İSTANBUL İLİ BAĞCILAR İLÇESİ BATIŞEHİR PROJESİ D E F BLOKLAR DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ BAĞCILAR İLÇESİ BATIŞEHİR PROJESİ D E F BLOKLAR DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, EYLÜL 2011

2 RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 3 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Tarihi... 4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu... 4 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 5 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 5 Gayrimenkullerin Kayıt Bilgileri... 7 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 8 Gayrimenkulün İmar Durumu /1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notları...10 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...11 İstanbul İli...11 Coğrafi Konum...11 Demografik Yapı...12 Ekonomik Yapı...13 Ekonomik Coğrafya Açısından NUTS...15 Ekonomik Nitelikler...17 Bağcılar İlçesi...18 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...20 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...20 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...21 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...21 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...22 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...22 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...22 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...23 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...23 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması...24 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri...26 Yakın Çevrede Piyasa Araştırması...41 Arsa Değeri Araştırması...41 Oto Center, İstoç ve Mahmutbey Mahallesi Civarında İş ve Ticaret Merkezi, Plaza, Mağaza, Dükkân Değeri Araştırması...43 Arsa Değeri...45 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri...45 Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri...45 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil)...48 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...48 En Verimli Kullanım Analizi...48 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...49 RAPOR EKLERİ: İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. 2

4 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAKKONUT Rapor Türü Bu rapor, Mülkiyeti Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait Ege Yapı Ltd. Şti. Artcon İnş. Taah. San. Ve Tic. A.Ş. Emlak Pazarlama İnş. Pro. Yön. Tic. A.Ş. Ortak Girişimi taahhüdü altında bulunan İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, 1562 ada, 11 parsel numaralı gayrimenkul üzerinde İstanbul Sultangazi Habipler Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamındaki D E F blokların onaylı bağımsız bölümlerinden 903 adet konutun Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcıları Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ve Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 3

5 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanvekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul Sultangazi Habipler Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi işi kapsamındaki bağımsız bölümlerden D E F bloklardaki konut nitelikli 903 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespiti Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin ve EMD sayılı yazısıdır. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

6 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu parsel İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, 1562 ada, 11 parsel numaralı gayrimenkul olup, yüzölçümü ,57 m² dir. Parsel üzerinde şantiye binaları ile satış ofisi mevcuttur. Gayrimenkulün bulunduğu bölgede İstoç, Oto Ticaret Merkezi, Oto Center, Doğan Medya Center Bağcılar (Milliyet Gazetesi binası) vb. gibi iş ve ticaret merkezlerinin olması, İstanbul un önemli ulaşım yollarından O-2 ve O-3 ün kesişim noktasında olması ve 3. Köprü yolunun da hemen kuzeyinden geçmesi gibi ulaşım imkânları nedeniyle nitelikli ve bilinen bir yerdir. 5

7 İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 20 km., Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 20 km., O-2 ve O-3 bağlantı yollarının kesişim noktasında olup, önemli noktalara takribi mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 14 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 11 km., İstoç a 1,5 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine E-5 üzerinden ilerlerken Vatan Caddesi Kavşağından sağa dönülerek O-3 Bağlantı yoluna girilir. O-3 bağlantı yolu üzerinden Avrupa Otoyolu Mahmutbey gişeleri istikametine ilerlerken sağda Doğan Medya Center Bağcılar (Milliyet Gazetesi binası) geçilir geçilmez takribi 700 m. sonra sağda incelemeye konu parsel ve inşaata intikal edilmiş olur. 6

8 2.2 Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : SULTANGAZİ MAHALLE : ESKİ HABİPLER YÜZÖLÇÜMÜ : ,57 m² NİTELİĞİ : ARSA PAFTA : 246D52C ADA : 1562 PARSEL : 11 CİLT NO : 8 SAHİFE : 779 EDİNME SEBEBİ : TEVHİT İŞLEMİ (TSM) + BİRLEŞ TARİH / YEVMİYE NO : / 2535 MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM Rehinler, Şerhler, Beyanlar, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde: tarih, saat 13:00 itibari ile Sultangazi Tapu Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidatın bulunmadığı tespit edilmiştir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır. 7

9 K YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İncelemeye konu alan İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, 1562 ada, 11 numaralı parsellerde kayıtlıdır. 8

10 K YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu Rapora konu gayrimenkuller; tarih ve 197 rapor numarası ile İBB Meclisi Komisyonunda görüşülerek uygun görülen ve İBB Meclisinin onayına 2010/1302 dosya numarası ile sunulan İstanbul İli Bağcılar İlçesi Habipler Mahallesi, 1562 ada Parseller ve Yakın Çevresi Toplu Konut Alanına Ait 1/1.000 Ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planı nda E=2.20 maxh=180 m yapılaşma koşulunda Özel Koşullu Ticaret Alanı olarak planlanmıştır. 9

