Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor SPK nın VII-128.1 nolu Pay Tebliği nin 29.Maddesi çerçevesinde hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin KAP ta yayınlanan İzahname setini inceleyerek kararlarını vermelidirler. Şirket Hakkında MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU Mistral Yapı Gayrimenkul Sanayi ve Ticaret A.Ş. 2012 yılında İzmir de kurulmuştur. Şirket, 14 Mart 2016 tarihi itibariyle Sermaye Piyasası Kurulu ndan gerekli izinleri alarak Mistral Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. unvanını ile GYO statüsüne geçmiştir. Şirket, 2013 yılında başladığı İzmir Konak bölgesinde yer alan Mistral İzmir projesini geliştirmekte ve bunun dışında Mersinli Arsa ve Çınarlı Arsa üzerinde projelendirme çalışmaları gerçekleştirmektedir. Şirket Gayrimenkulleri Özet Bilgileri 1) Mistral İzmir Mistral İzmir Projesi Proje Değeri (Bin TL) 461.305 Yer Konak/İzmir Proje Tipi Rezidans, Ofis,Otel ve Çarşı Rezidans Sayısı 110 Ofis Sayısı 153 Çarşı-Dükkan Sayısı 38 Otel-Oda Sayısı 96 İnşaat Alanı 117,404 m 2 Arsa Büyüklüğü 13,923 m 2 Maliyet (Mn Dolar) 72 2) Mersinli Arsası Mersinli Arsa Arsa Piyasa Değeri (Bin TL) 13.760 Yer Konak/İzmir Arsa Alanı 8 Nolu parsel: 2,268 m 2 Planlanan Proje 3) Çınarlı Arsası 12 Nolu parsel: 2,129 m 2 Rezidans-Ofis Çınarlı Arsa Arsa Piyasa Değeri (Bin TL) 29.770 Yer Konak/İzmir Arsa Alanı 5,954 m 2 Planlanan Proje Hastane Binası-Ofis İzmir in Konak ilçesinde yeralmakta olup, Rezidans, Otel, Ofis ve Çarşı alanlarından oluşmaktadır. Proje kapsamında 153 adet ofis, 110 adet rezidans, 96 odalı otel, 38 adet dükkanlı çarşı ve 1 adet SPA bulunmaktadır. Projede toplam ofis, otel ve rezidans kullanımlarının tamamının satılacağı, Çarşı ve SPA nın ise yönetici firma tarafından işletileceği ve kiralanacağı öngörülmektedir. Projenin 2017'de tamamlanması planlanmaktadır. Aralık 2016 itibarıyla ofis kulesinin tamamlanma oranı %90, rezidans kulesinin tamamlanma oranı %95 ve çarşının tamamlanma oranı %90 olarak belirtilmiştir. İzmir in Konak ilçesinde yeralmakta olup, Şirket'in arsası üzerinde henüz inşai yapı bulunmamaktadır. Mistral projesine 500-600 m uzaklıktadır. Bu arsa üzerine bölgedeki mevcut talep ve ihtiyaç doğrultusunda rezidans ve ofis yapılması planlanmaktadır. İzmir in Konak ilçesinde yeralmakta olup, Şirket'in arsası üzerinde henüz inşai yapı bulunmamaktadır. Bölgedeki mevcut talep ve ihtiyaç doğrultusunda hastane ve ofis yapılarından oluşan yeni bir proje geliştirilmesi planlanmaktadır.
