca A kusursuzluğunu ispatlayamadığı ölçüde B nin dolaylı (diğer) zararlarını da gidermekle yükümlüdür. 2- B nin eşyaları teslim almayı reddetmesi nedeniyle E, B ye karşı hangi hukuki olanaklara sahiptir? Açıklayınız. Satılanı devralmak alıcı için hem bir borç hem de bir haktır. O nedenle alıcı, kendisine zamanında ve sözleşmeye uygun olarak önerilen satılanı devralmaktan haksız olarak kaçınırsa temerrüde düşecektir. Burada hem hak hem de borç söz konusu olduğundan hem alacaklı hem de borçlu temerrüdü söz konusu olur. Satıcı bu durumda kural olarak alacaklı temerrüdüne gidebilir. Alacaklı temerrüdü TBK m arasında düzenlenmektedir. Olayın özellikleri çerçevesinde TBK m. 107 hükmünün uygulanması gerekmektedir. Bu durumda satıcı borcundan kurtulmak için satılanı tevdi ettirmekle yükümlüdür. Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirlemelidir. Ticari mallar hâkim kararı olmadan da ardiyeye tevdi edilebilir. Olayda ticari mal söz konusu değildir. Satıcı burada ayrıca borçlu temerrüdü hakkındaki hükümlere de başvurabilir. Ancak burada satıcı TBK m. 125 hükmünde yer alan haklardan yalnızca tazminat talebinde bulunabilir. Teslim alma yan yükümlülük olduğu için, dönme hakkının ve diğer seçimlik hakların kullanılması söz konusu olmaz. 3- Buzdolabı, fırın ve bulaşık makinesinin yağmur yüzünden hasara uğraması sebebiyle somut olayda taraflar birbirlerine karşı herhangi bir talepte bulunabilirler mi? Açıklayınız. Somut olayda hasarın geçişiyle ilgili bir uyuşmazlık yoktur. Zira hasardan bahsedebilmesi için söz konusu durumun taraflara yüklenmemesi gerekir. Oysa B nin alacaklı temerrüdüne düşmesine karşın, E alacaklı temerrüdünden doğan tevdi hakkını kullanmadıkça, E nin satılanları sözleşmeye uygun şekilde ifa etme borcu devam etmektedir. Bu durumda B, E den satılanların ifasını talep hakkını muhafaza eder ancak tazminat istemi bakımından B nin alacaklı temerrüdüne yol açan fiilleri birlikte kusur olarak değerlendirilebilecektir. E ise B ye karşı herhangi bir talepte bulunamayacaktır.

3 4- a. Hırsızlıktan sonra B, terzi T den yeni bir elbise yapmasını talep edebilir mi? Açıklayınız. Olayda B ile T arasında bir eser sözleşmesi bulunmaktadır. TBK m. 483 te eserde meydana gelen hasarın kime ait olacağı ve kusursuz imkânsızlık nedeniyle eser sözleşmesinin sona ermesi hali düzenlenmiştir. TBK m. 483 ün uygulanma koşulları şunlardır: Tamamlanınca ferdi ile belli olan (parça borcu haline gelen) bir eser bitirilmiş ve fakat teslim edilmeden önce taraflara yüklenemeyen bir neden yüzünden (yangın, çalınma vb.) yok olmuş bulunmalıdır. Eser kısmen veya tamamen yok olmuş olabilir, çalınma tamamen yok olmadır. Yok olma taraflardan hiçbirine yüklenemeyen ve beklenmeyen bir olaydan kaynaklanmalıdır. Eser tamamen yok olursa, bu durumda yüklenicin eseri teslim borcu, kusursuz ifa imkansızlığı nedeniyle sona erer. Ancak hasar borçluya (yükleniciye) ait olacağı için, yüklenici yaptığı giderleri ya da bedeli isteyemez. Hasarın teslimden önce yükleniciye ait olacağı kuralının istisnaları bulunmamalıdır. Bu istisnalar şunlardır: a) İşsahibinin eseri teslim almada temerrüde düşmüş olması b) Kaza sonucu telef olan malzeme iş sahibine ait ise, bu hasara işsahibi katlanır c) Eserin işsahibine yüklenebilir bir sebepten dolayı telef olması d) İşsahibi ile ilgili beklenmedik bir olay sonucu eserin tamamlanması mümkün olmaz ise. Olayımız bağlamında da kaza sonucu telef olan malzeme işsahibi tarafından temin edildiğinden hasara işsahibi katlanacaktır. Dolayısıyla hırsızlıktan sonra T den yeni bir elbise yapmasını talep edemeyecektir. b. Artık takım elbiseye gereksinimi olmadığını düşünen B, bu sözleşmeyle bağlı olmaktan herhangi bir şekilde kurtulabilir mi? Açıklayınız. Somut olayda bir eser sözleşmesi söz konusudur. TBK m. 484 hükmüyle yasakoyucu işsahibine eser tamamlanmadan önce eser sözleşmesini serbest bir şekilde tam tazminat karşılığında fesih hakkı tanımıştır. Bu hüküm uyarınca sözleşme feshedilince, yüklenici eserin tamamlandığı ölçüde bedele ve olumlu zararının giderilmesi talep hakkını kazanır. Olumlu zararın hesaplanmasında yüklenicini doğrudan ifaya olan menfaati dışındaki zararları dikkate alınmaz. Ayrıca TBK m hükümleri de uygulama alanı bulmamaktadır. Bu şekilde B sözleşmeyle bağlı kalmaktan kurtulabilir. 