Transkript

1 hkm Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi 2008/2 Sayý 99 Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi Bülent BOSTANCI 1, Hülya DEMÝR 2 Özet Taþýnmaz geliþtirme, arazi, sermaye ve proje düþüncesini birleþtirerek, arazi geliþtirme ve bina yapýmý yoluyla ülkeye yeni katma deðerler yaratmayý amaçlayan çok yönlü bir iþ alanýdýr. Geliþtirme iþleminin sonucu olarak taþýnmazda, genel ekonomi açýsýndan kamusal gereksinimlere yanýt vermesi, bireysel ekonomi açýsýndan ise rekabet gücü ve sürekli karlý olarak kullanýlabilmesi aranmaktadýr. Taþýnmaz geliþtirme projelerinde, ekonomik anlamda istenenlere yanýt verilebilmesi için mutlaka finansal analizlerin gerçekleþtirilmesi gerekir. Finansal analizler, geliþtirme projesinin karlý olup olmadýðýný gösterdikleri gibi, risk analizi yoluyla geliþtirme projeleri üzerindeki riskleri de görmemizi saðlamaktadýr. Risklerin belirlenmesi ise, risk yönetim sürecini kolaylaþtýrmakta ve firmanýn finansal tehlikelerini en aza indirgemektedir. Anahtar Sözcükler Taþýnmaz Geliþtirme, Risk Analizi, Monte Carlo Simülasyonu, Risk Yönetimi Abstract Risk Analysis in Real Estate Development Development of real estates is a multidirectional business area that aims to provide new added values for the country by combining the concept of land, capital and project. As a result of the development operation, it is required for a real estate to meet the necessities of the public in terms of general economy, and as for individual economy, it needs to provide competitive advantage as well as maintainable profitability. In order to meet the abovementioned requirements in economics sense, a financial analysis has to be performed in real estate development projects. Not only does a Financial Analysis show whether or not a development project is profitable, it also enables us to see the risks on the development projects through risk analysis. Identifying the risks can expedite the course of risk management and reduce the financial risks of a firm. Key Words Real Estate Development, Risk Analysis, Monte Carlo Simulation, Risk Management 1. Giriþ 1997 yýlýnda ortaya çýkan Asya-Pasifik krizi ile taþýnmaz fiyatlarýnýn gerilemesi ve diðer finansal yatýrým araçlarýnda yaþanan kriz, küresel fonlarýn taþýnmaz sektörüne akmasýna neden olmuþ, ortaya çýkan hýzlý büyüme ile birlikte taþýnmaz yatýrýmlarý geniþlemiþ, taþýnmaz fiyatlarý 2 katýna yakýn artýþ göstermiþtir. Özellikle ABD de faiz oranlarýnýn düþmesi ile taþýnmaz maliyetleri azalmýþ, istem geniþlemiþ ve fiyatlar artmaya baþlamýþtýr yýlýnda küresel taþýnmaz yatýrýmlarý 121 milyar Euro olarak gerçekleþmiþtir. ABD ve Avrupa da taþýnmaz pazarýnda doygunluk yaþanmaktadýr. Bu yüzden taþýnmaz sektöründe faaliyet gösteren firmalar, geliþmekte olan pazarlara yönelmiþtir. Avrupalý taþýnmaz yatýrýmcýlarý için Türkiye taþýnmaz pazarý giderek önem kazanmaktadýr (GÜRLESEL 2006). Ekonomik açýdan riskli bir ülke olmamýza karþýn, Türkiye taþýnmaz pazarýnda faaliyet gösteren, taþýnmaz geliþtirme ile uðraþan þirket ve kurumlarýmýz risk analizi/yönetimi konusunda yetersiz kalmakta, gerekli duyarlýlýðý gösterememektedir. Bu durum, ülke kaynaklarýnýn etkin ve verimli kullanýlmasýný engellemekte, belirsizlik ortamý içinde riski belirlenmemiþ projelerde tüketilmesine neden olabilmektedir. Dünyada ise, taþýnmaz geliþtirme þirketleri, risk analizi ve risk yönetimine stratejik açýdan baktýklarýndan, personel, altyapý ve risk analizyönetim sistemlerine gerekli kaynaklarý ayýrmakta, risk yönetim sistemlerini oluþturmaktadýr. Þirketler, yatýrým kararýný alýrken ya da yatýrýmýný yönlendirirken risk analiz yöntemlerinden faydalanmakta ve karar alma süreçlerinde etkin olarak kullanmaktadýr. Finansal risklerin ölçülmesinde ilk aþama, risk ölçüsünün belirlenmesidir. Risk ölçüsü, belirlenen zaman boyutu içerisinde, þirketlerin faaliyet gösterdikleri ortamdaki belirsizlik düzeyinin, gerçekleþen ya da gerçekleþmesi olasý finansal olaylarýn sonuçlarýna etkilerini, akçalý deðer cinsinden ifade eden bir ölçü olarak tanýmlanabilir (BOLGÜN ve AKÇAY 2003). Risk ölçümünde, istatistiðe dayalý teknikler ve senaryo analizleri çok eskiden beri kullanýlmaktadýr. Günümüzde bilgisayar teknolojilerinin geliþmesiyle birlikte simülasyon yöntemleri de kullanýlmaya baþlanmýþtýr. 2. Taþýnmaz Geliþtirme PEISER ve FREJ (2003), taþýnmaz geliþtirme kavramýný; Arazi geliþtirmeden bina yapýmýna, pazarlanmasýna, iþletilmesine ve yönetimine iliþkin deðiþik eylemleri kapsayan, çok yönlü bir iþ alanýdýr. biçiminde tanýmlamaktadýr. DIEDERÝCHS (1996) ya göre, bir taþýnmaz geliþtirme projesinin hedefi, Yer, proje düþüncesi ve sermaye faktörleri ile bireysel ekonomi açýsýndan rekabet yeteneði olan, iþ olanaklarý 1 Öðr.Gör.Dr., AKÜ Emirdað Meslek Yüksekokulu, Emirdað/Afyon 2 Doç.Dr., YTÜ Ýnþaat Fak., Kamu Ölçmeleri ABD., Beþiktaþ/Ýstanbul -5-

