ABC. Alarko GMYO. HSBC Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Bu rapor HSBC Yatırım Menkul Değerler A.Ş nin Bireysel Müşterileri için hazırlanmıştır.

Transkript

1 10 Kasım 25 HSBC Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Bu rapor HSBC Yatırım Menkul Değerler A.Ş nin Bireysel Müşterileri için hazırlanmıştır. ABC Alarko GMYO 3Ç 25 sonuçları Tavsiyemiz Endeksin Üzerinde Getiri Önceki tavsiye Endeksin Üzerinde Getiri Net Satışlar Faaliyet Karı Net Kar FVAÖK FD/Satışlar FD/FVAÖK F/K ($mn) ($mn) ($mn) ($mn) (x) (x) (x) 12/ u.d. 12/25t /26t /27t yılında portföye eklenen gayrimenkullerin de katkısıyla satış gelirleri %179 artarak 3.7 milyon dolara yükseldi Faizlerdeki daralmayla Diğer Gelirler in %44 gerilemesine rağmen bu yıl net parasal pozisyon zararının olmaması sebebiyle net kar 5.3 milyon dolar olarak gerçekleşti Şirketin portföyündeki değerli arsalar ve güçlü mali yapısı yüksek büyüme potansiyeline işaret ediyor. 2 milyon dolar hedef değer ile Endeksin Üzerinde Getiri tavsiyemizi sürdürüyoruz Alarko GMYO, 9/25 mali tablolarına göre satış gelirlerini beklentimize paralel olarak 9/24 e göre %179 artırarak 3.7 milyon dolara yükseltti. Bu artıştaki en önemli etken 24 yılı Nisan sonunda satın alınan Hillside Beach Club'ın, bu yıl mali tablolara olan etkisinin artması ve 24 yılı sonunda satın alınan Etiler Alkent'teki 39 adet dükkandan elde ettiği kira gelirleridir. Satış gelirlerine ilave olarak, 30 Eylül itibarıyla Net Aktif Değeri nin %44 ü (56 milyon dolar) menkul kıymetlerden oluşan şirket için Diğer Gelirler de önem arz etmektedir. Faizlerdeki düşüş ve Türk Lirası nın Dolar karşısında değer kazanması ile beraber Diğer Gelirler geçen yıla kıyasla %44 gerileyerek 3.3 milyon dolar olarak gerçekleşti. Net Parasal Pozisyon Zararı nedeniyle 24 yılı boyunca zarar açıklamış olan şirket (9/24 itibarıyla 8.8 milyon dolar net parasal pozisyon zararı vardı)25 yılında enflasyon muhasebesi uygulamasının kaldırılması sonucu kar eder hale gelmiş ve Hillside ın da katkısıyla 9/25 sonunda net karını 5.3 milyon dolara çıkartmıştır. İMKB-1 Relatif İMKB-1'e göre Kaynak: Reuters Firma bilgileri ALGYO Sektör GMYO Bloomberg ALGYO TI Reuters ALGYO.IS Piyasa değ. ($mn) 159 Halka açıklık oranı (%) 49 İşlem hacmi (12ay ort.) ($mn) 0.91 Hisse fiyatı 1 ay 3 ay 12 ay $ dolar Net getiri (%) Rel. perf. (%) İMKB-1 Endeks kapanışı 33,171 Cari ($ dolar) Hedef ($ dolar) (TRY 60.5) (TRY 76.2) Dipnot Bu rapor son sayfada yer alan dipnot ile beraber okunmalıdır Özet finansal sonuçlar Analist Can Öztoprak canoztoprak@hsbc.com.tr (milyon dolar) 09/24 09/25 % Değ. 2Ç/25 3Ç/25 % Değ. Satış Gelirleri % %168 Faaliyet karı u.d %650 Diğer gelirler - net % %410 Net Kar u.d %509 Satış Türkiye TR *HSBC yasal kuruluşları son sayfada yer almaktadır FVAÖK % %592 Kaynak: HSBC

