I Dr. Herdem BELEN GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL YETLER N N MEDENÎ HUKUK AÇISINDAN DE ERLEND R LMES

I Dr. Herdem BELEN GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL YETLER N N MEDENÎ HUKUK AÇISINDAN DE ERLEND R LMES

II Yay n No : 1263 Hukuk Dizisi : 519 1. Bas Eylül 2002 - stanbul ISBN 975-295-144-9 Copyright Bu kitab n Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da t m A.fi. ye aittir. Her hakk sakl d r. Hiçbir bölümü ve paragraf k smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Bask -Cilt : Beta Bas m A.fi. : Beta Bas m A.fi. Vize/KIRKLAREL Kapak Tasar m : Gülgonca Arslany lmaz Ça dafl Belen Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.fi. Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No. 13-15 Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) 511 54 32-519 01 77 Fax: (0-212) 513 87 05-511 36 50 e-mail: betakitap@betakitap.com www.betakitap.com

III her dem sevdiklerime ve özlediklerime...

IV

V ÖNSÖZ Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar n n Faaliyetlerinin Medenî Hukuk Aç s ndan De erlendirilmesi adl çal flmam z, doktora tezi olarak haz rlanm fl, 15 Kas m 2001 tarihinde Prof. Dr. Cevdet YAVUZ, Prof. Dr. Merih Kemal OMA, Prof. Dr. E. Sabâ ÖZMEN, Doç. Dr. Mehmet HELVACI, Doç. Dr. Gökhan ANTALYA dan oluflan jüri önünde savunularak görüfl birli iyle baflar l bulunmufltur. Yeni Medenî Kanun hükümleri ve savunmadaki de erlendirmeler göz önünde tutularak bir kez daha gözden geçirilen çal flmam z, esasa yönelik de ifliklik yapma gere i olmaks z n yay na haz r hale getirilmifltir. Önsözde de inmek istedi imiz bir nokta fludur: Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar na iliflkin kapsaml düzenleme bir tebli le yap lm flt r. Esaslar düzenleyen tebli, pek çok noktada elefltiriye aç k hükümler içermektedir. Çal flma bütününde branfl m z medenî hukuka iliflkin elefltiriler yo un olarak yap lm flt r. Baz konularda ayr nt l inceleme gere i duydu umuz ticaret hukuku ve sermaye piyasas hukuku aç s ndansa, as l olarak bilgiler verilip, elefltiriler an lan branfllardaki eserlere b rak lm flt r. Burada her iki branfl için geçerli bir temel elefltirinin yap lmas ise kaç n lmazd r. Mukayeseli hukuk yönünden inceledi imiz ABD ve Almanya da gayrimenkul yat r m ortakl klar, esaslar yasayla düzenlenen bir sermaye piyasas kurumudur. Kan m zca bu, ülkemiz aç s ndan da olmas gerekendir. Çünkü en basitinden, amac n halk n ekonomik kalk nmaya etkin ve yayg n olarak kat lmas biçiminde ortaya koyan bir yasan n esaslar n düzenledi i sermaye piyasas nda faaliyet gösterecek olmak bunu gerektirmektedir. Olmas gerekene yönelik umudumuz, flimdiye kadar bu piyasada yaflananlar n da gözlemiyle an lan düzenlemenin bir yasayla yap lmas ; olana yönelik beklentimizse tebli deki aksakl klar n en k sa sürede ç kar lacak yeni bir tebli le düzeltilmesidir. Temel vurgu sonras teflekkürlere gelince: Öncelikle konuyu belirlemede ve sonras nda, bilgisi ve deste iyle hep yan mda olan, sürekli tart fl p dan flt m, asistan olarak görev yapmaktan da onur duydu um Prof. Dr. E. Sabâ ÖZMEN e, tez dan flman n Prof. Dr. Cevdet YAVUZ a, ticaret hukukuna iliflkin konularda ilgili bölümleri okuyup elefltirilerini sunan Doç. Dr. Mehmet BAHT YAR a, savunmadaki de erlendirmeleriyle bütünü bir kez daha gözden geçirmemi sa layan Doç. Dr. Mehmet HELVACI ya, sanc l tez yaz m döneminde ikinci s ray kabullenen çok fleyim aileme ve özellikle biricik ye enim Do a ya, Büte ye, Balki ye, varl klar yla bana destek olan dostlar ma ve sevgili ö rencilerime, tezin yay n n n gerçeklefltirilmesi konusunda, Rahmi ARIKAN ve Beta çal flanlar na teflekkür ediyorum. A ustos 2002, Alaçat Dr. Herdem BELEN