5- a. K nın kira bedellerinin geç ödenmesi sebebiyle B ye karşı başvurabileceği hukuki imkânlar nelerdir? Şartlarıyla açıklayınız. Somut olayda B, K dan başlangıç tarihli ve 1 yıl süre ile konut kiralar. Bu nedenle taraflar arasındaki belirli süreli kira sözleşmesine TBK nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak özel düzenlemeler uygulanacaktır. Olayda taraflar arasında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 1 Nisan 2014 olup ilk kira yılı (1 Nisan Mart 2014) tarihleri arasındadır. Kira parasının eksik ödenmesi ve geç ödenmesi ile ilgili bulgular şu şekildedir: Kiracı Ağustos 2014 kirasını usulünce yapılan ihtar sonucunda süresi içerisinde öder (TBK m. 352/ f. II uyarınca birinci haklı ihtar). Kiracı Şubat 2015 kirasını ihtar ile süresi içerisinde öder. Ancak posta havalesi ile ödenen kira parasından 15 TL havale ücreti kira parasından kesilir (Eksik ifa).

4 Kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi ile ilgili olarak TBK m. 315 ve TBK m. 352/ II de bir takım hükümler vardır. Kira sözleşmesinin türü ayrımı yapmaksızın kiraya verene, kira bedelini ifa etmeyen kiracıya karşı kira bedelinin ifası konusunda süre tayin ederek kira sözleşmesini feshetme imkânı tanınmıştır. Kiraya veren, kiracıya süre vermeli ve süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Bu bildirim yazılı olarak yapılmalıdır. Bildirimde süre ve fesih iradesinin bulunması gereklidir. Yani ihtarlı olmalıdır. Süre sonunda ödeme gerçekleşmezse (kısmen veya tamamen), sözleşme kiraya veren tarafından feshedilebilir. Kiraya veren, tahliye davası açabilir. Bunun herhangi bir süresi yoktur. Ne var ki Yargıtay, davanın uzun süre açılmaması halinde MK m. 2 nin daha sonra dava açmaya engel olacağı kanaatindedir. TBK m. 315 de eski metinden farklı olarak sadece kira bedeli değil, yan giderlerin de feshe yol açabileceği belirtilmiştir. Eskiden yan giderlerin ödenmesinde temerrüde düşerlerse tahliye davasına yol açar mı tartışması vardı. Yargıtay uygulaması, yan giderlerin ancak kira bedeline dâhil olduğu hallerde tahliyeye yol açacağı yönünde idi. Kanundaki hüküm ile bu uygulamaya bir anlamda yer verilmiştir. Yan giderlerin ne olduğu tartışmalıdır. Eski metinden farklı olarak kiracıya verilmesi gereken süre, kira müddetine göre değil; kiranın türüne göre belirlenmiştir. Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında süre 30 gün; diğer kiralarda ise 10 gün olmalıdır. Sürenin başlangıcı ile ilgili olarak eski metin, tebliğden itibaren; yeni metin ise tebliği izleyen günden itibaren ifadelerine yer vermiştir. Bu düzenleme ile eski ifade, uygulamada da benimsenen görüşe uygun hale getirilmiştir Kiracı süre sonunda parayı ödemezse tahliye edilir. Ödeme yapılırsa tahliye edilemezse de TBK m. 352/II deki ilk haklı ihtar gerçekleşmiş olur. Olayda kiracı Ağustos 2014 kirasını kendisine usulsünce yapılan ihtardan hemen sonra ödediği için, artık kiraya veren sözleşmeyi TBK 315 uyarınca hemen feshedemez ise de bu ihtar TBK m. 352 uyarınca ilk haklı ihtar olur. birinci kira yılı için ilk haklı ihtar koşulu gerçekleşmemiştir. Kiracı Şubat 2015 kirasını da ihtardan sonra süresi içerisinde ve fakat posta havalesi yolu ile ödemiştir ve bu ücretten havale ücreti kesilmiştir. Bu nedenle kiracı Şubat 2015 kirasını eksik ödemiştir. Bu durumda eğer kiracı