11 /1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notları Plan notlarında 1. Tasdik sınırları 1562 ada, parseller ve yakın çevresi toplu konut alanı sınırıdır. Ve tasdik sınırları içerisindeki alan kısmen özel koşullu ticaret alanı, kısmen park alanı, kısmen de yol alanıdır. 2. Özel Koşullu Ticaret Alanında; iş merkezleri, ofis, büro, çarşı, çok katlı mağaza, alışveriş merkezleri, otel, motel, rezidans, konut, vb. konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu, gibi kültürel tesisler ile lokanta vb. kullanımlar ile yönetim binaları banka ve finans kurumları gibi ticari fonksiyonlar yer alabilir. 3. Özel Koşullu Ticaret Alanında; E=2.20, maxh=180 m. dir. 1. Bodrum kat iskân edilebilir ve emsale dâhil değildir. 4. Bağımsız birim olmamak koşuluyla çatı arası kullanımı yapılabilir ve emsale dâhil değildir. 5. Alan için gerekli sosyal donatı alanları parsel bünyesinde sağlanacaktır. 6. Yapı nizamı, bina şekli ve ebatları, kat yüksekliği, çekme mesafeleri serbest olup, uygulama İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Su basman kotları avan projede belirlenecektir. 7. Uygulama aşamasında Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünden görüş alınacak ve bu görüş doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 8. Jeolojik ve jeoteknik raporlar doğrultusunda yürürlükteki Deprem Yönetmeliğine uyulacaktır. 9. Enerji nakil hattı koruma kuşağında TEİAŞ (Trakya Grup İşletme Müdürlüğü) görüşü alınmadan uygulama yapılamaz. 10. Planda yazılmayan hususlarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği geçerlidir. Şartları bulunmaktadır. 2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. Rapora konu gayrimenkul üzerinde İstanbul Sultangazi Habipler Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında projelendirilmiş olup, D E F bloklara ait tarih G961 no.lu yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatları rapor ekinde sunulmuştur. 10

12 3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli Coğrafi Konum İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. 11

13 Kişi YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Demografik Yapı Nüfus - Yoğunluk: Türkiye topraklarının % 9,7 sini oluşturan İstanbul, km² ( ha) yüzölçümüne sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu ndan alınan bilgilere göre, 2000 yılı Genel Nüfus Sayımına göre nüfusu kişi, 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre ise kişidir. Yıllara Göre Nüfus Değişimi Yıl İstanbul nüfusunun yıllara göre değişimi yukarıdaki grafikte verilmiştir. Bu bilgiye göre özellikle yılları arasında hızlı bir nüfus artışının olduğu göze çarpmaktadır yılları arasında ise nüfus artış hız ivmesinin azaldığı görülmektedir ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı % 2,83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3,45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Teknik ve Sosyal Altyapı: İstanbul il bütünü barındırdığı teknik ve sosyal altyapı alanları açısından incelenirken, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlar açısından ele alınmıştır. Türkiye genelindeki örgün ve yaygın eğitim kurumları olarak 2007/2008 eğitim öğretim yılında resmi ve özel tüm eğitim kademesindeki; okulun % 8 i, dersliğin %15 i, öğretmenin %14 ü, öğrencinin %16 sı İstanbul ilindedir. Ülke genelindeki örgün eğitim kurumlarının %6 sı İstanbul ilinde bulunmakta olup ülke genelinde örgün eğitim kurumlarında eğitim gören öğrencilerin 12

