Transkript

1 hkm Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi 2005/92 Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi Hülya DEMÝR 1, Vildan KURT PALABIYIK 2 Özet: Konut finansmaný uygulamalarý, ekonomik ve sosyal durum, uygulanan politik rejim, tüketim alýþkanlýklarý, kiþi baþýna düþen milli gelir, yaþ ortalamasý, kredi ve sermaye piyasalarýnýn olgunlaþmasý gibi etkenlere baðlý olarak ülkeden ülkeye büyük deðiþiklikler gösterebilmektedir. Bir ülkenin konut sorununun çözümü, yine o ülkenin koþullarýna göre hazýrlanmýþ ve piyasa dinamiklerine dayanan kurumsal konut finansman sistemine sahip olmasýna baðlýdýr. Bu makalede, Türkiye deki konut edinebilme sorununa çözümden hareketle, konut finansmaný, konut finansmaný seçenekleri ve kaynaklarý konularý incelenmiþtir. Bu baðlamda, son günlerde gündemde sýkça yer alan uzun vadeli ipotek kredisi sistemi (mortgage sistemi) seçeneði ele alýnarak, Türkiye de uygulama altyapýsýnýn oluþturulmasý için gerekli öneriler getirilmiþtir. Ayrýca Uzun vadeli ipotek kredisi sisteminde harita kadastro mühendisliðinin yeri nedir? sorusuna da yanýt aranmaya çalýþýlmýþtýr. Anahtar Sözcükler Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi, Konut Finansmaný, Konut Politikasý. Abstract: Mortgage System in House Acquisition Housing financing practices vary from one country to another depending on economical and social conditions, politic regimes, consumption habits, gross national product per capita, life expectancy of citizens and development of the capital market. Solution to housing problem of a country depends on the existence of institutional housing financing system that has been adapted to the needs and conditions of the country in question and relies on the market dynamics. In this paper, the housing problem in Turkey together with the solution to this problem is examined. In this context, generally housing financing, especially the mortgage system which is quite a hot topic nowadays, is put under investigation and some proposals are brought forward about the implementation of a mortgage system in Turkey. Finally, the question what place does a Geodesy and Photogrammetry engineer have in a mortgage system has been tried to answer. Key Words Mortgage, Housing Financing, Housing Policy. 1. Giriþ Konut gereksiniminin karþýlanmasý Anayasamýzýn 57. maddesinde, Devlet, þehirlerin özelliklerini ve çevre þartlarýný gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacýný karþýlayacak tedbirleri alýr, ayrýca toplu konut teþebbüslerini destekler. Bu haklarýn kullanýlmasý kanunla düzenlenir biçiminde hükme baðlanmýþtýr. Konut edinme, devlet tarafýndan desteklenen sosyal ve ekonomik haklar ve ödevler arasýnda yer almaktadýr. Türkiye de, köyden kente göç, yaþlý nüfus, evlenmemiþ insan sayýsýnýn artýþý, bölünen ve birey sayýsý giderek azalan aileler, son yýllarda konut isteminde artýþa neden olmuþtur. VII. Beþ Yýllýk Kalkýnma Planý nda dönemi için adet konut gereksinimi saptanmýþ ve bu dönem sonunda yaklaþýk olarak konut inþa edilebilmiþtir. VIII. Beþ Yýllýk Kalkýnma Planý döneminde ise, nüfusu ve üstü olan yerleþme yerlerinde, demografik geliþmelerden doðacak yeni konut gereksiniminin adet olacaðý varsayýmýnýn yanýnda, yenileme ve afet konutlarý olarak birikmiþ gereksinimler de dahil, her yýl olmak üzere, beþ yýlda toplam konutun yapýlmasý gerekmektedir. Bu durumda, Plan döneminde kentleþme ve nüfus artýþý ile yenileme ve afetten kaynaklanan toplam konut gereksinimi adet olarak belirlenmiþtir (DPT 2001). VIII. Beþ Yýllýk Kalkýnma Planý Konut Özel Ýhtisas Komisyonu Raporu na göre bir önceki plan döneminde toplam sabit sermaye yatýrýmlarý içinde cari fiyatlarla konutun payý %29,7 olmuþtur. Bu oranýnýn VIII. Beþ Yýllýk Kalkýnma Planý döneminde ise %28,8 olacaðý varsayýlmýþtýr. Bu gerileme konut gereksiniminin giderek büyüdüðü ülkemizde, toplumsal içerik taþýmayan konut politikalarýnýn izlendiðini göstermektedir. Bu politikalar nedeniyle konut gereksiniminin planlý bir þekilde saðlanamamasý, buna karþýn sürekli artan konut istemi, konut açýðýnýn ruhsatsýz yapýlaþma ile karþýlanmasýna yol açmakta, gecekondulaþmayý da beslemektedir. Bu tür yapýlaþma, kentlerin yapý ve çevre birikimini (stokunu) bozmakta, özellikle sel, deprem, yangýn vb. felaketler karþýsýnda alýnmasý gereken önlemleri zorlaþtýrmaktadýr (DPT 2001). Konut sorununu çözmek için denenen konut politikalarý son yýllarda özellikle konut finansman modellerinin geliþtirilmesine yönelmiþtir. Ancak, 2004 yýlýna kadar Türkiye 1 Doç. Dr., 2 Arþ. Gör.,YTÜ Ýnþaat Fakültesi, Kamu Ölçmeleri Anabilim Dalý, 34349, Beþiktaþ/Ýstanbul -3-

2 Demir H., Kurt Palabýyýk V., Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi hkm 2005/92 ekonomisinin en belirgin özelliklerinden biri olan sürekli ve yüksek oranlý enflasyon, orta ve uzun vadeli finansman sistemine ihtiyaç duyan konut finansmanýný da olumsuz yönde etkilemiþtir. Geliþme yolundaki bir ülke olan Türkiye de, bireysel birikimlerin sanayileþmiþ ülkelere oranla yetersizliði ve yüksek enflasyon, kredi maliyetlerini artýrmaktadýr lerde baþlayan özel konut finansman programlarý, ticari bankacýlýðýn yan ürünleri olarak ortaya çýkmýþtýr. Bankalarýn kaynaklarýný, topladýklarý kýsa vadeli ve yüksek faizli mevduatlardan saðlamalarý, kredi maliyetlerini yükseltmektedir. Böylece, özellikleri gereði düþük faizli, orta veya uzun vadeli sunulmasý gereken konut kredileri, yüksek faiz oranlarý nedeniyle küçük hacimli ve en çok beþ yýl vadeli sunulabilmiþtir. Bu durumda hem borçlanma ve geri ödeme yönünden kredi kullanan, hem de kredinin geri dönüþünü saðlama yönünden kredi veren kurumlarýn riskleri artmaktadýr. Bu nedenle, Türkiye de mevcut ipotek kredileri ile konut finansman sisteminde süreklilik sunan kredi çeþitleri henüz yerleþememiþtir. Öte yandan, ekonomik kalkýnmanýn düþük düzeyde olduðu ve seçenek yatýrým araçlarýnýn