çindekiler Yönetim Kurulu Baflkan n n Mesaj fiirket Profili

Faaliyet Raporu

çindekiler Yönetim Kurulu Baflkan n n Mesaj fiirket Profili 4 8 Tarihçe - Vizyon - Misyon - Ortakl k Yap s - Yat r m Stratejisi Kurumsal Yönetim - Sosyal Sorumluluk - Sektörel liflkiler Yat r mc liflkileri - Kalite Sistemi - Taraf Olunan Davalar Sektör ve Ekonomi 18 GYO lar n Geliflimi - GYO lar n Faaliyetleri - 2004 Y l Ekonomik Geliflmeler 2004 Y l Gayrimenkul Sektörü - 2004 Y l GYO lar 2005 Y l nda Ekonomik Beklentiler - 2005 Y l nda Gayrimenkul Sektörü 2005 Y l nda GYO lar - Y l çindeki Mevzuat De ifliklikleri Yat r m Portföyü 36 Y l çindeki Önemli Geliflmeler - Taksim Ticari Gayrimenkul Levent Ticari Gayrimenkul - fiiflli Ticari Gayrimenkul Etiler Ticari Gayrimenkul - Antalya Al flverifl Merkezi Ümraniye Konut Projesi - Maslak Ticaret Merkezi - Romanya Konut Projesi Finansal Geliflim 42 Finansal Tablolar Hakk nda Bilgi - Ödenmifl Sermaye - Toplam Aktifler Portföy De eri - Likit Varl klar - Faaliyet Giderleri - Net Kar Toplam Borçlar - Portföyün Getirisi - Piyasa De eri - Hisse Fiyat UFRS Esas na Göre Düzenlenmifl Ba ms z Denetim Raporu Mali Tablolara liflkin Beyanlar 48 74 Yönetim Kurulu Denetim Komitesi Raporu - ç Denetçi Raporu Yönetim Kurulu Karar

Yönetim Kurulu Üyeleri Hüsnü AKHAN Yönetim Kurulu Baflkan Ali R za SARIKAYA Yönetim Kurulu Baflkan Vekili Ergun ÖZEN Yönetim Kurulu Üyesi Adnan MEM fi Yönetim Kurulu Üyesi Kubilay C NEMRE Yönetim Kurulu Üyesi Haluk DO ANÇAY Yönetim Kurulu Ba ms z Üyesi Mehmet Ogan KARATUNA Yönetim Kurulu Ba ms z Üyesi Genel Müdür Kürflat TUNCEL

Say n Hissedarlar m z, 4 2004 y l, makro ekonomik göstergelerde beklentilerimizi aflan olumlu sonuçlar n al nd tarihe geçecek bir y l oldu. Otuz y ldan beri ilk defa enflasyonda tek haneli rakamlar yakaland, ayn zamanda çok yüksek bir büyüme oran sa lan rken, 17 Aral k'ta müzakere tarihinin de al nmas yla Türkiye Avrupa Birli i perspektifinde IMF ile imzalad istikrar program paralelinde önemli bir ekonomik at l m gerçeklefltirdi. Kuvvetli bir tek parti hükümetinin oluflturdu u siyasal istikrar ortam ve Avrupa Birli i'ne uyum süreci çerçevesinde gerçeklefltirilen reformlar ve paradan alt s f r at laca n n ilan edilmesi makro ekonomik göstergelere son derece olumlu flekilde yans d. Gelinen noktada döviz kurlar ndaki belirgin gerilemeye karfl n ihracat ve turizm gelirlerinde tarihi rekorlara imza at ld. 2005 y l nda da Avrupa Birli i sürecinde reformlar n kesintisiz olarak devam edece ini, IMF ile yap lan yeni üç y ll k stand-by anlaflmas n n ve bu anlaflman n sa lad 10 milyar USD'lik borçlanma imkan n n ekonomik hedeflere ulaflmada olumlu etkisi olaca n bekliyoruz. Bu süreçte yabanc sermaye yat r mlar n n artaca n, faizlerin düflmeye devam edece ini, enflasyon hedefinin tutturulaca n öngörüyoruz. Turizm ve ihracat gelirlerinin yükselmesine ra men yat r mlar n ve dolay s yla ithalat n art fl na paralel olarak cari ifllemler aç n n devam edece ini bekliyoruz. nflaat sektörü istihdamdan ald pay ve etkiledi i sektörler itibariyle çok önemli olmas na ra men 2004 y l nda h zl bir büyüme gösteremedi, 1992 y l ndan beri devam eden küçülme süreci sona erdi ancak sektör genelinin halen kamu yat r mlar na fazlaca ba ml olmas inflaat sektörünün olumlu ekonomik geliflmelerden faydalanmas n engelledi. S k bütçe politikas do rultusunda ertelenen yat r mlar nedeniyle inflaat sektörü yurtd fl yat r mlara ve özel sektör yat r mlar na yöneldi. 2005 y l nda inflaat sektöründe bir toparlanma sürecine girilece ini, 2004 y l nda bafllayan özel sektör yat r mlar nedeniyle bir canlanma oluflaca n, özellikle "mortgage" kredilerinin hareketlendirece i konut sektöründe h zlanacak arz n ve Avrupa Birli i sürecine ba l olarak artmaya bafllayan yabanc lar n gayrimenkul talebinin yarataca bir üretim ve fiyat hareketlili i oluflaca n öngörüyoruz. fiirketimizin de içinde oldu u gayrimenkul sektörü 2004 y l nda gerek düflen reel faizlerin konut kredi kullan m olanaklar n art rmas gerekse alternatif yat r m araçlar n n getirilerinin düflmesi ve ertelenen konut talebinin ortaya ç kmas gibi etkenlerle önemli bir ç k fl gerçeklefltirdi. Y l içinde "mortgage" kredileri konusunda yasal haz rl klar n yap lmas da gayrimenkule ilginin artmas n n bir di er sebebiydi. Yaln zca stanbul'da konut sat fllar %40' n üzerinde artarken, bankalardan kullan lan konut kredileri % 170'lik art flla 2,3 katrilyon TL (milyar YTL)'na ulaflt. Avrupa Birli i perspektifi Türkiye'de 43.000 yabanc n n gayrimenkul yat r m yapmas na yol açt. Özellikle konut ve al flverifl merkezi segmentleri tatminkar getiriler sa lad lar.