VI

VII Ç NDEK LER ÖNSÖZ KISALTMALAR...V...XVII G R fi...1 I. GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU...1 II. ARAfiTIRMA PLÂNI...7 III. TERM NOLOJ...9 IV. TAR HÇE...11 A. ABD de REIT ler...11 1. REIT lerin Do uflu...11 2. Kurulufllar ndan Bu Yana REIT Performans...14 a) REIT de iflim ve geliflim evreleri...14 b) REIT performans n n de erlendirilmesi...17 B. ALMANYA DA YATIRIM ORTAKLIKLARI ve OFFENE IMMOBILIENFONDS...19 1. Almanya da Yat r m Ortakl klar n n Ortaya Ç kmas...19 2. Alman Yat r m Ortakl klar n n Örgütlenme Biçimi ve Temel Al nan Modeller...20 3. Almanya da Offene Immobilienfond lar...20 a) Offene Immobilienfond yap s ve faaliyet ilkeleri...20 b) Offene Immobilienfond performanslar...22 V. GYO LARIN GEL fi M ve filevler N N DE ERLEND R LMES...24 A. ABD DE REIT GEL fi M EVRELER N N DE ERLEND R LMES...24 B. TÜRK YE AÇISINDAN KONUNUN DE ERLEND R LMES...26 VI. KANUNÎ DÜZENLEME...31 A. SERMAYE P YASASI KANUNU HÜKÜMLER...31 B. GYO ESASLAR TEBL N N SERMAYE P YASASI MEVZUATI Ç NDEK YER...33 1. dare Hukukunda Genel Düzenleyici fllemler...33 2. Tebli in Hukuk Kaynaklar Aras ndaki Yeri...35 3. Tebli in Koflul fllem (fiart Tasarruf) Niteli i...36

VIII C. GYO YA UYGULANACAK HÜKÜMLER N SIRASI...39 B R NC BÖLÜM GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUfiU, ORGAN K YAPISI ve GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA AYNÎ SERMAYE KOYMA OLANA I 1 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUfi PROSEDÜRÜ ve L DER G R fi MC KAVRAMINA BA LI HÜKÜM ve SONUÇLAR I. GYO LARIN KURULUfiU...43 II. L DER G R fi MC KAVRAMI...45 A. TANIM...46 B. L DER G R fi MC OLAB LME KOfiULLARI...47 1. Gerçek Kifli...47 2. Tüzel Kifli...48 3. Kamu Tüzel Kiflileri...49 4. Lider Giriflimcinin Birden Fazla Kifliden Oluflmas...50 a) Lider giriflimci birli i...50 b) Lider giriflimci birli ine iliflkin hukukî sonuçlar...51 aa) Yapmama taahhüdüne ifltirak...51 bb) Taahhüdün flekli...51 cc) Taahhüdün niteli i...51 C. M KTARA L fik N KOfiUL...52 III. L DER G R fi MC N N H SSE SENETLER N DEVRETMEME YÜKÜMLÜLÜ Ü...52 A. YAPMAMA TAAHHÜDÜ...54 1. Taahhüdün Yasal Olma Niteli i...54 2. Taahhüdün fiekli ve Anasözleflme liflkisi...55 3. Taahhüdün Taraflar...55 B. YAPMAMA TAAHHÜDÜNE AYKIRILI A BA LI SONUÇLAR...56 C. L DER G R fi MC SIFATININ DEVR OLASILI I...56 D. L DER G R fi MC KAVRAMINA BA LI D ER SONUÇLAR...57 2 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA AYNÎ SERMAYE KOYMA OLANA I I. GENEL OLARAK T CARET HUKUKUNDA AYNÎ SERMAYE...59 II. T CARET KANUNU ve SERMAYE P YASASI KANUNU HÜKÜMLER UYARINCA AYNÎ SERMAYE...60 III. GYO LARDA AYNÎ SERMAYE...62 A. GENEL OLARAK...62 B. GYO LARA AYNÎ SERMAYE KOYULMASINA BA LI HÜKÜM ve SONUÇLAR...64 1. GYO Anasözleflmesinde Aynî Sermaye Konusunda S n rlama Getirilmesi...65 2. Kurulufl S ras nda veya Sermaye Art r m nda Aynî Sermaye Konulmas...66