14 %16 sı İstanbul ilindeki örgün eğitim kurumlarındadır. İl genelinde okuma yazma bilenlerin oranı %93 olup, bu oranda erkeklerin okuma yazma bilme oranı kadınlara göre daha yüksektir. Türkiye genelindeki sağlık hizmetlerinin %16 sı İstanbul ilinde bulunmaktadır. Rakam olarak bu yüzde 200 hastaneye tekabül etmekte ve hastane başına düşen hasta sayısı Türkiye genelinde kişiyken İstanbul ilinde kişidir. Doktor başına düşen hasta sayısı ise Türkiye genelinde 817 kişiyken bu rakam İstanbul ilinde 859 kişi ile Türkiye ortalamasının üzerindedir. Bu değerlendirmeye laboratuar, kan merkezleri ve özel hekim muayenehaneleri dâhil değildir. İstanbul il genelinde sosyal alanlardan; Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğüne bağlı olarak faaliyet gösteren 10 çocuk yuvası, 3 yetiştirme yurdu, sokakta yaşayan ve sokakta çalıştırılan çocuklara yönelik 10 adet gözlemevleri, çocuk ve gençlik merkezleri, rehabilitasyon merkezleri, özürlülere yönelik hizmetler sunan 5 adet kuruluşlar, yaşlılara yönelik huzur ve bakım evleri gibi halkın yardıma muhtaç her yaş ve cinsiyetine yönelik yardımlaşma ve dayanışma merkezleri mevcuttur. İstanbul ili kültürel alanlar bakımından incelendiğinde, 145 kütüphane, 73 kültür merkezi, 48 fuar ve kongre alanı, 36 konser ve gösteri merkezi, 98 sinema, 47 tiyatro salonu, 277 sanat galerisi, matbaa, 12 adet yerel gazete, 35 adet ulusal gazete, 25 televizyon kanalı ve 38 radyo kanalı hizmet sunmaktadır. Ayrıca; ilde, bir kısmı aynı zamanda müze olarak da kullanılan 17 adet saray bir kısmında külliyenin de yer aldığı 66 medrese, 63 müze bulunmakta olup bunların bir kısmı TBMM ne, bir kısmı Kültür ve Turizm Bakanlığına, bir kısmı Vakıflara, bir kısmının yönetimi ise Büyükşehir Belediyesi ne aittir. Değişik inançlara mensup vatandaşlarımıza hizmet eden tarihsel değere sahip 49 adet kilise, 16 sinagog, tarihi- turistik değere sahip 119 türbe, tarihi değeri olan 64 cami bulunmaktadır Ekonomik Yapı Ulusal Hesaplar Sistemi güncelleme çalışmaları ile ülkemizin makro ekonomik istatistiklerinin yöntem, kapsam, tutarlılık ve uluslararası karşılaştırılabilirliğinde önemli iyileşmeler sağlanmıştır. Yapılan güncellemenin gerekçesi ortaya çıkan yeni ihtiyaçlardan dolayı hesaplamalara ilişkin kapsam ve yöntem değişikliğine gidilmesidir. Yeni Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYİH) tahminleri, kapsamlı ve bütünleşik hesap setlerinden oluşan Avrupa Hesaplar Sistemine (ESA95) göre derlenmektedir. Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla tahmininde, 2007 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 9,9 luk artışla milyon TL, 2008 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %5.7 lik artışla Milyon YTL ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan en son veriler uyarınca 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla % 4.4 lük azalışla Milyon TL olmuştur yılının 13

15 dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 3,4 lük artışla milyon TL olmuştur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri; cari fiyatlarla, %12,9 luk artışla milyon TL, ABD doları cinsinden %25,1 lik artışla milyon $, sabit fiyatlarla, % 4,5 lik artışla milyon TL olmuştur yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden $ olarak, 2008 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla YTL, ABD doları cinsinden $ olarak hesaplanmıştır. DPT tarafından hazırlanan Dokuzuncu 5 Yıllık Kalkınma Planı na göre; İstanbul un plan döneminde 12,870$ GSYİH ya ulaşacağı öngörülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2003 yılından itibaren İl Bilgileri yayınlanmamaktadır. Ancak yapılan uluslararası bir araştırmada dünya ekonomisine yön veren 100 kent sıralamasında İstanbul un 133 milyar $ GSYİH ile 34 üncü sırada olduğu tespit edilmiştir. Türkiye deki işgücünün % 18,55 i, istihdam edilenlerin % 18,5 İ, işsiz nüfusun % 18,9 u İstanbul dadır. TUİK tarafından açıklanan Hane halkı İşgücü Araştırması 2010 Yıllık Sonuçlarına göre 2010 yılı Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de kurumsal olmayan sivil nüfus 70 milyon 795 bin kişi, kurumsal olmayan çalışma çağındaki nüfus ise 52 milyon 223 bin kişidir yılı Ocak döneminde istihdam edilenlerin sayısı, 21 milyon 162 bin kişidir. Türkiye İstatistik Kurumu nun Aralık 2008 verilerine göre, İstanbul ilinde iş gücüne katılanların %59,54 ü Hizmet Sektöründe, %40,1 i Sanayi Sektöründe ve %0,36 sı Tarım Sektöründe istihdam edilmektedir. 14

