VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor SPK nın VII-128.1 nolu Pay Tebliği nin 29.Maddesi çerçevesinde hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin KAP ta yayınlanan İzahname setini inceleyerek kararlarını vermelidirler. Şirket Hakkında Bayraktar Kardeşler Grup bünyesinde 1995 yılında perakende, turizm ve eğlence hizmetlerini bir arada sunan gayrimenkul projeleri geliştirmek amacıyla kurulan Bayraktar Kardeşler İnş. Tah. ve Tic. A.Ş., Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) dönüşüm sürecini Ağustos 2015 te tamamlayarak Via GYO A.Ş. unvanını almıştır. Şirket portföyünde; Via Port Asia, Via Port Marina, Vialand ve Viaport Venezia olmak üzere dört büyük proje yer almaktadır. Projelerdeki toplam arsa büyüklüğü yaklaşık 1,2 miyon m² seviyesinde bulunmaktadır. Gayrimenkul Portföy Bilgileri Via GYO, Gayrimenkul Portföyü Yüzölçümü Portföy Değeri İlçe/Mahaller Taşınmazın sahibi Gelir Yaratan Gayrimenkuller (m 2 ) (KDV Hariç, TL) Via Port Asia Pendik/Kurtköy 296.164 Pendik Belediyesi ve Via GYO 1.273.992.000 Via Port Houses & Suites Pendik/Kurtköy 26.056 Via GYO 12.778.000 Via Port M arina Tuzla/M erkez 370.990 651.321.842 VIA Port Venezia Gaziosmanpaşa/Küçükköy 73.083 Kiptaş-Güryapı İnşaat-Via GYO 602.540.498 Vialand Projesi Eyüp/Alibeyköy 471.035 Güryapı İnşaat ve Via GYO 629.750.000 3.170.382.340 Yüzölçümü Arsalar İlçe/Mahaller Taşınmazın sahibi (m 2 ) 1 Pendik/Kurtköy 4.635 Deniz Finansal Kiralama 2 Pendik/Kurtköy 2.900 Deniz Finansal Kiralama Portföy Değeri (KDV Hariç, TL) 8.250.000 3 Pendik/Kurna 149 Via GYO Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (TL) 3.178.632.340 Şirket Gayrimenkulleri Özet Bilgileri 1) Via Port Asia İstanbul / Kurtköy de 2008 yılında açılan Viaport Asia toplam 76.126 m2 brüt kiralanabilir alana sahiptir. Via Port Asia Eylül 2015 itibariyle %99.8 doluluk oranına sahiptir. Proje, Via Port Outlet alışveriş merkezi, Crowne Plaza Otel, konut ve ofislerden oluşan bağımısz üniteler ve Kurtköy arsasından oluşmaktadır.
Via GYO, Via Port Asya alışveriş merkezindeki toplam 197 mağazadan kira geliri elde etmektedir. Via Port Asya AVM nin 2015 yılı kira geliri 887.1 mn TL olup bir önceki yıla göre %17 artış göstermiştir. Via Port Asya AVM ile aynı komplekste bulunan Crowne Plaza Otel 2010 yılında faaliyet geçmiş olup 336 oda kapasitelidir. Proje üzerinde ayrıca henüz gelir yaratmayan ve ileride Via Port Asia projesinde değerlendirilmesi planlanan arsalar bulunmaktadır. Outlet AVM ve Otel arsalarının üst kullanım hakkı 30 yıl süreyle (2037 ye kadar) Pendik Belediyesi nden kiralanmıştır. Rezidans arsası ise arsa sahibi ile kat karşılı anlaşılarak alınmıştır. Toplam 617 konutun bulunduğu rez idansta Via GYO nun 353 konutu bulunmaktadır. Bu konutların 340 ının satışı/ön satışı gerçekleşmiştir. Otel yönetim gelirleri Via GYO ya aktarılmaktadır. 2) Vialand İstanbul / Eyüp de 2013 yılında açılan projede bir AVM, bir otel ve bir tema park yer almaktadır. Via GYO A.