TÜRKİYE DE KONUT İHTİYACI VE TALEBİNE BAĞLI KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN GELİŞME POTANSİYELİ 2015

GAYRİMENKUL ARAŞTIRMA RAPORU 2 TÜRKİYE DE KONUT İHTİYACI VE TALEBİNE BAĞLI KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN GELİŞME POTANSİYELİ 2015 Dr. Can Fat Gürese Stratejik Araştırmaar Enstitüsü Başkanı Araık 2006

YAYINLAYAN Gayrimenk Yatırım Ortakığı Derneği İktisadi İşetmesi Nispetiye Caddesi, Levent İş Merkezi, 6 / 2 34330 Levent İstanb Te: 0 (212) 282 53 65 Faks: 0 (212) 282 53 93 YAZAR Dr. Can Fat Gürese HAZIRLAYAN Creative Yayıncıık ve Tanıtım Ltd. Şti. Teşvikiye Caddesi, Sadn Apt. 105 / 6 34367 Teşvikiye İstanb Te: 0 (212) 227 61 52/53/54 Faks: 0 (212) 227 61 44 BASKI Paymaş Ltd. Şti Te: 0 (212) 637 32 10 Kerestecier Sitesi, Fatih Caddesi Kaender Sok. No: 17 K: 2 Merter İstanb Tüm Hakar Sak d r. 2006 Gayrimenk Yat r m Ortak Derne i ktisadi fetmesi Kaynak Gösterimeden A nt Yap amaz ISBN 9944515221 3 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

Ç NDEK LER SUNUfi...5 YÖNET C ÖZET...6 ULUSLARARASI PERSPEKT F: TÜRK YE KONUT VE POTEK P YASASI...12 HansJoahim Dübe I. BÖLÜM 18 TÜRK YE DE KONUT HT YACI VE KONUT TALEB G R fi I.1. DEMOGRAF VE NÜFUS ÖNGÖRÜLER...18 I.2. TÜRK YE DE KONUT STOKU...21 I.3. TÜRK YE DE KONUT HT YACI 2015...23 I.4. TÜRK YE DE KONUT TALEB N ETK LEYEN UNSURLAR...25 I.4.1. HANE HALKI KONUT E L MLER VE ALIfiKANLIKLARI...26 I.4.2. HANE HALKI GEL RLER VE TASARRUFLARI...29 II. BÖLÜM 31 KONUT F NANSMAN S STEM VE GEL fime POTANS YEL 2015 G R fi II.1. YEN KONUT F NANSMAN S STEM VE KURUMSAL MEKAN ZMALAR...31 II.1.1. YEN KONUT F NANSMAN S STEM N N GEREKÇELER VE AMACI...31 II.1.2. YEN KONUT F NANSMAN S STEM N N HUKUK VE KURUMSAL ÇERÇEVES...32 II.1.3. YEN KONUT F NANSMAN S STEM N N F NANSAL MEKAN ZMASI VE DE ERLEND RME...39 II.1.3.1. Kont Finansman Sisteminin Finansa Mekanizmas...39 II.1.3.2. Yeni Kont Finansman Sistemi e Finansa Mekanizmas çin De erendirme...41 II.1.4. KONUT F NANSMANINDA ULUSLARARASI P YASALAR...45 II.2. YEN KONUT F NANSMAN S STEM N N KAYNAK YARATMA POTANS YEL...51 II.2.1. YEN KONUT F NANSMAN S STEM Ç N ÇEVRE KOfiULLARI...51 II.2.2. YEN KONUT F NANSMAN S STEM N N KAYNAK YARATMA POTANS YEL Ç N ÖNGÖRÜLER...58 III. BÖLÜM 66 KONUT F NANSMAN S STEM LE KONUT TALEB N N KARfiILIKLI ETK LEfi M VE ÖNGÖRÜLER 2015 G R fi III.1. HANE HALKLARININ GEL R VE TASARRUF YAPILARI VE KRED KULLANMA KAPAS TELER Ç N ÖNGÖRÜLER...66 III.2. YEN KONUT F NANSMAN S STEM N N KRED KULLANDIRMA KAPAS TES VE KONUT TALEB NE ETK LER...72 III.3. KONUT F NANSMAN S STEM LE KONUT TALEB ARASINDA ETK LEfi M VE TEMEL BULGULAR...74 IV. BÖLÜM 76 YEN KONUT F NANSMAN S STEM LE KONUT SEKTÖRÜNÜN GEL fi M VE EKONOM K BÜYÜMEYE KATKI KAYNAKLAR...80 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 4

5 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

SUNUfi Türkiye'de gayrimenk sektörü yeni bir geifme dönemine girmektedir. B geifme dönemini fekiendirecek en önemi nsr ise krmakta oan yeni finansman sistemidir. Yeni kont finansman sistemi teme oarak tüketicierin zn vadei ve ygn kofarda kanacakar kont kredieri ie kont sahibi omas n amaçarken, kont sektöründe kont taebi ve arz n n piyasa kofar içinde sa k geifmesine de katk sa ayacakt r. Yeni kont finansman sistemi sararas örnekerinde od gibi etkin bir finansa arac k mekanizmas oftrarak kont taebini, kont sektörünü ve gayrimenk piyasaar n artan oranda fekiendirecektir. Yeni kont finansman sistemi ie kont ihtiyac ve kont taebi karf k oarak birbirini etkieyecektir. B çerçevede yeni kont finansman sisteminin kont ihtiyac ve kont taebine ba oarak geifme potansiyeinin ortaya konmas için " Türkiye'de Kont htiyac ve Taebine Ba Kont Finansman Sisteminin Geifme Potansiyei 2015" ça fmas haz ranm ft r. Ça fman n teme amac krmakta oan yeni finansman sisteminin yarataca finansman oanakar ie bnn kont taebine etkierine iifkin 2015 y na kadar oan dönem için öngörüerde bnmakt r. B amaca yöneik oarak haz ranan ça fma dört böümden ofmaktad r. Ça fman n ik böümünde Türkiye'de kont ihtiyac ve kont taebine iifkin oarak öngörüerde bnmaktad r. kinci böümde ise kont finansman sistemi ve geifme potansiyei ortaya konmaktad r. Ça fman n üçüncü böümünde ise kont finansman sistemi ie kont taebinin karf k etkiefimi inceenmekte, 2015 y na kadar oan dönem için öngörüerde bnmaktad r. Son böümde ise kont finansman sisteminin geifme öngörüerine ba oarak kont ve infaat sektöründe büyüme potansiyei ve bnn ekonomik büyümeye oan katk s ortaya konmaktad r. Ça fmam z b içeri i ie, gayrimenk sektörü, kont sektörü ve bafta bankaar omak üzere yeni kont finansman sisteminin tüm tarafar na ve igii kam otoriteerine bir geifme öngörüsü snmaktad r. Ça fmam z n sektörünün tüm aktöreri için yarar omas n ve sektörün krmsaafma çabas na katk sa amas n dieriz. Dr. Can Fat GÜRLESEL Stratejik Araft rmaar Enstitüsü GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 6

