İZMİR İLİ BUCA İLÇESİ TINAZTEPE MAHALLESİ 624 ADA 8 NO.LU PARSEL İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU MALİYE HAZİNESİ 2018
İÇİNDEKİLER 1. PLANLAMA ALANININ KONUMU VE GENEL ÖZELLİKLERİ... 3 1.1. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ... 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ... 6 1.3. YAPI ANALİZİ... 8 1.4. ALANA AİT FOTOĞRAFLAR... 8 1.5. JEOLOJİK DURUMU... 12 1.6. KORUMAYA İLİŞKİN VERİLER... 13 1.7. HÂLİHAZIR HARİTA DURUMU... 14 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM... 15 2.1. MÜLKİYET DURUMU... 15 2.2. KADASTRAL DURUM... 16 3. MEVCUT İMAR DURUMU... 18 3.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI... 18 3.2. 1/25.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI... 20 3.3. 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI... 21 3.4. 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI... 22 4. PLANLAMA ALANI ALTYAPI DURUMU... 24 4.1. ELEKTRİK... 24 4.2. DOĞALGAZ... 25 4.3. TELEKOM... 26 4.4. SU VE KANALİZASYON... 27 5. PLANLAMANIN GEREKÇESİ VE PLAN KARARLARI... 29 5.1. PLANLAMA GEREKÇESİ... 29 5.2. PLANLAMA KARARLARI... 29 5.3. PLAN HÜKÜMLERİ... 32 5.3.1. 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN HÜKÜMLERİ. 32 5.3.2. 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN HÜKÜMLERİ... 34 1 S a y f a
ŞEKİL TABLOSU ŞEKİL 1: İZMİR İLİNİN ÜLKEDEKİ YERİ... 3 ŞEKİL 2: İZMİR İLİNİN EGE BÖLGESİNDEKİ YERİ... 3 ŞEKİL 3: İZMİR İLİ İLÇELERİ... 4 ŞEKİL 4: PLANLAMA ALANININ KENT İÇİNDEKİ YERİ... 5 ŞEKİL 5: İZMİR KARAYOLLARI HARİTASI... 6 ŞEKİL 6: PLANLAMA ALANININ YAKIN ÇEVRE ULAŞIM BAĞLANTILARI... 7 ŞEKİL 7: PLANLAMA ALANI YAPILAŞMA DURUMU... 8 ŞEKİL 8: YERLEŞİME UYGUNLUK HARİTASI... 13 ŞEKİL 9: 1/1.000 ÖLÇEKLİ HÂLİHAZIR HARİTA... 14 ŞEKİL 10: PARSELE AİT TAPU KAYITLARI... 15 ŞEKİL 11: 624 ADA 8 NO.LU PARSELE AİT KROKİ... 16 ŞEKİL 12: 624 ADA 8 NO.LU PARSELE AİT KOORDİNAT ÖZET ÇİZELGESİ... 17 ŞEKİL 13: 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI... 18 ŞEKİL 14: 1/25.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI... 20 ŞEKİL 15: 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI... 21 ŞEKİL 16: 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI... 22 ŞEKİL 17: 624 ADA 8 NO.LU PARSELE İLİŞKİN İRTİFAK HAKKI... 24 ŞEKİL 18: PLANLAMA ALANI DOĞALGAZ HATLARI... 25 ŞEKİL 19: PLANLAMA ALANI TELEKOM ALTYAPISI... 26 ŞEKİL 20: PLANLAMA ALANINA AİT İÇME SUYU HATTI... 27 ŞEKİL 21: PLANLAMA ALANINA AİT KANALİZASYON HATTI... 28 ŞEKİL 22: 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ... 30 ŞEKİL 23: 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ... 31 2 S a y f a
1. PLANLAMA ALANININ KONUMU VE GENEL ÖZELLİKLERİ 1.1. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ İzmir; kuzeyde Madra Dağları, güneyde Kuşadası Körfezi, batıda Çeşme Yarımadası'nın Tekne Burnu, doğuda ise Aydın ve Manisa il sınırları ile çevrilmiştir. İl toprakları, 37 45' ve 39 15' kuzey enlemleri ile 26 15' ve 28 20' doğu boylamları arasında yer almaktadır. İlin kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 200 km, doğu-batı doğrultusundaki genişliği ise 180 km dir. ŞEKİL 1: İZMİR İLİNİN ÜLKEDEKİ YERİ ŞEKİL 2: İZMİR İLİNİN EGE BÖLGESİNDEKİ YERİ 3 S a y f a
