Evrak Tarih ve Sayısı: 13/11/2015-E.29063 KARARIN ÖZÜ: Kartal, Yakacık, 239EE4D pafta, 7239 ada, 6 parsel. TEKLİF: Plan ve Proje Müdürlüğü'nün 28.10.2015 tarih, 2015/27706 sayılı teklifi. BAŞKANLIK MAKAMI'NA; a) 28.11.2012 gün ve D-11243 sayılı dilekçe. b) 12.11.2012 gün ve M.34.1.İBB.0.34.70.310.06/2234-209216 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısı. c) 21.11.2012 gün ve M.34.1.İBB.0.25.69-310.01/1254277-4299-21644 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı. d) 29.11.2012 gün ve M.34.1.İBB.5.01.11.01-310.01.04.01-583076 sayılı İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı. e) 04.01.2013 tarih ve M.34.3.KAR.0.29.01.604.01.04-2012/P.Ş:1015-1024 sayılı Başkanlık Makamına yazımız. f) 08.02.2013 tarih ve 2013/30 sayılı Kartal Belediye Meclis Kararı. 239EE4D pafta, 7239 ada, 6 parsel; 16.04.2005 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı kapsamında kısmen K3 Yoğunluklu Konut Alanında, kısmen Dere Koruma Kuşağında ve kısmen de Yapı Yasağı Getirilecek Alanda, 04.05.2006 onanlı Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen 5/A/3, 0.20-0.40/1.25 yapılanma koşullarında Konut Alanında, kısmen Dere Parkında, kısmen de Yapı Yasağı Sınırı içerisinde kalmaktadır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği hazırlanarak ilgilisi tarafından 22.10.2012 gün ve D-10072 sayılı dilekçe ile İSKİ kurum görüşünün tarafımızca alınması yönünde talepte bulunulmuş olup 13.11.2012 gün ve M.34.3.KAR.0.29.01.604.01.01-2012/PŞ:952 Y.İ:10072 sayılı yazımızla görüş istenmiştir; söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifine ilişkin ilgi (b) ve (c) kurum görüşleri müdürlüğümüze iletilmiştir. İlgi (b) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısında; "Söz konusu alan Mikro bölgeleme Projeleri kapsamında yapılan, imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarında UA (Uygun Alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde kalmakta olup; bu alanlarda Pendik Formasyonu, Kartal Üyesi'ne ait birimler yer almaktadır. UA lejantlı alanlar, her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşabilir. Bu nedenle; uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, uygulama öncesinde yapılacak olan zemin etüt çalışmasında, bu bilgilerin dikkate alınması ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 ölçekli U.İ.Plan değişikliği teklifi jeolojik bakımdan uygun görülmüştür" denilmektedir. İlgi (c) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısında; " 1 Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanununun 5. Maddesi gereğince güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
5 parsel ile tevhit şartı bulunmasından, yapılaşma koşullarının bölgeye ek inşaat alanı getirerek ulaşım taleplerini olumsuz yönde etkileyeceğinden, sokak üzerindeki diğer parsellerin çekme mesafesinin 5m olduğundan ve bu alanların yol rezerv alanları olmasından dolayı bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır." denilmektedir. İlgi (d) İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü-İSKİ görüş yazısında; "Söz konusu alandan 100DF, 150 DF içmesuyu hattımız ile 400MBB atıksu hattımız geçmekte olup; imar planlarında mevcut atıksu hatlarımızın geçtiği güzergahlar 300 mm 600 mm arası çaplar için en az 5 m genişlikte imar yolu veya yeşil alan korunmalıdır", " Söz konusu parselin bir kısmı Kurfalı Deresinin yapı yaklaşma sınırları içinde kalmaktadır. Dere yaklaşma sınırı arasındaki alan imar planlarında yol veya yeşil alan olarak ayrılmalı, afete maruz bu bantlar içerisinde yapılaşmaya izin verilmemeli, derenin doğal akışını engelleyecek, arazi topografyasını değiştirecek herhangi bir çalışma kesinlikle yapılmamalıdır" maddeleri vurgulanarak altyapıya ilişkin diğer görüşler sıralanmıştır. Müdürlüğümüzce yapılan incelemede; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklif paftalarında; 6 parselin konut alanında kalan 74 m 2 'lik kısmı, ifraz hattı doğuya kaydırılarak 84 m 2' ye çıkarılmış, bu alanın tamamında H:15.50 m irtifada kitle önerisinde bulunulmuştur. Plan notlarının ise; - Plan onama sınırı, Kartal İlçesi, Yakacık Mahallesi, 239EE4D pafta, 7239 ada, 6 nolu parsel sınırıdır - Kartal İlçesi, Yakacık Mahallesi, 239EE4D pafta, 7239 ada, 6 nolu parsel, kısmen konut alanı, kısmen park alanı, kısmen de yol alanıdır. - Yapılaşma koşulu olarak kütle verilmiş olup, Hmax:15.50m'dir. - Açıklanmayan diğer hususlarda mer'i plan ve plan uygulama hükümleri geçerlidir. - Uygulama aşamasında ilgili kurum ve kuruluş görüşlerine uyulacaktır. - Jeolojik, jeoteknik etüt, rapor ve sonuçları ile deprem yönetmeliğine uyulacaktır. - Donatı alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılmaz. şeklinde ifade edildiği görülmüştür. 