2005 y l nda da baflta konut sektörü olmak üzere ticari gayrimenkul segmentinde de büyüyen ve Türkiye'ye yeni giren yabanc parakende flirketlerinin yat r mlar ve canlanan ekonomik aktivitenin getirdi i talebe ba l olarak oldukça iyi getiriler sa lanaca n öngörüyoruz. Ancak faizlerin h zl düflüflünün yaratt gayrimenkul talebine kaliteli gayrimenkul arz n n hemen cevap verememesi nedeniyle baz lokasyonlar ve segmentlerde yüksek fiyat art fllar görece imizi düflünüyoruz. Bunun yan nda Türkiye'nin 2005 y l nda bir y ld z sektörü de turizm olacak, özellikle yabanc sermaye kaynakl turizm yat r mlar n n artaca n ve mevcut tesislerin yüksek fiyatlarla el de ifltirebilece ini öngörüyoruz. Garanti GYO, 2004 y l nda projelerini realize etmeye bafllad. Bunlar n ilki olan Evidea, Çekmeköy'de inflaat na bafllanan 473 üniteden oluflan ve orta, orta-üst gelir grubuna hitap eden konut projemiz olup son derece baflar l bir sat fl performans sergiledi. Yap Kredi Koray GYO ile % 50 ortakl kla gerçeklefltirilen bu proje d fl nda yine ayn flirketle % 50 ortakl kla Romanya'da GKY Real Estate Investments SA ünvan yla bir ifltirak flirketi kuruldu ve bu flirket Bükrefl'te 3 milyon Euro bedelle ald 30.000 m 2 büyüklü ündeki arsa üzerinde konut projesi gelifltirmek üzere araflt rma çal flmalar na bafllad. Y l sonu itibariyle flirketin net aktif de eri 70,1 trilyon TL (milyon YTL)'na, nakit varl klar 21,3 trilyon TL (milyon YTL)'na ulafl rken UFRS standartlar na göre enflasyondan ar nd r lm fl konsolide net kar rakam ise 403,3 milyar TL (bin YTL) olarak gerçekleflti. 2005 y l nda Evidea projesi'nin sat fl ve inflaat na devam edilirken ayn zamanda Bükrefl'teki ifltirakimiz vas tas yla yeni bir konut projesinin haz rl klar na bafllayaca z. Y l ortas nda son iki y ld r haz rlanan Maslak'ta bulunan Do ufl Power Center projesinin inflaat na bafllayaca m z öngörüyoruz. Bu proje yaklafl k 33.000 m 2 kiralanabilir alana sahip ve Türkiye'de ilk kez denenecek olan power center konseptine sahip bir al flverifl merkezi olacak. Ayr ca genel yat r m stratejimiz do rultusunda konut ve ticari gayrimenkul projeleri gelifltirebilmek amac yla farkl yerlerde arsa aray fllar m z da devam edecek. 2005 y l nda da istikrarl büyümemizin devam edece ini, net aktif de eri ve net kar rakamlar m z n iki kat na yak n bir oranda artaca n öngörüyoruz. Ayr ca özellikle yabanc fon yat r mc lar n n Türkiye'de gayrimenkul ve GYO sektörüne göstermeye bafllad klar ilgi ve genel ekonomik iyileflme neticesinde Borsa'da oluflan hisse fiyatlar m z n dikkate de er flekilde artabilece ini ve net aktif de erine göre oluflan iskontolar n ortadan kalkaca n düflünüyoruz. Garanti GYO, misyonu çerçevesinde her zaman sektörünün öncü flirketlerinden birisi olmaya ve yat r mlar n en karl flekilde seçmek ve sonuçland rmak suretiyle paydafllar na en yüksek fayday sa lamaya kararl d r. Bu azimle çal flmalar m za 2005 y l nda da devam edece iz. Yönetimimize gösterdikleri güven ve verdikleri destek için tüm hissedarlar m za vedo uflgrubu'nun üst yönetimine teflekkür ederim. Sayg lar mla. Hüsnü AKHAN Yönetim Kurulu Baflkan 5

Evidea

fiirket Profili

fi RKET PROF L Tarihçe Vizyon lk kez 1995 y l nda Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan yap lan yasal düzenlemeler ile ülkemizde uygulama zemini bulan Gayrimenkul Yat r m Ortakl (GYO) flirketleri 1997 y l ndan itibaren halka aç larak Borsa'da ifllem görmeye bafllam flt r. fiirketimiz, 25 Temmuz 1997 tarihinde 5 trilyon TL (milyon YTL) kay tl sermayesi ve 250 milyon TL (bin YTL) ödenmifl sermayesi ile Osmanl GYO ünvan yla Borsa'daki üçüncü GYO flirketi olarak ifllem görmeye bafllam fl ve MKB 100 endeksine dahil edilmifltir. 2001 y l sonunda her ikiside Do ufl Grubu na ait olan Osmanl ve Garanti Bankalar n n birleflmesi neticesinde % 51 sermaye pay Garanti Bankas mülkiyetine geçen flirket Garanti Bankas 'n n bir mali ifltiraki haline gelmifl ve ticaret ünvan da Garanti GYO olarak tescil edilmifltir. 2004 y l sonu itibariyle kay tl sermayesi 500 trilyon TL'na (milyon YTL), ödenmifl sermayesi ise 73,8 trilyon TL'na (milyon YTL) ulaflm flt r. Garanti GYO, Do ufl Grubu'nun inflaat ve bankac l k alanlar ndaki birikim ve gücünü birlefltirerek yarataca sinerji ile Türkiye'nin en sayg n ve yat r m hacmi itibariyle en büyük ilk üç gayrimenkul gelifltirme flirketi aras nda yer almay hedeflemifltir. Misyon Garanti GYO, istikrarl bir büyüme sa layarak yat r m portföyünün de erini yükseltmeyi, bu flekilde ortaklar n n hisse senetlerinden gerek kar pay gerekse piyasa de erinde art fl fleklinde en yüksek fayday sa lamas n misyon edinmifltir. Ortakl k Yap s fiirket, T. Garanti Bankas 'n n %51ifltiraki olup, hisse senetlerinin % 49'u borsada ifllem görmektedir. Ticaret Ünvan Grubu Türü Pay Tutar (YTL/milyon TL) Oran T. Garanti Bankas A.fi. A Nama 1.475.410 1.999% 8 T. Garanti Bankas A.fi. B Hamiline 36.147.535 48.980% Do ufl Holding A.fi. B Hamiline 11.291 0.015% Do ufl nflaat ve Tic. A.fi. B Hamiline 3.764 0.005% Halka Aç k K s m B Hamiline 36.162.000 49.000% Toplam 73.800.000 100% Toplam Ödenmifl Sermaye: 73.800.000 YTL Kay tl Sermaye: 500.000.000 YTL

Yat r m Stratejisi Garanti GYO; gayrimenkul gelifltirme ve yat r m faaliyetlerini inflaat,finansman ve pazarlama alanlar nda deneyim ve uzmanl k gerektiren, kurumsal bir yap da profesyonelce yürütülmesi zorunlu olan verimli ve karl bir gelir kayna olarak görmektedir. Garanti GYO; stratejik olarak baflta stanbul olmak üzere metropol flehirlerde orta ve orta-üst gelir grubuna hitap eden, belirli bir konsept yaklafl m olan, mimari olarak özgün ve finansal olarak eriflilebilir konut gelifltirme projeleri ile düzenli, düflük riskli ve yüksek kira getirileri sa layabilecek ticari gayrimenkullere ve gelifltirme projelerine yat r m yapmay hedeflemifltir. Kira getirilerinin düflük oldu u hallerde gelifltirilecek konut projelerinin sat fl esas al nmakta ve bu flekilde sa lanan gayrimenkul sat fl gelirleri ile yüksek kira getirisine sahip olan halihaz rda kiralanabilir durumdaki ticari gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinin dengeli bir flekilde portföyde yer almas bu flekilde sat fl ve kiralama kaynakl gelirlerin yat r m segmentleri baz al narak çeflitlendirilmesi amaçlanmaktad r. Garanti GYO, stratejik olarak metropol flehirlerde orta - üstgelir grubuna hitap eden konutgelifltirme projelerine vedüzenli, düflük riskli, yüksek kira geliri sa layabilecek ticari gayrimenkullere yat r m yapar. Di er yandan halihaz rda kiralanabilir gayrimenkuller ile gelifltirme projeleri aras nda da belirli bir dengenin sa lanmas, bu flekilde flirketin her zaman sa lam bir 9

fi RKET PROF L nakit ak fl na sahip olmas yan nda gelifltirme projelerinin sa layabilece i yüksek gelifltirme karlar ndan ve büyüme potansiyelinden de yararlan lmas amaçlanmaktad r. Portföyde esas al nan bir di er çeflitlendirme kriteri de co rafi farkl l kt r. Bu amaçla flirket portföyünü oluflturan gayrimenkullerin yurtiçinde farkl bölgelerde konumlanmas na dikkat edildi i gibi belirli oranda yurtd fl nda da yat r m yap larak ülkelerin ve bölgelerin tafl d klar risklerin dengelenmesi hedeflenmektedir. fiirketin portföyünde her zaman verimlilik ve likidite prensipleri gözetilir. Portföydeki gayrimenkullerden verimi düflenler için getirilerini yükseltmeye yönelik tedbirler a l n r, gerekirse sat fl imkanlar de erlendirilir. Likidite her zaman kuvvetli tutulurken nakit ve menkul k ymet portföyü aktif olarak profesyonelce yönetilir. Yat r mlarda her zaman altarnatif yat r m imkanlar n n ve kaynak maliyetinin üzerinde bir getiri sa lanmas hedeflenmektedir. Garanti GYO, yat r mlar nda ticari kayg lar yan nda Do ufl Grubu'nun kalite standartlar n da gözetir. Gelifltirilen konut projelerinde belirli bir mimari konseptin ve yaflam gustosunun olmas, s n f n n kalite standartlar n bir ad m öteye tafl mas ve finansal olarak ulafl labilir olmas önemlidir. Ticari projelerde ise yarat c fikirler ve öncü tasar mlar yard m yla ticari gayrimenkulün de erinin art r lmas hedeflenir. Bu amaçla flirket yurtiçi ve yurtd fl sektörel geliflmeleri yak ndan takip eder, Türkiye'de yeniliklerin uygulanmas nda öncü rolü üstlenir. Garanti GYO, portföyünün istikrarl flekilde büyütülerek yat r mc lar n hisse senetlerinden gerek kar pay gerekse piyasa de erinin yükselmesi yoluyla fayda sa lamalar amaçlanmaktad r. Ancak amaçlanan büyüme d fl kaynaklara dayal, riskli bir borçlanma politikas yla de il ancak özkaynaklar d fl nda gerekiyorsa yüksek karl l kta projelerde düflük maliyetli kredilerin kullan lmas fleklinde güvenli bir flekilde gerçeklefltirilir. Kurumsal Yönetim Garanti GYO, Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan yay nlanm fl olan kurumsal yönetim ilkelerine uyum konusunda azami çabay göstermektedir. Bu maksatla mali ve idari ifller departman bünyesinde pay sahipleri ile iliflkiler fonksiyonu ifa edilmektedir. Sözkonusu birim flirkete yaz l olarak veya internet yoluyla yap lan baflvurular n yan tlanmas yla görevlidir. Bu birime flirketin merkez adresinden veya internet sitesinden e-posta yoluyla ulafl labilir. 10