tarafından kendisine tanınan 30 gün içerisinde eksik ödenen kira parası ifa edilmez ise kiraya veren TBK 315 uyarınca hiç ödememe sebebiyle sözleşmeyi süre sonunda ve ileriye etkili olarak derhal feshedebilir. Fesih beyanı kiracıya ulaştığında sözleşme sona erer. Bu aşamada kiracı kiralananı tahliye etmez ise, kiraya veren sözleşme sona erdiği gerekçesi ile kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir. Doktrinde bir görüş, olayda olduğu gibi 15 TL lik küçük bir kesinti sebebiyle kira sözleşmesinin TBK m. 315 uyarınca feshinin, dürüstlük kuralına aykırılık nedeniyle mümkün olmadığı görüşünde. Bu görüş kabul edilirse, kiraya veren bir kira yılı içerisinde kira parasının geç ödenmesi yüzünden iki kere yazılı olarak haklı ihtar çekmesi nedeniyle birinci kira yılının sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde TBK m. 352 uyarınca tahliye davası açabilir. En geç bu süre sonuna kadar tahliye isteğini kiracıya yazılı olarak ulaştıran kiraya veren için dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında şartların oluştuğu görülürse hâkim sözleşmenin sona ermesine karar verir. b. Somut olayda K, kiracı B nin tahliyesini başka hangi yol veya yollarla sağlayabilir. Açıklayınız. Somut olayda B, içine düştüğü ekonomik sıkıntılar nedeniyle kiraladığı konutun belli odalarını Erasmus Programı ile İstanbul a gelen öğrencilere kiralamaya başlar. Söz konusu durumda kiracı B, üçüncü kişiler ile alt kira sözleşmesi yapmıştır. TBK ya göre adi kiralarda kiracı, sözleşmede aksine bir düzenleme yok ise, kiralananı üçüncü kişilere kiraya verenden izin almaksızın kiralayabilir iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında durum

5 tam tersinedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı üçüncü kişilere kiralayamaz (TBK m. 322). Söz konusu yazılı rıza, sözleşmede bir madde olarak kararlaştırılabileceği gibi, kiraya veren tarafından sonradan da (sözleşme metninden ayrı olarak) verilebilir. Somut uyuşmazlıkta bize verilen bilgilerden sözleşmede yahut sonradan K tarafından B nin alt kira yapabileceğine dair yazılı bir izin verildiği anlaşılamadığından, B sözleşmeye aykırı şekilde alt kira yapmıştır. B nin alt kira sözleşmeleriyle öğrencilere oda kiralaması durumunda ne olacağına dair, TBK da ayrı bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak B nin gerekli izni sağlamadan alt kira yapmasının kiralananı özenle kullanma borcuna (TBK m. 316) aykırılık oluşturduğu kabul edilmektedir. Buna göre TBK m. 316 uyarınca K, en az 30 günlük bir süre vermek suretiyle B nin bu duruma son vermesini, yani kira konusu konutta alt kiracı olarak bulunan kimseleri kiralanandan çıkarmasını, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı şekilde ihtar etmelidir (TBK m. 316/ f. II). İhtar sonuçsuz kaldığında kira sözleşmesi feshedilmiş olur ve sözleşme ileriye etkili şekilde sona erer. K, B yi derhal açacağı tahliye davası ile tahliye ettirebilir. Sadece kiracının izinsiz olarak alt kira yapması, kiralananın açıktan açığa kötü kullanılması sayılmayacağından kiraya veren K, sözleşmeyi sırf bu sebebe dayanarak TBK m. 316/f. III uyarınca derhal feshedemez. 6- Somut olayda B nin 3 aylık kira parasını hiç ödemediği varsayınız. K nın, B nin arkadaşı D ye karşı ödenmeyen kira bedellerine ilişkin olarak bir talepte bulunması durumunda, D hangi savunmalarda bulunabilir? Açıklayınız. D, temsil yolu ile kefil sıfatıyla kefalet sözleşmesi akdetmiştir. Bu durumda TBK m. 583 hükmü uygulama alanı bulur. Buna göre kefil olmak için verilen yetki özel olarak verilmek ve genel olarak kefalet sözleşmesinin geçerlilik şekline uygun olmak gerekir. Somut olayda telefon yolu ile D bu yetkiyi B ye vermiş olup yetkilendirme hükümsüzdür. Böylece D, kefalet sözleşmesinin hüküm ifade etmediği ve borçlu olmadığı savunmasını yapabilir.