IX a) Kuruluflta aynî sermaye konulmas...66 b) Sermaye art r m nda aynî sermaye konulmas ve genel kurulun yetkisi...66 3. Aynî-Nakdi Sermaye Oran na Ba l Buyurucu Hüküm...68 4. Aynî Sermaye Koyma Prosedürü...69 5. Ekspertiz De eri ile Mahkeme De eri Çeliflkisine Ba l Hüküm ve Sonuçlar...70 6. Aynî Sermaye Konusu Olabilecek Malvarl Kalemleri...72 7. Aynî Sermaye Konusu fieylerin fiirket Malvarl na Girmesi...77 a) Aynî sermaye koyma borcuna iliflkin hüküm ve sonuçlar...77 b) Aynî sermaye koyma borcunda borçlanma ve tasarruf ifllemlerine ba l hüküm ve sonuçlar...78 K NC BÖLÜM GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ DARALTILMIfi FAAL YET SAHASINA L fik N HUKUKÎ TEMELLER 3 TÜZEL K fi LERDE HAK ve F L EHL YET ve GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL YETLER NE L fik N SONUÇLAR I. GENEL OLARAK TÜZEL K fi LER N EHL YET...89 A. TÜZEL K fi LER N HAK EHL YET...89 1. Ehliyetin Nitelik Gere i S n rl l...90 2. Ehliyetin Amaçla S n rl l...91 B. TÜZEL K fi LER N F L EHL YET...91 1. Hukukî fllemler Aç s ndan...93 2. Hukuka Ayk r Eylemler Aç s ndan...93 II. T CARET ORTAKLIKLARININ EHL YET...95 A. T CARET ORTAKLIKLARININ HAK EHL YET...95 B. T CARET ORTAKLIKLARININ F L EHL YET...95 III. T CARET ORTAKLIKLARINDA ULTRA-V RES LKES NE AYKIRILI IN HUKUKÎ SONUÇLARI...96 A. KURAL (TTK MADDE 137)...96 B. HUKUKÎ fileme BA LANAN SONUÇ...99 1. Yokluk...99 2. Butlan...100 C. TARAFLAR AÇISINDAN HUKUKÎ filem N DE ERLEND R LMES...102 1. Ticaret Ortakl Aç s ndan Hukukî fllemin De erlendirilmesi...102 2. Ticaret Ortakl ile fllem Yapan Kifliler Aç s ndan Hukukî Sonuçlar...103 IV. GYO LARIN FAAL YETLER NE L fik N SONUÇLAR...105 A. ANON M ORTAKLIKLARDA HUKUKÎ SONUÇLAR...105 1. Genel Olarak Anonim Ortakl klar...105 2. Ultra Vires lkesinin Anonim Ortakl klarda Uygulanmas...107 3. Ultra Vires lkesine Ayk r l a Ba l Hukukî Sonuçlar...109

