Servet GYO. 'Fiyat Tespit Raporu' DEGERLENDIRME RAPORU. A) girket HAKKTNDA VER LEN B LG LER. 'Servet GYO Fiyat Tespit Raporu' DEGERLENDIRME RAPORU

Transkript

1 'Fiyat Tespit Raporu' DEGERLENDIRME RAPORU 15t04t2013 Servet GYO 'Servet GYO Fiyat Tespit Raporu' DEGERLENDIRME RAPORU Bu rapor, Yatrrrm Finansman Menkul Degerler A.$. tarafrndan hazrdanmtgttr. Rapor, Bizim Menkul DeQerler A.$. tarafrndan Servet Gayrimenkul Yatrrrm Ortakhgr A.$. (Servet GYO) igin hazrrlanmrg Halka Arz Fiyat Tespit Raporu'nu de$erlendirmektedir. Fiyat tespit raporunun degerlendirme agamasrnda Bizim Menkul Degerler'e sorulan sorularrn cevaplarr da degerlendirmelerimizde bulunmaktadr r. A) girket HAKKTNDA VER LEN B LG LER 1. Faaliyet Konusu hakkrnda... Servet GYO'nun faaliyet konusu, yatrrrm stratejileri, portfoyundeki binalar Uzerinde alabilece$i muhtemel yatrrrm kararlarr genel bir degerlendirme yapmaya yetecek olgude agrk ve net bir gekilde ifade edilmigtir. 2. $irket Portfdyti hakklnda... Servet GYO portfoyunde yer alan gayrimenkullerin, lokasyonlarr, kullanrm alanlarr, sahiplik oranlan, makul degerleri, arsa alanlarr, kiralanabilir alanlan vb. hususlar genel bir de$erlendirme yapmaya yetecek olgude agrk ve net bir gekilde ifade edilmigtir. 3. MaliTablolar ve 2011 yrllarrna ait bilango ve gelir tablosu agrk, net ve kapsamlldrr.. Finansal yattrtmlar (Sinpag GYO'nun 0/o3.64 hissesi), yatrnm amagh gayrimenkuller ve finansal borglar gibi onemli kalemler agrk ve net ifade edilmigtir ve 2012 bilangosu arasrndaki bolunme igleminden kaynaklanan farklar kapsamlr ve genel bir degerlendirme yapmaya yetecek OlgUde agrk bir gekilde ifade edilmigtir. 4. Varsayrmlar Hakkrnda Yorum Servet GYO'nun 4 adet gayrimenkulune ait ayn ayn, kiralanabilir alan (toplam), doluluk oranr, kiralanan alan (toplam), m'bagrna gelir (Servet GYO payr) ve m2 bagrna gelir artrgr lirrkive 15 l3arrkasr kurulu5urlur runxrve$eeursr

2 'Fiyat Tespit Raporu' DEGjERLENDiRME RAPORU kalemleri genel bir degerlendirme yapmaya yetecek olgude agrk ve net bir gekilde ifade edilmigtir. Varsayrmlar b6ltrmunde gegmig performansr gorebilmek adna, 2012 donemine ilaveten, geriye yonelik ddnemlerine ait veri sunulabileceqini dugunuyoruz. Fiyat tespit raporunda, doluluk oranlarr igin, fiyat tespitini yapan kurumdan 'gegmig 3 ytltn ortalamalarr ve 2013 yrlr gergeklegmelerinin baz alrndrgr' bilgisini edindik. Doluluk oranlart igin yaprlan bu varsayrmrn gegmi9 performansr baz alan bir y6ntem olarak kullan r labilecegini belirtmek isteriz. Fiyat tespitini yapan kurumdan, m' baglna gelir artrgr varsayrmlarrnrn 'mevcut sozlegme huki.rmlerinden yola grkrlarak' gergeklegtirildigi bilgisini edindik. Kira artrg varsayrmlartnda girketin hali haztrda suren birgok sozlegmesi mevcut olup varsaytmlarda bu sozlegmelerde yazrlr olan artrg oranlarrnrn kullanrldrgr bilgisini edindik. Biten sozlegmeler