Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-1 -

Bizim Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu nun VII-128.1 no lu Pay Tebliği nin 29. Maddesi çerçevesinde Oyak Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş. tarafından hazırlanan VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. fiyat tespit raporunu değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, yatırım kararlarını halka arza ilişkin izahnameyi inceleyerek vermelidirler. 5-6 Mayıs 2016 tarihlerinde talep toplama işlemi gerçekleştirilecek olan VİA GYO halka arzında 22,5 Milyon pay (ortak satışı) halka arza konu edilecek olup toplam halka arz büyüklüğü 306 Milyon TL olarak gerçekleşecektir. Halka arz ile ilgili önemli bilgiler aşağıdaki tabloda bilgilerinize sunulmuştur; İhraçcı Konsorsiyum Lideri Aracılık Yöntemi Mevcut Ödenmiş Sermaye 90.000.000 Halka Arz olan paylar Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Finans Yatırım Menkul Değerler En iyi gayret aracılığı / Sabit Fiyatla Talep Toplama Ortak Satışı Halka Arz Edilecek Paylar/ Halka Arz Oranı 22.500.000 TL / %25 Tahsisat Grupları Taahhütler Talep Toplama Tarihleri 5-6 Mayıs 2016 Halka Arz Fiyatı 13,60 Halka Arz Yapısı Halka Arz Fiyatına Göre Piyasa Değeri 1.224.000.000 Yurtiçi Bireysel Yatırımcı ; %80 Yurtiçi Kurumsal Yatırımcı ; %20 Via GYO ve ortaklar tarafından 180 gün pay satmama ve bedelli sermaye artırımı yapmama Ortaklar tarafından 1 yıl boyunca halka arz fiyatının altında pay satmama Günlük Alım Emri ; Halka arz edenler adına Finans Yatırım tarafından, halka arz edilen payların Borsa'da işlem görmeye başladığı gün dahil olmak üzere 15 gün süreyle halka arz büyüklüğünün en fazla %15'ine denk gelmek üzere her bir işlem gününde halka arz fiyatından 225.000 adet nominal alım emri girilecektir. Halka Arz Teşvikleri %100 Geri Alım Garantisi; Halka arz sonucu VİA GYO payı alan tüm yatırımcılar, halka arzdan satın aldıkları payların tamamını veya bir kısmını VİA GYO paylarının Borsa'da işlem görmeye başlamasından itibaren 90 gün süreyle aralıksız bir şekilde hesaplarında tutmaları durumunda, 90 gün içerisinde hesaplarında gün sonunda bulunan en düşük şirket pay miktarını pay başına 14,00 TL sabit fiyat ile halka arz edenlere tekrar satma hakkına sahip olacaktır. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-1 -

Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ("Via GYO" veya "Şirket"), 1995 yılında Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret Anonim Şirketi ünvanıyla Ankara'da kurulmuştur. Şirket'in Sermaye Piyasası Kurulu'na yaptığı gayrimenkul yatırım ortaklığı başvurusunun onaylanması sonucu 24 Ağustos 2015 tarihinde ticaret sicilde tescil edilerek 28 Ağustos 2015 tarihinde yayınlanan ticaret sicil gazetesindeki ana sözleşme değişikliğiyle Şirket'in ünvanı Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olarak değiştirilmiştir. 90 Milyon TL ödenmiş sermayesi olan şirketin payları 3 ortak tarafından paylaşılmaktadır. Mevcut paylar içerisinde ortaklar arasında eşit olarak dağılmış 3.000.000 adet A grubu paylar olup yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazları bulunmaktadır. Halka arza konu paylar B grubu paylardan oluşmaktadır; Ortaklık Yapısı 2016 Halka Arz Sonrası 2015 2014 Hisse Adedi Ortaklık Payı Tutar Hisse Adedi Ortaklık Payı Tutar Hisse Adedi Ortaklık Payı Tutar Ali Bayraktar 22.500.000 25,00% 22.500.000 30.000.000 33,33% 30.000.000 15.000 33,33% 15.000.000 Mehmet Bayraktar 22.500.000 25,00% 22.500.000 30.000.000 33,33% 30.000.000 15.000 33,33% 15.000.000 Coşkun Bayraktar 22.500.000 25,00% 22.500.000 30.000.000 33,33% 30.000.000 15.000 33,33% 15.000.000 Halka Açık Kısım 22.500.000 25,00% 22.500.000 TOPLAM 90.000.000 90.000.000 90.000.000 90.000.000 45.000 45.000.000 Şirketin iş modeli; gayrimenkul projelerinin uzun vadeli kiralama yöntemi ile belirlenen arazilerde geliştirilmesi şeklindedir. Bu sayede şirket yüksek arsa maliyetlerine katlanmak zorunda kalmayarak yatırımlarının geri dönüş süresini daha kısa tutmak istemektedir. Şirket geçmiş projelerinin bir kısmında karma projeleri tercih etse de ileriye yönelik gelir modeli daha çok düzenli kira gelirine dayanmaktadır. 1953 yılında kurulan Bayraktar Grup 1995 yılında Bayraktar Kardeşler olarak yeni bir yapıya bürünmüş ve özellikle 2008 yılında faaliyete başlayan Via Port Asya ile birlikte şirket, AVM, ofis, konut ve eğlence merkezlerini içinde barındıran karma projelere odaklanmıştır. Şirketin mevcut portföyünde Viaport Asya, Vialand, Viaport Venezia ve Via Port Marina olmak üzere dört adet karma proje bulunmaktadır; Gayrimenkul Portföyü Proje Lokasyon Yüzölçümü (m²) Değer (KDV Hariç, TL) Viaport Asia Pendik/Kurtköy 296,164 1.274.000.000 Viaport Houses and Suites Pendik/Kurtköy 26,056 12.278.000 Viaport Marina Tuzla/Merkez 370,991 651.321.842 Viaport Venezia Gaziosmanpaşa/Küçükköy 73,083 602.540.498 Vialand Eyüp/Aliberyköy 471,035 629.750.000 Arsalar 1 Pendik/Kurtköy 4,635 3.169.890.340 2 Pendik/Kurtköy 2,900 8.250.000 3 Pendik/Kurna 149 Gayrimenkul Portföyü 3.178.140.340 Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-2 -