16 TÜİK verilerine göre, İstanbul il genelinde işgücü olup, kişi istihdam edilmektedir kişi işsizdir. İşsizlik oranı % 11,4 tür. Bu oran Türkiye genelinde ise %10,6 seviyesindedir. TUİK İstanbul İl Müdürlüğünün kayıtlarına göre halen kişi işsizliğini beyan ederek iş bulmayı beklemektedir Ekonomik Coğrafya Açısından NUTS Avrupa Birliği (AB) Uyum sürecinde bölgesel alanlar önem kazanmıştır. Bu alanlar sadece coğrafik açıdan değerlendirilmeyip; ekonomik ilişkiler, üretim, kent vizyonu, demografik istatistikî veriler (nüfus, eğitim, sağlık, vb. temel hizmetlerle ilgili veriler), ulaşım ilişkileri, bölgesel kalkınma planları ile alınan kararlar gibi, birçok konu da ortak ya da benzer özellikleri olan alanlar, aynı bölge içinde değerlendirilip, bölge sınıflandırması yapılmıştır. Böylelikle kentlerin çevreleri için avantaj oluşturması ve diğer kentler ile olan rekabet ölçütlerinin belirlenmesi sağlanmıştır. Bu durum ise hangi kent için hangi yatırım sorusuna cevap olmaktadır. AB uyum sürecinde Türkiye genelinde NUTS bölgeleri oluşturulmuştur. NUTS Bölgeleri: Avrupa Birliğine uyum sürecinde, bölgesel politikaların çerçevesinin belirlenmesi için bölgesel istatistiklerin üretilmesi amacıyla İstatistikî Bölge Birimleri (NUTS: The Nomenclature of Territorial Units for Statistics, türkçesi BBS: Bölge Birimleri Sınıflandırması) tanımlanmıştır. Bu çalışma Türkiye İstatistik Kurumu ve Devlet Planlama Teşkilatı koordinasyonunda diğer ilgili kamu kurumlarının da katılımıyla gerçekleştirilmiştir. Söz konusu çalışma ile ilgili kararın yürürlüğe konulması; Devlet Bakanlığının tarih ve 1400 sayılı yazısı üzerine, Bakanlar Kurulu nca tarihinde kararlaştırılmıştır. İstatistikî Bölgelerin tanımlanmasında kullanılan temel faktörler: Nüfus Bölgesel Kalkınma Planları İllerin Sosyo-Ekonomik Sıralaması Temel İstatistik Göstergeler Coğrafya 15

17 Buna göre; istatistikî bölgeler üç düzey olarak bölgelere ayrılmıştır. Bunlar; Düzey 1 (Bölge Birimlerinin gruplandırılması sonucu tanımlanmış olup, 12 adettir.) Bölge Birimleri- Düzey 1 Düzey 2 (Komşu illerin gruplandırılması sonucu tanımlanmış olup, 26 adettir.) Düzey 3 (İl düzeyinde 81 adet İstatistikî Bölge Birimleri yer almaktadır. Her il bir İstatistikî Bölge Birimi tanımlamaktadır.) Bölge Birimleri- Düzey 2 Bölge Birimleri- Düzey 3 16

18 İstanbul ili, nüfusu, ilin soysa-ekonomik durumu, coğrafi konumu, bölgesel kalkınma planları, temel istatistikî veriler gibi ana faktörler neticesinde; Düzey 3: İstanbul Düzey 2: İstanbul Düzey 1: İstanbul İstanbul ilinin bütün 3 Bölge Birimi Düzeylerinde, tek başına bir bölge olarak tanımlanmış olmasının yegâne sebebi, İstanbul ilinin Türkiye içinde en üst kademe merkez olarak nitelendirilmesidir. Dolayısıyla, İstanbul için alınacak her hangi bir karar (üst ölçek plan kararları, ekonomik, teknik altyapı veya sosyo-kültürel kararları) tüm Türkiye yi etkileyecektir. Ayrıca en üst kademe merkez olması, planlama açısından merkezi fonksiyonların odağı olmasının yanında, yatırımların da odağı olması anlamına gelmektedir. Kentin yüklendiği bu misyon bağlamında çevresindeki illere de bir takım fonksiyonlar yüklemek, İstanbul un hızla globalleşen dünyada diğer ülke metropolleri ile yarışabilir konuma gelmesini etkilemektedir yılında İstanbul İli Avrupa Kültür Başkenti kimliğini taşımıştır. Bu kimlikle gerçekleşen yatırımlar tarihi ve doğal kaynakların sürdürebilirliğini amaçlamaktadır. Bu amaç bağlamında, kent içinde yer alan sanayi alanlarının, kentin batısında Tekirdağ, doğusunda da Kocaeli ve Bursa illerine yönlendirilmesi, kentin tarihi ve doğal kaynaklarının korunmasının önemini vurgulamaktadır Ekonomik Nitelikler Yüzyıllar boyunca önemli bir ticaret şehri olan İstanbul; üç imparatorluğa başkentlik etme özelliğinin yanı sıra, her dönemde ekonomik merkez olma özelliğini de koruyan az sayıda kentten biridir. Cumhuriyet döneminde de siyasi anlamda başkent olmamasına rağmen, ekonomik merkez olma özelliğini her zaman sürdürmüş ve ülkenin kaderini belirleyen konumunu asla kaybetmemiştir. Bugün İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyindedir. 1980'li yıllardan itibaren Türkiye sanayisindeki önemi nispeten azalmasına rağmen finans başta olmak üzere inşaat, ticaret, konut ve diğer hizmet sektörlerindeki katkısı büyüyen İstanbul'un, Türkiye milli gelirindeki payı 1960'lardan beri hep yüzde 20 ile yüzde 22 arasında seyretmektedir. 1980'li yıllara kadar gelişmelerinin temel enerjisini, sanayi yatırımlarından alan büyük girişimcilerin, 1970'lerden itibaren İstanbul dışında mekanlar bulmaları ve yeni yatırımlarını 17

