TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı 2-6 Nisan 2007, Ankara TÜRKİYE DE YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ: ARAZİ YÖNETİMİ BAĞLAMINDA BİR B İNCELEME Bayram UZUN ve Tahsin YOMRALIOĞLU LU KTÜ JFM Bölümü, B, GISLab GİRİŞİŞ Ulaşım akslarına uzaklık Teknik altyapı Pozitif değer üreticilere yakınlık Kent merkezine yakınlık Jeolojik yapı Negatif değer üreticilerine Ada içi konum İmar hakkı 1
Pft: T.C. Ada: 1923 Parsel: 1 Alanı:814.578 km2 Sahibi: Türkiye Halkı Hissedar sayısı:73 milyon Coğrafi konum Doğal kaynaklar Ulaşım türü ve olanakları İklim ve Kültür Enerji altyapısı Ekonomik pazara yakınlık Yaşam kalitesi ve ucuzluk Demografik veriler Günümüzde birbirine daha çok bağı ğımlı dünyada; ülkeler, bir çok alanda karşı şılıklı olarak yabancılara çok sayıda haklar tanımaktad maktadır. Ancak toprak bağlam lamında hala çoğu u devlet yabancılar ların n taşı şınmaz edinimini sınırlands rlandırmaktadır. r. 2
Yabancılar ların Taşı şınmaz Ediniminin SınırlandS rlandırma rma Nedenleri: Xenofobi,, ideoloji, ülkeler arası düşmanlıklar Ulusal güvenlig venliği i korumak Yabancılar ların n ekonomik belirleyiciliğini ini önlemek Yabancı spekülasyonlar lasyonlarını engellemek Toplumsal bağı korumak Dış göcü denetlemek Doğrudan yabancı yatırımı denetlemek Gıda üretiminin denetimini elde bulundurmak Yabancılar ların n Taşı şınmaz Ediniminin SınırlandS rlandırma rma Biçimleri: imleri: Arazinin türüt Kullanım m türüt Arazinin konumu Arazinin edinme amacı Edinilecek arazi miktarı Edinilecek konut sayısı Edinilen arazi üzerinde yapıya zorlama 3
Satış larıı Olumsuz Yönde Değ Satışlar Değerlendiren Gö Görüşler Satı Satılan bireyin değ değil, devletin toprağı dır. Toprağ toprağıd Toprağa gelir getirici bir varlı varlık olarak bakı bakılamaz. Satı Satılan ülkenin yarı yarınları nlarıdır. Endeks* Türkiye ile Olan Gelir Farkı Katsayı ABD 150 5,4 İrlanda 139 5,0 Hollanda 126 4,5 Danimarka 122 4,4 Satı leri arası Satın alma güç güçleri arasındaki dengesizlik. Avusturya 123 4,4 İngiltere 117 4,2 Rant amaç nmaz amaçlı taşı taşınmaz edinmektedirler. Belçika 118 4,2 Almanya 110 3,9 Pasif emlakç emlakçilik yapmaktadı yapmaktadırlar. Fransa 108 3,9 Yunanistan 84 3,0 Kayı Kayıt dışı dışı turizm faaliyetlerinde bulunmaktadı bulunmaktadırlar. Toprak alacak yabancı yabancılar, zamanla, çoğunluk sağ sağlayı layıp etkinlik kazanabilirler. Ülkeler 4
Satış ışları Olumlu Yönde Değerlendiren erlendiren GörüşlerG Konu politik değil, ekonomiktir. Ekonomik ve kültk ltürel ilişkiler açısından a yararlıdır. r. Türkiye nin AB ye girişini ini kolaylaştıracakt racaktır. r. Taşı şınmaz edindikleri bölgelerin b gelişimine imine katkıda bulunurlar. Türk vatandaşlar ları AB ülkelerinden taşı şınmaz satın alabilirken, ülkemizde de yabancılar ların n taşı şınmaz edinmesi doğal karşı şılanmalıdır. AB Ülkelerinde Hane Verileri 2001 2003 2005 Toplam Türk Uyruklu Hane 905 000 955 000 1 011 000 Türk Uyruklu Hanelerin Sahip Olduğu Taşınmazlar 160 000 190 000 255 000 Döviz açığıa ığının n kapatılmas lmasında, yabancı sermaye yatırımı bağlam lamında taşı şınmaz alımlar mları çok büyük b önem taşı şımaktadır. Yıl 2003 Toplam Yatırım (milyon USD) -A- 1,752 Taşınmaz Yatırımı (milyon USD) -B- 998,775 A/B % 57.0 2004 2,883 1,343 129 46.6 2005 9,813 1,841 855 18.8 2006 19,797 2,922 174 14.8 Bir avuç altının n olacağı ğına, bir karış toprağı ğın n olsun.. 5