Via Port Asia Via Port Asia-AVM Via Port Asia-Crown Plaza Via Port Aisa-Houses&Suites Segment Outlet Alışveriş Merkezi Otel Konut Lokasyon Pendik/Kurtköy Yüzölçümü (m²) 296.164 26.056 Açılış Tarihi Ağustos 2008 2010 Devam Eden Yatırımlar İnşaatı devam eden genişleme etabının Haziran 2016'da tamamlanması planlanmaktadır Sahiplik Üst Hakkı Anlaşmaları /Yönetim Sözleşmeleri 100% 100% 57% (617 konutun 353 adedi Via GYO'ya ait, geri kalan kısım arsa sahiplerine ait ) Pendik Belediyesi ile 30 yıllık üst hakkı anlaşması. Pendik Belediyesine AVM için kira ödenmekte ve genişleme etaplarından elde edilen gelirin de %25'i ödenmektedir. Kira ödemelerinde sabit oran ya da enflasyone göre ayarlanmış tutardan yüksek olan dikkate alınmaktadır. 2015-2016 yılları için bu kira 1,55 Milyon TL, 2017-2020 yılları için 2milyon TL ve 2020-2037 için 2,35 Milyon TL'dir. AVM işletme hizmetleri VİA DMC Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş. tarafından yapılamaktadır. IHG ile 20 yıllık franchise anlaşması bulunmaktadır. IHG'ye oda gelirlerinin %1'i ile %5'i oranında değişen miktarlarda telif ve pazarlama ücreti ödenmektedir. Otel Via Otelcilik Yönetimi A.Ş. Tarafından yönetilirken ilgili şirket vergi öncesi karın %95'ini VİA GYO'ya kira geliri olarak ödemektedir. 320 adetinin satış ve devri gerçekleşmiş, 20 adedinin satışı gerçekleşmiş, 13 adet konut satışa hazır. Kullanım Hakkı Devir Tarihi 2037 2037 İş Ortaklığı - - Arsa Sahibi ile kat karşılığı Via GYO Payı 100% 100% 57% Gerçeğe Uygun Değer (Via GYO Payı) 1.274 Milyon TL 2015 Hasılat 87.122.013 9.962.427 25.250.181 2014 Hasılat 74.223.177 9.502.122 57.967.019 Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-3 -

