GAYRİMENKUL SEKTÖR RAPORU Açıklama: Gayrimenkul sektör raporu ATIG Yatırım Menkul Değerler AŞ Araştır- ma Departmanı tarafından hazırlanmış olup, izinsiz kopyalanması ve kaynak gös- terilmeden paylaşılması yasaktır. Raporda yer alan bilgiler güvenilir kaynaklar- dan elde edilen bilgiler dikkate alınarak hazırlanmıştır. Rapor sonrasında meyda- na gelecek küresel çapta ve yurtiçinde olası ekonomik ve siyasi gelişmeler rapor- daki beklentilerimizi değiştirmemize neden olabilir. Rapordaki beklentiler ve yorumlarımız şu anki koşullar dikkate alınarak, diğer koşulların değişmediği (ceteris paribus) varsayımı ile hazırlanmıştır. Rapor sonucunda yatırımcıların vereceği kararlar ve raporun yorumlanması yatırımcıların kendi sorumluluğundadır. 1
GAYRİMENKUL Gayrimenkul sektörü ülkelerin ekonomik büyümesi ile paralellik göstermektedir. ABD ekonomisinde toparlanma gözlenmekte olup, Euro Bölgesi nde durgunluk hala devam etmektedir. ABD 2013 yılında %1.9 büyüme gösterirken, Euro Bölgesi %0.5 daraldı. 08.04.2014 tarihinde Uluslararası Para Fonu IMF tarafından yayımlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu da küresel ekonomideki faaliyetlerin güç kazandığı ve bu güç kazanma sürecinin 2014-2015 döneminde daha çok gelişmiş ekonomilerin etkisi ile sürmesinin beklendiği belirtildi. IMF 2013 te %3 seviyesinde olan küresel ekonomik büyümenin bu yıl %3.6, önümüzdeki yıl %3.9 olacağını öngörüyor. ABD de %2.75 büyüme tahmininde bulunan kuruluşun Euro Bölgesi tahmini %1.2 büyüme şeklinde oldu. IMF nin Türkiye için büyüme öngörüsü ise 2014 için %2.3, önümüzdeki yıl için %3.1 oldu. (Tablo 1) IMF nin 2014 Türkiye büyüme tahmini (%2.3) küresel büyüme beklentilerinden (%3,6) daha düşük kalmıştır. ATIG Yatırım olarak bizim 2014 yılı Türkiye büyüme beklentimiz %2.4 seviyesinde. Tablo 1: IMF Büyüme ve TÜFE Beklentileri IMF BÜYÜME VE TÜFE BEKLENTİLERİ ÜLKE Reel GSYH Tüketici Fiyatları 2013 2014 2015 2013 2014 2015 World Output 3,0 3,6 3,9 Europe 0,5 1,7 1,9 1,9 1,6 1,8 Advanced Europe 0,1 1,5 1,7 1,5 1,1 1,3 Euro Area -0,5 1,2 1,5 1,3 0,9 1,2 Germany 0,5 1,7 1,6 1,6 1,4 1,4 France 0,3 1,0 1,5 1,0 1,0 1,2 Italy -1,9 0,6 1,1 1,3 0,7 1,0 United Kingdom 1,8 2,9 2,5 2,6 1,9 1,9 Emerging and Developing Europe 2,8 2,4 2,9 4,1 4,0 4,1 Turkey 4,0 2,3 3,1 7,5 7,8 6,5 Kaynak: IMF World Economic Outlook April 2014 2
ABD DE KONUT SEKTÖRÜ ABD 2008 yılında yaşanan Mortgage krizinin ardından ekonomiyi desteklemek amacıyla faizleri rekor düşük seviyede tutmakta ve varlık alım programı (QE) ile ülkede genişlemeci bir politika uygulamaktadır. Grafik 1: Yeni Konut Satışları 2013 yılının son çeyreğinde ülke ekonomisinin toparlanmaya başlaması ile aylık 85 milyar dolarlık varlık alım programında kesintiye gidilmiştir ve QE en son Nisan indiriminden sonra aylık 45 milyar dolar ile devam etmektedir. Varlık alım programında azaltımın başlamış olması ABD ekonomisinde