2 Alarko GMYO nun Gayrimenkul Portföyü ve Projeleri Alarko GMYO, mevcut durum itibarıyla İstanbul Şişhane, Karaköy ve Ankara Çankaya daki iş merkezleri, Fethiye Hillside Beach Club ve İstanbul Etiler Alkent teki toplam 39 adet dükkandan kira geliri elde etmektedir. Şirketin, 9/25 itibarıyla 3.7 milyon dolar kira geliri elde ettiği bu gayrimenkullerden 25 yılında toplam 4.8 milyon dolar kira geliri sağlamasını bekliyoruz. Ancak şirketin değerlemesini yaparken mevcut gayrimenkullerinden elde edeceği kira gelirlerinin yanı sıra önümüzdeki yıllarda tamamlayacağı projelerin yaratacağı değerleri de göz önünde bulunduruyoruz. NAD Dağılımı (30/09/25 itibarıyla) Aktif Türü Portföy Değeri (milyon $) Portföydeki Payı (%) Toplam Gayrimenkuller % Arsa ve Araziler % Binalar % Gayrimenkul Projeleri % İştirakler Toplamı % Para ve Sermaye Piyasası Araçları % Hisse Senedi % Tahvil ve Bonolar % Yatırım Fonları % Vadeli / Vadesiz Döviz Tevdiat % Vadeli YTL Mevduat % Hazır Değerler % Alacaklar % Borçlar % Diğer Aktifler % NET AKTİF DEĞER % Kaynak: Alarko GMYO, HSBC İzmir Güzelbahçe Arsası: Şirket, 6 parselden oluşan yerleşime uygun toplam 120,540 m 2 lik bu arsayı, geliştirmiş olduğu projenin fizibilitesi kalmadığı düşüncesiyle satmaya karar vermiştir. En son 30 Haziran 25 tarihinde ekspertizi yapılmış olan ve 3.4 milyon dolar ekspertiz değeri taşıyan arsadan 26 yılı içerisinde 4.5 milyon dolar satış geliri hedeflenmektedir. Büyükçekmece Eskice Köyü Arsası-a: Proje geliştirmeye elverişli toplam 239,466 m 2 lik arsa üzerine Alarko GMYO Göl Malikhaneleri projesini geliştirmektedir. Alkent 20 projesinin devamı olarak düşünülen bu projede toplam 63 lüks villa yapılarak satışı gerçekleştirilecektir. Üç yıl içerisinde tamamlanması planlanan projenin 28 milyon dolara mal olması ve projeden toplam 50 milyon dolar satış geliri elde edilmesi beklenmektedir.

3 Büyükçekmece Eskice Köyü Arsası-b: Göl Malikhaneleri arsasının yanında yer alan ve yerleşime uygun olmayan arsaya şirket golf sahası yapmayı planlamaktadır. Projenin henüz detayları belli olmaması sebebiyle bu projeden elde edilecek gelirleri modelimize dahil etmedik. Maslak Arsası: 23 yılında 8 milyon dolara satın alınan arsanın Ocak ayında yapılan son ekspertiz çalışmasına göre değeri iki yıl içinde 16.8 milyon dolara yükselmiştir. Taksim Levent metro hattının Maslak a kadar uzatılması çalışmasının tamamlanmasını takiben arsanın değerinin daha da artacağını düşünmekteyiz. Şirket, İstanbul un en önemli iş merkezlerinden birinde konumlanmış olan bu arsaya alışveriş merkezi ve otel yaptırarak 29 yılından itibaren yaklaşık 4 milyon dolar yıllık kira geliri elde etmeyi planlamaktadır. İstanbul Şişhane, Karaköy ve Ankara Çankaya daki İş Merkezleri: Toplam portföy değeri yaklaşık 2.6 milyon dolar olan ikisi İstanbul ve biri Ankara da bulunan 3 iş merkezinden şirket yılda yaklaşık 215 bin dolar kira geliri elde etmektedir. Hillside Beach Club: Nisan 24 te 24.3 milyon dolara satın alınan Hillside Beach Club Alarko Holding turizm grubu şirketlerinden Attaş a kiralanmıştır. Yapılan kira sözleşmesine göre Alarko GMYO yılda 2.9 milyon dolar sabit kira gelirinin yanı sıra Hillside ın brüt gelirinin 3.5 milyon doları aşan kısmının da yarısını bonus olarak alacaktır. Turizm sektörünün canlılığı ve Türkiye nin AB üyeliği süreciyle beraber turizme olan ilginin önümüzdeki yıllarda da artarak devam edeceği düşünülürse, şirketin yılda 1.3 milyon dolar bonus elde edeceğini ön görüyoruz. Etiler Alkent teki 39 dükkan: 24 yılı sonunda portföye eklenen mevcutta 37 si dolu bulunan toplam 39 dükkandan şirket yılda yaklaşık 5 bin dolar kira geliri elde etmektedir. Alarko Holding in Riva Projesi: Alarko Holding bünyesinde bulunan Riva daki 6 milyon m 2 lik arsaya 6 fazda yapılması öngörülen toplam 3,7 konutluk bir proje geliştirilmiştir yılında tamamlanması planlanan projenin toplam 1.25 milyar dolara mal olması ve 1.5 milyar dolar satış geliri getirmesi beklenmektedir. Mevcut durumda proje holding bünyesinde bulunmakla beraber arazi geliştirme şirketi ve gelir vergisinden istisna olması sebebiyle, Alarko GMYO nun projenin bir kısmını üzerine devralması beklenmektedir. Değerleme Alarko GMYO bugün itibarıyla 126 milyon dolar olan Net Aktif Değeri ne (NAD) göre %27 primli işlem görmektedir. Ancak mevcut NAD, şirketin gelecek potansiyelini tam olarak yansıtmaması sebebiyle İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) metodunun şirketin hedef değerini hesaplamada daha doğru bir yaklaşım olduğunu düşünüyoruz. Buna göre, Riva Projesi hariç Alarko GMYO na İNA metodu ile 153 milyon dolar değer biçiyoruz. Yine İNA Analizi metoduyla net bugünkü değerini 155 milyon dolar olarak hesapladığımız Riva Projesi nden Alarko GMYO nun ne kadar pay alacağı ve ne oranda gelir elde edeceği kesinleşmemiştir. Bu nedenle, değişik oranlarda iştirak payı kullandığımız bir senaryo analizi ile bu projeyi değerlemeye ekledik. Buna göre, Alarko GMYO nun hedef değerini muhafazakar bir yaklaşımla (Riva ya %30 oranında iştirak edeceği varsayımı ile) 2 milyon dolar olarak hesaplıyoruz. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları nın kurumlar vergisinden istisna olmaları nedeniyle projeyi Alarko GMYO ile paylaşmak Alarko Grubu na vergi avantajı