Pay sahipleri flirketle ilgili bilgileri Borsa'da yap lan özel hal aç klamalar n takip ederek de alabilirler. Bunun d fl nda flirket önemli bilgileri internet sitesinden güncel olarak yat r mc lar na duyurmaktad r. Garanti GYO nun, esas sözleflmesinde özel denetçi atanmas na iliflkin bir hüküm mevcut de ildir. fiirketin iç denetçileri d fl nda Sermaye Piyasas Mevzuat çerçevesinde ba ms z denetim yapt rtma yükümlülü ü vard r. fiirket y ll k genel kurul davetlerini Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasas Mevzuat hükümleri çerçevesinde yapmakta, en az iki günlük gazetede ilan etmektedir. Pay sahipleri genel kurula pay sahibi olduklar n belgeleyen hisse senedi blokaj mektubunu teslim ederek veya hisse senetlerini flirkete ibraz ederek kat labilirler, serbestçe soru sorup bilgi alabilirler. fiirketin genel kurulu gündemi, kat l m cetveli ve genel kurul tutanaklar internet sitesinde yay nlanmaktad r. En son yap lan 2003 y l genel kurulunda pay sahipleri soru sormam fl ve bilgi talebinde bulunmam fllard r. (A) Grubu pay sahiplerinin yönetim kuruluna aday gösterme imtiyaz olup sözkonusu paylar T. Garanti Bankas A.fi. mülkiyetinde bulunmaktad r. Hisse senetlerinde (A) grubu pay sahiplerinin yönetim kuruluna aday gösterme imtiyaz olup sözkonusu paylar T. Garanti Bankas A.fi. mülkiyetinde bulunmaktad r. T. Garanti Bankas A.fi. ayn zamanda flirketin hakim orta durumundad r. 11

fi RKET PROF L fiirketin ortaklar ile aras nda karfl l kl ifltirak iliflkisi bulunmamaktad r. fiirket kar n n da t m konusunda herhangi bir imtiyaz bulunmamakta olup bu konuda Sermaye Piyasas Mevzuat hükümlerine uyulmaktad r. Her y l da t lacak kar yönetim kurulu önerisi ile genel kurul taraf ndan tespit edilmekte ve yine mevzuat n öngördü ü süre içinde da t lmaktad r. fiirket paylar n n devri konusunda herhangi bir k s tlama yoktur. fiirketin bilgilendirme politikas n flirket üst yönetimi teflkil eder ve sorumludur. Sermaye Piyasas Mevzuat nda say lan durumlar için flirket Borsa'ya ve SPK'ya özel durum aç klamalar göndermektedir. fiirket hisseleri MKB d fl nda baflka bir borsada kote de ildir. Özel durum aç klamalar nda yetersizlik veya sürelere uymama nedeni ile flirketimiz hakk nda hiçbir yapt r m uygulanmam flt r. Yap lan her aç klama ayn zamanda internet sitesinden de duyurulmaktad r. fiirketin gerçek kifli hakim pay sahibi yoktur. fiirketin % 49'u halka aç k olup hisse senetleri hamiline olarak Borsa'da ifllem görmektedir. fiirket yönetim kurulu üyeleri ve genel müdürü flirketle ilgili her türlü bilgiye sahip konumdad r. Menfaat sahiplerinin yönetime kat l m na yönelik bir uygulama yoktur. fiirketin kamuya aç klanm fl ayr bir insan kaynaklar politikas yoktur. Bu konuda Do ufl Grubu'nun uygulamalar takip edilmektedir. Yönetim kurulunda icradan sorumlu üye bulunmamaktad r. Yedi kiflilik yönetim kurulunun iki üyesi ba ms z üye statüsünde olup Do ufl Grubu ile herhangi bir iliflkileri yoktur. Üyelerin flirket d fl nda üstlenecekleri görevlere dair bir s n rlama yoktur. Üyelerin nitelikleri konusunda Sermaye Piyasas Mevzuat n n s n rlay c hükümlerine uyulmaktad r. Yönetim kurulu flirketin vizyon, misyon ve stratejik hedeflerini internet sitesi ve faaliyet raporu yoluyla kamuoyuna aç klamaktad r. Üyelerin yetki ve sorumluluklar ve seçim kriterleri esas sözleflmede de belirtilmifltir. Yönetim kurulunda her üyenin eflit oy hakk olup, ayda bir defadan az olmamak üzere toplant düzenlenmekte ve sekreteryas flirket taraf ndan gerçeklefltirilmektedir. Yönetim kurulu üyelerinin flirketle muamele yapma ve rekabet yasa n n kald r lmas na dair bir karar mevcut de ildir. Yönetim kuruluna 12

ba l olarak ç Denetim Komitesi mevcut olup, iki üyeden oluflan bu komite mali tablolarda aç klanan bilgilerin onaylanmas ile görevlidir. fiirket yaln zca ba ms z yönetim kurulu üyelerine her y l genel kurulca belirlenen huzur hakk bedeli ödemektedir. Sosyal Sorumluluk Garanti GYO, projelerini gerçeklefltirdi i bölgelerin sosyal, kültürel, sanatsal ve ekonomik geliflimine katk da bulunmay amaçlamakta ve bu do rultuda sosyal sorumluluk projeleri yürütmektedir. Bunun en güzel örne i Çekmeköy'deki Evidea Projesi paralelinde yürütülen Dudullu Kültür Merkezi sponsorlu udur. Yap Kredi Koray GYO ve Garanti GYO Ortak Giriflimi bölgenin sosyal ve kültürel geliflimine destek olmak amac yla Ümraniye Belediyesi nce yapt r lan "Dudullu Kültür Merkezi"ne sponsor olmufltur. "Dudullu Kültür Merkezi" genel olarak e itim, kültür ve sanatsal faaliyetlerin yürütülece i, yöre halk n n ve özellikle de çocuklar n verimli bir flekilde zaman geçirebilece i, e itilebilece i modern bir kültür merkezi olarak planlanm flt r. Kültür Merkezi içerisinde 4 adet derslikler, 3 adet sergi salonlar, kütüphane, oyun gruplar, kafeterya, tiyatro salonu ve ofis birimleri yer almaktad r. Garanti GYO, projelerini gerçeklefltirdi i bölgelerin sosyal, kültürel, sanatsal ve ekonomik geliflimine katk da bulunmak amac yla sosyal sorumluluk projeleri yürütmektedir. 13