Ş. projede %50 paya sahiptir. Proje arsalarının üst kullanım hakkı 30 yıl süreyle (2044 e kadar) İstanbul Büyükşehir Belediyesi nden kiralanmıştır. Vialand AVM toplam 98.666 m² kiralanabilir alana sahiptir ve 2015 yıl sonu itibariyle doluluk oranı %87 seviyesindedir. Hali hazırda hizmet veren 101 oda kapasiteli otelin yanı sıra projelendirme aşamasındaki 400 oda kapasiteli otelin 2018 yılbaşında işletmeye açılması planlanmaktadır. Eğlence üniteleri yapımında leasing hizmeti kullanılan tema parkta toplam 26 eğlence ünitesi ve 10 yeme-içme ünitesi yer almaktadır. Via GYO; otel ve AVM kira gelirleri ile tema park gelirlerinden %50 oranında pay almaktadır. 3) Via Port Veniza İstanbul / Gaziosmanpaşa da 2015 yılında açılan projede bir Outlet AVM, ofis ve rezidanslar yer almaktadır. Bu projede yeralan alışveriş merkezinde Via GYO ve Güryapı nın eşit ortaklığında kurulan V-G Adi Ortaklığı nın %55 oranında hissesi bulunmakta olup geriye kalan %45 oranındaki pay Kiptaş a aittir. Projede yeralana Ofis ve rezidansların neredeyse tamamının satışı yapılmıştır. Toplam kiralanabilir alanı 67.199 m² olan AVM de toplam 158 ticari ünite yer almaktadır. Ofis ve rezidanslarda ise 1.977 konut ve 25.000 m² kiralanabilir alana sahip ofis bulunmaktadır. Proje arsalarının üst kullanım hakkı Kiptaş ile gelir paylaşım sözleşmesi ile elde edilmiştir. 4) Via Port Marina İstanbul / Tuzla da 2015 yılında açılan projede bir Outlet AVM, bir otel, bir tema park, bir akvaryum ve bir marina yer almaktadır. Via GYO A.Ş. projede %100 paya sahiptir. Akvaryumun 2016 yılında, otelin ise 2017 yılında açılması planlanmaktadır. Toplam 135 oda kapasiteli otelin planlanan oda sayısını 110 artırmak üzere inşaat alanının büyütülmesi için başvuruda bulunulmuştur. Proje arsalarının üst kullanım hakkı 30 yıl süreyle (2043 e kadar) Tuzla Belediyesi nden kiralanmıştır. 30 yıllık kira süresi boyunca toplam 120,7mn TL + KDV ödeme yapılacaktır. AVM nin 46.379 m² toplam kiralanabilir alanlarının %93 ü kiraya verilmiş durumdadır. Marinanın toplam yat kapasitesi ise 719 dur. Tema parkta ise toplam 17 eğlence ünitesi ve 3 yeme-içme ünitesi yer almaktadır.
Ortaklık Yapısı Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası Ortağın Adı A Grubu B Grubu Semaye Payı (%) Ortağın Adı A Grubu B Grubu Semaye Payı (%) Coşkun BAYRAKTAR 1.000.000 29.000.000 30.000.000 33,33 Coşkun BAYRAKTAR 1.000.000 21.500.000 22.500.000 25,00 Ali BAYRAKTAR 1.000.000 29.000.000 30.000.000 33,33 Ali BAYRAKTAR 1.000.000 21.500.000 22.500.000 25,00 Mehmet BAYRAKTAR 1.000.000 29.000.000 30.000.000 33,33 Mehmet BAYRAKTAR 1.000.000 21.500.000 22.500.000 25,00 Halka Arz - 22.500.000 22.500.000 25,00 Toplam 90.000.000 100,00 Toplam 90.000.000 100,00 Hisseleri 3.000.000 TL ye tekabül eden A Grubu ve 87.000.000 TL ye tekabül eden B Grubu olmak üzere ayrılan Via GYO A.Ş. nin çıkarılmış sermayesi 90.000.000 TL dir. Bayraktar Kardeşler şirketin hakim ortağı konumundadır. Halka Arz Bilgileri Halka Arz Bilgileri Şirket Ünvanı Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Talep Toplama 05-06 Mayıs 2016 Halka Arz Fiyatı 13,60 TL Ortak Satışı 22.500.000 TL Halka Arz Öncesi Sermaye 90.000.000 TL Halka Arz Sonrası Sermaye 90.000.000 TL Halka Açıklık Oranı 25,00% Halka Arz Büyüklüğü 306.000.000 TL Halka Arz Yöntemi Sabit Fiyatla Talep Toplama Yöntemi Halka Arz Şekli Ortak Satışı Halka Arz Edilen Payların Dağılımı % 80 Yurt İçi Bireysel Yatırımcı % 20 Yurt İçi Kurumsal Yatırımcı
Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. nin Hazırlamış ve KAP ta yayınlamış olduğu Halka Arz Fiyat Tespit Raporu na ve Belirlenen Fiyata İlişkin Değerlendirme Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda Net Aktif Değer (NAD) Analizi Piyasa Değeri/Defter Değeri (PD/DD) Firma Değeri/FAVÖK ve Kira Getirisi/Gayrimenkul Portföy Değeri Oranı Analiz yöntemleri kullanılmıştır. Via GYO nun portföyündeki kira getirisi sağlayan gayrimenkuller, Via Port marina ve Via Port Venizia projelerinin yıl içerisinde tamamlanması nedeniyle 2015 yılı tamamında kira getirisi sağlaması mümkün olmamıştır. Bu nedenle kira getirisi/gayrimenkul portföy değeri oranı benzer şirketlerin performansı ile karşılaştırma gerçekleştirmeye imkan vermemesi nedeniyle Fiyat Tespit Raporunda bu yönteme yer verilmemiştir. Buna göre şirket paylarının değerinin tespit edilmesinde NAD ve çarpan analizi yöntemleri kullanılmıştır. Net Aktif Değer (NAD) Analizi Via GYO nun gayrimenkul Portföy değer tablosu 3.178 mn TL seviyesinde bulunmaktadır. Şirket in buna göre hesaplanan Net Aktif Değeri ise 2.063 mn TL seviyesinde olup birim pay başına net aktif değeri 22.93 TL olarak hesaplanmıştır. VİA GYO Portföy ve Pay Başına Aktif Değer Toplam Rayiç Değer (mntl) Via Port Asya 1.274 Vialand Projesi 630 Via Port Venezia 603 Via Port Marina 651 Via Port Houses&Suites 12 Arsalar 8 GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ 3.178 Hazır Değerler (+) 72 Diğer Aktifler (+) 204 Finansal Borçlar (-) 915 Diğer Yükümlülükler (-) 476 Toplam Net Aktif Değer 2.063 Toplam Pay Sayısı 90 Pay Başına Net Aktif Değer (TL) 22,93 Borsa İstanbul da işlem gören GYO ların 31 Aralık 2015 tarihli finansal sonuçları ve portföylerinde bulunan gayrimenkullere ilişkin değerleme raporları dikkate alınarak Oyak Yatırım 15 Nisan 2016 tarihi itibariyle bu şirketlerin NAD a göre prim /iskonto oranlarını kullanmıştır.
Kod GYO 2015 Yılı Gelirleri İçindeki Kira Geliri Payı Gayrimenkul Portföyü NAD Piyasa Değeri NAD'a göre Prim/(iskonto) AGYO Atakule GMYO 80% 219 289 139-52% AKFGY Akfen GMYO 99% 1.195 571 293-49% AKMGY Akmerkez GMYO 96% 1.538 1.573 725-54% AKSGY Akiş GMYO 91% 1.414 1.101 636-42% ALGYO Alarko GMYO 87% 304 569 394-31% ATAGY Ata GMYO 39% 50 35 98 177% AVGYO Avrasya GMYO 62% 102 128 76 41% DGGYO Doğuş GMYO 100% 768 730 850 16% DZGYO Deniz GYO 99% 157 185 82-56% EKGYO Emlak Konut GMYO 0% 19.302 18.281 11.134-39% HLGYO Halk GMYO 42% 1.766 1.758 795-55% IDGYO İdealist GYO 0% 20 22 15-35% İŞGYO İŞ GMYO 56% 3.912 2.892 1.417-51% KLGYO Kiler GMYO 49% 1.344 1.208 221-82% KRGYO Körfez GMYO 0% 132 118 75-37% MRGYO Martı