2 Bostancý B., Demir H., Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi hkm 2008/2 Sayý 99 yaratan ve garanti eden, genel ekonomi açýsýndan ise sosyal duruma ve çevreye uyumlu taþýnmaz objeleri oluþturan ve sürekli karlý kullanýlabilen koþullarý saðlamaktýr. Bu tanýmla, geliþtirme projesinin hem genel hem de bireysel ekonomi içindeki etki tabaný ifade edilmektedir. Taþýnmaz geliþtirme proje türleri, taþýnmaz geliþtirici þirketlerin yaratýcýlýklarýna baðlý olarak proje alanýnda sonsuz seçenekler sunulabilmektedir. Taþýnmaz geliþtirme projeleri; arsa, konut, ofis, alýþveriþ merkezi, turizm ve eðlence tesisleri, otel, fabrika, binanýn günümüz gereksinimlerine göre yeniden deðerlendirilmesi, sanayi yapýlarý ve hatta sadece otopark geliþtirme konularýnda uzmanlaþabilir. Yeni pazarlar yaratan taþýnmaz geliþtirici þirketler, birçok fonksiyonu bir araya getirerek, karma kullanýmlý geliþtirme projeleri ile çok baþarýlý sonuçlar elde edebilmektedir (PEISER ve SCHWANKE 1992, GÜLSÜN 2002). Þekil 1. Taþýnmaz geliþtirmenin yapý taþlarý (BONE-WINKEL 1994) Taþýnmaz geliþtirme projesi gerçekleþtirmek için taþýnmaz geliþtirici þirketlerin 3 önemli kaynaðý bir araya getirmesi gerekir: Arazi, Proje düþüncesi, Sermaye. Bu kaynaklar geliþtiricide tek ya da ikisi bir arada olacak þekilde bulunabilir. Üç kaynaðýn tek bir geliþtirici elinde olmasý projenin gerçekleþtirilmesi için en kolay seçenektir. Arazi ve sermayeye sahip olan kiþi ya da þirket, uygun bir proje düþüncesi bulmalýdýr. Arazi ve proje düþüncesine sahip olan ise, maliyet sorununu çözmek zorundadýr. Sermaye ve proje düþüncesine sahip olan, proje düþüncesine ve sermayesine en uygun araziyi elde etmenin yollarýný araþtýracaktýr. Türkiye gibi altyapýlý arsa üretiminin az olduðu ülkeler için öncelikle arsanýn elde bulunmasý ve bu duruma göre sermaye ve proje düþüncesinin oluþturulmasý en iyi yol olarak görünmektedir (BOSTANCI 2008). Bir taþýnmaz geliþtirme projesinde yer alan ana süreç ve etkinlikler aþaðýdaki biçimde özetlenebilir: Sözlü düþünce ve tekliflerin araþtýrýlarak deðerlendirmeye alýnmasý; pazar koþullarý, ekonomi, inþa edilebilirlik, yasal durum ve pazarlanabilirlik açýsýndan uygulanabilirlik analizlerinin yapýlmasý. Pazarlama ve satýþ programýnýn yapýlmasý ve her aþamada pazar koþullarýnýn incelenmesi. Proje için finans kaynaklarýnýn saðlanmasý, bütçe çýkarýlmasý ve hedeflerin belirlenmesi. Tasarýmýn ve yapýmýn gerçekleþtirilmesi. Geliþtirilen taþýnmazýn iþletme ve yönetimi. 3. Risk Analizi Finansal ve ekonomik açýdan risk, belirsizlik ya da belirsizliðin sonuçlarý olarak tanýmlanabilir. Risk, karar ya da planlama ortamýnda sonuçlarýn kestirilememesine iliþkin olup, olasýlýk kavramlarýyla açýklanýr (TEVFÝK 1997). Matematiksel olarak olasýlýk ve etki kavramlarýyla baðlantýlý olan risk, belirli bir zaman aralýðýnda hedeflenen bir sonuca ulaþamama, kayýp ya da zarara uðrama olasýlýðýdýr. Risk, belirsizliðin objektif bir ölçüsüdür. Riskin iki temel bileþeni vardýr : Risk = f (olasýlýk, etki) Belirli bir sonuca ulaþamama ya da istenmeyen bir olayýn oluþma olasýlýðý Sonuca ulaþamama ya da istenmeyen bir olay oluþma olasýlýðý durumunda beklenen sonuca etkisi Bir varlýðýn riski, o varlýktan gelecekte saðlanacak verimin olasý deðiþkenliði olarak tanýmlanabilir. Risk, bu nedenle proje veriminin deðiþkenliði ile ilgili olup, gelecekte beklenen verim ne kadar deðiþken ise yatýrým da o kadar risklidir (TEVFÝK 1997). Genel olarak proje, gelecekte daha fazla nakit giriþi saðlama amacý ile planlý bir biçimde bir dizi yatýrým harcamasý (nakit çýkýþý) yapmayý gerektiren bir yatýrým önerisidir. Bu nedenle temelde proje deðerlendirmesinin esas amacý, yatýrým önerisinin gelecekteki nakit giriþleri ile nakit çýkýþlarýný karþýlaþtýrarak, önerinin uygulanabilirliði konusunda önceden karar vermek olmalýdýr. Geleceðe yönelik hazýrlanan bir projenin sonuçlarý, belirsizlik ve risk olarak iki þekilde düþünülebilir. Riskle belirsizlik arasýnda þöyle bir ayýrým yapýlmaktadýr: Sonuçlar konusunda uzmanlar birlikte olasýlýk daðýlýmý çýkarabiliyorsa risk, uzmanlar bu konuda anlaþmaya varamýyorlarsa belirsizlik söz konusudur. Bir baþka açýdan incelendiðinde, istatistiksel olaylar için risk, istatistiksel olmayan olaylar için belirsizlik söz konusudur. Proje riski, beklenen deðer ile gerçekleþen deðer arasýndaki fark biçiminde tanýmlanabilir. Bu nedenle riskli bir projenin gelecekteki getirileri, ancak bir olasýlýk daðýlýmý aracýlýðý ile öngörülebilir. Çünkü olasýlýk