Büyükşehir statüsüne sahip olan İzmir in ilçeleri; Karşıyaka, Konak, Gaziemir, Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe, Bayraklı, Karabağlar, Bergama, Dikili, Kınık, Aliağa, Foça, Menemen, Çiğli, Bornova, Buca, Kemalpaşa, Bayındır, Torbalı, Selçuk, Menderes, Seferihisar, Urla, Çeşme, Karaburun, Tire, Ödemiş, Beydağ ve Kiraz dır. Planlamaya konu alan, Buca ilçesi Tınaztepe mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. ŞEKİL 3: İZMİR İLİ İLÇELERİ İzmir in metropol ilçelerinden biri olan Buca, il merkezinin 9 kilometre güneydoğusunda olup, 180 km 2 yüzölçümüne sahiptir. Denizden yüksekliği 38 metre olan ilçenin kuzeyinde Kemalpaşa ve Bornova, batısında Konak, güneyinde Menderes, doğusunda ise Torbalı İlçesi bulunmaktadır. Nüfusu, 2016 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemi verilerine göre 482.337 kişidir. 4 S a y f a
ŞEKİL 4: PLANLAMA ALANININ KENT İÇİNDEKİ YERİ Planlama değişikliğine konu olan İzmir ili, Buca ilçesi, Tınaztepe Mahallesi, 624 ada 8 no.lu parselin yüzölçümü 11.891,00 m 2 dir. Parsele ilişkin bilgiler, raporun Mülkiyet ve Kadastral Durum başlığı altında detaylandırılmıştır. Planlama alanının kent içindeki yeri incelendiğinde; ilçe merkezine yaklaşık 1,5 km uzaklıkta olup O 30 İzmir Çevre Yolu nun 2 km kuzeybatısında, Doğuş Caddesi üzerinde yer almaktadır. Parselin güneyinde konut alanları, kuzeyinde yapılaşmamış arazi ve konut alanı, doğusunda KYK İzmir Kız Öğrenci Yurdu, batısında yapılaşmamış arazi ve konut alanı, kuzeydoğusunda Tınaztepe Hastanesi ve sanayi alanı (tekstil üretimi), kuzeybatısında Eski Buca Mezarlığı ve konut alanı, güneydoğusunda Dokuz Eylül Üniversitesi Tınaztepe Yerleşkesi bulunmaktadır. 5 S a y f a
1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ İzmir Türkiye nin üçüncü, Ege Bölgesi nin de en büyük ili olarak yoğun bir yolcu ve yük trafiğine sahiptir. Bu nedenle, ulaşım çeşitliliği ve ulaşım türlerinin birbirine bağlantısı yönünden ülke ölçeğindeki önemli merkezlerden biridir ve farklı ulaşım türlerinin değişim noktası durumundadır. Güçlü karayolu-denizyolu-demiryolu-havayolu ilişkileri vardır. Çevresindeki tüm illere doğrudan karayolu ile bağlanma olanağına sahip olan İzmir de, İzmir Çevre Otoyolu, İzmir-Çeşme ve İzmir-Aydın otoyolları bulunmaktadır. İlin doğusundaki Manisa iline D 250, Uşak iline D 300; kuzeyindeki Balıkesir iline D 565; güneyindeki Aydın iline E 87 karayolu ile ulaşılmaktadır. ŞEKİL 5: İZMİR KARAYOLLARI HARİTASI Anadolu topraklarındaki ilk demiryolu hattının 1866 yılında tamamlanan, 130 kilometrelik İzmir- Aydın demiryolu hattı olması, İzmir in demiryolu ulaşımında öncü ve farklı bir yeri olduğunu göstermektedir. İlden demiryolu ile ülkenin diğer illerine yolcu ve yük taşımacılığı gerçekleştirilmektedir. Diğer yandan İzmir, banliyö, metro, tramvay gibi çeşitli raylı sistem 6 S a y f a
hatlarına da sahiptir. Söz konusu alanın bulunduğu Buca ilçesinde raylı sistem planlama aşamasındadır. İzmir sahip olduğu kıyı şeridi ile ulusal ve uluslararası deniz ulaşımı açısından da oldukça büyük bir potansiyele sahiptir. Denizyolu ile yurtdışındaki farklı hedeflere yolcu ve yük taşımacılığı yapılmaktadır. Bu anlamda; ihracat ağırlıklı olması nedeni ile yük taşımacılığı öne çıkmaktadır. Havayolu ulaşımı yönünden de önemli bir noktada olan İzmir de ülkenin önemli havaalanlarından olan Adnan Menderes Havalimanı yer almaktadır. Söz konusu alana, O 30 İzmir Çevre Yolu nun ayrım noktasından Doğuş Caddesi ne bağlanarak 63. Sokak üzerinden ulaşılmaktadır. PLANLAMA ALANI O-30 İzmir Çevre Yolu ŞEKİL 6: PLANLAMA ALANININ YAKIN ÇEVRE ULAŞIM BAĞLANTILARI 7 S a y f a
1.3. YAPI ANALİZİ İzmir ili, Buca ilçesi, Tınaztepe Mahallesi, 624 ada 8 no.lu parselin üzerinde trafo ve birkaç işgalci ticari yapı bulunmaktadır. ŞEKİL 7: PLANLAMA ALANI YAPILAŞMA DURUMU 1.4. ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 624 ada 8 no.lu parsele ait fotoğraflar aşağıda verilmiştir. 8 S a y f a
9 S a y f a
10 S a y f a
11 S a y f a