X a) Kural (TTK m. 321)...109 b) Ultra vires ilkesine ayk r ifllemin yapt r m...110 c) Hukukî ifllemin taraflar aç s ndan hukukî sonuçlar...111 aa) Anonim ortakl k aç s ndan hukukî sonuçlar (TTK m. 321)..111 bb) Anonim ortakl kla ifllem yapan üçüncü kifliler aç s ndan hukukî sonuçlar...113 d) Ultra vires ilkesi ve ilkeye ayk r ifllemlerin yapt r m na iliflkin genel de erlendirme...114 4. Anonim Ortakl k Yönetim Kurulunun Temsil Yetkisinin S n rland r lmas na Ba l Hukukî Sonuçlar (TTK madde 321/II)...117 B. GYO LARA L fik N DE ERLEND RME...119 1. Genel Olarak...119 2. GYO nun Hak Ehliyeti...120 3. GYO nun Fiil Ehliyeti...122 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL YETLER N N MEDENÎ HUKUK AÇISINDAN DE ERLEND R LMES 4 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KAZANÇ PAYLAfiMA AMACI I. TTK KAPSAMINDA T CARET ORTAKLI I OLARAK KAZANÇ PAYLAfiMA AMACI...128 II. YATIRIM ORTAKLI I OLARAK PORTFÖY filetmec L FAAL YET ile KAZANÇ ELDE ETME AMACI...130 A. PORTFÖY KAVRAMI...132 1. Tan m...133 2. Malvarl Kavram ve Portföy...133 3. Malvarl Portföy Kavramlar n n GYO lar Aç s ndan De erlendirilmesi...137 B. MALVARLI INI ve DOLAYISIYLA PORTFÖYÜ ETK LEYEN KAZANDIRICI filemler...141 1. Borçlar ve Eflya Hukuku Ö retisi Aç s ndan Malvarl n Etkileyen fllemler...141 a) Genel olarak...141 b) Malvarl n etkileyen ifllemlerin türleri...141 aa) Borçlanma ifllemi...141 bb) Tasarruf ifllemi...143 c) Borçlanma ve tasarruf ifllemlerinin birlikte etkisi...144 2. Portföyü Etkileyen fllemlerin De erlendirilmesi...145 C. PORTFÖY filetmec L ve PORTFÖY YÖNET M KAVRAMLARI.146 D. YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖY fileterek KAZANÇ ELDE ETMES...148 III. GYO N TEL NE BA LI OLARAK GAYR MENKUL A IRLIKLI PORTFÖY fileterek KAZANÇ PAYLAfiMA AMACI...149 A. PORTFÖYÜN GYO TARAFINDAN filet LMES...149

XI B. GAYR MENKUL A IRLIKLI PORTFÖYÜN ANLAMI...151 C. SALT GAYR MENKULE DAYALI FAAL YETLER ve ST SNAÎ D ER FAAL YETLER...154 IV. SEÇ LEN PORTFÖYE BA LI OLARAK GYO TÜRLER (TEBL MADDE 5)...159 A. GENEL OLARAK...159 B. GENEL AMAÇLI GYO (MADDE 5 BENT C)...160 C. BEL RL ALAN AMAÇLI GYO (MADDE 5 BENT B)...162 D. SOMUT PROJE SINIRLI GYO (MADDE 5 BENT A)...165 5 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ GAYR MENKULE YATIRIM YAPMASINA L fik N TEBL ESASLARI I. GENEL OLARAK...172 II. PORTFÖYÜ SÜRES NDE OLUfiTURMA ZORUNLULU U...173 III. PORTFÖYÜ ÇEfi TLEND RME ZORUNLULU U (R SK N DA ITILMASI LKES ) ve N CEL K SORUNU...175 A. GENEL OLARAK...175 B. GENEL AMAÇLI GYO LARDA PORTFÖY KALEMLER N N SAYISINA BA LI ZORUNLULUK...177 C. PORTFÖY KALEMLER N N DE ER NE BA LI ZORUNLULUK...180 D. BEL RL ALANLARDA FAAL YET GÖSTEREN GYO LARDA PORTFÖY DE ER NE BA LI N CEL K SORUNU...182 IV. PORTFÖYÜ UZUN VADEL YÖNETME KURALI...183 V. FAAL YET N SÜREKL L (DEVAMLILI I) LKES...184 VI. EKSPERT Z RAPORLARINA BA LI filetme ESASLARI...188 A. GENEL OLARAK EKSPERT Z RAPORU HT YACI...188 B. RAPORLAMA LKELER...190 C. RAPORLAMA SÜREC...192 VII.BA IMSIZLIK LKES NE UYGUN filemlerle filetme...193 VIII.KAMUYU AYDINLATMA LKES UYARINCA filetme...198 IX. SERMAYE P YASASI KANUNU ve GENEL HÜKÜMLERLE BEL RLENM fi ESASLARA UYGUN filetme...202 A. ÖRTÜLÜ KAZANCA NEDEN OLMAMA...202 B. ÇERDEN Ö RENENLER N T CARET YASA IYLA BA LILIK...203 C. BAS RETL fi ADAMI G B DAVRANMA YÜKÜMÜ ve DÜRÜSTLÜK KURALIYLA BA LILIK...206 6 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ GAYR MENKUL PORTFÖYÜ fileterek GEL R ELDE ETMES I. GENEL OLARAK (TEBL MADDE 4)...208 II. MÜLK YET N DEVR NE YÖNEL K filemlerle GEL R ELDE ETME..208 A. MEVCUT HAL ile GAYR MENKULE YATIRIM...208 B. GAYR MENKULÜN ÖZ DE ER NE YATIRIM...209 C. MÜLK YET DEV R KÂRI ELDE ETME AMACI...210 1. Tebli de Yer Alan Al m-sat m Kâr Elde Etme

