SINIR PLANLAMA LTD.ŞTİ MANİSA İLİ, GÖLMARMARA İLÇESİ, 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU (Atatürk Mahallesi 425, 426, 435, 436, 441, 4750, 5236, 5254, 6504, 6507, 6512, 6518, 6486, 6491, 6956 Parseller) Milli Kütüphane Caddesi No:31 Elhamra İş Hanı Kat: 8 D: 803 Kemeraltı-Konak İzmir Tel: 0232 425 05 72 Faks: 0232 425 05 73 www.splanlama.com bilgi@splanlama.com
1- PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU Planlama alanı, Gölmarmara yerleşimin kuzeydoğusunda, Salihli-Akhisar Karayolu ile meskun yerleşim alanı arasında kalan yaklaşık 6 hektarlık alanı kapsamaktadır. Hazırlanan plan önerisi ile kentin ihtiyaçları doğrultusunda alanın yeniden düzenlenmesi amaçlanmaktadır. 2- PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ Planlama alanı Manisa ili Gölmarmara İlçesi sınırlar içerisinde yer almaktadır. Gölmarmara İlçesi Ege Bölgesi nin orta ve kuzeyinde bulunmakta olup 38. 716667 enlemi ve 27.916668 boylamında yer alır. İlçe Doğuda Gördes, Köprübaşı, Batıda Saruhanlı, kuzeyde Akhisar, güneyde ise Salihli ve Ahmetli İlçeleriyle çevrili durumdadır. Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Konumu Plan çalışmasına konu olan alan, Gölmarmara kent merkezine yaklaşık 900 metre mesafe yer almakta olup ilçe merkezinin kuzeydoğusunda ve Atatürk Mahallesi sınırları içerisinde bulunmaktadır. 1
Planlama Alanının Kent İçindeki Konumu 3- PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI Ege Bölgesinde, Manisa İl merkezinin kuzeyinde yer alan ilçenin doğusunda Gördes; batısında Saruhanlı ve Ahmetli; kuzeyinde Akhisar; güneyinde Salihli ilçeleri yer almakta olup yaklaşık yüzölçümü yaklaşık 138 km 2 dir. Denizden yüksekliği 98 metre olan ilçe İl merkezine 58 Km. Akhisar a 27 Km. Salihli ye 39 Km. uzaklıktadır. İlçede yaz ayları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçer. Nem oranı yüksektir. Tipik Akdeniz iklimi görülür. İlçenin hemen güneyinde, 12 Km. uzaklıkta, Gördes Çayı nın suları ile beslenen Marmara Gölü bulunmaktadır. 35 Km 2 yüzölçümüne sahip olan göl yaklaşık 300 milyon m 3 su depolama hacmine sahip olup Salihli Ovası sulamasında kullanılmaktadır. 4- SOSYAL VE EKONOMİK YAPI 2017 TÜİK verilerine göre 15.243 kişi Gölmarmara da yaşamaktadır.1990 ve 2000 yılı karşılaştırmalı verilerine göre, ilçenin 10 yıllık dönemde toplam nüfus artış hızı % -3.81 olmuştur. Aynı oran, şehir merkezi bazında % 2.06, köyler bazında ise % -13.02 olmuştur. Bu verilerin ışığında, geçen on yıllık dönemde, genel olarak ilçenin toplam nüfusunda artış olmadığı, ancak şehir merkezinde nüfusun çok az arttığı, köylerde ise hızlı bir göçün görüldüğü söylenebilir. İlçe ekonomisi tarıma dayalıdır. Yetiştirilen ürün miktarı ve çeşit açısından yörenin önemli tarım merkezi durumundadır. Toprakları verimli olan alanda sulu tarım 2
yapılmaktadır. Pamuk, Üzüm, Kavun, Karpuz, Lahana, Mısır, Zeytin ve her türlü sebze yetişmekte olan İlçede tarım halkın geçim kaynağını oluşturmaktadır. Bu ürünlerden yurt dışına ihraç yapılmaktadır. Son yıllarda zeytin ve bağ alanlarında artış görülmektedir. Pamuk üretiminin fazla olması nedeniyle çırçır ve iplik dokuma fabrikaları kurulmuştur. Ayrıca Tekstil fabrikalarında açılmıştır. İlçede tarım alanı 9896 hektar, çayır-mera alanı 1000 hektar, Orman alanı 8193 hektar tarıma elverişsiz alan ise 3511 hektardır. Kuru tarım alanı 3700 hektar sulu tarım alanı 6196 hektardır. Göl çevresinde 200 e yakın kuş çeşidi bulunmaktadır. Gölde sazan balığı üretimi yapılmaktadır. İlçe sanayi açısından gelişmiş değildir. Nüfusun az olması, yoğun tarımsal çalışmalar, Akhisar ve Salihli gibi iki önemli merkeze yakın olması ve kalifiye eleman yetiştiren eğitim kurumlarının olmaması gibi nedenler sanayileşmeyi engellemiştir. İlçe de, 2 si faal 3 çırçır fabrikası, 1 i faal 2 zeytinyağı fabrikası, 2 iplik fabrikası ve 2 tekstil fabrikası bulunmaktadır. Faal yedi fabrikada 303 kişi çalışmaktadır. Küçük sanayi sitesinin inşaatı Kooperatif tarafından, 2003 yılı Şubat ayında başlatılmıştır. 