I YAfiAR fiah N ANIL Kartal Emekli Hakimi K RA TAHL YE DAVALARI
Yay n No : 1779 letiflim : 803 1. Bask - Temmuz 2007- STANBUL ISBN 978-975 - 295-673- 5 Copyright Bu kitab n bu bas s n n Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da - t m A.fi. ye aittir. Her hakk sakl d r. Hiçbir bölümü ve paragraf k smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Editör Dizgi Bask - Cilt Kapak Tasar m : Celal Ülgen :Beta Bas m A.fi. : Yaz n Matbaac l k Bayrampafla / stanbul (0-212) 565 01 22 : Evren Kayhan Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.fi. Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No. 13-15 Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) 511 54 32-519 01 77 Fax: (0-212) 513 87 05-511 36 50 e-mail: betakitap@betakitap.com www.betakitap.com
III Hayat Arkadafl m SEV M e
V ÖNSÖZ Toplumumuzun geliflmesinin do al sonucu olarak artan nüfusumuz nedeniyle, yurdumuzda konut aç her gün biraz daha artmakta ve buna ba l olarak da kiralayan ve kirac iliflkileri yeni bir tak m uyuflmazl klar haz rlamaktad r. Bu bak mdan, özellikle büyük kentlerde yaflayan yurttafllar m z için, kira sözleflmeleri ve bundan do an tahliye davalar önem ve güncelliklerini art rarak sürdüren belli bafll konulardan biridir. flte bu düflüncelerle, gerek uygulay c lar ve gerekse de sade yurttafllara yararl olmak amac yla, Kira Ve Tahliye Davalar isimli bu kitab m haz rlanm fl bulunmaktad r. Kitapta esas olarak Borçlar Kanunu ile 6570 say l Gayrimenkul Kiralar Hakk nda Kanun Ve cra flas Kanunu nun kira akdine ve tahliyeye iliflkin bulunan kurallar aç klanm fl ve yeri geldikçe tahliyeye dair kurallar içeren di er yasalara da k saca de inilmifltir. Böylelikle çal flmam z daha çok genifl halk kitlelerini ilgilendiren konularda toplanm fl ve özel ve s n rl kesimleri ilgilendiren; Finansal Kiralama Kanunu, Gecekondu Kanunu, Kamu Konutlar Kanunu ve Devlet hale Kanunu gibi yasalar n düzenledi- i alanlar bu çal flmam z n kapsam d fl nda b rak lm flt r. Kitapta incelenen her konuda, bol say da Yarg tay karar verilmifl ve kararlar n içeri inin daha iyi anlafl labilmesi ya da yorumunda yan lg lara düflülmemesi için, yap lan özetlemelerin olabildi ince genifl tutulmas na özen gösterilmifltir. Ancak, say lar on binleri bulan Yarg tay kararlar n n hepsinin metninin ya da özetlerinin kitaba al nmas olanaks z oldu undan; Yarg tay n kökleflmifl ve yerleflmifl görüfllerini içeren hususlar yaln zca belirtilmekle yetinilmifltir. Esasen sözü edilen konular art k tart flmal olmaktan da ç km fl bulunduklar için; bu biçimdeki görüflleri içeren kararlar n tarih ve numaralar n n gösterilmesi yoluna da gidilmemifltir. lk bask s 1991 y l nda Beta Yay nlar aras nda ç kan kitab m n; gelifltirilmifl olarak ve yeni bir biçimde sunulan ikinci bask s n n okurlara yararl olmas n diliyorum. Yaflar fiahin An l Haziran, 2007
VII Ç NDEK LER G R fi............................................................................................... 1 I. K TAP K RA VE TAHL YE DAVALARI.............................................................. 3 I.BAfiLIK K RA AKD....................................................................................... 5 I. BÖLÜM K RA AKD N N N TEL VE HUKUKSAL ÖZELL KLER........................... 7 A) K RA AKD N N ÇEfi TLER............................................................. 7 B) K RA AKD N N KURULUfiU............................................................ 8 C) K RA AKD N N ÖZELL KLER......................................................... 8 1. Kira Akdi Bir fiekle Ba l De ildir................................................... 8 2. Kira Akdi Tapu Siciline fierh Edilebilir............................................ 9 3. Kira Akdi Kiflisel Bir Borç Do urur................................................ 10 4. Kira Akdinde Kiralayan n Malik Olmas fiart De ildir........................ 10 5. Kira Akdi vazl Bir Akittir.......................................................... 10 D) K RA AKD N N TARAFLARI........................................................... 11 1. Kirac Ve Kiralayan n Birer kifliden baret Olmas............................. 11 2. Kirac Ve Kiralayan n Birden Çok Kifli Olmas.................................. 11 a) Kiralayan Taraflar n Müflterek Malik Olmas............................... 12 b) Kiralayan Taraf n fltirak Halinde Bulunmas............................... 12 c) Kirac n n Birden Çok Kifli Olmas............................................. 13 E) K RACININ DEVR VE K RACININ K RACISI.................................... 13 1. Kiran n Devri........................................................................... 