TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ KAZİMİYE MAHALLESİ 13 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ KAZİMİYE MAHALLESİ 13 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ KAZİMİYE MAHALLESİNDE 13 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8-15 MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:17-18 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) EMLAK KONUT GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA DEĞERİ ARSA DEĞERİ TL TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi...4 Rapor Numarası...4 Rapor Türü...4 Şirket Bilgileri...4 Raporu Hazırlayanlar...4 Sorumlu Değerleme Uzmanları...5 Müşteri Adı ve Bilgileri...5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)...5 Değerleme Tarihi...5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri...6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri...8 Kazimiye 1474 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı...8 Kazimiye 2557 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...8 Kazimiye 2558 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...9 Kazimiye 2559 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...9 Kazimiye 2560 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı...10 Kazimiye 2562 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...10 Kazimiye 2562 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...11 Kazimiye 2564 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı...12 Kazimiye 2564 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı...13 Kazimiye 2564 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı...13 Kazimiye 2564 Ada 5 No.lu Parselin Tapu Kaydı...14 Kazimiye 2564 Ada 6 No.lu Parselin Tapu Kaydı...14 Kazimiye 2564 Ada 7 No.lu Parselin Tapu Kaydı...15 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri...15 Gayrimenkullerin İmar Durumu /5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Bilgileri

4 1/1000 Öçlekli Uygulama İmar Planı Bilgileri...18 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...33 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...34 Tekirdağ İli...34 Çorlu İlçesi...34 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...36 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...36 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...37 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...37 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...37 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...38 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...38 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...38 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...39 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...39 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri...40 Çevrede Arsa Değeri Araştırması...41 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)...42 Gayrimenkullerin Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi...43 Yakın Çevrede Toplu Konut Emsali Araştırması...43 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler...44 En Verimli Kullanım Analizi...46 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...46 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAKKONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki, Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesinde bulunan 13 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcıları Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki, Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesinde bulunan 13 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. 5

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu parsel Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesinde 13 adet gayrimenkuldür. Çorlu İlçesinin güneybatısında bulunan parsellerin toplam yüzölçümü ,54 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissesine düşen toplam arsa alanı ,51 m² dir. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; D-100 Karayolunda, İstanbul-Edirne yolu üzerinde Çorlu yönünde ilerlerken Total Celal Petrol yanından sağa girilerek Sancak Caddesi ne kadar ilerlenir. Bu caddenin kuzeyinde değerlemeye konu gayrimenkullerdir. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; O-3 Karayoluna 13,4 km, D-100 Karayoluna 26,5 km uzaklıkta olan Kazimiye Mahallesi Çorlu İlçe merkezine 3,3 km uzaklıktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin tapu kayıtları, Çorlu Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde saat 13:00 da temin edilmiştir Kazimiye 1474 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 1474 İlçe ÇORLU Parsel 4 Mahalle KAZİMİYE Yüzölçümü 793,00 m² Cilt/Sayfa 1/63 Ana Taşınmaz Nitelik TARLA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /1511 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri *NOT: EMLAK KONUT ANONİM ŞİRKET - TAM Mülkiyet Ve Hisse Oranlarının Düzeltilmesi İstimlak Şerhi*: 29/09/1994 tarih 5420 yevmiye no.lu 2942 sayılı kanun 7 maddesine göre Karayolları Genel Müdürlüğü lehine. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Bu taşınmazın üzerinde bulunan istimlak şerhi beyanı tapu kütüğünde ilgili sayfada tarih ve 8819 yevmiye no.su ile 104 m² lik kısım Karayolları G.M ne yol için istimlak edildiğinden kaydını terkin edildi ifadesi ile terkin edilmiştir Kazimiye 2557 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2557 İlçe ÇORLU Parsel 1 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü ,35 m² Cilt/Sayfa 25/2453 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /17834 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM SATIŞ Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8