Ortaklık Yapısı Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası Ortağın Adı Pay Tutarı (TL) Pay Oranı (%) Ortağın Adı Pay Tutarı (TL) Pay Oranı (%) Önder TÜRKKANI 12.572.148 32,24 Önder TÜRKKANI 9.429.111 24,18 Haydar İNAÇ 8.623.152 22,11 Haydar İNAÇ 6.467.364 16,58 Novart Gay. Yat. İnş. San ve Tic. A.Ş. 3.900.000 10,00 Novart Gay. Yat. İnş. San ve Tic. A.Ş. 2.925.000 7,50 Miray İnşaat Tah. Tic. ve San. A.Ş. 3.900.000 10,00 Miray İnşaat Tah. Tic. ve San. A.Ş. 2.925.000 7,50 Erdoğan ATAY Yat. Hol. A.Ş. 2.730.000 7,00 Erdoğan ATAY Yat. Hol. A.Ş. 2.047.500 5,25 Lucien ARKAS 1.950.000 5,00 Lucien ARKAS 1.462.500 3,75 Tufan ÜNAL 1.950.000 5,00 Tufan ÜNAL 1.462.500 3,75 Diğer 3.374.000 8,65 Diğer 2.531.025 6,50 Halka Arz 9.750.000 25,00 Toplam 39.000.000 100,00 Toplam 39.000.000 100,00 Halka Arz Bilgileri Halka Arz Bilgileri Şirket Ünvanı Mistral Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Talep Toplama 12-13 Ocak 2017 Halka Arz Fiyatı 5,50 TL Ortak Satışı 9.750.000 TL Halka Arz Öncesi Sermaye 39.000.000 TL Halka Arz Sonrası Sermaye 39.000.000 TL Halka Açıklık Oranı 25,00% Halka Arz Büyüklüğü 53.625.000 TL Halka Arz Yöntemi Sabit Fiyatla Talep Toplama Yöntemi Halka Arz Şekli Ortak Satışı Halka Arz Edilen Payların Dağılımı % 70 Yurt İçi Bireysel Yatırımcı % 30 Yurt İçi Kurumsal Yatırımcı Önemli Hususlar 1) Kar Dağıtım Politikası Finansal durumu uygun olduğu sürece yaratacağı net karı yatırımcıları ile paylaşmayı planlayan Şirket, 2017 yılı için dağıtılabilir kar tutarının %70 ini, 2018 yılından sonraki dönemler için ise dağıtılabilir kar tutarının en az %50 sini yatırımcıları ile paylaşmayı hedeflemektedir. Arz Bilgileri a 2) Geri Alım Garantisi Halka arz sonucu Mistral GYO payı alan yatırımcılar, halka arzdan satın aldıkları payları Mistral GYO paylarının Borsa da işlem görmeye başlamasından itibaren 90 gün süreyle hesaplarında tutmaları durumunda, bu süre sonunda izahname nin 27.4 bölümünde ayrıntılı açıklandığı üzere, hesaplarında gün sonunda bulunan en düşük şirket pay miktarını 5.68 TL den halka arz eden pay sahiplerine geri satma hakkı elde edeceklerdir.
TSKB nin Hazırlamış ve KAP ta yayınlamış olduğu Halka Arz Fiyat Tespit Raporu na ve Belirlenen Fiyata İlişkin Değerlendirme TSKB tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda Net Aktif Değer (NAD) Analizi Benzer Şirket Çarpanı ve İndirgenmiş Temettü Yöntemi ile Asgari Yatırım Değeri Analizi kullanılmıştır. Net Aktif Değer (NAD) Analizi Mistral GYO nun gayrimenkul Portföy değer tablosu 505 milyon TL seviyesinde bulunmaktadır. Şirket in düzenlenmiş gayrimenkul portföyüne bilançoda bulunan diğer aktif kalemleri eklenmesi, kısa ve uzun vadeli yükümlülüklerin çıkarılması sonrası Şirket in Net Aktif Değeri ise 346 milyon TL seviyesinde hesaplanmıştır. Net Aktif Değer Tablosu (30/09/2016 - Bin TL) Gayrimenkul Portföyü 504.835 Mistral İzmir Proje Değeri 461.305 Çınarlı Arsa Değeri 29.770 Mersinli Arsa Değeri 13.760 Nakit ve Nakit Benzerleri (+) 2639 Ticari Alacaklar (+) 1.156 Diğer Aktifler (+) 27.695 Düzeltme 47.523 Ertelenmiş Gelirler (-) 180.742 Banka Kredileri (-) 56.285 Diğer Yükümlülükler (-) 671 Net Aktif Değer 346.150 Toplam Pay Adedi 39.000 Pay Başına Net Aktif Değer (TL) 8,87 Net Aktif Değer hesaplanırken, 47.523 bin TL seviyesinde bulunan düzeltme kaleminin, 30/09/2016 tarihli bağımsız denetim raporlarında 31/03/2016 tarihli bağımsız gayrimenkul değerleme raporlarına kıyasla artan maliyetler için stoklar ve peşin ödenmiş giderler baz alınarak yapılan düzeltmeyi ifadeyi ettiği belirtilmiştir. Şirket in bulunan Net Aktif değerine göre pay başına Net Aktif değeri ise 8.87 TL seviyesinde hesaplanmıştır.