YÖNET C ÖZET Türkiye de gayrimenk sektörü yeni bir geifme dönemine girmektedir. B geifme dönemini fekiendirecek en önemi nsr ise krmakta oan yeni finansman sistemidir. Yeni kont finansman sistemi ie kont ihtiyac ve kont taebi karf k oarak birbirini etkieyecektir. B çerçevede yeni kont finansman sisteminin kont ihtiyac ve kont taebine ba oarak geifme potansiyeinin ortaya konmas amac ie Türkiye de Kont htiyac ve Taebine Ba Kont Finansman Sisteminin Geifme Potansiyei 2015 ça fmas haz ranm ft r. Ça fman n teme amac krmakta oan yeni finansman sisteminin kont taebine etkierine iifkin oarak 2015 y na kadar oan dönem için öngörüerde bnmakt r. Ça fma dört böümden ofmaktad r; ik böümde Türkiye de kont ihtiyac ve kont taebine iifkin oarak öngörüerde bnmaktad r. kinci böümde ise kont finansman sistemi ve geifme potansiyei ortaya konmaktad r. Üçüncü böümde ise kont finansman sistemi ie kont taebinin karf k etkiefimi inceenmekte, 2015 y na kadar oan dönem için öngörüerde bnmaktad r. Son böümde ise kont finansman sisteminin geifme öngörüerine ba oarak kont ve infaat sektöründe geifme potansiyei ve bnn ekonomik büyümeye oan katk s ortaya konmaktad r. Türkiye de Kont htiyac ve Kont Taebi Ça fman n birinci böümünde Türkiye de kont ihtiyac ve kont taebine iifkin öngörüerde bnmaktad r. B çerçevede demografi ve nüfs öngörüeri, Türkiye de kont stok, Türkiye de kont ihtiyac ve Türkiye de kont taebini etkieyen nsrar inceenmektedir. Türkiye nin içinde bnd demografik süreç ve nüfs e iimine ba oarak 2015 y nda topam nüfsn 81.65 miyon oaca öngörümektedir. Kont ihtiyac ve kont taebi öngörüeri kentse aanar ve kentse hane hak için yap maktad r. Kentefmenin sürmesine ba oarak 2005 y nda yüzde 65 oan kentefme oran 2015 y nda yüzde 75 e ç kacakt r. Kenti nüfs ise 2005 y nda 49.3 miyon iken, 2015 y nda 61.24 miyon oacakt r. Kenti hane hak say s, kent nüfsndaki art fa ve kenti hane hak öçe inin küçümesine ba oarak 2005 y nda 11.52 miyondan 2015 y nda 15.12 miyona ç karak 3.6 miyon adet artm f oacakt r. Kentefme içinde de erendirien k rsa aandan kentere göçün d f nda, yine kont ihtiyac yaratan kentse yerefim aanar aras göçün de azaarak devam edece i ve 20062015 y ar aras nda topam 1.05 miyon hane hak n n göç edece i öngörümektedir. Kont ihtiyac ve kont taebini etkieyen bir di er önemi nsr Türkiye de kont stokdr. Kont stokna iifkin sa k verier yarat mas nda haen k s tar yafanmaktad r. 2000 y TÜ K Bina Say m sa k verier için bir baz oftrmaktad r. Bna göre 2000 y nda kentse aanarda 13.60 miyon kont vard r ve bnar n yüzde 62 sinin infaat izni, yüzde 33 nün yap kan m izni bnmaktad r. 2005 y nda ise kentse aanardaki kont stok 15.07 miyon oarak tahmin edimektedir. B kontar n yüzde 5.2 miyon adetini infaat izni omayan, düfük kaitei ve asgari standartara sahip omayan kontar oftrmaktad r. 7 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

Türkiye de kont ihtiyac n etkieyen dört teme nsr bnmaktad r. Bnar; hane hak say s ndaki art f, kentse aanar aras göç, yenieme ihtiyac ie kentse dönüfüm kaynak ihtiyaçard r. B nsrara ba oarak 20062015 y ar aras ndaki kont ihtiyac topam 6.96 miyon oarak öngörümektedir. B ihtiyac n 3.60 miyon hane hak say s ndaki art f, 1.05 miyon kenter aras göç, 805 bini yenieme ve 1.5 miyon kentse dönüfüm kaynak d r. Kentse dönüfüm kaynak ihtiyaç d f nda topam kont ihtiyac 5.45 miyondr. Bnna birikte Türkiye geneinde bnan 5.2 miyon adet infaat izinsiz ve asgari standartara ymayan kontardan yüzde 30 nn 10 y içinde kentse dönüfüm ie yenienece i varsay m ie kentse dönüfüm kaynak 1.5 miyon adet kont ihtiyac n n ortaya ç kaca varsay maktad r. Türkiye de kont taebini etkieyen ise iki ana nsr bnmaktad r. Bnar; hane hak kont e iimeri ve a fkan kar ie hane hak geireri ve tasarrfar d r. 2000 y nda TÜ K kont araft rmas ve nüfs say m verierine göre kentse aandaki hane hakar n n yüzde 59.8 i ev sahibidir, 4.17 miyon hane hak kont sahibi de idir. Kentse aanda sahip od ve otrd kontn d f nda bir veya birden faza konta sahip oan hane hak say s ise 2.76 miyondr. Birden faza konta sahip oan hane hakar ndan yüzde 51.9 b iave kontar hane hak veya ferterinin kan m için ve yüzde 40 ise yat r m amac ie sahip omfard r. Kont sahibi oanar n yüzde 39.2 si sat n ama yo ie konta sahip omftr. Yüzde 37.4 ü ise taferon vas tas ie staara yapt rarak kont sahibi omftr. Kontara sahip onrken kan an mai kaynakar içinde ise yüzde 61.9 ie birikimer ik s ray omaktad r. Türk hak kont kredieri d f nda haen zn sürei birikimde bnmakta ve kont sahibi oabimektedir. Kont taebini etkieyen ikinci önemi nsr ise hane hakar n n geir, harcama ve tasarrf yap ar d r. Türkiye de 2004 y geneinde topam 17.1 miyon hane hak bnmaktad r ve bnar n geir harcama ve tasarrf yap ar TÜ K Hane Hak Tüketim E iimi ve Bütçe Anketeri ie ortaya konmaktad r. Bna göre Türkiye nin en yüksek geir grbn oftran hane hakar n n (3.42 miyon adet) 2004 y nda ay k ortaama geiri 2.462 YTL, tasarrfar ise 772 YTL dir. Yüksek geir grb hane hakar n n (3.42 miyon adet) ise ay k ortaama geiri 1.167 YTL, tasarrfar ise 158 YTL dir. Türkiye de geir da m n n bozk omas nedeni ie bgünkü yap s ie ancak en yüksek ve yüksek geir grb hane hakar n n (s n r ) kont taebi yaratabiecek geir ve tasarrfar bnmaktad r. Yeni Kont Finansman Sistemi ve Geifme Potansiyei 2015 Yeni Kont Finansman Sisteminin krmas ve ça ft r mas için haz ranan hkki çerçeve; Kont Finansman, Kont Finansman Krfar, Birinci piyasa ipoteki Kont kredieri ve Kan m, poteki Sermaye Piyasas Araçar, potek Finansman Krfar Kont Finansman Kanan Tüketicierin Kornmas, potek Teminat Aacakar n Takip Süreçerinin H zand r mas, Gayrimenk De ereme Faaiyeterini Yürütecek Kifi ve Krmar n Düzenenmesi, Çefiti Vergi Düzenemeeri ve Sistemin Destekenmesi ie Di er Krmar n Yapaca Düzenemeer konar n kapsamaktad r. B hkki çerçeve ayn zamanda yeni kont finansman sisteminin krmsa çerçevesi ve finansa mekanizmas n da oftrmaktad r. Kont finansman sisteminin finansa mekanizmas iki ana piyasadan ofmaktad r. Birinci piyasada kont finansman krfar ie tüketicier (ve kont üreticieri) bnmaktad r. Kont finansman krfar oarak yer aan bankaar, finansa kiraama firketeri ie finansman firketeri tüketiciere ipoteki kont kredieri kand rmaktad r. kinci piyasan n teme ifevi ise birinci piyasada ipoteki kont kredisi kand ran kont finansman krfar n n refinansman oanakar na kavfmas d r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 8