VİA PORT VENEZİA Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Fiyat Tespit Raporu'na İlişkin Analist Via Raporu Port Venezia-AVM Via Port Venezia-Offices&Residence Segment Outlet Alışveriş Merkezi Ofis/Rezidans Lokasyon Yüzölçümü (m²) Açılış Tarihi Gaziosmanpaşa/küçükköy 73.083 Ağustos 2015 Devam Eden Yatırımlar YOKTUR Sahiplik Arsanın sahibi Kiptaş olup, gelir paylaşımı sözleşmesi imzalanmıştır. Üst Hakkı Anlaşmaları /Yönetim Sözleşmeleri Via GYO ve Güryapı arasında imzalanan adi ortaklık sözleşmesine göre projede her bir tarafın %50 hissedarlığı bulunmaktadır. Bu adi ortaklık Kiptaş A.Ş. İle arsa satış karşılığı gelir sözleşmesi imzalamıştır. AVM arsa satış gelirlerinden ortaklaşa kabul edilen gelir üzerinden %45 oranında pay taahhüt edilmiştir. Toplam kararlaştırılan gelir 384 Milyon TL'dir (Kiptaş paylarının 3. bir tarafa yada ortaklara satılması durumunda). Avm'nin kiralardan elde ettiği brüt gelirin %45'i veya yılda 17,5 Milyon TL'den yüksek olanı olarak belirlenmiştir. Bağımsız Ünitelerin satışından Kiptaş'ın alacağı pay %39 olup bu rakam 364,6 Milyon TL olmuş ve tamamı ödenmiştir. Bütün konut üniteleri ve mağazaların ön satıı gerçekleşmiştir (Viaport Venezia Adi ortaklığına ait 545 metrekare ofis alanı hariç). AVM'nin yönetimi Bayraktar grup iştiraki Via DMC Gayrimenkul Yönetim Hizmetleri A.Ş. tarafından yapılmaktadır. Kullanım Hakkı Devir Tarihi - - İş Ortaklığı Güryapı ile Adi ortaklık Via GYO Payı 50% 50% Gerçeğe Uygun Değer (Via GYO Payı) 603 Milyon TL 2015 Hasılat 4.937.313 139.544.436 2014 Hasılat - - Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-4 -

VİALAND Vialand-AVM Vialand-Tema Park Vialand Palace Hotel Segment Alışveriş Merkezi-Otel Eğlence Parkı Otel Lokasyon Yüzölçümü (m²) Eyüp/Alibeyköy 471.035 Açılış Tarihi Mayıs 2013 2013 2014 Devam Eden Yatırımlar Proje aşamasında 400 odalı yeni otel açılışının 2017'de yapılması planlanmakta Sahiplik 50% Üst Hakkı Anlaşmaları /Yönetim Sözleşmeleri 2044 yılında sona erecek olan 30 yıllık üst kullanım hakkıyla İstanbul Büyükşehir Belediyesinden kiralanmıştır. Vialand projesi Via GYO ve Abdurrahman Gürsoy'un hakim ortak olduğu Güryapının %50 oranında hissedarı olduğu bir adi ortaklık olarak kurulmuştur. 2014-2013 yılları arasında belediyeye yıllık 6 milyon TL + KDV, 2023-2044 yılları arasında ise brüt gelirin %10,5'i/yıllık 3,6 Milyon TL + KDV olmak üzere yüksek olanı ödenecektir. AVM kira tahsilatları ve kiralamaları Vialand Gayrimenkul Yatırım ve Kiralama A.Ş. (Via gyo-a.gürsoy %50- %50 ortaklığı) tarafından yapılıpnet faaliyet karının %3'ü kadar ücret ödenmektedir. Temapark ise Aynı ortaklık yapısına sahip Vialand Eğlence Hizmetleri A.Ş. tarafından yönetilmekte olup vergi öncesi net kazancın %5'i kadar yönetim ücreti ödenmektedir. Helen Otelcilik tarafından işletilmekte olup sabit baz kira ve doluluk oranına bağlı ek kira ödemesi alınmaktadır. Kullanım Hakkı Devir Tarihi 2044 2044 2044 İş Ortaklığı Güryapı ile Adi Ortaklık Via GYO Payı 50% 50% Gerçeğe Uygun Değer (Via GYO Payı) 630 Milyon TL Vialand Palace Otel Vialand AVM değeri içerisinde değerlenmiştir. 2015 Hasılat 28.934.710 6.771.250 1.363.241 2014 Hasılat 24.970.094 3.594.618 575.837 Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-5 -

Via Port Marina-AVM VİA PORT MARİNA Via Port Marina-Tema Park Via Port Marina-Yat Limanı Via Port Marina-Otel Segment Outlet Alışveriş Merkezi Eğlence Merkezi Liman Otel Lokasyon Yüzölçümü (m²) Tuzla/Merkez 370.990 Açılış Tarihi Haziran 2015 Mayıs 2015 Mayıs 2015 2017 Devam Eden Yatırımlar Otel yatırımının 2014'de, eğlence merkezindeki akvaryumun ise 2016'da tamamlanması planlanmakta. Sahiplik 100% Üst Hakkı Anlaşmaları /Yönetim Sözleşmeleri Tuzla Belediyesi tarafından VİA GYO'ya projenin yer aldığı arsanın üst kullanım hakkı verilmiştir.via GYO Tuzla Belediyesi'ne yıllık işletme bedeli ödemektedir; ÜFE'ye endkesli olarak 1-3 Yıl için 3,8 Milyon TL + KDV, 4-6 yıl için 3,9 Milyon TL + KDV, 7-10 yıl için 3,94 Milyon TL+KDV, 11-30 yıl için 4,1 Milyon TL + KDV. Bunun yanında dönemsel işletme Bedeli olarak 1-3 yıl için 11,7 Milyon TL+KDV, 4-6 yıl için 11,7 Milyon TL+KDV, 7-10 yıl için 15,7 Milyon TL+KDV, 11-30 yıl için 81,6 Milyon TL+KDV. Via Port Marina Via Marina A.Ş. Taradından yıllık net faaliyet karının %5'i oranında yıllık yönetim ücretiyle işletilmektedir. Otel'in işletmesinin 2017 yılında uluslararası bir otel markasına verilmesi beklenmektedir. Kullanım Hakkı Devir Tarihi 2043 2043 2043 2043 İş Ortaklığı Via GYO Payı 100% 100% 100% 100% Gerçeğe Uygun Değer (Via GYO Payı) 651 Milyon TL 2015 Hasılat 15.340.624-622.224-1.860.822-2014 Hasılat - - - - Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-6 -