toparlanma sinyalleri açısından olumlu algılanabilir. Fakat istihdam ve enflasyonda hala beklenen düzeylere ulaşılamamış olması nedeniyle faizler rekor düşük seviyelerde tutulmaktadır. Grafik 2: Mevcut Konut Satışları Faiz hadleri hakkında Yellen ın son konuşması ile toplantı tutanakları arasındaki tutarsızlıktan dolayı, yorum yapmak son derece zorlaştı. ABD de konut sektörüne baktığımızda ise; ülkede inşaat harcamaları ve konut satışları kademeli olarak artış göstermeye başlamıştır ve bu durum konut sektöründe toparlanmaya işaret etmektedir. Fakat zorlu kış şartları nedeniyle son dönemlerde ABD konut sektöründeki toparlanma hızı yavaşladı. ABD de mevcut konut satışları ve konut fiyatlarındaki artışlar kötü hava koşulları nedeniyle yavaşlamıştır. Grafik 3: S&P Case-Shiller Konut Fiyat Endeksi 2015 sonu itibari ile yükselmesi muhtemel olan ABD Mortgage faizlerinin de ABD de konut piyasalarını olumsuz etkileyeceğini tahmin ediyoruz. Ancak, önden yüklemeli artış 2014 son çeyreğinde görülebilir. 3
TÜRKİYE DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ Türkiye de gayrimenkul piyasası ağırlıklı olarak nüfus yapısından, ülkenin refah büyümesinden, faiz oranlarından ve konut sektörüne yönelik düzenlemelerden etkilenmektedir. Merkez Bankası nın faizlerde ciddi bir artırıma gitmesi, BDDK nın kredi sınırlaması getirmesi ve konutta KDV düzenlemesi konut sektörünü olumsuz etkilemiştir. Faiz oranları, kredi sınırlaması ve konutta KDV düzenlemesi gibi unsurlar sektörü olumsuz etkileyecek unsurlar olarak karşımıza çıksa da; ülkemizde hızlı nüfus artışı, kentsel dönüşüm projeleri, üçüncü köprü projesi ile yeni konut proje alanlarının ön plana çıkması ve mütekabiliyet yasası ile yabancıya konut satışında beklenen artış gayrimenkul sektörünü hala cazip kılmaktadır. Raporun devamında sektörü olumlu ve olumsuz etkileyebileceğini düşündüğümüz gelişmeler yer almaktadır. Merkez Bankası Faiz Artırımı TCMB Ocak ayında Olağanüstü Para Politikası Kararı ile bir haftalık repo faiz oranını %4.5 ten %10 a yükseltmiş ve Merkez Bankası fonlamasının 1 hafta vadeli repo faiz oranından sağlanacağını açıklamıştır. Gecelik borç verme faiz oranı %7.75'ten %12'ye yükseltilmiştir. Kredi Sınırlaması 1 Şubat 2014 tarihinde yürürlüğe giren yasa ile kredilere gelen sınırlama da gayrimenkul sektörü üzerinde olumsuz etki yaratacaktır. Banka Kartları ve Kredi Kartları Hakkında Yönetmelik te yapılan değişikliklere göre sektöre göre taksit sayılarına sınırlama getirilmiştir. Konut, taşıt ve tüketici kredilerinde teminat tutarı ve vadelere sınırlama getirilmiş olup; tüketici kredilerinin vadesi 36 ay, taşıt kredileri 48 ay vade ile sınırlandırılmıştır. Yönetmelik e göre; konut teminatlı kredilerde veya yapılacak finansal kiralama işlemlerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranı %75'i aşamayacak. 4