19 İstanbul dışına yapmaları; İstanbul'da kurulu olanların da, yavaş yavaş sökülerek İstanbul dışına taşınması, imalat sanayisinin İstanbul'daki büyümesini bir ölçüde sekteye uğratsa da pazara yakınlık, ulaşım bağlantılarının gelişmişliği ve İstanbul un hinterlandı sanayinin büyümesini tekrar canlandırmıştır. Para piyasalarının kalbi de artan bir tempoyla hep İstanbul'da attı. Bugün mevduatların yüzde 35'e yakını İstanbul'da toplanıyor ve kredilerin yüzde 33'ü İstanbul'da kullanılıyor. Sigorta şirketlerinin neredeyse hepsinin merkezi İstanbul'dadır. Serbest Bölge niteliği de taşıyan Menkul Kıymetler Borsası, İstanbul merkezli ve dünyanın sayılı borsaları arasındadır. Ayrıca bir altın borsası mevcuttur. Leasing, factoring, özel finans kurumları gibi finans kuruluşlarının merkezleri de İstanbul'dadır ve finans merkezi olma yolunda hızla ilerlemektedir Bağcılar İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Bağcılar; Edirne Ankara arasında yapılmış, Türkiye'nin en önemli Otobanı olan TEM otoyolunun O-2 ve O-3 karayollarının kesişim noktası ilçe sınırları içerisinde olup, Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet Köprülerine bağlantıları sağlayan bu yollar arasındaki Bağcılar ilçesi bir geçit özelliği taşımaktadır. Bağcılar İlçesi batıda Küçükçekmece, kuzeyde Başakşehir ve Esenler, doğuda Güngören, güneyde ise Bahçelievler ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Yerleşimi çok eski dönemlere uzanan Bağcılar Belediyesi; Bakırköy ilçesine bağlı Bağcılar; Mahmutbey, Kirazlı ve Güneşli semtlerinin birleştirilmesi ve 1992 yılında Bakırköy' den ayrılarak 3806 sayılı yasa ile kurulmuştur. Yönetsel yapısı itibarıyla bilinen en eski İstanbul yerleşimlerinden Mahmutbey Nahiyesi 11 köyü barındırmaktaydı. İstanbul Belediyesi İstatistik Müdürlüğünce yayınlanan İstanbul Şehri İstatistik Yıllığı adlı yayında Mahmutbey Nahiyesi şöyle verilmektedir. Avas köyü, Ayapa Köyü, Ayayorgi Köyü, Çıftıburgaz Köyü, Vidos Köyü ve Yenibosna Köyüdür. Bu yerleşimlerin bilinen tarihi geçmişleri yoktur. TÜİK tarafından yapılan Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre 2007 yılı nüfusu dir. Bağcılarda eğitim çağındaki nüfus sayısı olup, İlçe nüfusunun 1/5'ini öğrenciler oluşturmaktadır yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına nüfusu ise kişi olup İstanbul un en büyük nüfuslu ilçesidir. Bugün İstanbul'un büyük ilçelerinden biri haline gelen Bağcılar, artık önemli bir ticaret ve sanayi merkezidir. Başta tekstil, gıda, metal ve basın sanayi gibi önemli sektörler olmak üzere değişik amaçlı atölyeler, ticarethaneler ve İSTOÇ, MASSİT (Matbaacılar Sitesi), OTO CENTER, gibi iş 18

20 alanlarının bulunduğu bir ilçe olarak, ülke ekonomisinde de önemli bir yere sahiptir. Tekstil ve ayakkabı sektörünün yanında, basın ve medya sektörünün büyük bir kısmı da ilçede faaliyet göstermektedir yılı itibariyle bu sektörlerde 'i aşkın işletme faaliyet göstermektedir. Ülkemizin büyük basın kuruluşlarından Hürriyet, Milliyet, Meydan, Dünya, Akit ve Yeni Asya gazetelerinin matbaa ve yönetim merkezleri Bağcılar Belediye sınırları içindedir. Bağcılar ilçesinin yol dokusu, İstanbul'un yol dokusu ile bütünlük arz etmektedir. Doğu - Batı yönünde uzanan TEM Otoyolu ve O-2 ve O-3 karayolları yol bağlantısı iledir. En önemli kuzey - güney ikinci ana ulaşım Mahmutbey Yeşilköy bağlantı yoludur. İstanbul' un merkez ve diğer ilçeleriyle ulaşımında İETT ve Halk Otobüsleri yanında, minibüsler ile toplu taşıma hizmeti yürütülmektedir. 19

