İÇİNDEKİLER GAYRlMENKULE ILIŞKIN MUHTELİF KAVRAMLAR KAT IRTIFAKı -I- -ıı- 1. KAT İRTİFAKININ HUKUKİ MAHİYETİ 29 2. KAT İRTİFAKININ KURULMASI 29 3. KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI 30 4. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI 31 5. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 31 -ııı- KAT MÜLKIYETI 1. KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ MAHİYETİ 35 2. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASİ 35 2.1. İSTEM VE BELGELER 36 2.2. SÖZLEŞME VE TESCİI 37 3. KAT MALİKLERİNİN HAKLARİ 38 3.1. KAT MALİKLERİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE HAKLARI 38 3.2. KAT MALİKLERİNİN ORTAK YERLER ÜZERİNDE HAKLARI 38 i. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI 39 4.1. GENEL KURAI 39 4.2. ANAGAYRIMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK.39
4.3. ANAGAYRIMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA 39 4.4. SİGORTA ANLAŞMASİ 40 4.5. ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI 40 4.6. MÜSAADE MECBURİYETİ 40 4.7. YASAK İŞLER 40 4.8. KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ 41 KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 41 5.1. KAT MÜLKİYETİNİN ANAGAYRIMENKULÜN ARSASIYLA BİRLİKTE YOK OLMASİ VEYA KAMULAŞTIRILMASI İLE SONA ERMESİ 41 5.2. KAT MÜLKİYETİNİN ANAYAP1NIN HARAP OLMASI NETİCESİ SONA ERMESİ 42 5.3. BİLDİRME ÖDEVİ VE KAYDIN SİLİNMESİ 43 -ıv- APARTMAN/SITE/TOPLU YAPı YÖNETIMI ANAGAYRIMENKULÜN YÖNETİMİ 47 1.1. KAT MALİKLERİ KURULU 48 1.1.1. KAT MALİKLERİ KURUL! INI IN TOPLANTİ ZAMANİ 49 1.1.2. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI İÇİN ÇAĞRİ YAPILMASI 49 1.1.3. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ YAPILACAĞI YER 50 1.1.4. KAT MALİKLERİ KURULUN! İN TOPLANTI MERASIMI VE TOPLANTI YETER SAYISI 50 1.1.5. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ YÖNETİMİ 51 1.1.6. KAT MALİKLERİ KURULUNDA OY IIAKKI 53 1.1.7. KARAR YETER SAYISI 54
vii 1.1.8. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARİ 5 6 1.1.9. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARİNA HAKİMİN MÜDAHALESİ 1.2. YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULU ^ 1.2.1. YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULU SEÇİMİ 57 1.2.2. YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ 60 1.2.3. YÖNETİCİNİN SORUMLULUKLARİ 61 1.2,1 YÖNETİCİNİN HAKLAR] 62 1.2.5. YÖNETİCİ TARAFINDAN DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI 63 1.3. DENETÇİ/DENETİM KURULU 63 2. YÖNETİM PLANİ 65 3. İŞLETME PROJESİ 67 3.1. İŞLETME PROJESİNİN HUKUKİ MAHİYETİ 67 3.2. İŞLETME PROJESİNİN HAZIRLANMASI 67 4. ORTAK YERLER 69 4.1. MI I LAK ORTAK YERLER 71 4.2. SÖZLEŞME İLE TESPİT EDİLEN ORTAK YERLER 74 4.3. ORTAK YERLERE MÜDAFIALE HALİNDE DİĞER KAT MALİKLERİNİN YASAL FIAKLARI 74 5. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI 74 5.1. GENEL KURAI 74 5.2. ANAYRIMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASİ VE ZARARDAN SORUMLULUK 75 5.3. ANAGAYRIMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA 77 5.4. ANAGAYRIMENKULÜN SİGORTA ETTİRİLMESİ 82 5.5. MÜSAADE MECBURİYETİ 82 5.6. YASAK İŞLER 83 5.7. KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ 86
viii 5 ANAGAYRIMENKÜLDE YAPILACAK YENİLİK VE İLAVELER...88 6.1 ANAGAYRIMENKÜLDE FAYDALI OLAN YENİLİK VE İLAVELER 88 6.2. ANAGAYRIMENKÜLDE ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLAN YENİLİK VE İLAVELER 88 6.3. ANAGAYRIMENKÜLE YENİ BİR BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ 89 7. TOPLU YAPILAR 90 7.1. TOPLU YAPILARIN HUKUKİ TANIMI 90 7.2. TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER 91 7.3. TOPLU YAPILARDA VAZİYET PLAN VE PROJELERİ 91 7.4. TOPLU YAPILARDA YÖNETİM 92 7.5. TOPLU YAPILARDA YÖNETİM PLANI VE DEĞİŞTİRİLMESİ..93 7.6. TOPLU YAPILARDA YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATANMASI...93 7.7. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLERE KATILMA 94 7.8. TOPLU YAPILARDA GEÇİCİ YÖNETİM 95 8. BASİRETLİ YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULUNCA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN FIUSUSLAR 95 8.1. TETKİKE HAZIR BULUNDURULMASI GEREKEN BELGELER 95 8.1.1. YÖNETİM PLANI 95 8.1.2. ORTAK YAPILARDA VAZİYET PLANI VE PROJELER 96 8.1.3. İŞLETME PROJESİ 96 8.1.4. GELİR-GİDER KALEMLERİNE İLİŞKİN OLARAK MUHAFAZA EDİLMESİ GEREKEN BELGELER...97 8.1.5. HABERLEŞMEYE İLİŞKİN OLARAK MUHAFAZA EDİLMESİ GEREKEN BELGELER 97 8.1.6. APARTMAN/SİTE/TOPLU YAPIDA OTURMAYAN KAT MALİKLERİNİN TEBLİGAT ADRESLERİNİN TEMİN EDİLMESİ 98
ix 8.2. YAPILMASI GEREKEN HUSUSLAR 99 8.2.1. APARTMAN/SİTE/TOPLU YAPI ADİNA BANKADA HESAP AÇILMASI 99 8.2.2. YÖNirriCİ/YÖNETİCİLERİN AD/SOYADI/EV ADRESLERİNİN GÖRÜNEN BİR YERE ASILMASI...99 8.3. TUTULMASI GEREKEN DEFTERLER 99 8.4. YAPILMASI GEREKEN BİLDİRİMLER 1 0 1 8.4.1. APARTMAN/SİTE/TOPLU YAPIDA ÇALIŞANLARIN BİLDİRİLMESİ 1 0 1 8.4.2. KONUTLARDA 30 GÜNDEN FAZLA KALACAK MİSAFİRLERİN BİLDİRİMİ 1 0 1 