XII Kavram ve Elefltirisi...210 2. Sözleflme Özgürlü ü Kapsam nda GYO Amac na Ba l Yarar Elde Etme...211 3. Mülkiyeti Devir Kâr na Konu Gayrimenkul Türleri...212 III.GAYR MENKULE DAYALI PROJE GEL fit REREK GEL R ELDE ETME...213 A. PROJE, PROJE YATIRIMI ve PROJE GEL fit RME KAVRAMLARI...214 B. PROJEYE YATIRIMDA SEÇ LEN HUKUKÎ YOLA BA LI SEÇENEKLER...217 1. Genel Olarak Tebli Ay r m na Ba l Sonuçlar...217 2. Gayrimenkule Dayal Projelere Yat r mda Seçenekler...220 a) GYO nun mülkiyetine sahip oldu u arazide proje gelifltirmesi...220 aa) Tek kifli malik olarak proje gelifltirme...221 bb) Birlikte mülkiyet halinde proje gelifltirme...222 aaa) Müflterek mülkiyet halinde proje gelifltirme...222 bbb) fltirak halinde mülkiyette proje gelifltirme...226 b) S n rl aynî haklara dayal olarak proje gelifltirme...227 aa) GYO nun kendisine ait arazide baflkas lehine s n rl aynî hak tan yarak proje gelifltirmesi...228 bb) Baflkas na ait arazide GYO lehine s n rl aynî hak kurularak proje gelifltirilmesi...229 c) GYO nun alacak hakk na dayal olarak baflkas na ait arazide proje gelifltirmesi...230 C. GAYR MENKULE DAYALI PROJELERE YATIRIMDA TEBL ESASLARINA BA LI HÜKÜM ve SONUÇLAR...231 1. Kararlaflt r lan Amaç Do rultusunda Proje Gerçeklefltirme Yükümlülü ü...231 2. Projeye liflkin zinlerin Al nm fl Olmas...234 3. Projeye Yat r mda Kat rtifak n n Rolü...236 4. Tebli de Belirtilen Di er Genel Esaslara Ba l Olarak Projeye Yat r m...238 IV. GYO NUN SINIRLI AYNÎ HAK veya K fi SEL HAKKA YÖNEL K filemlerle GEL R ELDE ETMES...240 A. GAYR MENKULE DAYALI HAKLARA YATIRIM KAVRAMI...240 B. SINIRLI AYNÎ HAK KAVRAMI...241 C. GYO NUN FAAL YET SAHASI Ç NDE SINIRLI AYNÎ HAKLAR ve ÖZELL KLE RT FAK HAKLARI...243 1. Üst (Yap ; nflaat) Hakk...246 a) Genel olarak...246 b) GYO ya esas olacak flekilde üst hakk n n sa layaca yararlar.249 c) GYO nun üst hakk ndan yararlanma olanaklar...250 aa) Üst hakk sahibi GYO...250 aaa) Genel olarak...250 bbb) GYO nun kamu arazilerinde üst hakk ndan yararlanma olanaklar...251 bb) Üst hakk yükümlüsü GYO...256 2. ntifa Hakk...258