kinci piyasada, b ifevin yerine getirimesi amac ie kont finansman krfar, sermaye piyasas araçar, ipotek finansman krf ie yat r mc ar bnmaktad r. kinci piyasada üç ayr yöntem ie refinansman sa amaktad r. Bnar; ipoteki kont kredierini teminat göstererek ipotek teminat menk k ymet ihraç etmek, poteki kont kredier portföyerini ipotek finansman krfar na satmak ve poteki kont kredieri portföyerini kendi krcs odkar veya di er kont finansman fonar na veya var k finansman fonar na satmakt r. Kont finansman krfar n n ipoteki kont kredieri portföyerini sat n aarak onara finansman sa ayan krfar ise önceike ipotek finansman krf ie kont finansman fon ve var k finansman fonar d r. potek finansman krf ie kont finansman fonar sat n ad kar ipoteki kont kredieri portföyerini menk k ymeteftirerek var a daya menk k ymet ihrac nda bnmaktad r. Böyece her iki krm da yat r mc ar için bir yat r m seçene i snarken kont finansman krfar na aktaracak (yeni ipoteki kont kredisi portföyü sat n aacak) finansa kaynakar yaratmaktad r. potek finansman krf ikinci piyasada faaiyet gösterecek ve sistem içinde merkezi bir ro ve ifev üstenecek krf oarak öngörümektedir. Bnna birikte krf sermayesinin yüksek omas nedeni ie ik afamada ipotek finansman krfar s n r bir ro üstenecektir. kinci piyasaar n en önemi nsrar ndan biri de özeike zn vadei fon kand rma kapasitesine sahip oan yat r mc ard r. Kont finansman sistemi ve ikinci piyasaar n di er sistemerden ve ikinci piyasaardan ay ran en önemi özeiker fonar n zn vadei omas d r. Merkez Bankaar, Sigorta fiirketeri, Emekiik Fonar, Yat r m Fonar önemi krmsa yat r mc ar oacakt r. Kont finansman konsnda sar aras piyasaarda yafanan geifmeer ofan trender ve af an pazar büyükükeri Türkiye için örnek oftrmaktad r. Türkiye de krmakta oan yeni sistemin ik afamada sar aras kaynakara daha ba m ve yak n omas öngörümektedir ve yeni sistem daha çok k ta Avrpas sistemine benzer bnmaktad r. Usar aras piyasaara bak d nda kont finansman ie igii bef önemi trend yafanmaktad r. ipoteki kont kredieri hacmi h z büyümektedir. AB 25 ükeerinde sadece 2005 y nda 525 miyar ero kredi kand r m f böyece ipoteki kont kredieri 5.2 triyon eroya ve mii geirin yüzde 49 na afm ft r. kinci piyasaarda ipotek teminat menk k ymet ihraçar h z genifemektedir. AB geneinde sadece 2005 y nda 280 miyar ero ttar nda ipotek teminat menk k ymet ihraç ediirken 2005 son itibari ie menk k ymet stok 870.3 miyar eroya afm ft r. kinci piyasadaki ipoteki kont kredieri artan oranda ipotek teminat menk k ymeter ie finanse edimektedir. Ükeer aras nda b oran de ifmeke birikte Danimarka da yüzde 164.2 dir. kinci piyasaardaki ihraçar ve yat r mar giderek s n r ötesi ifemer ve sar aras niteik kazanmaktad r. Avrpa geneinde ipotek teminat menk k ymetere yat r m yapan krmar mevct stokar içindeki payar itibari ie föyedir: Bankaar yüzde 50, yat r m fonar yüzde 18, merkez bankaar yüzde 13, emekiik fonar yüzde 8, sigorta firketer yüzde 7 ve di er krmar yüzde 4 dür. Türkiye de krmakta oan yeni kont finansman sisteminin ana özeikerinin fnar oaca öngörümektedir; Birinci piyasada ipoteki kont kredierini daha çok bankaar kand racakt r. Menk k ymet ihraçar ie ikinci piyasada kaynak topanmas nda ipotek teminat menk k ymeter en çok kan acak araç oacakt r. kinci piyasada ihraçar ve kaynak kan m nda ik afamada yrtd f kaynak kan m daha a r k oacakt r. kinci piyasaarda yap acak yrtiçi ihraçarda daha çok krmsa yat r mc ar yat r m yapacakt r. 9 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

Yeni kont finansman sisteminin b özeikeri kaynak yaratma potansiyeinin öngörümesinde, de erendirimesi gereken çevre kofar n da beiremektedir. Bna göre; Türk finansa sisteminin büyükü ü, finansa krmar ve finansa var kar n büyükü ü, bankac k sistemi ve bankaar n kaynak ve pasman yap s, kont kredieri, bankaar n kredi dereceeri, sermaye piyasas ihraçar, stokar ve ikinci e piyasa ifemeri, Türkiye nin yrtd f kaynak kan m, d f borçar ve döviz rezerveri ie yabanc ar n Türkiye riskeri ve Türkiye de krmsa yat r mc ar n portföy yat r mar önem kazanmaktad r. 2005 son itibari ie, Türkiye de finansa krmar n aktif büyükü ü 391.6 miyar doar ve GSMH n n yüzde 108.8 i finansa var kar n topam ise 535.6 miyar doar ve GSMH n n yüzde 148.4 dür. Bankac k sektörünün aktif büyükü ü 295.8 miyar doard r. Bankaar n yrtd f kaynak kan m 30.5 miyar doar ve topam kaynakar içindeki pay yüzde 10.3 dür. Topam kredier 119.1 miyar doar, kont kredieri 9.2 miyar doar, kont kredierinin kredier içindeki pay yüzde 7.7, topam aktifer içindeki pay yüzde 3.1 ve GSMH içindeki pay yüzde 2.6 d r. Türk bankaar n n kredi notar yrtd f ndan döviz cinsi borçanma için yeteri, YTL cinsi zn vadei borçanma için ise s n r yeteridir. Sermaye piyasas n n büyükükerinde öze sektör menk k ymet ihraçar 5.5 miyar doar, menk k ymet stokar 185.4 miyar doar kam ka tar omak üzere 209.2 miyar doar ve ikinci piyasa ifem hacmi 544.9 miyar doar kam ka tar omak üzere 788.6 miyar doard r. Türkiye nin yrtd f kaynak kan m (d f borç stok) 2006 ik çeyre inde 185 miyar doard r. Finansa krmar n kaynak kan m 36.7 miyar doar ve topam d f borçar içindeki pay yüzde 19.8 ve GSMH ya oran yüzde 9.9 dr. Yabanc ar n Türkiye riskerinin topam ise 2005 sonnda finansa krmara verien kredier dahi 122.7 miyar doard r. Türkiye deki krmsa yat r mc ar n portföy büyükü ü ise ço k sa vadei ve kam ka tar na yat r mar omak üzere 24.1 miyar doard r. B büyüküker de erendiridi inde Türk Finansa Sektörünün yeni kont finansman sisteminin geifmesi için yeteri büyükükere sahip od, zn vadei fon yaratma ve krmsa yat r mc ar aan nda ise yetersiziker od görümektedir. Yeni kont finansman sisteminin hkki ve krmsa çerçevesi ve finansa mekanizmas ie sar aras piyasaar ve Türk finansa sektörünün büyükükerine iifkin teme bgara ba oarak yeni sistemin kaynak yaratma potansiyeine iifkin öngörüer yap abimektedir. B öngörüer yap rken ; yasa düzenemenin 2006 da oaca ve 2007 y baf ndan itibaren yganaca, ekonomik istikrar n kornaca, enfasyon ve faiz oranar n n tek hanei oaca, TL nin istikrar n koryaca varsay makta ve tüm öngörüerde sabit fiyatar esas a narak oas fiyat ve kr art far ve de ifikikeri hesapama d f b rak maktad r. Bna göre ekonominin yüzde 5 büyümesi ie GSMH n n 2015 y nda 589 miyar doara afmas, kont kredieri/gsmh oran n n 2015 y nda yüzde 15 e afmas ve kont kredierinin 2015 y nda 88.4 miyar doar omas öngörümektedir. Bankac k sektörü aktiferinin ekonomiden daha h z genifemesi, 2015 y nda GSMH n n yüzde 121 ne afarak 712.9 miyar doara afmas öngörümektedir. Bna göre 2015 y nda kont kredierinin topam aktifer içindeki pay yüzde 12.4 e ve 356.5 miyar doara afmas bekenen topam kredier içinde de yüzde 24.8 e afmas öngörümektedir. Yeni kont finansman sistemi ie 20072015 y ar aras nda topam 77.5 miyar doar ipoteki kont kredisi kand r aca öngörümektedir. B kredierin 75.7 miyar doar bankaar, 450 miyon doar finansa kiraama firketeri ve 1.35 miyar doar da finansman firketeri taraf ndan kand r acakt r. Yeni kont finansman sistemi içinde ikinci piyasaarda 2015 y na kadar 27.5 miyar doar k bir finansman oana yarat acakt r. Bnn 19 miyar doar ipotek teminat menk k ymet ihrac, 4 miyar doar kredi portföyünün fonara sat f ndan ve 4.5 miyar doar da kredi portföyerinin ipotek finansman krfar na sat f d r. Bankaar n ipotek teminat menk k ymet ihraçar n n topam aktiferine oran 2015 y nda yüzde 2.7 omaktad r ki b rakam af abiir ve kab ediebiir bir büyüküktür. kinci piyasada bankaar n ihraç edecekeri öngörüen 19 miyar doar k GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 10