21 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Avrupa Otoyolu, O-2 ve O-3 bağlantı yolları, Basın Ekspres yolu gibi ülkemizin can damarı niteliğindeki yollar bulunmaktadır. Yine İstoç, Massit, Oto Center ülkemizin ve İstanbul un önemli ticaret ve iş alanları parsellerin yakınındadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkullerin inşaatı için parsel üzerinde şantiye üniteleri ve satış ofisi kurulmuştur. A blok için hafriyat çalışmasına başlanmış olup, blokların inşaatına henüz başlanmamıştır. F bloğun bulunduğu alanda idari binalar bulunmaktadır. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tarihli ve Sayılı Resmi gazetede yayımlanan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur denilmektedir tarih ve 197 rapor numarası ile İBB meclisince tasdik edilen İstanbul İli Bağcılar İlçesi Habipler Mahallesi, 1562 ada Parseller ve Yakın Çevresi Toplu Konut Alanına Ait 1/1.000 Ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 20

22 4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin özel koşullu ticaret alanı olarak planlanmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-2 ve O-3 yollarının kesişim noktasında ve Avrupa Otoyolu Mahmutbey gişelerine yakın olması nedeniyle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin fazla ve erişilebilirliğinin yüksek olması, O-2 ye cepheli olması ve önemli ulaşım yollarının kesişim noktasında olması gibi nedenlerle reklam değerinin oldukça yüksek olması Rapora konu gayrimenkullerin çok yakınında ülke çapında iş ve ticaret merkezleri ve ticari sitelerin, basın merkezlerinin olması, Rapora konu gayrimenkuller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık ve maliyet avantajı sağlaması, Olimpiyat Stadı nın rapora konu gayrimenkule yakın olması, 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya uzak olması, Yakınında bulunan karayolları nedeniyle gürültüden etkilenmesi, Atatürk Havalimanına inen ve kalkan uçakların uçuş güzergâhında yer alması. 21

23 5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 22

24 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi kullanılmıştır. 23

25 5.3 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması 24

26 Emsal 1: Border Emlak ( ) ile yapılan görüşme neticesinde Küçükçekmece Ataköy Mahallesinde Soyak Olympiakent 3. Etapta Güney cepheli çarşıya ve ulaşıma yakın 1 katta yer alan doğalgazlı m² dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 94 m² = TL/m² Emsal 2: Ayhan PARLAK ( ) ile yapılan görüşme neticesinde Küçükçekmece Atakent Mahallesinde doğalgazlı açık kapalı otoparkı, yüzme havuzu, spor salonu, fin hamamı bulunan Avrupa konutlarının 12. Katında m² dairenin TL. bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 126 = TL/m² Emsal 3: Esin ONUR ( ) ile yapılan görüşme neticesinde Küçükçekmece Atakent Mahallesinde Soyak Sitesinde 16 katlı binanın 3. katındaki m² dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 90 m² = TL/m² Emsal 4: Turyap Halkalı Atakent Temsilciliğinden Mehmet Akif KENGER ( ) ile yapılan görüşme neticesinde Küçükçekmece Halkalı Toplu Konutlar, Avrupa Konutlarında, 3+1+Çalışma Odası, arakat, peyzaj manzara, ankastre, ebeveyn banyosu, yüzme havuzu, spor salonu, 24 saat güvenlik özellikleri olan, site içinde etrafı duvarlarla çevrili 16 katlı binanın 4. katındaki 149 m² bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 149 m² = TL/m² Emsal 5: Turyap Halkalı Atakent Temsilciliğinden Mehmet Akif KENGER ( ) ile yapılan görüşme neticesinde Küçükçekmece Halkalı Toplu Konutlar, Atakent 2. Etap ta, 18 katlı binanın 16. katındaki 1+1, 50 m² bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 50 m² = TL/m² Emsal 6: Turyap Halkalı Atakent Temsilciliğinden Mehmet Akif KENGER ( ) ile yapılan görüşme neticesinde Küçükçekmece, Halkalı Toplu Konutlar, Mesa Bloklarında, 4 katlı binanın 4. katındaki 1+1, 57 m² bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 57 m² = TL/m² 25

27 6. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Sultangazi Habipler Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 26

28 27

29 28

30 29

31 30

32 31

33 32

34 33

35 34

36 35

37 36

38 37

39 38

40 39

41 40

42 6.2 Yakın Çevrede Piyasa Araştırması Arsa Değeri Araştırması Emsal 1: Apaydın Gayrimenkul ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey mahallesinde, İstanbul AVM ve Holiday İn Oteline yakın konumda olan m² bir arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / m² = 3.088,36 TL/m² (1 USD=1,78 TL olarak hesaplanmıştır) Emsal 2: DC Emlak Danışmanlığı ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey de, ticari imarlı m² bir arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / m² = 2.682,00 TL/m² (1 USD=1,78 TL olarak hesaplanmıştır) Emsal 3: Güneysu Emlak den Ekrem Kızılay ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey mahallesinde, TEM otobanına cepheli, konumda olan m² bir arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / m² = 2.860,80 TL/m² (1 USD=1,78 TL olarak hesaplanmıştır) Emsal 4: Ayax Gayrimenkul den Tarık AY ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey de, ticari imarlı, E=2, H=serbest yapılaşma koşullarında, m² bir arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / m² = 3.111,49 TL/m² (1 USD=1,78 TL olarak hesaplanmıştır) 41

