T.C. BEYLİKDÜZÜ BELEDİYE MECLİSİ İMAR KOMİSYONU RAPORU Rapor :2015/09 Tarih : 30.03.2015 KONUNUN ÖZÜ: Kavaklı Mahallesi 748 ada 1 parsel sayılı taşınmazın kısmen Konut Alanı, kısmen park, kısmen otopark alanı olarak planlanmasına yönelik 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi Dosyası 18.02.2015 tarih ve 90804 sayılı Plan ve Proje Müdürlüğü nün yazısı ile; 02.03.2015 tarihli Beylikdüzü Belediye Meclisi ne sunularak incelenmek üzere Komisyonumuza havale edilmiştir. TALEP: Kavaklı Mahallesi nde bulunan ve 21.01.2007 t.t.li 1/1000 Ölçekli Beylikdüzü Uygulama İmar Planı nda Konut Alanı olarak planlanmış olan 748 ada 1 parseldeki iki farklı yapılanma koşulunun meri planda verilmiş olan A-3 Kat, Taks:0,30 yapılanma koşullarında kısmen Konut Alanı olarak, kısmen de Park Alanı ve Açık Otopark Alanı olarak düzenlemesine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi ilgilileri tarafından hazırlanıp Belediye Meclisi ne iletilmek üzere sunulmuştur. MÜLKİYET: Teklif dosyasında; plan değişikliği sınırı içerisinde yer alan 748 ada 1 parselin şahıs adına kayıtlı olduğuna ilişkin tapu kaydı belgesi yer almaktadır. PLANLARDAKİ DURUM: Plan değişikliğine konu parsel, 15.05.2005 t.t. li Beylikdüzü Nazım İmar Planı nda Orta Yoğunlukta Konut Gelişme Alanı nda olup; 21.01.2007 t.t. li Beylikdüzü Uygulama İmar Planı nda parselin bir kısmı Ayrık nizam 3 kat, ön bahçe 5 metre, yan bahçeden 4 metre ve Taks: 0,30 yapılaşma koşullarında, parselin geriye kalan kısmı ise E:0.05, Hmax=4.50 yapılaşma koşullarında Konut Alanı nda bulunmaktadır. MEVCUT DURUM: Kent Bilgi Sisteminde yer alan fotoğraflarda; söz konusu parseller üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı görülmektedir. KURUM VE KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ: Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün 29.01.2015gün, 106944 sayılı yazısında; Beylikdüzü İlçesi, Kavaklı Mahallesi, 748 ada 1 parselin mer i planlarda E:0.05 Hmax:4.50 m. yapılanma koşullarında Konut Alanı nda kalan kısmının, kısmen TAKS:0.30 A-3 kat yapılanma koşullarında Konut Alanı, kısmen de Park Alanı na alınması ve bu alanın yapı yaklaşma mesafesi olarak değerlendirilmesi ile meri
plandaki yapı yaklaşma mesafeleri iptal edilerek, teklife konu alanın cepheli olduğu 7.00 m lik yollardan 4.00 m çekme mesafesi düzenlenmesine ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nden görüş alınması, Meri plandaki imar yollarına gerekli terklerin bedelsiz yapılması, Teklife konu alanın cepheli yollardan min. 5.00 m çekme mesafesi düzenlenmesi, Konut alanlarında binaya ait her bağımsız bölüm için bina içinde ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esastır.bu esasa göre parsel bünyesinde her bir bağımsız bölüm için;brüt alanı 75 m² ye kadar (brüt alan 75m²) olan dairelerde en az 1 adet otopark Brüt alanı 75m²-150m² arasında (75m²< 150m²) olan dairelerde en az 2 adet otopark Brüt alanı 150m² ve üstü (brüt alan 150m²) dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılması gerekmektedir. Şeklinde plan notu eklemesi koşullarıyla plan bölgesinde 75 ha lık bir alan için hazırlanan ve 22.02.2013 tarih ve 2619 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü yazısına konu Jeolojik ve Jeoteknik Etüd raporunun bulunduğu, bu doğrultuda Yerleşime Uygun Olmayan Alanların gerekli donatı ve ulaşım altyapısı sağlanarak plan bütününde ele alınması gerektiği belirlendiğinden bölge planı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. İGDAŞ Genel Müdürlüğü nün 12.01.2015 gün, 29339913 sayılı yazısında; Mevcut doğalgaz hatlarının yapılacak uygulama imar planlarına işlenmesi, çelik doğalgaz hatlarımızın halihazır şekliyle alınması ve çelik doğalgaz hatlarına min. 2.50 m boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak), polietilen doğalgaz hatlarına 1.25 m boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak) yapı yaklaşma sınırı ile inşaat yapım ve diğer altyapı hatları inşası yapılabilir plan notu eklenmelidir. Denilmektedir. İBB Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Kamulaştırma Müdürlüğü nün 28.01.2015 tarih ve 17391 sayılı yazısında; Konu incelenmiş olup, adı geçen taşınmazın kamulaştırılması hususunda alınmış bir Encümen Kararı bulunmadığı gibi herhangi bir işlem dosyasına da rastlanmamıştır. denilmektedir. TEİAŞ 1.İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü nün 13.01.2015 tarih 3482 sayılı yazısında; Ekli paftalar ve belgeler üzerinde yaptığımız incelemeler sonucunda, çalışmanın yapılacağı bölgede kurumumuza ait mevcut ve planlanan 380 kv ve 154 Kv yüksek gerilim yer altı kablo hatları bulunmamaktadır. denilmektedir. İSKİ Genel Müdürlüğü nün 16.02.2015 gün, 79572 sayılı yazısında; 1. Söz konusu alan İçerisinden geçen yazımız ekinde bantlarla işaretlenen ve idaremizce 1. Dere İşletme Bandı olarak belirlenen alanlar dere ıslahı ve yeşil alan olarak ayrılmalı, herhangi bir yapılaşma ya da faaliyete izin verilmemeli, derenin doğal akışını engelleyecek, arazi topografyasını değiştirecek herhangi bir çalışma kesinlikle yapılmamalıdır. 2. Açık dere mecraların kapalı mecraya dönüştürülmesi neticesinde; her yıl periyodik olarak yapılması gereken bakım-onarım hizmetleri imkansız hale gelmekte, mecra kesitlerinin dolması ile yetersiz kalan mecralar su taşkınlarına neden olmaktadır. 2006/27 ve 201075 sayılı Başbakanlık Genelgeleri, 17.03.2010 tarih, 1987 sayı Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı yazıları gereği; taşkın kontrolü amacıyla derelerin üzeri kesinlikle kapatılmamalıdır. Akarsu ve derelerin yatakları yol olarak kullanılmamalıdır. Daha önce inşa edilmiş taşkın kontrol tesislerinin üzerlerinin kapatılarak açık mecralar kapalı mecralara dönüştürülmemelidir.