TMK d f nda ipotek finansman krfar ve fonar n ihraçar ie de 4.25 miyar doar k menk k ymet ihrac daha oaca ve böyece ikinci piyasaardaki topam ihrac n 23.25 miyar doar oaca öngörümektedir. Yeni kont finansman sistemi içinde 20072015 y ar aras nda ihraç ediecek 23.25miyar doar ttar ndaki menk k ymetere yabanc yat r mc ar 16.2 miyar doar, yeri yat r mc ar n ise 7.05 miyar doar kat m sa ayacakt r. Böyece 2015 y nda kand r m f oaca öngörüen topam 88.4 miyar doar kont kredisinin 27.5 miyar doar k ttar yani yüzde 31.1 i ikinci piyasaarda yeniden finanse edimif oacakt r. Kont Finansman Sistemi e Kont Taebinin Karf k Etkiefimi ve Öngörüer 2015 Türkiye de krmakta oan yeni kont finansman sisteminin teme etkisi kan acak ipoteki kont kredieri ie kont taebinin fekiendirimesi oacakt r. 2015 y na kadar kan acak ipoteki kont kredieri ie kont taebi aras ndaki etkiefimi beireyecek üç de ifken bnmaktad r. Birincisi, hane hakar n n 2015 y na kadar geir ve harcama yap ar ie tasarrf kapasitesindeki geifmeer ve kont kredisi kanma oanakar d r. kincisi finansa sektörün kand rabiece i ipoteki kont kredisi büyükü ü, üçüncüsü ise kan acak kredierin kofar yani büyükükeri, vadeeri ve faiz oranar d r. Birinci de ifkene igii oarak, 2015 y na kadar GSMH daki geifme öngörüerine ba oarak hane hakar n n geir, harcama ve tasarrfar ie igii öngörüer yap maktad r. Sabit fiyatar ie yap an öngörüerde hane hakar n n kan abiir geirerinin GSMH içindeki pay n n y ar itibari ie artaca, geir da m ve harcamaar n en düfük, düfük ve orta geir grpar ehine s n r öçüde iyiefece i (ekonomik iyiefme ve geir da m nda iyiefme ie) varsay maktad r. Bna göre hane hak geir grpar ie igii oarak kont finansman sisteminden kont kredisi kanma kapasiteerine iifkin afa daki önemi sonçara af maktad r. 2015 y na kadar en düfük, düfük ve orta geir grb hane hakar n n (2015 y nda topam 11.95 miyon adet) geirerindeki iyiefmeye ra men kont finansman sisteminden yararanabiecek bir tasarrf yap s na afamamaktad rar. Yüksek geir grb hane hakar n n (2015 y nda 3.92 miyon adet) ise 2015 y na kadar geirerindeki art fa ra men tasarrf kapasiteerinde önemi bir de ifikik omayaca ve yeni kont finansman sisteminden s n r öçüde yararanacakar öngörümektedir. En yüksek geir grbn oftran hane hakar ise (2015 y nda 3.98 miyon adet) yeni kont finansman sisteminden kont kredisi kanma oana sa ayan geir, harcama ve tasarrf yap s na sahip oacakt r. 2015 y nda ay k ortaama 902 YTL (sabit fiyatara) tasarrf edebien b 3.98 miyon adet hane hak n n kont sahipii inin de yüksek od varsay maktad r ve b nedene kont kredi sisteminden yararanma iftahar n n s n r oaca öngörümektedir. kinci beireyici de ifken ise finansa sistemin yaratabiece i kredi kapasitesidir ve 20072015 y ar aras nda topam 77.5 miyar doar iave ipoteki kont kredisi kan aca öngörümektedir. Üçüncü oarak ise kredi kofar na ba oarak hane hakar n n kredi kanma yetenekeri beireyici de ifken oacakt r. Bna göre bir önceki böümde hane hakar n n geir, harcama yap ar ve tasarrf kapasiteeri öngörüeri göz önüne a nd nda 100 bin YTL ttar nda kredierin 1.10 faiz ie 240 ay, 0.80 faiz ie 180 ay ve 240 ay, 0.60 faiz ie 120, 180 ve 240 ay vadeerde kan abiece i, 75 bin YTL ttar nda kredierin 1.35 faiz ie 180 ve 240 ay, 1.10, 0.80 ve 0.60 faizer ie de 120, 180 ve 240 ay vadeerde kan abiece i, 50 bin YTL ttar nda kredierin her faiz oran nda ve her ay k vadede kan abiece i öngörümektedir. 11 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

Bna göre 20072015 y ar aras nda 50 bin YTL ttar kredierden 2.18 miyon adet, 75 bin YTL ttar nda kredierden 1.45 miyon adet, 100 bin YTL ttar nda kredierden 1.09 miyon adet ve 150 bin YTL ttar nda kredierden 725 bin adet kand r abiecektir. Yeni kont finansman sistemi içinde ygn kofar n ofmas ie birikte en çok 75 bin ve 100 bin YTL ttar ndaki kredierin kan aca öngörümektedir. B çerçevede kont finansman sistemi ie kont taebi aras ndaki etkiefim ve af an teme bgar fnard r; Yeni sistem ve ipoteki kont kredieri kont taebinin en önemi beireyicisi konmna gemektedir. Bnna birikte yeni kont finansman sisteminin kredi kapasitesi çerçevesinde kand r acak kont kredieri ie yarat aca öngörüen kont taebi kont ihtiyac n n karf anmas nda yeteri oamayacakt r. Sistemde 50 bin, 75 bin ve 100 bin YTL ik kredierin kan mas varsay m at nda kont kredieri ie yarat an iave kont taebi (2,18,1.5 ve 1 miyon adet) kont ihtiyac n n (6.5 miyon adet) yüzde 15 ie 30 n karf ayabimektedir. B nedene kont ihtiyac n n karf anmas nda ve kont taebinin ofmas nda kont kredierinin kan m d f ndaki di er sat n ama yöntemeri ve e iimerinin (birikimer ie sat n ama, arsa, kat karf yapt r nca vb.) sürece i de öngörümektedir. Öngörüen say da kredi kan m n gerçekeftirecek ve kont taebi oftracak geir ve tasarrf kapasitesine sahip hane hak say s kand r mas öngörüen kredi say s n n çok üzerindedir. Ancak b kredieri kanma kapasitesine sahip oan hane hak en yüksek geir grbdr ve b grbn kont sahipi i yüksek, kont ihtiyac ise s n r d r. B nedene kont ihtiyac oanar ie kont kredisi kanma kapasitesine sahip hane hakar aras nda bir ymszk bnmaktad r. Kont finansman sisteminden kont ihtiyac daha yüksek at ve orta geir grbnn yararanma oas çok s n r görümektedir. B nedene b hane hakar na yöneik sosya kont poitikaar ve ihtiyac n b poitikaar çerçevesinde sosya kontar ie karf anmas sa anma d r. Kand r acak kredierin büyükü ü göz önüne a nd nda kont taebi büyük öçüde de eri 100150 bin doara kadar oan B tipi niteiki kontara oacakt r. Yeni Kont Finansman Sistemi e Kont Sektörünün Geifimi ve Ekonomik Büyümeye Katk Krmakta oan yeni kont finansman sistemi ie yarat acak iave kont taebinin kont üretimini genifetmesi, bnn da kont ve infaat sektöründeki büyümeyi h zand rmas, ve ayr ca infat sektörü ie girdi iifkisinde bnan çok say da sanayi ve hizmet sektörünün de b büyümeden etkienmesi ve yarat an katma de erin genifemesi ie ekonomik büyümeye katk n n da artmas bekenmektedir. Yeni kont finansman sisteminin geifmesi ie iave katma de er yarat mas ve ekonomik büyüme aras nda da yak n bir iifki od görümektedir. Bna göre yeni finansman sistemi arac ie infaat sektörünün ekonomik büyümeye oas katk ar na iifkin oarak 2015 y na kadar afa daki öngörüer yap maktad r. nfaat sektörü kont finansman sisteminde öngörüen geifme e iimerine ba oarak y ar itibari ie önce h zanan, sonra istikrar kazanan bir büyüme gösterecektir. Büyüme, kont finansman sisteminin etkisi ie daha istikrar ve yüzde 68 ie yüzde 810 bantar aras nda ofacakt r. nfaat sektöründe öngörüen büyüme oranar na ba oarak infaat sektörünün ekonomik büyümeye katk s y ar itibari ie 0.50 0.70 pan aras nda oacakt r. nfaat sektörünün kont üretimi s ras nda ve sonras nda etkiedi i çok say da sektörün büyümeye katk s ise 0.30 ie 0.40 pan aras nda oacakt r. nfaat sektöründe büyüme öngörüerine ba oarak 2007 y nda 16 miyar doar oarak tahmin edien sektörün yaratt katma de erin y ar itibari ie istikrar oarak artaca ve 2015 y nda 29.4 miyar doara afaca öngörümektedir. 20072015 y ar aras nda yarat acak topam katma de erin ise 201.6 miyar doar omas öngörümektedir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 12

