ÖNSÖZ Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır başarılı çalışmalara imza atan profesyonel kadromuz tarafından hazırlanan bu raporda, İstanbul da Ofis Sektörü gelişimi ve hangi bölgelerde gelişim gösterdiği, İstanbul Çevre Düzeni Planında yer alan MİA Aksı nın sektör üzerinde etkileri incelenmektedir. Kentin eski MİA alanı olan, Tarihi Yarımada 1970 lerden sonra yer değiştirerek kentin kuzeyine Levent-Maslak aksına kaymıştır. 2009 da kabul edilen İstanbul Çevre Düzeni Planı ile kuzeye doğru büyümeyi önlemek ve mevcut MİA bölgesindeki baskıyı azaltmak amacıyla çok merkezli gelişmeler öngörülmüştür. Doğuda Altunizade istikametinde yer alan merkezi iş alanı, Kavacık, Kozyatağı ve Ümraniye istikametinde sürdürürken, batıda çevre düzeni planına paralel olarak Havaalanı aksına doğru gelişme göstermektedir. Genel olarak ofis sektöründeki gelişim bina kriterlerini de değiştirmekte ve A sınıfı ofis ihtiyacını arttırmaya başlamaktadır. Yukarıdaki gelişmeler göz önüne alınarak hazırlanan İstanbul Ofis Sektör Raporu nda merkezi iş alanı ve bölgeler sınıflandırılarak doluluk ve boşluk oranı tespit edilmektedir. Ofis sektör raporunda son iki yılda yapılan önemli kiralamalara ve satışlara da yer verilmektedir. Gelecek beklentilerin yanı sıra, İstanbul Ofis Piyasası Kriterleri, merkezi iş alanı lokasyonunda yer alan ofis sektörüne ilişkin temel veriler, mevcut ofis projeleri ile planlanan ve inşaat aşamasında olan ofis bilgilerini içermektedir. Raporda kullanılan veriler ile MİA aksı için Yoğunluk ve Potansiyel Gelişim Haritası oluşturulmuştur. Son olarak da ofis piyasasında yeni trendler, beklentiler ve gelecek öngörüleri açıklanmaktadır. 2011 Aralık Eva Gayrimenkul Değerleme
İSTANBUL OFİS SEKTÖR RAPORU İÇİNDEKİLER 1.1. İstanbul Ofis Sektörü Genel Gelişimi ve Merkezi İş Alanları 1.2. İstanbul Ofis Sektörü Genel Gelişimi ve Merkezi İş Alanları 1.2.1 İstanbul Ofis Binaları Genel Kriterleri 1.2.2 İstanbul Ofis Piyasası Doluluk Oranları 1.3. İstanbul Merkezi İş Alanı Ofis Bölgeleri 1.3.1 Avrupa Yakası Ofis Bölgeleri 1.3.1.1 Şişli-Mecidiyeköy-Zincirlikuyu Bölgesi 1.3.1.2 Levent-Etiler Bölgesi 1.3.1.3 Maslak Bölgesi 1.3.1.4 Kâğıthane-Seyrantepe, Haliç Bölgesi 1.3.1.5 Batı Bölgesi 1.3.2. Avrupa Yakası Genel Değerlendirme 1.4. Ofis Sektöründe Yeni Uygulamalar: Hazır Ofisler 1.5. Ofis Sektör Verileri 1.5.1 Proje-İnşaat Aşamasındaki Ofis Projelerine Örnekler 1.5.2 Pazarda Son İki Yıllık Dönemde Gerçekleşen Önemli Ofis Kiralamaları ve Satışlar 1.5.3. Kira Uygulamaları 1.5.4. Bina Genel Gider Uygulamaları 1.6. Günümüzde Ofis Binaları ve Son Trendler 1.6.1 Tek Kullanıcılı veya Çok Kullanıcılı Tasarım 1.6.2 Ofis Binalarında Enerji Üretimi 1.6.3 Çevreci (Yeşil) Binalar ve Stratejiler (Green Buildings) 1.6.4 Ofis Komplekslerinde Ortak Alanların Kullanımı 1.7. İstanbul Ofis Binalarına Örnekler 1.7.1 Avrupa Yakası Ofis Komplekslerinden Bazıları 1.8 İstanbul Ofis Piyasasında Trendler, Beklentiler ve Tahminler
RAPORDAN ALINTILAR 1.3.1.3 Maslak Bölgesi Maslak, bünyesinde barındırdığı A tipi ofis binalarıyla MIA nın önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Fakat bölgede hala altyapı problemlerinin bulunması, yol bağlantılarının kapasitenin altında kalması bölgedeki memnuniyet düzeyini olumsuz etkilemektedir. gelişimine ivme kazandırmıştır. İstanbul Teknik Üniversitesi ana kampüsünün Maslak ta konumlanması bölgenin gelişimi açısından önemli rol oynamıştır. Maslak taki ilk ofis projesi, Garanti Bankası Genel Müdürlük binasıdır (Doğuş Grubu İdari Binası). 1995 yılında İstanbul Menkul Kıymetler Borsası nın tamamlanması bölgenin Maslak bölgesinde yaşı genç plaza sayısı diğer bölgelere oranla fazladır. Maslak ta bulunan önemli plazalar arasında shell & core ofis katlarının aylık kiralama bedellerine aşağıdaki örnekler verilebilir; Beybi Giz 15.-20 USD/m², Spring Giz 15-20-USD/m², Giz 2000 Plaza 15-20-USD/m², Park Plaza 23.