Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespit Esasları
Ömer KARAGÖL KAMULAŞTIRMA DAVALARINDA BEDEL TESPİT ESASLARI Keşif Bilirkişi İncelemesi Bedel Tespiti Ankara, 2009
Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespit Esasları Ömer KARAGÖL Hukuk Kitapları Dizisi: 978 ISBN 978-975-02-1029-7 Birinci Baskı: Ağustos 2009 Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş. Bu kitabın her türlü yayın hakkı Seçkin Yayımcılık San. ve Tic. A.Ş. ye aittir. Yayınevinin yazılı izni olmadan, tanıtım amaçlı toplam bir sayfayı geçmeyecek alıntılar hariç olmak üzere, hiçbir şekilde kitabın tümü veya bir kısmı herhangi bir ortamda yayımlanamaz ve çoğaltılamaz. Sayfa Tasarımı: Ömer Candan Kapak Tasarımı: İsmail Çam Yayın ve Dağıtım: Merkez: Seçkin Yayıncılık, Sağlık Sokak No: 21 06410 Sıhhiye, ANKARA Tel: (0 312) 435 30 30 (Pbx), Faks: (0 312) 435 24 72 Şube: Ankara Adliye Sarayı K Blok Zemin Kat Sıhhiye, ANKARA Tel: (0-312) 309 52 48 Şube: Abidei Hürriyet Caddesi 179/E (Şişli Ceza Adliyesi Altı) Şişli İSTANBUL Tel: (0-212) 234 34 77 Şube: Strazburg Cd. No:23 Sıhhiye - ANKARA Tel: (0312) 230 52 62 / ankarasube@seckin.com.tr Web Adresi: www.seckin.com.tr, E posta: yayin@seckin.com.tr Baskı: Seçkin Yayıncılık A.Ş., Tel: (0 312) 435 30 30
Heyecanını Yitirmeyen Hukukçulara.
Önsöz Mesleki uğraşım sırasında konuya ilişkin davalarla karşılaşmam ve kamulaştırmanın özel hukuka dair yönüne ilişkin teorik nitelikte yeterli çalışma bulunmaması ve konunun da dikkate değer bulunması nedeniyle bu yönde çalışma yapma kararı aldım. Yoğun mesleki faaliyet süreci içerisinde ayrıca bu yönde araştırma ve çalışma yapmak oldukça yorucu olsa da, ortaya bir eserin çıkmış olması nedeniyle duyduğum mutluluğun yaşadığım yorgunluğu fazlasıyla giderdiğini belirtmek isterim. Eldeki çalışma yüksek lisans tezi olarak İstanbul Kültür Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı na sunulmuş, 19.02.2009 tarihinde Prof. Dr. M. Turgut Öz, Prof. Dr. Atilla Altop, Yard. Doç. Dr. Cem Akbıyık tan oluşan jüri önünde savunulmuş ve jüri tarafından oybirliği ile kabul edilmiştir. Jüri üyelerinin çalışmamın yayınlanması gerektiğine yönelik tavsiye ve yüreklendirmeleri üzerine de tarafımdan yayınlanması düşünülmüştür. Eldeki çalışmada, sunulan teze çok büyük oranda bağlı kalınmakla birlikte, yayın için jüri üyelerinin değerli eleştiri ve önerileri doğrultusunda küçük çaplı değişiklikler yapılması yoluna gidilmiştir. Yüksek lisans tezimin hazırlanması ve yayınlanması sürecinde değerli eleştiri ve katkılarını sunan, tezin yayınlanması hususunda beni cesaretlendiren tez danışmanım Yard. Doç. Dr. Cem Akbıyık a; tezin savunması sırasında değerli eleştiri ve katkılarını sunan, tezin yayınlanması hususunda beni cesaretlendiren jüri üyeleri Prof. Dr. M. Turgut Öz, Prof. Dr. Atilla Altop a en içten dileklerimle şükranlarımı sunarım. Yine yaşamımın her alanında katkısı olan anne ve babama, aileme, tezle ilgili düzeltmelerin yapımı sırasında yardımlarını esirgemeyen abim Hamza Karagöl e; çalışma sürecinde değerli görüşlerini paylaşan, desteklerini esirgemeyen değerli ağabeyim Avukat Tamer Kulaçoğlu na, değerli dostlarım Hâkim Tufan Arslantaş, Avukat Yasin Ocak, Avukat Ramazan Zorlu, Avukat Hüseyin Çetinkaya ve Cumhuriyet Savcısı Mehmet Yılmaz a; çalışmamın yayımını sağlayan Seçkin Yayınevi nin tüm çalışanları adına Koray Seçkin e, Müge Ede ye ve Ömer Candan'a; isimleri sayamadığım tüm dost ve arkadaşlarıma en içten dileklerimle şükranlarımı sunarım. Araştırmacı ve uygulamacılara yararlı olması dileğiyle Antalya 17.06.2009 Ömer KARAGÖL