bulunmadýðý ülkelerde, topraða baðlanan deðerlerin ulusal gelirin büyük bir bölümünü oluþturduðu da bilinmektedir. Birleþmiþ Milletler Avrupa Ekonomik Komisyonunca, topraða baðlanan deðerlerin pek çok ülkede ulusal gelirin %50-%75 i arasýnda deðiþen deðerlere karþýlýk geldiði saptanmýþtýr. Ülkemizde de, güvence ve rant saðlama, enflasyondan korunma, vb. pek çok iþlevinden dolayý anamal, üretim yerine taþýnmazlara baðlanmakta, kaynaklarýn en uygun kullanýmý engellenmektedir. Bu doðrultuda topraðýn, akýlcý, idareli, gelecek kuþaklar için korunarak kullanýmý ve yönetimi öngörülmektedir. Toprak yönetimi, iyelik ve toprak kullanýmýna iliþkin sorunlarý çözüme kavuþturan, ekonomik geliþmeyi ve yaþam standartlarýnýn arttýrýlmasýný saðlayan bütüncül bir sistemdir. Toplumlarýn seçtikleri yönetim biçimi, ekonomik sistem, kalkýnma politikalarý ve uluslararasý sözleþmeler toprak yönetimine ve bunun sonucunda da toprak politikasýna yön veren etkenlerden bazýlarýdýr (ÇAÐDAÞ ve GÜR 2003). Kadastral Reform Üzerine Bogor Bildirgesi nde toprak politikasýnýn hedefleri arasýnda; iyeliðe güvence saðlama, toprak reformu, tapulama, topraða iliþkin geleneksel sorunlarý çözümleme, kadýnlar, yoksullar ve etnik azýnlýklara toprak saðlama, toprak spekülasyonlarýnýn önlenmesi ile birlikte Krediye ulaþýmý saðlama, Toprak kullanýmý ve fiziksel planlama, Toprak vergilendirme de, sayýlmýþtýr. Birleþmiþ Milletler Avrupa Ekonomik Komisyonu da kadastronun toprak yönetimi yönünde önemli iþlevlerini; iyelik güvencesinin saðlanmasý, toprak reformunun kolaylaþtýrýlmasý, devlet topraklarýnýn korunmasý, çevresel yönetimin desteklenmesinin yaný sýra Taþýnmaz piyasasýnýn geliþimi ve denetimi, Vergilendirmenin desteklenmesi, Kredi güvenliðinin saðlanmasý, Konumsal planlama ve altyapý hizmetlerinin karþýlanmasý, Ýstatistiksel verilerin üretimi, olarak belirlemiþtir. Buna göre kadastro, taþýnmaz deðerlemesi, taþýnmaz finansmaný, taþýnmazlarýn vergilendirilmesi, taþýnmazlarýn likiditesi ve taþýnmaz projelerinin geliþtirilmesine de hizmet edecek bir anlayýþa ulaþmýþtýr (ÇAÐDAÞ ve GÜR 2003). Bu baðlamda kadastro; taþýnmazlarýn dolaþýmý yani likiditesini ve finansmanýný saðlayan araçlardan biri olan uzun vadeli ipotek kredisi sisteminde de (mortgage sistemi) hem kredi güvenliðinin saðlanmasýnda hem de taþýnmaz piyasasýnýn geliþimi ve denetiminde temel destekleyici görev üstlenmektedir. 2. Türkiye de Konut Sorunu, Getirilen Çözümler ve Sonuçlarý Konut, ülkemizde özellikle kentleþmenin baþladýðý 1950 li yýllardan baþlayarak ekonomik, sosyal ve mekansal bir sorun olarak karþýmýza çýkmýþtýr. Nüfus ve kentleþmenin artmasý, büyük kentlerde yýðýlma ve konut isteminin artmasýna neden olmuþtur. Ancak, mevcut konut sunumunun hazýr olmamasý, konut yapýlacak yeterli sayýda altyapýlý arsa üretilememesi ve kiþilerin konut gereksinimini, hazine arazileri veya kendilerine ait olmayan planlama ve altyapýdan yoksun araziler üzerinde saðlamalarý sonucunda gecekondu bölgeleri oluþmuþtur. Öte yandan, 1960 lý yýllara kadar göz ardý edilen üst düzey sosyal planlama, konut ve kentleþmenin planlamadan yoksun bir yapý içinde geliþmesine neden olmuþtur. Konut politikalarý, 1963 yýlýndan baþlayarak, Devlet Planlama Teþkilatý tarafýndan hazýrlanmaya baþlanan beþ yýllýk kalkýnma planlarý içinde yer almýþtýr. Ancak, konut politikalarýnýn uygulanamamasý sonucunda konut üretimi, sunumu ve finansmaný genellikle kurumsal olmayan bir yapý içinde gerçekleþmiþtir. Günümüzde, konut sektöründe; her yýl yaklaþýk yeni konuta gereksinim olduðu, yaklaþýk adet konut açýðý bulunduðu, buna karþýn konut finansmanýnýn sadece %3 ünün mali piyasalardan karþýlandýðý görülmektedir (TÜM MÜHENDÝSLER BÝRLÝÐÝ 2004). Türkiye de, kamu borçlarý ekonomik dengesizliklere yol açmakta, kamu kesiminin mali sektöre oranla daha çok kaynak kullanmasýyla ekonomik faaliyetlerin sürdürülmesi için gerekli kaynak miktarý sýnýrlý kalmaktadýr (ULUDAÐ 1997). Ülke ekonomisinin sýkça yaþadýðý ekonomik krizler ve dengesiz enflasyon, belli dönemlerde kamu açýklarýnýn Devlet Ýç Borçlanma Senetleri (DÝBS) ile kapatýlmaya çalýþýlmasýna yol açmýþtýr. Banka mevduat faiz oranlarýndan yüksek olan DÝBS faiz oranlarý, piyasa faiz oranlarýnýn da yükselmesiyle birlikte birikimlerin konut yatýrýmlarý ve edinimi yerine DÝBS lerine yönlenmesine neden olmuþtur. -4-

3 hkm 2005/92 Demir H., Kurt Palabýyýk V., Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi Çizelge 1 : DÝBS ve mevduat yýllýk faiz oranlarý ile inþaat ve yapý kullanma izni alan konut sayýlarý iliþkisi (TCMB web p.), (DPT web p.), (DPT 2003). Mevduat DÝBS Ýnþaat Ýzni Yapý Kullanma Yýllar Faiz Oraný Faiz Oraný Alan Konut Ýzni Alan (%) (%) Sayýsý Konut Sayýsý 98 95,5 102, ,7 94, ,6 36, ,5 75, ,2 56, ,6 42, Bir çok geliþmiþ ülkede, konut finansmaný, sermaye piyasasý içinde ipotek kredilerinin menkul kýymetleþtirilmesi ile karþýlanmaktadýr. Konut finansmanýnýn sadece %3 ünün mali piyasalardan karþýlandýðý ülkemizde ise, sermaye piyasalarýnýn yapýlanmasýna yönelik yasal çalýþmalar ilk kez tarihinde 2499 sayýlý Sermaye Piyasasý Kanunu ile baþlamýþtýr. Konut yatýrýmlarý ve finansmaný ile doðrudan ilgili gayrimenkul yatýrým ortaklýklarýnýn kurumsal yapýlaþmasý ise tarih ve sayýlý Resmi Gazete de yayýmlanan Seri:VI, 7 no lu Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarýna Ýliþkin Esaslar Tebliði ile düzenlenmiþtir. Konut finansmanýnýn sermaye piyasalarý içinde yer almasýna altlýk olacak yapýlanmalarýn bu kadar gecikmiþ olmasý, konut finansmanýnda sorunlarýn çözümünü de geciktirmiþtir. Özetle, Türkiye deki konut sorununa konut üretimi, finansmaný, sunumu ve niteliði açýsýndan bakýldýðýnda temelinde; hýzlý kentleþme ve nüfus artýþý, dengesiz ve yüksek enflasyon, kaynak yetersizliði, konut politikalarý ile süreklilik saðlayan net çözümlerin getirilememesi, konut finansmaný konusunda yeterli kurumsallaþmanýn saðlanamamasý