1.5. JEOLOJİK DURUMU Planlama alanına ilişkin olarak revize imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu 03.04.2015 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onanmıştır. Rapora göre inceleme alanı, yerleşime uygunluk açısından Önlemli Alan 5.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) olarak tanımlanmıştır. Söz konusu raporun Önlemli Alan 5.1 ile ilgili sonuç ve önerileri aşağıda verilmiştir. İnceleme alanındaki Alüvyon, Aliağa formasyonu ve Çukurköy Volkanitlerine ait rezidüel birimlerin yüzeylendiği, eğimin %0-10 arasında olduğu alanlardır. Alüvyon ve rezidüele ait killerin orta-yüksek-aşırı yüksek plastisiteli, düşük orta derecede şişme özelliğinde, sıkı-katı-çok katı kıvamlı özelliğe sahip olduğu belirlenmiştir. Yapılan taşıma gücü hesaplarında bazı seviyelerde şişme ve taşıma güce problemiyle karşılaşabileceği belirlenmiştir. 0.00-3.50 m kalınlığında dolgu gözlenmiştir. Alüvyon ve rezidüel zeminlerde yanal ve düşey yönde farklılık gösterdiğinden yapı temellerinde farklı oturmalar hesap edilmelidir. Bu alanlar yerleşime uygunluk açısından Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma vb. Sorunlu Alanlar olarak değerlendirilmiştir. Bu alanlarda kalınlığı 0.00-3.50 m arasında kontrolsüz dolgu tabakası taşıyıcı zemin niteliğinde olmadığından, yapı yükleri Alüvyon ve rezidüel birimlerin mühendislik parametreleriyle çözülmeye çalışılmalıdır. Yapılacak parsel/bina bazındaki zemin etütlerinde temel tipi ve derinliği belirlenerek temelin oturacağı zemin seviyelerine ait mühendislik parametreleri (şişme, oturma, taşıma gücü) ile şev stabilik analizleri ayrıntılı olarak yapılmalıdır. Değerlendirmeler sonucunda ortaya çıkacak problemlere göre gerekli önlemler alınmalıdır. Binalardaki farklı oturmaları önlemek için, bina temelleri tek tip homojen birim üzerine oturtulmalıdır. Bu alanlarda, alüvyon ve rezidüele ait birimlerde belirlenen şişme, taşıma gücü vb. Sorunlarına yönelik mühendislik problemlerinin zemin etütlerinde ayrıntılı olarak araştırılması ve belirlenecek zemin iyileştirme yöntemlerinin uygulanması gerekmektedir. 12 S a y f a
Alüvyon ve rezidüel zeminlerin yanal ve düşey yönde değişim gösterdiğinden yapıların farklı oturmaları hesap edilerek gerekli önlemler belirlenmelidir. Her türlü ve derinlikteki kazı şevleri açıkta bırakılmalı, uygun projelendirilmiş istinat yapılarıyla desteklenmelidir. Yüzey ve atık suların ortamdan uzaklaşmasını sağlayacak drenaj sistemleri uygulanmalıdır. Bu alanlar yerleşime uygunluk haritasında ÖA-5.1 simgesiyle gösterilmiştir. ŞEKİL 8: YERLEŞİME UYGUNLUK HARİTASI 1.6. KORUMAYA İLİŞKİN VERİLER Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 10.10.2017 tarih 35882 sayılı ve İzmir I Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu nun 31.10.2017 tarihli 3817 sayılı yazısında da belirtildiği gibi, planlama alanı herhangi bir sit alanı içerisinde yer almamakta olup, parsel üzerinde korunması gerekli herhangi bir kültür ve tabiat varlığı bulunmamaktadır. 13 S a y f a
1.7. HÂLİHAZIR HARİTA DURUMU İzmir ili, Buca ilçesi, Tınaztepe Mahallesi sınırlarında bulunan 624 ada 8 no.lu parseli kapsayan 1/1.000 ölçekli hâlihazır harita aşağıda verilmiştir. ŞEKİL 9: 1/1.000 ÖLÇEKLİ HÂLİHAZIR HARİTA 14 S a y f a
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 2.1. MÜLKİYET DURUMU İzmir ili, Buca ilçesi, Tınaztepe Mahallesi, 624 ada 8 no.lu parselin toplam alanı 11.891,00 m² olup, mülkiyetleri Maliye Hazinesi adına kayıtlıdır. Söz konusu parsele ait ayrıntılı tapu bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir. İL-İLÇE KÖY / MAHALLE ADA NO PARSEL NO MALİK ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZÖLÇÜMÜ (m²) İZMİR/ BUCA TINAZTEPE 624 8 MALİYE HAZİNESİ TAŞLIK VE ÇALILIK 11.891,00 ŞEKİL 10: PARSELE AİT TAPU KAYITLARI Tapu kaydında da görüldüğü gibi, söz konusu parselde Türkiye Elektrik Kurumu nun irtifak hakkı bulunmaktadır. 15 S a y f a