10 2.2.3 Kazimiye 2558 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2558 İlçe ÇORLU Parsel 1 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü ,00 m² Cilt/Sayfa 26/2454 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Tarih ve Yevmiye No /17834 Edinme Sebebi SATIŞ TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir Kazimiye 2559 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2559 İlçe ÇORLU Parsel 1 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü 6.700,60 m² Cilt/Sayfa 26/2456 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş TAM Tarih ve Yevmiye No /17834 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri SATIŞ Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 9

11 2.2.5 Kazimiye 2560 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2560 İlçe ÇORLU Parsel 2 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü 1.648,00 m² Cilt/Sayfa 26/2458 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri HASAN HÜSNÜ ZEHRA-1691/2400 ALİ GALİP SEÇKİN MEHMET SELAHATTİN ŞABAN TUNALI-509/2400 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş 200/ / /17834 ( EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş) İMAR(TSM) SATIŞ( EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş) Bütün taşınmazlarda tarih 9184 yevmiye no ile 2942 say.kan.7.mad. göre KAMULAŞTIRMA ŞERHİ Bulunmaktadır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir Kazimiye 2562 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2562 İlçe ÇORLU Parsel 1 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü ,39 m² Cilt/Sayfa 26/2468 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /17834 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş TAM SATIŞ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 10

12 2.2.7 Kazimiye 2562 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2562 İlçe ÇORLU Parsel 2 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü ,85 m² Cilt/Sayfa 26/2469 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi SEVİM OKURLAR: MUSTAFA KIZI-93/2400 RAHMİ OKURLAR: NURETTİN OĞLU-93/2400 HASAN HÜSNÜ KARISI ZEHRA-77/2400 ALİ GALİP SEÇKİN MEHMET SELAHATTİN AHMET SELAHATTİN NİYİRE MALİYE HAZİNESİ-52/2400 ALİ GALİP: HASAN OĞLU-14/2400 ŞEFKAT-14/2400 KILIÇ ARSLAN: ÖZMEN OĞLU-14/2400 ABDULLAH CANSIZ: HÜSEYİN OĞLU-7/2400 YALÇIN GÜNALTAY: İRFAN OĞLU-10/2400 ÖMER BORAK:MEHMET OĞLU-10/2400 ALİ KILIÇKIRAN:SALİH OĞLU-10/2400 ERSİN CANDAN:LÜTFİ OĞLU-7/2400 ŞABAN TUNALI:HÜSEYİN OĞLU-53/2400 HASAN YELOĞLU:MUHARREM OĞLU-4/2400 MÜRVET TEKELİOĞLU-MUHARREM KIZI-6/2400 HÜSEYİN YELOĞLU-MUHARREM OĞLU-6/2400 YILMAZ YELOĞLU-MUHAREM OĞLU-6/2400 GÜLLÜ:İBRAHİM-6/2400 HATİCE-6/2400 FATMA-6/2400 ULVİYE-6/2400 MEHMET KARAGÖZ:İBRAHİM OĞLU-26/2400 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş-1815/2400 VOLKAN ERDEM KESKİN:İBRAHİM OĞLU-1/800 DEFNE KESKİN:İBRAHİM KIZI-1/800 ŞÜKRAN KESKİN:MUSTAFA KIZI-1/1200 SERDAR ULU:MUZAFFER OĞLU-1/400 NECATİ KÖPRÜLÜ:SÜLEYMAN OĞLU-1/160 FATMA KÖPRÜLÜ-İSMAİL KIZI-1/160 SÜLEYMAN KÖPRÜLÜ:MUSTAFA OĞLU-1/160 Tarih ve Yevmiye No / /17834(EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş) /1592 (VOLKAN ERDEM KESKİN:İBRAHİM OĞLU, DEFNE KESKİN:İBRAHİM KIZI, ŞÜKRAN KESKİN:MUSTAFA KIZI) /7273 (SERDAR ULU:MUZAFFER OĞLU) /13488 (NECATİ KÖPRÜLÜ:SÜLEYMAN OĞLU, FATMA KÖPRÜLÜ:İSMAİL KIZI, SÜLEYMAN KÖPRÜLÜ:MUSTAFA OĞLU) 11