igin ise yine mevcut sozlegme huk0mlerinden yola grkrlarak ortalama yrllrk TUFE+%S (ya da minimum %10) kira artrgr ongoruldu$u bilgisini edindik. Binalardaki, m2 bagrna gelir artrgr varsayrmlarrnrn makul oldugu gorugundeyiz. Bununla birlikte sozlegmelerin yine aynr gartlarla yenilenmesi (TUFE+S%), ozellikle ug deger artrg oranlannrn aynr kogullarla devam etmesi ve bu konuda temkinli bir yaklagrm izlenmemesinin tartrgmaya agtk noktalar oldugunu dugunuyoruz. Satrglarrn maliyeti kaleminin hangi maliyetleri kapsadrgrna ydnelik fiyat tespit raporunu haztrlayan kurumdan gerekli bilgiyi edindik. Satrg gelirleri ve satrglarrn maliyeti tahminlerinin bir sonucu olarak brut kar marjr varsayrmlarrna yonelik ise fiyat tespitini yapan kurumdan son 3 yrllrk ortalama geligmelerin goz onune ahndr$r bilgisini edindik. Bri.it kar marjr hesaplanmasrnda satrglann maliyetini olugturan kalemler goz oniinde tutularak daha detayh bir gahgma yaprlabilecegini, fakat varsayrmlarrn bu haliyle de makul oldusu gdrtig0ndeyiz. Faaliyet gider tahminleri makuldi.rr. B) DEGERLEMEMETODOLOJ S De$erleme metodolojisi, a9a$rda yer alan de$erleme yontemleri igin ayrr ayrr, agrk ve net ifade edilmigtir Net Aktif Deger Y6ntemi indirgenmig Nakit Akrmlarr Analizi Yontemi Piyasa Qarpanlarr Analizi YOntemi c) DEGERLEME qaltsmast 1. Net Aktif Deger Yontemi IM FiI Servet GYO, Net Aktif De$eri 185,862,107 Tl'dir. Net Aktif De$er hesaplamasr agrk ve net bir gekilde gosterilmigtir. Itirkivr l;; Bar)kn\r kunrlriitrilur I to"*,".$*"*^.,

3 'Fiyat Tespit Raporu' DEGERLEND RME RAPORU 2. Piyasa Qarpanlarr Ycintemi Piyasa garpanlarr yonteminde uygulanan varsayrmlar, hesaplamalar ve a$rrltklandtrmalar genel bir degerlendirme yapmaya yetecek olgude agrk ve net bir gekilde ifade edilmigtir. Fiyat tespit raporunda da belirtildigi uzere, Vakrf GYO ve Nurol GYO, benzer GYO'lardan olup, yuksek primle iglem gormektedir. Bu baglamda, Vakrf GYO ve Nurol GYO harig benzer GYO garpanlannrn da degerleme analizine dahil edilmesinin makul olacall gortigtindeyiz. Ek olarak, benzer GYO'lar degerleme a$rrlrklarrnrn artrrrlmasrnrn daha makul olaca!tnt diigiiniiyoruz. Net Aktif Deger ve Portfoy De$eri hesaplamalan genel bir degerlendirme yapmaya yetecek olgude agrk ve net olarak ifade edilmigtir. 3. Indirgenmig Nakit Akrmlarr Analizi Ycintemi. Varsayrmlar, yrllar itibariyle agrk olarak belirtilmigtir.. Kira gelirleri, satrglarrn maliyeti ve faaliyet giderleri vb. varsayrmlar bolumu alttnda irdelenmistir. Beta katsayrsr olarak 0.64 (kaldrraglr beta: 0.70) alrnmrg. Halka agrk olmayan bir girket igin Beta katsayrsrnrn miimkiin oldu$unca 1 alrnarak, Agrrlrkh Ortalama Sermaye Maliyeti ilzerindeki etkisinin minimize edilmesinin daha makul olacagt gririigi,indeyiz. Ug deger btiytime oranr %5.5 iken, oranrnrn yi.iksek oldugunu ve daha diisiik bir ug de$er biiyi.ime oranrnrn daha