DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 2 Parsel Mall of Istanbul AVM, Konut ve Ofis Projesi İkitelli, İSTANBUL 31 Mart 2011 Rapor No: 2011/TGYO/10 1
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 4 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: 25.03.2011 / 2011/TGYO/10 - Değerlenen Mülkiyet Hakları: İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada 2 no.lu parselin tamamıdır. - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı, 858 Ada, 2 no.lu parsel, İkitelli Başakşehir / İSTANBUL - Sahibi: 858 Ada, 2 Parsel - Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş Tam Mülkiyet - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş Arsa - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır 858 Ada, 2 No.lu Parsel Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 637.094.779 TL $411.480.190 292.030.977 TORUNLAR GYO A.Ş. Tam Hissesinin Toplam Değeri: 637.100.000 TL $411.480.000 292.030.000 Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5483-TL, 1,-Euro= 2,1816 olarak kabul edilmiştir. Değerlemede Görev Alan Kişiler: Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: 401095 Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No: 401074 2
İÇİNDEKİLER SAYFA NO DEĞERLEME RAPORU... 1 1 RAPOR BİLGİLERİ... 4 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:... 5 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:... 5 2.2 Müşteri Bilgileri:... 5 3 DEĞER TESPİTİ... 6 4 DEĞER TANIMI... 6 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER... 7 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:... 7 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:... 7 6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER... 7 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:... 7 6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:... 8 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:... 8 6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:... 9 6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:... 11 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER... 12 7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri:... 12 7.2 Proje Hakkında Genel Bilgiler:... 12 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER... 13 8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler:... 13 8.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:... 14 8.3 Piyasa Araştırması:... 15 Konut Piyasası... 16 Ofis Piyasası:... 17 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:... 18 9 DEĞERLEME... 18 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:... 18 9.2 Değerleme Yaklaşımları:... 18 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:... 20 10.1 858 Ada, 2 No.lu Parselin Değerinin Hesaplanması:... 20 10.1.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi... 21 11 SONUÇ... 23 3
1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 31.03.2011 Rapor No: 2011/TGYO/10 Raporun Türü ve Amacı: İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Mahallesi nde yer alan tam mülkiyeti Torunlar GYO A.Ş. ait olan 858 ada 2 no.lu parselin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporudur. Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 31.03.2011 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 4
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: 0212 272 02 02 - Fax No: 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Mahallesi nde yer alan tam mülkiyeti Torunlar GYO A.Ş. ait olan 858 ada 2 no.lu parselin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5
3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Rapor No: 2011/TGYO/10 Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Semti, Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada 2 no.lu parseldeki Torunlar GYO A.Ş. ye ait olan tam hissedir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: Gayrimenkul, TEM Otoyolu nun Mahmutbey Kavşağı ile Mahmutbey Gişeleri arasındaki kısmı ile Masko ve Demirciler Sitesi arasında kalan alanda yer almaktadırlar. Gayrimenkulün yakınında Droglass Otocam, Masko Mobilyacılar Sitesi, Marmara Sanayi Sitesi, İmsan Sanayi Sitesi, Bahariye Halı Fabrikası, Halkalı Toplu Konutları ve Avrupa Konutları ile Gryder Satış Mağazası, İlke ve Denizbank Binaları, İETT Garajı, Halkalı Toplu Konutları 3. Etap Evleri ve 2-3 katlı binalar bulunmaktadır. Bölge, Başakşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkulün bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: TEM Mahmutbey Gişeleri : 300 m Atatürk Havalimanı : 9.5 km Atatürk Olimpiyat Stadı : 4 km D-100 (E-5 Karayolu) : 8 km Başakşehir 4.Etap : 2,5 km Mecidiyeköy : 20 km Topkapı : 13 km 6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: 858 Ada, 2 No.lu Parsel SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İLİ İstanbul İLÇESİ Başakşehir MAHALLESİ İkitelli PAFTA --- ADA NO 858 PARSEL NO 2 ALANI (m²) 122.859,93 NİTELİĞİ Arsa ARSA PAYI Tamamı YEVMİYE NO 5898 CİLT NO 145 SAYFA NO 14277 TAPU TARİHİ 10.06.2010 7