43 Emsal 5: Medya Gayrimenkul den Arzu DURMUŞ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey de, ticari imarlı, E=2, H=serbest yapılaşma koşullarında, m² bir arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / m² = 3.524,73 TL/m² (1 USD=1,78 TL olarak hesaplanmıştır) Emsal 6: Plan Emlak Şerife ALABAY ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey de, ticari imarlı, E=2, H=serbest yapılaşma koşullarında, m² bir arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / m² = 3.218,40 TL/m² (1 USD=1,6 TL olarak hesaplanmıştır) Emsal 7: Namlı Gayrimenkul den Kemal NAMLI ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey de, ticari imarlı, E=2, H=serbest yapılaşma koşullarında, m² bir arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / m² = 3.039,60 TL/m² (1 USD=1,6 TL olarak hesaplanmıştır) Emsal 8: Namlı Gayrimenkul den Kemal NAMLI ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey de, ticari imarlı, E=2, H=serbest yapılaşma koşullarında, m² bir arsanın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / m² = 2.110,00 TL/m² 42

44 6.2.2 Oto Center, İstoç ve Mahmutbey Mahallesi Civarında İş ve Ticaret Merkezi, Plaza, Mağaza, Dükkân Değeri Araştırması Emsal 1: Şenay Emlak dan Şenay ARAÇ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey mahallesinde, 10 katlı Plazanın 1. katında, 4 bölümlü 191 m² bir ofisin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 191 m² = 4.188,48 TL/m² Emsal 2: DC Emlak den Hakan Bey ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey mahallesi, Oto Center içinde 100 m² bir dükkânın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 100 m² = 5.500,00 TL/m² Emsal 3: Adres Gayrimenkul den Fatih KÖMEÇ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey mahallesi, İSTOÇ Oto Center içinde, 140 m² kullanım alanı olan, giriş katında mağazanın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 140 m² = 5.428,57 TL/m² Emsal 4: Şenay Emlak dan Şenay ARAÇ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey mahallesinde, 4 katlı binanın zemin katında, 400 m² bir dükkanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / 400 m² = 6.258,00 TL/m² (1 USD=1,78 TL olarak hesaplanmıştır) Emsal 5: Buket İnşaat tan Ömer Bey ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Bağcılar ilçesi, Mahmutbey mahallesi, rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede, O-2 ve O-3 karayollarına cepheli, ticari kullanımı olan mağaza, dükkan, plaza, iş merkezi vs. gibi yerlerin m² satış fiyatlarının USD ile USD (2.000 TL TL) arası olabileceği öğrenilmiştir. 43

45 Emsal 6: Ribat Gayrimenkul den Tayfun İDGÜ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Başak Center Ticaret Merkezinde, 2. katta, 34 m² bir işyerinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 34 m² = 7.352,94 TL / m² Emsal 7: TURYAP Başakşehir KİPTAŞ1 Temsilciliğinden Ahmet AYYILDIZ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Başak Center Ticaret Merkezinde, Giriş katında, doğalgazlı, merkezi ısıtmalı, 84 m² dükkan nitelikli bir işyerinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir / 84 m² = ,71 TL/m² Emsal 8: TURYAP Başakşehir KİPTAŞ1 Temsilciliğinden Ahmet AYYILDIZ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Başak Center Ticaret Merkezinde, Giriş katında, doğalgazlı, merkezi ısıtmalı, 84 m² dükkan nitelikli bir işyerinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir / 84 m² = ,66 TL/m² Emsal 9: Başakşehir Misstanbul Çarşı 1 AVM nin satış ofisinden elde edilen mağazaların satış fiyatlarının TL TL arasında olduğu öğrenilmiştir. 44

46 6.3 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Sultangazi İlçesi Eski Habipler Mahallesi, 1562 Ada, 11 Parselde kayıtlı olup yüzölçümü ,57 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=2.20 maxh=180 m yapılaşma koşulunda Özel Koşullu Ticaret Alanı olarak planlanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapıların toplam inşaat alanının takribi m² olması, Değerlemeye konu D E F bloklarına ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Yapı ruhsatlarında D E F bloklarının toplam inşaat alanının ,09 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,57 m² x TL/m² = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri İstanbul Sultangazi Habipler Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilecek Batışehir Projesi için aşağıdaki veri ve varsayımlar çerçevesinde maliyet yöntemi ile arsa değeri hesaplanmıştır. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren gündür. Toplam parsel alanı ,57 m² dir. Sözleşmedeki Emsal Alanı ,40 m² dir. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve yüklenici firma yetkililerinden; Yapıların Toplam İnşaat Alanının takribi m² Projedeki Konutların Toplam Emsale Dâhil Alanının takribi m² Projedeki Ticari Ünitelerin Emsale Dâhil Alanının takribi m² Projedeki Özel Okulun Emsale Dâhil Alanının takribi m² 45