14 2. Kirac n n Kirac s...................................................................... 14 F) K RA AKD N N SÜRES................................................................. 15 1. Kira Süresinin Belli Muayyen- Olmas.......................................... 15 2. Kira Süresinin Belirsiz- Gayrimuayyen- Olmas................................ 15 G) K RA AKD N N SONA ERMES....................................................... 16 1. Borçlar Kanununa Göre Kira Akdinin Sona Ermesi............................ 16 2. 6570 say l Kanuna Göre Kira Akdinin Sona Ermesi........................... 16 II. BÖLÜM K RA AKD N N HÜKÜMLER.............................................................. 17 A) TARAFLARIN HAKLARI................................................................ 17 1. Kiralayan n Haklar................................................................... 17
VIII a) Kira Paras n steme Hakk..................................................... 18 b) Kiralanan n Özenle Kullan lmas n steme Hakk.......................... 18 c) Kiralayan n Hapis Hakk........................................................ 18 2. Kirac n n Haklar...................................................................... 18 a) Kiralanan n Kendisine Teslimini steme Hakk............................. 19 b) Kiralananda Vuku bulan Bozukluklar n Giderilmesini isteme Hakk................................................................................ 19 c) Kiralayan n Gidermedi i Ufak-tefek Eksikli i Giderme Hakk................................................................................ 19 d) Kiralanana Yap lan Tecavüzün Önlenmesini steme Hakk............... 19 e) Kira Akdinin Feshini steme Hakk........................................... 20 f) Kiralanan n 634 Say l Kanuna Göre Do an Giderlere Ait Borçlar n Kira Bedelinden Ödeme hakk.................................... 20 g) Kira Bedelini Kiralayan n Kabul Etmemesi Halinde Tevdi Mahalli Tayin Ettirme Hakk........................................... 20 h) Kira Akdinde Kirac Aleyhine De ifliklik Yap lamamas Hakk.......... 20 B) TARAFLARIN BORÇLARI.............................................................. 20 1. Kiralayan n Borçlar.................................................................. 20 a) Kiralanan Sözleflme Uyar nca Kullanma a Elveriflli Olarak Teslim Borcu........................................................................ 20 b) Kiralanan Akit Süresince Sözleflmeye Uygun Olarak Haz r Bulundurma Borcu................................................................ 21 c) Kiralanan n Zapt na Ve Haktaki Bozukluklara Karfl Tekeffül Garanti Etme- Borcu................................................ 21 d) Kiralanan n Tamir Masraflar n Ödeme Borcu.............................. 21 e) Kiralanan n Vergilerini Ödeme borcu......................................... 22 2. Kirac n n Borçlar..................................................................... 22 a) Kira Bedelini Ödeme Borcu..................................................... 22 b) Kiralanan Özenle Kullanma Borcu........................................... 22 c) Kiralanandaki Bozukluk Ve Üçüncü Kiflilerin Müdahalelerini Ve ddialar n Kiralayana bildirme Borcu................................... 23 d) Kiralananda Yap lacak Zorunlu Tamirata Müsaade Etmek Borcu..... 23 e) Kiralanan n Temizlik Ve Küçük tamir Masraflar n Ödeme Borcu................................................................................. 23 f) Kiralanan Kira Süresinin Bitiminde ade Borcu........................... 23 g) Kiralanan Kendisinden Sonra Kiralamak steyenlere Göstermek Borcu................................................................................. 24 i) Kirac Kefilinin Borcu............................................................ 24 j) Kirac n Kiralayan Olmayan Mülk Sahibine Tazminat Ödeme Borcu....................................................................... 24 C) GENEL OLARAK TARAFLARIN KARfiILIKLI HAK VE BORÇLARI.................................................................................. 25 III. BÖLÜM K RA BEDEL................................................................................... 25 A) K RA BEDEL N N N TEL.......................................................... 25 1. Kira Bedelinin Cinsi.................................................................. 26