Sunuş Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespiti Esasları adlı bu çalışma, İstanbul Kültür Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Bölümü Yüksek Lisans programı çerçevesinde danışmanlığımda hazırlanan ve sınav jürisince başarılı bulunarak oybirliği ile kabul edilen bir yüksek lisans tezidir. Değerli bir Hukuk Hâkimi olan meslekdaşım Ömer Karagöl ile bu konuyu birlikte kararlaştırdık. Konunun seçiminde hiç şüphesiz adayın kamulaştırma davalarında bedel tespiti ile doğrudan ilgilenmek ve bu konuda karar vermek durumunda kalan bir yargı mensubu olması önemli bir etkendi. Doğrusunu söylemek gerekirse, bu kadar kapsamlı ve özel hukuku ilgilendirdiği kadar kamu hukukunu da ilgilendiren, kamulaştırma alanındaki yeni yasal düzenlemelerle uygulamada önemli sorunlara yol açan mülkiyet hukukunun belki de bu en çetin meselesi hakkında adayın bu kadar başarılı bir çalışma ortaya koymasını beklemek başlangıçta kolay değildi. Ayrıca yazarın tezin hazırlanmasında karşılaşacağı diğer zorlukları da göz ardı etmemek gerekirdi. Nitekim en önemli zorluklar, adayın hâkimlik mesleğinin gerektirdiği yoğun tempo ve görev yerinde bulunma gibi engelleri aşarak bilimsel kaynaklara ulaşmasında ve tezi kısa bir zaman süresi içinde gözetimimde tamamlamasında yaşanmıştır. Tüm bu olumsuzluklara rağmen bugün çalışmanın bir kitap haline gelerek konu hakkında kaynak sıkıntısı çeken hukukçularımızın eline ulaşıyor olmasından büyük mutluluk duyuyorum. Yazarın konuyu cesaretle ele alışını ve yüreğini ortaya koyarak bu bakir alandaki boşluğu özverili çalışması ile bir ölçüde doldurmak isteğini büyük bir memnuniyetle karşıladım. Kamulaştırma davalarında bedel tespitinin önemi, bağlandığı hukuki usul ve esaslar, özellikle de bedel tespiti açısından keşif ve bilirkişi seçimi gibi önemli konuların bu çalışmada gereği gibi aydınlatılmış olması ve yazarın kişisel düşüncelerini açık yüreklilikle ortaya koymaktan kaçınmamış olması her türlü övgüyü hak etmektedir. Bu çalışmanın bir başlangıç olmasını diliyor ve yazardan meslek yaşamı boyunca nice faydalı eserler bekliyorum. Yard. Doç. Dr. Cem AKBIYIK
İçindekiler Önsöz... 7 Sunuş... 9 Kısaltmalar... 17 GİRİŞ... 19 BİRİNCİ BÖLÜM GENEL OLARAK KAMULAŞTIRMA I. KAVRAM, TARİHÇE, TANIM VE HUKUKİ NİTELİK... 23 A. Kavram... 23 B. Terminoloji ve Tarihçe... 27 C. Tanımı... 28 D. Hukuki Niteliği... 30 II. Kamulaştırma İşleminin Unsurları... 32 A. Yetki Unsuru... 32 B. Konu Unsuru... 35 1. Kamulaştırılacak Taşınmaz Malın Niteliği... 35 a. Arazi... 36 b. Bağımsız ve Sürekli Haklar... 38 c. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler... 38 2. Kamulaştırılacak Taşınmaz Malın Mülkiyeti... 39 C. Amaç Unsuru... 39 D. Sebep Unsuru... 42 E. Şekil Unsuru... 42 III. KAMULAŞTIRMANIN AŞAMALARI... 43 A. Kamulaştırmanın İdari Aşaması... 43 1. Kamulaştırma Bedeli İçin Yeterli Ödenek Temin Edilmesi Zorunluluğu... 43 2. Kamu Yararı Kararı Alınması... 46 3. Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi... 47 a. Kadastro Uygulaması Yapılan Taşınmazlar Yönünden Belirleme... 47 b. Kadastro Uygulaması Yapılmamış Taşınmazlar Yönünden Belirleme... 48 4. Kamulaştırma Kararının Alınması ve Tapu Siciline Şerh... 49 5. Satın Alma Usulüne Başvurulması... 51