Gelir Tablosu ve Bilanço Gelir Tablosu 31 Aralık 2015 31 Aralık 2014 Hasılat 328.819.939 173.408.729 Satışların maliyeti (-) -164.538.833-50.853.588 Ticari faaliyetlerden brüt kar 164.281.106 122.555.141 Genel yönetim giderleri (-) -20.410.057-14.138.860 Pazarlama ve satış giderleri (-) -4.225.140-5.285.774 Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Değer Artışları 445686104 31940304 Esas faaliyetlerden diğer gelirler 3.028.210 1.531.219 Esas faaliyetlerden diğer giderler -11.019.393-3.127.124 Esas faaliyet karı 577.340.830 133.474.906 Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların kar/(zarar)payları -20.467.429-16.198.145 Yatırım faaliyetlerinden gelirler, net 275.029 1.283.472 Finansman gelir/(gideri) öncesi faaliyet karı 557.148.430 118.560.233 Finansal gelirler 477.736 14.224.487 Finansal giderler (-) -103.177.313-39.120.024 Sürdürülen faaliyetler vergi öncesi dönem karı 454.448.853 93.664.696 Sürdürülen faaliyetler vergi gideri 252.191.151-20.120.388 -Cari dönem vergi gideri - -8.554.733 -Etelenmiş vergi geliri/(gideri) 252.191.151-11.565.655 Sürdürülen faaliyetlerden net dönem karı 706.640.004 73.544.308 Durdurulan faaliyetlerden net dönem karı - 14.878.594 Net dönem karı 706.640.004 88.422.902 Amortisman Giderleri 2.227.675 2.948.178 FAVÖK 141.873.584 106.078.685 Şirketin 2015 yılı gelirleri bir önceki yıla göre %90 artışla 329 Milyon TL ye yükselmiştir. Bu gelirin 152 Milyon TL lik kısmı kira gelirlerinden elde edilirken, bu rakam bir önceki yıla göre %35 artış anlamına gelmektedir. 2014 yılında 58 Milyon olan konut satış gelirleri ise 2015 yılında 165 Milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Şirketin 2015 yılında toplam brüt karı 164 Milyon TL olurken, bu karın 139 Milyon TL si konut ve arsa satışları hariç brüt kardan oluşmaktadır. 2015 yılında şirketin FAVÖK rakamı 142 milyon TL olurken bu rakamın 116 milyon TL si kira getirilerinden kaynaklanan FAVÖK rakamıdır. 252 Milyon TL lik ertelenmiş vergi geliri şirketin 2015 yılında GYO ya dönüşümünden kaynaklanmıştır. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-7 -