13 Edinme Sebebi İMAR(TSM), SATIŞ(EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş,SERDAR ULU:MUZAFFER OĞLU) İNTİKAL(VOLKAN ERDEM KESKİN: İBRAHİM OĞLU, DEFNE KESKİN: İBRAHİM KIZI, ŞÜKRAN KESKİN: MUSTAFA KIZI) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri SERDAR ULU: MUZAFFER OĞLU hissesi üzerinde Tarih yevmiye no Kamu Haczi:BANDIRMA VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ nün tarih sayılı Haciz Yazısı sayılı ile. (Alacaklı: BANDIRMA VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ) bulunmuştur. Bütün hisselerde tarih 9184 yevmiye no ile2942 sayılı kanun 7.mad.göre Kamulaştırma Şerhi bulunmuştur tarih 151 yevmiye no ile ÇORLU SULH HUKUK MAHKEMESİNİN tarih 2007/1637 esas ve 2008/1172 ÇORLU MAL MÜDÜRLÜĞÜ KARAR sayılı mahkeme müzekkeresi kararı ile ALİ GALİP: HASAN OĞLU, ŞEFKAT, GÜLLÜ: İBRAHİM, ULVİYE adlı malikler için kayyum atanmıştır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir Kazimiye 2564 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2564 İlçe ÇORLU Parsel 2 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü 4.614,55 m² Cilt/Sayfa 27/2624 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş TAM Tarih ve Yevmiye No /850 Edinme Sebebi İfraz İşlemi(TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 12

14 2.2.9 Kazimiye 2564 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2564 İlçe ÇORLU Parsel 3 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü 4.866,80 m² Cilt/Sayfa 27/2625 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş TAM Tarih ve Yevmiye No /850 Edinme Sebebi İfraz İşlemi(TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir Kazimiye 2564 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2564 İlçe ÇORLU Parsel 4 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü 5.213,30 m² Cilt/Sayfa 27/2626 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş TAM Tarih ve Yevmiye No /850 Edinme Sebebi İfraz İşlemi(TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 13

15 Kazimiye 2564 Ada 5 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2564 İlçe ÇORLU Parsel 5 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü 4.564,70 m² Cilt/Sayfa 27/2627 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş TAM Tarih ve Yevmiye No /850 Edinme Sebebi İfraz İşlemi(TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir Kazimiye 2564 Ada 6 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2564 İlçe ÇORLU Parsel 6 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü 5.141,80 m² Cilt/Sayfa 27/2628 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş TAM Tarih ve Yevmiye No /850 Edinme Sebebi İfraz İşlemi(TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 14

16 Kazimiye 2564 Ada 7 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl TEKİRDAĞ Ada 2564 İlçe ÇORLU Parsel 7 Mahalle KAZİMİYE MAH. Yüzölçümü 4.989,20 m² Cilt/Sayfa 27/2629 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş TAM Tarih ve Yevmiye No /850 Edinme Sebebi İfraz İşlemi(TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesinde bulunan incelemeye konu 13 adet gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel 1 Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye Tekirdağ Çorlu Kazimiye

17 K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 16

18 K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu /5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Bilgileri Çorlu Belediyesinden alınan bilgiye göre tasdik tarihli 1/5000 ölçekli 5. Etap Nazım İmar Planına göre yüksek yoğunluklu konut alanları 600 ki/ha, düşük yoğunluklu konut alanları 200 ki/ha olarak belirlenmiştir ada yüksek yoğunluklu konut alanı, 2557,2558 ve 2560 adalar düşük yoğunluklu konut alanı olarak belirlenmiştir. İlgili planın plan notları ekler bölümünde ayrıntılı olarak belirtilmiştir. 17