fi RKET PROF L Sektörel liflkiler Yat r mc liflkileri Garanti GYO, her zaman oldu u gibi 2004 y l nda da yurtiçi ve yurtd fl sektörel birlikteliklerini çeflitli aktivitelere kat larak gelifltirmeye çal flm flt r. Bu faaliyetlerin hedefi yurtd fl ve yurtiçi geliflmeleri izleyerek flirketin yat r mlar nda uygulama noktalar yaratabilmek ve faaliyetlerimizle ilgili kamuoyu ve bask gruplar teflkilinde baflar l olabilmektir. Bu amaçla GYODER, ULI, EPRA, GRI gibi ulusal ve uluslararas kurulufllarla yak n temaslar m z ve ortak aktivitelerimiz devam etmektedir. Garanti GYO, 2004 y l içinde GYODER taraf ndan düzenlenen 4. Ulusal Gayrimenkul Zirvesine, SPK ve GYODER taraf ndan ortaklafla düzenlenen Türkiye Konut Finansman Kongresine sponsor olarak sektöre deste ini göstermifltir. fiirketimizin üst yönetimi, 2004 y l içinde sektör örgütümüz olan GYODER'in baflkanl n ve ULI-Türkiye organizasyonunda da icra kurulu üyeli i görevlerini yürütmüfltür. ULI Turkey Garanti GYO, yönetim taraf ndan al nan kararlar, gerekçelerini ve sonuçlar n yasal mercilere, hissedarlar na ve paydafllar na zaman nda, do ru ve eksiksiz olarak aktarma ilkesi çerçevesinde yat r mc lar n bilgilendirme faaliyetini Mali fller Departman bünyesinde ifa etmektedir. fiirketin internet sitesi son derece kapsaml bilgilerle donat larak yenilenmifl olup www.garantigyo.com adresinden güncel bilgiler yat r mc lar m z taraf ndan takip edilebilmektedir. Ayr ca MKB'de "GRGYO" koduyla ifllem görmekte olan flirketimize iliflkin duyurular Borsa'da yap lan özel haller aç klamalar vas tas yla kamuoyuyla paylafl lmaktad r. Kalite Sistemi Günümüzün rekabetçi koflullar nda ürün ve hizmet kalitesi giderek daha fazla önem kazanmaktad r. Bu nedenle kalitenin güvence alt na al nmas amac yla ISO taraf ndan ISO-9000 serisi kalite sistem standartlar teflkil edilmifltir. Garanti GYO, sektöründe ISO-9001;2000 serisi kalite belgesine sahip tek flirkettir. TUV Sudwest TGK taraf ndan yap lan denetim sonucunda onaylanan kalite sistemimiz 2004 y l nda yap lan denetim ile yeniden tescil edilmifl, böylece Garanti GYO yönetim süreçlerinin fleffafl k, 14

güvenilirlik ve profesyonellik unsurlar n sürdürdü ü ve oluflturulan yönetim sisteminin uluslararas standartlarda oldu u bir kez daha belgelenmifltir. Garanti GYO, sektöründe ISO-9001;2000 serisi kalite Taraf Olunan Davalar fiirketimiz portföyünden 2002 y l nda sat lm fl olan Niflantafl 'nda bulunan gayrimenkulümüzün sat fl na iliflkin komisyon alaca bulundu u iddias yla Mesken Emlak Yap Ticaret A.fi. taraf ndan aleyhimize fiiflli 4. Asliye Hukuk Hakimli i'nde 49.500 USD tutar nda alacak davas aç lm fl olup dava halen sürmektedir. fiirketimiz portföyünde bulunan Tapuda 1 ada, 2 pafta, 11-12-13-14 ve 15. parseller olarak kay tl Maslak'ta bulunan büyüklü ündeki arsam zla alakal olarak Büyükflehir Belediye Baflkanl 'nca yap lan 1/5000 ölçekli revizyon naz m imar plan na itiraz m z hakk nda 21.7.2003 tarihinde Büyükflehir Belediyesi aleyhine stanbul 4. dare Mahkemesine açt m z dava halen sürmektedir. belgesine sahip tek flirket olarak yönetim süreçlerinin fleffaf, güvenilir ve profesyonel oldu unu uluslararas standartlarda belgelendirmifltir. 15

Maslak Power Center

Sektör ve Ekonomi

SEKTÖR VE EKONOM 18 GYO lar n Geliflimi 1995 Y l nda Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan yasal düzenlemeleri tamamlanarak hayata geçirilen GYO flirketleri ilk kez 1997 y l nda Borsa'da ifllem görmeye bafllam flt r. 2004 y l sonu itibariyle 9 adet GYO flirketinin hisse senetleri Borsa'da ifllem görmekte olup net aktif de erleri toplam 1milyarUSD,piyasa de erleri toplam ise 900 milyon USD civar nda bulunmaktad r. 2004 y l içinde yeni bir GYO halka arz gerçekleflmezken, 2005 y l için 3 ayr GYO flirketinin halka arz haz rl yapt bilinmektedir. Gayrimenkul sektöründe kurumsallaflmay teflvik etmek amac yla tan nan Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 8/4 maddesi istisnas ile bu finansman modeline ilgi h zla artm flt r. 1998 y l nda Sermaye Piyasas Mevzuat nda GYO flirketlerine iliflkin hükümlerde ciddi de iflikliklere gidilmifl ve yat r m alanlar geniflletilerek yat r mc lar n korunmas ve kurumsal yönetim ilkelerinin uygulanmas na dair hükümler mevzuata ilave edilmifltir. Bafllang ç y llar nda daha çok kiral k gayrimenkul portföylerine yat r m yaparak büyüyen GYO flirketleri zaman içinde daha çok gayrimenkul gelifltiricili i fonksiyonuna kaym fllar bunun sonucunda da portföy yap lar nda gelifltirme projelerinin oran yükselmifltir. 2004 y l itibariyle halen ticari gayrimenkuller a rl kl bir portföy yap s na sahip olan GYO flirketleri giderek artan bir flekilde konut yat r mlar na yönelmeye bafllam fllard r. GYO lar n Faaliyetleri GYO flirketleri, Sermaye Piyasas Mevzuat nda bir Sermaye Piyasas Kurumu olarak say lm fl, genel olarak yat r m ortakl mant ile faaliyet göstermelerine ra men SPK'n n Seri:VI, No:11 Say l Tebli i ile özel olarak düzenlenmifl olan gayrimenkule yat r m yapan halka aç k anonim flirketlerdir. Bu anlamda bak ld nda GYO flirketleri hem gayrimenkul hem de finans sektöründe yar alan karma nitelikli flirketlerdir. GYO flirketleri, en az % 49 oran nda halka aç k olmak zorunda olup, emlakç l k, dan flmanl k ve inflaat iflleri ile u raflmalar yasaklanm flt r. Yapabilecekleri ifller ilgili Tebli ile detayl olarak say lm fl olup, gayrimenkul sektöründe halka aç kl, kaydili i ve kurumsallaflmay teflvik etmek maksad yla bu flirketlere Kurumlar Vergisi Kanunu çerçevesinde kurumlar vergisinden istisna sa lanm flt r. GYO flirketleri, halka aç lmak suretiyle çok say da yat r mc dan toplad klar kaynaklar

bir havuzda toplayarak bunlarla de erli ve yüksek tutardaki gayrimenkulyat r mlar n gerçeklefltirmektedirler. Böylece bireysel yat r mc lara kendi tasarruflar yla yapamayacaklar büyük gayrimenkul yat r mlar nda dolayl flekilde pay sahibi olma flans verilirken, farkl projelere çeflitlendirilmifl bir portföy mant ile yat r m yap labilmesinden dolay yat r m riski düflürülebilmektedir. Bu flekilde GYO flirketleri hem gayrimenkul projelerine kurumsal ilkelerle profesyonel bir flekilde yat r m yaparak bireysel yat r mc lara kendilerinde olmayan bir ekspertizden faydalanma imkan vermekte hem de do rudan gayrimenkul yat r mlar nda kolay olmayan likiditasyon imkan n hisse senetlerinin Borsa'da sat labilmesi yoluyla kolaylaflt rmaktad rlar. GYO flirketleri, yat r mc lar na hisse senetlerinin de er art fl ve temettü da t m fleklinde fayda sa lamaktad r. Bu flirketler portföylerinden gayrimenkul sat fl geliri, kira geliri ve menkul k ymetlerden elde edilen faiz geliri gibi farkl vade ve risk yap lar nda gelir elde etmektedirler. GYO flirketleri farkl yönetim stratejilerine uygun olarak bitmifl ve kiral k gayrimenkullere veya gelifltirme projelerine veya bunlar n bir kombinasyonuna yat r m yapabilirler. fiirketlerin portföylerindeki gayrimenkuller Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan lisans verilmifl gayrimenkul eksperleri taraf ndan GYOflirketleri hem gayrimenkul projelerine kurumsal ilkelerle profesyonel bir flekilde yat r m yaparak bireysel yat r mc lara kendilerinde olmayan bir ekspertizden faydalanma imkan vermekte hem de gayrimenkul yat r mlar nda likiditasyon imkan n sa lamaktad r. 19