3. Dere yatakları ve işletme bandı sınırlarında yapılacak çalışmalarda; kazı hafriyat, dolgu, döküm, malzeme depolama vb. faaliyetlere kesinlikle izin verilmemesi, dere ya da koruma alanı kesitinin daraltılmaması, dere yatağının doğal halinin korunması, arazinin eş yükselti eğrilerinin değiştirilmemesi, dere yatakları ve işletme bandı sınırlarında dahilinde, sedde, topuk, duvar vb. yüzeysel suların akışını engelleyecek yapıların kesinlikle yapılmaması gerekmektedir. 4. Dere yatakları ve vadi tabanlarını kesen yol güzergahlarındaki kırmızı kot çalışmaları mevcut ve planlanan dere ıslah yapıları dikkate alınarak revize edilmeli, yol güzergahının küçük vadi tabanlarını veya dereleri kestiği noktalarda; uygulama projeleri hazırlanarak havza alanına göre 100 yıllık yağmursuyu debisini geçirecek hidrolik kesitler planlanmalı ve İdaremiz onayı alınmadan imalatlara başlanılmamalıdır. 5. Dere Taşkın Risk Bölgeleri içinde gerekli taşkın koruma imar ve yapılaşma önlemlerinin uygulanmaması veya eksik uygulanması neticesinde oluşabilecek kayıp ve zararlardan İdaremiz sorumlu tutulamaz. Bu hususta, bölgede dere ıslah ve taşkın koruma bantlarının ihlal edildiği her türlü faaliyet sebebiyle olabilecek menfi durumlar karşısında maddi manevi mesuliyetlerin yanında tüm kanuni mesuliyetlerinde konunun müsebbipleri ile ilgili Kamu Kurum ve Kuruluşlarına ait olacaktır. 6. Dere yapı yaklaşma sınırları haricinde, taşkın riski taşıyan yapı yaklaşma sınırına komşu/yakın alanlarda, herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktadan dere kesitine dik ve en yakın mesafedeki dere kenar duvar (kret) kotundan +1.50 m. yüksekte olması zorunludur. Subasman kotu, yapı zemin giriş kotunu ifade eder. Binanın zemin kotunu doğal zeminden daha yükseğe yapmaktaki amaç, yapıyı doğal etkilerden ve özellikle muhtemel taşkın ve sel olaylarından korumaktır. 7. İstanbul İmar Yönetmeliği 6.09.01 Maddesi, taşkın alanlarında bodrum katın iskan edilip edilmemesinde ilgili belediyesi yetkilidir. hükmünde olup, Dere Taşkın Risk Haritalarının oluşturulması işi kapsamında belirlenen Taşkın Önemli Yapılaşma Bandı dahilinde, bodrum katları yapılması durumunda, muhtemel taşkın ve sel olaylarından korumak bakımından, bina subasman kotu altında kalan kısımlarda tüm sızdırmazlık önlemlerinin alınması zorunludur. Yapı sızdırmazlık önlemleri kapsamında kapı, pencere, havalandırma/aydınlatma boşlukları, zeminaltı otopark girişi vb. donatıların subasman kotu (risk kotu) üzerinde yapılması gerekmektedir. Belirlenen Taşkın Önemli Yapılaşma Bandı dahilinde, yağışlı havalarda yağmursularının atıksu kanalizasyon hatlarına karışması sonucu yaşanan atıksu parsel bağlantısı geri tepmesi olayların önlenebilmesi için, bina atıksu tesisat çıkışı zemin kat seviyesinden yapılacak olup, parsel bacası çıkışı mümkün olan en yüksek eğim ve kotta atıksu kanalizasyon şebeke hattına bağlanmalıdır. 8. İdaremize ait yazımız ekinde planları gönderilen her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış İSKİ de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir. 9. Söz konusu imar plan tadilatıyla mevcut duruma göre yoğunluğun arttırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. denilmektedir. Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün 04.2.2015 gün, 220-21532 sayılı yazısında; Sonuç olarak; ilgi dilekçe eki plan değişikliği teklifi yukarıda belirtilen hususlar doğrultusunda değerlendirilmiş olup, söz konusu 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin yapılması jeolojik bakımdan uygun görülmemektedir.
