RÖNESANS GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu

Transkript

1 RÖNESANS GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Değerleme Yöntemleri Rönesans Gayrimenkul halka arzı ile ilgili değerleme çalışmasında aşağıdaki yöntemler kullanılmıştır: Parçaların Toplamı İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi (İNAA) Net Aktif Değer Yöntemi (NAD) 1) Parçaların Toplamı İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi (İNAA) Parçaların toplamı yönteminde şirketin yatırım amaçlı gayrimenkullerin ve yapım aşamasındaki gayrimenkullerin değeri indirgenmiş nakit akımları yöntemi ile tahmin edilmiştir. 31 Aralık 2010 itibariyle üstünde bir proje geliştirilmemiş ve geliştirilmesi için bir ihaleye konu olmamış boş arsaların değeri olarak ise Türkiye deki gayrimenkulleri TSKB Gayrimenkul Değerleme, Rusya daki gayrimenkulleri ise Colliers International bağımsız gayrimenkul değerleme şirketlerinin öngördüğü ekspertiz değerleri kullanılmıştır. Türkiye ve Rusya için ayrı ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti hesaplanmıştır. Türkiye deki varlıkların nakit akımları %9,4 ile indirgenirken, Rusya daki varlıkların nakit akımları %8,4 ile indirgenmiştir. İki AOSM arasındaki farkın temel nedeni risksiz faiz oranının Türkiye de 5,8%, Rusya da ise 4,4% olmasıdır. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti Türkiye Risksiz faiz oranı 5,8% Hisse senedi risk primi 5,5% Beta 1,0% Sermaye maliyeti 11,3% Sermaye payı 70,0% Borçlanma maliyeti 4,8% Finansal borç payı 30,0% Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti 9,4% Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti Rusya Risksiz faiz oranı 4,4% Hisse senedi risk primi 5,5% Beta 1,0% Sermaye maliyeti 11,3% Sermaye payı 70,0% Borçlanma maliyeti 4,8% Finansal borç payı 30,0% Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti 8,4%

2 Kira gelirleri herbir varlık için ayrı ayrı hesaplanmış olup aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. milyon TL 2011T 2012T 2013T 2014T 2015T Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Optimum Ankara 23,3 23,7 25,4 27,0 28,7 Optimum Istanbul 41,5 43,2 46,2 49,2 52,2 Sankopark Malatyapark Kozzy 3,8 3,9 4,2 4,5 4,8 Şirehan 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 Optimum Adana 8,4 16,6 17,7 18,9 20,0 Aura Novosibirsk 11,2 16,1 18,2 19,4 20,6 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Toplamı 89,5 104,9 113,2 120,6 127,8 Yapım Aşamasındaki Gayrimenkuller Optimum İzmir 6,0 29,7 31,8 33,9 35,9 Küçükyalı AVM & Otel 5,5 52,9 59,1 Küçükyalı Ofis 10,9 23,3 26,1 Rönesans Tower 14,9 22,0 24,6 Mecidiyeköy Ofis 1,5 7,2 8,1 8,6 Samsun AVM & Otel 32,6 50,8 53,9 Renaissance Plaza 16,2 17,9 19,1 20,4 21,6 Renaissance House 3,5 3,6 3,9 4,1 4,4 Renaissance Centre 5,6 5,8 6,3 6,7 7,1 Renaissance Hall 4,4 4,6 4,9 5,2 5,5 Renaissance Forum 4,6 9,1 9,7 10,3 10,9 Renaissance Reschetnikova 1,5 7,4 7,9 8,4 Renaissance Pravda 9,4 11,2 11,9 Aura Surgut 20,5 27,7 29,3 Tyumen 3,1 4,2 4,4 Yapım Aşamasındaki Gayrimenkuller Toplamı 40,4 73,6 187,3 288,6 311,6 Arsalar Silivri Mamak Bayraklı İzmit Antalya Renaissance Priyajka Renaissance Business Park Değerleme yapılırken Türkiye deki varlıkların değeri ayrı Rusya daki varlıkların değeri ayrı hesaplanmış olup daha sonra nihai değere ulaşmak için bu iki değer toplanmış olup üzerine arsaların ekspertiz değeri eklenmiştir.

3 Türkiye (TL mn) 2011T 2012T 2013T 2014T 2015T Gelirler 119,3 120,0 198,1 292,2 315,5 Kira Gelirleri 84,3 120,0 198,1 292,2 315,5 Diğer Gelirler 35,0 0,0 0,0 0,0 0,0 FVÖK 60,1 87,8 150,0 231,4 253,5 Rusya (TL mn) 2011T 2012T 2013T 2014T 2015T Gelirler 45,6 58,5 102,5 117,0 124,0 Kira Gelirleri 45,6 58,5 102,5 117,0 124,0 FVÖK 26,5 39,4 73,9 84,3 93,4 Konsolide (TL mn) 2011T 2012T 2013T 2014T 2015T Gelirler 164,9 178,6 300,5 409,2 439,5 Kira Gelirleri 129,9 178,6 300,5 409,2 439,5 Diğer Gelirler 35,0 0,0 0,0 0,0 0,0 FVÖK 86,6 127,1 223,8 315,7 346,9 Yapılan nakit akımları tahminlerinde AOSM ve büyüme oranlarının etkisini göstermek için minimum, baz ve maksimum senaryolar çalışılmıştır. Türkiye AOSM ve Büyüme Senaryoları Milyon TL 9,2% 9,4% 9,6% 2,25% ,50% ,75% Rusya AOSM ve Büyüme Senaryoları Milyon TL 8,2% 8,4% 8,6% 2,25% ,50% ,75% Minimum Baz Maksimum Türkiye'de Yatırım Amaçlı ve Yapım Aşamasında Gayrimenkuller Net Borç İştirakler Toplam şirket değeri Türkiye deki yatırım amaçlı ve yapım aşamasındaki gayrimenkullerin toplam şirket değeri milyon TL arasındadır.