ve yasal temellerin tam anlamýyla oluþturulamamasý bulunmaktadýr (KURT 2004). Türkiye de, konut sorununun çözümüne yönelik çeþitli düzenlemeler yapýlmýþ, politikalar izlenmiþtir. Konut sorununun ve getirilen çözüm önerilerinin nitelikleri ele alýndýðýnda günümüze kadar olan süreç, beþ dönem olarak incelenebilir Dönemi; Bu dönemde, baþkent olan Ankara nýn konut sorununun çözümüne ve memur konutlarý yapýmýna önem verilmiþtir. Beþ ayrý yasa ile memur konutlarýnýn yapýmý desteklenmiþ, arazi ve kredi tahsisleri saðlanmýþ, tarihli ve 3780 sayýlý Milli Korunma Yasasý ile konut kiralarýnýn sýnýrlandýrýlmasýna karar verilmiþtir. Halkýn konuta yönelik giriþimlerini desteklemek ve gerekli kredileri saðlamak amacýyla 1926 yýlýnda Emlak ve Eytam Bankasý kurulmuþtur yýlýnda bankanýn, Emlak Kredi Bankasý adý altýnda yeni bir kimlikle bir konut finansman kaynaðý olarak örgütlenmesi gerçekleþmiþtir. Kentleþme Dönemi ( ); Kentleþmenin hýzlandýðý, gecekondu sorununun baþladýðý bu dönemde, konut üretimini artýrmak için yeni yapýlan konutlar 10 yýl süre ile bina vergisinden baðýþýk (muaf) tutulmuþ, bireysel krediler ile konut edinimi özendirilmiþtir tarihli 6570 sayýlý Gayrimenkul Kiralarý Hakkýnda Yasa ile bu dönemde de konut kiralarýnýn sýnýrlandýrýlmasýna devam edilmiþtir. Bu denetim tarihinde ekonomik koþullarýn 1955 li yýllara göre deðiþtiði ve kiracýlarýn korunmasýnýn taþýnmaz sahipleri aleyhine eþitlik ilkesini bozmasý gerekçeleri ile ilgili maddelerin Anayasa Mahkemesi nin E.1963/3, K. 1963/67 sayýlý kararý ile kaldýrýlmasýna kadar sürmüþtür sayýlý Belediye Yasasý nda deðiþiklik yapan tarih ve 5656 sayýlý yasa ile belediyelere konut yapma görevini zorunlu görevleri arasýna alma yetkisi verilmiþtir. Yapýlan deðiþiklik ile 1580 sayýlý Belediye Yasasý nýn ek 2. maddesine göre belediye meclisleri, belediye konutlarý yapmak, bu konutlarý ihtiyaç sahiplerine kiraya vermek veya satmak iþlerini belediye hizmetleri arasýna koyabilme yetkisine sahip olmuþtur yýlýnda, bölge, þehir, kasaba ve köylerin planlamasý, konut politikalarý belirlemek ve uygulamak, konut yapmak veya yaptýrmak, yapý malzemesi konularý ile uðraþmak, afetlerden önce ve sonra gerekli önlemleri almak, kentsel altyapýyý gerçekleþtirmek amacýyla Ýmar ve Ýskan Bakanlýðý kurulmuþtur. Bu dönemin en önemli özelliklerinden biri de 1961 Anayasasý nýn kabul edilmesidir Anayasasý nýn 49. maddesi ile yoksul ya da dar gelirli ailelerin saðlýk koþullarýna uygun konut gereksinimlerinin karþýlanmasý için devletin, sosyal devlet anlayýþý doðrultusunda gerekli önlemleri almasý yükümlülüðü getirilmiþtir. Planlý Dönem ( ); Devlet Planlama Teþkilatý nýn kuruluþu ve hazýrlanan kalkýnma planlarý ile ülke yeni bir döneme girmiþtir. Bu dönemde dört plan dönemi yaþanmýþtýr. Birinci, ikinci ve üçüncü beþ yýllýk kalkýnma planlarý dönemlerinde konut sorununa bir çözüm olarak kredili destekleme düþünceleri ile toplu konutun artýþý saðlanmaya çalýþýlmýþtýr. Dördüncü beþ yýllýk ( ) kalkýnma planýnda ise sosyal anlamda, nüfus artýþý, ailelerin küçülme eðilimi ve yenilenme faktörü dikkate alýnarak konut gereksinimi hesaplanmýþtýr. Kamu arazi ve arsalarýnýn konut üretmek için kamu kredi kurumlarý ile yerel yönetimlere verilmesi ve kooperatifler yoluyla konut edinimi öngörülmüþtür. Planlý dönemde, arsa fiyatlarýndaki aþýrý artýþlarý önleyebilmek amacýyla devlet tarafýndan ucuz arsalar satýn alýnmasý ve bu arsalarýn altyapý tesisleri yapýlarak konut, sanayi ve turizm alanlarý için ayrýlmasý benimsenmiþ, bu amaçla 1969 yýlýnda Arsa Ofisi Genel Müdürlüðü kurulmuþtur. Ara Dönem ( ); Kentsel konut açýðýnýn en yüksek düzeye ulaþtýðý, yatýrým kaynaklarýnýn konuta deðil, daha çok imalat, enerji ve ulaþtýrma sektörlerine yöneltildiði bu dönemin en önemli özelliði 2,5 yýl yürürlükte kalan ve tam anlamýyla uygulanamadan yürürlükten kaldýrýlan 2487 sayýlý Toplu Konut Yasasý nýn 1981 yýlýnda çýkarýlmasýdýr. Bakanlar Kurulu, 1980 yýlýnda konutsuzlara konut edindirme amacýyla Milli Konut Politikasý belirlemiþtir. Liberal Dönem (1984 ve sonrasý); Bu dönemde devletin konut politikasý toplu konut yönünde aðýrlýk kazanmýþtýr tarihinde 2985 sayýlý Toplu Konut Yasasý kabul edilmiþtir. Bu yasa ile konut kredisi veren kurum ve kuruluþlarý bünyesine alan ve genel bütçeden baðým- -5-

4 Demir H., Kurt Palabýyýk V., Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi hkm 2005/92 sýz olan Toplu Konut Fonu kurulmuþtur. Beþinci Beþ Yýllýk Kalkýnma Planýnda, Toplu Konut Fonundan arsa ve altyapý için ayrýlacak pay ile yeni yerleþme alanlarýnýn açýlmasý, bu alanlarda kredili arsa tahsisi yapýlmasý için önlemler alýnmasý amaçlanmýþtýr. Toplu Konut Fonu kaynaklarýnýn tamamý 1993 yýlýnda genel bütçeye aktarýlmýþ, tarih ve 4684 sayýlý Kanun ile Toplu Konut Fonu yürürlükten kaldýrýlmýþtýr. Toplu Konut Ýdaresi tarafýndan, 1984 yýlýndan 2003 yýlý Aðustos sonuna kadar kredi açýlan konut sayýsý dur. Bunlardan ü tamamlanmýþtýr (DPT 2003). Sermaye Piyasasý Kurulu (SPK) tarafýndan 1992 yýlýnda varlýða dayalý menkul kýymetler ile ilgili çýkarýlan tebliðle, menkul kýymetleþtirme konusunda bir adým atýlmýþtýr tarihinde sayýlý Resmi Gazete de yayýmlanan Seri:VI, 7 no lu teblið ile Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarý nýn kuruluþu ve iþleyiþi ile ilgili temeller atýlmýþtýr. Bu teblið ile gayrimenkul sertifikalarý ülkemiz ekonomisine bir yatýrým aracý olarak kazandýrýlmýþ ancak halen uygulama olanaðý bulamamýþtýr de yayýmlanan Toplu Konut Tasarruf Sistemi ve Konut Kredileri Yönetmeliði uyarýnca yapý tasarruf hesabý ile bireysel tasarruflarýn teþvik edilmesi getirilmiþtir. Türkiye, beþ ayrý dönem süresince konuta yönelik kurumsallaþmanýn saðlanmasý ve sorunlarýn çözümüne yönelik olarak Toplu Konut Ýdaresi (TOKÝ), Türkiye Emlak Bankasý, kooperatifler, Arsa Ofisi Genel Müdürlüðü, yapý tasarruf hesabý, gayrimenkul sertifikalarý, Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarý gibi gerekli yapýlanmalarý kurmuþ, ancak doðru bir zamanlama ile birbirleriyle eþgüdüm içinde çalýþtýrmasýný ve deðiþen koþullara uygun yeni düzenlemelerin yapýlmasýný saðlayamamýþtýr. Konu, yýllarca kamu destekli program ve uygulamalarla çözülmeye çalýþýlmýþ, piyasa mekanizmasýna baðlý çözümler üretilememiþtir lerden itibaren artmaya baþlayan konut açýðý, kamunun destekleri (sübvansiyonlarý) ve kamusal kurumlarýn oluþturduðu fonlar ile çözümlenmeye çalýþýlsa da yüksek enflasyon ve oluþturulan fonlarýn bütçe içine alýnmasý gibi nedenlerle yeterince etkili olamamýþtýr. Konut sektörüne saðlanan kaynaklar (vergiler), kaynak daðýtýmýndaki yanlýþlar (kiþilerin deðil inþaatýn kredilendirilmesi), stratejik planlama hatalarý (konut satýn alma istemi hacminin dikkate alýnmamasý), kalýcý ve sürdürülebilir mekanizmalarýn (menkul kýymetleþtirme) kurulamamasý, ekonomik istikrarsýzlýk ve hükümetlerin taþýnmaz ile ilgili popülist politikalarý (hazine arazilerinin satýþý, gecekondu politikalarý, Orman Kanunu nun 2/B uygulamalarý, 50 yýlda yirmiye yakýn imar affý) gibi nedenlerle konut finansmaný Türkiye de hala çözülememiþ bir sorundur. Ülkemizde yeterince kurumsallaþmýþ bir konut finansman sisteminin olmamasýndan dolayý, konut finansmaný çoðunlukla hane halklarýnýn kendi birikimleri, yakýnlarýna veya konut yapýmcýlarýna borçlanmalarý yoluyla saðlanmaktadýr. 3. Konut Finansmaný Konut finansmanýnýn amacý, konut satýn almak isteyen kiþilere ya da büyük konut projeleri gerçekleþtirecek kurumlara, gereksinim duyduklarý fonlarýn saðlanmasýdýr (ALP ve YILMAZ 2000). Ýyi bir konut finansman sistemi ile fon (ödenek) fazlasý olan kesimden fon açýðý olan kesime kaynak aktarýmý yapýlarak, konut ediniminin kolaylaþmasý, konut sunumunun artmasý ve konut niteliðinin geliþtirilmesi saðlanýr. Bunun için devlet, mali kuruluþlar, konut üreticisi, sigorta kurumlarý ve hane halký arasýnda dengeli iliþkinin kurulmasý gerekir Konut Finansman Kaynaklarý Temelde tek bir konut finansman kaynaðý vardýr: Hane halký geliri (kiþisel sektör). Genel olarak ele alýndýðýnda ise konut finansman kaynaklarý aþaðýda yer alan dört çeþit grup içinde incelenebilir (ALP ve YILMAZ 2000): Kurumsal olmayan finansman. Kurumsal finansman. Kamu finansmaný. Uluslararasý kaynaklar Kurumsal Olmayan Finansman Kurumsal olmayan finansman, faaliyetlerini düzenleyen kural ve yönetmeliklerin resmi bir þekilde oluþturulmadýðý, ilgili faaliyetlerin gelenek ve uygulamalara dayandýðý sistemdir. Geliþmekte olan ülkelerde kurumsal sektörün yeterince oluþmamýþ olmasý nedeni ile konut almak ya da inþa etmek isteyenler kurumsal olmayan kaynaklarý kullanmaktadýr. Kurumsal olmayan finansman kaynaklarý; hane halký birikimleri, akraba, arkadaþ, yakýn aile çevresinden saðlanan fonlar, iþveren ya da iþyerinde çalýþan meslektaþlardan saðlanan fonlar, tasarruf ve kredi birlikleri gibi kurumsal olmayan kaynaklardan saðlanan krediler, müteahhitlerden saðlanan krediler ve konut kooperatifleri olarak ayrýntýlandýrýlabilir Kurumsal Finansman Kamu otoriteleri tarafýndan onaylanmýþ ve hukuki bir temele dayanan finansman sistemidir. Kurumsal sektör; resmi, bilinen ve görülen kurum ve kuruluþlardan oluþmaktadýr. Kamu tarafýndan kurulan ipotek bankalarý ve taþýnmaz þirketleri, özel sektör tarafýndan kurulan finansman kurumlarý gibi uzman konut finansman kurumlarý ile ticari bankalar, sigorta þirketleri, sosyal güvenlik kurumlarý, emeklilik fonlarý gibi genel finansman kurumlarý kurumsal finansmana örnek olarak gösterilebilir Kamu Finansmaný Kamu konut finansmaný, kamu tarafýndan gerçekleþtirilen dolaysýz fon aktarýmý olarak kamu konutu ve kamuca inþa edilen konut projeleri ile kamu desteklemeleri (sübvansiyonlar) ve teþvikler (vergi indirimleri) gibi dolaylý fon aktarýmlarýndan oluþmaktadýr. -6-

5 hkm 2005/92 Demir H., Kurt Palabýyýk V., Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi Uluslararasý Kaynaklar Dünya Bankasý, uluslararasý finansman kurumlarý, Birleþmiþ Milletler vb. gibi kurumlar tarafýndan teknik yardým düzeyinde saðlanan kaynaklardýr Geliþmekte Olan Ülkelerde Konut Finansmaný Geliþmekte olan ülkelerde yeterli bir konut finansman sistemi bulunmamaktadýr. Konut finansmaný daha çok hane halkýnýn kendi birikimleri, konut kooperatifleri ve konut müteahhitleri ile kurumsal olmayan bir yapý içerisinde saðlanmaktadýr (DPT 2001). Geliþmekte olan ülkelerde, konut finansmanýnda karþýlaþýlan baþlýca sorunlar aþaðýdaki gibi sýralanabilir (ULUDAÐ 1997): Enflasyon: Sürekli ve yüksek enflasyon geniþ kapsamlý belirsizlikleri beraberinde taþýr. Bu belirsizlikler, konut kredilerinin uzun vadeli olmasý nedeniyle özellikle sabit faiz oranlý konut kredilerinin geri dönüþlerinin satýn alma güçlerinde de belirsizliðe neden olur. Ayný zamanda, piyasa faiz oranlarýnda oluþabilecek deðiþimler nedeniyle kredi kullandýran kurumlar faiz oraný riski ile karþý karþýya kalabilirler. Kredi faiz oranlarýnýn enflasyon oranýna endekslenmesi durumunda ise, kredi borçlularýnýn gelirlerinin enflasyon oranýnda artýp artmadýðý konusu sorun olmaktadýr. Sermaye yetersizliði: Ulusal ve kiþisel gelir düzeylerinin düþük olmasýna baðlý olarak özel birikimler sýnýrlýdýr. Mevcut birikimler, ülke kalkýnmasýný geliþtirmek amacýyla daha çok sanayi yatýrýmlarýna yönlendirilmektedir. Mali sistem genellikle geliþmemiþtir. Uzun vadeli finansman ihtiyacý: Ekonomik istikrarsýzlýk nedeniyle mevcut fonlar uzun vadeli yatýrýmlar yerine kýsa vadeli yatýrýmlarda kullanýlmaktadýr. Yüksek iþsizlik ve ekonomik belirsizlik: Kiþilerin mevcut ve gelecekteki gelirlerinin deðiþken olmasý, konut finansmaný sistemini olumsuz yönde etkilemekte, ödeme güçlükleri ortaya çýkarmaktadýr. Kurumsallaþma: Uzun vadeli ve düþük faizli kaynak saðlayacak kurumlarýn oluþmamýþ, kurumsallaþmanýn yeterli derecede yaygýnlaþmamýþ olmasý nedeni ile ipotek kredisi araçlarý yeterince kullanýlamamaktadýr. Haciz süreci: Haciz sürecinin çok uzun ve karmaþýk oluþu ve uygun finansal araçlarýn olgunlaþmamasý, finansal kurumlarý ipotek kredisi vermekten uzaklaþtýrmaktadýr. 4. Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Konut finansman sistemleri içerisinde finansal ürün olarak en geliþmiþ olaný uzun vadeli ipotek kredisi (Mortgage) yöntemidir. Bu yöntem, genellikle satýn alma gücü sýnýrlý olan orta sýnýfa yönelik bir konut edindirme sistemidir. Mortgage, kelime olarak, sadece ipotek veya taþýnmaz rehini demek olduðu halde, bir terim olarak doðrudan satýn alma, peþin ödeme yolu ile konut edindirme gücü olmayan kiþilere, ipoteðe dayalý uzun vadeli kredi saðlamak ve kira düzeyinde taksitlerle konut bedelini ödetmek sureti ile konut edindirme amaçlý bir sistem i ifade etmektedir. Uzun vadeli ipotek kredisi sistemi, genellikle; 1. Kaynak saðlayanlar (sermaye yatýranlar, yatýrýmcýlar), 2. Kredi kurumlarý (bankalar, finans þirketleri), 3. Kullanýcýlar (hane halký, taþýnmaz yatýrým þirketleri), 4. Devlet (düzenleyici, destekleyici ve denetleyici olarak) 5. Sigorta þirketleri olmak üzere beþ bileþenden oluþmaktadýr. Bu beþ tarafýn yanýnda, konut üreticisi olarak inþaat þirketleri de yer almaktadýr. Uzun vadeli ipotek kredisi sisteminin saðlýklý olarak iþlemesinde, sigortanýn büyük payý vardýr. Konut ile ilgili (yangýn, deprem, su basmasý vb.) sigortalar, kredi sigortalarý, borçlular için hayat sigortalarý, sistemin zorunlu, ayrýlmaz birer parçasýdýr. Bu sigortalarýn yaný sýra yatýrýmcýnýn ödeme güçlüðü için sigortalar geliþtirilmiþtir. Uzun vadeli ipotek kredisi sistemi içinde önemli bir yeri bulunan sigorta, krediyi alan müþterinin on beþ yýl boyunca iþsizlik, kaza, ölüm gibi durumlarýnda kredi borçlarýnýn sigorta þirketi tarafýndan ödenmesini saðlayabilmektedir. Mortgage, konut alanlara uzun vadede kira öder gibi taksitlerini ödeme olanaðý veren bir sistemdir. Banka, satýn alýnmak istenen konut bedelinin belirli bir miktarýný peþin ödeyen konut alýcýsýna, kalan tutar için uzun vadeli kredi açar ve güvence olarak satýn alýnan konut üzerine ipotek düzenlenir. Taþýnmaz hukuku açýsýndan, kredinin geri ödenmemesi haline baðlý olarak teminat verilmesi, doðal olarak sistemin en önemli noktasýný oluþturmaktadýr. Bugün sistemin farklý seçeneklerinde devlet garantisi veren garantör uygulamalarýyla ipotek kredilerinin taþýdýklarý çeþitli riskler azaltýlmaktadýr. Devlet desteðine sahip garantör kuruluþlar, uzun vadeli ipotek kredilerini kredi veren kurumlardan bedeli karþýlýðý devralarak, benzer özellikleri taþýyan ipotek kredisi grubuna dayalý menkul kýymetler ihraç etmektedirler. Böylece yatýrýmcýlara, dayalý olduklarý ipotek kredisi grubunun geri ödemeleri üzerinden belli oranda getiri elde etmelerini saðlayan bir finansal araç sunulmakta, sisteme devamlý para akýþý saðlanmakta ve uzun vadeli ipotek kredileri kendi kendilerini finanse edebilmektedirler Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Türleri Ekonominin gereklerine göre, kredi talebinde bulunan kiþi ve kurumlar ile bu krediyi sunan finansman kurumlarýnýn tercih ve beklentilerine cevap verebilecek uzun vadeli ipotek kredilerinin pek çok çeþidi geliþtirilmiþtir. Bunlar aþaðýdaki gibi gruplandýrýlabilir (ALP ve YILMAZ 2000). a. Klasik Ýpotek Kredisi Sabit faizli, faiz ve anapara ödemelerinden oluþan aylýk geri ödemeleri eþit taksitlerle ödenen, amorti edilebilen kredidir. Borçlanan borcunu ödedikçe kalan kredi borcunu bilir. Finans- -7-

6 Demir H., Kurt Palabýyýk V., Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi hkm 2005/92 man kurumlarýn, kredinin taþýdýðý risklerin büyük bir kýsmýný üstlendikleri, kredi alanlarýn ise en az düzeyde risk aldýklarý kredi çeþidi olmasýndan dolayý kredi alanlar için en avantajlý seçenektir. b. Deðiþken (Ayarlanabilir) Ýpotek Kredisi Faiz ve geri ödemeleri, kredi sözleþmesinde belirlenen bir deðiþim endeksi dikkate alýnarak vade içinde belirli dönemlerde yeniden ayarlanan ipotek kredisidir. Faiz oraný deðiþim endeksi seçiminde, hazine menkul kýymetleri faiz oranlarý veya uzman finansman kurumlarýnýn fon maliyetleri dikkate alýnýr. Kredinin taþýdýðý riskler, kredi verenler ile kredi alanlar arasýnda daðýtýlmaktadýr. c. Diðer Seçenekler Kredi kurumlarý kredi verirken, kaynak saðlama koþullarý, mali yapýlarý ve ülkenin içinde bulunduðu ekonomik durumu dikkate alarak klasik ipotek kredisi veya deðiþken ipotek kredisinden baþka, bu iki ipotek kredisi çeþidinden türetilen deðiþik kredi seçeneklerini de tercih edebilirler. Faiz oranlarý, vade, ön ve geri ödeme tutarlarý deðiþtirilerek türetilmiþ kredi seçenekleri aþaðýdaki þekilde ayrýntýlandýrýlabilir; Artan geri ödeme tutarlý ipotek kredileri: Faiz oranýnýn vade boyunca sabit kaldýðý, ancak kredi sözleþmesinde belirlenen dönemlerde, enflasyon ve gelir artýþ oranlarý dikkate alýnarak belirlenen bir orana göre kredi geri ödeme tutarlarýnýn artýrýldýðý ipotek kredisi türüdür. Fiyat düzeyine ayarlanan ipotek kredileri: Klasik ve deðiþken oranlý ipotek kredilerinin karýþýmýdýr. Fiyat düzeyine ayarlanan ipotek kredisinde belli dönemlerde faiz oraný ve kredi borç bakiyesi, enflasyon oranýna göre deðiþtirilerek kredi geri ödemeleri nominal olarak deðiþmekte, ancak reel olarak yani satýn alma gücü bakýmýndan sabit kalmaktadýr. Çift oranlý ipotek kredileri: Ýpotek kredisi borç bakiyesi enflasyon oranýnda deðiþtirilirken, kredi faiz oranlarý gelir artýþ oranýna göre deðiþtirilen ipotek kredisidir. Karma ipotek kredileri: Geri ödemeler belli bir süre sabit kaldýktan sonra faiz oraný, kredi sözleþmesinde belirlenen endekse göre yeniden belirlenerek deðiþken oranlý olarak devam ettirilir. Yüksek ödemeli ipotek kredileri: Ön ödemeleri düþük olan yüksek ödemeli ipotek kredisinde uygulanan faiz oranlarý sabit ya da deðiþken olabilir. Kredi geri ödemeleri çok düþük düzeylerden baþladýðýndan, kredi geri ödemelerinin