XIII a) ntifa hakk sahibi GYO...261 b) ntifa hakk yükümlüsü GYO...264 3. Di er S n rl Aynî Haklar...265 a) Kaynak irtifak...266 b) Gayrimenkul mükellefiyeti...269 c) Kural olarak devredilemeyen di er irtifak haklar...271 4. Kat rtifak...272 5. Devreli Tatil Sistemleri...274 a) Devre mülk irtifak ve ülkemizde görülen örnekleriyle di er devreli tatil sistemleri...274 aa) Devre mülk hakk...276 bb) Müflterek mülkiyet pay na ba l yararlanma hakk sa layan sistemler...278 cc) Devre tatil hakk...280 b) GYO nun devreli tatil sistemlerine yat r m yapmas...281 6. GYO nun Kullan m Amaçl Olarak Gayrimenkul Zilyetli ine Dayal Sözleflmelerle Kazanç Elde Etmesi...282 a) Kira sözleflmelerine dayal olarak faaliyet gösterme...283 aa) GYO nun maliki oldu u gayrimenkulde kira geliri elde etmesi...283 bb) GYO nun baflkas na ait gayrimenkulde kirac s fat yla kazanç elde etmesi...284 cc) Kiraya iliflkin tebli hükümlerinin de erlendirilmesi...285 b) Finansal kiralama (leasing) sözleflmesi...286 c) Kullan m amaçl gayrimenkul zilyetli i sa layarak veya sa lamaks z n isimsiz sözleflmelerle kazanç elde etme...290 aa) Karma sözleflmeler...290 bb) Bileflik sözleflmeler...291 7 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ SALT GAYR MENKULE DAYALI OLMAYAN D ER FAAL YETLERDE BULUNMASI ( ST SNAÎ FAAL YETLER) I. GENEL OLARAK...294 II. GYO NUN SERMAYE P YASASI ARAÇLARINA YATIRIM YAPMASI...295 A. GAYR MENKULE DAYALI SERMAYE P YASASI ARAÇLARI ve PORTFÖYDEK YER...296 B. GAYR MENKULE DAYALI SERMAYE P YASASI ARACI TÜRLER...298 1. Gayrimenkul Sertifikas...298 2. GYO nun Gayrimenkul Sertifikas na Yat r m Yapmas...300 a) GYO nun gayrimenkul sertifikas ihrac olana...300 b) GYO nun baflka flirketlerin ihraç etti i gayrimenkul sertifikalar na yat r m yapmas...303 3. Varl a Dayal Menkul K ymetler...304 4. Di er Gayrimenkule Dayal Sermaye Piyasas Araçlar na Yat r m...306 C. GAYR MENKULE DAYALI SERMAYE P YASASI ARAÇLARI KONUSUNDAK YATIRIM SINIRLAMALARI...307