4 Minimum Baz Maksimum Rusya'da Yatırım Amaçlı ve Yapım Aşamasında Gayrimenkuller Net Borç Toplam şirket değeri Rusya daki yatırım amaçlı ve yapım aşamasındaki gayrimenkullerin toplam şirket değeri ise milyon TL arasındadır. Minimum Baz Maksimum Türkiye'de Yatırım Amaçlı ve Yapım Aşamasında Gayrimenkuller Rusya'da Yatırım Amaçlı ve Yapım Aşamasında Gayrimenkuller Arsalar Toplam şirket değeri İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi ne göre Rönesans Gayrimenkul toplam şirket değeri milyon TL arasındadır. 2) Net Aktif Değer Yöntemi (NAD) Net Aktif Değer, varlıkların portföy tablosundaki değerlerine hazır değerler, alacaklar ve diğer varlıkların eklenip, borçların düşülmesinden sonra varılan net değerdir tarihi itibariyle şirketin net aktif değeri milyon TL dir. Net aktif değer tablosu aşağıda verilmiştir.

5 Projeler Portföy Değeri ('000 TL) RGY Hissesi RGY Portföy Değeri ('000 TL) Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Optimum Ankara ,00% Optimum Istanbul ,00% Sankopark ,36% Malatyapark ,00% Kozzy ,99% Şirehan ,00% Optimum Adana ,99% Aura Novosibirsk ,52% Yapım Aşamasındaki Gayrimenkuller Optimum İzmir ,99% Küçükyalı AVM & Otel ,99% Küçükyalı Ofis ,97% Rönesans Tower ,99% Mecidiyeköy Ofis ,99% Samsun AVM & Otel 69,07% Renaissance Plaza ,04% Renaissance House ,04% Renaissance Centre ,04% Renaissance Hall ,04% Renaissance Forum ,04% Renaissance Reschetnikova ,04% Renaissance Pravda ,04% Aura Surgut ,14% Tyumen ,48% Arsalar Silivri ,00% Mamak ,48% Bayraklı ,99% İzmit ,11% Antalya ,99% Renaissance Priyajka ,04% Renaissance Business Park ,40% Toplam Gayrimenkul Portföyü Para ve Sermaye Piyasası Araçları Toplamı Toplam Portföy Değeri Borçlar Diğer Aktifler Net Aktif Değer Hisse Sayısı ('000) Pay başına net aktif değeri (TL) 7,68

6 Sonuç Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için yapılan değerleme çalışmalarında parçaların toplamı yöntemi ile milyon TL aralığında hisse değeri tahmin edilmiştir. Net Aktif Değere göre milyon TL değer bulunmuştur. Bu iki yöntemde bulunan değerlerin ortalaması alınarak milyon TL hedef hisse değeri bulunmuştur. Bulunan değer aralığı üzerinden yaklaşık %19 ile %37 oranlarında iskonto uygulanarak bulunan hisse değer aralığı milyon TL dir. Bu değer aralığına göre Rönesans Gayrimenkul ün hisse fiyat aralığı 5,00 6,40 TL olarak belirlenmiştir. Şirket TL olan mevcut sermayesini TL arttırarak sermayesini halka arz sonrası TL ye çıkaracaktır. Şirketin halka arz fiyat aralığı 1 TL nominal değere tekabül eden pay başına 5,00 6,40 TL olarak tespit edilmiştir. Bu değere göre şirketin halka arz sonrasında arttırılmış sermaye ile piyasa değeri milyon TL aralığında oluşmaktadır. Halka arz fiyatına göre şirkete ek satış hariç brüt nakit girişi milyon TL aralığında olacaktır. Şirket in brüt nakit girişi dahil edilmiş halka arz sonrası net aktif değeri milyon TL aralığında oluşmaktadır. 22 Nisan 2011 itibariyle İMKB de işlem gören GYO ların özet bilgileri aşağıda sunulmaktadır. NAD Piyasa Değeri Prim (+) / İskonto ( ) (TL mn)* (TL mn) ** Akmerkez GYO 795, ,4 38,29% Atakule GYO 210,0 119,3 43,19% Alarko GYO 264,0 206,1 21,93% Doğuş GYO 177,0 185,7 4,92% EGS GYO 19,0 16,5 13,16% Emlak GYO 5.799, ,0 29,33% İdealist GYO 12,0 27,5 129,17% İş GYO 1.403,0 832,5 40,66% Kiler GYO 754,2 547,8 27,37% Martı GYO 232,0 129,8 44,05% Nurol GYO 58,0 87,4 50,69% Özderici GYO 101,0 120,0 18,81% Pera GYO 102,0 98,4 3,53% Reysaş GYO 293,0 221,0 24,57% Sağlam GYO 73,0 52,6 27,95% Sinpaş GYO 1.227, ,0 14,43% Torunlar GYO 2.506, ,2 39,22% TSKB GYO ,5 36,88% Vakıf GYO 109,0 74,3 31,83% Y&Y GYO 187,0 364,4 94,87% TOPLAM , ,4 10,68% * itibariyle ** itibariyle

7 Belirlenen fiyat aralığı 31 Aralık 2010 tarihi itibariyle şirketin milyon TL olan net aktif değerine göre %17 ile %35 aralığında bir iskonto oranına tekabül etmektedir. İMKB de işlem gören GYO ların 22 Nisan 2011 tarihli piyasa değerleri ve 31 Aralık 2010 tarihli net aktif değerlerine göre hesaplanan ortalama prim değeri yaklaşık %11 dir.