GMYO 78% 535 469 47-90% NUGYO Nurol GMYO 5% 1.524 338 348 3% OZGYO Özderici GMYO 14% 366 270 141-48% OZKGY Özak GMYO 61% 1.242 1.424 605-58% PAGYO Panora GMYO 81% 730 767 392-49% PEGYO Pera GMYO 45% 199 175 38-78% RYGYO Reysaş GMYO 82% 1.053 680 167-75% SAFGY Saf GMYO 85% 1.867 1.350 709-47% SNGYO Sinpaş GMYO 1% 1.763 1.533 378-75% SRVGY Servet GMYO 100% 470 292 127-56% TRGYO Torunlar GMYO 49% 7.111 4.915 2.285-54% TSGYO TSKB GMYO 97% 404 220 93-58% VKGYO Vakıf GMYO 100% 514 757 563-26% YGGYO Yeni Gimat GMYO 97% 1.649 1.744 1.570-10% YGYO Yeşil GYO 37% 759 254 85-67% YKGYO Yapı Kredi Koray GMYO 0% 169 97 60-38% Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı: -45% Fiyat tespit raporunda Via GYO nun, gayrimenkul portföyüne sahip ve 2015 yılı toplam gelirlerinin en az %50 oranındaki kısmını gayrimenkul kira gelirlerinden elde eden halka açık GYO lar ile benzer seviyede işlem göreceği kabul edilmiştir. Dolayısıyla benzer şirket NAD Analizi ve çarpan analizine göre pay değeri tespitinde bu GYO şirketleri kullanılmıştır. Değerlemede sadece Özak GYO (kira gelirlerinin toplam gelirlere oranı %61 seviyesinde olsa da 2014 yılında söz konusu oranın %28 seviyesinde olması ve 2016 yılı ve sonrasında bu oranın %50 nin altında kalacağı beklentisi nedeniyle) ve Akmerkez GYO nun (gayrimenkül portföyünü diğer GYO ların aksine maliyet değerleri üzerinden muhasebeleştirmesi nedeniyle) değerleme çalışmasında kullanılmamıştır.
Buna göre benzer şirketlerin NAD ve piyasa değerleri GYO Şirket Adı Piyasa Değeri Net Aktif Değer Prim/ (TLMn) (TLmn) İskonto) AGYO Atakule GMYO 139 289-52% AKFGY Akfen GMYO 293 571-49% AKSGY Akiş GMYO 636 1.101-42% ALGYO Alarko GMYO 394 569-31% AVGYO Avrasya GMYO 76 128-41% DGGYO Doğuş GMYO 850 730 16% DZGYO Deniz GYO 82 185-56% ISGYO İş GMYO 1.417 2.892-51% MRGYO Martı GMYO 47 469-90% PAGYO Panora GMYO 392 767-49% RYGYO Reysaş GMYO 167 680-75% SAFGY Saf GMYO 709 1.350-47% SRVGY Servet GMYO 127 292-56% TSGYO TSKB GMYO 93 220-58% VKGYO Vakıf GMYO 563 757-26% YGGYO Yeni Gimat GMYO 1.570 1.744-10% Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı -41% 15 Nisan 2016 itibariyle benzer GYO şirketlerinin Net Aktif değerine göre ağırlıklandırılmış Piyasa değerinin NAD ye göre %41 iskontolu işlem gördüğü hesaplanmıştır. Bu iskonto oranına göre; VİA GYO nun pay başına hedef pay fiyatı 13.59 TL olarak hesaplanmıştır. Via GYO, Net Aktif Değeri Toplam Net Aktif Değer (Mn TL) 2063 Prim/İkonto -41% İskonto Uygulanmış NAD (Mn TL) 1223 Toplam Pay sayısı 90 Pay Başına Piyasa Değeri (TL) 13,59 PD/DD ye göre Pay Değerinin Hesaplanması (15 Nisan 2016 itibariyle) GYO Şirket Adı Piyasa Değeri (TLMn) Defter Değeri (Mn TL) PD/DD AGYO Atakule GMYO 139 286 0,48 AKFGY Akfen GMYO 293 773 0,38 AKSGY Akiş GMYO 636 1.049 0,61 ALGYO Alarko GMYO 394 577 0,68 AVGYO Avrasya GMYO 76 124 0,61 DGGYO Doğuş GMYO 850 745 1,14 DZGYO Deniz GYO 82 186 0,44 ISGYO İş GMYO 1.417 2.789 0,51 MRGYO Martı GMYO 47 470 0,10 PAGYO Panora GMYO 392 766 0,51 RYGYO Reysaş GMYO 167 307 0,55 SAFGY Saf GMYO 709 1.329 0,53 SRVGY Servet GMYO 127 270 0,47 TSGYO TSKB GMYO 93 217 0,43 VKGYO Vakıf GMYO 563 829 0,68 YGGYO Yeni Gimat GMYO 1.570 1.745 0,90 Ağırlıklı Ortalama PD/DD 0,61