2.2. KADASTRAL DURUM Kadastro Müdürlüğü nün 09.10.2017 tarihli 2216626 sayılı yazısının ekinde sunulan, plan değişikliğine konu İzmir ili, Buca ilçesi, Tınaztepe Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 624 ada 8 no.lu parsele ilişkin kadastral durum aşağıda verilmiştir. ŞEKİL 11: 624 ADA 8 NO.LU PARSELE AİT KROKİ 16 S a y f a
ŞEKİL 12: 624 ADA 8 NO.LU PARSELE AİT KOORDİNAT ÖZET ÇİZELGESİ 17 S a y f a
3. MEVCUT İMAR DURUMU 3.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 16.11.2015 tarihinde onaylanan ve planlama alanını kapsayan İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı aşağıda verilmiştir. ŞEKİL 13: 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI Söz konusu parsel, 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı nda Kentsel Yerleşik Alan ve I. Derece Yol kullanımında kalmakta olup, kullanıma ilişkin plan hükümleri aşağıdaki gibidir. Kentsel Yerleşme Alanları Bu planda kentsel yerleşik alanlar ve kentsel gelişme alanları olarak gösterilmiş olan alanların bütünüdür. Kentsel yerleşme alanları kapsamındaki kentsel yerleşik alanlar ve kentsel gelişme alanlarına ilişkin alt ölçekli planlarda alan büyüklüğü ve nüfus kabulleri 9. Bölümde yer alan tablolara göre belirlenecektir. 18 S a y f a
Bu planda kentsel yerleşme alanı olarak gösterilmiş olsun ya da olmasın, bağlı bulundukları kentsel yerleşme merkezlerinden kopuk biçimde konumlanan, belediye sınırları içine alınarak mahalleye dönüşmüş/dönüşecek kırsal yerleşme alanlarında yapılacak alt ölçekli planlamalarda; çevre düzeni planında önerilmiş gelişme alanı varsa bu alan sınırları da dikkate alınarak, gelişme alanı belirlenmemiş yerleşim birimlerinde ise varsa geçmişte belirlenmiş köy yerleşik alanı ve civarına ilişkin sınırlar da dikkate alınarak, yerleşmenin kendi gereksinimi kadar alanın alt ölçekli planları hazırlanacaktır. Alt ölçekli planlarda, yerleşmenin sahip olduğu geleneksel doku ve yapılaşma özellikleri ile çevresindeki alanın doğal özelliklerinin planlama aşamasında dikkate alınması ve koruma kararlarına dönüştürülmesi zorunludur. Bu yerleşmelerin mahalle olarak bağlandığı tarihteki nüfusları bağlandıkları belediyenin bu plan ile belirlenmiş nüfus kabulüne eklenir. Kentsel yerleşme alanlarında, konut alanları ile eğitim tesisleri, sağlık tesisleri, açık ve kapalı spor alanları, yeşil alanlar, kamu kurum alanları, trafo vb. Gibi sosyal ve teknik alt yapı alanları ile ticaret alanları, küçük sanayi sitesi alanları, turistik tesis alanları, konut dışı kentsel çalışma alanları vb. gibi çalışma alanları yer alabilir. Kentsel yerleşme alanlarında organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, serbest bölgeler, sanayi tesisleri ile endüstriyel hammadde ve mamul ürünlerinin açık ya da kapalı olarak depolanacağı tesisler yer alamaz. Kentsel yerleşik alanlarda var olan sanayi tesisleri, ekonomik ömrü dolduğunda sanayi alanlarına taşınacaktır. Bu planda kentsel yerleşme alanları için belirlenmiş olan nüfus kabulü esas olmak üzere, kentsel yerleşmeler içindeki yoğunluk dağılımı imar planlarında yapılacaktır. İmar planında yer alacak nüfus, o yerleşme için bu planla getirilen toplam nüfus kabulünü aşamaz. 19 S a y f a