Bilanço 31 Aralık 2015 31 Aralık 2014 Dönen varlıklar Nakit ve nakit benzerleri 72.320.987 61.159.476 Ticari alacaklar İlişkili taraflardan ticari alacaklar 23.092.118 84.328.206 İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar 19.216.285 16.113.058 Gayrimenkul stokları 306.956.356 167.189.443 Peşin Ödenmiş Giderler 49.077.156 137.518.61 Cari Dönem vergisiyle ilgili varlıklar 6.626.690 - Diğer dönen varlıklar 65.695.554 28.627.323 Toplam dönen varlıklar 542.985.146 494.936.124 Duran varlıklar Finansal yatırımlar 19.065.600 16.924.200 Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar 911.230 182.717 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 2.680.505.289 1.848.885.468 Maddi duran varlıklar 4.413.997 5.918.322 Maddi Olmayan Duran Varlıklar 188.464 350.910 Peşin Ödenmiş Giderler 560.927 3.687.328 Diğer duran varlıklar 15.379.640 21.830.388 Toplam duran varlıklar 2.721.025.147 1.897.779.333 Toplam varlıklar 3.264.010.293 2.392.715.457 Kaynaklar Kısa vadeli yükümlülükler Kısa vadeli borçlanmalar 159.542.858 54.819.040 Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları 120.512.816 119.474.115 Ticari borçlar İlişkili taraflara ticari borçlar 47.033.068 42.827.533 İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar 19.278.576 29.579.536 Ertelenmiş Gelirler 350.674.206 351.833.136 Karşılıklar 7.980.182 6.506.410 Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin borçlar 2.757.241 1.359.763 Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü 4.138.689 Diğer kısa vadeli yükümlülükler 633.066 672.234 Toplam kısa vadeli yükümlülükler 708.412.013 611.210.456 Uzun vadeli yükümlülükler Uzun vadeli borçlanmalar 692.913.104 418.799.211 Ticari borçlar 45.412.289 11.781.193 Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlara ilişkin yükümlülükler 1.218.077 39.786.036 Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar 700.286 292.450 Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü - 252.211.607 Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler 72.559 64.410 Toplam uzun vadeli yükümlülükler 740.316.315 722.934.907 Toplam yükümlülükler 1.448.728.328 1.334.145.363 Ödenmiş sermaye 90.000.000 45.000.000 Kardan ayrılmış kısıtlanmış ve diğer yedekler 9.820.821 11.979.622 Tanımlanmış fayda planlarına ilişkin aktüeryal kazanç/(kayıp ) fonu -197.836-1.947 Geçmiş Yıl karları 1.009.018.976 913.100.829 Net dönem karı 706.640.004 88.491.590 Toplam özkaynaklar 1.815.281.965 1.058.570.094 Toplam yükümlülükler ve özkaynaklar 3.264.010.293 2.392.715.457 Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-8 -

542 Milyon TL Dönen Varlığı olan şirketin toplam varlık büyüklüğü 3,26 Milyar TL dir. 3,26 Milyar TL aktif büyüklüğünün 2,7 Milyar TL si yatırım amaçlı gayrimenkullerden oluşurken şirketin nakit ve benzerleri 72 Milyon TL seviyesindedir. Şirketin 2015 yıl sonu itibariyle 280 milyon TL kısa vadeli, 693 Milyon TL uzun vadeli olmak üzere 973 Milyon TL finansal borcu bulunmaktadır. Finansal borçlanmaların tamamına yakını Euro cinsi olduğu için TL nin Euro ya karşı değer kaybettiği dönemlerde yüksek kur farkı gideri yazan şirketin 2015 yılındaki 103 milyon TL finansman giderinin 69 Milyon TL si kur farklarından kaynaklanmıştır. Bunun yanında şirket kiralamalarının büyük çoğunluğunu Euro cinsinden yaparak doğal bir hedge mekanizması kullanmaktadır. Şirketin özkaynakları 2015 yılsonu itibariyle 1,82 Milyar TL dir. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-9 -

Değerleme Hakkında Özet Bilgi VİA GYO hakkındaki fiyat tespit raporu Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanmıştır. Uygulanan değerleme çalışmasında şirketin değer tespiti için 3 farklı yöntem kullanılmıştır. Değerleme Özeti Değerleme Yönetemi Pay Değeri (TL) NAD İskontosu Ağırlık Ağırlıklandırılmış Pay Değeri (TL) Net Aktif Değere Göre Prim/(İskonto) 13,59 41% 33% 4,53 Piyasa Değeri / Defter Değeri'ne Göre Prim/(İskonto) 12,23 47% 33% 4,08 FD/FAVÖK Çarpanına Göre Prim/(İskonto) 14,97 35% 33% 4,99 Halka Arz Pay Değeri(TL) 13,60 Ödenmiş Sermaye (Toplam Pay Senedi) 90.000.000 Halka Arz Toplam Piyasa Değeri(TL) 1.223.877.032 Pay Başına Net Aktif Değer (NAD) (TL) 22,93 Nad'a göre İskonto -41% Net Aktif Değer Hesabı Net aktif değer, en basit şekilde varlıkların cari piyasa koşullarında satılmaları durumunda elde edilebilecek nakit miktarı olarak tanımlanabilir. Varlıkların elde tutulmayıp, normal koşullar altında satılmaları durumunda sağlanacak gelirlerden, yapılan giderlerin çıkarılması ile net aktif değere ulaşılmaktadır. Diğer bir anlatımla, varlıkların tarihi maliyetlerinin cari değerlere dönüştürülmesiyle bulunmaktadır. Net aktif değer (NAD); NAD = AD BD AD: İşletmenin aktiflerinin rayiç değeri, BD: İşletmenin borçlarının rayiç değeri. Gayrimenkul Portföyü Proje Değer (KDV Hariç, TL) Viaport Asia 1.274.000.000 Viaport Houses and Suites 12.278.000 Viaport Marina 651.321.842 Viaport Venezia 602.540.498 Vialand 629.750.000 3.169.890.340 Arsalar 8.250.000 Gayrimenkul Portföyü 3.178.140.340 Net Aktif Değer Tablosu Milyon TL Gayrimenkul Protföyü(+) 3.178 Hazır Değerler (+) 72 Diğer Aktifler (+) 204 Finansal Borçlar (-) 973 Diğer Yükümlülükler (-) 476 NET AKTİF DEĞER 2.006 Toplam Pay Sayısı 90 Pay Başına Net Aktif Değer (TL) 22,29 * Kaynak: Via GYO Fiyat Tespit Raporu, Gayrimenkul Değerleme Raporları Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-10 -