04.05.2006 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planında, parsel tek başına yapılanamadığından kuzeyinde yer alan 7239 ada 5 parsel ile tevhit şartı oluşmuştur. 7239 ada 5 parselin üzerinde yapı bulunması nedeni ile tevhit işleminin gerçekleştirilemediğinden bahisle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi yapıldığı görülmüştür. 7239 ada 6 parsel 16.04.2005 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı kapsamında kısmen K3 Yoğunluklu Konut Alanında kalmakta olup, bu değer 1/1000 ölçekli uygulama İmar Planında 1.25 emsale karşılık gelmektedir. 04.05.2006 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planında parsel sınırları içerisinde 92.5 m 2 (74x1.25) inşaat alanı belirlenmiş iken, bu değerin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi ile 420 m 2 'ye 2
çıkarıldığı görülmüştür. Plan değişikliği ile 1/5000 ölçekli planda öngörülen yoğunluk değerlerinin üzerine çıkılmıştır. Ayrıca 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı'nda emsal değerlerinin düşük olması nedeniyle emsal değerlerinin yeniden düzenlenmesi yolundaki 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi İmar Planı Değişikliği, 08.10.2012 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı'nca onanmış olup bu doğrultuda hazırlanan 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı Değişikliği, 05.12.2012 gün ve 2012/160 sayılı Kartal Belediye Meclis Kararı ile karar altına alınarak 06.12.2012 gün ve M.34.3.KAR.0.29.01.604.01.04.-2012/P.Ş:V-484 sayılı yazımızla İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Şehir Planlama Müdürlüğü'ne iletilmiştir. Teklifin yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırdığı görüldüğünden; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın (02/11/1985/18916) sayılı mükerrer Resmi Gazetenin Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin, İmar Planı Değişikliklerinde Uyulması Gereken Esasların 27. ve 28. maddeleri gereğince ve olumsuz veya şartlı kurum görüşleri bulunduğundan ilgilisinin talebinin uygun bulunmadığı bilgisi ile konubu doğrultuda incelenerek, 5216 sayılı yasanın 7b ve 14. Maddesi ve yürürlükteki yasa-yönetmeliklere göre değerlendirilerek, karar alınmak üzereilgi (e) yazımızla Kartal Belediye Meclisine sunulmuştur. İlgi (f) Kartal Belediye Meclisinin 08.02.2013 tarih ve 2013/30 sayısı ile "İBB Meclisinden geçen Kartal E-5 Kuzeyi İmar Planı kapsamındaki derelere ilişkin karar Müdürlüğüne ulaştıktan sonra yeniden değerlendirilmek üzere Müdürlüğüne iadesine" kararı verilmiştir. İlgilisi tarafından hazırlanarak Müdürlüğümüze sunulan plan değişikliği teklifine konu 239EE4D pafta, 7239 ada, 6 parselin de içinde yer aldığı 24.06.2013 ve 27.10.2013 onaylı 1/5000 ölçekli Dere Yapı Yaklaşma Sınırı ve Alanlarına ilişkin Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı değişiklikleri doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Dere Yapı Yaklaşma Sınırı ve Alanlarına İlişkin Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı, Kentsel Yenileme A Bölgesi Proje Alanı ve Kentsel Yenileme B Bölgesi Proje Alanı Uygulama İmar Plan değişiklikleri Kartal Belediye Meclisi'nin 05.12.2014 gün ve 2014/234 sayısı ile karar altına alınarak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'na iletilmiş; Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 11.03.2015 gün ve 465 sayılı kararı ile uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Başkanı'nca 13.03.2015 tarihinde onanmış ve 20.04.2015 gün ve 91442078-310.01.03/2015/3463-TN:2433 İBB:75525 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Şehir Planlama Müdürlüğü yazısı ile Müdürlüğümüze iletilmiş olup, 30.04.2015 tarihinde 30 gün süreyle askıya çıkarılmıştır. Askı süresi içerisinde 7239 Ada 6 parsele ilişkin itirazın bulunulmadığı görülmüştür. Diğer yandan 08.10.2012 t.t. 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı Değişikliği doğrultusunda Müdürlüğümüzce hazırlanan Plan onama sınırı içinde yer alan parsellerin 1.10 ve 1.25 olan emsal değerleri 1.50'ye yükseltilmesine ilişkin 1/1000 Ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Plan değişikliği teklifi (Emsal Artırımı),Kartal Belediye Meclisi'nin 05.12.2012 gün ve 2012/160 sayısı ile karar altına alınarak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığına iletilmiş, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 14/12/2012 tarih ve 2673 sayılı kararı ile tadilen uygun 3