Konutta KDV Düzenlemesi 2013 yılında konutlarda yapılan KDV düzenlemesi ile 01.01.2013 tarihinden itibaren inşaat ruhsatı alınan net alanı 150 m2 ye kadar olan konutlarda; Arsa birim m2 vergi değeri 500 TL altında olan konutların tesliminde %1, Arsa birim m2 vergi değeri 500 TL ile 1.000 TL arasında olan konutların tesliminde %8, Arsa birim m2 vergi değeri 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde %18 KDV oranı uygulanacak. KDV artışı konut maliyetlerinde de artışa neden olacağı gibi, 1 Ocak 2013 tarihinden önce ruhsatı alınmış olan konut satışlarını da %18 KDV uygulanmayacak olması sebebi ile olumlu etkileyebilir. Kentsel dönüşüm projeleri ise yeni KDV uygulamasından muaf tutulmuştur. Nüfus Artışı Ülkemizde hızlı nüfus artışı ve özellikle büyük şehirlere yapılan göçler konut talebini artıran unsurlar olarak karşımıza çıkmaktadır. Kentleşme ihtiyacının ilerleyen dönemlerde de artmaya devam etmesini ve bu durumun özellikle büyük şehirlerde konut talebini olumlu etkilemesini beklemekteyiz. Nüfus artışının yanında istihdamda da ağırlık tarımdan hizmet sektörüne kaymaktadır. 2016 yılında nüfusun 78.7 milyona yükselmesi beklenmektedir. İstihdamda tarımın ağırlığı ise 2002 yılında %34.9 iken, 2013 yılında %23.6 ya gerilemiştir. Bu da metropollerde konut projelerinin önemini artıracaktır. Kentsel Dönüşüm Projeleri Türkiye de planlanan ve uygulanmakta olan kentsel dönüşüm projeleri gayrimenkul sektörünün gelişimi açısından önemli unsurlar arasında yer almaktadır. İstanbul da Başakşehir, Ataşehir, Kartal, Fikirtepe gibi bazı bölgelerde kentsel dönüşüm projeleri başlamıştır. (Kentsel dönüşüm projeleri hakkındaki detaylı habere ulaşmak için lütfen tıklayınız) Aynı zamanda kamu çalışmaları ve altyapı yatırımları da büyükşehirlerde birçok bölgeyi de ulaşım açısından avantajlı konuma getirmektedir. Özellikle İstanbul da birçok bölgenin ulaşım açısından avantajlı hale gelmesi planlanan konut projelerini de cazip kılmaktadır. Kuzey Marmara Otoyolu, Üçüncü Köprü ve Kanal İstanbul projelerinin yanında yeni ulaşım güzergahlarının yapılması o bölgelerde yerleşim ve konut alanları yaratılmasına da imkan sağlamaktadır. Yakın zamanda planlanan üçüncü köprü projesi ile birlikte özellikle Riva, Beykoz, Polonezköy, Alemdağ, Ispartakule ve Sancaktepe bölgelerinin ön plana çıkacağı, sanayi bölgesi olarak da Kınalı, Hadımköy ve Pelitli nin önemli bölgeler olması beklenmektedir. 3. köprü projesinin 2015 yılı ortalarında açılması planlanmaktadır. 5
Mütekabiliyet Yasası Yabancılara konut satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası nın kabulü sektörü olumlu etkileyebilecek gelişmeler arasındadır. Yasaya göre; Bakanlar Kurulu'nca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişilere Türkiye'de taşınmaz satılmasına imkan sağlanıyor. Mütekabiliyet Yasası ile yabancıların konut alımına getirilecek kolaylığa bağlı olarak yabancı konut talebinin artması öngörülmektedir. Düzenleme