3.2. 1/25.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI Planlama alanını kapsayan 1/25.000 Ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Nazım İmar Planı, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi nin 12.09.2012 tarih ve 05.843 sayılı kararı ile uygun görülerek Başkanlık Makamınca 08.10.2012 tarihinde onaylanmıştır. Söz konusu 624 ada 8 no.lu parsel planda Kentsel Yerleşik (Meskûn) Alan ve I. Derece Yol olarak belirlenmiştir. Kullanıma ilişkin plan hükümleri aşağıda verilmiştir. Kentsel Yerleşik (Meskûn) Alanlar: Bu alanlar mevcut yapılaşmış alanlar olup, bu alanlar içerisinde konut ve konut kullanımına hizmet verecek ticaret, turizm, sosyal, kültürel, teknik alt yapı ve küçük sanayi sitesi vb. gibi kullanımlar yer alabilir. Meskûn alanların kesin sınırları alt ölçekli planlarda netleştirilecektir. Bu alanlarda yapı stoğunun durumuna, doku ve işlevsel özelliklerine, alanın jeolojik yapısına, donatı niteliklerine, alanda yaşayan nüfusun sosyal ve ekonomik yapısına göre; koruma/yenileme, sağlıklaştırma veya tasfiye amaçlı plan ve projeler yapılabilir. Bu planda kentsel yerleşim alanı olarak gösterilmiş olsun ya da olmasın, kentsel yerleşme merkezlerinden kopuk biçimde konumlanan, belediye sınırları içine alınarak köy statüsünden mahalleye dönüşmüş/dönüşecek kırsal yerleşme özelliği taşıyan alanlarda alt ölçekli imar planı yapılıncaya kadar 7.2.4 maddesi geçerlidir. Gelişme alanı belirlenmemiş yerleşim birimlerinde yapılacak alt ölçekli planlarda imar planına esas kurum ve kuruluş görüşleri, jeolojik ve jeoteknik etüt raporları, nüfus projeksiyon verileri dikkate alınarak gelişme alanı belirlenecektir. Bu planlarda yerleşimin sahip olduğu geleneksel doku ve yapılaşma özellikleri ile civarının doğal özelliklerin dikkate alınması zorunludur. ŞEKİL 14: 1/25.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 20 S a y f a
3.3. 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.01.2011 tarih, 05.90 sayılı kararı ile uygun görülerek İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Makamınca 16.09.2011 tarihinde onaylanan 1/5.000 Ölçekli Buca Nazım İmar Planı Revizyonu nda söz konusu parsel İlköğretim Tesis Alanı, Belediye Hizmet Alanı ve Kent İçi Yollar kullanımında kalmaktadır. Ayrıca 1/5000 ölçekli Buca Nazım İmar Planı Revizyonu İzmir 3. İdare Mahkemesinin 10.01.2013 tarih 2013/11 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Planlama alanı ve çevresine ait mevcut imar planı aşağıda verilmiştir. ŞEKİL 15: 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 21 S a y f a
3.4. 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI Buca Belediye Meclisi nin 02.08.1990 tarih, 172 sayılı kararıyla uygun görülen Buca-Kozağaç ve Kuruçeşme Kesimini Kapsayan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Önerisi, İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Makamınca 03.04.1991 tarihinde onanmış olup, söz konusu parsel bu planda İlkokul Alanı, Belediye Hizmet Tesis Alanı ve Taşıt Yolu kullanımında yer almaktadır. Bu plan sonrasında, alanda bir plan değişikliği yapılmıştır. Buca Belediye Meclisi nin 21.12.1998 tarih ve 1998/210 sayılı kararıyla uygun görülen 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği, Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca 05.03.1999 tarihinde onanmış olup, söz konusu plan değişikliği ile Belediye Hizmet Tesisi Alanı nın bir kısmı Belediye Hizmet Alanı (Benzin İstasyonu) olarak belirlenmiştir. Plan değişikliğinden sonra, 624 ada 8 no.lu parseli de kapsayan alanda, 3194 sayılı Kanunun 18. Maddesi uyarınca hazırlanan 730 nolu parselasyon planında düzenleme ortaklık payı (DOP) oranının yasal sınır olan %40 ın altına düşürülemediği gerekçesi ile söz konusu parselasyon planı davalı durumda görülmektedir. Söz konusu parsel, yürürlükteki 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planında kısmen İlkokul, kısmen Belediye Hizmet Tesis alanı, kısmen BHZ Benzin İstasyonu, kısmen yol, kısmen otopark alanında kalmaktadır. Planlama alanı ve çevresine ait mevcut imar planı aşağıda verilmiştir. ŞEKİL 16: 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI 22 S a y f a