XIV III. D ER SERMAYE P YASASI ARAÇLARINA YATIRIM...307 IV. ST SNAÎ FAAL YETLERE L fik N ESASLAR...308 V. GYO NUN AMACINA ULAfiMASINI SA LAYAN D ER FAAL YETLER...309 A. GENEL OLARAK...309 B. TEBL DE BEL RT LEN ve ÖZELL K TAfiIYAN filemler...310 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL YETLER NE BA LI SINIRLAMALAR, ORTAKLIK ÇATISI ALTINDA HUKUKA AYKIRILIK v e YAPTIRIMLAR 8 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL YETLER NE BA LI YASAKLAR ve ORTAKLIK ÇATISI ALTINDA HUKUKA AYKIRILIK I. YATIRIM FAAL YETLER NE BA LI YASAK ve SINIRLAMALAR...313 A. TEBL YASAKLARI...313 B. SERMAYE P YASASI KANUNU YASAKLARI...314 C. T CARET KANUNU YASAKLARI...314 D. GENEL HÜKÜMLER...315 II. GYO ÇATISI ALTINDA HUKUKA AYKIRILIK...315 A. GYO ÇATISI ALTINDA HUKUKA AYKIRI EYLEM ve filemlerde KORUNAN HUKUKÎ YARARA BA LI OLARAK HAK SAH PLER N N DURUMU...319 B. HUKUKA AYKIRILIK SÜJES OLARAK TÜZEL K fi -ORGAN AYRIMINA BA LI HÜKÜM ve SONUÇLAR...320 C. HLÂL HUKUKA AYKIRILI A YOL AÇAN LKE ve KURALLAR...321 9 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL YET LKELER NE UYMAMASI DURUMUNDA TÜZEL K fi L K ve YÖNET M KURULU AÇISINDAN HUKUKÎ SONUÇLAR I. GYO NUN HUKUKA AYKIRI filem NE BA LI YAPTIRIMLAR...324 A. DO RUDAN HUKUKA AYKIRI fileme DAYALI YAPTIRIMLAR...324 1. Ultra Virese Ayk r l k Durumunda Butlan...324 2. Genel Hükümlere Ba l Di er Yapt r mlar...325 a) Hükümsüzlük, iptal, dönme gibi yapt r mlar...325 b) Akitlerden do an sorumlulu un sonucu olarak tazminat yükümlülü ü...326 B. SERMAYE P YASASI KURUMLARINA UYGULANAN YAPTIRIMLARA BA LI OLARAK GYO LARIN HUKUKÎ DURUMU...326 1. Sermaye Piyasas Kanunuyla Sermaye Piyasas Kurumlar na Getirilen Yapt r mlara Genel Bak fl...326 a) Kural...326 b) De erlendirme...327 2. Sermaye Piyasas Kanunuyla Getirilen Kurala Ba l Olarak GYO lar n Hukukî Statüsü ve Tebli Çat flmas na liflkin Hüküm ve Sonuçlar...328

3. GYO lara Uygulanacak Yapt r m Türleri...329 C. HUKUKA AYKIRI filem SÜJES GYO YA UYGULANAN YAPTIRIMLAR...329 1. Faaliyetin Durdurulmas...329 a) Kural...329 b) Faaliyetin durdurulmas karar süreci...331 aa) Faaliyetin durdurulmas karar n n amac ve yapt r m olarak niteli i...331 bb) Faaliyetin devam s ras nda durdurulmaya yol açan hukuka ayk r ifllem veya eylem...332 aaa) Durdurulmaya yol açan ayk r l k hallerinin s n rl say da olmas...332 bbb) Durdurulmaya yol açan hukuka ayk r l k halleri...335 cc) Faaliyetin durdurulmas na karar verilmeden önce Kurulun gerekli tedbirleri almas...339 aaa) Tesbiti isteme...339 bbb) ptal davas açma...340 ccc) Di er tedbirler...340 dd) Tedbirlerden sonuç al namamas...343 ee) Faaliyetin durdurulmas karar verilmesi...343 aaa) Terminoloji (geçici-sürekli durdurma kavramlar ) ve elefltirisi...343 bbb) Faaliyetin durdurulmas karar n n idare hukukuna ba l sonuçlar...344 ccc) Faaliyetin durdurulmas karar n n özel hukuka ba l sonuçlar...345 ff) Faaliyetin durdurulmas sürecine ba l hukukî sonuçlar..347 aaa) Faaliyetin durdurulmas sürecinin geçici niteli i...347 bbb) Faaliyetin durdurulmas karar na ba l olarak Kurulca al nacak tedbirler...348 2. Faaliyetin Durdurulmas Sonras Tedrici Tasfiye ve Do rudan flâs Karar Verilmesi...349 a) Do rudan iflâs karar verilmesi...349 b) Tedrici tasfiye ve sonras nda iflâs karar verilmesi...350 3. Di er Tedbirler...352 4. Tebli Uyar nca GYO nun Bu S fatla Faaliyette Bulunma Hakk n n Düflmesi...352 a) Kural...352 b) GYO s fat yla faaliyette bulunma hakk n n düflmesine neden olan hukuka ayk r l klar...353 c) Düzeltme ve önleme olana...354 d) GYO s fat yla faaliyette bulunma hakk n n düflmesinin tüzel kiflili e ba l hüküm ve sonuçlar...356 e) SerPK ile getirilen faaliyetin durdurulmas ve TTK ile öngörülen münfesih addolunma yapt r mlar karfl s nda tebli hükmünün de erlendirilmesi...359 aa) Konuya iliflkin SerPK ve Tebli çat flmas n n sonucu...359 XV