47 Projedeki Otelin Emsale Dâhil Alanının takribi m² Projedeki Ortak Kullanım Alanları Toplamının takribi m² Olacağı öğrenilmiştir. Projedeki Konutlar yapı ruhsatlarına göre 5A grubudur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ inde 5A grubu yapılar için inşaat maliyeti 1035 TL/m² dir. Projedeki ticari ünitelerin grubu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ i kullanılarak 4A olarak belirlenmiştir. 4A grubu yapılar için inşaat maliyeti 625 TL/m² dir. Projedeki özel okulun grubu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ i kullanılarak 4A olarak belirlenmiştir. 4A grubu yapılar için inşaat maliyeti 625 TL/m² dir. Projedeki 4 yıldızlı olarak inşa edilmesi kabulü ile yapılacak otelin grubu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ i kullanılarak 5B olarak belirlenmiştir. 5B grubu yapılar için inşaat maliyeti TL/m² dir. Satış Hâsılatlarının; Konutların proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının TL, Ticari ünitelerin proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının TL, Özel okulun proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının TL, Otelin proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının TL, Olacağı öngörülmüştür. Projenin Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Oranı Toplam Hâsılatın %32 oranında belirlenmiş olup, sözleşmesi taraflarca imzalanmıştır. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan Proje Analiz Tablosu aşağıdadır. Projelendirilmiş Arsa Değeri = Toplam Satış Hâsılatı x %32 Projelendirilmiş Arsa Değeri = TL x %32 = TL olarak hesaplanmıştır. 46

48 Proje Analiz Tablosu Proje Analizi İçin Veriler ve Öngörüler Açıklama Alan (m²) Toplam Parsel Alanı ,57 Sözleşmedeki Emsal Alanı ,40 Toplam İnşaat Alanı (Takribi) ,00 Projedeki Konutların Toplam Emsale Dâhil Alanı (Takribi) ,00 Projedeki Ticari Ünitelerin Emsale Dâhil Alanı (Takribi) ,00 Projedeki Özel Okulun Emsale Dâhil Alanı (Takribi) ,00 Projedeki Otelin Emsale Dâhil Alanı (Takribi) ,00 Projedeki Ortak Kullanım Alanları Toplamı (Takribi) ,00 Maliyetler Maliyet Türü Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Konutların İnşaat Maliyeti (TL) , , ,00 Ticari Ünitelerin İnşaat Maliyeti (TL) ,00 625, ,00 Özel Okulun İnşaat Maliyeti (TL) ,00 625, ,00 Otelin İnşaat Maliyeti (TL) , , ,00 Ortak Alanların İnşaat Maliyeti (TL) ,00 550, ,00 Genel Maliyetler (İnşa Maliyetinin %5'i) (TL) ,00 Toplam Proje Maliyeti ,00 Satış Hasılatı Hasılat Türü Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Konutların Satış Hasılatı (TL) , , ,00 Ticari Ünitelerin Satış Hasılatı (TL) , , ,00 Özel Okulun Satış Hasılatı (TL) , , ,00 Otelin Satış Hasılatı (TL) , , ,00 Toplam Satış Hasılatı ,00 Projelendirilmiş Arsa Değeri Projelendirilmiş Arsa Değeri (Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Oranı %32) ,00 47

49 6.4 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dâhil) Maliyet Yöntemi günümüz ekonomik koşulları altında yapıların yeniden inşa edilmesi halindeki kazanılması muhtemel gelirlerin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihai değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Batışehir projesi D, E ve F bloklardaki toplam 903 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı ve toplam değerleri hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Projenin toplam inşaat alanı takribi m² dir. Proje için rapor tarihine kadar ,00 TL harcandığı müteahhit firma yetkililerinden öğrenilmiştir. Buna göre; Gayrimenkulün Bu Günkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + İnşai Yatırımlar = ,00 TL ,00 TL = ,00 TL ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.5 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Sultangazi Habipler Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi tamamlandığında ve maliyet yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; ,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.6 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 48

50 6.7 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Bağcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Batışehir Projesi 165 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı başlanmış olan bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Batışehir projesinin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları cezbedicidir. Batışehir projesi D, E ve F bloklardaki toplam 903 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun Sayfalarında) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Arsa Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,446 TL) USD (1,788 TL) ,00 TL , ,98 $ Projenin Mevcut Durum Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,446 TL) USD (1,788 TL) ,00 TL , ,09 $ Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,446 TL) USD (1,788 TL) ,00 TL , ,86 $ Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı KDV Hariç (TL) EURO (2,446 TL) USD (1,788 TL) ,00 TL , ,13 $ Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Proje olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. 49