19 /1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri Çorlu Belediyesinden alınan bilgilere göre, tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli 5. Etap Uygulama İmar Planı na göre rapora konu gayrimenkullerin imar durumları plan üzerinde ve tablo olarak aşağıda gösterilmiştir. İlgili planın plan notları ekler bölümünde ayrıntılı olarak belirtilmiştir. Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel Fonksiyonu Yapılaşma Koşulu 1 Tekirdağ Çorlu Kazimiye YOL VE YEŞİL ALAN YOK 2 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=0.80 HMAX=24,50 3 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=0.80 HMAX=24,50 4 Tekirdağ Çorlu Kazimiye SAĞLIK TESİS ALANI - 5 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=0.80 HMAX=24,50 6 Tekirdağ Çorlu Kazimiye AÇIK VE KAPALI SPOR ALANI - 7 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KÜLTÜR PARK - 8 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=2 HMAX=36,50 9 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=2 HMAX=36,50 10 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=2 HMAX=36,50 11 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=2 HMAX=36,50 12 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=2 HMAX=36,50 13 Tekirdağ Çorlu Kazimiye KONUT E=2 HMAX=36,50 Not: Söz konusu imar planında konutların yerleşme nizamı ve çekme mesafeleri için Avan projeye göre uygulama yapılacaktır notu bulunmaktadır. 18

20 K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 19

21 1474 Ada 1 Parsel 20

22 2557 Ada 1 Parsel 21

23 2558 Ada 1 Parsel 22

24 2559 Ada 1 Parsel 23

25 2560 Ada 2 Parsel 24

26 2562 Ada 1 Parsel 25

27 2562 Ada 2 Parsel 26

28 2564 Ada 2 Parsel 27

29 2564 Ada 3 Parsel 2564/3 28

30 2564 Ada 4 Parsel 29

31 2564 ada 5 Parsel 30

32 2564 Ada 6 Parsel 31

33 2564 Ada 7 Parsel 32

34 Değerleme konusu taşınmazların, fonksiyonlarına göre ve imar planındaki yapılaşma şartlarında belirtilen emsallerine göre toplam inşaat alanları aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir. Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu Emsal Değeri İnşaat Alanı (m²) ,35 KONUT 0, , ,00 KONUT 0, , ,00 KONUT 0, , ,55 KONUT 2, , ,80 KONUT 2, , ,30 KONUT 2, , ,70 KONUT 2, , ,80 KONUT 2, , ,20 KONUT 2, ,40 TOPLAM ,70 TOPLAM ,78 Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu Emsal Değeri İnşaat Alanı (m² ,85 KÜLTÜR PARK 0,00 0, ,00 YOL VE YEŞİL ALAN 0,00 0, ,60 SAĞLIK TESİS ALANI 0,00 0, ,39 AÇIK VE KAPALI SPOR ALANI 0,00 0,00 TOPLAM 41767,84 TOPLAM 0, Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesinde bulunan 13 adet parselin kamusal terkleri gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkullerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Çorlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkullere ait imar durum belgeleri edinilmiştir. 33

35 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Tekirdağ İli Marmara Bölgesinde yer almakta olup, batısında Edirne, güney batısında Çanakkale iline bağlı Gelibolu yarım adası, güneyinde Marmara Denizi, doğusunda İstanbul, kuzeyinde ise Kırklareli illeri ile çevrilidir km² yüzölçümü ile ülkemizin %0,8 ini oluşturan Tekirdağ ilinin 2000 yılında nüfusu olarak kayıtlara geçerken, 2010 yılında Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre nüfusu olarak tespit edilmiştir. Bu verilere göre, yılları arasında il nüfusu %28 oranında artmıştır yılı nüfus bilgilerine göre Tekirdağ ilinde nüfus yoğunluğu 1,26 kişi/ha dır. Anadolu ile Balkanlar arasında geçit bölgesinde yer alması ve bu konumunun, M.Ö yılına kadar olan yerleşim alanları ile Tekirdağ ın tarihinde ve günümüzde ne denli stratejik öneme sahip bir bölge içerisinde yer aldığının kanıtıdır. Batı Marmara bölgesinin önemli illerinden olan Tekirdağ, ulaşım kolaylığı ve yakınlığı ile İstanbul Metropoliten alanın hinterlandında kalmaktadır. İstanbul il sınırları içerisinde kalan sanayi alanlarının desantralizasyon kararı ile Tekirdağ ilinin öncelikle Çerkezköy ve Çorlu ilçeleri olmak üzere, bölge İstanbul sanayisinin gelişme alanı olma özelliği taşımaktadır. Tekirdağ ilinin; Çerkezköy, Çorlu, Hayrabolu, Malkara, Marmara Ereğlisi, Muratlı, Saray ve Şarköy olmak üzere toplam 8 ilçesi vardır Çorlu İlçesi Çorlu ilçesi; 12 mahalle, 5 belde ve değerlemeye konu gayrimenkullerin bağlı bulunduğu Sarılar Köyü de dâhil toplam 17 köyden oluşan, nüfusa sahip Tekirdağ İlinin en büyük ilçesidir. 34