makul olaca$rnr dilgilniiyoruz. D) DEGERLEME SONUCU Net Aktif Deger (NAD) yaklagrmrna %40 agrhk verilirken, indirgenmig Nakit Akrmlarr Analizi Yontemi ve Piyasa Qarpanlarr Analizi Yontemine o/o30'ar oranrnda agrrlrk verilmigtir. $irketin kira geliri performansrnr ve yaratabilecegi serbest nakit akrmlannr yansrtmasr agrsrndan indirgenmig Nakit Akrmlarr Analizi Ycintemi'ne diger ycintemlerden daha fazla agrrlrk verilmesinin daha makul olaca$tnt dtigiiniiyoruz. i\rl Fl Piyasa degerine gore halka arz iskontosu o/o25 olarak belirlenirken, iskontolu halka az piyasa degeri Net Aktif Degeri'ne gdre %26.6 iskonto'ya (halka arz oncesi) igaret etmektedir. Fiyat tespit raporundan da gorulebilece$i Uzere (rapordaki guncel tarihli hazrrlanmrg GYO sektor NAD iskonto/prim tablosuna gdre) sektor NAD iskontolan 9u gekildedir:. l. Sektor Toplam lskontosu: -18.8o/o ll. EKGYO harig sekt6r toplam iskontosu: -34.2% lll. Benzer GYO'lar: -17.1o/o lv. Vakrf GYO ve Nurol GYO harig benzer GYO'lar: -37.1% liirkire l$ Hnr)krsr kuruluiu,lur I to**,".$"ot,,..,

4 'Fiyat Tespit Raporu' DEGERLEND RME RAPORU $irketin, mevcut portfoy yaprsrnt ve planlarrnr goz OnUne alarak, yukartda yer alan gruplardan daha gok ll. ve lv. Grup iskonto seviyeleri (-34o/o, -37%) ile mukayese edilmesinin daha makul oldu$unu dtigiiniiyoruz.. Servet GYO'nun planlanan projeler agrsrndan agrrr yuklu bir portfoye sahip olmamastnt da 96z 6nUne alarak, $irketin iskontolu nihai degerinin net aktif degerine gdre iskontosunun Emlak GYO harig sektor iskontosuna yakrn bir oran olmastntn daha makul olacair g6rtigiindeyiz. NTHATGORUSUMUZ Servet GYO igin hazrdanmrg olan fiyat tespit raporunun, kapsamlr, agtk, net ve anlagtltr oldugu gdrugundeyiz. $irket degerlemesinde kullanrlan varsayrmlartn, analizlerin ve de$erleme metodlarrnrn da genel olarak makul oldugu gorugundeyiz. Fakat'. Bina doluluk oranr, m' satrg fiyatlarr ve brut kar marjr varsaytmlartnda mevcut gartlarrn ileri donemlere aynr kogullarla devam etmesi ve bu konuda temkinli bir yaklagrm izlenmemesinin, Agrrlrkh Ortalama Sermaye Maliyeti hesaplamastnda Beta katsaytstntn 1'den duguk alrnmrg olmasrnrn, Ug deger buyume oranr'nrn %5.50 altrnda ahnmamrg olmastntn, Piyasa Qarpanlarr Analizi ydnteminde, Vakrf GYO ve Nurol GYO harig benzer GYO garpanlarrnrn da degerleme analizine dahil edilmemig olmastntn ve/veya benzer GYO degerleme agrrlrklarrnrn daha yuksek olmamasrntn, Nihai piyasa degeri hesaplamasrnda indirgenmig Nakit Akrmlart hesaplamastna d iger degerleme yontemlerinden daha f azla ag I rlt k veri lmemig olmast n I n, $irketin iskontolu nihai de$erinin net aktif degerine gore iskontosunun %26.6 olarak Emlak GYO harig sektor iskontosuna yakrn bir oran olmamastntn, Servet GYO degerlemesinde irdelenebilecek ve degerlemeyi degigtirebilecek bagltca hususlar oldugunu belirtmek isteriz. Fir:A ( sl,lal lrirkive l1 ljrnkasr kuruluf u(lur,u".,".$" "r,^.,