daðýlýmý, gelecekteki olasý getirilerin deðiþkenliðini yansýtýr (SARIASLAN 1997). Sonuç olarak proje riski, belirsizliklerin proje hedeflerini olumsuz etkileme olasýlýklarýnýn birikmiþ toplamý olarak tanýmlanmaktadýr. Baþka bir ifade ile proje riski, olumsuz olaylarýn ve bunlarýn olasý sonuçlarýnýn ortaya çýkma ve proje hedeflerini kapsam, kalite, zaman ve maliyet açýsýndan etkileme derecesi olarak nitelendirilebilir (PMI 2000). Risk analizi, bir projenin karlýlýðýný belirleyen faktörleri, gelecekteki olaylara baðlý olarak deðerlendirmedir. Bir yatýrým projesine iliþkin riskin (deðiþkenliðin) belirlenmesinin temel amacý; gelecekteki getirilerin olasý deðiþim aralýðýný ve bu aralýktaki her deðerin olasýlýðýný da göz önüne alarak projenin -6-

3 hkm 2008/2 Sayý 99 Bostancý B., Demir H., Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi olasý sonuçlarýný belli bir biçime dönüþtürecek yargýsal bir karar aracý ya da yöntemi geliþtirmektir (CLIFTON ve FYFFE 1977, SARIASLAN 1997). Risk analizi, duyarlýlýk analizinin doðal ve mantýksal bir uzantýsýdýr (HERTZ ve HOWARD 1984). Risk simülasyonu, duyarlýlýk analizinde olduðu gibi bir çözüm yaklaþýmý olarak kullanýlabilir. Risk simülasyonunun çýktýsý, projenin riski konusunda ayrýntýlý bilgi saðlar. Bu çýktý, yönetim tarafýndan; projenin niteliði, nakit akýmlarý kestirimine iliþkin sorunlar ve önemli belirsiz deðiþkenler konusunda daha ayrýntýlý bilgiler edinilmesini saðlar. Yöneticiler, kendilerine sunulan Net Þimdiki Deðer veya Ýç Verim Oraný na iliþkin olasýlýk daðýlýmlarýný deðerlendirerek projeyi düþük, orta ve yüksek gibi risk sýnýflarýna ayýrabilir. Project Management Body of Knowledge (PMBOK), risklerin tehdit oranýna göre sýralandýrýlmasýnýn öneminden bahseder ve iki farklý analizi proje yöneticilerinin kullanmasýný önerir: Nitel Risk Analizi: Tanýmlanmýþ risklerin gerçekleþme olasýlýðýnýn ve etki gücünün deðerlendirildiði süreçtir. Özellikle uzmanlarýn görüþlerine baþvurularak, risklerin etki ve olasýlýklarýnýn sýralanmasýný hedefler. Nitel risk analizini yapabilmek için, risk yönetim planýna, tanýmlý risklere, kurumda kullanýlan olasýlýk ve etki ölçeklemesine ve projenin en baþýnda tanýmlanan varsayýmlara gereksinim vardýr. Risk olasýlýk ve etki araþtýrmasý, olasýlýk/etki gücü matrisi, varsayýmlarýn detaylý analizi, veri doðruluk sýralamasý gibi nitel risk ölçüm teknikleri kullanýlarak, projenin genel risk tehdit sýralamasý, risk eðilimleri ve önleme fikirleri ortaya çýkarýlabilir. l Risk Analizi: Geçmiþten dersler alýnarak, daha sayýsal deðerlerle risklerin tehdit oranýnýn belirlenmesi çalýþmasýdýr. Bu aþamada nitel risk analizinde yer alan girdilere gereksinim duyulur. Kullanýlacak araç ve teknikler ise þunlardýr: Duyarlýlýk analizleri, olasýlýk analizleri ve simülasyon. Bu teknikler uygulandýktan sonra proje yöneticisi, gelirler, süre, maliyet ve projeyi bitirme durumuna göre risklerin tehdit gücüne göre sýralamasý, risklerin ne yönde bir eðilim gösterdiði ve riskin nasýl önlebileceðine iliþkin yorumlara ulaþacaktýr (URL 3) Taþýnmaz Geliþtirme Projelerinde Risk Faktörleri Bir taþýnmazýn yaþam çevrimi boyunca risklerini incelersek, çevresel, ekonomik ve sektöre özel çok çeþitli risk faktörleri ile karþýlaþtýðýný görürüz. WELLNER (2003), taþýnmazý elinde bulunduran þirketin portföy riskini en genel haliyle sýnýflandýrmýþtýr (Þekil 2). Tek bir taþýnmaz projesinin riski ile toplam riskin (potföy riski) birbirinden farklý olduðu açýktýr. Riskler, proje uygulanabilirliði aþamasýnda daha çok, taþýnmaz geliþtirme projesi tamamlandýkça daha azdýr. Çünkü uygulanabilirlik aþamasýnda taþýnmaz geliþtirme projesine iliþkin çok sayýda belirsizlik sözkonusudur (BOSTANCI 2008). Þekil 2. Taþýnmaz geliþtirme risklerinin sýnýflandýrýlmasý (WELLNER 2003) -7-

4 Bostancý B., Demir H., Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi hkm 2008/2 Sayý 99 Çizelge 1. Risk Ölçüm Yöntemleri (WELLNER 2003) 3.3. Risk Analizi Yöntemleri Bir projeye iliþkin riski analiz etmek ve ölçmek, projenin yaþam çevrimini kapsayan belirsizlikleri belirlemeyi gerektirdiði için oldukça zor bir iþtir. Bu konuda bazý yaklaþýmlar geliþtirilmiþtir. Bir projenin riski, onun gelecekteki olasý getirilerinin deðiþkenliðini belirtmektedir. Risk analizi, bu deðiþkenlik sorunu ile uðraþan bir metodoloji olduðundan, baþlangýç noktasý, projeye iliþkin riskin belirlenmesi olacaktýr (POULIQUEN 1979, BRIGHAM 1990, SARIASLAN 1997). Bir yatýrým projesinin riski, projenin gelecekte beklenen getirilerini etkileyecek deðiþkenlerde meydana gelebilecek deðiþmelere baðlýdýr. Dolayýsýyla projenin riskini belirleyebilmek için, yatýrýmýn beklenen getirisini etkileyen deðiþkenler ile bunlarýn