IX 2. Kira Bedelinin kapsam.............................................................. 26 3. Kira Bedelinin Miktar............................................................... 27 4. Kira Bedelinin Tespiti................................................................ 29 B) K RA BEDEL N N ÖDENMES........................................................ 31 1. Kira Bedelini Ödeme flekli........................................................... 31 2. Kira Bedelinin Ödeme Zaman...................................................... 33 3. Kira Bedelinin Ödeme yeri.......................................................... 34 4. Kira Bedelinin Ödenmemesi......................................................... 36 5. Kira Bedelinin Ödendi inin spat................................................. 36 IV. BÖLÜM HASILAT K RASI HAKKINDA HÜKÜMLER............................................ 38 A) HASILAT K RASININ ÖZELL KLER................................................ 38 B) HASILAT K RASININ SONA ERMES............................................... 39 1. Kira Müddetinin Bitmesi sebebiyle................................................ 39 2. hbar Sebebiyle......................................................................... 40 3. Akdin Tahammül Edilemez Hale Gelmesi Sebebiyle........................... 40 4. Kirac n n Temerrüdü Sebebiyle................................................... 40 5. Kirac n n flas Sebebiyle............................................................ 40 6. Kirac n n Ölümü Sebebiyle.......................................................... 41 7. Kirac n n Akde Ayk r Davranmas Sebebiyle.................................... 41 8. Kiralanan n Devri Sebebiyle........................................................ 41 II. BAfiLIK TAHL YE....................................................................................... 43 I. BÖLÜM MECURUN TAHL YES...................................................................... 45 A) TAHL YEN N N TEL............................................................... 46 1. Tahliyeye karar verecekler......................................................... 46 a) Akdin taraflar..................................................................... 46 b) Yarg Organlar.................................................................... 46 c) cra Mahkemesi Ve cra Müdürlükleri....................................... 46 d) dari Makamlar.................................................................... 46 2. Tahliyenin fiekli........................................................................ 46 3. Tahliyenin zaman..................................................................... 47 B) TAHL YE DAVALARI..................................................................... 47 1. Tahliye Davalar nda Görev.......................................................... 47 2. Tahliye Davalar nda Yetki........................................................... 50 3. Görevsizlik Ve Yetkisizlik Kararlar................................................ 50 4. Tahliye Davas nda taraflar.......................................................... 51 a) Davac lar............................................................................ 51 a/1. Âkit (Kiralayan)............................................................. 52 a/2. Malik........................................................................... 52 a/3. Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kat Malikleri.......................... 54
X b) Daval lar............................................................................ 54 b/1. Âkit (Kirac )................................................................... 54 b/2. Zilyet........................................................................... 55 b/3. Kefil............................................................................. 55 5. Tahliye Davalar nda Usul Kurallar............................................... 56 a) Tahliye Davalar nda Uygulanan Basit Usul................................. 56 b) Tahliye Davalar nda Uygulanacak Genel Usul kurallar.................. 57 c) Tahliye Davalar nda Hakimin Kendili inden Uygulayaca kurallar.............................................................................. 58 c/1. Görev Kurallar............................................................... 58 c/2. Taraflar n Ehliyeti Kurallar............................................... 58 c/3. Hakimin Davaya Bakmaktan Yasakl Ve Ret Sebebi Kurallar....................................................................... 58 c/4. Kesin Hüküm Kurallar..................................................... 58 c/5. Husumetle lgili- tarafl k- Kurallar....................................... 59 c/6. Dava fiartlar yla lgili Kurallar........................................... 59 c/7. tiraz Sebepleriyle lgili Kurallar......................................... 