Uygulama İmar Planı na göre mevcut alan dağılımı tablosu aşağıdaki gibidir. ALAN KULLANIMI YÜZÖLÇÜM (m 2 ) ORAN (%) İLKOKUL ALANI 2.670,40 22,4 BELEDİYE HİZMET TESİS ALANI 4.826,24 40,5 BELEDİYE HİZMET ALANI (BENZİN İSTASYONU) 2.047,26 17,2 YOL 2.228,12 18,9 OTOPARK 118,98 1,0 TOPLAM 11.891,00 100,00 TABLO 1: 624 ADA 8 NO.LU PARSELE İLİŞKİN MEVCUT ALAN KULLANIMI 23 S a y f a
4. PLANLAMA ALANI ALTYAPI DURUMU 4.1. ELEKTRİK TEİAŞ ın 15.11.2017 tarihli 440917 sayılı yazısında da belirtildiği gibi, İzmir ili, Buca ilçesi, Tınaztepe Mahallesi 624 ada 8 no.lu parselden 154 kv İzmir II İzmir III Enerji İletim Hattı geçmektedir. ŞEKİL 17: 624 ADA 8 NO.LU PARSELE İLİŞKİN İRTİFAK HAKKI 24 S a y f a
4.2. DOĞALGAZ İzmirgaz ın 03.10.2017 tarihli 13892 sayılı yazısında da belirtildiği gibi, planlama alanı sınırları içerisinde herhangi bir doğalgaz altyapı tesisi bulunmamakta olup bölgedeki doğalgaz hatlarını gösteren harita aşağıda verilmiştir. ŞEKİL 18: PLANLAMA ALANI DOĞALGAZ HATLARI 25 S a y f a
4.3. TELEKOM 624 ada 8 no.lu parsel üzerinde Türk Telekomünikasyon A.Ş. ye ait yer alan tesisler, şirketin 12.10.2017 tarih 191041 sayılı yazısında belirtilmiştir. Plana konu alanın telekom altyapısı aşağıdaki görselde verilmiştir. ŞEKİL 19: PLANLAMA ALANI TELEKOM ALTYAPISI 26 S a y f a
4.4. SU VE KANALİZASYON İZSU nun 07.11.2017 tarih 77926 sayılı yazısında söz konusu parselin içinden içme suyu hattı geçmemekte olup, parselin içinden geçen kanalizasyon hattının deplase edilmesi zorunluluğu halinde deplasesinin gerçekleştirileceği belirtilmiştir. Yazının ekinde yer alan ve şebeke hatlarını gösteren krokiler aşağıda verilmiştir. ŞEKİL 20: PLANLAMA ALANINA AİT İÇME SUYU HATTI 27 S a y f a
ŞEKİL 21: PLANLAMA ALANINA AİT KANALİZASYON HATTI 28 S a y f a
5. PLANLAMANIN GEREKÇESİ VE PLAN KARARLARI 5.1. PLANLAMA GEREKÇESİ Fiziki ve teknik eşikler, mülkiyet durumu, çevredeki kullanımlar göz önünde bulundurularak MALİYE HAZİNESİ adına kayıtlı İzmir ili, Buca ilçesi, Tınaztepe Mahallesi, 624 ada 8 no.lu parselin İlkokul Alanı, Ticaret Alanı ve Park olarak planlanabileceği tespit edilmiştir. Bu doğrultuda parsele yönelik 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 5.2. PLANLAMA KARARLARI Bölgenin ihtiyaçları göz önünde bulundurularak ve çevre imar bütünlüğü gözetilerek söz konusu parsel İlkokul Alanı, Ticaret Alanı, Park, Yol ve Otopark olarak planlanmıştır. Yapılaşma koşulları; İlkokul Alanı nda E=0.50 Yençok=4 Kat Ticaret Alanı nda E=2.40, Yençok=6 Kat olarak verilmiştir. Plan değişikliği sonrasında alan dağılım tablosu aşağıdaki gibidir. ALAN KULLANIMI YÜZÖLÇÜM (m 2 ) ORAN (%) İLKOKUL ALANI 2.668,50 22,44 TİCARET ALANI 6.677,85 56,16 PARK 381,43 3,21 YOL 2.044,24 17,19 OTOPARK 118,98 1,00 TOPLAM 11.891,00 100,00 TABLO 2: 624 ADA 8 NO.LU PARSELE İLİŞKİN PLAN DEĞİŞİKLİĞİ SONRASI ALAN KULLANIMI 29 S a y f a
ŞEKİL 22: 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ 30 S a y f a
ŞEKİL 23: 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ 31 S a y f a