36 Çorlu, elverişli doğal yapısı, güçlü ulaşım bağlantıları ve stratejik önemi ile Tekirdağ'ın en gelişmiş ilçesidir. Kuzeyden Kırklareli'nin Lüleburgaz ilçesiyle, Tekirdağ'ın Saray ve Çerkezköy ilçeleri, doğudan İstanbul'un Silivri ilçesi, batıdan Tekirdağ Merkez ve Muratlı ilçeleri, güneyden Marmara Ereğlisi ilçesi ve Marmara Denizi ile çevrilidir. İl merkezine 37km uzaklıkta olan ilçenin yüzölçümü 949km2'dir. Çorlu ilçesi, tarım alanlarının genişliği ve tarım çiftliklerinin çokluğu ile dikkati çekmektedir. İlçenin toplam arazisi hektardır. Bu arazinin dekarı (%68.97) işlenen tarım arazisi, dekarı ( % ) tarım dışı arazi dekarı da çayır, mera arazisidir. Tarla arazisinde en yaygın ekim yapılan bitkisel ürünler; buğday, ayçiçeği, arpa ve karpuzdur. Buğday hektar, Ayçiçeği hektar, Arpa hektar alanda ekilmektedir. Tarımsal üretimin önemli bir kolunu oluşturan hayvancılık ise ilçe çiftçilerin ikinci önemli gelir kaynağını oluşturmaktadır. Çorlu da şehirleşme 1970 lerden itibaren hız kazanmıştır. Çorlu özellikle 1990 sonrası, hızla artan bir sanayi ile Türkiye de en fazla göç alan yerlerden biri haline gelmiştir. Çorlu İlçesi, Tekirdağ ilindeki sanayileşmenin en hızlı geliştiği bölgedir. DPT verilerine göre ilçelerin sosyo-ekonomik gelişmesi açısından Çorlu İlçesi, Türkiye de 16 ncı sırada yer almaktadır. İki adet küçük sanayi sitesi mevcut olan Çorlu İlçesinin E 5 karayolu, İstanbul kısmında kurulan 486 iş yeri bulunan yeni sanayi sitesi de tamamlanma aşamasındadır. Çorlu da toplam 454 sanayi kuruluşu bulunmakta olup tekstil ve boyama fabrikaları işgücü bakımından ezici bir çoğunlukla ilk sırayı almaktadır. D 100 Edirne yolu Çerkezköy özellikle TEM bağlantısının olduğu alanda ve Türkgücü köyü yolu civarında tekstil fabrikalarının yoğunlaştığı görülmektedir. İkinci sırada toplam çalışanı ile deri, deri hazır giyim ve ayakkabı fabrikaları gelmektedir. Ayrıca kürk-süet üretiminin Türkiye deki merkezi Çorlu dur.1038 çalışanı ve %3.44 iş gücü payı ile üçüncü sırayı alan ayçiçeği yağı ve margarin sanayi dalı halen mevcut olan büyük kapasiteli tesisleriyle ile bölgede üretilen ayçiçeğinin tamamını işleyecek seviyededir. 35