6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 31 Mart 2011 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre 858 Ada 2 Parsel de yer alan gayrimenkul üzerinde aşağıda belirtilen notlar mevcuttur. 858 Ada, 2 No.lu Parsel üzerinde: Şerhler bölümü: İstimlak şerhi. (13.02.1971 tarih ve 1112 yevmiye no ile) İstimlak şerhi. (25.11.1971 tarih ve 11129 yevmiye no ile) 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün 28.08.2008 onay tarihli 1/1000 ölçekli İkitelli Tepeüstü Mevkii 2453, 2769, 2858, 2859, 2860, 2881, 2882, 2883, 2958, 3149 Parsellere İlişkin Uygulama İmar Plan Değişikliği paftasında; 858 Ada, 2 No.lu Parselin: Ticaret ve Hizmet Alanı olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı belirlenmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları şöyledir: Emsal (E) (*) : 2,0 Bina yüksekliği (h max ) : Serbest 28.08.2008 tasdik tarihli planın, plan notları ise şu şekildedir. Planlama Alanı 2453 2769 2858 2859 2860 2881 2882 2883 2958 3149 parsellerini içermektedir. Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır. Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut yapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir. Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir. Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ille bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla Ticaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve / veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz. Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içi kullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servis yolları, yaya yolları, yaya araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir. Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır. Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonu ve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir. Diğer hususlarda 13.02.2008 T.T li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları geçerlidir. (**) 8
858 ada 2 parsel üzerinde gerçekleştirilecek proje için Başakşehir Belediyesi tarafından 18.03.2011 tarih ve 102 sayılı yapı ruhsatı verilmiştir. Söz konusu ruhsatla birlikte 122.859,93 m² yüzölçüme sahip parsel üzerinde bodrum katlar dahil toplam 656.528 m² kapalı alan yapılabilecektir. Bu alanların dağılımı yapı ruhsatına göre şu şekildedir: belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. belirtildiği 9 Alışveriş Merkezi, 346 Bağımsız Bölüm, Toplam 129.186 m² kapalı alan, Konut A Blok, 362 Bağımsız Bölüm, Toplam 24.425 m² kapalı alan, Konut B Blok, 362 Bağımsız Bölüm, Toplam 24.425 m² kapalı alan, Konut C Blok, 362 Bağımsız Bölüm, Toplam 24.425 m² kapalı alan, Konut D Blok, 362 Bağımsız Bölüm, Toplam 24.425 m² kapalı alan, Ofis, 28 Bağımsız Bölüm, Toplam 8.433 m² kapalı alan, Ortak Alan (Otopark ve diğer Ortak Alanlar), Toplam 421.209 m² kapalı alan, Toplam 1.822 bağımsız bölüm ve 656.528 m² kapalı alan. (*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. (**) 13.02.2008 T.T li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları rapor ekinde sunulmuştur. 6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu ve belediye incelemeleri neticesinde taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. Gayrimenkule ait 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planının onanmasına müteakip 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. maddesi gereğince gerekli terklerin yapıldığı ve bu terk işlemlerinin 11.06.2009 tarih ve 5936 yevmiye numarası ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde tescil işleminin tamamlandığı öğrenilmiştir. Gayrimenkulün üzerinde yer alan çeşitli şerhlerle ilgili olarak terk işlemlerinin tamamlanması ile birlikte ilgili kurumlara şerhlerin kaldırılması işlemleri için gerekli başvuruların yapılması durumunda bu şerhlerin kaldırılabileceği öğrenilmiştir. Rapora konu Torunlar GYO A.Ş. nin tam mülkiyetinde olan 858 ada 2 parsel için gerekli başvuruların yapılarak TOKİ adına olan şerhlerin tapu kütüğünden fek edildiği görülmüştür. 858 ada 2 parsel üzerinde yer alan istimlak şerhleride yukarıda bahsedilen onanlı imar planı ve gerekli olan tüm terklerin bu plana göre yapılmış olmasına bağlı olarak ilgili kuruma yapılacak başvuru ile fek edilebilmektedir. Gayrimenkul üzerindeki istimlak şerhlerinin fek i için 23.07.2010 tarih ve 16728 sayılı dilekçe ile Torunlar GYO A.Ş. tarafından T.C. Ulaştırma Bakanlığı Karayolları 17. Bölge Müdürlüğü ne başvuruda bulunulmuş olup işlemler devam etmektedir. Aynı zamanda, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 7. maddesinde İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak
üzere ilgili tapu idaresinden ilgili kurumlar adına herhangi bir işlem gerçekleşmediği öğrenilmiş olup söz konusu şerhlerin hükmünü yitirdiği kanaatine varılmıştır. Değerleme konusu gayrimenkule komşu olan 858 ada 1 parsel üzerinde 122.071/240.000 hissesi (Arsa Hissesi: 9.261,58 m²) bulunan S.S. Masko İstanbul Mobilya ve Ahşap Eşya İmalatçıları Site İşletme Kooperatifi ile mevcutta 858 ada 1 parsel üzerinde 112.123/240.000 hissesi bulunan Torunlar GYO A.Ş. arasında 14.12.2010 tarih ve 23517 yevmiye numarası ile Beyoğlu 39. Noterliği nde düzenlenmiş Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre Masko ya ait olan arsa payının Torunlar GYO A.Ş. ye devredilmesi ile birlikte 858 ada 1 veya 2 parseller üzerinde geliştirilecek projede yer alacak ofis blok/bloklarının birinden toplam büyüklüğü 7.500 m² ile 8.000 m² arasında olacak şekilde 6 tam ofis katı şeklinde bağımsız bölümler verilecektir. Söz konusu ofis katları sözleşmede yer alan Ek:3 de gösterilmiş olup 3. ve 8. ofis katlarında brüt minimum 1.250 m² taban alanı olacak şekilde kesit ve plan olarak gösterilmiş olup herhangi bir yasal belgeye (ruhsat ve eklerinden onaylı mimari projeye) dayanmamaktadır. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 6-Devir ve Ferağ başlığındaki İş bu sözleşme; imza ile noterden tesciline müteakip en geç 6 gün içerisinde ARSA SAHİBİ tarafından TORUNLAR a arsa payları devredilecektir. şartının Masko nun hisselerinin Torunlar GYO A.Ş. ye devredilerek gerçekleştiği görülmüştür. Bu işlem neticesinde Torunlar GYO A.Ş. nin 858 ada 1 parseldeki hissesinin 234.194/240.000 e yükseldiği (rapor tarihi itibariyle Torunlar GYO A.Ş. hissesi 234.889/240.000 dir.) ve bu hisse üzerine Masko lehine 26.01.2011 tarih ve 933 yevmiye numarası ile 12.000.000 TL ipotek koyulduğu görülmüştür. Fakat bu sözleşmenin 4-Paylaşım Esasları başlığının 1. maddesinde Taraflarca, taşınmazın bulunduğu bölgeye ait 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına göre projelendirme alanı (858 ada 1 ve 2 parsel) bakımından mimari bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla 858 ada 2 parseldeki ticaret alanı ile 858 ada 1 parseldeki özel ve sosyal kültürel tesis alanı arasında yer altında ve/veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabileceği ve bu fonksiyonlara ait yapıların birlikte bu iki parsel üzerinde tek bir parselmiş gibi projelendirilebileceği hususu taraflarca öngörülerek iş bu sözleşme imzalanmıştır. ve 2. maddesinde Projeler için resmi tasdik işlemi yaptırılıp imar durumu belgesi ve inşaat ruhsatı alınarak uygulamaya konulacaktır. denilmektedir. Rapor tarihi itibari ile söz konusu parsellerden sadece 2 parsel için ruhsat alındığından dolayı her iki parselin henüz tek bir parselmiş gibi projelendirilmediği ve 1 parsel için resmi tasdik işlemi yaptırılarak herhangi bir inşaat ruhsatı alınmadığı görülmektedir. Aynı zamanda, Masko ya ait hisselerin Torunlar GYO A.Ş. ye devri ile sadece 1 parsel üzerine ipotek koyulmuş olup 2 parsel üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır. Değerleme raporu tarihi itibari ile sözleşmenin 4.1 ve 4.2 başlıklı şartlarının gerçekleşmediği, 2 parsel üzerinde sözleşmeden doğan kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmadığı ve sözleşmenin ekinde yer alan Ek:3 de gösterilmiş olan kesit ve planların herhangi bir yasal belgeye (ruhsat ve eklerinden onaylı mimari projeye) dayanmadığı göz önünde bulundurularak halihazırda geçerliliğinin devam ettiği Torunlar GYO A.Ş. tarafından tarafımıza bildirilmiş olan sözleşme, değerleme çalışmalarında göz ardı edilmiştir. 10