ile birlikte Rusya, Azerbeycan, İran, Irak, Katar, Birleşik Arap Emirlikleri ve diğer Arap ülkelerinden talep gelmesi beklenmektedir. TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL SAHİBİ GERÇEK YABANCI KİŞİLERİN ÜLKELERE GÖRE DAĞILIMI ÜLKELER ANA TAŞINMAZ SAYISI ANA TAŞINMAZ ALANI M2 KAT MÜLKİYETİ SAYISI KAT MÜLKİYETİ ALANI M2 TOPLAM TAŞINMAZ SAYISI TOPLAM TAŞINMAZ ALANI M2 KİŞİ SAYISI İngiltere Almanya Yunanistan İrlanda Hollanda Danimarka Norveç Rusya Avustralya Belçika İsveç Finlandiya Fransa ABD KKTC İtalya Ukrayna Avusturya İsviçre Sırbistan Toplam 3.059 2.751.455 22.231 4.106.336 25.290 6.857.791 35.824 20.075 50.105.929 18.616 1.898.340 38.691 52.004.269 29.288 6.281 2.648.859 3.672 193.389 9.953 2.788.248 10.833 218 167.279 4.920 649.088 5.138 816.367 6.816 1.166 2.878.813 3.968 609.061 5.134 3.487.874 5.907 387 1.679.119 4.448 537.397 4.835 2.216.516 5.833 90 715.077 3.832 376.704 3.922 1.091.782 5.541 150 346.427 4.853 517.327 5.003 863.754 5.415 4.113 12.237.769 2.591 201.019 6.704 12.438.787 4.470 149 396.940 2.470 315.264 2.619 712.204 3.478 151 344.965 1.461 143.188 1.612 488.153 1.978 42 129.789 929 78.293 971 208.081 1.297 463 797.864 623 67.516 1.086 865.381 1.189 416 383.883 766 89.788 1.182 473.672 1.143 275 527.360 753 68.251 1.028 595.611 1.008 279 160.200 596 56.726 875 216.925 938 33 18.573 476 64.865 509 834.376 565 167 364.942 160 19.033 327 383.975 292 131 249.083 154 25.039 285 274.123 244 48 21.841 152 9.262 200 31.103 242 37.887 79.190.393 78.571 10.178.956 116.458 89.369.349 125.460 Kaynak: GYODER 2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü (Mayıs 2012) - Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 12 Nisan 2012 6
Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Nisan 2014 aylık sektör raporuna göre; inşaat sektörü 2013 yılında %7.1 büyüme gösterirken, ülke ekonomisi 2013 yılının %4 büyüme ile kapattı. Böylece inşaat sektörü büyümesi 2013 yılında ülke büyümesinin üzerinde performans sergiledi. İnşaat sektörü 2013 yılının ilk çeyreğinde %5.8, ikinci çeyreğinde %7.6, üçüncü çeyreğinde %8.6, son çeyreğinde ise %6.2 büyüme gösterdi. Tablo 2: İnşaat Sektörü Büyümesi İnşaat Sektörü Büyümesi Dönem İnşaat Gayrimenkul GSYH 2011 1. Çeyrek %15.7 %10.4 %12.1 2011 2. Çeyrek %13.5 %7.2 %9.3 2011 3. Çeyrek %10.7 %10.5 %8.7 2011 4. Çeyrek %7.1 %9.2 %5.3 2011 Yıl Geneli %11.5 %9.3 %8.8 2012 1. Çeyrek %2.5 2% %3.1 2012 2. Çeyrek %0.7-2% %2.7 2012 3. Çeyrek %0.8 - %1.7 %1.5 2012 4. Çeyrek %1.5 2% %1.3 2012 Yıl Geneli %0.6 %1.9 %2.1 2013 1. Çeyrek %5.8 %1.4 %2.9 2013 2. Çeyrek %7.6 %1.5 %4.5 2013 3. Çeyrek %8.6 %1.9 %4.3 2013 4. Çeyrek %6.2 %2.4 %4.4 2013 Yıl Geneli %7.1 %1.8 4% Kaynak: TUİK - IMSAD Aylık Sektör Raporu (Nisan 2014) İnşaat sektöründe 2013 yılında yaşanan %7.1 lik büyümenin tamamı kamu inşaat harcamalarındaki büyümeden kaynaklanırken, özel sektör inşaat harcamaları 2013 yılında %0.7 daralma gösterdi. (Tablo 3: Kamu ve Özel Sektör İnşaat Harcamaları Büyümesi) 2013 yılındaki inşaat sektörü büyümesinin kamu inşaat harcamaları büyümesinden destek bulduğunu dikkate aldığımızda; sektörde kamu harcamalarının azalması ilerleyen dönemlerde sektör büyümesini olumsuz etkileyebilir. 7
