T.C. BEYLİKDÜZÜ BELEDİYE MECLİSİ İMAR KOMİSYONU RAPORU Rapor : 2018/04 Tarih : 28.02.2018 KONUNUN ÖZÜ: Kavaklı Mahallesi 177-178-179-180-181-182 adalar ve bir kısım tescil dışı alana ilişkin hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi dosyası 31.01.2018 tarih ve 655187 sayılı Plan ve Proje Müdürlüğü nün yazısı ile; 05.02.2018 tarihli Beylikdüzü Belediye Meclisi ne sunularak incelenmek üzere Komisyonumuza havale edilmiştir. TALEP: İlgilisinin talebi ile Kavaklı Mahallesi 177-178-179-180-181-182 adalar ve bir kısım tescil dışı alanın 7.00 metre genişliğindeki yol akslarının iptal edilerek tevhit edilmek üzere kısmen E:0.75 Yençok:9.50 m yapılanma koşullarında Konut Alanı, kısmen Park Alanı olarak planlanması ve teklife konu alanın güneyindeki 10.00 m lik yolun 12.00 m genişliğinde düzenlenmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi sunulmuştur. MÜLKİYET: Teklif dosyasında; plan değişikliği teklifine konu 177 ada 1-2-3-4-5-6-7-8 parseller, 178 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15 parseller, 179 ada 1-2-3-4-5-6-7-8 parseller, 180 ada 1-2-3-4-5-6-7-8 parseller, 181 ada 1-2-3-4-5-6 parseller, 182 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9 parsellerin şahıs adına kayıtlı olduğuna ilişkin tapu kaydı belgesi bulunmaktadır. PLANLARDAKİ DURUM: Plan değişikliği onama sınırı içinde kalan alan; 15.05.2005 t.t. li 1/5000 ölçekli Beylikdüzü Nazım İmar Planı sınırları içerisinde Düşük Yoğunluklu (1-150 kişi/ha) Yerleşik Konut Alanı olarak; 21.01.2007 t.t. li 1/1000 Ölçekli Beylikdüzü Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde de Taks=0.25 Ayrık Nizam 2 kat yapılaşma koşullarına sahip Konut Alanı olarak planlanmıştır. Söz konusu alanlara ilişkin plan notlarının 23.4. maddesiyle Yapılanma koşulları Taks=0.25 2 kat ve Taks=0.30 3 kat olan bölgelerde, imar parsellerinin 1.5 ha. ve üzerinde olması halinde, Taks=0.25 2 katlı yerler E=0.75 Hmax=9.50, Taks=0.30 3 katlı yerler
E=1.50 Hmaks=15.50 olarak yapılaşacaktır. Bu alanlarda toplu konut uygulaması yapılabilecek, planda belirtilen Taks (taban alanı kat sayısı) değişmemek koşulu ile avan projeye göre yapılaşacaktır. Avan projede yol, yeşil alan ve kitle oturumları gibi konularda Beylikdüzü Belediyesi yetkilidir. şeklinde plan notu düzenlenmiştir. Ayrıca söz konusu alanda, 08.03.2013 t.t.li 1/1000 ölçekli Yakuplu-Kavaklı Sınırında Yol Düzeltmesine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği ile istikamet düzenlenmesi yapılmıştır. MEVCUT DURUM: Teklife konu alan üzerinde mevcutta yapılaşma bulunmamaktadır. KURUM VE KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ: İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 19.01.2018 tarih ve 126-13883 sayılı görüş yazısında, Planlama alanı, ilgili ilçe belediyesi tarafından yaptırılan imar planına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarında; büyük kısmı ÖAYU(2) (Yerleşime Önlem Alınarak Uygun Olan Alanlar) ve az bir kısmı da AJE (Ayrıntılı Jeolojik Etüt Gerektiren Alanlar-kırmızı renk ile taralı alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Arazide yapılan incelemede, planlama alanının %15-25 arasında topoğrafik eğimden oluştuğu, alan içerisinde herhangi bir yapının olmadığı, çevresinde ise 2-3 kattan oluşan yapıların bulunduğu ve yamaç eteği yönünde kazı ve inşaat faaliyetlerin yapıldığı görülmektedir. Planlama alanı ve çevresinin yer yer karılmış, dayanımı azalmış, ilksel konumlarını kaybederek taşınmış olan ve litolojik bakımdan yer yer dolgu olmak üzere marn, kil, kum, tüf gibi birimlerden oluşan eski heyelanlara ait malzemelerden oluştuğu görülmektedir. Planlama alanının da içerisinde olduğu bu alanlar; aktif, eski ve olası heyelan alanlarını, bunların birbirlerine geçişli olduğu karmaşık