6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Başakşehir Belediyesi Harita Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu 858 ada, 2 no.lu parselin 2759, 3149, 2453 ve 2883 no.lu parsellerin tevhidinden oluştuğu öğrenilmiştir. İstanbul ili, Başakşehir ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkulün Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hissesi ile ilgili son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişiklikleri aşağıdadır. 858 Ada, 2 No.lu Parsel: T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na ait olan 219859/240000 arsa payının 36193/40000 lik kısmı 29.06.2009 tarih ve 6967 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmış ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım A.Ş. nin arsa payı 237299/240000 olmuştur. T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na ait olan 2701/240000 arsa payı 10.06.2010 tarih ve 5898 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmış ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tam mülkiyet sahibi olmuştur. 858 ada 2 parsel üzerinde gerçekleştirilecek proje için Başakşehir Belediyesi tarafından 18.03.2011 tarih ve 102 sayılı yapı ruhsatı verilmiştir. Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkule ait 23.03.2007 ve 28.08.2008 tasdik tarihli uygulama imar planları bulunduğu öğrenilmiştir. 28.08.2008 tasdik tarihli planın, plan notları ise şu şekildedir. Planlama Alanı 2453 2769 2858 2859 2860 2881 2882 2883 2958 3149 parsellerini içermektedir. Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır. Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut yapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir. Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir. Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ile bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla Ticaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve / veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz. Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içi kullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servis yolları, yaya yolları, yaya araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir. Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır. Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonu ve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir. 11
Diğer hususlarda 13.02.2008 T.T li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları geçerlidir. Gayrimenkulün bulunduğu Başakşehir ilçesi yeni kurulmuş bir belediyedir. Gayrimenkulün daha önceki dönemde Küçükçekmece Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktaydılar. 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri: Değerlemeye konu gayrimenkul İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Semti, Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada 2 no.lu parseldir. Parselin toplam yüzölçümü 122.859,93 m² dir. Parselin tamamı Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetindedir. Parsel üzerinde geliştirilecek projeyle ilgili hafriyat çalışması yapılmaktadır. 7.2 Proje Hakkında Genel Bilgiler: Parsel üzerinde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından alışveriş merkezi, ofis ve konut kullanımlarından oluşan ve bodrum katlarda yer alan ortak alanlarda dahil toplam 656.528 m² yapı alanına sahip olacak karma kullanımlı bir proje geliştirilmektedir. Söz konusu projeye göre parsel üzerinde, 135.606 m² satılabilir alana sahip konut alanı, 10.433 m² satılabilir alana sahip ofis alanı ve 129.186 m² kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezi alanı geliştirilecektir. Projenin inşaatına Mart 2011 de başlanılmış olup, rapor tarihi itibariyle hafriyat çalışması yapılmakta ve bina olarak sadece satış ofisi inşa edilmektedir. Projenin tamamının inşaatının 3 sene süreceği öngörülmektedir. Projede satışa veya kiraya konu olan kullanım alanları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir: Alışveriş Merkezi Alan (m²) Hipermarket/Mobilya 8.360 DIY 7.730 Elektronik Market 5.790 Ana Mağaza (2500-3000) 8.560 Ana Mağaza(1250-1600) 12.572 Ana Mağaza(750-1250) 9.530 Orta Ölçekli Mağazalar(400-750) 10.052 Küçük Ölçekli Mağazalar (75-250) 28.670 Yeme İçme Alanları 11.030 Sinema-Bowling 6.249 Snowpark 4.018 Eğlence 11.583 Spor Merkezi 5.042 Toplam Kiralanabilir AVM Alanı 129.186 Toplam Satılabilir Konut Alanı 135.606 Brüt Satılabilir Ofis Alanı 10.433 Toplam 275.225 12
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: Ülkenin finans merkezi olan İstanbul un 2010 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dayalı nüfusu 13.255.685 olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara dan yaklaşık üç kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. Günümüzde, İstanbul un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA) kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir şehir olarak ifade edilebilir. Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı konumundayken 1970 li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul un Türkiye nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü nün kuzeyinde yer almaktadır. Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir. Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır. 13