vadesinde tamamlanabilmesi için vade içinde bazý ara ödemeler yapýlmalýdýr. Ara ödemeler yüksek tutarlarda olabilir. Kaydýrýlabilir ipotekli krediler: Taþýnmazýn üzerine alýnan kredi bakiyesinin baþka bir taþýnmaza kaydýrýldýðý kredilerdir. Genelde ticari ipoteklerde uygulanan seçenektir. Ýki aþamalý ipotek kredileri: Klasik ipotek kredisine benzeyen bu kredi çeþidinde faiz oranlarý vade boyunca bir kez deðiþtirilebilir. Bunlar dýþýnda erken ödemeli, toptan ödemeli, yenilenen ipotekli krediler ya da hayat sigortalý, emeklilik baðlantýlý ipotekli krediler de diðer seçenekler arasýnda sayýlabilir (ULUDAÐ 1997) Uzun Vadeli Ýpotek Kredisinin Türkiye de Uygulanabilirliði Türkiye de konut finansman sisteminde, ipotek kredileri ve süreklilik arz eden kredi tipleri henüz tam olarak yerleþememiþtir lerde baþlayan özel konut finansman programlarý, ticari bankacýlýðýn yan ürünleri olarak ortaya çýkmýþtýr. Yüksek enflasyon oranlarý nedeniyle küçük hacimli (2000 yýlý itibariyle 1,5 milyar TL (2794 $) ile 100 milyar TL ( $) arasýnda deðiþen) ve sabit faizlerde 2 3 yýl vadeli krediler verilebilmiþtir. Birkaç ticari banka ve TOKÝ, deðiþken faizlerde 8 20 yýl vadeli krediler verse de, Þubat 2001 ekonomik krizi sonrasýnda bunlarýn da vade süresi kýsaltýlmýþtýr. Türkiye de, ekonomide iyimser bir havanýn oluþmasý, faizlerin düþmeye baþlamasý ile birlikte taþýnmaz yeniden yatýrýmcýlarýn gündemine gelmiþtir. Nüfusumuzun büyük bir bölümünün taþýnmaz iyesi olmamasý, konut ve iþ yerine gereksinim duymalarý ve Marmara depreminin ardýndan artan saðlam konut arayýþý da bu geliþmede etkili olmuþtur. Günümüzde Türkiye de, konut finansmanýnda uzun vadeli ipotek kredisi sistemi için bir yasa deðiþikliði gerekip gerekmediði tartýþýlmaktadýr. Taþýnmaz satýþý ve kredi iliþkisi, Türk hukukunda yasal temeli olan iþlemlerdir. Bu konudaki eksiklik, taþýnmaz kredilerinin tüketicinin korunmasý hakkýndaki kanuna baðlý olmamasýndadýr. Ayrýca, Türk hukukunda ipoteðin paraya çevrilmesindeki hukuki süreç, sisteme geçiþin yaygýnlaþmasýný zorlaþtýracak niteliktedir. Sistem için gerekli olan, borçlunun ödemelerde zorlanmasý halinde ortaya çýkacak sigorta, Türk Ticaret Kanunu nda mevcut olup, uygulamasý bulunmamaktadýr. Ayrýca, kredi alacaklarýnýn menkul kýymete dönüþtürülmesi, böylece ikincil piyasalarýn oluþmasýnda Sermaye Piyasasý tüzesinde varlýða dayalý menkul kýymet uygulamasý da mevcuttur. Toplu Konut Ýdaresi, yeni konut finansman sistemlerinin geliþtirilmesi için bazý çalýþmalar yürütmüþ ve 2002 yýlýnda Ýpoteðe Dayalý Konut Finansman Sistemi ni uygulama aþamasýna getirmiþtir. Ýpoteðe dayalý konut finansman sistemi, bankalar ve finansman kurumlarýnca verilen ipoteðe dayalý konut kredileri ile Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarýnýn vadeli konut satýþlarýndan kaynaklanan alacaklarýnýn Ýdare tarafýndan satýn alýnmasý ve satýn alýnan bu kredi ve alacaklar karþýlýðýnda menkul kýymet ihraç edilmesi esasýna dayanmaktadýr. Böylece konut finansmanýnda kullanýlan araçlar için ikincil piyasa yaratýlmasýna olanak saðlanacak ve bu piyasanýn geliþmesi ile ülkemizde konut finansmaný kurumsal bir altyapýya kavuþmuþ olacaktýr. Türkiye de, çok az konut ipotekle finanse edilmektedir. Bunun üç ana nedeni bulunmaktadýr: 1. Hazinenin yüksek faizlerle borçlanmasý ve bütçe açýðý yüzünden bankalarýn taþýnmaz alýmý ya da yatýrýmý yerine hükümete borç vermeleri, 2. Devlet bankalarýnýn, hükümet politikasýna göre para yardýmý yapmalarý, 3. Özel sektör bankalarý, endüstriyel holdinglerin ve kendi -8-

7 hkm 2005/92 Demir H., Kurt Palabýyýk V., Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi gruplarýnýn etkinliklerini finanse ettikleri için ipotek iþine girmek istememeleri. Bu nedenlerden dolayý konut almak isteyenler, genelde ön ödeme için büyük nakitleri olanlar ya da kurumsal olmayan yollardan borç para bulanlardan oluþmaktadýr. Türkiye de uzun vadeli ipotek kredisi sisteminin kurulabilmesi için yapýlmasý gerekenler aþaðýdaki gibi özetlenebilir: Piyasa koþullarýnýn oluþmasý, enflasyonun %15 in altýnda deðerlerde olmasý, Finans sistemini olumsuz yönde etkileyecek ani ve hýzlý enflasyona karþý, kurumlarýn fon kaynaklarýný koruyucu önlemler almasý, Konut finansmaný için etkili bir gözetim ve denetimi saðlayacak hukuki altyapýnýn oluþturulmasý, Ýpoteðe dayalý finansman modellerinin yatýrým aracý olarak çeþitli seçeneklerle desteklenmesi, Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarýnýn ve diðer sermaye piyasasý araçlarýnýn daha etkin çalýþmasý, Uzun vadeli ipotek kredisinin sigorta ettirilmesi, Garantör þirketlerin faaliyete geçirilmesi, Özel emeklilik fonlarýnýn kurumsal yatýrýmcý olarak daha etkin rol üstlenerek piyasaya likidite saðlamasý Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi Ýçinde Harita-Kadastro (Jeodezi ve Fotogrametri) Mühendisliði nin Yeri Uzun vadeli ipotek kredisi sistemi; konut edinmek isteyenler, birikim sahipleri ve profesyonel yatýrýmcýlarýn kaynaklarýný uygun koþullarla yönlendirmeleri amacýyla izlenecek yollarý ayrýntýlý olarak tanýmlamalýdýr. Bu baðlamda tanýmlanmasý gerekenlerden biri yatýrým ve finansman kararlarý için deðerleme iþlemidir. Uzun vadeli ipotek kredisi sisteminde finansman kararlarý için deðerleme, taþýnmaz satýþý iþleminin ve bu iþleme baðlý tüm koþullarýn analiz edilmesidir. Deðerleme sonucunda finansman kurumlarý, kullandýracaklarý kredi miktarý, faiz oraný, kredinin geri ödenme süresi ve güvence konularýnda doðru kararlar verebilir (KURT 2004). Yatýrým ve finansman kararlarý için deðerleme konusu; Alýcýnýn deðerlemesi, Satýcýnýn deðerlemesi, Pazarda borç verenlerin deðerlemesi, Taþýnmazýn deðerlemesi, olmak üzere dört baþlýk altýnda incelenebilir (ARDIÇLI 2003). Alýcýnýn deðerlemesi; finansal yeterlilik, taþýnmaz alýmýndaki amaçlar ve bu alýmýn planlamasýnýn incelenmesi konularýný içerir. Satýcýnýn deðerlemesi; satýcýnýn nakit