4 sağlayacağından, devredilmesi muhtemel oranın daha yüksek olabileceği de gözardı edilmemelidir. Senaryo Analizi Riva Projesi Payı (%) Riva Projesi Değer Katkısı (milyon $) Hedef Değer (milyon $) Artış Potansiyeli (%) 10% % 20% % 30% % 40% % 50% % 60% % 70% % 80% % Kaynak: HSBC

5 Bu rapor HSBC Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ( HSBC ) tarafından sadece Türkiye de yerleşik müşterilerini bilgilendirmek amacıyla düzenlenmiştir. Raporun HSBC ile ilişkili bir kuruluşun müşterisi tarafından alınması durumunda bilgilerin kullanılabilirliği, alan kişi ve bu kuruluş arasındaki akdi ilişkiye tabi olacaktır. HSBC Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Ayazağa Mahallesi Ahi Evran Cad. Dereboyu Sok. Kat :4 15 Maslak İstanbul Telefon: Faks: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu rapordaki bilgiler HSBC nin güvenilirliğine inandığı sağlam kaynaklardan derlenmiştir, ancak bilgilerin doğruluğu bağımsız olarak teyit edilmemiş olup, HSBC bilgilerin doğruluğu ve bütünlüğü konusunda garanti vermemekte ve doğabilecek hatalarda sorumluluk üstlenmemektedir. Belirtilen görüşler HSBC Araştırma Bölümü ne ait olup, önceden belirtilmeden değişiklik yapma hakkı saklıdır. HSBC ve ilişkili kuruluşlar, ve/veya bu kuruluşlarda çalışan personel araştırma raporlarında sözü edilen (veya ilişkili) menkul kıymetlere yatırım yapabilir ve zaman içerisinde pozisyonlarını değiştirebilir. HSBC ve ilişkili kuruluşları, bu raporda sözü edilen (veya ilişkili) menkul kıymetleri satın alma taahhüdünde bulunmuş olabilir, bu menkul kıymetleri kayıtlı piyasalarda alıp satabilir ve sözü edilen şirketlere yatırım bankacılığı veya aracılık hizmetleri verebilir. Araştırma raporlarında yer alan bilgiler ve görüşler raporun hazırlandığı sırada geçerli olan vergi oranlarını temel almakla birlikte, bu oranlar zaman içinde değişkenlik gösterebilir. Geçmiş performans gelecekte sergilenecek performans hakkında belirleyici olmayabilir. Yatırımların veya getirilerin değeri artabileceği gibi azalabilir ve yatırılan ana paranın altına da düşebilir. Araştırma raporunda bahsi geçen yatırımlarda kullanılan para birimi ile raporun ulaştığı yerlerde kullanılan yerel para biriminin farklı olması durumunda, döviz kurlarındaki değişimler o yatırımın değer, fiyat ya da getirisinde olumsuz etkiler yaratabilir. Etkin bir piyasası bulunmayan yatırım araçları söz konusu olduğunda, yatırımların likidite edilmesi, değer tespiti ya da taşınan riskin boyutlarına ilişkin güvenilir bilgilere ulaşmak açısından zorluklar oluşabilir. Bu raporda yer alan bilgilerin bir kısmı ya da tamamının kopyası çıkarılamaz ya da dağıtılamaz.