8.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Başakşehir İlçesi İstanbul İli nde Avrupa yakasında yer almaktadır. Başakşehir, İstanbul'un Küçükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında ilçe olmuştur. Dokuz mahalle ve bir köyden oluşan Başakşehir İlçesi'nin toplam alanı 10.433,6 ha olup, Küçükçekmece İlçesinden katılan alan 6.730 ha'dır. İlçenin kuzeyinde ve kuzeybatısında Arnavutköy Belediyesi; kuzeydoğusunda Sultangazi Belediyesi; güneyinde Avcılar Belediyesi, Küçükçekmece Belediyesi ve Bağcılar Belediyesi; doğusunda Esenler Belediyesi; batısında ve güneybatısında ise Esenyurt Belediyesi yer almaktadır. İlçenin 2010 adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 248.467 dir. Bölgenin güneyinden geçen TEM karayolu ile ulaşılabilirliği yüksektir. Şehirlerarası ulaşımı sağlayan ve Başakşehir İlçesi'nin güneyinden geçmekte olan TEM Otoyolu. 1. derecede önem arz etmektedir. 2. boğaz köprüsünün uzantısı şeklinde devam eden TEM Otoyolu Edirne'ye doğru erişimi sınırlı olarak devam etmekte olup, Mahmutbey kavşağından kuzeye doğru İkitelli'ye yol vermektedir. TEM'in yan yolları ise yol hiyerarşisinde ikinci derecede öneme sahiptir. Bunların dışında, ilçede önemli ana arterler bulunmakla birlikte, düzenli bir yol hiyerarşisi bulunmamaktadır. Küçükçekmece İlçesi'nde toplu taşıma olarak otobüs ve minibüs hatları bulunmaktadır. Ancak, Sirkeciden başlayarak, ilçe sınırları içerisinde kuzey-güney yönünde devam eden demiryolu, Halkalı'dan sonra şehirlerarası hizmet vermektedir. Bunlara ek olarak projesi devam eden hafif metro ve projesi tamamlanmış olan metro hattı ve uygulaması devam eden metro hattı bulunmaktadır. Başakşehir İlçesindeki yerleşim alanları büyük ölçüde toplu konut şeklinde gelişme göstermektedir. Bu alanlar: Başakşehir Toplu Konut Alanı: Büyükşehir Belediyesi tarafından pilot bölge olarak seçilen İkitelli bölgesinde yer alan Başakşehir 1., 2. ve 4. Etapta bu güne kadar toplam 14.000 konut yapılmıştır. Onur Kent:20.07.1966 tarih 775 sayılı Gecekondu Önleme Kanununa dayanılarak, orta gelirli aileleri konut sahibi yapabilmek amacıyla, Küçükçekmece Belediye Başkanlığının 1997 tarihinde başlattığı bir toplu konut projesidir. Oyak ve Tatarcık Öneri Toplu Konut Alanları: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan Oyak Toplu Konut Alanı ve kuzeybatısında bulunan Tatarcık Toplu Konut Alanı, ilçenin rezerv konut alanları olup, bu alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı çalışmaları tamamlanmıştır. Kayabaşı Toplu Konut Alanı: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan ve Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca toplu konut alanı olarak ilan edilen Kayabaşı Toplu Konut Alanı, ilçenin rezerv konut alanlarıdır. Bu alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar plan çalışmaları Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca tamamlanmış olup projenin 2008 senesi sonunda inşaatına başlanılan 1.042 konutluk 1. Etap ı tamamlanmak üzeredir. Başakşehir İlçesindeki diğer konut alanları, Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü ile Altınşehir, Şahintepe ve Güvercintepe Mahallelerini kapsayan alanlarda görülmektedir. Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü, köy merkezleri ile onun çevresinde dağınık şekilde gelişen bir yapıya sahiptir. Altınşehir, Şahintepe ve Güvercintepe Mahallelerini kapsayan bölge ise, özellikle 90'lı yıllardan sonra hızla artan kaçak yapılaşmayla birlikte gelişim gösteren bir yapıdadır. 14
Başakşehir İlçesi'nin İkitelli bölgesinde, Olimpiyat Parkı'nda kurulan ve Türkiye'nin en büyük projesi olan Atatürk Olimpiyat Stadı 75.145 kişi kapasiteli olup; 2002 yılından beri faaliyetini sürdürmektedir. Başakşehir İlçesinde, mevcut durum ve bölgenin gelişme eğilimleri dikkate alındığında, ilçenin kent merkezinin, nispeten boş olan ve toplu konut niteliğinde planlanmış olan Kayabaşı Mevkiinde oluşacağı düşünülebilir. Kayabaşı Mevkiini kapsayan onaylı planlarda ayrılmış olan ticaret alanları, yönetim merkezleri, eğitim tesisi alanları ve park alanları, konut alanlarının ve diğer aktivitelerin gerektirdiği ölçüler içinde yerel ve çevre yerleşmelere hizmet verecek karakterli olacaktır. Ayrıca, kent bütününe yönelik alışveriş merkezi gibi ticari kullanımlara imkân verilecek bir ticaret yoğunluğu üst ölçekli plan kararları doğrultusunda alanın doğu kesiminde 3. köprü bağlantı yolu kavşağı yakın çevresinde olacaktır. Ticaret alanları, yönetim merkezleri, eğitim tesisi alanları, vb. diğer donatı alanlarının yoğun olduğu ve yüksek yoğunluklu konut alanları ile çevrelenen bu bölge, hemen doğusundaki alanda yapılması düşünülen ve Sağlık Bakanlığınca çalışmaları devam eden üniversite hastanesi ile birlikte Başakşehir İlçesinin merkezi olma niteliğindedir. 