yapılı alanları, kalın yapay dolgu alanlarını, özellikle deprem yükleri altında yeni heyelanların oluşabileceği alanları kapsamaktadır. Bu tür ve benzeri aktif ve potansiyel heyelan alanlarında yapılacak çalışmalar da; parsel, ada veya lokal bir bölgeyi kapsayacak şekilde değil, olası tüm heyelanlı alanların havza bazında incelenmesi ve izlenmesi gerekmekte olup, bu çalışmalar sırasında; Jeolojik, jeofizik ve jeomorfolojik araştırma yöntemlerine ek olarak, mutlaka kütle hareketlerinin hızı, miktarı, kayma dairesinin derinliği ve geometrisinin tespit edilmesi amacıyla belirlenecek lokasyonlarda inklinometre ölçümlerinin yapılması ve uzaktan algılama yöntemleri ile (GPS, PS-INSAR, Karasal SAR vb) yeterli sürelerde izlemelerin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Yapılan çalışmalar sonucu elde edilecek veriler ışığında uygun bilgisayar programları da kullanılarak analizlerin yapılması, sahadaki hareketlerin tek tek ve birbirleri ile olan ilişkilerinin ortaya çıkarılması, gelecek dönemlerde harekete katılması muhtemel alanların tespit edilmesi ve bunlara bağlı olarak olası risklerin ortadan kaldırılması veya azaltılması için gerekli tedbirlerin belirlenerek, bu doğrultuda hazırlanacak olan raporların sonuçlarına göre gerek imar planlarının gerekse uygulama ve önlem projelerinin münferit değil komşu parselleri de kapsayacak şekilde heyelan havzasının tamamında hazırlanması ve uygulanması gerekmektedir. denilmektedir. İBB Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 17.01.2018 tarih ve 4369-265220 sayılı görüş yazısında; 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi;7 m lik yolların kapatılarak mer i plan notları doğrultusunda yapılaşmaların dolayısıyla ulaşım taleplerinin arttırıldığı, artan ulaşım taleplerini karşılamaya yönelik teklife konu alanın güneyindeki 10.00 m lik yolun 12.00 m genişliğinde planlandığı ve Park Alanında bitkilerin yaşayabileceği toprak derinliği bırakılmak koşuluyla zemin altı katlı otopark yapılabilir plan notunun ilave edildiği belirlendiğinden; *İmar yollarına gerekli terklerin bedelsiz yapılması, *Çekme mesafeleri yol rezerv alanları olarak belirlendiğinden yollardan min 5.00 m çekme mesafesi bırakılması *Zeminaltı otopark alanına ilişkin plan notunun Park Alanında bitkilerin yaşayabileceği toprak derinliği bırakılmak koşuluyla zemin altı katlı otopark yapılacaktır. şeklinde düzenlenmesi ve terklerin bedelsiz yapılması * Konut alanlarında binaya ait bağımsız her bölüm için bina içine ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esastır. Bu esasa göre parsel bünyesinde her bir bağımsız bölüm için; Brüt alanı 75 m² ye kadar (brüt alan 75 m²) olan dairelerde en az 1 adet otopark Brüt alanı 75 m²-150 m² arasında (75 m² < brüt alan > 150 m²) olan dairelerde en az 2 adet otopark Brüt alanı 150 m² ve üstü (brüt alan 150 m²) dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılacaktır. şeklinde plan notu eklenmesi, 07.06.2012 tarih, UP2012-21/25 sayılı Ulaşım Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme Komisyonu kararı gereği; karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirkülasyonu ile güvenliğin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile taşıt boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, ada kenarlarının kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren minimum 5.00 metre çekilerek imar istikametinin bilgi paftasında