TÜRK YE KONUT VE POTEK P YASASI Usararas Perspektif HansJoachim Dübe / Finpoconst Gayrimenk Araft rma Rapor2 de ee a nan kont ve ipotek piyasas Türkiye de ikamete ayr m f gayrimenk sektörü ve sektörün geifme potansiyeinin gerçekeftirimesi konsnda ümit verici bir zemin oftrmaktad r. Türkiye ekonomisi için, geifmif bir kont ve infaat söktörü sadece büyüme ve istihdama yapaca güçü katk ar aç s ndan de i ayn zamanda tek emekiik var oan ev sahipi ini de üretmekte ve her Türk vatandaf için asgari bir kont kaitesi snarak sosya güvenik a n güçendirmektedir. potek piyasas n n Türkiye de zn sürei ekonomik s k nt ardan sonra 2005 y nda bafar oarak (yeniden) bafat mas ie ortaya ç kan iki anahtar sor, ipotek piyasas ndaki mevct geifmenin ne kadar sürdürüebiir od ve ipotek piyasas n n ykar da say an sosya amaçara hizmet edecek daha iyi bir kont arz n ne öçüde tetikeyebiece idir. potek Piyasas Potansiyei Türkiye nin Güney ve Orta Avrpa daki daha geifmif komfar ndaki geifmeere göz atmak ik sory de erendirmek için f k ttacakt r. Ynanistan ve taya örnekerini ee a rsak her iki üke de AB nin zn vadei üyeeri ve Avrpa Ekonomik ve Parasa Biri i nin (AEPB) ik günden beri üyeeridirer. B nedene zn sürei bir makroekonomik poitika ymndan faydaanmaktad rar. Bna ra men, fieki 1 den de anaf aca üzere, b iki ükenin ipotek piyasaar n n geçmifte sergiedi i geifmeer birbirinden çarp c bir fekide fark d r: Ynanistan ipotek piyasas AEPB erifiminden büyük öçüde fayda sa am f, ükenin yüksek risk primeri bertaraf edimif ve büyük öçeki sar aras sermaye ak f sa anm ft r. Hatta, ipotek veren krfar aras ndaki artan rekabet Ynanistan Merkez Bankas zn süredir teke benzeri bir drmdayd ve ürün portföyünün sabit oran ipotekerden de ifken faiz oran ipotekere dönüfmesi soncnda faiz oranar kesin oarak inmif ve ipotek hacmi artm ft r. Bna karf k, taya da ise bankac k sektöründeki rekabet ve serbesteftirme y arca ekonomik gündemin baf nda yer aamam ft r. Ynanistan daki faiz oran s k ft rma e iiminin benzerine sahip od hade, taya daki znvadei faiz oranar AEPB erifimi ve sürdürüebiiri i konsndaki beirsizikten doay odkça yüksek omaka birikte, borç verme faiz oran a r k oarak sabit kam ft r. Bnn sonc oarak ipotek piyasas ndaki büyüme çok a r kan omftr. B iki örnek çerçevesinde, araft rman n Türkiye ie igii projeksiyonar iyimser oarak tan manabiir. Her iki senaryoda da Güney Avrpa da 1990 arda gözemenen h z dezenfasyon sürecinin, daha düfük üke riski soncnda destekenen d f sermaye ak mar n n, rekabetçi bir bankac k sektörünün gerçekefece i ve 13 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

fieki 1 taya ve Ynanistan daki potek Piyasaar Geifimi Tarihi E iimeri ve Türkiye Projeksiyonar e Karf aft r maar Kaynak: Hypostat, hesapamaar Finpoconst taraf ndan yap m ft r. de ifken faiz oran ipoteker (1) vas tas ya düfük faiz oranar n n kredi ödemeerine h z bir fekide yans yaca varsay maktad r. Oysa, Orta ve Do Avrpa daki geçif ükeerinin daha yeni tecrübeeri ie k yasayacak orsak, araft rman n projeksiyonar kötümser oarak bie kab ediebiir. fieki 2 de gösterien Letonya, Macaristan ve Poonya n n drmar n ee aa m. B ükeerdeki ipotek piyasaar ciddi oarak 2000 y civar nda faaiyet göstermeye bafam f ve sonras nda güçü bir fekide geifmiftir. Güney Avrpa da od gibi, geçif ükeerinde bafar ya yo açan teme faktörer, ipoteke borç veren krmar aras ndaki güçü rekabet ve düfük faiz oranar d r ki b ükeerin AEPB ye dahi omamaar ve de ifken döviz krar nedeniye geneike döviz cinsi kredier kan m ft r. B üç piyasa aras ndaki baz fark kar Türkiye aç s ndan ayd nat c oabiir. Üçünün içinde en h z büyüyen Letonya da tamamen Ero baz nda krediere daya oarak (büyük öçüde de ifken faizi ürüner) t pk Ynanistan örne inde od gibi kredi veren krmar aras nda sürecin baf ndan itibaren güçü bir rekabet yafanm ft r. kinci drmda oan Macaristan da ise, tam aksine, tek bir kredi krmnn hakimiyeti ve yere para cinsinden sabit faiz oran ipoteker söz kons omf, hükümet ipoteki krediere mai destek sa ad sürece piyasa h z bir fekide büyümüftür; 2004 y nda mai bask ardan doay hükümet sübvansiyonar n n kad r mas ie yere para birimi cinsinden verien kredi piyasas çökmüftür. En yavaf geifen üke oan Poonya da ise, Macaristan da od gibi çok yak n bir zamana kadar büyük öçüde yeri para birimi cinsinden kredi veren tek bir kredi krm omf, ancak b krediere sübvansiyon yganmam ft r. Poonya piyasas nda rekabet ancak May s 2004 itibariye önemi öçüde artm f op, günümüzdeki borçanma a r k oarak döviz cinsindendir. (1) Untmama d r ki, önerien Türk kont finansman kannar b gibi ürünere tüketici için ofabiecek potansiye faiz oran riskine karf koryc bir tedbir oarak, sadece borç verenin bir faiz oran üst s n r beiremesi fart ie izin verecektir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 14

fieki 2 potek Piyasas geifimi: Orta ve Do Avrpa daki Tarihi E iimer ve Türkiye Projeksiyonar e Karf aft r maar Kaynak: Hypostat, hesapamaar Finpoconst taraf ndan yap m ft r. potek Piyasaar e Kont Arz n n Etkiefimeri Türkiye de büyümekte oan ipotek piyasas n n kont piyasas na iki türü etkisi oacakt r: kont üretiminde art f, ki b om bir geifmedir; di er yandan mevct kontar, arsaar ve infaat hizmeterinde artan fiyatar, ki b da istenmeyen bir etkidir. Usararas tecrübeere dayanarak, ipotek piyasas n n faza h z geifmesi ya da yeni kont infas n n yavaf ve fiyat sinyaerine dyars z omas drmnda, mevct ve infa edien kontar n fiyatar n n çok h z bir fekide yükseebiece i görümektedir. Bnn soncnda borç aabien hane hakar avantaj omayacak, ipotek krmar n n kredi kapsam na a nmayan veya yüksek riskeri nedeniye kredi aamayan hane hakar ise ipoteki finansman sistemi bnmamas hainde bekenienden daha kötü drma geecekerdir. fieki 3 Orta ve Do Avrpa daki 9 geçif ükesinin ipotek piyasaar büyükükerini ve infaat faaiyeterini birbireri ie k yasamaktad r. B feki, ipotek piyasaar n n hacminin artmas n n yeni infaat faaiyetini körükedi ini göstermektedir. Performans en yüksek ükeer H rvatistan, Macaristan ve Estonya Avrpa ya k yasa yüksek seviyeere afmaktad rar. B sonç, b ükeerde sosyaizm döneminde infa edien çok say da kont, infaat sektöründeki derin geçif dönemi krizi, a r demografik büyüme ve yüksek göç seviyeeri göz önüne a nacak orsa odkça çarp c d r. Örnekteki daha az bafar bir ükeye bakmam z Türkiye için iginç oabiir. Letonya y ee aa m, brada çok genif bir ipotek piyasas çok küçük oranda yeni infaat faaiyeti ie karf karf yad r. Afa daki fieki 4 den anaf aca üzere, düfük enfasyon bir üke oan Letonya da ipotek piyasas n n geifmesi kont fiyatar n n son bef y içinde üçe katanmas na neden omftr. Bnn sebeperi neerdir? 15 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

fieki 3 Orta ve Do Avrpa Ükeerinde potek Piyasas Büyükü ü ve nfaat Rhsatar 2005 Kaynak: Hypostat. Not: TOBH topam ortaama büyüme h z fieki 4 Esnek Omayan Kont Arz Ortam nda potek Piyasas n n Geifmesi ve Fiyat Art far, Letonya Örne i Kaynak: Hansabanka Letonya n n kentse yap doks, kont piyasas n n bir tek büyük fehirde, Riga da, yo nafm f omas itibariye iginç bir fekide Türkiye ninki ie mkayese ediebiir drmdad r. Riga büyük öçüde göç kab etmekte op, kiraar küçük fehirerdeki kiraardan % 30 daha yüksek ve k rsa kesim kira seviyeerinin üç kat d r stanb Türkiye nin di er bögeeri ie k yasayacak orsan z benzer rakamar ortaya ç kmaktad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 16