37 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Emlak Konut Ergene Vadisi Evleri, Kılıçoğlu Dorukevler Sitesi, Emlak Konut İlköğretim okulu, Toki Konutları bulunmaktadır. Çorlu İlçe merkezine yakın konumlu olan gayrimenkullere ulaşım Çorlu Çevreyolu üzerinden sağlanmaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkuller; Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesinde bulunan toplam yüzölçümleri ,54 m² olan 13 adet parseldir. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen toplam alan ,51 m² dir. Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. İmar planında Kültür Parkı, Yol ve Yeşil Alan, Sağlık Tesis Alanı ve Açık ve Kapalı Spor Alanı fonksiyonunda belirlenmiş olan alanların dışında, tahsise konu yapılaşma fonksiyonuna haiz gayrimenkullerin planda belirtilen emsal kriterlerine göre emsale konu toplam yapılaşma alanları aşağıda listelenmiştir. Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu Emsal Değeri İnşaat Alanı (m²) ,00 YOL VE YEŞİL ALAN 0,00 0, ,35 KONUT 0, , ,00 KONUT 0, , ,60 SAĞLIK TESİS ALANI 0,00 0, ,00 KONUT 0, , ,39 AÇIK VE KAPALI SPOR ALANI 0,00 0, ,85 KÜLTÜR PARK 0,00 0, ,55 KONUT 2, , ,80 KONUT 2, , ,30 KONUT 2, , ,70 KONUT 2, , ,80 KONUT 2, , ,20 KONUT 2, ,40 TOPLAM , , Ada 4 Parsel imar planına göre yol ve yeşil alanda kaldığından yapılaşma hakkına sahip değildir Ada 1 Parsel açık ve kapalı spor alanı, 2562 Ada 2 Parsel kültür parkı, 2559 Ada 1 Parsel ise sağlık tesisi alanında kaldığından konut yapılaşma hakkına sahip değillerdir. 36

38 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkuller, Trakya Üniversitesi ve Çevre Bakanlığı arasında 11 Kasım 1999 tarihinde imzalanan 1/ Ölçekli Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası (Edirne-Kırklareli- Tekirdağ) Çevre Düzeni Planı hazırlama sözleşmesi sonucunda tarihinde söz konusu plan Çevre Bakanlığı tarafından onaylanmış olan üst ölçekli plana tabidir. Bu planda konu gayrimenkuller yerleşim alanında kalmaktadır. Nazım İmar Planı tasdik tarihli 1/5000 ölçekli 5. Etap Nazım İmar Planı dır. Konut alanları 600 ki/ha yoğunluk ile yüksek yoğunluklu konut alanında kalmaktadır. Uygulama İmar Planı tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli 5. Etap Uygulama İmar Planı dır. 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Gayrimenkullerin Çorlu İlçe merkezine yakın konumda olması, Gayrimenkullerin toplu konut şeklinde yapılaşmaların bulunduğu bir bölgede yer alması Çorlu Çevreyoluna yakın konumda olması. 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Gayrimenkullerden 1474 Ada 4 Parsel imar planına göre yol ve yeşil alanda kalması, 2562 Ada 1 Parselin açık ve kapalı spor alanı, 2562 Ada 2 Parselin kültür parkı, 2559 Ada 1 Parselin de sağlık tesisi alanında kalmaları. 37

39 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün, kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 38

40 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkullerin ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi kullanılmıştır. Rapora konu gayrimenkullerden 2559 Ada 1 No.lu parselin sağlık tesis alanı, 2562 Ada 1 No.lu parselin açık ve kapalı spor alanı, 2562 Ada 2 No.lu parselin kültür parkı ve 1474 Ada 4 No.lu parselin yol-yeşil alan fonksiyonlarına haiz olmaları sebebiyle kamusal alan niteliğine sahip olduklarından, kamulaştırılmaları gerekmektedir. Bahsedilen bu özelliklerden dolayı, söz konusu parsellerin, vergi beyanına esas asgari m² birim değerleri üzerinden değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. 39