8.3 Piyasa Araştırması: Alışveriş Merkezi Piyasası Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul daki ilk perakende alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA) nın desantralizasyonu ile birlikte, İstanbul un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. Halihazırda İstanbul da 81 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır ve toplam kiralanabilir alan 2.590.245 m² dir. Gayrimenkulün yakın çevresinde Deposite Outlet Center, Star City Outlet Center ve 212 İstanbul Power Outlet bulunmaktadır. Bölgedeki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir: AVM Lokasyon Kiralanabilir Alan (m²) 50 500 m² Arası Küçük ve Orta Ölçekli Mağaza Kira Değerleri (USD/m²) Ortalama Yemek Bölümü Kira Değerleri (USD/m²) Beylicium Beylikdüzü 22.000 20-25 20-25 Carrefour Haramidere Büyükçekmece 17.831 30 40 İstanbul Outlet Park Büyükçekmece 18.960 25-30 25-30 212 İstanbul Bağcılar 70.000 35-60 60-75 Star City Yenibosna 46.000 - - Migros Beylikdüzü Beylikdüzü 33.000 25-35 50 Torium Esenyurt 95.300 25-35 50-60 Pelican Mall Avcılar 37.900 35-40 50-55 15
Konut Piyasası Daha önceleri tarım arazilerinin yoğun olduğu bölge, hızlı şehirleşme ve göç alması nedeniyle, büyük değişime uğramış ve kent dışı konut alanı haline gelmiştir. Artan ulaşım linkleriyle birlikte Başakşehir de konut stoku artmış, şehrin kentsel dokusuna entegre olmaya başlamıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur: PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİ ÜNİTE SAYISI M² BİRİM DEĞERİ (USD/m²) BİTİŞ TARİHİ SATILAN ÜNİTE SAYISI (%) Astera Park Halkalı Genel İnşaat Apartman 112 $1.411-$1.759 Eylül, 2010 67% Avrupa Konutları Haziran, Ispartakule Emlak Konut A.Ş. Apartman 385 $1.127-$1.377 Ispartakule 1 2011 95% Avrupa Konutları Temmuz, Ispartakule Emlak Konut A.Ş. Apartman 330 $1.200-$1.410 Ispartakule 2 2011 %75 Avrupa Konutları TEM * Halkalı Emlak Konut A.Ş. Apartman 3.100 $2.009-$2.367 Kasım, 2009 100% Avrupa Konutları * Halkalı Özsaya Inşaat ve Gün-er Inşaat Apartman 1.368 $1.645-$1.869 Aralık, 2006 100% Çınar Olimpia Park Bağcılar Metar Inşaat Limited Şirketi Apartman 312 $1.452-$1.546 * Aralık, 2008 100% 196 $968-$1.500 Aralık, 2011 - Divan Residences Halkalı TOKI, Kuzu Grup Apartman 743 $1.737-$2.941 Nisan, 2010 89% Güneş Park Halkalı Albayrak İnşaat Apartman 868 $1.777 Ağustos, 2008 99% Ihlamur Evleri* Halkalı Özyazıcı-Turan Haznedaroğlu Apartman 360 $1.606-$2.127 2007 100% İkebana* Yenibosna Güneri Inşaat Apartman 307 $1.309-$1.657 2008 100% KA Green* Halkalı KAYI Gayrimenkul Apartman + Yatırım Dubleks 340 $1.054-$1.639 2007 100% Kemer Park Esenler Albayrak İnşaat Apartman 600 $1684-$1.855 Nisan, 2008 93% Lale Şehir Apartman + Halkalı Ak Yapı İnşaat Konakları Dubleks 410 $1.340-$1.505 Nisan, 2009 99% Misstanbul Evleri İkitelli Mehmet Çelik Şirketler Apartman + Ağustos, 936 $1362-$1.930 Grubu Dubleks 2009 89% Miyansera Evleri Bayrampaşa Ağaçkakan İnşaat Apartman + Dubleks 125 $1.450-$1.584 Aralık, 2009 84% Nish İstanbul Halkalı Torunlar, Özyazıcı Apartman 585 $1.776-$4.085 Temmuz, 2010 100% Real İstanbul Merter Türköz Grup Apartman + Dubleks 410 $2.318-$2.876 Aralık, 2010 80% Saklı Vadi Evleri* Merter C Holding Apartman 190 $1.450-$2.592 2007 100% Soyak Olympiakent* Sinpaş Bosphorus City Ağaoğlu My World Europe Halkalı Halkalı Ayazma Soyak İnşaat ve TOKI Sinpaş GYO Ağaoğlu Şirketler Grubu Apartman + Dubleks +Villa Apartman + Dubleks + Villa Apartman + Villa 3.600 $1.492-$2.475 2006 100% 2.796 $1.781-$3.273 Kasım, 2010 (1. Etap) Mayıs, 2011 (2. Etap) 96% 3.100 $1.407-$2.058 Mayıs, 2013 81% Soyak Park Aparts Halkalı Soyak İnşaat Apartman 1.121 $1.519-$2.103 Nisan, 2013 50% İstanbul Lounge Halkalı Eroğlu Yapı * İkinci el satışlar Apartman + Dubleks 757 $1.474-$1.850 Ağustos, 2012-16