-USD/m², Oycan Plaza 18-21.-USD/m², Polaris 15.-USD/m² ve Sun Plaza 40-45.-USD/m 2 dir. Maslak bölgesindeki A tipi plazalarda kiralar 15-45.-USD/m² arasında görülse de yeni ofis yeri bulmak, doluluklar nedeni ile güçtür. Maslak; şirketlerin ofis tercihleri arasında, Levent bölgesinden sonra Avrupa yakasında en çok tercih edilen bölge durumundadır. Yapılan yeni alışveriş merkezleri, lüks konut projeleri, metronun güzergâhının Atatürk Oto Sanayi Sitesi Mevkii ne kadar uzatılmış ve Hacıosman İstasyonu nun açılmak üzere olması, bölgenin cazibesini koruyan etkenlerdir. Avantajlarının yanında, kullanıcıları olumsuz yönde etkileyen faktörlerin başında, bölgenin en büyük problemi, trafik sorunudur. Prestiji her geçen gün artan bölgede, geniş kullanım alanı sunan kiralık kat bulmanın zorluğu ile birlikte boşalan yerlerin, kısa sürede yeniden kiralandığı bilinmektedir. Metronun Hacıosman a kadar ulaşması ve Levent ten sonra kesintisiz hizmet vermeye başlaması bölgedeki ulaşım sorununa kısmen de olsa çözüm getirmiştir. 2002 yılından bu yana ofis stoku artan Maslak ta A tipi ofis alanları toplam 450.000 m 2 yi geçmiş durumdadır. Son on yıldaki gelişime bakıldığından bölgede 2001 yılında %40 civarında olan genel boşluk oranının, 2011 yılının son çeyreğinde %9 un altına düştüğü görülmektedir. Maslak bölgesinde son dönemde geliştirilen ya da planlanan yeni projelerin sayısı azdır. Öte yandan aynı bölgede TEM in kuzey cephesinde TOKİ den ihale ile Ağaoğlu İnşaat grubu tarafından alınan parsellerde bir miktar ofis geliştirilmesi söz konusudur. Soma Grup un gayrimenkul şirketi Tilaga nın ilk projesi olan 47 katlı Spine Kule Maslak da Migros un eski arazisinde geliştirilmektedir. Projenin 29 katının ofise ayrılması, karma kullanımlı olması ve 150 milyon dolarlık yatırımla hayata geçirilmesi ayrıca 2013 yılında
tamamlanması planlanmaktadır. Bay İnşaat tarafından, 39.000 m 2 lik eski çorap fabrikası arsası üzerinde inşa edilen 42 Maslak projesinde, ofis, rezidans, otel ve alışveriş merkezi konseptlerinin yer alması planlanmaktadır. Söz konusu projenin 2013 yılı son çeyreğinde açılması planlanmaktadır. Proje-İnşaat Aşamasındaki Ofis Projelerine Örnekler Proje İsmi (Avrupa Yakası) Bölge Ofis Alanı (m²) Çiftçiler Projesi Zincirlikuyu 8.500 Zorlu Center (Karayolları Arazisi) Zincirlikuyu 60.000 Tat Towers Zincirlikuyu 61.000 İstanbloom Zincirlikuyu 9.700 Propa Ofis Zincirlikuyu 3.450 Eria Projesi (Eski Renault Arazisi) Levent 32.000 Özdilek Projesi (Eski Roche Arazisi) Levent 10.000 Metal Yapı-Yeşil (Fako İlaç Arazisi) Levent 60.000 Zorlu Proje (Eski Deva İlaç Arazisi) Levent 28.000 Diamond of İstanbul Maslak 16.000 Spine (Eski Migros Arazisi) Maslak 35.000 42 Maslak (Bay İnşaat) Maslak 20.000 Trump Tower Mecidiyeköy 36.600 Ofishane Projesi (Eroğlu) Kâğıthane 12.000 Seyrantepe Projesi (Eroğlu) Kağıthane-Seyrantepe 15.000 Dap Yapı Kağıthane 13.000 Sur Yapı Kağıthane 15.000 Özak Ofis Projesi Güneşli 15.800 ITower Bomonti 23.200 Arista Bomonti 32.000 Toplam 499.250
EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık Hakkında: 2008 yılında Cansel Turgut Yazıcı ve Özdil Şahin tarafından kurulan şirket, konusunda 3 lisansa sahip olup Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) Lisanslı Değerleme Şirketleri Listesindedir. Bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi bulunan EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye de sertifika verilen ilk şirkettir. Her Türlü Gayrimenkullerin Değerleme çalışmaları, Pazar ve Sektör Araştırma Raporları, Gayrimenkule Dayalı Hak ve Faydaların Değerleme çalışmaları, Makine Parkı Değerleme Çalışmaları, Fizibilite Çalışmaları ve Lokasyon Analizleri, En İyi ve En Verimli Kullanım Etüdü Çalışmaları, Finansal kurumlar için Yatırım İlerleme Raporları Hazırlanması Hizmetleri şirketin faaliyet konularıdır.