Haen Sovyet miras n n üstesinden gemeye ça fan bir panama, imar ve infaat rhsat sistemi, Riga piyasas ndaki toprak k t ve infaat mazemeerindeki noksan kar kont projeerinin ortaama oarak 8 y da tamamanmaar na sebep omaktad r, ki bnn 2 y infaat bafang c öncesinde harcanmaktad r. Geiftirici sektöründeki rekabet eksiki i ve finansman s k nt ar büyüme potansiyeini azatmaktad r. Son oarak, ükenin ekonomisindeki h z büyüme ve göç e iimeri kaifiye if gücü s k nt s na neden omf, infaat masrafar sadece 2005 y nda % 30 oran nda artm ft r. 2005 y son itibar ie Riga ortaama bir aienin mai yeteriik endeksi, ipotek piyasas n n var na ra men, 2002 deki 6 y k geirden 11.5 y k geire ç km ft r. Letonya da ipoteke borçanman n bafar s n k s tayan fartar n pek ço Türkiye de de mevct op b hssar n ee a nmas yerinde oacakt r. Türk panama, imar ve rhsat ama sisteminin faaiyeti yeni infa edien kontar n en az % 30 nn henüz infaat rhsatar n n bnmad gerçe inden kan tand üzere çok yavaft r. Rhsats z kontar n ipote e daya menk k ymeter gibi sermaye piyasas araçar kapsam nda omamas, b mükerin finansman maiyeterini artt rmaktad r. Türkiye nin arazi piyasas da probemidir. Arazierin ço n kamya ait op b arazier aç k artt rma yo ie de erendirimek yerine ço nka devet taraf ndan geiftirimektedir. Tüketicierin a r k oarak bitmemif infaatar sat n ama ygamas ndan kan tand üzere, ükenin geiftirici sektörü kesinike finansa sornar yafamaktad r. Son oarak da, Türkiye de kont mameeerine yganan, maiyeterin % 11 i ia 13 ü oran ndaki devet vergieri de di er ükeerdeki emsaerine göre çok yüksektir; b drm kesinike fiyatar n artmas na ya da kontar n kay t d f ve zor finanse ediir omaar na yo açmaktad r. Türkiye deki Kont Sektörünün Bafar Omas çin Gereki fiartar Türkiye omsz sonçardan krtp, kont ve ipotek piyasaar nda pürüzsüz ve sürdürüebiir bir büyüme e iimine nas af r? Önceike, Türk topm hem kam sektörü hem de öze sektör Avrpa da kont taebinin dinamik omas n n yo açt f rsatar anama ve kab etmeidir. Ükenin sadece demografik yap s y da ortaama 600.000 yeni hane hak yaratmaktad r; b Türkiye nin ard ndan Avrpa ikincisi oan Poonya n n öçe inin üç kat d r. Maddi nedenerden doay birikte otrmak zornda kaan büyük say daki hane hakar n n kendi kont taeperini karf ama fansar od hade b say koay ka y da 1 miyona ç kabiir. Avrpa n n 1990 ardaki tecrübeerinden yoa ç k arak Türkiye deki hane hakar n n ortaama kifi say s on y içinde koay ka % 15 20 oran nda azaabiir, ki b da piyasaya girecek miyonarca yeni hane hak anam na gemektedir. Bna iave oarak, ükedeki daha fakir bögeerden fehirere özeike de stanb a göç nedeniye kont stokndaki bögese ygnszkardan kaynakanan bir kamç anma drm da söz konsdr. B sorn sadece atyap ve if geiftirme programar yard m ya zn vadede çözüebiir. Son oarak, Türkiye nin kont kaitesindeki ygnszk, özeike depreme dayan k kontar n infas konsnda çok büyük bir f rsat sa amaktad r. B sornara bafa ç kabimek için Türkiye de, kam ve öze sektörün kont taep ka par n n ve e iimerinin beirenmesi ve do r oarak tahmin edimesini sa ayacak bir kont piyasas bigi sistemine ihtiyaç vard r. Ayr ca, sa ve fehir baz nda iyi düzenenmif ve yganan bir kont poitikas na da ihtiyaç vard r. 17 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

kinci oarak, Türkiye nin Güney ve Do Avrpa daki ipotek sektörerinin geifmesinden aaca ders, bankac k ve finansman sistemerini yeniden düzenerken piyasaya yöneik feffaf prensiper getirmesidir. B da, di er feyere iaveten, bankac k sektöründe rekabete ve serbesteftirmeye odakanmak, azaan faiz oranar n n h za tüketiciye yans t mas n sa ayan kredi ürünerine imkan vermek, zarar ve sürekii i omayan ipotek sektörü sübvansiyonar ndan kaç nmak anam na gemektedir. B rapor kaeme a nd tarih itibariye, haen paramentoda bekemekte oan ve f anda bie orijina pana göre bir y gecikmif oan kont finansman kannnn kesinike kab edimesi gerekti inin de at çizimeidir. Üçüncü ve Türk topmn büyük bir kesimi aç s ndan beki de en önemisi; taep edien önemi miktardaki kontn mak maiyetere infas na izin veren arazi üretimi ve kont arz fartar n n yarat mas gerekmektedir. Türkiye b bak mdan arazi ve atyap piyasaar n n yap sa verimsizi i ie mücadeeye önceik vermeidir. B da kam faaiyeterinin tekrar esas amaçar na yani arazi bankac ve arazi geiftirmeden ziyade atyap n n sa anmas na odakanmas anam na gemektedir. Ayr ca, arazi panama, imar ve rhsat ama sisteminin eden geçirierek zaman sürecinin bir y veya at na indirimesi ve b sürecin gerçekefmesi için hkki zeminin yarat mas gerekmektedir. Kira sektöründeki k s tay c fartar kad rmak ve ev sat n aamayacak fah sar için kira k kont arz n tefvik etmek de gündemin önemi bir maddesidir. Bir di er gündem maddesi de, proje geiftiricierinin ve müfterierinin kay t d f a yönemesine neden oan ve hareketi bir infaat ve kont sektörü sayesinde geir sa anaca yerde, kamy b geirden mahrm eden güünç derecede yüksek vergi oranar n indirmektir. Geiftiricierin b fekide büyümesini sa amak, endüstriyi tahrif edici ipotek destekeri ie sübvanse etmeye tercih edimeidir. Ak c bir sektör poitikas tasaran p yürürü e kond takdirde, Türkiye nin, raporda snd üzere, ipotek ve kont tahminerini gerçekeftirmesi ihtimai yüksektir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 18