deðiþme miktarý hesaplanmalýdýr (KARGÜL 1996). Bu amaçla proje riskinin belirlenmesi için en yaygýn kullanýlan yöntemler þunlardýr: Senaryo analizi Duyarlýlýk analizi Olasýlýk analizi Simülasyon analizi Senaryo Analizi Senaryolar, olasý gelecek alternatif olaylar, gelecekteki durumlar ve de önemli yýkýcý etkilere karþý ön fikirler edinmemizi saðlar (WALDBURG 2006). Senaryo, bir olayýn sonucunu önceden bilmek deðildir. Uzmanlar tarafýndan 3 duruma göre senaryo oluþturulmasý önerilir: En iyi durum Temel durum En kötü durum Senaryo analizi, ilgili varsayým deðerlerinin hedef deðer üzerindeki etkisini gösteren çok basit bir simülasyondur. Hangi deðiþkenlerin kombinasyonunun belirli bir sonuç vereceðini araþtýrmanýza yardým eder. Senaryo analizi Çizelge 2 ye göre gerçekleþtirilir. Senaryo analizi gerçekleþtirmek için öncelikle yapýlan yatýrýmlardan elde edilen kazançlarýn ve maliyetlerin bir model üzerinde gösterilmesi gerekir. Tablo üzerinde analistin deneyimlerine göre sonuç üzerinde etkili olabilecek anahtar faktörler (deðiþkenler) belirlenir. Ýlk aþamada, o günkü mevcut ekonomik koþullara göre temel durum senaryo analizi gerçekleþtirilir. Uzmanlar tarafýndan daha önceki yýllarda yaþanmýþ ekonomik kriz durumlarýna ya da ekonomide yaþanabilecek olumlu koþullara göre anahtar faktörlerin nasýl etkilenebileceði hakkýnda senaryolar geliþtirilir. Anahtar faktörlere bilgi ve deneyimlerden yola çýkýlarak çeþitli deðerler verilir. Geliþtirilen senaryolar doðrultusunda, anahtar faktörler için beklenen en kötü ve en iyi deðerlerden yola çýkýlarak yatýrýmdan beklenen verim hesaplanýr. Klasik bir senaryo analizi, modelimizin üreteceði en iyi, olasý ve en kötü sonuç deðerlerin sýnýrlarýný anlamada bize yardýmcý olacaktýr. Senaryo analizi ile kesin bir sonuca ulaþýlamaz, ama yatýrýmýn kazanç veya kayýp aralýðýný görmemiz saðlanýr (BOSTANCI 2008) Duyarlýlýk Analizi Duyarlýlýk analizi, bir projenin kapsamýnda yer alan deðiþken ve parametrelerin nasýl ve hangi derecede projenin getirilerini etkileyeceðini inceleyen bir yöntemdir (LUMBY 1991). Temel amacý, bir deðiþkenin (fiyat, satýþ miktarý, iskonto oraný, v.b.) deðiþim aralýðý içindeki deðiþmelerinin, projenin karlýlýðý üzerindeki etkilerini hesaplamaktýr. Böylece proje analisti, proje sonuçlarýný en çok etkileyen deðiþkenleri saptar ve bu deðiþkenler üzerinde dikkatini yoðunlaþtýrýr. Projenin duyarlý olduðu bu deðiþkenlerdeki deðiþmeler, projenin karlýlýðýný önemli ölçüde etkileyecektir. Bu kritik deðiþkenlere iliþkin daha doðru öngörüde bulunabilmek için daha fazla bilgi toplamak ve analiz etmek gerekir. Ayrýca, olasý deðiþkenlere karþýlýk gerekli önlemlerin önceden alýnmasý olanaklý olabilecektir. Duyarlýlýk analizinde, bir deðiþkendeki deðiþmelerin projenin karlýlýðý üzerindeki etkisi incelenirken diðer deðiþkenlerin deðerleri sabit tutulur. Baþka bir ifade ile duyarlýlýk analizi, diðerleri sabit kalma koþulu altýnda bir deðiþkendeki belli bir deðiþmenin projenin karlýlýðý üzerinde tam olarak nasýl bir deðiþme meydana getireceðini bulmayý amaçlar (KARGÜL 1996, SARIASLAN 1997) Olasýlýk Analizi Bir projenin riski, projenin kritik deðiþkenlere olan duyarlýlýðýna ve bu kritik deðiþkenlerin olasý deðiþme aralýðý ile olasýlýk daðýlýmýna baðlýdýr (BRIGHAM 1990). Duyarlýlýk analizi, proje kapsamýnda yer alan deðiþkenlerin nasýl ve ne derecede -8-

5 hkm 2008/2 Sayý 99 Bostancý B., Demir H., Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi Çizelge 2. Senaryo Planlama (WALDBURG 2006) proje karlýlýðýný etkilediðini inceleyerek kritik olan deðiþkenleri belirlemeyi amaçlar. Ancak duyarlýlýk analizi, her deðiþkenin olasý deðiþme aralýðýný ve bu aralýk içindeki her deðerin olasýlýðýný göstermez. Bunlarý belirlemek olasýlýk analizinin temel amacýdýr. Yani olasýlýk analizi, her deðiþkenin olasý deðiþme aralýðýný ve bu aralýk içindeki her deðerin ortaya çýkma olasýlýðýný ya da söz konusu deðiþkenin olasýlýk daðýlýmýný belirleme amacý taþýr. Deðiþme aralýðýndaki tüm deðiþmelerin olasýlýklarý toplamý 1 e eþittir (SARIASLAN 1997) Simülasyon Analizi Proje deðerlendirmede kullanýmý HERTZ (1964) ün uygulamasý ile hýz kazanan simülasyon tekniði, riskli yatýrým projelerinde duyarlýlýk ve olasýlýk analizlerini de birleþtirerek en gözde teknik olmuþtur (KARGÜL 1996). Simülasyon, teorik ya da gerçek fiziksel bir sisteme ait neden-sonuç iliþkilerinin gerçek sisteme ait davranýþlarýn deðiþik koþullar altýnda bilgisayar modelinde izlenmesini saðlayan bir modelleme tekniðidir. Bir simülasyon modeli, temel olarak ne-eðer analizlerinin yapýlmasýný saðlayan bir araç olarak ele alýnmalýdýr. Kullanýcýsýna, deðiþik tasarým ve iþletim stratejilerinin genel sistem performansý