90 işyeri bulunacak sitenin inşaatı devam etmektedir. 5- PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Planlama alanına batıda Akhisar-Salihli Karayolu (D555), doğuda Gölmarmara- Kayaaltı Köy Yolu, güneybatıda ise Gölmarmara-Beyler Köy Yolu ile ulaşım sağlanabilmektedir. Planlama Alanının Ulaşım Ağındaki Yeri 3
6- MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPI VE MEVCUT DURUM Plan değişikliğine konu olan 425, 426, 435, 436, 441, 4750, 5236, 5254, 6504, 6507, 6512, 6518, 6486, 6491, 6956 taşınmazlar Atatürk Mahallesi sınırları içerisinde yer almakta olup özel mülkiyet durumundadır. Alanının doğusunda ve kuzeydoğusunda tarım alanları bulunurken batı ve güneybatısında konut alanları bulunmaktadır. Planlama Alanı ve Parsel Sınırları 4
Planlama Alanı ve Yakın Çevresi Planlama Alanının Karayolundan Görünümü 5
Planlama Alanının Karayolundan Görünümü Planlama Alanının Güneyinden Görünüm 7- ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI Planlama alanı 1/100.000 Ölçekli İzmir-Manisa Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında Kentsel Gelişme Alanı kullanımında kalmaktadır. Bu planda kentsel yerleşik alanlar ve kentsel gelişme alanları olarak gösterilen alanların bütünü kentsel yerleşme alanı olarak tanımlanmış olup, plan hükümlerinin 8.1.1.3. maddesinde; Kentsel Yerleşme Alanlarında, Konut Alanları İle Eğitim Tesisleri, Sağlık Tesisleri, Açık Ve Kapalı Spor Alanları, Yeşil Alanlar, Kamu Kurum Alanları, Trafo Vb. Gibi Sosyal Ve Teknik Alt Yapı Alanları İle Ticaret Alanları, Küçük Sanayi Sitesi Alanları, Turistik Tesis Alanları, Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları vb. Gibi Çalışma Alanları Yer Alabilir. hükmü bulunmaktadır. 6
1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Planlama Alanının Konumu 8- PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ. Plan değişikliğine konu olan alan yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, Tarımsal Niteliği Korunacak Alan olarak planlanmıştır. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında Planlama Alanının Konumu 7
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında Planlama Alanının Konumu 9- PLANA İLİŞKİN RAPORLAR Gölmarmara İlçesine ait imar planı revizyonu çalışmaları kapsamında Manisa Büyükşehir Belediyesi tarafından ilgili kurumlardan imar planı çalışması ile ilgili kurum görüşleri alınmıştır. Alınan kurum görüşlerinin planlama alanını kapsayan bölümleri incelenmiş olup; kısıtlılık içeren herhangi bir görüşün bulunmadığı anlaşılmıştır. İlçe geneline ait görüşlerin dışında planlama alanı özelinde alınan görüşler ve kararlar tarih sırasına göre incelendiğinde; Gölmarmara Belediye Meclisi tarafından alınan 26.12.2016 tarih ve 55 sayılı Belediye Meclis Kararı ile planlama alanını da kapsayan 21.73 hektarlık alan için Kamu Yararı Kararı alınmıştır. 8