gösterildiği şekilde kırılması ve gerekli yol terklerinin yapılması Şartları doğrultunda bölgesel ulaşım sistemi açısından plan bütünlüğü göz önüne alınarak değerlendirilmesi gerekmektedir. denilmektedir. TEAİŞ Genel Müdürlüğü İnşaat ve Emlak Müdürlüğünün 09.01.2018 tarih ve 11455 sayılı görüş yazısında; ilgili alanlar içerisinde kurumumuza ait mevcut ve planlanan alt yapılar ve üst yapılar bulunmamaktadır. denilmektedir. İSKİ Genel Müdürlüğü Plan Proje Dairesi Başkanlığı nın 04.01.2018 tarih ve 5589 sayılı görüş yazısında; 1. Planlama alanı içerisinden ve yakınından geçen mevcut atıksu/yağmursuyu hatlarımızın geçtiği güzergahlar, Ø300 mm - Ø600 mm arası çaplar en az 5 m., Ø700 mm - Ø1200 mm çaplar için en az 10m. ve üstü çaplar için en az 15 m. genişlikte yol veya yeşil alan olarak korunmalıdır. 2. Planlama alanından mevcut Ø2000 mm çaplı Gürpınar Atıksu Tüneli geçmekte olup, söz konusu tünelin aksı sağında ve solunda 10 ar metre olmak üzer toplam 20 m lik alan ile düşeyde tünel boru üst korunun 4.00 m mesafesinde herhangi bir kazı, sondaj, forekazık, jet grout vb.çalışmalar yapılmamalıdır. 3. Söz konusu atıksu tünel güzergahının plan teklifine işlenerek, plan notlarına madde 2 de belirtilen husus ile ilgili hüküm eklenmesi gerekmektedir. 4. İmar plan değişikliği çalışmasından dolayı yoğunluğun arttırılmasına bağlı olarak İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanması gerekmektedir. 5.Ana kolektörlerimiz ve ana isale hatlarımız dışında, yeri değişmesi talep edilen, mevcut içmesuyu, atıksu ve yağmursuyu tesislerimiz bulunması halinde; bu tesislerin, deplase bedelleri karşılanmalı, ne şekilde deplase edileceğine dair, proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanmalı ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir. 6.Yapılacak uygulama çalışmalarında, İdaremize ait ekte gönderilen paftalardaki her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir. Netice olarak, yukarıda belirtilen hususlara uyulması kaydıyla söz konusu plan değişikliği teklifinin ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde İdaremizce esas alınmasında sakınca bulunmamaktadır. denilmektedir. İBB Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü 25.12.2017 tarih ve 1381-260438 sayılı yazısı eki Komisyon Raporunda, yürürlükte olan meri imar planlarındaki yeşil alan
miktarının arttırıldığı görüldüğünden; donatı alanlarının tamamının kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla komisyonumuzca uygun görülmektedir. denilmektedir. İstanbul Gaz Dağıtım A.Ş. nin 25.12.2017 tarih ve 29758 sayılı yazısında, Mevcut altyapı/üstyapı tesislerimizin etkilenmediği anlaşılmış olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılmasında bir sakınca bulunmamaktadır. Plan değişikliğinde Park Alanı olarak düzenlenen 180 ada 5 parsel içerisinde İGDAŞ Vana Odası ve Bölge Regülatörü (Basınç Düşürme ve Ölçüm İstasyonu) tesisleri için (5.50 m X 5.00 m) yer ayrılması ve plan notu eklenmelidir. denilmektedir. İBB Kamulaştırma Müdürlüğünün 22.12.2017 tarih ve 9049-258923 sayılı yazısında, söz konusu taşınmazlara ait Müdürlüğümüzde devam etmekte olan herhangi bir kamulaştırma işlemi mevcut değildir. denilmektedir. DEĞERLENDİRME ve SONUÇ: Kavaklı, 177-178-179-180-181-182 adalar ve bir kısım tescil dışı alana ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi incelendiğinde; plan değişikliği onama sınırı içindeki 7.00 m genişliğindeki yol akslarının iptal edilerek tevhit edilmek üzere kısmen E:0.75 Yençok:9.50 m yapılanma koşullarında Konut Alanı, kısmen Park Alanı olarak planlandığı ve söz konusu alanın güneyindeki 10.00 m lik yolun 12.00 m genişliğinde düzenlenmesine ilişkin olduğu görülmektedir. Söz konusu teklife ilişkin plan açıklama raporunda; teklife konu parsellerde tevhit işlemiyle toplu konut uygulaması yapılacağından plan değişikliği gerekliliğinin ortaya çıktığı belirtilerek; 21.01.2007 t.t.li 1/1000 ölçekli Beylikdüzü Uygulama İmar Planı Plan Notlarının 23. ve 23.4. maddesinde yer alan yapılanma koşullarının uygulanarak, yeni bir yapı adası oluşturulduğu belirtilmektedir. Bu kapsamda hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi plan notları; 1. Plan değişikliği onama sınırı İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Kavaklı Mahallesi, 177, 178, 179, 180, 181, 182 adalar ile bir kısım tescil dışı alanı kapsamaktadır. 