gereksinmesi, genel hedefleri ve finanse etmeye karþý istekliliði gibi konularýn incelenmesi için yapýlýr. Pazarda borç verenlerin deðerlemesi; ipotekli kredi pazarý ile ilgili pazar araþtýrmasýdýr. Genelde satýcýya borç verenler ve alýcýya borç verenler biçiminde iki grupta toplanabilir. Bu deðerlemede, koþullarýn ve programlarýn ne olduðu, güncel geliþme ve bilgileri içerip içermediði, faiz oranlarý, sorumluluk ölçütleri, özel kredi koþullarý özenle incelenmelidir. Arazi Yönetim politikalarý ile bunun alt bileþenleri arsa ve konut politikasý ve onun mali uygulama aracý olarak vergilendirme sisteminin temeli olan, AÇLAR ve ÇAÐDAÞ (2002) tarafýndan, Bir taþýnmaz, taþýnmaz projesi ya da taþýnmaza baðlý hak ve faydalarýn belli bir tarihteki olasý deðerinin baðýmsýz, tarafsýz ve objektif olarak belirlenmesi, bulunmasý biçiminde tanýmlanan taþýnmaz deðerleme iþlemi, uzun vadeli ipotek kredisi sisteminde gerçekleþtirilirken aþaðýdaki özellikler incelenmelidir: Güncel ve saðlýklý kadastral durumu, Finansal açýdan taþýnmazýn satýlabilirliði, Taþýnmazýn deðeri (pazar fiyatý), Amortisman (aþýnma payý) yüzdesi, Baðlý olduðu finansal yükümlülükleri (ipotek var mý? teminat gösterilmiþ mi?, tapu sicilindeki bilgiler, emlak vergisi deðeri, sürüm deðeri vb). Taþýnmazýn rekabet edilen piyasadaki deðerinin belirlenmesi olarak tanýmlanan bu aþama, uzun vadeli ipotek kredisi sistemi içinde Harita-Kadastro Mühendisliði nin eylemli olarak yer aldýðý alandýr. Taþýnmaz deðerlemesinde dikkate alýnan birçok nitelik, öznitelik ve konum özelliklerinin belirlenmesinde, taþýnmaz deðerinin bulunmasýnda ve taþýnmaza ait finansal yükümlülüklerin tapu kayýtlarýndan çýkarýlmasýnda; genel hukuk, eþya hukuku, kadastro hukuku, tapu hukuku, imar hukuku, kamulaþtýrma hukuku, kýrsal ve kentsel toprak düzenlemeleri ve taþýnmaz deðerlemesi konularýnda gerekli teknik eðitimi almýþ, kýsaca taþýnmaz yönetimi hakkýnda yeterli bilgiye sahip Harita-Kadastro Mühendisi etkin bir rol oynar. Günümüze deðin Kýymet Takdir Komisyonlarý, Bilirkiþi Kurullarý, Deðer Tespit Komisyonlarý, özel ekspertiz (deðerleme) þirketleri tarafýndan ve býrakýn yukarýda sayýlan teknik eðitimi, çoðunlukla hiç bir dal eðitimi almayan elemanlarca yürütülen deðerleme hizmetleri, son yýllarda taþýnmaza dayalý sermaye piyasasý araçlarýnýn yaygýnlaþmasýyla giderek önem kazanmaya baþlamýþ ve özellikle Sermaye Piyasasý Kurulu nun (SPK) baþlattýðý tüzel ve örgütsel yapýlanma ile bir meslek dalý kimliðine bürünmüþtür. Bu baðlamda Seri:VIII, 34 no lu Sermaye Piyasasýnda Faaliyette Bulunanlar Ýçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya Ýliþkin Esaslar Hakkýnda Teblið ile Seri:VIII, 35 no lu Sermaye Piyasasý Mevzuatý Çerçevesinde Deðerleme Hizmeti Verecek Þirketlere ve Bu Þirketlerin Kurulca Listeye Alýnmalarýna Ýliþkin Esaslar Hakkýnda Teblið yürürlüðe konmuþtur. Sermaye Piyasasýnda Faaliyette Bulunanlar Ýçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya Ýliþkin Esaslar Hakkýnda Teblið ; sermaye piyasasý alanýnda çalýþanlarýn mesleki yeterlilik ve niteliklerinin belirlenmesini, lisans verme ve sicil tutmaya iliþkin koþullarý düzenlemeyi ve gerekli eðitim programlarýnýn açýlmasýný hedeflemektedir. SPK ca yapýlan bu düzenlemelerin her ne kadar salt sermaye piyasasýnda çalýþacak uzmanlara yönelik olduðu söylense de, lisans alacak uzmanlarýn hem özel hem de kamu sektöründe diðer amaçlarla deðerleme yapmasý da olanaklý hale gelmiþtir yýlýnda çýkarýlan

8 Demir H., Kurt Palabýyýk V., Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi hkm 2005/92 sayýlý Hazineye Ait Taþýnmaz Mallarýn Deðerlendirilmesi Hakkýnda Yasa nýn; Taþýnmaz mallarýn tahmini bedellerinin tespitinde, gerektiðinde 2499 sayýlý Sermaye Piyasasý Kanununa tabi ekspertiz þirketlerinden de yararlanýlabilir. ve 4650 sayýlý Kamulaþtýrma Yasasýnda Deðiþiklik Yapýlmasýna Ýliþkin Yasa nýn; kamulaþtýrmayý yapacak idare,..konuyla ilgili uzman kiþi, kurum veya kuruluþlardan da rapor alarak, taþýnmaz malýn tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kiþiden teþekkül eden bir veya birden fazla kýymet takdir komisyonunu görevlendirir. hükümleri buna örnek gösterilebilir. Bu nedenle, taþýnmaz deðerlemesi ile ilgili kurumsal yapýlanmanýn salt SPK nýn güdümünde olmasýnýn önlenmesi, deðerleme alanýnda önemli deneyimlere, yasal ve teknik altyapýya sahip; üniversiteler, meslek odalarý ve deðerlemeyle doðrudan iliþkili kurumlarýn bir araya gelerek, deðerleme sisteminin ülkemizde çok amaçlý bir yapýya kavuþturulmasý saðlanmalýdýr (AÇLAR ve ÇAÐDAÞ 2002). Bu baðlamda, deðerlemenin ülkemiz koþullarýna uygun bir yapýya kavuþturulmasýnda; Türk Mühendis-Mimar Odalarý Birliði (TMMOB) ve özellikle Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý na (HKMO); baþta deðerlemenin yasal bir altlýða kavuþmasý için kamuoyu oluþturma ve üyelerini bu alandaki geliþmeler hakkýnda bilgilendirme olmak üzere çok çeþitli görevler düþmektedir (AÇLAR vd. 2003). Ayrýca Harita-Kadastro Mühendisliði nin deðerleme konusundaki etkinliðinin ve devamlýlýðýnýn korunabilmesi için üniversitelerde Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliði Bölümlerinde tüzel, ekonomik ve konumsal olarak toprak insan iliþkilerini düzenleme bilimini öðreten Kamu Ölçmeleri Anabilim Dalýnýn güçlendirilmesi özellikle gereklidir. Bu kapsamda, toprak iyeliðinin; toplum yararýna ve çevresel deðerler gözetilerek planlanmasý konusundaki toplumsal beklentiler ve taþýnmaz piyasasýndaki ekonomik geliþmelerin Amerika, Kanada, Avustralya vb. öteki Anglo Sakson ülkelerinde Harita-Kadastro Mühendisliði içinde oluþturduðu Toprak Yönetimi ve Politikasý (Land Management and Land Administration) adý altýndaki yeni yapýlanmalar örnek alýnabilir. Bu yapýlanmalar yönünde ülkemizdeki kadastro anlayýþýnda da yeni bir oluþum kaçýnýlmaz olacaktýr. Kadastro, sadece iyeliðin güvence altýna alýnmasý için bir araç olmaktan çýkýp, taþýnmaz deðerlemesi, vergilendirilmesi, likiditesi ve taþýnmaz projelerinin geliþtirilmesine de hizmet eden bir yapýya kavuþmalýdýr. Böylece kadastro, taþýnmazlara baðlanan anamala hareket kazandýrýlmasý ve ekonomik sisteme katýlmasýnda uzun vadeli konut edinme (Mortgage Sistemi) gibi dünyada uygulanan finansman uygulamalarý ile taþýnmazlarýn dolaþýmý, yani taþýnmazlarýn likiditesine de altyapý oluþturabilecektir. 