İlgili fiyat tespit raporunda VİA GYO nun Net Aktif Değeri, gayrimenkul portföyünün ekspertiz değerleme raporları ile belirlenmiş olan rayiç değeri toplamlarına, 31 Aralık 2015 tarihli denetlenmiş bilançolarındaki nakit ve benzerleri, iştirakleri, diğer kısa vadeli varlıklar ve diğer uzun vadeli varlıkların toplanması ile, kısa ve uzun vadeli üst kullanım hakkı sözleşmelerine dair finansal kiralama yükümlülüklerinin net bugünkü değerleri dışındaki tüm yükümlülüklerin çıkarılması ile hesaplanmıştır. Finansal kiralama yükümlülükleri ekspertiz raporunda dahil edilmiş olduğundan dolayı net aktif değer hesabına dahil edilmemiştir. Şirkete ait net aktif değer toplamı 2.063 Milyon TL olarak hesaplanmıştır. Böylece net aktif değer pay başına 22,93 TL olarak belirlenmiştir. Bulunan bu değere benzer şirket NAD ıskontolarına göre belirlenen ortalama iskonto oranı uygulanarak çarpan analizi yöntemine göre şirketin piyasa değerine ulaşılmıştır. Net Aktif Değer Benzer Şirket Çarpan Yöntemi Çarpan analizi hisse senetleri piyasasının etkin işlediği varsayımıyla halka açık olmayan şirketlerin halka açık şirketlerle karşılaştırılarak değerlerinin bulunması işlemidir. Çarpan analizi yapılırken benzer nitelikte ve emsal şirketler baz alınarak, bu şirketlere ait ciro, faaliyet karı, net kar, özkaynak, net aktif değer gibi verilerin piyasa değeri ile karşılaştırılarak ilgili şirket için bir değer bulunur. GYO lar için en yaygın kullanılan teknik net aktif değer veya özkaynak rakamlarının piyasa değeriyle oranının bulunması suretiyle ilgili şirketin piyasa değerine ulaşılmasıdır. Net aktif Yöntem analizinde Oyak Yatırım tarafından seçilen benzer şirketler ve oluşan NAD iskontoları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir(15.04.2016); Seçilen ilgili şirketlerin ağırlıklı ortalama NAD iskontoları %41 olarak belirlenmiştir. Belirlenen iskonto oranı sonucunda şirketin benzer şirket NAD iskontolarına göre piyasa değeri 1.223 Milyon TL olarak ortaya çıkmış ve bu değere göre belirlenen pay başına değer 13,59 TL olmuştur. Piyasa Değeri/Defter Değeri Benzer şirket Çarpan Yöntemi GYO Şirket Adı Piyasa Değeri (TLmn) Net Aktif Değer (TLmn) Prim/ (İskonto) AGYO ATAKULE GMYO 139 289-52% AKFGY AKFEN GMYO 293 571-49% AKSGY AKİŞ GMYO 636 1101-42% ALGYO ALARKO GMYO 394 569-31% AVGYO AVRASYA GMYO 76 128-41% DGGYO DOĞUŞ GMYO 850 730 16% DZGYO DENİZ GMYO 82 185-56% ISGYO İŞ GMYO 1417 2892-51% MRGYO MARTI GMYO 47 469-90% PAGYO PANORA GMYO 392 767-49% RYGYO REYSAŞ GMYO 167 680-75% SAFGY SAF GMYO 709 1350-47% SRVGY SERVET GMYO 127 292-57% TSGYO TSKB GMYO 93 220-58% VKGYO VAKIF GMYO 563 757-26% YGGYO YENİ GİMAT GMYO 1570 1744-10% Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı Kaynak:Via GYO Fiyat Tespit Raporu, BIST Benzer şirketlerin NAD ve piyasa değerleri -41,0% Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-11 -