Tablo 3: Kamu ve Özel Sektör İnşaat Harcamaları Büyümesi Kamu ve Özel Sektör İnşaat Harcamaları Büyümesi Dönem Kamu Sektörü Özel Sektör Genel 2011 1. Çeyrek %1.1 %44.5 %15.7 2011 2. Çeyrek %1.4- %33.8 %13.5 2011 3. Çeyrek %4.4 %17.6 %10.7 2011 4. Çeyrek %7.5-1% %7.1 2011 Yıl Geneli %1- %16.7 %11.5 2012 1. Çeyrek %2.8- %3.7 %2.5 2012 2. Çeyrek %3.7 %2.2- %0.7-2012 3. Çeyrek %0.4 %0.9- %0.8-2012 4. Çeyrek 9% %0.9- %1.5 2012 Yıl Geneli %2.8 %0.1- %0.6 2013 1. Çeyrek %46.2 %4.8- %5.8 2013 2. Çeyrek %25.2 %0.8 %7.6 2013 3. Çeyrek %21.2 %3.5 %8.6 2013 4. Çeyrek %38.8 %2- %6.2 2013 Yıl Geneli %29.1 %0.7 %7.1 Kaynak: TUİK - IMSAD Aylık Sektör Raporu (Nisan 2014) 2014 yılının ilk 3 ayında konut satışları %5.9 gerileyerek 257.853 adet olarak gerçekleşti. Yılın ilk ayında konut satışları bir önceki yılın Ocak ayına göre %0.2 artış gösterirken, Şubat ayında konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %5.5 geriledi. Mart ayında ise konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %10.6 geriledi. Yılın ilk 3 ayında birinci el konut satışlarındaki gerileme %1.3 ile sınırlı olurken, ikinci el konut satışları %9.6 geriledi. 2014 yılının başlarında konut satışlarındaki gerileme genel olarak ikinci el konut satışlarındaki düşüşten kaynaklanmıştır. 2013 yılı ile konuta gelen KDV düzenlemesinde; 1 Ocak 2013 tarihinden önce ruhsatı alınan projelerin %18 KDV den muaf tutulması inşaat ruhsatı daha önceden alınmış olan konut projelerine talebi artırmıştır. 1 Ocak 2013 ten önce ruhsatı alınan projelerde %18 KDV uygulanmayacak olması 2013 yılının ilk dönemlerinde talebi öne çekmiştir. 8
Borsa İstanbul Endeksi nde İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Şirketleri Finansal Verileri GMYO HİSSELERİ F/K (CARİ) PD/DD (CARİ) FD/FAVOK (CARİ) AKTİF KARLILIĞI ÖZVARLIK KARLILIĞI NET KAR MARJI AKSGY Akiş GMYO 16,84 0,58 35,94 2,00 3,45 0,35 ALGYO Alarko GMYO 2,55 0,57 30,05 1,27 1,30 2,24 ATAGY Ata G.M.Y.O. 76,17 1,29-775,40-0,37-0,38-0,76 AVGYO Avrasya GMYO 7,39 0,67 163,58-0,30-0,32-0,04 DZGYO Deniz G.M.Y.O. - 0,51-73,66-0,61-0,62-0,02 PEGYO Pera GMYO - 0,25 96,85-0,71-1,00-0,61 YGYO Yeşil GMYO 2,17 0,39-99,17 0,09 0,37 0,76 ISGYO İş GMYO 7,38 0,76 49,86 1,10 1,60 0,58 NUGYO Nurol GMYO - 3,41-115,17-0,00-0,07-0,03 DGGYO Doğuş GMYO 51,73 1,88 186,78 3,04 3,63 1,39 OZGYO Özderici GMYO 7,82 0,85 1.063,20 0,15 0,26 0,39 VKGYO Vakıf GMYO 179,06 3,85-8.401,02 0,52 0,52 1,67 YKGYO Yapı Kredi Koray GMYO - 1,51-207,01-2,88-10,93-0,25 AGYO Atakule GMYO 369,85 0,46 105,34 2,52 2,55 3,56 AKMGY Akmerkez GMYO 10,71 3,31 10,49 