5 'Flyat Tespit Raporu' DEGERLEND RME RAPoRU Yafirrm Finansman Menkul DeSerler Nispetiye CaddesiAkmerkez E-3 Blok Kat:4 Etiler / lstanbul Tel: +90 (212) Faks: +90 (212) arastirma@yf.com.tr Bu e-posta mesajr ve ekleri gonderildigi kigi ya da kuruma dzeldir ve gizlidir. Higbir gekilde UqUncii kigilere agtklanamaz ya da yayrnlanamaz. Yetkili alrcrlardan biri degilseniz, bu mesajrn herhangi bir gekilde ifga edilmesi, kullantlmast, kopyalanmast, yayrlmasr veya mesajda yer alan hususlarla ilgili olarak herhangi bir iglem yaprlmasrnrn kesinlikle yasak olduqunu bildiririz. Eger mesajrn alrcrsr veya alrcrsrna iletmekten sorumlu kigi degilseniz lutfen mesajr sisteminizden siliniz ve gondereni uyanntz. Gonderen ve Yatrrrm Finansman Menkul Degerler A.g. bu mesajrn igerdiqi bilgilerin dogrulugu, guncelligi ve eksiksiz olduqu konusunda bir garanti vermemektedir. Bu e-posta yer alan bilgiler "Yatrrrm Finansman Menkul De$erler A.$." tarafrndan genel bilgilendirme amact ile hazrrlanmrgtrr. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, herhangi bir yatrrrm aracrnrn ahm-satrm Onerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalrdrr. Bu gdrogler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yattnm kararr verilmesi beklentilerinize uygun sonuglar dogurmayabilir. Bu e-posta igeri$inde yer alan gegitli bilgi ve goruglere dayanrlarak yaprlacak ileriye donuk yatrnmlar ve ticari iglemlerin sonuglartndan ya da ortaya gtkabilecek zararlardan Yatrrrm Finansman Menkul Degerler A.$. sorumlu tutulamaz. Mesajrn igeri$inden, iletilmesinden, altnmastndan, saklanmasrndan, gizliliginin korunamamaslndan, virus igermesinden ve sisteminizde yaratabilece!i zararlardan Yattnm Finansman Menkul Degerler A.g. sorumlu tutulamaz. Yatrrrm Finansman bu mesajrn igerigi ve ekleri ile ilgili olarak hukuki agtdan herhangi bir sorumluluk kabul etmemektedir. Tesekkur ederiz. Emre Birkan Genel MUd0r Yardrmcrsr emre. birkan@yf.com.tr +90 (212) Aragtrrma 86liimii Z0mrtrt Can Ambarcr Mudur zumrut.ambarci@yf.com.tr +90 (212) Levent Durusoy Ba9 Ekonomist levent.durusoy@yf.com.k +90 (212) Strateji B<iltimti Hakan Tezcan Stratejist hakan.tezcan@yf.com.tr +90 (212) Goksel Tekiner HOseyin Sert BolUm Y0neticisi Uzman Yrd. goksel.tekiner@yf.com.tr huseyin.sert@yf.com.tr +90 (212) A Q12) Kurumsal Finansman Briliimii Pervin Bakankug MUdUr pervin. bakankus@yf. com.tr +90(212) Tii rev U rii nleri Bol U mi.i Oya AltrngdzlU Pekel Mudur oya.pekel@yf.com.tr +90 (212) $ubelerimiz Akmerkez +90 (212) Merkez +90 (212\ Adana +90 (322) Ankara - Qankaya +90 (312) Ankara -Kzrlay +90 (312) Antalya +90 (242) Bakrrkdy +90 (212) Bursa +90(224) Qiftehavuzlar +90 (216) izmir +90 (232) izmit +90 (262) Konya +90 (332) Kozyatagr +90 (216) Samsun +90 (362) TSKB (Acente) +90 (212) YATI tiirkire l1 Bilr)kdsr kurulusu(lur,0"*,".$*",..,