üzerindeki etkisini gösterir (URL 1). Bu yöntem, sonuçlarýn olasýlýk daðýlýmlarý görülmek istendiðinde kullanýlýr. Deðiþken deðerlerin seçimi, örnekleme; modelin her bir ayrý çözümü, deneme olarak adlandýrýlýr. Bu yöntemle bilgisayar, tüm olasý sonuçlarý simüle etmek için girdi deðiþken deðerlerinin tüm geçerli bileþimlerini denemektedir. Daha somut olarak belirtmek gerekirse simülasyon, aþaðýdaki aþamalardan oluþur (TEVFÝK 1997): Örnekleme Deneme sonuçlarýnýn alýnmasý Sonuçlarýn olasýlýk daðýlýmlarýnýn yorumlanmasý Örnekleme: Olasýlýk daðýlýmýndan rastlantýsal olarak deðerlerin çekilmesi, Monte Carlo örneklemesi aracýlýðý ile yapýlýr. Gerekli örnek sayýsýný belirlemek için yalýn kurallar yoktur. Ancak deneme, istenen çýktý deðiþkenini elde etmek için yeterli olabilir. Monte Carlo yöntemi ile, sistemde özellik gösteren deðiþkenlerin olasýlýk daðýlýmlarý belirlenir. Daha sonra bu daðýlýmdan rastlantýsal sayýlar aracýlýðý ile örnekler alýnarak, istenilen veriler üretilir. Bu nedenle araþtýrmacýlar kendilerine yapay veri üretme olanaðý saðlayan Monte Carlo simülasyonunu tercih etmektedir. Deneme Sonuçlarýnýn Alýnmasý: Bu aþamada girdi deðiþkenlerinin tüm geçerli bileþenleri denenmektedir. Çýktý daðýlýmlarý, tüm denemelerden elde edilen tek deðerli sonuçlar birleþtirilerek oluþturulmaktadýr. Sonuçlarýn Olasýlýk Daðýlýmlarýnýn Yorumlanmasý: Elde edilen sonuçlarýn olasýlýk daðýlýmlarý, olasý sonuçlarýn aralýðýný ve onlarýn gerçekleþme olasýlýklarýný gösterir. Sonuçlarýn aralýðý ve gerçekleþme olasýlýklarý bir olaya iliþkin risk düzeyi ile doðrudan ilgilidir. Aralýk ve gerçekleþme olasýlýklarýna bakýlarak üstlenilmesi düþünülen riske göre kararlar alýnabilir. Riskten kaçýnan karar vericiler, olasý sonuçlarý küçük bir aralýða sahip olan olasýlýk daðýlýmýný tercih ederler. Risk almayý seven kiþiler daha geniþ bir aralýðý tercih edebilirler. Monte Carlo Simülasyonu Monte Carlo Simülasyonu terimi, Monte Carlo da popüler olan þans oyunlarýna dayanarak S. Ulam ve Nicholas Metropolis tarafýndan ortaya atýlmýþtýr. Monte Carlo Simülasyonu, problem çözmede geliþigüzel sayýlarýn ve olasýlýklarýn kullanýldýðý bir tekniktir (METROPOLÝS ve ULAM 1949, HOFFMAN 1998). Bilgisayar simülasyonu, gerçek yaþamý taklit etme ya da öngörülerde bulunmada bilgisayar modelleri kullanýlarak gerçekleþtirilir. Hesap tablosuyla bir model yaratýldýðýnda, belirli sayýda giriþ parametreleri ve bir dizi çýktý (veya yanýt deðiþkenler) vermek üzere, bu girdileri kullanan birkaç denklem olmalýdýr. Bu model tipi, genellikle belirleyici (deterministik), yani yeniden bir kaç kez hesaplasanýz da hep ayný sonuca vardýðýnýz bir model tipidir. Bir parametrik deterministik model, bir dizi giriþ deðiþkenleri ile bir dizi çýkýþ deðiþkenleri planýný verir (Þekil 3). -9-

6 Bostancý B., Demir H., Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi hkm 2008/2 Sayý 99 Þekil 3. Modelde giriþ ve çýkýþ deðiþkenleri (URL 2) Monte Carlo Simülasyonu, bir dizi geliþigüzel sayýyý girdi olarak kullanarak bir deterministik modeli defalarca deðerlendirme yöntemidir. Bu yöntem, genellikle modelin karmaþýk ve doðrusal olmadýðý hallerde veya birkaç belirsiz parametreden fazlasýný içerdiði hallerde sýkça kullanýlýr. Bir simülasyon, tipik olarak bir modelin binlerle ifade edilen deðerlendirmelerini içerir. Geliþigüzel girdiler kullanarak aslýnda deterministik olan bir modeli stokastik modele çevirir. Burada model girdisi olarak basit sabit rastlantýsal sayýlar kullanýlmaktadýr. Yine de, sabit bir daðýlým, belirsizliði temsil etmenin tek yolu deðildir. Monte Carlo Simülasyonu, geliþigüzel deðiþkenin, bilgisizliðin veya hatanýn, model alýnan sistemin hassasiyetini, performansýný ya da güvenilirliðini ne kadar etkilediðini belirlemenin amaç olduðu hallerde belirsizlik daðýlýmýný analiz eden pek çok yöntemden sadece biridir. Monte Carlo Simülasyonu bir örnekleme yöntemi olarak sýnýflandýrýlýr. Gerçek bir popülasyondan örnekleme iþlemini simüle etmek için, girdiler, olasýlýk daðýlýmlarýndan geliþigüzel oluþturulur. Bilgileri en iyi temsil eden ya da halihazýrda elde bulunan bilgilere en yakýn bir olasýlýk daðýlýmý seçmek gerekir. Simülasyon sonucu elde edilen veriler de, olasýlýk (veya histogram) daðýlýmý olarak temsil edilebilir veya hata çizgileri, güvenilirlik tahminleri, tolerans bölgeleri ve güven aralýklarýna dönüþtürülebilir (Þekil 4). Monte Carlo Simülasyonunda izlenecek adýmlar aþaðýdaki gibidir: 1) Bir deterministik model oluþturulur: y = f(x 1, x 2,..., x q). 2) Bir dizi geliþigüzel girdi oluþturulur: x i1, x i2,..., x iq. 3) Model deðerlendirilir ve sonuçlarý y i olarak saklanýr. 4) i = 1 den n ye kadar 2. ve 3. adým tekrarlanýr. 5) Ýstatistik özetleri, güven aralýðý, vd. kullanýlarak sonuçlar analiz edilir. Simülasyonun çalýþma biçimi Þekil 5. te ayrýntýlý olarak gösterilmiþtir. Þekil 5. Monte Carlo Simülasyonunun çalýþma biçimi (TEVFÝK 1997) 3.4. Risk Analizi Yöntemlerinin Taþýnmaz Geliþtirme Projelerine Uygulanmasý Þekil 4. Monte Carlo Simülasyonunun temel prensibi Stokastik Belirsizlik Daðýlýmý (URL 2) Taþýnmaz geliþtirme projelerinin deðerlendirilmesi, umulan verimin ve nakit akýmlarýnýn ölçülmesi ilkesine dayanmaktadýr. Taþýnmaz geliþtirmenin getirisi (verimi), harcamalarýn ve nakit giriþlerinin ne zaman gerçekleþeceði bilinmeden hesaplanamaz. Taþýnmaz yatýrým seçeneklerinin karþýlaþtýrýlmasý, yatýrýmýn büyüklüðü, nakit giriþ ve çýkýþlarýnýn zamanlamasýnda farklýlýk gibi nedenlerle karmaþýklaþýr. Bu nedenle karþýlaþtýrmalarý daha saðlýklý yapmak için geri ödeme dönemi, iç verim oraný ve net bugünkü deðer gibi yaklaþýmlar geliþtirilmiþtir. Ancak bu yaklaþýmlardaki hesaplamalar, matematiksel olarak kesin bir sonuç gösterirken; hesaplamalarýn dayandýðý veriler kesinlikten uzaktýr. Baþka bir ifade ile yatýrýma karar veren, beklenen verim oraný (net bugünkü deðer gibi) dýþýnda baþka þeyleri bilmek zorundadýr. Taþýnmaz geliþtirmede sorun, matematiksel -10-

7 hkm 2008/2 Sayý 99 Bostancý B., Demir H., Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi hesaplamalarla ilgili olmayýp, verim oranýný elde etmek için hesaplamaya giren deðiþkenlerin yüksek düzeyde belirsizlik içermesinden kaynaklanýr. Örneðin, yatýrýmýn iskonto oranýný kesin olarak bilmeye olanak yoktur. Ýskonto oraný, yatýrýmýn her yýlýnda deðiþiklik gösterir. Ýskonto oranýndaki küçük bir deðiþiklik, yatýrýmýn veriminde çok önemli deðiþikliklere yol açabilir. Ayný durum, satýþ, gider, ekonomik ömür gibi deðiþkenler için de geçerlidir. Dolayýsýyla verim oraný, olabilecek tüm sonuçlarý göstermeyip yalnýzca sürekli bir eðri üzerindeki tek bir noktayý ortaya koymaktadýr. Duyarlýlýk analizi, temel deðiþkenlerin, net þimdiki deðer (NÞD) veya iç verim oraný (ÝVO) gibi deðerleme ölçütüne olabilecek etkilerini gösterir ve örnek olarak aþaðýdaki bilgiyi saðlar: Taþýnmaz geliþtirmede iskonto oraný % y kadar deðiþirse NÞD % x lik bir deðiþime uðrar. Bu bilgi, yararlý olmakla birlikte risk analizi açýsýndan yeterli deðildir. Karar verici, böyle bir durumun gerçekleþme olasýlýðýný da haklý olarak bilmek isteyecektir. Böyle bir istek, net þimdiki deðer veya iç verim oraný gibi deðerleme ölçütlerinin risk profilinin çýkarýlmasýyla karþýlanabilir. Risk profilini çýkarmak için, risk simülasyonu yapmak gerekir. Risk simülasyonunda izlenen süreç aþaðýdaki biçimdedir (BERK 1995): Taþýnmaz geliþtirme projesinde net þimdiki deðeri ve iç verim oranýný etkileyen deðiþkenlerin belirlenmesi Bu deðiþkenler için olasýlýk daðýlýmlarýnýn yapýlmasý Bu deðiþkenler için rastlantýsal olarak bir sayýnýn seçilmesi Üçüncü aþamada elde edilen veri kümesinden NÞD lerin elde edilmesi Son iki aþamayý çok sayýda yineleyerek NÞD için çok sayýda deðerin elde edilmesi Elde edilen NÞD ler için sýklýk daðýlýmýnýn bir çizimle gösterilmesi Bu sýklýk daðýlýmý için aritmetik ortalama, standart sapma, deðiþim katsayýsý ve ilgili diðer parametrelerin elde edilmesi ve sonuçlarýn yorumlanmasý Taþýnmaz Geliþtirme Projelerinde Risk Yönetimi Problemlerin, oluþmadan önce çok daha erken aþamalarda öngörülerek ortadan kaldýrýlmasý gerekir. Öngörülebilen problemler ya da riskler, ayrýntýlý bir biçimde incelenerek kuruluþun ya da yatýrýmýn baþarýsýna olumsuz etkileri en aza indirgenmelidir. Risklerin azaltýlmasý çalýþmalarý, yalnýzca problemlerin oluþmadan önlenmesini saðlamakla kalmayýp önemli fýrsatlarý yakalama olanaðý da sunar. Risk yönetimi ile iki açýdan yarar elde edilir: Birincisi, problemlerin oluþmadan önlenmesi ya da sonuca olumsuz etkilerinin en aza indirgenmesiyle performans, maliyet ve þirketin karlýlýk hedeflerine ulaþýlmasý, ikincisi; büyük risklerin temel nedenleri belirlenerek önleme çalýþmalarý ile atýlým niteliðinde kazançlara ulaþmaktýr. Yüksek riskli kararlar, risklerin iyi yönetilmemesi durumunda önemli kayýplara neden olur (FIKIRKOCA 2003). Çizelge 3. Risk Yönetimi Temel Faaliyetleri (FIKIRKOCA 2003) Risk yönetimi, proje kaynaklarýnýn etkin ve verimli bir þekilde kullanýlmasýný saðlayan, bilgiye dayalý karar vermeyi destekleyen, belirsizlikleri ve belirsizliðin yaratacaðý olumsuz etkileri daha kabul edilebilir bir düzeye indirgemeyi amaçlayan bir disiplindir. Risk yönetimi, problemlerin oluþmadan önlenmesi için riske karþý strateji ve planlarýn geliþtirilerek uygulandýðý bir yaklaþýmdýr. Problem haline gelmeden, tehlikeye dönüþmeden önce; risklerin belirlenmesi ve risklerin oluþma