XVI bb) TTK m. 434 bent 2 ve 6 hükümleriyle tebli çat flmas na iliflkin sonuçlar...359 D. HUKUKA AYKIRI filemde BULUNAN ORGANI OLUfiTURAN GERÇEK K fi LERE UYGULANAN YAPTIRIMLAR...360 1. Sermaye Piyasas Mevzuat nda Öngörülen Yapt r mlar...361 a) Yönetim kurulu üyelerinin GYO nun u rad zarar tazmin zorunlulu u...361 b) Müteselsil sorumluluk halleri...362 c) fiahsen iflâsa tâbi olma...363 2. TTK ve Ba l Mevzuatta Öngörülen Yapt r mlar...363 II. YÖNET M KURULUNUN HUKUKA AYKIRI EYLEM NE BA LI HUKUKÎ SONUÇLAR...364 A. HAKSIZ F L SORUMLULU U...364 1. Genel Olarak Haks z Fiil Sorumlulu u...364 2. GYO Aç s ndan Özellik Tafl yan Sorumluluk lkeleri...365 B. CEZAÎ SORUMLULUK...368 SONUÇ...371 YARARLANILAN KAYNAKLAR...375

XVII KISALTMALAR a.g.e. : ad geçen eser a.g.m. : ad geçen makale Abs. : Absatz (f kra) AET : Avrupa Ekonomik Toplulu u AO : Anonim Ortakl k Art. : Artikel (madde) BAT DER : Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi BGB : Bürgerliches Gesetzbuch (Alman Medenî Kanunu) BK : Borçlar Kanunu bk. : bak n z C. : Cilt çev. : çeviren dn. : dipnot E. : Esas EMK : Eski Medenî Kanun FKK : Finansal Kiralama Kanunu GKHK : Gayrimenkul Kiralar Hakk nda Kanun GYO : Gayrimenkul Yat r m Ortakl HAAO : Halka Aç k Anonim Ortakl k HD : Hukuk Dairesi HUMK : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu BD : stanbul Barosu Dergisi K : cra flâs Kanunu ÜHFM : stanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuas YUK : dari Yarg lama Usulü Kanunu K. : Karar KAGG : Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften

XVIII (Alman Yat r m Ortakl klar Kanunu) KMK : Kat Mülkiyeti Kanunu m. : madde MK : Medenî Kanun N. : Numara REIT : Real Estate Investment Trust RG : Resmî Gazete RSYO : Risk Sermayesi Yat r m Ortakl s. : sayfa S. : Say SerPK : Sermaye Piyasas Kanunu T. : Tarih TKHK : Tüketicinin Korunmas Hakk nda Kanun TST : Tapu Sicil Tüzü ü TTK : Türk Ticaret Kanunu TuTeK : Turizmi Teflvik Kanunu vb. : ve benzeri vd. : ve devam VDMK : Varl a Dayal Menkul K ymet Yarg. : Yarg tay Y BK : Yarg tay çtihad Birlefltirme Karar YO : Yat r m Ortakl