Birinci Böüm TÜRK YE DE KONUT HT YACI VE KONUT TALEB G R fi Türkiye de gayrimenk sektörü, yeni kont finansman sisteminin yganmas ie birikte daha sa k ve öngörüebiir bir büyüme sürecine girecektir. Özeike kont sektöründe kont taebi ve kont arz yeni finansman sisteminin yönendiricii inde istikrar kazanacakt r. B çerçevede ça fman n teme amac n da Türkiye de kont ihtiyac n n ortaya konmas ve yeni finansman sisteminin geifme potansiyeine ba oarak Türkiye geneinde kont taebinin ortaya konmas oftrmaktad r. Bna ba oarak ça fman n ik böümünde Türkiye de kont ihtiyac ve yeni kont finansman sisteminden ba ms z oarak kont taebini etkieyen nsrar anaiz edimekte ve 2015 y na kadar oan dönem için öngörüerde bnmaktad r. Ça fman n birinci böümünde demografi ve nüfs öngörüeri, Türkiye de kont stok, Türkiye de kont ihtiyac ve Türkiye de kont taebini etkieyen nsrar snmaktad r. I.1. DEMOGRAF VE NÜFUS ÖNGÖRÜLER Kont ihtiyac ie kont taebi öngörüerinde beireyici oan önceiki ve ana nsr demografi ve nüfsa iifkin öngörüerdir. Kont ihtiyac n n do a beireyicisi demografi ve nüfs geifmeeridir. Nüfs art f h z, mtak nüfs geifimi, kentefme oranar ndaki de ifim, göçer ve hane hak say s de ifkeneri demografi ve nüfs öngörüeri içinde kan an kritererdir. B çerçevede Türkiye nin içinde bnd demografik geçif süreci ve b sürecin ana e iimeri geecek dönem öngörüeri için büyük önem arz etmektedir. Tabo 1 de önceike Türkiye de nüfs art f h zar ie nüfs geifmeeri snmaktad r. TABLO. 1 TÜRK YE'DE NÜFUS GEL fi M 19702005 YILLAR NÜFUS(000) DÖNEMLER NÜFUS ARTIŞ HIZI 1970 35.605 19701975 25.01 1975 40.348 19751980 20.65 1980 44.737 19801985 24.88 1985 50.664 19851990 21.71 1990 56.473 19902000 18.28 2000 67.804 20002005 13.60 2005 72.53 KAYNAK: TÜ K, 2000 Nüfs Say m 19 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

Son otz bef y içinde Türkiye nin topam nüfs yakaf k 2 kat artarak 35.6 miyondan 2005 y sonnda 72.5 miyona ç km ft r. B dönemde 19702000 y ar aras nda h z bir nüfs art f yafanm ft r. B dönem, demografik süreçte nüfs art f n n (do rgan k oran yüksek) h z gerçekefti i dönem oarak yafanm ft r. Ancak Türkiye demografik sürecinde yeni ve ikinci bir döneme girmektedir ve b dönemin teme özei i nüfs art f h z n n yavafamas d r. Türkiye nin b döneme 2000 y ndan itibaren girdi i gözenmektedir. Demografik oarak önümüzdeki dönemde do rgan k oran ve net yenieme h z yavafayacak bna ba oarak nüfs art f h z da azamaya devam edecektir. B iki ana yeni e iimin tersine dönme oas yoktr ve b nedene daha istikrar bir nüfs art f dönemine girimektedir. Türkiye nin önümüzdeki 2015 y na kadar oan nüfs öngörüeri yap rken de b iki ana e iim ve esas oarak nüfs art f h z ndaki yavafama beireyici omaktad r. B çerçevede Tabo 2 de 2015 y na kadar Türkiye nüfsna iifkin öngörüer snmaktad r. 2000 y nda binde 16.60, 2005 y nda ise binde 13 oarak gerçekefen nüfs art f h z n n yavafamas n sürdürece i 2010 y nda binde 12 ve 2015 y nda binde 11 oaca öngörümektedir. B öngörüere ba oarak Türkiye nüfs 2010 y nda 77.15 miyona, 2015 y nda ise 81.65 miyona afmaktad r. Türkiye nin mtak nüfsna iifkin öngörüer kont ihtiyac n n beirenmesi için gereki ancak yeteri de idir. Nüfs geifmeerinden yararanarak kont ihtiyac ve kont taebine iifkin hesapamaar n yap abimesi için hane hak büyükü ü ve say s na iifkin de öngörüerde bnmaktad r. Hane hak büyükükeri kent ve k rsa aanarda fark omaktad r. Kont ihtiyac n n kentse aanar kapsamas nedeniye kentefme oranar, kenter için hane hak büyükükeri ve bna ba oarak da hane hak say ar için öngörüer yap maktad r. Türkiye için kentefme, hane hak büyükü ü ve hane hak say s na iifkin öngörüer Tabo 3 de snmaktad r. Bna göre önceike Türkiye de kentefme oran art f n TABLO. 2 TÜRK YE DE NÜFUS ÖNGÖRÜLER 2015 YILLAR NÜFUS ARTIŞ NÜFUS ORANI % (000) 2000 16.6 67.804 2005 13.0 72.538 2006 12.8 73.466 2007 12.6 74.392 2008 12.4 75.315 2009 12.2 76.234 2010 12.0 77.149 2011 11.8 78.059 2012 11.6 78.965 2013 11.4 79.865 2014 11.2 80.759 2015 11.0 81.647 sürdürecektir. AB sürecinde k rsa kak nma stratejisi çerçevesinde k rsa nüfsn azat mas öngörümektedir. K rsa aandan kentere yöneik göç, daha çok ayn kent içinde veya kent merkezerine yöneik ve daha pan gerçekefecektir. Bnara ba oarak 2000 y nda yüzde 64.9 oan ve 2005 y nda yüzde 65 oarak gerçekefti i tahmin edien kentefme oran n n 2010 y nda yüzde 72, 2015 y nda ise yüzde 75 oaca öngörümektedir. B kentefme oranar na ba oarak 2005 y nda 49.3 miyon oan kent nüfs 2015 y nda 61.24 miyona ç kacakt r. Ekonomik ve sosya geifmeer ie demografik sürecin etkieri soncnda kentse hane hak büyükükeri de küçümeye devam edecektir. 2000 y nda 4.39 oan hane hak büyükü ünün, 2005 y nda 4.28 e indi i ve 2010 y nda 4.16, 2015 y nda ise 4.05 oaca öngörümektedir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 20

Kentefme oran, kent nüfs ve hane hak say s varsay mar na ba oarak hane hak say s ise 2005 y nda 11.52 miyon odktan sonra 2010 y nda 13,35 miyona, 2015 y nda ise 15.12 miyona ç kacakt r. Böyece 20052015 aras nda kentse hane hak say s nda 3.6 miyon art f oacakt r. Kentefmenin daha h z gerçekefmesi hainde ise kenti nüfs ve kenti hane hak say s daha faza oacak, b da daha yüksek bir kont ihtiyac yaratacakt r. TABLO. 3 TÜRK YE DE KENTSEL NÜFUS VE HANE HALKI SAYISI ÖNGÖRÜLER (000) YILLAR 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 TOPLAM NÜFUS 67.804 72.538 73.466 74.392 75.315 76.234 77.149 78.059 78.965 79.865 80.759 81.647 KENTLEŞME ORANI 64.9 68.0 68.8 69.6 70.4 71.2 72.0 72.6 73.2 73.8 74.4 75.0 KENT NÜFUSU 44.006 49.326 50.545 51.777 53.022 54.279 55.547 56.671 57.802 58.940 60.085 61.235 KENTSEL HANE HALKI BÜYÜKLÜĞÜ 4.39 4.28 4.25 4.23 4.21 4.18 4.16 4.14 4.11 4.09 4.07 4.05 KENTSEL HANE HALKI SAYISI 10.024 11.525 11.893 12.240 12.594 12.985 13.352 13.689 14.064 14.410 14.763 15.120 Demografik geifmeer içinde kont ihtiyac n etkieyecek oan önemi nsrardan bir di eri de kentse aanarda yafayanar n fehirer aras göçüdür. K rsa aandan fehre veya fehirden k rsa aanara göçün net ve mtak etkieri kentefme oran na iifkin öngörüer ve bna ba hane hak say s ndaki art f öngörüeri ie zaten yans t maktad r. Ancak kentse aanarda yafayanar n fehirer aras göçeri do a oarak göç edien fehirerde (ayn miktarda gidien fehirden yap an göçer ie kontar bofamad ise, ki Türkiye nin göç e iimeri bna oanak vermemektedir) iave kont ihtiyac yaratmaktad r. 19952000 y ar aras nda fehirden göç eden topam nüfs 3.867.979 dr. B nüfs ortaama hane hak büyükü ü 4.5 omak üzere (2000 y kentse hane hak büyükü ü 4.39) yakaf k 859.500 hane hak d r ve her y için ortaama göç eden 171.910 hane hak n n iave kont ihtiyac yaratt öngörümektedir. 2000 2005 y ar aras nda ise b say n n bir öçüde geriemeke birikte y k ortaama 160 bin oarak gerçekefti i ve 2005 y nda 150 bin od tahmin edimektedir. Bna göre 2015 y na kadar kentse aanardan fehirer aras göçe iifkin öngörüer afa da Tabo.4 de snmaktad r. B öngörüere af rken afa daki varsay mar kan maktad r. a Kentse aanarda fehirden fehre göçün önümüzdeki 10 y içinde kademei oarak azaaca varsay maktad r. b Göç eden hane hak büyükükerinin de azaaca 2006 y nda 4.5 iken, 2015 y nda 4.0 oaca varsay maktad r. c 2015 y na kadar ekonomik ve sosya geifmeye ve yeni cazibe aanar n n geifmesine ba oarak yerefiki in artaca varsay maktad r. 21 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