olasýlýðý ve/ veya etkisini en aza indirgeyen faaliyetlerin planlanmasý ve yürütülmesini kapsar. Maliyet, kar ve performans parametreleri arasýnda en uygun dengenin kurulmasýný saðlar. Günümüzde taþýnmaz üreten þirketler, varlýklarýný, fýrsatlarý deðerlendirerek ve bu fýrsatlarýn avantajlarýný ortaya çýkararak sürdürmektedir. Dolayýsýyla taþýnmaz projeleri, yeni ve farklý þeyler ortaya koymak için üstlenilir. Bu durumda da risk faktörü, taþýnmaz projelerinin kaçýnýlmaz bir parçasý haline gelir. Yönetim seviyelerindeki kiþiler, çeþitli konularda uygun ve doðru kararlar vermekle yükümlüdür. Bu kararlarýn verilme aþamasýnda en ideal durum, tam belirlilik durumudur. Yani tüm gerekli bilgiler hazýrdýr ve bu bilgilere dayanarak güvenle karar verilebilir. Ancak gerçek hayatta durum genelde bu þekilde olmaz. Çoðu kararlar elde tam veri olmaksýzýn ve belli bir seviyedeki belirsizlik altýnda verilir. Elde hiçbir verinin olmadýðý durumlarda ise tam belirsizlik söz konusudur. Proje risk yönetimi, tam belirlilik ile tam belirsizlik arasýnda bir yerde bulunmaktadýr. Taþýnmaz geliþtirme projelerinde risk yönetiminin temel hedefi, proje risklerini belirlemek ve bu risklere karþý ya bu risklerin oluþma olasýlýklarýný düþürücü ya da bu risklerden kaçýnmayý saðlayýcý stratejiler geliþtirmektir. Proje risk yönetiminin temel amacý, belirsizliði risklerden fýrsatlara doðru yönlendirmek olmalýdýr. Belirsizliðin taþýnmaz projesi üzerindeki tüm etkilerine biçilen deðer, saptanmasý gereken proje riskini oluþturur (PMI 2000). Türkiye de taþýnmaz geliþtirme projesi gerçekleþtiren firmalar için Çizelge 4 teki sistemi baz alan bir risk yönetim sistemi oluþturmak olanaklýdýr. Taþýnmaz geliþtirme yatýrýmý yapan þirketin ya da ortaklýðýn, kuruluþ ve yönetim süreci kapsamýnda þirket veya ortaklýk büyüklüðüne göre deðerlendirilmesi gereken risk yönetim süreci; bu süreçlerle bir bütün olarak ele alýnmalý, uygulayacaðý yöntemler, yapmasý gereken görevler ve alacaðý sorumluluklar net bir þekilde yazýlý olarak tanýmlanmalýdýr. Bir þirket veya ortaklýðýn organizasyon þemasýnda risk yönetimi nerede yer almalýdýr sorusuna Çizelge 5 te açýklama getirilmektedir. -11-

8 Bostancý B., Demir H., Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi hkm 2008/2 Sayý 99 Çizelge 4. Risk Yönetim Sistemi (HOMANN 2003) Çizelge 5. Kurum Organizasyonunda Risk Yönetimi (FIKIRKOCA 2003) Sonuç olarak proje risk yönetiminin amaçlarý (FIKIRKOCA 2003): Risk yönetiminin planlanmasý Risklerin belirlenmesi Risklerin oluþma olasýlýðý ve sonuca etkilerinin belirlenmesi Risklerin önem derecesinin belirlenmesi Risklerin nicellenmesi En kritik risklerin belirlenmesi Riskleri en aza indirgeyecek faaliyet ve önlemlerin planlanmasý, uygulanmasý Risk azaltma ve yönetim faaliyetlerinin etkinliðinin izlenmesi Risk yönetim sisteminin sürekli iyileþtirilmesi þeklinde özetlenebilir. 4. Taþýnmaz Geliþtirme ve Risk Analizinde Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliðinin Yeri SCHULTE (2005), haritacýlýk mesleðinin taþýnmaz ile doðrudan iliþkili olduðunu vurgulamakta ve mesleðin klasik iþlevinden ayrýlarak deðiþime uðradýðýný belirtmektedir. Bu deðiþimin bir teknolojik deðiþim olmasý yanýnda, haritacýlýðýn çok disiplinli bir meslek haline geldiði ve özellikle de finans (ekonomi) ve taþýnmazlara yönelik bilgi alanýna kaydýðýný vurgula- maktadýr. CURLEY ve BOYDELL (2004), Küresel Arazi Yönetimini tanýmlarken haritacýlar, taþýnmaz deðerlerinin belirlenmesinden, arazi yönetimi, arazi kullanýmý ve arazi geliþtirmeye en etkin rol oynayan meslek grubu olarak tanýmlanmýþtýr. Haritacýlýk mesleði, salt taþýnmaz ölçü ve kayýt iþlemleri ile sýnýrlý bir meslek olmaktan öte taþýnmaza yönelik sosyal iþlevler, ekonomik etkenler, konumsal veriler, yasalar ve yönetmelikler gibi taþýnmaz geliþtirme ve taþýnmazýn deðerine etki eden birçok konuda deneyim ve bilgi sahibidir (YOMRALIOÐLU ve NÝÞANCI 2006). Taþýnmaz geliþtirme, eski binalarýn restorasyonundan, binanýn yeniden düzenlenmesine; bir arazi satýn alýp üzerinde konut ve ticari amaçlý binalar oluþturmaya ya da hiç bina üretilmeden bir arazi parçasýnýn parselasyonunun yapýlarak bölümler halinde satýlmasýna kadar deðiþik þekillerde olabilir. Türkiye deki taþýnmaz geliþtirme projelerinde haritacýlýk mesleði, satýn alýnan arsanýn fiziksel sýnýrlarýnýn belirlenmesi (kadastro ve imar durumu ile) ve yapým araþtýrmalarý kapsamýnda teknik altyapý sisteminin belirlenmesi ve ölçülmesi iþlerinde kýsýtlý bir alanda görev yapmaktadýr (GÜLSÜN 2002). Geliþmiþ ülkelerde taþýnmaz geliþtirme projelerinde haritacýlýk mesleðine bakýþ son derece farklýdýr. Bu ülkelerde yukarýda sayýlan görevlerin yaný sýra taþýnmaz deðerlemesi, arazi kullaným ve planlamasý, kadastral veri tabanlarýnýn oluþumu -10-