Bu yöntemde ise benzer şirketlerin PD/DD çarpan oranları dikkate alınarak VİA GYO nun 2015 yıl sonu özkaynak rakamına göre Piyasa Değeri hesaplanmıştır. Via GYO nun 2015 yıl sonu itibariyle özkaynakları 1.815 Milyon TL dir. Oyak Yatırım tarafından belirlenen benzer şirketler ve ortaya çıkan PD/DD oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir(15.04.2016); GYO Benzer şirketlerin piyasa ve defter değerleri Şirket Adı Piyasa Değeri (TLmn) Defter Değeri (TLmn) PD/DD AGYO ATAKULE GMYO 139 289 0,48 AKFGY AKFEN GMYO 293 773 0,38 AKSGY AKİŞ GMYO 636 1049 0,61 ALGYO ALARKO GMYO 394 586 0,67 AVGYO AVRASYA GMYO 76 123 0,62 DGGYO DOĞUŞ GMYO 850 734 1,16 DZGYO DENİZ GMYO 82 185 0,44 ISGYO İŞ GMYO 1417 2791 0,51 MRGYO MARTI GMYO 47 470 0,10 PAGYO PANORA GMYO 392 766 0,51 RYGYO REYSAŞ GMYO 167 303 0,55 SAFGY SAF GMYO 709 1329 0,53 SRVGY SERVET GMYO 127 270 0,47 TSGYO TSKB GMYO 93 220 0,42 VKGYO VAKIF GMYO 563 823 0,68 YGGYO YENİ GİMAT GMYO 1570 1745 0,90 Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı Kaynak:Via GYO Fiyat Tespit Raporu, BIST 0,61 Seçilen ilgili şirketlerin ağırlıklı ortalama PD/DD oranları 0,61 olarak belirlenmiştir. Belirlenen PD/DD oranı sonucunda şirketin benzer şirket PD/DD oranlarına göre piyasa değeri 1.101 Milyon TL olarak ortaya çıkmış ve bu değere göre belirlenen pay başına değer 12,23 TL olmuştur. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-12 -

Firma Değeri/FAVÖK Benzer şirket Çarpan Yöntemi Bu yöntemde ise benzer şirketlerin FD/FAVÖK çarpan oranları dikkate alınarak VİA GYO nun 2015 yıl sonu FAVÖK rakamına göre Piyasa Değeri hesaplanmıştır. Via GYO nun 2015 yılsonu itibariyle FAVÖK rakamı 142 Milyon TL dir. Oyak Yatırım tarafından belirlenen benzer şirketler ve ortaya çıkan FD/FAVÖK oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir (15.04.2016); GYO Benzer şirketlerin firma Değeri ve FAVÖK Değerleri Şirket Adı Piyasa Değeri (TLmn) Net Borç (TL mn) FAVÖK (TLmn) FD/FAVÖK AGYO ATAKULE GMYO 139-55 -1 - AKFGY AKFEN GMYO 293 640 40 23,33 AKSGY AKİŞ GMYO 636 677 44 29,84 ALGYO ALARKO GMYO 394-251 14 10,21 AVGYO AVRASYA GMYO 76-2 4 18,50 DGGYO DOĞUŞ GMYO 850 49 41 21,93 DZGYO DENİZ GMYO 82 3 4 21,25 ISGYO İŞ GMYO 1417 587 124 16,16 MRGYO MARTI GMYO 47 180 7 32,43 PAGYO PANORA GMYO 392-33 42 8,55 RYGYO REYSAŞ GMYO 167 421 51 11,53 SAFGY SAF GMYO 709 671 135 10,22 SRVGY SERVET GMYO 127 153 18 15,56 TSGYO TSKB GMYO 93 191 7 40,57 VKGYO VAKIF GMYO 563-241 -3 - YGGYO YENİ GİMAT GMYO 1570-89 126 11,75 Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı Kaynak:Via GYO Fiyat Tespit Raporu, BIST 15,30 Seçilen ilgili şirketlerin ağırlıklı ortalama FD/FAVÖK oranları 15,30 olarak belirlenmiştir. Belirlenen FD/FAVÖK oranı sonucunda şirketin benzer şirket FD/FAVÖK oranlarına göre piyasa değeri 1.347 Milyon TL olarak ortaya çıkmış ve bu değere göre belirlenen pay başına değer 14,97 TL olmuştur. 3 yönteme eşit ağırlık verilerek şirketin nihai değerine ulaşılmıştır. Bu yöntemler sonucunda şirket için bulunan nihai değer 1.223.877.032 TL olmuş ve pay başına halka arz değeri 13,60 olarak belirlenmiştir. Belirlenen fiyat şirketin NAD ına göre %41 iskontolu durumdadır. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-13 -