2. Plan değişikliği onama sınırı içerisinde kalan alan; kısmen konut alanı, kısmen park, kısmen yol alanıdır. Konut alanı yapılaşma koşulları E:0.75, Yençok=9.50 m.dir. 3. Plan değişikliği onama sınırını oluşturan 177, 178, 179, 180, 181 ve 182 adalar tevhit edilecektir. 4. Plan değişikliği onama sınırı içerinde kalan imar yollarına gerekli terkler bedelsiz yapılacaktır. 5. Plan değişikliği onama sınırı içerisinde meri imar planı toplulaştırma hükümleri doğrultusunda kapatılan yol toplamı kadar bedelsiz terk yapılmak kaydıyla alan içerisinde
donatı olarak ayrılacak ve toplam planlama alanı metrekaresinden eksiltilerek uygulama yapılacaktır. 6. Çekme mesafeleri yol rezerv alanı olarak belirlendiğinden yollardan min. 5.00 metre çekme mesafesi bırakılacaktır. 7. Park alanında bitkilerin yaşayabileceği toprak derinliği bırakılmak koşuluyla zemin altı katlı otopark yapılacaktır. 8. Plan değişikliği onama sınırı içerisinde kalan donatı alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 9. Uygulama aşamasında ilgili kurum ve kuruluş görüşlerine uyulacaktır. 10. Açıklanmayan hususlarda meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hükümleri ve meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir. şeklinde düzenlenmiştir. Müdürlüğümüzce yapılan incelemede; söz konusu teklife ilişkin alınan Kurum görüşlerinden; İSKİ Genel Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü, İBB Deprem ve Zemin Müdürlüğü, İBB Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü ve İGDAŞ ın görüşlerinin şartlı olumlu olduğu; TEİAŞ ın söz konusu alanda mevcut ve planlana altyapılar ve üst yapılar bulunmadığına ve İBB Kamulaştırma Müdürlüğünün teklife konu alanda devam etmekte olan herhangi bir kamulaştırma işlemi olmadığına ilişkin görüşleri olduğu görülmektedir. İBB Ulaşım Planlama Müdürlüğünün görüş yazısında belirtilen şartların plan değişikliğine eklendiği; İGDAŞ ın görüş yazısıyla talep edilen Park Alanı olarak düzenlenen alan içerisinde İGDAŞ Vana Odası ve Bölge Regülatörü tesisleri için (5.50 m X 5.00 m) yer ayrılmadığı ve konuya ilişkin plan notu eklenmediği; İSKİ Genel Müdürlüğünün görüş yazısıyla talep edilen Gürpınar Atıksu Tüneli ve söz konusu hatta ilişkin koruma bandının plan değişikliğine işlenmediği ve konuya ilişkin plan notu eklenmediği belirlenmiştir. Ayrıca; plan değişikliği onama sınırı içinde, iptal edilerek konut alanına alınan yol alanı kadar yeşil alan ayrıldığı; konut alanı yapılanma koşullarının değiştirilmesi ile alanda ek bir yapılanma artışı oluştuğu; söz konusu artışın meri uygulama imar planı plan notları ile uyumlu olduğu, ancak artan nüfusun ihtiyacına yönelik sosyal ve teknik altyapı alanları ayrılmadığı belirlenmiştir. Kavaklı Mahallesi 177-178-179-180-181-182 Adalar ile Bir Kısım Tescil Dışı Alana İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi incelenmiş olup, teklif planın meri nazım imar planı kararlarını etkilemediği, ilave nüfus artışı getirmediği, kapatılan yol alanları kadar yol ve yeşil alan planlandığı görülmüştür.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Kavaklı Mahallesi 177-178-179-180-181-182 Adalar ile Bir Kısım Tescil Dışı Alana İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi incelenmiş olup, teklif planın meri nazım imar planına uygun hazırlandığı görüldüğünden, komisyonumuzca Müdürlüğünden geldiği şekliyle oy çokluğuyla uygun görülmüştür. İmar Kom. Başkanı İmar Kom.Başkan V. Üye Erkan ERDOĞAN Fuat BAYAZIT Gülüzar BEKTAŞ Üye Yavuz DEMİRCİ Üye Aytaç AYDIN