Yeni Yasal Düzenlemenin D İrdelenmesi A- Yabancı gerçek ek kişiler iler açısından; a Karşı şılıklılık k ilkesine ve yasal sınırlamalara s uyulmalıdır. Gerçek ek kişiler iler konut/işyeri edinebilirler. Edinecekleri alan imar planı içinde inde ve imar parseli olmalıdır. 2,5 hektardan büyük b k alan edinilemez. Edinilen alanlar toplamı il yüz y ölçümünün n binde 5 ini 5 geçemez. emez. B-Yabancı tüzel kişiler iler açısından; a Karşı şılıklılık k ilkesi ve 30 hektarı aşmama koşulu kaldırılm lmıştır. Kır/kent ayrımı olmaksızın ülkenin her yanından ndan taşı şınmaz edinebilmektedirler. Taşı şınmaz edinimleri: Petrol Yasası,, Turizmi Teşvik Yasası, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Yasası,, Endüstri bölgeleri b Yasası... Kapsamında mülk m edinebilmektedirler. İnsan çeşit çeşit, yer damar damar.. Türkiye de Yabancılar ların n Taşı şınmaz Ediniminde İşlem SüreciS Örtük pazar ara bozar 6
Yabancılara Satılan Taşı şınmaz Miktarı Suriye Uyruklular Diğer Yabancı Uyruklular Toplam Taşınmaz Sayısı 4.596 52.450 57.046 Yüzölçümü (m 2 ) 241.467.705 36.740.218 278.207.923 * 31.05.2006 itibariyle Suriye ve diğer uyrukluların n TürkiyeT rkiye deki taşı şınmaz varlığı Dönemler Taşınmaz Sayısı Yüzölçümü (m2) Yüzölçüm Oranı % 22.12.1934-19.07.2003 31.689 24.569.806 66.9 19.07.2003-31.05.2006 20.761 12.170.412 33.1 Toplam 52.450 36.740.218 100 * Yabancı uyrukluların n 19.07.2003 öncesi ve sonrası Türkiye deki taşı şınmaz varlığı Evlek evlek satan, böyle böyle batar Yabancılar ların n Taşı şınmaz Ediniminde İl l YüzölçüY çümünün Binde Beşi i Aşmama A İlkesinin İrdelenmesi İnceleme Alanı: : TRABZON Belediye Sayısı: : 1 İl, 17 İlçe e ve 50 Belde Belediyesi Toplam İl Yüzölçümü (ha) 468 500.00 Yabancıların alabileceği alan (ha) 2342.50 İl Bazında Konut + Ticaret Alanlarının Toplamı (ha) 2130.00 Tablo yorumu: Yabancı gerçek ek kişiler iler Trabzon İli ndeki imar planlarında; nda; konut ve ticaret işlevli i olarak ayrılm lmış yapı adalarının tamamını satın n alabileceklerini göstermektedir. g Bir ambar buğdayın örneği bir avuçtur 7
SONUÇ ( Yabancılar ların n edindikleri taşı şınmazları nasıl l yönetecey neteceğiz? ) Soruna bütüncb ncül l yaklaşabilmek abilmek için i in Ulusal bir toprak politikası oluşturulmas turulmasına ihtiyaç vardır. r. Yabancılar ların n taşı şınmaz edinimi, diğer ülkelerde olduğu gibi tek elden yönetilmelidir. y Arazi yönetimi y bağlam lamında yabancı gerçek ek ve tüzel t kişilerin ilerin her türlt rlü faaliyetlerini kısıtlamalar k kapsamında izleyecek bir Yabancılar Bilgi Sistemi oluşturulmal turulmalıdır. r. Topluma ait kıyılara k kamusal erişimi imi sağlamak üzere Bütünleşik KıyıK Yönetimi devreye sokulmalıdır. Yerleşilebilir alanların n kıt k t olduğu u illerde, satış ışa a konu edilecek il oranının n en alt sınır s r olarak alınmas nması gereklidir. SONUÇ Taşı şınmaz ediniminde il ölçeği i yanında nda ilçe ölçeğinde de sınırlama getirilmelidir. Nüfus sınırlamass rlaması olmaması nedeniyle, özellikle turistik yerleşimlerde yerleşik nüfusun n azınl nlığa a düşme d tehlikesi vardır. r. Mevzi imar planı ile üretilecek imar parsellerinin yabancılar ların n edinimine konu edilmemesi, yabancı yerleşme adacıklar klarının n (Koloni-Anklav Anklav) ) oluşmamas maması açısından önemlidir. Yabancılar ların n taşı şınmaz alımı sırasında taşı şınmaz değerinin erinin resmi değerleme erleme uzmanlarının n değerleme erleme raporuna dayandırılmas lması zorunluluğu u getirilmelidir. Her şeyin fiyatını bilenler, hiçbir şeyin değerini bilmiyor artık. Oscar Wilde 8
bir gü mızda önce kı gün uyandığı uyandığım kıyıları larımızı sonra göremeyebiliriz remeyebiliriz Yıl 2023 Teşekkürler Yrd.Doç.Dr. Bayram UZUN Karadeniz Teknik Üniversitesi JFM Bölümü GISLab, Trabzon www.jeodezi.ktu.edu.tr/bayram buzun@ktu.edu.tr Anadolu, dünyanın en güzel gök kubbe altındaki en güzel ülkesidir. HEREDOT 9