41 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri Çorlu Belediyesinde yapılan araştırmaya göre 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa ve arazi asgari (m²) birim değerleri aşağıdaki gibidir; Ada Parsel Alan (m²) Rayiç m² Fiyatı(TL/m²) Rayiç Değer(TL) ,00 181, , ,35 181, , ,00 181, , ,60 181, , ,00 151, , ,39 181, , ,85 137, , ,55 181, , ,80 181, , ,30 181, , ,70 181, , ,80 181, , ,20 181, ,74 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Değeri ,88 40

42 6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması İLETİŞİM BİLGİLERİ Sait Emre Abdullah Emrah Topçu Sait Emre Burhan Girgin Abdullah Emrah Topçu Rafi Serdaroğlu Tahsin Akın Tahsin Akın Tahsin Akın Tahsin Akın KONUM VE NİTELİK Çorlu Kazimiye/Arsa Çorlu Kazimiye/Arsa Çorlu Kazimiye/Arsa Çorlu Kazimiye/Arsa İMAR DURUMU Konut E=2, H=Serbest Konut E=2, H=Serbest Konut E=2, H=Serbest Konut E=0.90, H=18,50 FİYAT ALAN(m²) BİRİM DEĞER (TL/m²) TL , TL , USD , TL ,88 Çorlu Kazimiye/Arsa Konut H=6, TL ,48 Çorlu Kazimiye/Arsa Konut TL ,00 Çorlu Kazimiye/Arsa Konut E=0, TL ,43 Çorlu Kazimiye/Arsa Konut H=6, TL ,38 Çorlu Kazimiye/Arsa Çorlu Kazimiye/Arsa Konut E=0,30, H=18,50 Konut E=0,30, H=18, TL , TL ,59 41

43 6.3 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arazi birim değeri; E=2,00 Konut imarlı parseller için TL/m² E=0,80 Konut imarlı parseller için TL/m² Kültür Parkı imarlı parsel için 2011 yılı vergi beyanına esas bedel olan 137,44TL/m² Açık ve Kapalı Spor Alanı imarlı parsel için 2011 yılı vergi beyanına esas bedel olan 181,74 TL/m² Sağlık imarlı parsel için 2011 yılı vergi beyanına esas bedel olan 181,74 TL/m² Yol ve Yeşil alan imarlı parsel için 2011 yılı vergi beyanına esas bedel olan 181,74 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre; Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²) olarak, Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 40 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir. Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olarak, değerlemeye esas gayrimenkullerin ada parsel bazında hesap edilen toplam değerleri, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen alanların toplam değerleri ve birim m² kira bedelleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Ada Pars el Alan (m²) Fonksiy onu Emsal Değeri Birim Fiyat (TL/m²) Brüt Arsa Değeri (TL) Hisse Alanı (m²) Hisse Karşılığı Brüt Arsa Değeri (TL) ,35 KONUT 0,80 280, , , ,00 0, ,00 KONUT 0,80 250, , , ,00 0, ,00 KONUT 0,80 270, ,00 137, ,10 0, ,55 KONUT 2,00 610, , , ,50 1, ,80 KONUT 2,00 600, , , ,00 1, ,30 KONUT 2,00 610, , , ,00 1, ,70 KONUT 2,00 620, , , ,00 1, ,80 KONUT 2,00 615, , , ,00 1, ,20 KONUT 2,00 620, , , ,00 1, , , ,60 Biri m m² kira bede li 42