Benzer Şirket Çarpanı TSKB, Mistral GYO nun NAD göre benzer GYO ların değerlemesinde düzenli temettü dağıtan GYO şirketlerini benzer şirket olarak kullanmıştır. Temettü veren GYO ların cari piyasa değerleri (20 Aralık 2016 tarihine göre) ve 30/09/2016 tarihli net aktif değerlerine göre hesaplanan ortalama Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri (PD/NAD) çarpanı 0.54 seviyesinde bulunmuştur. Kod Temettü Veren GYO NAD (Mn TL) (30.09.2016) Piyasa Değeri (Mn TL) (20.12.2016) PD/NAD EKGYO Emlak Konut GYO 19.352 11.324 0,59 TRGYO Torunlar GYO 5.117 2.065 0,40 ISGYO İş GYO 3.022 1.267 0,42 HLGYO Halk GYO 1.807 703 0,39 YGGYO Yeni Gimat GYO 1.766 1.439 0,81 AKMGY Akmerkez GYO 1.546 746 0,48 SAFGY Saf GYO 1.356 754 0,56 AKSGY Akiş GYO 1.053 554 0,53 PAGYO Panora GYO 757 383 0,51 ALGYO Alarko GYO 655 355 0,54 Toplam 36.430 19.589 0,54 Mistral GYO Benzer Şirket PD/NAD Mistral GYO NAD (Mn TL) 346,2 Benzer Şirket PD/NAD 0,54 İskontolu Mistral GYO NAD (MN TL) 186,1 Toplam Pay Adedi (Mn) 39,00 Pay Başına değeri (TL) 4,77 Benzer şirketlerin 0.54 olan PD/NAD çarpanına göre Mistral GYO nun İskontolu Net Aktif Değeri 186.127 bin TL olarak bulunmuş ve buna göre de pay başına değeri de 4.77 TL olarak hesaplanmıştır. Bulunan pay başına değer Şirket in Net Aktif Değerine göre %46 iskontoya sahiptir. İndirgenmiş Temettü Yöntemi ile Asgari Yatırım Değeri Analizi TSKB, Mistral GYO nun sadece Mistral İzmir projesinden gerçekleşecek satış ve kiralamalara ilişkin beklentileri temettü projeksiyonlarına yansıtmış ve söz konusu temettü beklentileri, öngörülen satış tutarları ve maliyetleri oluşturmuştur. Şirketin temettü tahminleri olarak, elde edilecek Net Dönem Karı/Zararı ndan zorunlu yedek akçelerin ayrılmasından sonra hesaplanacak dağıtılabilir kar tutarı üzerinden %70 oranında kar payı dağıtılması öngörülmüştür. Buna göre fiyat tespit raporunda gelir tablosu öngörüleri ve temettü tahminleri aşağıdaki şekilde belirtilmiştir.
Gelir Tablosu Öngörüleri (Bin TL) 2016T 2017T 2018T 2019T 2020T Net Satışlar - 477.374 105.996 13.209 13.896 Maliyetler - -201.238-33.266-1.311-1.380 Brüt Kar/zararı - 276.136 72.730 11.898 12.516 Faaliyet Giderleri -2.323-4.102-2.733-2.881-3.031 Faaliyet Kar/zararı -2.323 272.034 69.997 9.017 9.485 Finansman Giderleri -4.246-2.236-1.323-140 Diğer Gelirler 4.326 Diğer Giderler -2.697 Ertelenmiş Vergi Geliri 4.924 Dönem Kar/Zararı -16 269.798 68.674 8.877 9.485 Ödeneceği Yıl 2017T 2018T 2019T 2020T 2021T Temettü Tahminleri (Bin TL) - 184.025 48.135 6.214 6.640 İndirgenmiş Temettü Yöntemi nde TSKB, özsermaye maliyetini %15,5 olarak belirlerken, Risksiz faiz oranının 2 yıllık gösterge tahvil faizinin son bir yıllık ortalaması olan %10,0 Betayı 1.0 Piyasa risk primini %5,5 olarak Ve Sonsuz büyüme oranı olarak da %5,5 kullanmıştır (Sonsuz büyüme oranı olarak IMF in 2021 i yılı Türkiye enflasyon beklentisi olan %6,29 dikkate alındığı belirtilmiş ve buna göre muhafazakar davranıldığı ifade edilmiştir). İndirgenmiş Temettü Yöntemi nde sadece Mistral İzmir projesinden yaratılacak dağıtılabilir temettü öngörüleri hesaplanırken, Şirket in diğer gayrimenkul projeleri olan Mersinli ve Çınarlı arsanın projelendirilmemiş arsa değeri indirgenmiş temettü yöntemi ile bulunan tutara eklenmiştir. 