DSİ Genel Müdürlüğü 2. Bölge Müdürlüğü'nün 15.03.2017 tarih ve 54495999-754-172347 sayılı yazısında; Gölmarmara çevre yolunun inşaatının, görüş talep edilen alanın içerisinden geçecek şekilde 2016 yılında tamamlandığı, Gölmarmara Belediye Başkanlığı tarafından sunulan imar planı taslağında çevre yolunun batısında kalan alan; yeşil alan, yurt alanı, yükseköğrenim alanı, park, akaryakıt alanı, ticaret ve aktivite alanı olarak gösterilen yaklaşık 6,0 hektarlık alanda sulama tesislerinin bulunmadığı, dolgu ile geçen çevre yolunun fiziki bir engel oluşturması nedeniyle bu alanda sulamanın işletmesinde zorluklar yaşanacağı belirtilmiştir. Manisa İl Toprak Koruma Kurulu tarafından alınan 06.04.2017 tarih ve 151/10 numaralı karar ile 21.73 hektarlık alanın yükseköğretim alanı, yurt alanı, tarımsal tesis alanları, konut alanları, otobüs terminal alanı, kamyon garajı alanı, hal alanı, yeşil alan ve ticari kullanım alanları yapılması amacıyla tarım dışı kullanımı uygun görülmüştür. Manisa Valiliği tarafından İçişleri Bakanlığı Mahalli İdareler Genel Müdürlüğüne yazılan 12.06.2017 tarih ve 10983 sayılı yazı ile söz konusu alan hakkında Bakanlıkça Kamu Yararı Kararı verilmesi talep edilmiştir. İçişleri Bakanlığı tarafından 17.08.2017 tarihli Bakanlık Oluru ile alanda imar planı çalışması yapılabilmesi için Kamu Yararı kararı verilmiştir. Manisa Valiliği İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü tarafından yazılan 12.02.2018 tarih ve 452693 sayılı yazıda Kamu yararı alınan alanın "Kuru Mutlak Tarım Arazisi, Sulu Mutlak Tarım Arazisi, Dikili Tarım Arazisi ve Zeytinlik" sınıflarında olduğundan, 19.07.2005 Tarih ve 25880 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren "5403 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi kullanımı Kanunu" hükümlerince kurulan İl Toprak Koruma Kurulunun 06/04/2017 tarih ve 151/10 kararı gereğince uygun görülerek değerlendirilmek üzere Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığına gönderildiği, Bakanlığın 03.01.2018 Tarih ve 68656427-230.04.02-E.7249 sayılı yazıları ile "5403 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi kullanımı Kanunu 14. Maddesi" gereği 28.12.2017 tarih ve 8656427-230.04.02-E.2744586 sayılı ortaklaşa kamu yararı kararının bulunması sebebiyle, 5,5894ha. Mutlak Tarım Arazisinin 4,6407 hektarının "5403 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi kullanımı Kanunu 14. Maddesi 3. fıkrası (b) bendi" gereği talep edilen amaç doğrultusunda kullanılması, çevredeki arazilerin ve 9
tarımsal faaliyetlerin zarar görmemesi için gerekli tedbirlerin alınması, DSİ Genel Müdürlüğü 2. Bölge Müdürlüğü'nün 15.03.2017 tarih ve 54495999-754- 172347 sayılı yazılarında bildirilen hususlara ve "3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması ile Ek 4086 Sayılı Zeytincilik Kanunu" kapsamındaki alanların (etüt raporunda belirtilen, 6491 nolu parselin 1.500m 2 si ve 4750 nolu parselin zeytin dikili alanın) korunması, verilen taahhütnameye harfiyen uyulması şartıyla tarım dışı amaçlı kullanılmasının uygun görüldüğü belirtilmiştir. Söz konusu kararlar ve görüş yazıları doğrultusunda Kamu Yararı Kararı alınan 21.73 hektarlık alandan Salihli-Akhisar Karayolunun batısında kalan yaklaşık 6 hektarlık alanın içerisinde yer alan zeytin dikili alanların (6491 ve 4750 numaralı parsellerde) korunması kaydıyla imar planı çalışması kapsamında değerlendirilebileceği, görülmektedir. Gölmarmara İlçesine ilişkin olarak hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu ve Yerleşime Uygunluk haritalarının planlama alanına ait bölümü incelendiğinde planlama alanının ÖA.5.1 Önlem alınabilecek