SEKTÖR VE EKONOM de erlenerek kamuya aç klan r. Böylece yat r mc lar flirketlerin portföylerindeki varl klar n de erini kolayca ve güvenli bir flekilde ö renebilirler. GYO flirketleri SPK ve Borsa'n n denetimi yan nda mali aç dan ba ms z denetime de tabidirler. Öte yandan, enflasyonla mücadelede baflar l olunarak, tarihi düflük ve kal c seviyeler yakalanm flt r. Aral k sonu itibariyle enflasyon TÜFE'de % 9.3, TEFE'de ise % 13.8 seviyesinde gerçekleflmifltir. Böylece enflasyon son 30 y l n en düflük düzeyine inmifltir. 20 2004 Y l Ekonomik Geliflmeler IMF ile 2001 y l nda bafllayan 3 y ll k standby' n fiubat 2005 sonunda bitecek olmas dolay s yla önümüzdeki dönemde IMF iliflkilerinin nas l flekillenece i konusu ve Türkiye'nin AB üyelik sürecindeki geliflmeler 2004 y l n n gündemini oluflturmufltur. Hükümetin IMF ile 3 y ll k yeni bir standby program n n yap lmas yönünde karar vermesi, mali piyasalarca gelecek dönemde mali disiplinin devam edece i yönünde bir güvence olarak alg lanm flt r. Bunun yan s ra hükümetin AB ile müzakerelere bafllanmas için gerekli olan yap sal reformlar n yerine getirilmesi yönündeki ad mlar AB ye üyelik konusundaki belirsizliklerin azalmas n sa lam flt r. Piyasada olumlu beklentilerin devam etmesiyle birlikte 2004 y l hedeflerine ulafl lmas nda zorlan lmam flt r. Büyümede % 5'lik hedef hayli afl lm fl, geçti imiz y llarda ertelenen yat r m ve özel tüketim harcamalar 2004 y l nda yo unlaflm flt r. 2004 y l nda önceki y ldan farkl olarak y l n ilk yar s nda iç talep önemli bir hareketlenme yaflam flt r. Ertelenmifl talep kaynakl bu hareketlilik özellikle otomotiv ve beyaz eflya sektörlerinde aç k bir flekilde izlenmifltir. Enflasyon ve faiz oranlar ndaki düflüfl, yüksek büyüme ve iç talep art fl kredi talebi art fl n da beraberinde getirmifltir. Buna paralel olarak tüketici kredileri ve kredi kartlar hacimlerinde önemli art fllar olmufltur. Tüketici kredileri ve bireysel kredi kart kullan m geçen y ldan bu yana % 111'in üzerinde bir art flla 26,6 katrilyon TL (milyar YTL)'na ulafl rken, bankalar n reel sektöre plasman ise % 54'lük art fl göstermifltir. 2004 y l sonunda 13,7 katrilyon TL (milyar YTL) olan tüketici kredilerinin 3,2 katrilyon TL (milyar YTL)'si konut kredilerinden oluflmufl olup önceki y la göre % 154'lük bir art fl gerçekleflmifltir. Y l n son aylar nda bu hareketlili in yavafllad gözlemlenmifl olsada rekabetçi faiz oranlar sunan uzun vadeli konut kredilerinin cazip hale gelmesi bankalar n 2005 y l nda da a rl kl olarak konut kredilerine yönelece ini göstermektedir.

Tüketici ve Konut Kredileri Trilyon TL (Milyon YTL) 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2000 2001 2002 2003 2004 Tüketici Kredileri + Kredi Kartlar Konut Kredileri 2004 y l nda büyümede % 5 lik hedef afl lm fl, ertelenen yat r m 2004 y l nda büyümenin sa lanmas nda en önemli faktörlerden biri de d fl dünyadaki geliflmelerin Türkiye lehine seyretmesidir. Avrupa ülkelerindeki canl iç talep nedeniyle Türkiye'nin ihracat olumlu etkilenmifltir. hracat hacmi y l sonu itibariyle % 33,4 art flla 63 milyar USD'na ulaflm flt r. hraç edilen mallar n % 60' n n ithal girdilere ba ml olmas, YTL'nin yabanc paralar karfl s nda reel olarak de er kazanmas ve tüketim mallar na olan talepteki art fl 2004 y l ithalat rakam %40,4 artarak 97,3 milyar USD'na ç kmas na neden olmufltur. D fl ticaret aç n n büyümesi cari ifllemler aç n n h zla artmas na neden olmufl ve 2004 sonu itibariyle 15,7 milyar USD'na yani GSMH'n n % 5,2 sine ulaflm flt r. 2004 y l nda finansal piyasalar n istikrarl bir seyir izledi i söylenebilir. Ekonomide dalgal kur rejiminin kullan lmas, ekonomiyi ciddi bir biçimde etkileyebilecek ani bir devalüasyona izin vermeden kurun gereken denge noktas nda hareket etmesini sa lasa da May s ay nda ABD Merkez Bankas FED'in faiz art r m na ve özel tüketim harcamalar n n h z kazanmas na ra men y l sonunda TÜFE de % 9,3 oran nda gerçekleflen enflasyon ile son 30 y l n en düflük enflasyon oran yakalanm flt r. 21

SEKTÖR VE EKONOM gidece i yönündeki sinyaller vermesi ile kurlarda ani bir yükselifl gözlemlenmifltir. FED'in faiz oranlar nda art r ma gitmesi ile belirsizliklerin azalmas piyasadaki dalgalanmalar n hafiflemesini sa lam flt r. AB ilerleme raporunun aç klanmas öncesi yeniden dalgalanan kurlar AB'ye üyelik yönünde at lan ad mlarla yatay olarak dalgal bir seyir izlemifltir. Enflasyon ve Faiz % 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0 1Q/03 2Q/03 3Q/03 4Q/3 1Q/04 2Q/4 3Q/4 4Q/4 Enflasyon Faiz M LYON TL KUR YTL 1,800 USD 1,600 1,400 1,200 1,000 0,800 0,600 0,400 0,200 0 2004 Y l Gayrimenkul Sektörü Siyasi ve ekonomik istikrar n sa land, ekonomik disiplinin korundu u, enflasyonun tek rakaml seviyelere indi i ve Avrupa Birli i sürecinin de beklendi i gibi seyretmesinin verdi i ivme ile 2004 y l içerisinde inflaat ve gayrimenkul sektöründe olumlu ve geliflen bir sürece girilmifltir. 2003 y l içerisinde % 9'luk küçülme gösteren inflaat sektöründe daralman n 2003 y l n n son çeyre inde tersine dönmesi kriz sonras ortaya ç kan ekonomik durgunluk döneminin sektöre olan etkilerinin 2004 y l itibariyle atlat ld n göstermektedir. Son 6 y lda % 6'dan % 3'lere düflen inflaat n GSMH içindeki pay 2004 y l nda % 0,4'lük bir art fl ile % 3,4 olarak gerçekleflmifltir. TCMB'n n para politikas arac olarak kulland O/N faiz oranlar n 2004y l sonunda, y lbafl ndaki % 26'lar seviyesinden %18 seviyelerine düflürmesi Hazine borçlanma faizinde de önemli düflüfle yol açm fl 2003 y l nda % 35 seviyelerinde olan borçlanma senetleri bileflik faiz oranlar %25seviyelerine gerilemifltir. Tarihi 17 Aral k toplant s ile aralanan Avrupa Birli i kap lar Türkiye'de bir de iflimin habercisi olup 2005 y l na iliflkin beklentileri iyilefltirmektedir. 2004 y l nda bir önceki y la göre yap infla izni verilen inflaat alan büyüklü ünde % 43,3, yap m na bafllanan ve yap m sürmekte olan yeni bina inflaat say s nda %11,2veyenikonut inflaat say s nda %13,9oran nda art fl gözlemlenmektedir. Gayrimenkul sektörünü, alt segmentler baz nda konut, ofis ve perakende sektörleri olarak incelendi inde de benzer sonuçlara ulafl lmaktad r. 2004 y l içerisinde geliflen ekonomik 22