TABLO. 4 TÜRK YE DE KENTSEL YERLEfi M ALANLARI ARASI GÖÇ EDEN HANE HALKI SAYISI ÖNGÖRÜSÜ YILLAR 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 GÖÇ EDEN NÜFUS 675.000 630.000 572.000 528.000 473.000 430.000 378.000 336.000 287.000 240.000 GÖÇ EDEN HANE HALKI SAYISI 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 B varsay mara ba oarak 2006 y nda 675 bin kifi ve 150 bin hane fehirer aras göç ederken, 2015 y nda b say n n 240 bin kifi ve 60 bin hane hak oaca öngörümektedir. 20062015 aras nda topam 1.05 miyon hane hak göç edecektir. I.2. TÜRK YE DE KONUT STOKU Türkiye de kont ihtiyac ie kont taebinde beireyici oan ikinci önemi nsr Türkiye geneindeki kont stokdr. Mevct kont stoknn de erendirimesinin kont ihtiyac ve kont taebini etkieyen iki önemi sonc bnmaktad r. Bnar: 1 Mevct hane hak say s karf s nda bgün için kont ihtiyac n n veya fazas n n op omad n n tespit edimesi 2 Mevct kont stoknn fiziki ve hkki yap s nedeni ie önümüzdeki dönemde yenienme ihtiyac dyan kont say s n n tespit edimesi B amaçara ba oarak Türkiye deki kont stok de erendirimektedir. Kont stok mevct ve hane hak n n kont ihtiyac n karf ayabiir niteikte oan veya bir dönem b nitei e sahip oan (bgün için harap ve y k mak zornda oan) kontar n topam say s d r. Kont stok önemi bir de ifken omaka birikte Türkiye geneinde günce ve sa k kont stok verierine af mas önemi bir sorn oftrmaktad r. B sornn en önemi kayna infaat rhsat omaks z n yap an ve kan an kontar n omas d r. Türkiye genei için sa k veriere 2000 y nda Türkiye statistik Krm taraf ndan yap an Bina Say m ie af m ft r. B say m ie birikte infaat ve yap kan m rhsat osn veya omas n her türü yap ve kont say m yap m f ve 2000 y itibari ie kont stok hesapanm ft r. B say m ie af an kont stok verieri Tabo 5 de snmaktad r. Bna göre 2000 y nda Türkiye geneinde kont (daire) say s 16.23 miyon oarak say m ft r. Türkiye nin kentse aanar n da (i ve içeer) ise topam kont say s 13.59 miyon oarak say m ft r. Türkiye geneinde kentse aanardaki kontar n sadece yüzde 62 si yani 8.56 miyon infaat rhsat izni sahibidir. Yap kanma izni oanar n say s ise 4.52 miyon ve oran yüzde 33 dür. Bna göre Türkiye de kentse aandaki her 100 konttan 62 si infaat izni, 33 ü ise yap kan m izni sahibi iken topam 5 miyon kont infaat izni omaks z n, 9 miyon ise yap izni omaks z n kont stok içinde yer amaktad r. TABLO. 5 TÜRK YE DE KONUT STOKU 2000 GÖSTERGELER BİNA SAYISI KONUT SAYISI KONUT SAYISI (İL VE İLÇE) İNŞAAT RUHSAT İZNİ (İL VE İLÇE) YAPI KULLANIM İZNİ ( İL VE İLÇE) İNŞAAT RUHSATI SAYISI / TOPLAM KONUT YAPI KULLANIM İZNİ/ TOPLAM KONUT KULLANIM İZNİ/ İNŞAAT RUHSAT İZNİ KAYNAK: Bina Say m 2000, TÜ K SAYILAR 7.838.675 16.235.830 13.597.676 8.566.428 4.524.170 %62 %33 %54 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 22

2 B nedene kont ihtiyac hkki omayan, düfük kaitei ve asgari standartara ygn omayan kontar ie karf anm ft r. Kont stokna iifkin verier ve bnar n hkki d Türkiye geneinde infaat rhsat izni ve yap kan m izni a nmadan üretien kont stoknn tamam kaçak statüsüne girerken b kont stoknn önemi bir böümü sa ks z ve asgari standartara ymaks z n üretien kontardan ofmaktad r. Türkiye geneinde kont stok mtak say s tek baf na kont yeterii i ve kont ihtiyac n n beirenmesinde yeteri omamaktad r. zinsiz ve sa ks z üretimif kont stok da kont ihtiyac nda beireyici omaktad r. B kontar n yenienmesi ve azami standartarda kont üretimesi ihtiyac kont ihtiyac n n önemi bir parças n oftrmaktad r. 2000 y nda bina say m ie af an kont stok ie igii oarak izeyen y arda resmi verier oftrmam ft r. Bnn teme nedeni infaat rhsat omaks z n kont yap m n n sürmesidir. Bnna birikte 2005 y itibari ie Türkiye de kont stok için afa daki varsay mara ba bir tahmin ça fmas yap m ft r. Tahmin ça fmas kentse aanardaki kont stok için yap m ft r. 2000 y kont stokna izeyen y arda a nan infaat rhsat izni say s ie rhsats z kont infaat varsay m ekenmekte ve kont kan m ndan ç kt varsay an kont say s düfüerek 2005 y için kont stok tahminine af maktad r. Tabo. 6 2005 y için Türkiye kont stok tahminerini yans tmaktad r. nfaatar n bir y içinde tamamand ve infaat rhsat izni oan tüm kont infaatar n n tamamand varsay m ie 20002004 y ar aras nda a nan infaat rhsat izni say s kan m ft r. Bna göre 2000 y nda Türkiye de kentse aandaki kont say s 13.59 miyon adettir. 2005 y sonnda ise 15.07 miyon oarak tahmin edimektedir. 20002004 y ar aras nda kentse aanardaki kontar için a nan infaat rhsat izni say s 1.289.998 omftr. 2005 y nda ise 511.236 adet izin a nm ft r. Ancak 2005 y stok verierine 2004 sonna kadar a nan iziner dahi edimektedir. Rhsats z kont infaatar varsay m için ise hem dönemin ekonomik kofar hem de idari ve teknik kontroer ve k s tamaar nedeni ie bir yavafama od öngörümüf ve Türkiye geneinde her y 50 bin kont bef y içinde topam 250 bin kont oarak varsay m ft r. B varsay m ayn dönemdeki infaat izini kontar n yakaf k yüzde 20 sini oftrmaktad r. Ayr ca yenienmek üzere veya fiii kofar n kan ma izin vermemesi nedeni ie kont kan m ndan ç kan kontara iifkin oarak her y için topam kont stoknn yüzde 0.1 i a nm ft r ve b niteikteki topam kont stokndan düfüen kont say s 67.988 oarak varsay m ft r. B varsay mar çerçevesinde Türkiye de 2005 son itibari ie kentse aanardaki kont stok 15.07 miyon oarak tahmin edimektedir. TABLO. 6 TÜRK YE DE KENTSEL ALANLARDA 2005 YIL SONU Ç N KONUT STOKU TAHM N 2000 y kesin verieri ve 2005 y tahmin verierine göre Türkiye deki kont stok ie igii afa daki önemi bgara af maktad r. GÖSTERGELER KONUT SAYISI (İLİLÇE) 2000 İNŞAAT RUHSAT İZNİ (20002004) KONUT KULLANIMINDAN ÇIKAN KONUT SAYISI (20012005) RUHSATSIZ KONUT İNŞAATI (20012005) TOPLAM KONUT STOKU TÜRKİYE 13.597.676 1.289.998 67.988 250.000 15.069.686 1 Türkiye de kont stoknn önemi bir böümü infaat rhsat omayan (yüzde 34.6 ve 5.2 miyon adeti) kont yap m ie oftrmftr. 23 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE