PLAN UYGULAMA HÜKÜMLERİ A.GENEL HÜKÜMLER 1.1/1000 ölçekli Ünalan Mahallesi Güneyi Uygulama İmar Planı; plan paftaları, plan raporu, plan uygulama hükümleri ile bir bütündür. 2.Planda belirlenen sosyal ve teknik altyapı alanları ile kentsel yeşil alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 3.Planda yapılaşma değerleri belirtilmemiş Kamu ve Özel donatı alanlarındaki uygulama Meri İmar Yönetmeliği ve ilgili diğer yönetmelikler doğrultusunda, çevre yapılaşma koşullarına uygun olarak ve KAKS: 2.50 i geçmemek koşulu ile belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. 4.İlgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınması koşulu ile kültürel tesislerin, meydan ve yol gibi kamuya açık alanlarının zeminaltlarında kapalı otopark yapılabilecek olup, zemin altı otopark alanlarının üstü planda belirtilen fonksiyon dışında başka bir fonksiyon için kullanılamaz. 5.Karayolları koruma kuşağına cephe alan parsellerde ilgili kurumun görüşü alınmadan uygulama yapılamaz. 6. Ticaret+Konut alanlarında ve kamu kullanımına ayrılan tüm alanlarda, proje ve uygulama aşamasında Meri İmar Yönetmelik Hükümleri doğrultusunda engelliler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır. 7.Bölgesel trafo gereksinimini karşılamak üzere, trafo alanları maksimum 60 m² yi geçmemek, gerektiğinde trafo binasının tamamının veya bir kısmının tabi zemin kotu altına gömülmesi ve gerekli tedbirler alınmak kaydıyla, Belediyesince uygun görülecek alanlar içinde düzenlenebilir. 8.Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca 19.01.2010 tarihinde onaylanan Anadolu Yakası Mikro Bölgeleme Projesi kapsamında hazırlanan ve imar planlarına esas olan 1/2000 ölçekli yerleşime uygunluk haritalarına göre zemin durumu ile ilgili planda belirlenen yerleşime uygun alanlar ile yerleşime önlemli alanların açıklamaları ve yapılaşma kriterleri plan raporunda açıklanmış olup, uygulama aşamasında bu kriterlere uyulacaktır. 9.Açık ve kapalı çıkmalar emsale dahildir. 1
10.Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, İSKİ Atıksuların Kanalizasyona Deşarj Yönetmeliği ve ilgili diğer yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 11.Planda gösterilen yerleşime önlemli uygun alanlarda ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüd raporları alınacak olup, bu esaslar doğrultusunda uygulama koşulları belediyesince belirlenecektir. 12. Bu planda yapılaşma değerleri net imar parseli üzerinden hesaplanacaktır. Terk miktarı parselin %40'ını geçmesi ve bilabedel terkedilmesi halinde KAKS değeri parsel alanının %60'ı üzerinden hesaplanır. 13. 1/1000 ölçekli uygulama imar planında tamamı yol alanında kalan parsel/parseller, kamu lehine bedelsiz olarak terk edilir ise, imar transferinden faydalanabilir. Tamamı yol alanında kalan parsel/parsellerin imar transferinden faydalanmak istemesi halinde, söz konusu parsel/parseller öncelikle komşu imar adasında bulunan parsel/parsellerle tevhid edilecek olup transfer edileceği yapı adasının fonksiyonunu ve yapılanma koşulunu alacak şekilde uygulamaya dâhil edilir. Bu parsel/parsellerin imar hakkı; transfere konu parsel /parseller imar uygulaması görmüş ise parselin uygulama öncesindeki alanının %60 ının, imar uygulaması görmemiş ise parsel yüzölçümünün %60 ı üzerinden hesaplanacaktır. Bu durumda KAKS hesabı, transfere konu parsel/parseller için hesaplanan alan ile transfer edileceği parsel/parseller ya da yapı adası alanları toplamı üzerinden yapılır. 14. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olmak kaydıyla Ticaret+Konut alanlarında planda belirlenmiş olan yapılaşma koşullarını aşmamak kaydıyla yurt binası yapılabilir. 15. Parsel büyüklüğüne bağlı olarak kademeli emsal artışları ile ilgili hükümler: 15.1. Parsel büyüklüğüne bağlı olarak kademeli emsal artışları mevcut yapıların yıkılıp yeniden yapılması veya boş parsellerin yapılaşmış parseller ile tevhidi durumunda geçerlidir. Boş parsellerin yapılaşmış parseller ile tevhidi durumunda tevhid edilen parsellerin %50 den fazlasının halihazırda yapılaşmış olması koşulu aranır. 3500 m² nin üzerindeki parsellerde bu şartlar aranmaz. 15.2. 1/5000 ölçekli nazım imar planında gösterilmeyen 1/1000 uygulama imar planındaki araç yolları adaların birleşmesi durumunda ilgili kurumlardan (İSKİ, Ayedaş, İgdaş, Ulaşım Koordinasyon, Raylı Sistem Müdürlüğü vb.) olumlu görüş alınmak koşulu ile iptal edilebilir. İptal edilen yol alanları, adaların birleşmesi sonucu oluşan parselin İlçe Belediyesince uygun görülen bir bölümünde otopark ve park alanı (Kamusal alan) olarak ayrılacaktır. 2
15.3. Donatıya konu olan parsellerin bulunduğu yapı adalarının bir bütün olarak birleştirilmesi durumunda bu parseller hariç tutulur. Söz konusu parsellerin alanı yapılaşma değeri hesabına dahil edilmez. 15.4. Birleşmeye konu olmayan parsellerdeki mevcut yapılar ile yeni yapılacak olan yapıların entegrasyonunun sağlanabilmesi için; birleştirilecek olan parsellerde, yeni yapılacak yapılar ile açık alanların/donatı alanlarının parsel içindeki yer seçimlerini ve parsel büyüklüğü oranında kamuya bedelsiz terk edilecek donatı alanlarının türlerini ilgili yasal mevzuat hükümleri doğrultusunda ve bölge için gereklilik durumunu dikkate alarak belirlemeye belediyesi yetkilidir. 15.5. Plan hükümleri doğrultusunda ek yapılaşma hakkı alan alanlarda her bağımsız bölüm için 1 (bir) otopark alanı düzenlenecektir. 16. Planda yer almayan hususlarda Meri İmar Yönetmelik hükümleri geçerlidir. B. ÖZEL HÜKÜMLER 1. KENTSEL ALAN KULLANIMI 1.1. Kentsel Çalışma Alanları Ticaret+Konut Alanları Bodrum ve zemin katlarda ticaret olmak üzere normal katlarda; hizmet, ticaret, konut ve meri yönetmelikte yer alan diğer fonksiyonlar yer alabilir. Ticaret+ Konut Alanlarında uygulama yapılacak parsellerde; -Uygulama net alan üzerinden yapılır. -Minimum parsel büyüklüğü 500m² olup, 500m² den küçük parseller tevhiden uygulama yapacaktır. -Tevhid grupları oluşturulurken, tevhid grubu talep edilen yapı adası bütün olarak değerlendirilir, tevhid edilecek parseller belediyesince saptanır. -Çevredeki parsellerin yapılanma durumları göz önüne alınarak, tevhid grupları oluşturularak avan projesine göre uygulama yapılmasına Belediyesi yetkilidir. -Açık ve kapalı çıkmalar ile bodrum katlar K.A.K.S. a dahildir. 3
-Ön bahçe min. 5 m.dir. -Yan ve arka bahçe min. 4 m. olup, 5 kattan sonra her kat için yan ve arka bahçe mesafeleri; 0.5 m. arttırılır. İki blok arası bahçe mesafesi, iki yan bahçe mesafesi toplamından az olamaz. -Her 30 m2 kapalı ticaret ve hizmet alanı için 1 adet otopark alanı ayrılacaktır. -Otoparkların çözümü için otopark yönetmeliği hükümleri geçerlidir. -Kot alınacak nokta için, ilgili yönetmeli hükümleri geçerlidir ancak iki ve daha fazla bodrum çıkması halinde kot noktasını belirlemeye belediyesi yetkilidir. Büyüklüğü 1500 m² nin altındaki parsellerde; KAKS:1,80 Yençok: 6 kat Büyüklüğü 1501-3000 m² arasında olan parsellerde; %15 ilave KAKS Yençok: 8 kat Büyüklüğü 3001-5000 m² arasında olan parsellerde; %25 ilave KAKS Yençok: 10 kat Uygulama yapılan alanın %10 u oranındaki Park ve Otopark emsali parselinde kullanılmak üzere kamuya terk edilecektir. Terk edilecek alanların niteliği, konumu ve boyutları avan proje aşamasında belediyesince belirlenecektir. Büyüklüğü 5001 m² ve daha büyük parsellerde; %40 ilave KAKS Yençok: 12 kat Uygulama yapılan alanın %15 i oranındaki Park, Otopark, Eğitim Tesisi ve Dini Tesis emsali parselinde kullanılmak üzere terk edilecektir. Terk edilecek alanların niteliği, konumu ve boyutları avan proje aşamasında belediyesince belirlenecektir. Yapı adası oluşturulan parseller; 3500 m² den küçük olmamak koşuluyla 1/1000 ölçekli uygulama imar planı nda araçyaya yolları ve donatı alanları ile sınırlandırılmış yapı adaları; o %40 ilave KAKS Yençok: 12 kat 4
o Uygulama yapılan alanın %20 si oranındaki Park, Otopark, Eğitim Tesisi ve Dini Tesis emsali parselinde kullanılmak üzere terk edilecektir. Terk edilecek alanların niteliği, konumu ve boyutları avan proje aşamasında belediyesince belirlenecektir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nda araç yolları ve donatı alanları (İsale İletim Hattı hariç) ile sınırlandırılmış yapı adaları; o %40 ilave KAKS Yençok: 12 kat o Çatı arası kullanımları KAKS değerine dahil değildir. o Uygulama yapılan alanın %25 si oranındaki Eğitim Tesisi ve Dini Tesis emsali parselinde kullanılmak üzere terk edilecektir. Terk edilecek alanların niteliği, konumu ve boyutları avan proje aşamasında belediyesince belirlenecektir. o Ön Bahçe mesafesi en az 10 m. dir. 1.2. Açık ve Yeşil Alanlar Parklar ve Dinlenme Alanları Bu alanlarda parklar, çocuk bahçeleri ve açık spor alanları yer alabilir. Ağaçlandırılacak Alan Bu alanlarda yapılaşmaya izin verilmeyecek ve belediyesince ağaçlandırılacaktır. Ağaçlandırılacak alanlar, ilgili mevzuat doğrultusunda, Orman ve Su İşleri Bölge Müdürlüğü nün uygun görüşü alınmak koşulu ile fidanlık alanı vb. olarak kullanılabilir. Meydan Bu alanda; park ve yaya alanları gibi rekreasyon alanları yer alacak olup uygulama İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanacak Kentsel Tasarım Avan Projesi ne göre yapılacaktır. Bu alanda takılabilir-sökülebilir malzemeden olmak üzere, 1 katı geçmemek koşuluyla yapılar yapılabilir. Bu alanda en fazla E: 0,03 tür. Bu alanda zemin altı otoparkı yapılabilecek olup olağanüstü koşullarda sığınak olarak kullanılacaktır. 5
1.3. Sosyal Altyapı Alanları Lise Alanı Bu alanlarda, Lise fonksiyonları yer alabilir. Bu alanlarda uygulama çevre yapılanma koşullarını aşmadan Belediyesince onaylanacak avan projesine göre yapılacaktır. Mesleki Ve Teknik Öğretim Tesisi Alanı Bu alanda; Ticaret Lisesi, Kız Meslek Lisesi, Pratik Sanat Okulu, Fen Lisesi, Otelcilik Meslek Lisesi, Anadolu Öğretmen Lisesi, Güzel Sanatlar Lisesi, Sağlık Meslek Lisesi, İmam Hatip Lisesi gibi Mesleki ve Teknik Eğitim Tesisleri yer alacaktır. Mesleki Eğitim Tesis Alanı nda E: 2,50, çekme mesafeleri serbest olup, uygulamaya yönelik diğer yapılaşma koşullarını (blok ebat ve şekilleri, kot alınacak nokta, yapı yüksekliği vd.) çevre yapılanma koşulları dikkate alınarak belirlemeye İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı yetkilidir. Uygulama İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Söz konusu alanda kendi otopark ihtiyacının dışında kamuya ait zemin altı katlı otopark yapılabilir. Zemin altı katlı otoparkın kat yükseklikleri ile diğer yapılanma koşullarını onaylanacak avan projesinde belirlemeye İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı yetkilidir. Sosyal Kültürel Tesis Alanı Sosyal