44 Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu Emsal Değeri Birim Fiyat (TL/m²) Brüt Arsa Değeri (TL) Hisse Alanı (m²) Hisse Karşılığı Brüt Arsa Değeri (TL) Birim m² kira bedeli ,60 SAĞLIK TESİS ALANI 0,00 181, , , ,04 0,38 AÇIK VE KAPALI ,39 SPOR ALANI 0,00 181, , , ,66 0, ,85 KÜLTÜR PARK 0,00 137, , , ,43 0, ,00 YOL VE YEŞİL ALAN 0,00 181, ,82 793, ,82 0, , , ,95 Tüm fonksiyonlar için toplam brüt arsa değeri = ,29 TL ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen toplam brüt arsa değeri = ,55 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 6.4 Gayrimenkullerin Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi Yakın Çevrede Toplu Konut Emsali Araştırması Gayrimenkullerin yakın çevresinde Emlak Konut Ergene Vadisi Evleri, Toki Evleri ve Dorukkent Sitesi bulunmaktadır. İLETİŞİM BİLGİLERİ BULUNDUĞU YER ALAN (m²) FİYAT BİRİM DEĞER(TL/m²) Didem Özcan Ergene Vadisi Evleri 176, ,00 TL 1.235,80 Gökhan Yücel Ergene Vadisi Evleri (Batı Cephe) 130, ,00 TL 1.230,77 Tolgahan Yücel Emlak Konutları (Lüks) 115, ,00 TL 1.260,87 Tolgahan Yücel Emlak Konutları (Lüks) 120, ,00 TL 1.291,67 Atilla Baydur Emlak Konut Bölgesi 60, ,00 TL 1.083,33 Nazım Serin Ergene Vadisi Evleri 60, ,00 TL 1.750,00 43

45 6.4.2 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler Rapora konu gayrimenkullerden konut imarlı olanların toplam alanı ,70 m², kamusal alan niteliğinde olanların toplam alanı ,84 m² dir. Konut fonksiyonlu alanlar için E=0,80 ve E=2,00 olmak üzere iki farklı emsal değeri vardır. Konut alanları için; Birim m² yapım maliyetinin ortalama 650 TL/m² olacağı kabul edilmiştir. Konut projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış konutların ortalama satış m² birim değerinin 1.200,00 TL olabileceği düşünülmektedir. E=0,80 Konut İmarlı Emsal Alanı = ,35 x 0,80 = ,08 m² E=2,00 Konut İmarlı Emsal Alanı = ,35 x 2,00 = ,70 m² Toplam Emsal Alanı = ,78 m² Toplam İnşaat Alanı = Toplam Emsal Alanı + Toplam Emsal Alanının % 20 si (satılabilir alanlar) + Toplam Emsal Alanının %5 i (emsal dışı alanlar) Toplam İnşaat alanı = ,78 x 1,25 = ,88 m² Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Maliyet Değeri olduğundan; Yapım Maliyeti = ,88 x 550 = ,25 TL Toplam satış hasılatı bulunurken; Toplam Konut İnşaat Alanı x Konut Satış Birim m² Değeri = ,54 x = ,20 TL Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan konut alanları proje analiz tablosu parsel bazında ayrıntılı olarak aşağıda belirtilmiştir. 44

46 45

47 Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri; ,25 TL ,00 TL (Otuzmilyon Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir. Projede kamusal alanların maliyet ve satışları dikkate alınmamıştır Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 6.5 En Verimli Kullanım Analizi Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkullerin, yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak tadil veya revize edilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında belirlenmiş olan Toplu Konut Alanı fonksiyonu kullanımının uygun olduğu düşünülmektedir. 6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesinde bulunan yüzölçümleri ,54 m² olan 13 adet parseldir. Gayrimenkullerin Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş hissesine düşen alanı ,51 m². Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek konut yapılarının pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi, olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali bulunduğundan güncel koşullar altında nihaî Pazar değeri olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır. Kamusal nitelikte olan alanlar, vergi beyanına esas 2011 asgari birim m² değerleri üzerinden hesap ve takdir edilmiştir. 46

48 Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri; Toplam ,54 m² alan için takdir edilen nihai değer; ,29 TL ,00 TL (Otuzdörtmilyonbeşyüzbin Türk Lirası), Emlak Konut hissesine düşen ,51 m² alan için takdir edilen nihai değer; ,55 TL ,00 TL (Otuzüçmilyonbeşyüzbin Türk Lirası), olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 47

49 Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir. İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkullere Ait İmar Durum Belgeleri 48

50 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 49

51 50

52 51