Ofis Piyasası: Türkiye nin en büyük ofis piyasası yaklaşık 2.361.883 m 2 lik modern ofis binaları ile İstanbul da bulunmaktadır. Detaylar aşağıda özetlenmiştir: Ana Göstergeler A Sınıfı B Sınıfı Mevcut Stok (m²) 1.747.765 614.118 Ortalama Boşluk Oranı (%) 12,38 7,57 İstanbul daki ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. Avrupa Yakası Asya Yakası İstanbul A Sınıfı Ofis Stoğu (m²) (2010 4.Çeyrek) Alt Toplam 1.305.481 Levent 275.056 Etiler 71.405 Maslak 267.809 Gayrettepe 103.962 Taksim-Haliç 47.500 Beşiktaş 69.902 Şişli 78.487 Havaalanı 391.360 Alt Toplam 442.284 Altunizade 29.092 Ümraniye 181.518 Kozyatağı Kartal 158.742 Kavacık 72.932 TOPLAM 1.747.765 2010 un son çeyreğinde, İstanbul un farklı ofis bölgelerindeki toplam A sınıfı ofis stoku 1.747.765 m² dir. Levent ve Maslak talep olmasına rağmen arzın sınırlı geliştiği bölgelerdir. Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde planlanmakta olan arzın çoğu Şişli, Levent, Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerinde yer almaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul da 2010 yılında arza eklenecek toplam ofis stokunun yaklaşık 230.000 m² olacağını tahmin ediyoruz. Ayrıca, ofis arzı göz önüne alındığında, yukarıda bahsi geçen bölgelerin İstanbul un en gözde iş merkezleri olarak kalacağına inanmaktayız. 2008 yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır. Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş taki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıfına olan talebin devam ettiğini ve dolayısıyla istenen kira değerlerindeki artışla desteklendiği görülmektedir. 2009 yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. 2010 yılının son çeyreğinde boşluk oranları A sınıfı ofis binalarında %12,38, B sınıfı ofis binalarında %7,57 olmuştur. Havaalanı bölgesinde ise A sınıfı ofis binalarının kiraları 11,09 $/m² olarak gerçekleşmiştir. Ortalama boşluk oranları A sınıfı için %15,33, B sınıfı için %13,75 civarındadır. 17
8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; TEM karayoluna cepheli olması, ulaşım kolaylığı, alışveriş merkezinin reklam kabiliyeti, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli ve bölgenin tamamlanmış altyapısı olarak sıralanabilir. 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olan ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün rezidans, ofis ve alışveriş merkezi olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Satılık Arsalar: Emsal 1: Basın Ekspres yolunda, emsal: 2,00, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım olabiliyor), 8350 m², 14.612.000,-USD (1.750 $/m²) İrtibat: 0532 431 49 64 Filiz Hanım Emsal 2: Basın Ekspres yolunda, emsal: 1,75, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım olabiliyor), brüt 10.800 m²-net 6.000 m², 12.000.000,-USD (2.000 $/m²) ye satılmıştır. İrtibat: 0212 661 00 19 Emsal 3: Basın Ekspres yolunda, emsal: 1,75, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım olabiliyor), 9.165 m², 12.000.000,-USD (1.310 $/m²) İrtibat: 0532 431 49 64 Filiz Hanım Emsal 4: İkitelli de, emsal: 2,00, Ticari imarlı, 2.962 m², 3.000.000,-TL (1.013 TL/m²) ye satılmıştır. İrtibat: 0212 485 16 62 18
Yukarıdaki emsallerden anlaşılacağı üzere gayrimenkulün bulunduğu bölgede Ticaret+Hizmet Alanı imarına sahip olan 858 ada 2 parsele birebir emsal oluşturacak satılmış veya satışta olan emsal bulunamamış olup yakın imar fonksiyonuna ve yapılaşma şartlarına (E=1,75 ve E=2,00 ) sahip parseller bulunmuştur. Söz konusu parseller birçok açıdan ayrıcalığı olan değerleme konusu parsele emsal oluşturmadığından raporda 858 ada 2 parsel için Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmamıştır. Diğer taraftan gayrimenkule yakın semtlerde geçmişte TOKI tarafından satılan veya ihaleye çıkarılan ve yine çevresindeki emsallere göre ayrıcalıklı imar haklarına sahip olan arsalar bulunmaktadır. Bu arsalar imar fonksiyonu olarak değerleme konusu parselle benzerlik gösterseler de konum olarak emsal teşkil etmemektedirler. Bu parsellere ilişkin aşağıdaki tablo bilgi amaçlı olarak sunulmaktadır. Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Lokasyon İkitelli Ataköy Zeytinburnu Zeytinburnu Alan (m²) 122.859 56.980 73.000 15.550 Gerçekleşmiş Değer (USD) $550.339.916 $253.803.820 $56.328.909 Değer (USD/m²) $9.658 $3.477 $3.622 KAKS 2,70 3,00 2,50 2,50 Emsal Düzeltmesi 8.692,63 3.754,91 3.912,23 İmar Durumu Ticari Ticari Ticari Ticari Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $ Düzeltme Nitelik +/- $ Düzeltme Nitelik +/- $ Düzeltme Altyapı Orta İyi -$500 Orta $0 Orta $0 Büyüklük Büyük Orta -$500 Orta -$250 Küçük -$500 Lokasyon Orta Çok İyi -$1.000 Orta $0 Orta $0 Ulaşılabilirlik Çok İyi Çok İyi $0 İyi $500 İyi $500 Net Düzeltmeler (USD/m²) -$2.000 $250 $0 Düzeltilmiş Değer (USD/m²) $4.870 $6.693 $4.005 $3.912 Toplam Düzeltme Oranı 23% 20% 26% Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre yapılan düzeltmeler neticesinde değerleme konusu gayrimenkulün birim m² piyasa satış değeri $4.870 USD/m² ve tüm arsa değeri için ise $598.327.860 USD olarak belirlenmiştir. Bu değer ise piyasa gerçeklerini yansıtmamaktadır. Sonuç olarak, yukarıdaki tabloda belirtilen parseller birçok açıdan ayrıcalığı olan değerleme konusu 858 ada 2 parsele emsal oluşturmadığından raporda 858 ada 2 parsel için Emsal Karşılaştırma Yöntemi yerine Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin 19
toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul üzerinde yapılaşma bulunmadığından dolayı maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Değerleme konusu olan 858 ada 2 parsel üzerinde geçmişte TOKI nin hissesi bulunmakla beraber söz konusu hisselerin tamamının satışı Torunlar GYO A.Ş. ye yapılmıştır. Bu satış işlemi sürecinde de arsanın imar yapılaşma hakları 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ile arttırılmış olup imar yapılaşma şartları bölgede yer alan benzer imar fonksiyonlu parsellerin imar yapılaşma şartlarından farklılıklar göstermektedir. Bu farklılıklardan dolayı Emsal Karşılaştırma Yöntemi yerine Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: 10.1 858 Ada, 2 No.lu Parselin Değerinin Hesaplanması: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. 20
Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir. 10.1.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi + Operasyonel riskler Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi % 5,5 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkulün konumu ve büyüklüğü göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi perakende alanı için % 3 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı perakende alanı için % 2 olarak belirlenmiştir. 21
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir: Perakende Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) %5,5 + Likidite risk primi %3 + Operasyonel Riskler %2 = Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı %10,5 Konut ve ofis alanlarıyla ilgili olarak, konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan toplam gelirler üzerinden %30 yatırım getirisi (Return on Investment) olacağı varsayılmıştır. Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yılsonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi için kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı perakende alanı için %7,0 olarak kabul edilmiştir. 22
11 SONUÇ Rapor No: 2011/TGYO/10 Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Mevcut Değer: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır 858 Ada, 2 No.lu Parsel Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 637.094.779 TL $411.480.190 292.030.977 TORUNLAR GYO A.Ş. Tam Hissesinin Toplam Değeri: 637.100.000 TL $411.480.000 292.030.000 * Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir. Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5483-TL, 1,-Euro= 2,1816 olarak kabul edilmiştir. Bitmiş Olması Durumunda Değer: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır 858 Ada, 2 No'lu Parsel Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 1.270.756.674 TL $820.743.185 582.488.391 TORUNLAR GYO A.Ş. Tam Hissesinin Toplam Değeri: 1.270.760.000 TL $820.743.000 582.488.000 * Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir. Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5483-TL, 1,-Euro= 2,1816 olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut konut projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının, mevcut ofislerin ise kiralarının, satış fiyatlarının, doluluk boşluk oranlarının ve ofis stoğunun incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Öngörülen Satılabilir / Kiralanabilir Alan (m²) Öngörülen metrekare satış/kira geliri (USD/m²) Öngörülen aylık kira geliri (USD/ay) Öngörülen yıllık kira geliri (USD/yıl) Konut (*) 135.606 $2.228 - - Ofis (*) 10.433 $2.301 - - Perakende (**) 129.186 $27,48 $3.550.538 $42.606.457 (*) Tablodaki veriler, konut ve ofis üniteleri için satış geliri getiren sırasıyla 4 ve 3 yıl için kullanılan verilerin aritmetik ortalamasıdır. (**) Tablodaki veriler, gelir getiren 7,5 yıl için nakit akışında kullanılan verilerin aritmetik ortalamasıdır. Emsal karşılaştırma yaklaşımı kısmında belirtildiği üzere bu yöntem ile 858 Ada 2 Parsel için bulunan $598.327.860 USD arsa değeri, değerleme çalışmasında ihtiyatlı davranılarak göz ardı edilmiş ve bu parsel için emsal karşılaştırma yöntemine %0 oranında ağırlık verilmiştir. 858 ada, 2 no.lu parselin değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 23