12 Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespit Esasları B. Kamulaştırmanın Adli Aşaması... 54 1. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası... 54 a. Görevli ve Yetkili Mahkeme... 54 b. Davanın Tarafları... 55 c. Yargılama Usulü... 55 d. Davanın Yürüyüşü ve Uygulanacak Esaslar... 56 e. Karar ve Kanun Yolları... 60 2. Maddi Hataların Düzeltilmesi Davası... 61 İKİNCİ BÖLÜM GENEL OLARAK BEDEL TESPİTİ I. ÖNEMİ... 65 II. BEDEL TESPİTİ BAKIMINDAN ÖNGÖRÜLEN SİSTEMLER VE DEĞERLENDİRİLMELERİ... 67 A. Maddi Açıdan Sınıflandırma... 68 1. Objektif Sistem... 68 2. Subjektif Sistem... 71 3. Karma Sistem... 72 B. Organik Açıdan Sınıflandırma... 73 III. TARİHSEL SÜREÇ VE BENİMSENEN USULLER... 73 IV. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ... 78 A. Keşif... 78 1. Genel Olarak... 78 2. Keşfe Hazırlık Yapılması... 79 3. Keşif Kararı Verilmesi... 80 4. Keşfin Yapılması... 82 B. Bilirkişi Kavramı... 84 1. Genel Olarak... 84 2. Bilirkişi Listelerinin Oluşturulması... 84 3. Bilirkişi Kurulunun Oluşturulması... 86 4. Bilirkişi Raporu... 92 a. Bilirkişilerce Değer Tespitinde Esas Alınacak Tarih... 92 aa. Kamulaştırma Kanunu nun 4650 Sayılı Kanun Değişikliği ile Öngördüğü Değerlendirme Tarihi... 92 bb. Kamulaştırma Kanunu nda 4650 Sayılı Kanun ile Yapılan Değişiklik Öncesi Hükme Göre Değerlendirme Tarihi... 94 b. Bilirkişi Raporunun İçeriği... 94 c. Bilirkişi Raporunu Verme Süresi ve Raporun Taraflara Tebliği... 95
İçindekiler 13 d. Bilirkişi Raporunun Değerlendirilmesi... 95 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE ÖNGÖRÜLEN KANUNİ ESASLAR I. KANUNİ DÜZENLEME... 99 II. GENEL ESASLAR... 101 A. Taşınmazın Cinsinin ve Nevinin Tespiti... 101 1. Önemi... 101 2. Arazi - Arsa Ayrımı... 102 a. Arsa Olarak Değerlendirilecek Taşınmazlar... 103 b. Arsa Olarak Değerlendirilmeyecek Taşınmazlar... 109 B. Yüz Ölçümü... 111 C. Taşınmazın Kıymetini Etkileyebilecek Nitelik ve Unsurlar... 113 D. Vergi Beyanı... 114 E. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Kıymet Takdirleri... 115 F. Bedelin Tespitinde Etkili Olacak Diğer Objektif Ölçütler... 115 III. ARAZİLERİN BEDELİNİN TESPİTİ... 119 A. Gelire Göre Değer Biçilmesinde Esas Alınacak Unsurlar... 119 1. Kamulaştırılan Taşınmaz Mal veya Kaynağın Kamulaştırma Tarihindeki Mevkii ve Şartları.. 119 2. Taşınmazın Olduğu Gibi Kullanılması Halinde Getireceği Gelir... 121 B. Gelire Göre Değer Biçilmesi... 122 1. Gelir Hesabı... 122 2. Gelire Göre Değerin Hesabı... 125 C. Bedel Tespitinde Özellik Arz Eden Taşınmazlar... 127 1. Tarıma Elverişli Olmayan ya da Tarımsal Amaçlı Kullanılmayan Arazinin Bedelinin Tespiti.. 127 2. Üzerinde Yapı Bulunan Taşınmazın Bedelinin Tespiti... 129 3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Bedelinin Tespiti... 129 4. Kaynağın Kamulaştırılması veya Üzerinde Kaynak ya da Artezyen Kuyusu Bulunan Taşınmazın Kamulaştırılması Halinde Bedel Tespiti... 132 5. Kalıcı Nitelikte Çok Yıllık Bitkilerin Ekili Bulunduğu Taşınmazların ve Çayır Niteliğindeki Taşınmazların Bedelinin Tespiti... 133 6. Dalyanların Bedelinin Tespiti... 134 7. Su Altında Kalan Taşınmazların Bedelinin Tespiti... 135 IV. ARSALARIN BEDELİNİN TESPİTİ... 136