Ayrıca, bu özelikteki alanlar için, Müdürlüğümüz ve Tübitak arasında 04.03.2013 tarihinde imzalanan Beylikdüzü ve Büyükçekmece İlçelerindeki Muhtelif Heyelan Sahalarının Araştırılması, İncelenmesi ve İzlenmesi protokolü ile bütüncül bir heyelan tehlike analizi gerçekleştirilecek olup, 2016 yılının başlarında tamamlanması planlanmaktadır. Projenin sonuçlanması ve değerlendirilmesi tamamlanıncaya kadar söz konusu alan ile ilgili yeni bir görüş verilmeyecektir denilmektedir. DEĞERLENDİRME ve SONUÇ: Kavaklı Mahallesi 748 ada 1 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi plan paftaları incelendiğinde; teklifin 21.01.2007 onanlı 1/1000 ölçekli Beylikdüzü Uygulama İmar Planı üzerine hazırlandığı, 748 ada 1 parseldeki iki farklı yapılanma koşulunun meri planda verilmiş olan A-3Kat, Taks:0,30 yapılanma koşullarında kısmen Konut Alanı olarak, kısmen de Park Alanı ve Açık Otopark Alanı olarak planlandığı; 1. Plan onama sınırı İstanbul ili, Beylikdüzü ilçesi, Kavaklı mahallesi, 48 ada,1 parsel sınırıdır 2. Plan onama sınırı içerisindeki alan Taks=0,30, ayrık nizam 3 kat yapılanma koşullarında kısmen konut, kısmen park alanıdır. 3. Konut alanı içerisinde yan ve arka bahçe mesafesi 4 m dir. Ön bahçe mesafesi plan üzerinde gösterilen yapı yaklaşma sınırı üzerinden ölçülendirilecektir. 4. Otopark ihtiyacı İstanbul otopark yönetmeliği dikkate alınarak parsel sınırları içerisinde karşılanacaktır. 5. Uygulama aşamasında ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alınacaktır. 6. Açıklanmayan hususlarda meri uygulama imar planı hükümleri ile meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir. şeklinde plan notları önerildiği görülmektedir. Kurum görüşleri incelendiğinde; teklife ilişkin, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü görüşünün olumsuz, İBB Kamulaştırma Müdürlüğü görüşü dışındaki tüm kurum görüşlerinin şartlı olumlu olduğu görülmekte olup; Kamulaştırma Müdürlüğü görüşünde ise kamulaştırma hususunda alınmış herhangi bir Encümen kararının bulunmadığı ifade edilmiştir. Planlama alanını da kapsayan 19.02.2013 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama genel Müdürlüğünce onaylanan Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu nda plan değişikliği teklifine konu alanın ÖA olarak belirlendiği ve plan genelinde sadece yerleşime uygun olmayan alanlarda planlanan konut alanları için yapılaşma değerlerinin E=0.05, H.max=4.50 m olarak planlandığı görülmüştür. Ayrıca, teklif plan paftası incelendiğinde 748 ada 1 parselin kısmen konut, kısmen park, kısmen de otopark alanı olarak planlandığı, ilave donatı alanı ayrıldığı, ayrıca parselin dört tarafının da yola cepheli olduğu ve ön bahçe mesafesi olarak yapı yaklaşma mesafelerinin belirlenmesi gerektiği görülmüştür. Bu nedenle plan notlarının 2. Maddesinin yeniden düzenlenmesi ve 3. Maddesinin de iptal edilerek plan üzerindeki yapı yaklaşma mesafelerinin geçerli olmasının uygun olacağı düşünülmektedir. Ayrıca; teklif plan paftasında yol cebi şeklinde planlanan otoparka otopark rumuzunun yazılmadığı ve lejantta da otopark lejantının bulunmadığı görülmüştür.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Kavaklı Mahallesi 748 ada 1 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi Dosyası Komisyonumuzca incelenmiş olup, donatı alanlarını arttırıcı nitelikteki teklifin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünce onaylanan Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda hazırlandığı görüldüğünden; otopark rumuzunun parsel ve lejant üzerine işlenmesi, 2 nolu plan notunun Plan onama sınırı içerisindeki alan Taks=0,30, ayrık nizam 3 kat yapılanma koşullarında kısmen konut, kısmen park, kısmen otopark alanıdır. şeklinde yeniden düzenlenmesi, 3 nolu plan notunun iptal edilmesi koşullarıyla Komisyonumuzca tadilen ve oyçokluğuyla uygun görülmüştür. Yüce Meclise arz olunur. İmar Kom. Başkanı İmar Kom.Başkan V. Üye Erkan ERDOĞAN T.Serdar ÇAKMAK İlyas YILMAZ Üye Ebru HABİP Üye Yavuz DEMİRCİ