nitelikte şişme, oturma vb. açıdan sorunlu alanlar içerisinde kaldığı görülmektedir. Söz konusu alanlar raporda; morfolojik açıdan eğimin % 0-10 arasında olduğu; jeolojik açıdan, ML simgeli az çakıllı, az kumlu düşük plastisiteli silt birimden oluşan Kuvaterner yaşlı ALUVYON'un oluşturduğu, jeoteknik açıdan onlem alınmadığı takdirde, şişme, oturma, taşıma gücü vb. mühendislik sorunlarının olabileceği ve doğal afet tehlikesi yönünden nispeten yüksek zemin büyütmesi ve zemin hakim periyodlarının beklendiği alanlar olarak degerlendirilmiştir. Aynı raporun Sonuç ve Öneriler bölümünde ise; Alüvyon birimi ML ( az çakıllı az kumlu düşük plastisiteli silt ) olduğundan şişme dereceleri düşük olmakla birlikte, alüvyon birimi heterojen özellikte olduğundan düşey ve yanal yönde litolojisi ve buna bağlı olarak jeoteknik parametreleri değişiklikler gösterdiğinden killi seviyelerle karşılaşılması durumunda şişmeye karşı alınacak önlemler belirlenmesi 10
Alüvyonda genellikle ilk 10 metrede SPT N30 değerleri düşük olduğundan bu alanlarda oturma ve taşıma gücü vb.zemin sorunları söz konusu olabilir. Bu nedenle inceleme alanında her türlü yapılaşmalarda, parsel bazı zemin-temel etütlerinde, heterojen zemin koşullarından kaynaklanabilecek, oturma, farklı oturma ve taşıma gücü problemleri ayrıntılı olarak araştırılması, Binalardaki farklı oturmadan kaynaklı hasarları önlemek için bina temelleri jeolojik, litolojik ve jeoteknik olarak alüvyonun homojen seviyelerine oturtulması ve bu alanlarda, mevsimsel yağışlara bağlı olarak sulu hale gelebilecek kayazemin dokanakları boyunca sızıntı sularına ilişkin gerekli etkin çevre drenajının (atık sular, yeraltı suyu ve yerüstü suları açısından) sağlanması Bölgenin I. derece deprem bölgesinde yer alması nedeniyle, yapılaşmalarda Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelikler ve Afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkındaki yönetmelik hükümlerine mutlaka uyulması, Parsel / bina bazında yapılacak zemin etütlerinde temel tipi ve temel derinliği belirlenmeli, yapı yüklerinin oturacağı birimlerin mühendislik parametreleri ( şişme,oturma, taşıma gücü vb.) ayrıntılı olarak irdelenmeli ve değerlendirmeler sonucunda ortaya çıkacak problemlere göre alınması gerekli önlemler belirlenmesi ve bina yükleri kesinlikle dolgulara taşıttırılmaması, İnceleme alanı diri faylara yakın olduğundan ve alüvyon biriminin zemin büyütmesi ile zemin hakim titreşim periyodu da yüksek ve yüzeyden itibaren ilk 10 metrede SPTN30 lar oldukça düşük olduğundan, zemin-temel etütlerinde zemin iyileştirme gereken seviyelere kesinlikle gerekli zemin iyileştirmeleri yapılmalı ve yapı güvenliği açısından statik projelerin hazırlanması esnasında etkin yer ivmesi katsayısı a=0,40 g alınması, Bu rapor Manisa İli, Gölmarmara İlçesi yaklaşık 300 ha'lık yerleşim alanın 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu olup, zemin etüt raporu yerine kullanılamaması gerektiği, belirtilmiştir. 11
Yerleşime Uygunluk Haritasında Planlama Alanının Konumu 10- PLAN DEĞİŞİKLİĞİ Gölmarmara Belediye Meclisi tarafından alınan 26.12.2016 tarih ve 55 sayılı Kamu Yararı Kararında; Gölmarmara içerisinden önemli bir ulaşım aksının geçtiği, ancak bu ulaşım aksı üzerinde cazip bir fonksiyon dağılımının sağlanamadığı, Ana ulaşım aksları üzerinde yer alan kullanımların yerleşimlerin kimliği hakkında fikir oluşturacağı, Üretilen tarım ürünlerinin işlenmesi, tanıtılması ve pazarlanması için yol kenarında üretim ve ticari satış amaçlı