koflullar konut sektöründe olumlu etkilerini göstermifl, enflasyon ile birlikte kredi faizlerindeki düflüflvevadelerin uzamas sonucunda konuta olan talep artm fl ve inflaat flirketleri ile GYO'lar n yeni projelere bafllamalar mümkün olabilmifltir. Ülkemizde konut sahipli i oran % 65'leri bulmakla birlikte, konut sto unun % 55'inin ruhsats z oldu u, konutlar n % 40' n n tadilata ihtiyac bulundu u dikkate al nd nda konut aç n n say sal de il niteliksel oldu u ortaya ç kmaktad r. Bu nedenle Türkiye'de her y l 300.000 yeni konut ihtiyac ortaya ç kt gözönüne al nd nda konut sektöründeki geliflim potansiyeli anlafl labilmektedir. 2004 y l içerisinde geliflen ekonomik koflullar konut sektöründe olumlu etkilerini göstermifl, enflasyon ile birlikte kredi faizlerindeki düflüfl ve nflaat n GSMH çindeki Pay % 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 vadelerin uzamas sonucunda konuta olan talep artm fl ve inflaat 2.0 1.0 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 flirketleri ile GYO'lar n yeni projelere bafllamalar Konut finansman na yönelik 2004 y l içerisinde SPK taraf ndan " pote e Dayal Menkul K ymetlefltirme" konusunda haz rlanan kanun tasar s Baflbakanl a sunulmufltur. Özellikle 2005 y l içinde konut mümkün olabilmifltir. 23

SEKTÖR VE EKONOM talebinde bu konunun çok belirleyici olaca beklenmektedir. Konut konseptinde geçmifle göre baz farkl l klar oldu u da gözlenmektedir. fiehir merkezlerinden görece olarak uzak bölgelerdeki müstakil ev talebinde, yaflam maliyetlerinin yüksek olmas, ulafl m, s nma v.b. nedenlerle hayat n paylafl ld, güvenli bir çevre içinde ve flehir merkezlerine daha ulafl labilir bölgelerde apartman ve site alternatiflerinin daha a r bast görülmektedir. Son üç y lda konut fiyatlar nda toplam % 40'a varan bir art fl oluflmufltur. 2004 y l ilk yar s içerisinde konut m 2 fiyatlar ; flehir d fl ndaki müstakil projelerde 800-2.000 USD, flehir içi yeni binalarda 1.000-1.500 USD, rezidanslarda ise 2.000-3.000 USD aral klar nda gerçekleflmifltir. Gayrimenkul sektörünün di er bir segmenti olan ofis piyasas nda 2004 y l nda uzun bir aradan sonra ilk kez canlanma e ilimi görülmektedir. Geçti imiz y l n kiralamalar aç s ndan verimli geçmesi tüm gayrimenkul piyasas nda olumlu geliflmelere neden olurken, bu durum hem sat l k ifllemlerin hem de yeni oluflturulacak projelerin canlanmas nda etkili olmufltur. 2004 y l itibariyle boflluk oran A s n f ofislerde % 22,5 ve B tipi ofislerde % 31,5 seviyelerinde gerçekleflmifltir. 2004 y l nda merkezi ifl alanlar nda % 20, merkez d fl ifl alanlar nda da % 50 oranlar nda boflluklar gözlenmektedir. Baflta stanbul olmak üzere Atipi ofis binas pazar nda kiralar 8-14 USD/m 2 /ay aras nda de iflirken sat fl fiyatlar yat r mc lara % 10-12 oran nda geri dönüfl sa lam flt r. Ofis Piyasas Göstergeleri 2000 2001 2002 2003 2004 Kiralar (USD/m 2 /ay) 20 18 18 10 10 Boflluk Oran (%) 30 37 27 39 29 Stok (.000 m 2 ) 1020 1100 1180 1250 1330 Y l içinde gerçekleflen ekonomik ve siyasetteki olumlu geliflmeler sektörün üçüncü segmenti olan perakende piyasas nda 2002'den beri süre gelen hareketlenmenin h z kesmeden devam etmesine neden olmufltur. Son y llarda orta gelir grubuna hitap eden yerli ve uluslararas markalar n pazara girmesi ile al flverifl merkezlerine talep gözle görülür oranda artm flt r. stanbul baflta olmak üzere büyükflehirlerde uluslararas standartlarda inflaa edilen al flverifl merkezleri %90seviyelerinde doluluk oranlar ile hizmet vermektedirler. 2004 y l itibariyle 32'si stanbul'da olmak üzere ülke genelinde toplam 1.620.000 m 2 'lik kiralanabilir alan üzerinde 94 adet al flverifl merkezi bulunmaktad r. Türkiye'deki perakende sektörünün toplam 24

hacmi 50 milyar USD seviyesindedir. Al flverifl merkezlerinin ortalama kira rayiçleri küçükorta büyüklükteki ma azalar için 30-80 USD/m 2 /ay, yeme-içme mekanlar ndaki dükkanlarda ise 40-100 USD/m 2 /ay aral nda de iflmektedir. Ana cadde ma azalar nda ise kiralar 40-100 USD/m 2 /ay aral ndad r. 2004 y l nda GYO hisselerine ilginin artmas nda, AB Al flverifl Merkezleri Geliflimi sürecinde yabanc m 2 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 1.553.509 1.620.000 1.328.972 1.171.051 1.054.584 2000 2001 2002 2003 2004 yat r mc lar n en çok ilgi duyaca sektörler aras nda gayrimenkulün ilk s rada yer almas n n etkisi oldu u kadar uzun süredir net aktif 2004 Y l nda GYO lar GYO flirketleri yaflanan krizlerin ard ndan 2004 y l nda oldukça iyi bir performans sergilemifltir. Bunda AB sürecinde yabanc yat r mc lar n en çok ilgi duyaca sektörler aras nda gayrimenkulün ilk s rada yer almas n n etkisi oldu u kadar uzun süredir net aktif de erlerine oranla yüksek iskontolarla ifllem gören GYO hisselerinin fiyatlar n n çok ucuz kalm fl olmas n n da etkisi olmufltur. 2003 y l nda ortalama de erlerine oranla yüksek iskontolarla ifllem gören GYO hisselerinin fiyatlar n n çok ucuz kalm fl olmas n n da etkisi olmufltur. 25

SEKTÖR VE EKONOM GYO'lar n Piyasa De erinin Geliflimi Trilyon TL (Milyon YTL) 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 % skonto 0-10 -20-30 -40-50 -60-70 GYO'lar n portföy yap lar incelendi inde yat r mlar n n a rl kl olarak al flverifl merkezlerine ve konutlara yap ld, GYO flirketlerinin giderek artan oranda gelifltirme yat r mlar na yöneldikleri görülmektedir. Tüm olumlu geliflmelere ra men Borsa'da ifllem gören GYO say s artmam flve9'la s n rl kalm flt r. 0-80 2000 2001 2002 2003 2004 NET AKT F P YASA DE ER SKONTO ORANI % 40'larda seyreden iskonto oranlar y l sonunda % 10'lar seviyelerine gerilemifltir. Di er yandan "mortgage" sisteminin konut piyasas n canland raca ve bunun da GYO hisselerine yans yaca beklentileri hisse fiyatlar nda yükselmelere neden olmufltur. Faiz ve dövizin yat r m arac olarak eski cazibesini yitirmesi sonucu gayrimenkul piyasas yeniden canlanm flt r. Y llard r ertelenen konut talebi düflük faizlerle kredi kullan m n n etkisiyle canland ndan GYO karl l klar olumlu etkilenmifl, MKB-100 Endeksi, bu dönemde % 19 artarken GMYO Endeksi yaklafl k 2 kat performansla % 39 getiri sa lam flt r. Borsada ifllem gören GYO'lar n toplam net aktif de erleri 1 milyar USD civar nda seyrederken piyasa de erleri 900 milyon USD mertebelerinde oluflmufltur. Mevcut GYO'lar n Borsa Performans ndeks Puan 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 0 2000 2001 2002 2003 2004 GYO ndeks MKB 100 MKB 30 fiirketlerin portföyleri incelendi inde önemli miktarlarda nakit tutuldu u ve birçok projeye 2004 y l nda bafllanm fl oldu u görülmektedir. Bu da nakit varl klar n 2005 y l nda projelere dönüflmeye bafllayaca n göstermektedir. 2005 y l nda tüm flirketlerin UFRS muhasebe sistemini uygulamalar zorunlu oldu undan bilançolar nda yüksek kar rakamlar na ulafl lmayaca öngörülebilir. Di er yandan SPK'n n en az %30oran nda temettü da t m mecburiyeti 26