2017T 2018T 2019T 2020T 2021T İndirme Yapılacak Yıl sayısı 1 2 3 4 5 Temettü Tahminleri (Bin TL) 0 184.025 48.135 6.214 6.640 İndirgeme Oranı 1,16 1,33 1,54 1,78 2,06 Sermaye Maliyeti 15,5% 15,5% 15,5% 15,5% 15,5% İndirgenmiş Temettüler (Bin TL) 0 137.947 31.240 3.492 3.230 İndirgenmiş Temettü Toplamı (Bin TL) 175.910 Uzun Vadeli Büyüme Oranı 5,5% İndirgenmiş Devam eden değer (Bin TL) 34.081 Dağıtılacak Temettülerin (Mistral İzmir Proejesi) İndirgenmiş değeri (Bin TL) 209.991 Mersinli ve Çınarlı Arsa Ekspertiz Değeri (Bin TL) 43.530 Toplam Yatırım Değeri (Bin TL) 253.521 Toplam pay adedi (Bin) 39.000 Pay Başına Değer (TL) 6,50
Sonuç; Mistral GYO nın NAD, benzer şirket çarpanı yöntemiyle hesaplanan değeri ve temettü ödemeleri ile bulunan Asgari Yatırım Değeri ne göre hesaplanan pay başına bulunan değerleri aşağıda tabloda gösterilmiştir. Şirket Değeri (Bin TL) Pay Başına Değer (TL) NAD 346.150 8,87 Benzer Şirket Çarpanı 186.127 4,77 İndirgenmiş Temettü Yöntemi - Asgari Yatırım Değeri Analizi 253.521 6,50 TSKB, nihai pay fiyatının bulunmasında sektör dinamikleri ve sürdürebilir kar payı ödeme politikasını göz önüne alarak NAD ve İndirgenmiş temettü yöntemi ile bulunan değerin, Şirket in değerini daha doğru yansıtacağını belirtmiştir. TSKB ayrıca, düzenli temettü verme politikası ve projenin niteliğinden ötürü öngörülebilir sürede yüksek oranda temettü dağıtma potansiyeli nedeniyle Şirket in diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarından farklılaştıracağını ve buna bağlı olarak da Mistral GYO nun benzer şirketlere göre daha düşük bir iskonto oranı ile değerlenebileceğini düşünülmekte olduğunu belirtmiştir. Dolayısıyla nihai pay fiyatı tespitinde, Geri alım garantisi ile yatırımcılara sağlanacak çıkış opsiyonu da göz önüne alınarak NAD yöntemi kullanılmış ve bu yöntem ile bulunan değerin (8.87 TL) %38 iskonto edilmesiyle halka arz fiyatı 5.50 TL olarak hesaplanmıştır. Sonuç olarak; Mistral GYO için hazırlanmış olan fiyat tespit raporunda pay değerinin hesaplanması için belirlenen yöntemler anlaşılır ayrıntılı ve net bir şekilde açıklanmıştır. Halka arz fiyatı, mevcut halka açık GYO ların iskonto oranları dikkate alındığında makul bir seviyede olduğunu düşünmekle birlikte, nihai pay fiyatının hesaplanmasında, fiyat tespit raporunda da kullanılan halka açık GYO lar içinde düzenli temettü dağıtan şirketlere göre bulunan pay fiyatının değerlemeye katılmasının daha makul olacağı düşüncesindeyiz. Geri alım garantisi ile birlikte düşünüldüğünde %38 iskonto içeren 5.50 TL halka arz fiyatının makul olduğunu düşünüyoruz. Çekince: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu sayfalarda yayınlanan görüş, yorum, ve öneriler nedeniyle ortaya çıkacak kazanç veya kayıplardan Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Buradaki yazı, görüş ve yorumlar yatırımcıları bilgilendirme niteliği taşımakta, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin KAP ta yayınlanan İzahname setini inceleyerek kararlarını vermelidirler.