ünitelerin yer alması gerektiği, Celal Bayar Üniversitesi ile yapılan görüşmelerde Üniversite için bir alan ayrılması halinde Meslek Yüksek Okulu bölümlerinin açılacağı, Yüksek Okulun açılmasının ticari ve sosyal canlılık sağlayacağı Acil Sağlık hizmetlerinin hızlı bir şekilde yapılabilmesi için yol kenarında 112 acil müdahale araçlarının bulunacağı bir istasyona ihtiyaç duyulduğu, İlçede, merkezde yer alan ve günlük ticari ihtiyaçları karşılayan konut altı ticaret fonksiyonları dışında teşhir alanı ihtiyacı olan mağaza ve dükkanların yapılabilmesi için gerekli alanların bulunmadığı, 12
gibi hususlar gerekçe gösterilmiş, alınan bu karar sonrasında İçişleri Bakanlığı tarafından 17.08.2017 tarihli Bakanlık Olur u ile planlama alanının da içerisinde olduğu 21.73 hektarlık alan için kamu yararı kararı alınması uygun görülmüştür. Kamu Yararı Kararı alınan alana yönelik D.S.İ. Genel Müdürlüğü tarafından yazılan 15.03.2017 tarih ve 172347 sayılı yazıda; Görüş talep edilen alanın içerisinden 2016 yılında tamamlanan Gölmarmara çevre yolunun geçtiği, Gölmarmara Belediye Başkanlığı tarafından sunulan imar planı taslağında çevre yolunun batısında kalan alan 6,0 hektarlık alanda sulama tesisleri bulunmadığı ve dolgu ile geçen çevre yolunun fiziki bir engel oluşturacağı için bu alanda tarımsal sulamanın işletmesinde zorluklar yaşanacağı belirtilmiş olup bu görüş doğrultusunda Kamu Yararı Kararı alınan alanın yalnızca Akhisar-Salihli Karayolunun batısında bulunan 6 hektarlık bölümünün plan çalışması için uygun olduğu anlaşılmaktadır. Plan değişikliği yapılan alan Salihli-Akhisar Karayolunun batı kesiminde yer alan Gölmarmara İlçesi, Atatürk Mahallesi, 425, 426, 435, 436, 441, 4750, 5236, 5254, 6504, 6507, 6512, 6518, 6486, 6491, 6956 numaralı taşınmazları kapsamaktadır. Hazırlanan plan değişikliği önerisinde yürürlükteki imar planında Tarımsal Niteliği Korunacak Alan Kullanımına ayrılmış olan alanın Kamu Yararı Kararı ve ilgili kurum görüşleri doğrultusunda Yüksek Öğretim Alanı, Sağlık Tesisi Alanı (Acil Sağlık Hizmetleri İstasyonu), Akaryakıt İstasyonu, Konut Alanları, Belediye Hizmet Alanı, Ticaret Alanları ve Park Alanları olarak düzenlenmesi amaçlanmaktadır. 11- PLAN KARARLARI Planlama alanına ilişkin hazırlanan öneri imar planı değişikliğinde Kamu Yararı Kararında belirtilen kullanımlar düzenlenmiştir. Öneri imar planı değişikliğinde alanın; Kuzey bölümünde Acil Sağlık Hizmetleri İstasyonu ve Yüksek Öğretim Alanı, Daha güneyde yer alan ve karayoluna cepheli diğer bölümünde Ticaret Alanı ve Akaryakıt İstasyonu Alanı, Meskun konut alanları ile komşu olan batı bölümünde konut alanları, Güney bölümünde ise oluşturulan konut alanlarının ihtiyacını karşılamak üzere parklar ve sosyal tesis kullanımına yönelik Belediye Hizmet Alanı, düzenlemeleri yapılmıştır. Alan içerisinde yer alan zeytinlik alanlar plan üzerinde gösterilmiş olup bu alanlarda zeytin ağaçlarının korunacağı park alanları düzenlenmesi amaçlanmıştır. 13
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Önerisi PLAN NOTLARI 1. MANİSA İLİ, GÖLMARMARA İLÇESİ, İMAR PLANINA ESAS JEOLOJİK- JEOTEKNİK ETÜT RAPORUNUN SONUÇ VE ÖNERİLER BÖLÜMÜNDE BELİRTİLEN HÜKÜMLERE UYULACAKTIR. 2. UYGULAMAYA İLİŞKİN HÜKÜMLER 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANINDA BELİRLENECEKTİR. 3. PLANLAMA ALANINDA GÖLMARMARA İMAR PLANI PLAN NOTLARI GEÇERLİDİR. BURADA BELİRTİLMEYEN HUSUSLARDA 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE BAĞLI YÖNETMELİKLERİNE UYULACAKTIR. 14