GYO lar n Portföy Yap s - 2004 Konut Projeleri % 7 Al flverifl Merkezi Projeleri % 6 Menkul K ymetler % 12 Arsalar % 11 Konut % 6 2005 y l program n n temel Turizm Projeleri % 7 Al flverifl Merkezi % 16 fl Merkezi % 35 makroekonomik hedefleri; getirmesi nedeniyle kar da t m dönemlerinde fiyatlar n yukar yönde hareket edece i düflünülmektedir. GYO flirketleri halen borçlanmay tercih etmemekte ve öz kaynaklar na dayal bir büyüme modeli izlemektedir. Uygulanan muhasebe sistemi ve kald raç kullan lmamas nedeniyle de sektörün özkaynak ve aktif karl l klar düflük oranlarda seyretmektedir. 2005 Y l nda Ekonomik Beklentiler 17 Aral k dönemecinin geçilmesiyle birlikte Türkiye'nin AB üyeli i geri dönülemez bir sürece girmifl durumdad r. Önümüzdeki y l da AB süreci Türk ekonomisine ve siyasetine yön vermeye devam edecektir. Müzakare sürecinde AB ülkelerinin Türkiye'ye karfl tutumunun yan s ra Türkiye'nin yap sal reformlar gerçeklefltirme konusunda tak naca tav r da belirleyici olacakt r. ekonomik büyümeyi sürdürürken enflasyonu daha da afla çekmek, mali ve parasal disipline devam ederek faiz d fl fazla hedefine ulafl lmas n sa lamak ve bu süreçte kamu borçlar n n sürdürülebilirli ini koruyarak borç sto unu azaltmakt r. 27

SEKTÖR VE EKONOM IMF ile yap lan yeni stand-by' n 2005 y l nda devreye girmesiyle birlikte borç ertelenmesinde kullan lmak üzere 10 milyar dolarl k bir kayna n sa lanaca öngörülmektedir. AB ve ABD ekonomilerindeki büyümenin devam edece i beklentisi d fl ekonomilerin Türkiye üzerindeki etkisinin olumlu olaca beklentisi yaratmaktad r. ABD'nin Ortado u politikas n n, Kuzey Irak'taki geliflmelerin Türkiye ekonomisinde etkili olaca beklense de ABD'nin d fl siyasetinde ciddi bir farkl l n olmayaca, Türkiye'nin AB'ye üyeli ine deste ine devam edece i ve Ortado u'da daha etkin rol almaya bafllamas ile Türkiye'nin bölgede ön plana ç kaca beklentileri olumlu d fl faktörler olarak say labilir. Önümüzdeki 3 y l içinde erken seçim beklentisinin bulunmamas ve uyumlu hükümet politikalar n n devam edece i beklentisi ile önemli bir olumsuzluk öngörülmemektedir. 2005 y l program n n temel makroekonomik hedefleri; ekonomik büyümeyi sürdürürken enflasyonu daha da afla çekmek, mali ve parasal disipline devam ederek faiz d fl fazla hedefine ulafl lmas n sa lamak ve bu süreçte kamu borçlar n n sürdürülebilirli ini koruyarak borç sto unu azaltmakt r. Sürdürülebilir bir ekonomik büyüme ve reel faiz oranlar ndaki gerilemenin devam etmesi için sa lanan güven ve istikrar ortam n n kararl l kla uygulanacak s k maliye ve para politikalar ile korunaca beklenmektedir. 2005 y l nda reel olarak GSMH'nin % 6.8 oran nda büyüyerek 338 milyar USD'na ulaflaca, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) art fl h z n n ise % 8,2 olaca öngörülmektedir. TCMB'nin tek haneli enflasyon hedefi do rultusunda k sa vadeli faiz oranlar nda indirimler gerçeklefltirmesine parelel olarak O/N faizlerin 2005 y l sonu için % 14 seviyelerinde olaca tahmin edilmektedir. Önümüzdeki y l Hazinenin iç borçlar n çevirme sorunu yaflamamas ve reel faizlerin düflmeye devam etmesinin Türkiye'nin borç dinamiklerini iyilefltirece i ve y l sonu bono faizlerinin % 17,3 seviyelerinde olmas beklenmektedir. 2005 y lsonuusdkuru beklentisi 1,5833 YTL tahmin edilmektedir. Enflasyon ve faiz oranlar ndaki düflüflün devam edece i beklentisi tüketim ve üretim amaçl kredi talebindeki art fl n da devam edece i tahminini kuvvetlendirmektedir. Turizm ve ihracat gelirlerindeki art fl n sürmesine ra men ithalat hacminin daha fazla art yor olmas 2005 y l nda da cari 28

2005 Ekonomik Beklentiler Y ll k TEFE % 10.1 Y ll k TÜFE % 8.2 GSMH 338 milyar USD Büyüme %6.8 Ortalama Nominal faiz %16,3 Ortalama Reel Faiz %8,1 Ortalama USD Kuru 1.5103 ifllemler aç n n devam edece ini göstermektedir. 2005 Y l Gayrimenkul Sektörü Türkiye'de toplam inflaat yat r mlar içerisinde kamu yat r mlar a rl kl yer tutmakta olup, bu durum inflaat sektörünün gelece ini kamuya ba ml k lmaktad r. Devletin 2005 y l nda da s k bütçepolitikas izleyecek olmas ve yat r mlar k smas nedeniyle inflaat sektörü ekonomik büyümeden s n rl pay alabilecek ve büyüme yaln zca yurtd fl na aç labilen veya faizlerdeki düflüfllerin etkisi ile konut sektöründe aktif hale gelen kurulufllarla s n rl kalacakt r. Sektörün 2005 y l içerisinde bu etkilerle hareketlenmesi ancak as l büyümenin 2006 y l nda yaflanmas beklenmektedir. 2005'de faiz düflüfllerinin konut kredisi mekanizmas n harekete geçirmesiyle do an talep2005 ve 2006 y llar nda arzla karfl laflmayabafllayacakt r. Reel faiz oranlar n n düflmesi konut kredisi kullan mlar kadar inflaat finansman imkanlar n da art rmaktad r. 2005 y l nda GYO lar n a rl kl olarak orta s n f konut projelerine yönelmesini bekliyoruz. 29