14 Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespit Esasları A. Arsa Niteliğindeki Taşınmazlara Emsal Satışlar Esas Alınmak Suretiyle Değer Biçme Zorunluluğu... 136 1. Emsal Arama Zorunluluğu... 136 2. Emsalin Taşıması Gereken Nitelik ve Özellikler... 138 a. Emsal Taşınmaza İlişkin Satış İşleminin Tapuda Satış İşlemi Olması... 138 b. Emsal Taşınmaza Ait Satış İşleminin Kamulaştırma Tarihinden Önce Yapılmış Bir Satış İşlemi Olması... 139 c. Emsal Taşınmaza İlişkin Satış İşleminin Özel Amaçlı Olmaması... 140 d. Emsal Taşınmazın Kural Olarak Dava (Kamulaştırma) Konusu Taşınmaz İle Aynı Nitelik ve Özellikleri Taşıması... 141 3. Emsal Olabilecek Satışlar... 143 a. İcra Eliyle ve İhale Yoluyla Yapılan Satışlar... 143 b. Taşınmazın Kendi Satış Değeri... 144 4. Emsal Olamayacak Satışlar... 145 a. Özel Amaçlı Satışlar... 145 b. Kamulaştırma Bedelleri... 145 c. Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar... 147 d. Haricen Yapılan Satışlar... 147 e. Muvazaalı Satışlar... 147 B. Emsallerin Değerlendirilmesi ve Dava Konusu Taşınmazın Değerinin Tespiti... 149 V. YAPILARIN BEDELİNİN TESPİTİ... 153 A. Yapıların Bedelinin Tespitinde Esas Alınacak Unsurlar... 153 1. Yapının Maliyeti ve Hesabı... 153 2. Yıpranma Payı ve Enkaz Bedeli... 154 B. Özellik Arz Eden Yapılar... 155 1. Yıkılan Yapıların Bedelinin Tespiti... 155 2. Özel Nitelikli Yapılar... 156 3. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakına Tâbi Bağımsız Bölümlerin Bedelinin Tespiti... 156 C. Bilirkişi Değerlendirmesi... 157 VI. İRTİFAK HAKKI BEDELİNİN TESPİTİ... 158 A. Taşınmazın Değerinin Tespiti... 159 B. İrtifak Hakkı Tesisi Nedeniyle Taşınmazda Meydana Gelecek Değer Kaybı Oranının Tespiti ve Kamulaştırma Bedelinin Tespiti... 162 VII. KISMİ KAMULAŞTIRMADA BEDEL TESBİTİ... 164 A. Genel Olarak... 164 B. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Kamulaştırma Nedeniyle Değer Değişikliği Olmaması... 168
İçindekiler 15 C. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Kamulaştırma Nedeniyle Değer Değişikliği Olması... 170 1. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Değer Düşüklüğü Olması... 170 2. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Değer Artışı Olması... 171 3. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Hem Değer Artışı, Hem de Değer Azalışı Olması... 173 4. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminin Yararlanmaya Elverişli Olmaması... 174 D. Kısmi Kamulaştırmada Özellik Arz Eden Durumlar... 175 1. Kesilen Yapıların Durumu... 175 2. Paylı Mülkiyete Tâbi Taşınmazların Durumu... 176 a. Payların Kullanma Tarzının Belirlenmemiş Olması... 176 b. Payların Kullanma Tarzının Belirlenmiş Olması... 177 VIII. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE DİKKATE ALINMAYACAK HUSUSLAR... 177 A. Genel Olarak... 177 B. Kamulaştırmayı Gerektiren İmar ve Hizmet Teşebbüsünün Sebep Olacağı Değer Artışları... 178 C. Mutasavver Kullanma Şekillerine Göre Elde Edilecek Yarar... 179 Sonuç... 181 Kaynakça... 183 Kavram Dizini... 187