59 c/8. Mahkemenin Usulüyle lgili Kurallar.................................... 60 c/9. Sürelere liflkin Baz kurallar.............................................. 60 c/10. Davalar n Ayr lmas Ve Birlefltirilmesiyle lgili Kurallar........... 60 c/11. Yarg lama Masraflar yla lgili Kurallar................................ 60 c/12. Usuli Müktesep- Kazan lm fl- Hak Kurallar.......................... 63 c/13. spat Yükü le lgili Kurallar............................................. 61 C) TAHL YE DAVALARINDA VER LECEK KARARLAR............................. 61 1. Tahliye Karar.......................................................................... 62 2. Davan n Reddi Karar................................................................ 62 3. Dava Dilekçesinin Reddi Karar.................................................... 62 4. Dava Dilekçesinin ptali Karar.................................................... 63 5. Karar ttihaz na Verilmesine- Mahal Olmad Karar...................... 63 6. Davan n Aç lmam fl Say lmas karar.............................................. 63 a) Görülen Davadan Önce Derdest Bir dava Olmas Hali.................... 63 b) Davan n takip Edilmemesi hali................................................. 64 c) Kanuni Sürelerde Baflvuru Yap lmam fl Olmas Hali....................... 64 7. Davalar n Ayr lmas Ve Davalar n Birlefltirilmesi Karar..................... 64 8. Davac n n Davas n Takipten Vazgeçmesi Karar............................... 65 D) TAHL YE KARARLARININ KANUN YOLLARI.................................... 65 1. Sulh Hukuk Mahkemesince Verilen Tahliye Kararlar.................... 65 2. cra Mahkemesince Verilen Tahliye Kararlar.............................. 65 E) TAHL YE KARARLARININ NFAZI................................................. 66 II. BÖLÜM TAHL YE DAVALARINDA UYGULANACAK KANUN................................. 66 A) BORÇLAR KANUNU NUN UYGULAMA ALANI................................... 67 B) 6570 SAYILI GAYR MENKUL K RALARI HAKKINDA KANUN UN UYGULAMA ALANI...................................................................... 67 C) CRA VE FLAS KANUNU NUN VE D ER BAZI KANUNLARIN TAHL YE DAVALARINA L fik N UYGULAMA ALANLARI.................... 71
XI III. BÖLÜM TAHL YE SEBEPLER........................................................................ 71 A) 6570 SAYILI GAYR MENKUL K RALARI HAKKINDA KANUN UN UYGULAMA ALANINA G REN YER VE MECURLARDAK TAHL YE SEBEPLER................................................................... 72 1. Tamirat Sebebiyle Geçici Tahliye Davas......................................... 72 2. Akde Ayk r l k Sebebiyle Tahliye Davas.......................................... 73 a) Kirac n n Akde Uymamas....................................................... 75 b) Kiralanan n Aç kça Kötü Kullan lmas........................................ 78 3. Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davas................................................ 78 4. Taahhüt Sebebiyle Tahliye Davas................................................. 86 5. Konut htiyac Sebebiyle Tahliye Davas.......................................... 89 6. flyeri htiyac Sebebiyle Tahliye Davas.......................................... 93 7. Yeniden nfla Ve mar Sebebiyle Tahliye Davas................................. 95 8. Yeni ktisap Sebebiyle Tahliye Davas............................................. 99 9. ki Hakl htar Sebebiyle Tahliye Davas........................................ 102 10.Ayn fiehir Ve Belediye Hudutlar çinde Meskeni Olmas Sebebiyle Tahliye Davas........................................................... 106 11. Kiralanan n Baflkas na Devri Sebebiyle Tahliye Davas.................... 107 12.Mirasç lar n Akde Riayet Etmemeleri Sebebiyle Tahliye Davas........... 110 13.Tahliye le lgili Suçlar.............................................................. 111 B) 6570 SAYILI GAYR MENKUL K RALARI HAKKINDA KANUN UN UYGULAMA ALANI DIfiINDAK YER VE MECURLARDAK TAHL YE SEBEPLER................................................................. 113 1. Borçlar Kanunu undaki Tahliye Sebepleri....................................... 113 a) Tamirat Sebebiyle Geçici Tahliye Davas.................................... 113 b) Akde Ayk r l k Sebebiyle Tahliye Davas.................................... 114 c) Temerrüt Sebebiyle Tahliye davas........................................... 114 d) Sürenin Bitmesi Sebebiyle Tahliye Davas.................................. 114 e) Sözleflmenin Feshi hbar Sebebiyle Tahliye Davas...................... 114 f) Muhik Sebepler Yüzünden Tahliye Davas................................. 