30,30 30,88 0,74 SAFGY Saf GMYO - 4,17-172,51-2,13-10,50-2,46 SNGYO Sinpaş GMYO 27,18 0,47 18,12 0,80 1,73 0,04 TSGYO TSKB GMYO - 0,51 101,84-0,48-0,85-0,38 IDGYO İdealist GMYO - 2,16-202,49-0,93-0,93 - RYGYO Reysaş GMYO 4,36 0,35 19,91 0,90 1,40 0,46 MRGYO Martı GMYO - 0,35 42,94-8,44-16,63-1,74 TRGYO Torunlar GMYO 9,42 0,60 23,71 3,00 6,38 0,55 EKGYO Emlak Konut GMYO 8,94 1,21 22,90 2,81 4,43 0,91 KLGYO Kiler GMYO - 0,48 68,20-0,40-0,78-0,21 AKFGY Akfen Gayrimenkul 2,09 0,27 24,73 7,77 13,14 2,86 OZKGY Özak GMYO - 0,60 18,78-0,33-0,79-0,05 HLGYO Halk GMYO 19,10 0,93 53,94 1,05 1,22 0,70 SRVGY Servet GMYO 53,72 0,57 33,72 0,58 1,06 0,17 PAGYO Panora GMYO 4,38 0,51 8,58 11,54 11,61 1,43 YGGYO Yeni Gimat GMYO 3,86 0,58 9,89 15,03 15,12 1,97 9
SONUÇ Gayrimenkul sektörünün gelişimini etkileyecek birçok faktör bulunmakla birlikte; ülkemizde sektördeki büyüme hızını yavaşlatacak unsurlarla beraber, sektörde büyümeyi destekleyecek de birçok faktör bulunmaktadır. Faiz oranları, kredi sınırlaması ve konutta KDV düzenlemesi gibi unsurlar sektörü olumsuz etkileyecek unsurlar olarak karşımıza çıksa da; ülkemizde hızlı nüfus artışı, kentsel dönüşüm projeleri, üçüncü köprü projesi ile yeni konut proje alanlarının ön plana çıkması ve mütekabiliyet yasası ile yabancıya konut satışında beklenen artış gayrimenkul sektörünü hala cazip kılmaktadır. Ayrıca 2013 yılı ile gelen yeni KDV düzenlemesinden kentsel dönüşüm projeleri muaf tutulmuştur. Özellikle faiz oranlarının yüksek seyretmesi ve konutta KDV düzenlemesi kısa ve orta vadede sektör gelişimini olumsuz etkileyebilir. Bununla beraber ülkemizde özellikle büyük şehirlerdeki yeni konut yatırımları hala talep çekmektedir. Aynı zamanda mütekabiliyet yasası ile yabancılara konut alımının önünün açılması da sektöre yönelik olumlu beklentilerimizi korumamızı sağlamaktadır. Özellikle büyük projelere yönelik yabancı ilgisinin sektör gelişimini olumlu etkilemesini beklemekteyiz. Sonuç olarak mevcut konut arzını karşılayacak yeterli talebin hala bulunduğunu ve sektördeki büyümenin azalarak da olsa devam etmesini beklemekteyiz. Ekonomik büyüme ile bağlantılı olan gayrimenkul sektör büyümesinin 2014 yılında Türkiye GSYH büyümesinin üzerinde bir performans sergilemesini beklemekteyiz. ATIG Yatırım olarak bizim 2014 yılı Türkiye büyüme beklentimiz %2.4 seviyesinde. Gayrimenkul ve inşaat sektörü büyümesinin ise ülke büyümesinin üzerinde %2.5 ile %4 arası bir performans göstermesini öngörmekteyiz. Gayrimenkul sektör beklentilerimizi, Borsa İstanbul Endeksi nde işlem gören GMYO şirketleri ile beraber değerlendirdiğimizde; özellikle cazip projeler ve yatırımlar planlayan şirketlerin 2014 yılında ön planda olacağını düşünmekteyiz. İlerleyen dönemlerde gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren hisseler için de spesifik raporlarımız çıkacak ve siz değerli yatırımcılarımız ile paylaşılacaktır. 10