görülerek 01.02.2013 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmış ve 12/02/2013 tarih ve 91442078-310.01.03/2013/T.N.148435 BN:2021 İBB:28513 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Şehir Planlama Müdürlüğü yazısı ile tarafımıza iletilmiştir. Müdürlüğümüzce Bahse konu plan 01.03.2013-01.04.2013 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır. Plan teklifinin Müdürlüğümüze sunulduğu tarihte parselin yapılaşma şartlarının 5/A/3, 0.20-0.40/1.25 yapılanma şartlarında bulunduğu, 01.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Plan değişikliği ile parselin 1.25 olan emsal değerinin 1.50 olarak belirlendiği ve askı süresi içerisinde 7239 Ada 6 parsel yönünden plana itirazda bulunulmadığı görülmüştür. 01.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli plan değişikliği (Emsal Artırımı) ve 13.03.2015 onanlı 1/1000 ölçekli plan değişiklikleri kapsamında parselin teklif tarihindeki ve mer'i plan şartları açısından parselin durumu değerlendirildiğinde; teklif tarihinde parsel yönünden mer'i 04.05.2006 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı şartları açısından; 150,05m 2 Tapu büyüklüğüne sahip parselin Konut Alanında kalan kısmının yaklaşık 74.16m 2 olduğu, (75.89m2 terk) terk oranının yaklaşık %50.57 olduğu, İlgilisince 7239 ada, 6 parsele ilişkin plan teklifinin parselin tek başına yapılanabilmesi için plan değişikliği ile h=15.50 irtifada kitle yapılanma önerildiği, ifraz hattının yeri kaydırılarak 84m2 konut önerisinde bulunulduğu teklif edilmekle birlikte mer'i plan şartlarında parselin Konut Alanında kalan kısmı yaklaşık 127.91 m2 olarak hesaplanmış olup parselin halen 23.84 m2 (%15.88) toplam terkinin bulunduğu görülmüştür. Konunun yukarıda aktarılan bilgiler ışığında incelenerek, 5216 sayılı yasanın 7b. ve 14. Maddesi ve yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Meclise havalesini arz ederim. (Teknik Başkan Yardımcısı.) RAPOR : İmar Komisyonu'nun 05.11.2015 tarih, 42 sayılı raporu. BELEDİYE MECLİS BAŞKANLIĞI'NA KARTAL; KONU: Kartal, Yakacık, 239EE4D pafta, 7239 ada, 6 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli UİP Değişikliği teklifi. KARAR: Yakacık, 239EE4D pafta, 7239 ada, 6 parsele ilişkin ilgilisi tarafından sunulan plan değişikliği teklifi incelenmiş olup, teklife yönelik Kartal Belediye Meclisince 08.02.2013 tarih ve 2013/30 sayısı ile "İBB Meclisinden geçen Kartal E-5 Kuzeyi İmar Planı kapsamındaki derelere ilişkin karar Müdürlüğüne ulaştıktan sonra yeniden değerlendirilmek üzere Müdürlüğüne iadesine" şeklinde karara bağlandığı günden teklifin yeniden gündeme alınmasına kadar geçen süreçte 01.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli plan değişikliği ile ilgili parselin de içinde bulunduğu bölgenin emsal değerinin 1.25'den 1.50'ye çıkarıldığı ve Tapu büyüklüğü 150.05 m 2 olan parselin 13.03.2015 onanlı 1/1000 ölçekli plan değişikliği ile 127.91 m 2' sinin konut alanında kaldığı (teklifin sunulduğu dönemde 74.16 m 2 konut alanında kalmakta iken) yani özetle yapılaşma şartlarının iyileştirildiği görüldüğünden meri plan şartlarının korunması komisyonumuzca uygun bulunmuştur. Yüce Meclisin Onayına Arz Olunur. (İmar Komisyonu Başkanı ve Üyeler.) 4
SONUÇ : Kartal, Yakacık, 239EE4D pafta, 7239 ada, 6 parsel ile ilgili teklifin İmar Komisyonu Raporu doğrultusunda KABULÜNE Kartal İlçe Belediye Meclisi'nin 2015/KASIM AYI TOPLANTISI'NIN 06.11.2015 TARİHLİ 3.BİRLEŞİMİNDE OYBİRLİĞİ İLE KARAR VERİLDİ. ALİ EKBER ŞAHİN BELEDİYE MECLİSİ 1.BAŞKAN VEKİLİ GÖKHAN YÜKSEL MECLİS KATİBİ ÖNDER TURMUŞ MECLİS KATİBİ GÖRÜLDÜ.../... /2015 OP. DR. ALTINOK ÖZ BELEDİYE BAŞKANI 5