5.3. PLAN HÜKÜMLERİ 5.3.1. 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN HÜKÜMLERİ 1. PLANLAMA ALANI İZMİR İLİ BUCA İLÇESİ TINAZTEPE MAHALLESİ 624 ADA 8 NO.LU PARSELİ KAPSAR. 2. 1/5.000 ÖLÇEKLİ İZMİR İLİ BUCA İLÇESİ TINAZTEPE MAHALLESİ 624 ADA 8 NO.LU PARSELE AİT NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ, PLAN HÜKÜMLERİ VE PLAN AÇIKLAMA RAPORUYLA BİR BÜTÜNDÜR. 3. 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANINDA ÇİZİLEN SINIRLAR ŞEMATİK OLARAK GÖSTERİLDİĞİNDEN BU PLAN ÜZERİNDEN PLAN ÖLÇEĞİ İLE ÖLÇÜ ALINAMAZ, YER TESPİTİ VE UYGULAMA YAPILAMAZ. 4. 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ONANMADAN UYGULAMA YAPILAMAZ. 5. EĞİTİM ALANI: KAMU TARAFINDAN İLGİLİ MEVZUATA UYGUN YAPILACAK; İLKÖĞRETİM TESİSİ ALANLARI (TEMEL EĞİTİM) ORTAÖĞRETİM TESİSİ ALANLARI, MESLEKİ VE TEKNİK ÖĞRETİM TESİSİ ALANLARI GİBİ EĞİTİME YÖNELİK KULLANIMLARIN YER ALABİLECEĞİ ALANLARDIR. EĞİTİM ALANINDA YAPILAŞMA KOŞULLARI E=0.50, YENÇOK=4 KAT OLACAKTIR. PLANDA TANIMLANAN YAPI YAKLAŞMA SINIRLARINA UYULACAKTIR. 6. TİCARET ALANI: İMAR PLANLARINDA TİCARET KULLANIMINA YÖNELİK OLARAK PLANLANAN VE AYRICA 19UNCU MADDEDE BELİRTİLEN FONKSİYONLARIN DA YER ALABİLDİĞİ ALANLARI TANIMLAR. BU ALANLARDA; İŞ MERKEZLERİ, YÖNETİM BİNALARI, BANKA, FİNANS KURUMLARI, OFİS-BÜRO, ÇARŞI, ÇOK KATLI MAĞAZALAR, OTOPARKLAR, ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ, KONAKLAMA TESİSLERİ, SİNEMA, TİYATRO, MÜZE, KÜTÜPHANE, SERGİ SALONU GİBİ SOSYAL VE KÜLTÜREL TESİSLER İLE LOKANTA, RESTORAN, GAZİNO, DÜĞÜN SALONU GİBİ EĞLENCEYE YÖNELİK BİRİMLER, İLGİLİ KAMU KURUMUN BELİRLEDİĞİ STANDARTLARI SAĞLAMAK VE UYGUN GÖRÜŞÜ ALINMAK KAYDIYLA ÖZEL SAĞLIK TESİSLERİ, İLGİLİ KAMU KURUMUN BELİRLEDİĞİ STANDARTLARI SAĞLAMAK VE UYGUN GÖRÜŞÜ ALINMAK KAYDIYLA ÖZEL 32 S a y f a
EĞİTİM TESİSLERİ, KURSLAR, ETÜT MERKEZLERİ GİBİ TİCARET VE HİZMETLERE İLİŞKİN YAPILAR YAPILABİLİR. TİCARET ALANINDA YAPILAŞMA KOŞULLARI E=2.40, YENÇOK=6 KAT OLACAKTIR. PLANDA TANIMLANAN YAPI YAKLAŞMA SINIRLARINA UYULACAKTIR. 7. PARKLAR: İMAR PLANI İLE BELİRLENMEK VE MEVCUT AĞAÇ DOKUSU DİKKATE ALINARAK TABİ ZEMİN VEYA TESVİYE EDİLMİŞ TOPRAK ZEMİN ALTINDA KALMAK ÜZERE AĞAÇLANDIRMA VE BİTKİLENDİRME İÇİN YETERLİ DERİNLİKTE TOPRAK ÖRTÜSÜ OLMASI VE STANDARTLARI SAĞLAMASI KAYDIYLA OTOPARK VE HAVUZ İLE AÇIK SPOR VE OYUN ALANI, UMUMİ HELA, BİR KATI H:4,50 M Yİ VE TAKS TOPLAMDA 0,03 Ü GEÇMEMEK, SÖKÜLÜP TAKILABİLİR MALZEMEDEN YAPILMAK KAYDIYLA AÇIK ÇAY BAHÇESİ, BÜFE, PERGOLE, KAMERİYE, MUHTARLIK, GÜVENLİK KULÜBESİ, SPORCU SOYUNMA KABİNLERİ, TAKSİ DURAĞI, TRAFO GİBİ TESİSLERİN YAPILABİLDİĞİ KENTTE YAŞAYANLARIN YEŞİL BİTKİ ÖRTÜSÜ İLE DİNLENME İHTİYAÇLARININ KARŞILANDIĞI ALANLARDIR. 8. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI TARAFINDAN 03.04.2015 TARİHİNDE ONAYLANAN REVİZE İMAR PLANINA ESAS JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜT RAPORU NDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. JEOLOJİK AÇIDAN ÖNLEMLİ ALAN 5.1 (Ö.A-5.1) İÇİN BELİRLENEN YAPILAŞMA KOŞULLARINA VE ÖNERİLERE UYULMASI ZORUNLUDUR. YAPILARA ESAS PROJELERİN YAPILMASINDA ÖNCE PARSEL BAZINDA ZEMİN ETÜDÜ YAPILMASI, YAPILARIN ZEMİN ETÜT SONUÇLARINA GÖRE PROJELENDİRİLMESİ ESASTIR. 9. PLANLAMA ALANINDA AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE VE DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR. 10. ELEKTRİK KUVVETLİ AKIM TESİSLERİ YÖNETMELİĞİ NDE BELİRTİLEN MESAFELERE GÖRE UYGULAMA YAPILMASINI TEMİNEN ENERJİ NAKİL HATTININ GEÇTİĞİ ALANDAKİ IRTİFAK KORİDORU BOYUNCA TEİAŞ GÖRÜŞÜ ALINMADAN UYGULAMA YAPILMAYACAKTIR. 33 S a y f a