Bizim Menkul Değerler A.Ş. Görüşü Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanmış olan fiyat tespit raporunu incelemiş bulunmaktayız. Bu inceleme sonucunda; Oyak Yatırım ın ilgili raporda VİA GYO nun faaliyet konusu, gayrimenkul portföyü, iş ortaklıkları ve mali tablolarına ilişkin bilgileri yatırımcılar için yeterli açıklıkta ve detayda sunmuş olduğunu düşünmekteyiz. Yapılmış olan değerleme çalışmasında yeterli sayıda yöntem kullanıldığını ve kullanılan/ kullanılmayan yöntemler hakkında Oyak Yatırım ın görüşleriyle ilgili detaylı bilginin verildiğini düşünmekteyiz. Kullanılan yöntemlerden net aktif değer analizi yönteminde VİA GYO için belirlenmiş olan net aktif değer rakamının uygun olduğunu düşünmekteyiz. Fakat ilgili çalışmada benzer şirket seçimlerinde Martı GMYO, Deniz GYO, Avrasya GYO, TSKB GYO, Reysaş GYO, Doğuş GYO gibi şirketlerin portföy, faaliyet konusu ve piyasa değeri büyüklüğü gibi konularda VİA GYO ile ayrışması; bazılarının ise piyasa değerlerinin normalize seviyelerden uzaklaşmış durumda olması dolayısıyla bu analizde yer almaması gerektiğini düşünmekteyiz. Ek olarak şirketle faaliyet konuları ve iş modelleri itibariyle çok benzerlik gösterdiğini düşündüğümüz Torunlar GYO nun da benzer şirket listesinde olması gerektiğini düşünmekteyiz. Şirket seçimlerinde farklı düşünceye sahip olmamıza rağmen değerleme yönteminde ortaya çıkmış olan %41 lik iskonto oranının kabul edilebilir ve değerleme tarihi itibariyle piyasa koşullarına uygun olduğunu düşünmekteyiz. Aynı şekilde kullanılmış olan PD/DD çarpan analiz yöntemi için de yukarıda belirttiğimiz fikirlerimizi tekrarlamakla birlikte ortaya çıkan değerin makul olduğunu düşünmekteyiz. Raporda kullanılan bir diğer yöntem olan FD/FAVÖK çarpan analiz yönteminin Borsa İstanbul da işlem gören şirketlerin portföy yapıları ve faaliyet alanları itibariyle GYO sektörü değerleme çalışmaları için uygun olmadığını düşünmekteyiz. Sektörde faaliyet gösteren ve analize dahil edilmiş şirketlerin (VİA GYO Dahil) FAVÖK rakamlarında yıllar itibariyle görülen dalgalanmaların yapılan analizin ortaya koyduğu sonucun yanıltıcı olmasına sebep olabileceğini düşünmekteyiz. Ayrıca değerlemeye konu FAVÖK rakamının konut/ofis satışlarını da kapsadığı görülmektedir. Önümüzdeki yıllarda toplam satış gelirlerinin büyük kısmını konut/ofis satış gelirinden ziyade kira gelirleriyle elde edecek olan şirket için uygulanan değerleme yönteminde konut/ofis satışları hariç FAVÖK rakamını (116 Milyon TL) kullanmanın daha doğru olacağı kanaatindeyiz. Bu şekilde yapılan değerleme sonucu ortaya çıkan değerin daha düşük olacağı gerçeği ile birlikte şirketin Venezia ve Marina projelerinden elde edilen kira gelirlerinin tüm yılı kapsamadığını düşündüğümüzde ortaya çıkan değere yönelik endişelerimiz azalmaktadır. Ayrıca yatırımcıların yapılmış olan değerleme çalışmasında belirtilen 15.04.2016 tarihinde Borsa İstanbul GMYO endeksinin kapanış seviyesinin 42.718 puanken, 04.05.2016 tarihi itibariyle kapanış seviyesinin 40.789 puan seviyesinde olduğunu dikkate almaları gerekmektedir. Sonuç itibariyle Oyak Yatırım tarafından belirlenmiş olan pay başına 13,60 TL lik fiyatla birlikte şirketin halka arz piyasa değeri 1,224 Milyon TL ye gelmekte ve bu değer %41 lik NAD iskontosunu temsil etmektedir. %41 NAD iskontosu içeren halka arz fiyatının daha yüksek NAD iskontosuna sahip birçok şirket olmasına rağmen şirketin nispeten defansif iş modelinin de etkisiyle bu piyasa koşullarında makul kabul edilebileceğini düşünürken, yatırımcılar için ek bir halka arz iskontosunu içerisinde barındırmadığını belirtmek isteriz. Bunların yanında yatırımcıların şirketin halka arz yatırımcılarına 14,00 TL pay başına fiyattan geri alım garantisi verdiğini de dikkate almalarında fayda olduğunu düşünmekteyiz. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-14 -

Önemli Uyarı Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs 2016-15 -