5. Sonuç Önemli ekonomik varlýklardan biri olan taþýnmazlara yönelik yatýrým ve finansman kararlarý verilirken, bunlar ve üzerindeki hak ve yükümlülükler ile ilgili bilgi sahibi olmak zorunludur. Bu nedenle bölgesel ve ülkesel düzeyde taþýnmazlarla ilgili her türlü verilerin istatistiksel olarak izlenmesi ve arþivlenmesi gereklidir. Bu, taþýnmazlar ile ilgili bütün verileri doðru ve güncel olarak üreten ve sunan kadastro sistemi ile olanaklýdýr. Ýyi iþleyen bir kadastro sistemi ile taþýnmazlarýn ekonomik sistem içinde mevcut plan ve kaynaklar dikkate alýnarak yönetilmesi ve ekonomik kullanýmý ile taþýnmazlardan en iyi biçimde yararlanýlmasý, yatýrýmcýlara güven saðlanmasý olanaklýdýr (KURT 2004). Öte yandan, Türkiye de henüz taþýnmaz piyasasýnda özellikle de konut yapýmýna finansman saðlanmasý ve taþýnmazlarýn menkul kýymetleþtirilmesi için gerekli sistem de iþler hale getirilememiþtir. Bunun temel nedenleri olarak yüksek ve dengesiz enflasyon, konut sektörünün finansal geliþimi için gerekli tüzel ve örgütsel yapýnýn oluþturulamamýþ olmasý, uygulamaya yönelik þeffaflýk, profesyonellik, kurumsallýk kavramlarýnýn göz ardý edilmesi gösterilebilir. Konut finansmanýnýn geliþmesi için, krediden yararlanan bireylerin sýnýrlý kaldýðý yatýrýmlardan çok, toplumun çoðunluðu tarafýndan yararlanýlabilecek ve piyasa koþullarý çerçevesinde iþleyecek Taþýnmaz Finansman Sistemi oluþturulmalýdýr. Sistem, Türkiye koþullarýna uygun kredi sistemlerinin uygulanmasý ile desteklenmeli, yeni fon kaynaklarý ortaya koymalý, mevcut fon kaynaklarýný belirli bir oranda konut finansmanýna yönlendirmeli ve mevcut birikimleri konut edinmeye özendirmelidir. Konut finansmaný yaný sýra konut üretimi, alým-satýmý, kiralanmasý konularýný da içeren böyle bir sistemin baþarýya ulaþabilmesi için hükümetin öncelikle ulusal konut politikasýný açýk ve kesin olarak belirlemesi gerekmektedir. Tüzel, örgütsel ve finansal yapýsýyla Türkiye koþullarý da dikkate alýnarak oluþturulacak bu sistem, konut edinmede ipoteðe dayalý uzun vadeli kredilerin Türkiye de kullanýmýnýn da alt yapýsýný oluþturacaktýr. Böylece doðrudan ve dolaylý olarak aþaðýdaki faydalarýn gerçekleþmesi söz konusu olacaktýr: Yastýk altý olarak tanýmlanan birikimlerin ön ödemeler yoluyla mali sektöre, dolayýsýyla reel sektöre kazandýrýlmasý olanaklý olabilecektir. Böylece, birikim sahipleri atýl olarak ellerinde tuttuklarý birikimlerini konut edinimine ve taþýnmaz yatýrýmlarýna yönlendirerek belli bir zaman sonra hem kendileri için gelir elde edebilecek hem de birikimler ekonomik sistem içine dahil edilerek, gerçekleþen üretim artýþý ile ülke ekonomisine katký saðlanacaktýr, Ýnþaat sektörünün emek yoðun olmasý ve bir çok sektörle eþgüdümlü olarak çalýþmasý nedeniyle, yapýlan yatýrýmlarýn, diðer sektörlerin de geliþmesine olumlu etkide bulunmasý söz konusu olabilecektir, Türkiye nin nicel olduðu kadar niteliksel bir sorunu da olan konut sorunu çözümlenebilecek, özellikle bitmemiþ inþaatlarýn doldurduðu altyapýsý olmayan mahallelerin yaygýnlaþmasý durdurulabilecektir, Ýpoteðe dayalý finansman sisteminin gündeme getirdiði yapý denetimi, sigorta, yaþ sýnýrlamasý, iskân zorunluluklarý nedeniyle kaçak yapýlaþma eðilimi azalacaktýr, Yapý saðlýðý riski oluþmayacaktýr, Sosyal yaþamýn kalitesi yükselecektir, Saðlýklý yaþam koþullarý yaratýlacaktýr, Toplanan vergi artacaktýr. -10-

9 hkm 2005/92 Demir H., Kurt Palabýyýk V., Konut Ediniminde Uzun Vadeli Ýpotek Kredisi Sistemi Kaynaklar: AÇLAR A. ve ÇAÐDAÞ V.: Mühendis Mimar ve Uzmanlar Ýçin Taþýnmaz (Gayrimenkul) Deðerlemesi, Türk Mühendis Mimar Odalarý Birliði, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý (HKMO) Yayýný, ISBN , Ankara, AÇLAR A., DEMÝR H., ÇAÐDAÞ V.: Taþýnmaz Deðerleme Uzmanlýðý nda Harita Mühendisliði nin Yeri, Türk Mühendis Mimar Odalarý Birliði, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý (HKMO) Mesleki Sorunlar Kurultayý, Ankara, ALP A. ve YILMAZ U.: Gayrimenkul Finansmaný ve Deðerlemesi, Ýstanbul Menkul Kýymetler Borsasý (ÝMKB) Yayýný, ISBN , Ýstanbul, ARDIÇLI S.: Türkiye de Konut Sorunu ve Uzun Vadeli Ýpotek Kredileri (Mortgage Sistemi), Yüksek Lisans Tezi, Yýldýz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Ýstanbul, ÇAÐDAÞ V. ve GÜR M.: Sürdürülebilir Kalkýnma ve Kadastroda Evrim, hkm Jeodezi Jeoinformasyon Arazi Yönetimi Dergisi, sayý: 2003/89 (Temmuz 2003), 42-48, Ankara. DPT: DPT: Sekizinci Beþ Yýllýk Kalkýnma Planý Konut Özel Ýhtisas Komisyonu Raporu, Devlet Planlama Teþkilatý (DPT), ISBN , Ankara, DPT: Sekizinci Beþ Yýllýk Kalkýnma Plan ( ) 2004 Yýlý Programý, Devlet Planlama Teþkilatý (DPT), Ankara, 2003, GÖKÇE G.: Gayrimenkul Yatýrým Fonlarý, Yatýrým Ortaklýklarý, Sertifikalarý ve Hazine Taþýnmaz Mallarýnýn Bu Yollarla Deðerlendirilmesi, Maliye Bakanlýðý Milli Emlak Genel Müdürlüðü, Türk Tarih Kurumu Basýmevi, Y.363.6, Ankara, KELEÞ R.: Kentleþme Politikasý, Ýmge Kitabevi, ISBN , Ankara, KURT V.: Taþýnmaz Finansmaný ve Türkiye deki Yapýsý, Yüksek Lisans Tezi, Yýldýz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Ýstanbul, NUROLBANK: Dünya da ve Türkiye de Uzun Vadeli Konut Finansmaný, Uygulamalar ve Öneriler, Ýstanbul, ULUDAÐ Ý.: Konut Üretiminde Bölgesel Koþullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve Teknikleri, Ýstanbul Ticaret Odasý (ÝTO) Yayýný, , Ýstanbul, TCMB: TÜM MÜHENDÝSLER BÝRLÝÐÝ: Yerel Yönetimler Bankacýlýðý Sempozyumu Sonuç Bildirgesi, Yerel Yönetimler Bankacýlýðý Sempozyumu, Ýstanbul, ,