11. PLANLAMA ALANI İÇERİSİNDE YAPILACAK UYGULAMALAR SIRASINDA YER ALTI KABLOLARINA ZARAR VERİLMEMESİ İÇİN KAZI ÇALIŞMALARINDAN EN AZ BİR GÜN ÖNCE TEİAŞ IN İLGİLİ BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNDEN GÖZLEMCİ TALEP EDİLECEKTİR. 12. BU PLAN VE PLAN HÜKÜMLERİNDE YER ALMAYAN KONULARDA MEVCUT 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI HÜKÜMLERİ, 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİKLER GEÇERLİDİR. 5.3.2. 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN HÜKÜMLERİ 1. PLANLAMA ALANI İZMİR İLİ BUCA İLÇESİ TINAZTEPE MAHALLESİ 624 ADA 8 NO.LU PARSELİ KAPSAR. 2. 1/1.000 ÖLÇEKLİ İZMİR İLİ BUCA İLÇESİ TINAZTEPE MAHALLESİ 624 ADA 8 NO.LU PARSELE AİT UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ, PLAN HÜKÜMLERİ VE PLAN AÇIKLAMA RAPORUYLA BİR BÜTÜNDÜR. 3. İLKOKUL ALANINDA YAPILAŞMA KOŞULLARI E=0.50, YENÇOK=4 KAT OLACAKTIR. PLANDA TANIMLANAN YAPI YAKLAŞMA SINIRLARINA UYULACAKTIR. 4. TİCARET ALANI: İMAR PLANLARINDA TİCARET KULLANIMINA YÖNELİK OLARAK PLANLANAN VE AYRICA 19UNCU MADDEDE BELİRTİLEN FONKSİYONLARIN DA YER ALABİLDİĞİ ALANLARI TANIMLAR. BU ALANLARDA; İŞ MERKEZLERİ, YÖNETİM BİNALARI, BANKA, FİNANS KURUMLARI, OFİS-BÜRO, ÇARŞI, ÇOK KATLI MAĞAZALAR, OTOPARKLAR, ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ, KONAKLAMA TESİSLERİ, SİNEMA, TİYATRO, MÜZE, KÜTÜPHANE, SERGİ SALONU GİBİ SOSYAL VE KÜLTÜREL TESİSLER İLE LOKANTA, RESTORAN, GAZİNO, DÜĞÜN SALONU GİBİ EĞLENCEYE YÖNELİK BİRİMLER, İLGİLİ KAMU KURUMUN BELİRLEDİĞİ STANDARTLARI SAĞLAMAK VE UYGUN GÖRÜŞÜ ALINMAK KAYDIYLA ÖZEL SAĞLIK TESİSLERİ, İLGİLİ KAMU KURUMUN BELİRLEDİĞİ STANDARTLARI SAĞLAMAK VE UYGUN GÖRÜŞÜ ALINMAK KAYDIYLA ÖZEL 34 S a y f a
EĞİTİM TESİSLERİ, KURSLAR, ETÜT MERKEZLERİ GİBİ TİCARET VE HİZMETLERE İLİŞKİN YAPILAR YAPILABİLİR. TİCARET ALANINDA YAPILAŞMA KOŞULLARI E=2.40, YENÇOK=6 KAT OLACAKTIR. PLANDA TANIMLANAN YAPI YAKLAŞMA SINIRLARINA UYULACAKTIR. 5. PARKLAR: İMAR PLANI İLE BELİRLENMEK VE MEVCUT AĞAÇ DOKUSU DİKKATE ALINARAK TABİ ZEMİN VEYA TESVİYE EDİLMİŞ TOPRAK ZEMİN ALTINDA KALMAK ÜZERE AĞAÇLANDIRMA VE BİTKİLENDİRME İÇİN YETERLİ DERİNLİKTE TOPRAK ÖRTÜSÜ OLMASI VE STANDARTLARI SAĞLAMASI KAYDIYLA OTOPARK VE HAVUZ İLE AÇIK SPOR VE OYUN ALANI, UMUMİ HELA, BİR KATI H:4,50 M Yİ VE TAKS TOPLAMDA 0,03 Ü GEÇMEMEK, SÖKÜLÜP TAKILABİLİR MALZEMEDEN YAPILMAK KAYDIYLA AÇIK ÇAY BAHÇESİ, BÜFE, PERGOLE, KAMERİYE, MUHTARLIK, GÜVENLİK KULÜBESİ, SPORCU SOYUNMA KABİNLERİ, TAKSİ DURAĞI, TRAFO GİBİ TESİSLERİN YAPILABİLDİĞİ KENTTE YAŞAYANLARIN YEŞİL BİTKİ ÖRTÜSÜ İLE DİNLENME İHTİYAÇLARININ KARŞILANDIĞI ALANLARDIR. 6. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI TARAFINDAN 03.04.2015 TARİHİNDE ONAYLANAN REVİZE İMAR PLANINA ESAS JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜT RAPORU NDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. JEOLOJİK AÇIDAN ÖNLEMLİ ALAN 5.1 (Ö.A-5.1) İÇİN BELİRLENEN YAPILAŞMA KOŞULLARINA VE ÖNERİLERE UYULMASI ZORUNLUDUR. YAPILARA ESAS PROJELERİN YAPILMASINDA ÖNCE PARSEL BAZINDA ZEMİN ETÜDÜ YAPILMASI, YAPILARIN ZEMİN ETÜT SONUÇLARINA GÖRE PROJELENDİRİLMESİ ESASTIR. 7. PLANLAMA ALANINDA AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE VE DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR. 8. ELEKTRİK KUVVETLİ AKIM TESİSLERİ YÖNETMELİĞİ NDE BELİRTİLEN MESAFELERE GÖRE UYGULAMA YAPILMASINI TEMİNEN ENERJİ NAKİL HATTININ GEÇTİĞİ ALANDAKİ IRTİFAK KORİDORU BOYUNCA TEİAŞ GÖRÜŞÜ ALINMADAN UYGULAMA YAPILMAYACAKTIR. 35 S a y f a
9. PLANLAMA ALANI İÇERİSİNDE YAPILACAK UYGULAMALAR SIRASINDA YER ALTI KABLOLARINA ZARAR VERİLMEMESİ İÇİN KAZI ÇALIŞMALARINDAN EN AZ BİR GÜN ÖNCE TEİAŞ IN İLGİLİ BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNDEN GÖZLEMCİ TALEP EDİLECEKTİR. 10. UYGULAMA İMAR PLANI HATLARI VE MÜLKİYET HATLARI ARASINDAKİ 3 M YE KADAR OLAN UYUŞMAZLIKLARI UYGULAMA SIRASINDA ÇÖZÜMLEMEYE BELEDİYESİ YETKİLİDİR. 11. BU PLAN VE PLAN HÜKÜMLERİNDE YER ALMAYAN KONULARDA MEVCUT 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI HÜKÜMLERİ, 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİKLER GEÇERLİDİR. 36 S a y f a