SEKTÖR VE EKONOM Projelerin 2006 sonlar nda üretime geçmesi ile sektörde % 4-5'lik bir toparlanma gerçekleflmesi beklenmektedir. Sektörün ivme kazanmas na katk da bulunacak birbaflkageliflme de Avrupa Birli i sürecidir. Müzakere sürecinde gayrimenkul sektörüne ciddi kurumsal yat r mc talebinin gelece i beklenmektedir. Di er yandan yeni mar Kanunu Tasla 'n n yürürlü e girmesi ile kaçak ve ruhsats z yap laflman n ciddi olarak önlenmesi hedeflenmektedir. Bu yasa ile düzgün, ruhsatl ve iyi planlanm fl sektördeki kurumsal firmalar taraf ndan yap lacak projelerin önü aç lacakt r. geldi i görülmektedir. Bu olgunun daha organize ve arkas nda tan nm fl firmalar n güvencesi ile artaca beklenmektedir. leriye dönük olarak, özellikle stanbul'da konut talebinin artaca, 2005 y l n n konut sektörü için alt n y l olaca beklentisi vard r. Ofis piyasas nda geliflen ekonomiye paralel olarak önümüzdeki y llarda A ve B s n f ofis talebinin artaca beklenmektedir. 2004 y l nda gerçekleflen ifllemlerin ard ndan boflluk oranlar n n 2004 y l içerisinde düflüfl göstermesine ra men mevcut sto un tüketilmesi 3-4 y ll k bir süreyi alabilecektir. Merkezi ifl akslar üzerindeki ofislerin henüz dolmamas ndan dolay k sa sürede kiralar n yükselmesi beklenmemektedir. 30 Gayrimenkul sektörü alt segmentler baz nda incelendi inde konut sektöründe 2004 y l içerisinde gerek özel sektör gerekse Toplu Konut daresi ve Belediye'lerce bafllat lan hareketlenmenin 2005'te de artarak devam etmesi beklenmektedir. SPK taraf ndan tasar s haz rlanan "Konut Finansman Sistemi" nin 2005 y l ikinci yar s nda ifllerlik kazanmas planlanmakta ancak tam anlam yla devreye girmesinin 4-5 y ll k bir süreç gerektirece i öngörülmektedir. Avrupa Birli i sürecinin olumlu geliflmesi ile yurtd fl ndan özellikle güneydeki tatil yörelerindeki konutlara ciddi bir talep Perakende alan nda, 2005 y l nda da al flverifl merkezlerine olan talebin devam edece i, uluslararas perakende zincirlerinin ilgisinin artaca, geliflen ekonominin olumlu etkilerinin perakende sektöründe de görülece i öngörülmektedir. Halen inflaat halinde veya planlama safhas nda olan al flverifl merkezi say s 81 olup bu al flverifl merkezlerinin de hizmete girmesi ile birlikte perakende sektörünün daha da geniflleyece i ve kentleflmeye paralel olarak gerçekleflen yeni yerleflim alanlar n n oluflmas ile talebin önümüzdeki y llarda da canl olaca öngörülmektedir.

2005 Y l nda GYO lar 2005 y l için genel ekonomik beklentilerin iyileflmesi GYO sektörü için de umutlara yol açm flt r. 2004 sonuna do ru süratle kapanmaya bafllayan fiyat iskontosu oranlar n n 2005 y l içinde baz flirketlerle ilgili olumlu beklentiler sonucu prime dönüflmesi dahi olas d r. Reel faiz oranlar n n düflmesi konut kredisi kullan mlar n art rd kadar inflaat finansman imkanlar n da art rmaktad r. Bu nedenle art k belirli karl l a sahip projelerde yabanc kaynak kullanarak daha h zl büyüme modelleri izlenebilecektir. Avrupa Birli i süreci Türkiye'deki gayrimenkullere ve dolay s yla GYO flirketlerine de yabanc yat r mc lar n ilgi göstermesini sa lamaktad r. 2004 sonuna kadar 43.000 yabanc Türkiye'den gayrimenkul alm flt r. Ucuz kalan aktifleri almak isteyen yabanc yat r mc lar n girifli piyasada canlanmaya yol açacak ve gayrimenkul fiyatlar yükselecektir. Düflük faizler de gayrimenkullerde fiyat art fl beklentisini kuvvetlendirmektedir. GYO'lar n 2005 y l içinde a rl kl olarak orta s n f konut projeleri ve al flverifl merkezlerine yönelmesini beklemekteyiz. Konut projelerinin sosyal hayat destekleyen ve orta s n f hedefleyen özelli i arazi bulma Ucuz kalan aktifleri almak isteyen yabanc yat r mc lar n girifli piyasada canlanmaya yol açacak ve gayrimenkul fiyatlar yükselecektir. Düflük faizler de gayrimenkullerde fiyat art fl beklentisini kuvvetlendirmektedir. 31

SEKTÖR VE EKONOM zorlu u da düflünüldü ünde flehir d fl akslara kayma mecburiyetini getirmektedir. Bu noktada projelerin kendi içinde yeterlilikleri ve ulafl m imkanlar öne ç kacakt r. Ancak konut projelerinde flehre dönüfl ve küçük alanlar n tercih edilmesi konusundaki trend giderek kuvvet kazanmaktad r. Bu nedenle flehir içi dönüflüme a rl k verilmesi ve rezidans tarz binalarda stüdyo konutlar n ço almas beklenmektedir. GYO flirketlerinin halen sermayelerinin yetersiz olmas na ve SPK'n n zorunlu kar da t m yükümlülü üne ra men borçlanman n kolaylaflmas ve portföydeki gayrimenkullerin de erinin yükselmesi nedeniyle 2005 y l nda toplam net aktif de erlerinin önemli oranda büyümesini beklemekteyiz. Özellikle yabanc yat r mc lar n ilgisini çekmek isteyecek flirketlerin ortak yat r mlar veya birleflmeler fleklinde daha büyük ölçekli ifller yapmalar zorunlu görülmektedir. Y l çindeki Mevzuat De ifliklikleri 18 May s 2004 tarihinde "GYO'lara liflkin Esaslar Tebli inde De ifliklik Yap lmas na Dair Tebli " yay nlanm fl ve bu Tebli ile GYO flirketlerine portföy oluflturmalar nda daha büyük bir serbestiyet getirilerek ayn zamanda ifltirak edinebilmeleri ve kendi gayrimenkullerini iflletebilmelerine imkan tan nm fl, borçlanma limitleri yükseltilmifltir. De ifliklik Tebli i ayn zamanda GYO'lar n kurumsal yönetim ilkeleri ve kamuyu ayd nlatma kapsam nda yükümlülüklerini art rm flt r. Y l içinde 3194 Say l mar Kanunu'nun de ifltirilmesine yönelik bir tasar haz rlanm fl olup y lsonuitibariyle henüz yasalaflmam fl durumdad r. Sözkonusu taslak Avrupa Birli i uyum süreci çerçevesinde merkezi ve yerel yönetimlerin görev ve yetkilerini yeniden düzenlemekte, özellikle kamu-özel sektör ortakl klar ve kentsel dönüflüm konular nda GYO sektörünü etkileyebilecek önemli hükümler içermektedir. Y l içinde kamuoyunda "mortgage" olarak bilinen konut finansman sistemini bafllatmaya yönelik olarak Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan bir kanun tasar s haz rlanm fl olup 2005 ortalar na do ru yasalaflmas beklenmektedir. Özellikle konut kredilerinin menkul k ymetlefltirilmesi yoluyla kredi maliyetlerinin düflürülmesini hedefledi inden GYO'lar için önemli aç l mlar sa lamas ve konut sektöründe talep taraf n canland rmas beklenen bu tasar ayn zamanda vergisel bir tak m istisnalar yan nda icra-iflas kanunu, tüketici 32

kanunu, bankalar kanunu, leasing kanunu gibi kanunlarda baz de ifliklikleri içermektedir. Keza GYO flirketlerini yak ndan ilgilendiren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun baz maddelerinin de ifltirilmesine yönelik olarak da 2004 y l nda bir tasar haz rlanm fl olup y l sonu itibariyle yasalaflmam fl durumdad r. Bu tasar ile toplu yap lara iliflkin özel hükümler getirilirken ortak yerlerin kullan m ve yine toplu sitelerin yönetimlerine dair karfl lafl lan problemleri çözmeye yönelik hükümler içermektedir. Son olarak Borçlar Kanunu kapsam nda yap lmas planlanan de ifliklikler içinde kiralama ifllemlerine iliflkin ayr nt l hükümler içeren bir taslak haz rlanm fl ve kamuoyuna tart fl lmak üzere sunulmufltur. Tasla n özellikle tahliye, kefalet, onar m yükümlülü ü gibi kirac y korumaya yönelik hükümleri d fl nda kira art fllar n s n rlamaya yönelik hükümleri GYO'lar aç s ndan önem tafl maktad r. Y l içinde kamuoyunda "mortgage" olarak bilinen konut finansman sistemini bafllatmaya yönelik olarak Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan bir kanun tasar s haz rlanm fl olup 2005 son çeyre inde yasalaflmas beklenmektedir. 33