Kültürel Tesis Alanı nda yurt, kurs, kütüphane, sergi salonu, konferans salonu vb. birimler ile ilgili mevzuat hükümlerinde tanımlanan diğer fonksiyonlar yer alabilir. Sosyal Kültürel Tesis Alanı nda E: 2,50, çekme mesafeleri serbest olup, uygulamaya yönelik diğer yapılaşma koşullarını (blok ebat ve şekilleri, kot alınacak nokta, yapı yüksekliği vd.) çevre yapılanma koşulları dikkate alınarak belirlemeye İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı yetkilidir. Uygulama İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Söz konusu alanda kendi otopark ihtiyacının dışında kamuya ait zemin altı katlı otopark yapılabilir. Zemin altı katlı otoparkın kat yükseklikleri ile diğer yapılanma koşullarını onaylanacak avan projesinde belirlemeye İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı yetkilidir. Kültürel Tesisler Alanı Bu alanda, halk eğitim merkezi, kültür merkezleri, belediye meslek edindirme merkezi, kütüphane, müze, sinema, tiyatro, sergi, konferans salonları vb. tesisler yer alacaktır. Bu alanlarda uygulama 6
çevre yapılanma koşullarını aşmadan Belediyesince onaylanacak avan projesine göre yapılacaktır. Cami Bu alanlarda cami, lojman ve müştemilatlar yer alabilir. Bu alanlarda uygulama çevre yapılanma koşullarını aşmadan Belediyesince onaylanacak avan projesine göre yapılacaktır. Sağlık Tesisi Alanı Bu alanlarda, Sağlık tesisleri yer alabilir. Bu alanlarda uygulama çevre yapılanma koşullarını aşmadan Belediyesince onaylanacak avan projesine göre yapılacaktır. Yüksek Öğretim Tesisi Alanı Bu alanda Emsal: 3.00 olup yükseklik serbesttir. 0.00 kotu Ünalan Caddesi nden verilecektir. Söz konusu alanda 06.02.2012 onaylı Uygulama İmar Planı hükümleri geçerlidir. Özel Ortaokul Alanı Bu alanlarda, Ortaokul fonksiyonları yer alabilir. Bu alanlarda uygulama çevre yapılanma koşullarını aşmadan Belediyesince onaylanacak avan projesine göre yapılacaktır. Özel Eğitim Alanı Bu alanlarda, Özel Eğitim fonksiyonları yer alabilir. Bu alanlarda uygulama çevre yapılanma koşullarını aşmadan Belediyesince onaylanacak avan projesine göre yapılacaktır. 1.4. Teknik Altyapı 1.4.1. Ulaşım/Kentsel Toplu Taşıma Güzergahları Raylı Toplu Taşıma İstasyon Alanı Raylı Toplu Taşıma İstasyon Alanı, Yeraltı Metrohattı ve koruma sınırı Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü doğrultusunda çizilmiş olup, bu alanlarda yapılacak uygulamalarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi Raylı Sistem Daire Başkanlığından görüş alınmadan uygulama yapılamaz. 1.4.2. Enerji Üretim-Dağıtım ve Depolama Trafo Alanı Bu alanda uygulama aşamasında ilgili kurumdan görüş alınacaktır. 7
1.5. Korunacak Alanlar İçme Suyu Ana İletim Hattı İsale hattı güzergahında hafriyat yapılamaz. Bu alanlarda yapılacak çalışmalarda İSKİ görüşü alınmadan uygulama yapılamaz. Kazı Alanı Kazı alanı olarak belirlenen alan ve yakın çevresinde yapılacak her türlü kazı ve altyapı çalışmaları müze denetiminde yapılacaktır. Ayrıca bu alanlarda yapılacak her türlü inşai ve fiziki müdahale öncesinde ilgili koruma kurulundan görüş alınacaktır. 1.6. Afet Tehlikeli Alanlar Jeolojik Açıdan Yerleşime Önlemli Uygun Alan Bu alanlarda gerekli önlemler alınmadan uygulama yapılamaz. Tüm yapılarda ayrıntılı zemin etüdü yapılmadan yapı ruhsatı verilemez. Depremsellik nedeniyle yapılaşmaya ilişkin tedbirler ilçe belediyesince alınacaktır. 19.01.2010 tarihinde Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı tarafından onaylanan Mikro Bölgeleme Projesi raporunda belirtilen hususlara uyulacaktır. 8