9 hkm 2008/2 Sayý 99 Bostancý B., Demir H., Taþýnmaz Geliþtirmede Risk Analizi ve kullanýma sunumu gibi alanlarda sorumlu olarak görev yapmaktadýr. Jeodezi ve Fotogrametri Mühendislerinin, özellikle taþýnmazlarýn geliþtirilmesi ve deðerlemesi konusunda taþýnmaza iliþkin bilgilerin yaný sýra ekonomi ve istatistik ile ilgili bilgilere de yeteri kadar hakim olmasý gerekir. Çünkü risk analizlerinin temeli, istatistik ve ekonomi bilgisine dayanmaktadýr. Taþýnmazlar geliþtirilirken öncelikle yatýrýma iliþkin finansal uygulanabilirlik analizlerinin gerçekleþtirilmesi gerekir. Bu analizler, yatýrýmýn durumunu gösterdiði gibi, risk analizleri yardýmýyla yatýrýmýn riski hakkýnda bilgi edinmeyi de saðlar. Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliði, verilmekte olan istatistik eðitimi yanýnda taþýnmaz ekonomisine dair bilgilerle de desteklenirse, taþýnmaz geliþtirme yatýrýmlarýnda oluþan riskleri belirleme ve yönetme konusunda Türkiye de söz sahibi meslek gruplarý içinde yer alacaktýr. Kaynaklar: BERK N.: Finansal Yönetim, Türkmen Kitabevi, ISBN , Ýstanbul, 1995 BOLGÜN K.E. ve AKÇAY M.B.: Risk Yönetimi Finansal Piyasalarda Risk Ölçüm ve Yönetimine Türkiye Perspektifinden Stratejik Bakýþ, Scala Yayýncýlýk, ISBN: , Ýstanbul, 2003 BONE-WINKEL S.: Das Strategische Management von Offenen Immobilienfonds Unter Besonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien, Von Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller, ISBN: , Köln, 1994 BOSTANCI B.: Taþýnmaz Geliþtirmede Deðer Kestirim Analizleri ve Ýstanbul Konut Alaný Örneðinde Bir Uygulama, Doktora Tezi, Ýstanbul, 2008 BRIGHAM E.F.: Fundamentals of Financial Management, The Dryden Press, ISBN: , New York, 1990 CLIFTON D.S. ve FYFFE D.E.: Project Feasibility Analysis, John Wiley and Sons Inc., ISBN: , New York, 1977 DIEDERICHS C.-J.: Grundkonzeption der Projektentwicklung, In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg), Handbuch der Immobilien- Projektentwicklung. Rudolf Müller Verlag, 17-80, ISBN: Karlsruhe, 1996 FIKIRKOCA M.: Bütünsel Risk Yönetimi, Kalder - Pozitif Yayýncýlýk, ISBN: , Ankara, 2003 GÜLSÜN R.: Gayrimenkul Geliþtirme Projeleri ve Türkiye Koþullarýnda Belirlenen Problemlere Yönelik Bir Gayrimenkul Geliþtirme Model Önerisi, Yüksek Lisans Tezi, Ýstanbul, 2002 GÜRLESEL C.F.: Gayrimenkul Sektörü ve Ýstanbul Ýçin Öngörüler 2015, Gayrimenkul Araþtýrma Raporu, Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý Derneði, ISBN: , Ýstanbul, 2006 HERTZ D.B.: Risk Analysis in Capital Investment, Harward Business Review, 42-1, (1964), January-February, , Boston HERTZ D.B. ve HOWARD T.: Practical Risk Analysis: An Approach Through Case Histories, John Wiley and Sons Inc., ISBN: , New York, 1984 HOFFMAN P.: The Man Who Loved Only Numbers: The Story of Paul Erdos and the Search for Mathematical Truth, ISBN: , New York, 1998 HOMANN K.: Risikomanagement im Ýmmobilienunternehmen, IHK Südwestsachsen Facylity Management Forum, , Chemnitz, 2003 KARGÜL Ý.D.: Yatýrýmlarda Proje Analizi, Rem Ofset, ISBN: , Ýstanbul, 1996 LUMBY S.: Investment Appraisal and Financing Decisions, Chapman and Hall, ISBN: , London, 1991 METROPOLIS N. ve ULAM S.: The Monte Carlo Method, Journal of the American Statistical Association, , (1949), September, , Alexandria PEISER R.B. ve SCHWANKE D.: Professional Real Estate Development, Urban Land Institute, ISBN-13:, Washington, 1992 PEISER R.B. ve FREJ A.B.: Professional Real Estate Development, Urban Land Institute, ISBN: , Washington, 2003 PMI (Projeckt Management Institute),: A Guide to The Project Management Body of Knowledge, Pmbok Handbook Series, Newtown Sguare, ISBN: Pennsylvania, 2000 POULIQUEN L.Y.: Risk Analisys in Project Appraisal, World Bank Staff Occasional Papers, ISBN: , Washington, 1979 SARIASLAN H.: Yatýrým Projelerinin Hazýrlanmasý ve Deðerlendirilmesi, Turhan Kitabevi, ISBN: , Ankara, 1997 TEVFIK A.T.: Risk Analizine Giriþ, Alfa Basým Yayým Daðýtým Ltd.Þti, ISBN: , Ýstanbul, 1997 WELLNER K.: Entwicklung eines Immobilien-Portfolio- Management-Systems, Herstellung Books on Demand GmbH, ISBN: Norderstedt, 2003 WALDBURG H.: Risikomanagement bei Projektentwicklungen, Vorlesung im Rahmen des Seminars Real Estate Management für Architekten, 23 Januar 2006, Berlin, 2006 YOMRALIOÐLU T. ve NÝÞANCI R.: Türkiye de Harita Mühendisliðinin Taþýnmaz Deðerlemesindeki Yeri ve Rolü, HKMO Taþýnmaz Deðerleme Raporu, Trabzon, 2006 URL [1] UYTES Veri Analizi Destek ve Danýþmanlýk, URL [2] VERTEX42 Excel Templates, Calendars and Calculators, Simulation.html, URL [3] ÝKG Ýstanbul Kurumsal Geliþim downloads/ mak14.pdf,