8.4.3. BİNALARDA BİLDİRİM DIŞI OTURANLARIN BİLDİRİMİ 1 0 2 8.4.4. İŞ YERİ BİLDİRİMİ 1 0 2 9. YETKİLİ MAIIKEME-GÖREVLİ MAHKEME 1 0 2 -V- KOMŞU HAKLARı 1. KOMŞULARIN UYMASI GEREKEN HUSUSLAR 1 0 5 1.2. KOMŞU ARSASINA ZARAR VERİCİ KAZI VE İNŞAAT YAPMAMAK 1 0 6 1.3. KOMŞU GAYRIMENKULDEKİ AĞAÇLARIN DAL VE KÖKLERİNİN KENDİ ARSASINA GEÇMESİNE KATLANMAK 1 0 6 1.4. KENDİ KENDİNE AKAN SULARIN CEREYANINI KESMEMEK 106 1.5. ZARAR VERİCİ BİR DURUMUN VARLIĞINDA SU GİDERLERİNİN DÜZENLENMESİ 106 1.6. SU YOLU, GAZ VE ELEKTRİK BORULARININ GEÇİRİLMESİNE KATLANMAK 107 1.7. ZORU N LU G EÇİT HAKKI 107 1.8. SINIRLIK KOYMA MECBURİYETİ 107
X l KOMŞULAR BAKIMINDAN YASAKLAR 108 2.1. GÜRÜLTÜYE NEDEN OLMA 108 2.2. KİŞİLERİN HUZUR VE SÜKUNUNU BOZMA 108 2.3. İNŞAAT VEYA YIKIMLA İLGİLİ EMNİYET KURALLARINA UYMAMA 108 2.4. HAYVANIN TEHLİKE YARATABİLECEK ŞEKİLDE SERBEST BIRAKILMASI 109 2.5. ÇEVREYİ KİRLETMEK 109 2.6. ATIKLARIN TOPLANMASI 109 -Vı- KAPıCıLıK HIZMETI 1. KAPICININ HUKUKİ TANIMI 113 2. KAPICININ GÖREV VE SORUMLULUKLARI 113 3. KAPICILIK HİZMETİ BAKIMINDAN YÖNETİCİNİN GÖREV VE SORUMLULUKLARI 114 4. KAPICILIK SÖZLEŞMESİ 115 5. KAPICILARIN HAKLARİ 116 5.1. ÇALIŞMA SÜRESİ VE ARA DİNLENMESİ 116 5.2. ÜCRET ÖDEMESİ 116 5.3. EAZLA ÇALIŞMA VE ÜCRETİ 116 5.4. HAFTA TATİLİ 117 5.5. GENEL TATİL VE ÜCRETİ 117 5.6. YILLIK ÜCRETLİ İZİN 117 6. KAPICI DAİRESİ 117 7. KAPICININ SİGORTA ETTIRILMESI VE MUHTELİF BİLDİRİMLER 118 8. KAPICILIK SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 118 8.1. SÖZLEŞMENİN FESHİNDE BİLDİRİM 118 8.2. SÖZLEŞMENİN KAPICI TARAFINDAN HAKLI NEDENLE DERHAL FESHİ 1 19 8.2.1. SAĞLIK SEBEPLERİ 119
xi 8.2.2. AHLAK VE İYÎNİYET KURALLARİNA UYMAYAN HALLER VE BENZERLERİ 1 1 9 8.2.3. ZORLAYICI SEBEPLER 1 2 0 8.3. İŞVERENİN HAKLİ NEDENLE DERHAL FESİH HAKKI... 120 8.3.1. SAĞLİK SEBEPLERİ 1 2 0 8.3.2. AHLAK VF İYİ NİYET KURALLARINA UYMAYAN FIALLER VE BENZERLERİ 1 2 1 8.3.3. ZORLAYICI SEBEPLER 1 2 2 8.3.4. İŞÇİNİN GÖZALTINA ALINMASI VEYA TUTUKLANMASI HALİNDE DEVAMSIZLIĞIN FESFIİ BİLDİRİM SÜRESİNİ AŞMASI 1 2 2 8.4. DERHAL FESİII HAKKINI KULLANMA SÜRESİ 1 2 2 8.5. YENİ İŞ ARAMA İZNİ 2^ J 8.6. KAPICILIK SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN NETİCELERİ 3 1 2 -VII- APARTMAN-SlTE-TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE İLGİLİ OLARAK TÜRK HUKUK MEVZUATINDA YERALAN HÜKÜMLER 1. (634) SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNİ. < 27 2. (3 194) SAYILI İMAR KANUNU 170 3. TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK 175 4. OTOPARK YÖNETMELİĞİ 182 5. ASANSÖR BAKIM VE İŞLETME YÖNETMELİĞİ 184 6. YAPILARDA ÖZÜRLÜLERİN KULLANIMINA YÖNELİK PROJE TADİLİ KOMİSYONLARI TEŞKİLİ, ÇALIŞMA USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK 192 7. (1774) SAYILI KİMLİK BİLDİRME KANUNU 194 8. (5627) SAYILI ENERJİ VERİMLİLİĞİ KANUNU 195 9. MERKEZİ [SITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE SIHHİ SİCAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA İLİŞKİN YÖNETMELİK 202
10 ZORUNLU DEPREM SİGORTASINA DAİR KANUN HÜKMÜNDE KARARNAME 214 11 KON UT KAPICILARI TÜZÜĞÜ 216 12. İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ KAPICI VE KALORİFERCİ DAİRELERİ İLE KAPICI BÖLMESİ VE KALORİFERCİ YERİ...221 13. 64857) SAYILI İŞ KANUNU 222 14. İŞ KANUNUNA İLİŞKİN ÇALIŞMA SÜRELERİ YÖNETMELİĞİ.235 15. YILLIK ÜCRETLİ İZİN YÖNETMELİĞİ 238 16. (309D SAYILI TAŞINMAZ MAL ZİLYEDLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUN 246 17. TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA ŞEKLİ VE ESASLARINA DAİR YÖNETMELİK 253 18. (5237) SAYILI TÜRK CEZA KANUNU 276 19. '5188) SAYILI ÖZEL GÜVENLİK HİZMETLERİNE DAİR KANUN 278 20. (2559) SAYILI POLİS VAZİEE VE SELAHİYET KANUNU 290 21. (7201) SAYILI TEBLİGAT KANUNU 292 22. TEBLİGAT TÜZÜĞÜ 296 MUHTELIF YARGıTAY KARARLARı SORU VE CEVAPLARLA APARTMAN-SITE-TOPLU YAPı YÖNETIMI -Vııı- -ıx- -X- MUHTELIF EKLER 1. MUHTELİF DOKÜMANLAR 393 1. ÖRNEK SİTE YÖNETİM PLANI 393 2. ÖRNEK APARTMAN YÖNETİM PLANI 406
xnı 3. ÖRNEK İŞLETME PROJESİ 4 2 2 4. KAT MALİKLERİ KURULUNA DAVET MEKTUBU 4 2 5 5. HAZİRUN CETVELİ 4 2 7 6. YÖNETİM KURULU YILLIK FAALİYET RAPORU 428 7. DENETİM Kİ Kİ II RAPORU 4 3 0 8. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI TUTANAĞI 431 9. ÖRNEK KAPICI - KALORİFERCİ ÇALIŞMA TALİMATI...433 10. KONUT VE İŞYERLERİNDE KULLANILAN İNSAN ASANSÖRÜ İŞLETME TALİMATI 4 3 7 II. MUHTELİF SÖZLEŞMELER 4 3 9 1. ÖRNEK KAPICILIK SÖZLEŞMESİ 4 3 9 2. GÜVENLİK HİZMETİNİN DIŞARIDAN ALINMASI İLE İLGİLİ SÖZLEŞME 4 4 1 III. MUHTELİF DİLEKÇELER 4 4 8 1. VALİLİĞE KOMŞU HAKKINA TECAVÜZÜ ŞİKAYET...448 2. KOMŞULARDAN BİRİNİN ÇEKİLMEZLİK FIALİ 449 3. BİNAYA MÜDAHALE EDEN (BALKON KAPATAN) DAİREYE DAVA 450 4. BORÇLU KAT MALİKİNE DAVA AÇILMASI 451 5. BORCUNU ÖDEMEYENİN DAİRESİNE İPOTEK KOYMA (Mahkeme kararından sonra) 452 6. MAHKEMEDEN APARTMAN YÖNETİCİSİ ATANMA İSTEMİ DİLEKÇESİ 453 7. KAPICI DAİRESİNİN TAHLİYESİ AMACIYLA MÜLKİ AMİRLİĞE YAPILACAK BAŞVURU DİLEKÇESİ 454 YARARLANıLAN KAYNAKLAR 456