BİST te işlem gören benzer GYO ların defter değerine göre ağırlıklı ortalama PD/DD değeri (15 Nisan 2016 itibariyle) 0.61x olarak hesaplanmış, buna göre Via GYO için hesaplanan pay başına piyasa değeri 12.23 TL olarak hesaplanmıştır. Via GYO, PD/DD çarpanına göre Pay değeri Via GYO, Defter Değeri (Mn TL) 1.815 Ağırlıklı Ortalama PD/DD 0,61 Via GYO, Piyasa Değeri (Mn TL) 1.100 Toplam Pay sayısı 90 Pay Başına Piyasa Değeri (TL) 12,23 FD/FAVÖK e göre Pay Değerinin Hesaplanması (15 Nisan 2016 itibariyle) GYO Şirket Adı PD Net Borç FD FAVÖK (TL Mn) (Mn TL) (TL Mn) (Mn TL) FD/FAVÖK AGYO Atakule GMYO 139-55 84-1,5 AKFGY Akfen GMYO 293 640 933 39,6 23,5 AKSGY Akiş GMYO 636 677 1.313 44,3 29,6 ALGYO Alarko GMYO 394-251 143 13,6 10,5 AVGYO Avrasya GMYO 76-2 74 4,0 18,4 DGGYO Doğuş GMYO 850 49 899 40,8 22,0 DZGYO Deniz GYO 82 3 85 4,0 21,5 ISGYO İş GMYO 1.417 587 2.004 124,1 16,1 MRGYO Martı GMYO 47 180 227 7,3 31,0 PAGYO Panora GMYO 392-33 359 41,7 8,6 RYGYO Reysaş GMYO 167 421 588 51,5 11,4 SAFGY Saf GMYO 709 671 1.380 135,4 10,2 SRVGY Servet GMYO 127 153 280 17,8 15,8 TSGYO TSKB GMYO 93 191 284 6,8 41,9 VKGYO Vakıf GMYO 563-241 322-2,6 YGGYO Yeni Gimat GMYO 1.570-89 1.481 125,6 11,8 Ağırlıklı Ortalama FD/FAVÖK 15,30 BİST te işlem gören benzer GYO ların ağırlıklı ortalama FD/FAVÖK değeri (15 Nisan 2016 itibariyle) 15.30x olarak hesaplanmış, buna göre Via GYO için hesaplanan pay başına piyasa değeri 14.97 TL olarak hesaplanmıştır. Via GYO, FD/FAVÖK çarpanına göre Pay değeri FAVÖK 142 Ağırlıklı Ortalama FD/FAVÖK 15,30 Firma Değeri (Mn TL) 2.173 Net Borç (Mn TL) 824 Piyasa Değeri (Mn TL) 1.347 Toplam Pay sayısı 90 Pay Başına Piyasa Değeri (TL) 14,97
Sonuç; Via GYO nın Pay değeri; Pay Değeri Ağırlıklandırılmış Pay Ağırlık Değerleme Yöntemi (TL) Değeri (TL) Net Aktif Değere göre 13,59 33% 4,53 PD/DD'ye göre 12,23 33% 4,08 FD/FAVÖK Çarpanına göre 14,97 33% 4,99 Halka Arz Pay Değeri (TL) 13,60 Via GYO nun pay değerinin hesaplamasında Net Aktif Değeri, PD/DD ve FD/FAVÖK yöntemlerine göre bulunan pay değerlerine eşit ağırlık verilmiştir. Buna göre Via GYO nun pay değeri 13.60 TL olarak bulunmuştur. Sonuç olarak; Via GYO için hazırlanmış olan fiyat tespit raporunda pay değerinin hesaplanması için belirlenen yöntemlerin anlaşılır olduğunu, pay başına belirlenen 13.60 TL halka arz Via GYO nun pay başına NAD olan 22.93 TL ye göre %41 iskontolu olması açısından makul olduğunu düşünüyoruz. Çekince: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu sayfalarda yayınlanan görüş, yorum, ve öneriler nedeniyle ortaya çıkacak kazanç veya kayıplardan Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Buradaki yazı, görüş ve yorumlar yatırımcıları bilgilendirme niteliği taşımakta, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin KAP ta yayınlanan İzahname setini inceleyerek kararlarını vermelidirler.