115 g) Kirac n n flas Sebebiyle Tahliye Davas................................... 116 h) Kirac n n Ölümü Sebebiyle Tahliye Davas................................. 116 i) Tahliye Davalar Sebeblerine liflkili Tazminat Talepleri................ 116 2. Tahliye Hükmü Bulunan Di er kanunlardaki Tahliye Sebepleri.......... 116 a) Finansal Kiralama Kanunu.................................................... 116 b) Kamu Konutlar Kanunu....................................................... 117 c) Kamu hale Kanunu............................................................. 117 d) Gecekondu Kanunu.............................................................. 117 C) CRA VE FLAS KANUNU HÜKÜMLER NE GÖRE TAHL YE DAVALARI................................................................................. 118 1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye................................ 118 2. Kira Süresinin Bitmesi Sebebiyle Tahliye....................................... 121 a) 6570 Say l Kanuna Tabi Olmayan Gayr menküllerin Tahliyesi....... 121 b) 6570 Say l Kanuna Tabi Gayrimenkullerin Tahliyesi.................... 122 3. Mecurda Bulunan Üçüncü fiahs n Tahliyesi.................................... 123
XII II. K TAP ÇT HATLAR................................................................................... 125 I: BAfiLIK K RA AKD..................................................................................... 127 I. BÖLÜM K RA AKD N N N TEL VE HUKUKSAL ÖZELL KLER........................ 129 II. BÖLÜM K RA AKD N N HÜKÜMLER............................................................. 143 III. BÖLÜM K RA BEDEL................................................................................. 161 IV. BÖLÜM HASILAT K RASI............................................................................. 181 II. BAfiLIK TAHL YE...................................................................................... 191 I. BÖLÜM MECURUN TAHL YES..................................................................... 193 II. BÖLÜM TAHL YE DAVALARINDA UYGULANACAK KANUN................................ 213 III. BÖLÜM TAHL YE SEBEPLER....................................................................... 221 A) 6570 SAYILI KANUNUN UYGULAMA ALANINDAK YER VE MECURLARDA TAHL YE SEBEPLER............................................ 223 1.Tamirat Sebebiyle Geçici Tahliye Davas....................................... 225 2.Akde Ayk r l k Sebebiyle Tahliye Davas........................................ 229 3.Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davas............................................... 245 4.Taahhüt Sebebiyle Tahliye Davas................................................ 275 5.Konut htiyac Sebebiyle Tahliye Davas........................................ 287 6. flyeri htiyac sebebiyle Tahliye Davas......................................... 309 7.Yeniden nfla Ve mar maksad yla Tahliye Davas............................ 329 8.Yeni ktisap Sebebiyle Tahliye Davas........................................... 339
XIII 9. ki Hakl htar Sebebiyle Tahliye Davas........................................ 353 10. Ayn fiehir Ve Belediye Hudutlar çinde Meskeni Olmas Sebebiyle Tahliye Davas........................................................... 371 11. Kiralanan n Baflkas na Devri Sebebiyle Tahliye Davas..................... 377 12.Mirasç lar n Akde Riayet Etmemeleri sebebiyle Tahliye Davas............ 385 13.Tahliye le lgili Suçlar.............................................................. 389 B) 6570 SAYILI KANUNUN UYGULAMA ALANI DIfiINDAK YER VE MECURLARDA TAHL YE SEBEPLER....................................... 395 1. Borçlar Kanunundaki Tahliye Sebepleri....................................... 397 2. Tahliye Hükmü Bulunan Di er Kanunlardaki Tahliye Sebepleri......... 403 C) CRA VE FLAS KANUNUNA GÖRE TAHL YE DAVALARI.................. 407 III. K T A P K RALANANIN TAHL YES NE L fik N BAZI KANUN MET NLER........... 427 BORÇLAR KANUNU (Kira Akdi le lgili Sekizinci Bab)....................... 429 GAYR MENKUL K RALARI HAKKINDA KANUN (6570)..................... 441 CRA VE FLAS KANUNU (Kira Akdi le lgili 10. Bab)........................ 447 D PNOTLAR................................................................................... 455 KISALTMALAR................................................................................ 457 YARARLANILAN ESERLER................................................................ 459 KAVRAM VE KONU F HR ST............................................................ 461 YARARLI B LG LER......................................................................... 465