1 1
Ticari Ünvanı : TSKB GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Kuruluş Tarihi : 03.02.2006 Sermaye İşlem Gördüğü Borsa İşlem Sembolü Adres : 300.000.000 TL : Borsa İstanbul : TSGYO : Meclisi Mebusan Cad. Mollabayırı Sk. No:2 34427 Fındıklı İstanbul Web sitesi e-mail : www.tskbgyo.com.tr : gyo@tskb.com.tr Telefon No : (212) 334 50 20 Faks No : (212) 334 50 27 2 2
Bölüm I Şirket Bölüm II Gayrimenkul Portföyü Bölüm III Finansal Veriler Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı Bölüm V Ek 3 3
Önemli Noktalar 2006 yılında gayrimenkul yatırım ve geliştirme şirketi olarak kurulmuştur. Ortaklarına yüksek getiri sağlamak amacıyla karlı bir gayrimenkul portföyü oluşturmayı hedefler Aktif büyüklüğü 12 mn TL den (2006) 506 mn TL (1Y19) seviyesine yükselmiştir. Düzenli kira geliri elde edilen güçlü bir gayrimenkul portföyüne sahiptir. Sürdürülebilir büyüme hedefindedir kiralanabilir alanı 3.000 m² den 66.000 m² ye ulaşmıştır. Gelir paylaşımlı ve ortak girişim projelerini değerlendirmektedir. TSKB GYO, Türk gayrimenkul sektöründe öncü bir oyuncu olmayı hedeflemektedir. 4 4
Vizyon & Misyon VİZYON Sektöründe "Öncü ve Güvenilir" bir iş ortağı olmak. MİSYON Ortaklarına sürdürülebilir ve yüksek getiri sağlayacak, sürekli büyüyen bir yatırım portföyü oluşturmak. 5 5
Ortaklık Yapısı Şirket ana ortağı TSKB, Türkiye nin en eski ve büyük yatırım ve kalkınma bankası olup, İş Bankası nın iştirakidir. Hissedar Pay (%) TSKB 60,33 Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş. 0,67 TSKB Munzam Vakfı 0,38 TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 0,15 TSKB Memur ve Müstahdemleri Yardım 0,13 ve Emeklilik Vakfı 38,33 Halka Açık* Toplam 100,00 TSKB 60,33% Diğer 1,34% Halka Açık 38,33% * Halka açık paylardan sahip olunanlar dahil olmak üzere TSKB A.Ş. nin sermayesmizdeki toplam payı 30.06.2019 itibariyle %87.77 dir. Şirket, TSKB nin gayrimenkul sektöründe var olan iştiraklerinden biridir: 1. TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 2. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 6 6
Organizasyon Şeması Yönetim Kurulu Genel Müdür Avukat Genel Müdür Yardımcısı Finans, Mali İşler ve Yatırımcı İlişkileri Muhasebe ve Finans Bütçe ve Finansal Raporlama Gayrimenkul Varlık Yönetimi ve İş Geliştirme Gayrimenkul Varlık Yönetimi Proje Geliştirme ve Yönetimi Yatırımcı İlişkileri 7 7
Tarihçe TSKB GYO nun kurulması (Şubat). Tahir Han Binası nın ayni sermaye olarak konulması (Mart). Pendorya AVM nin yapı ruhsatının alınması (Temmuz). Pendorya AVM nin temelinin atılması (Kasım). Ödenmiş sermayenin 100 mn TL ye çıkartılması. Pendorya AVM nin tamamlanarak hizmete açılması (Aralık). Adana otel yatırımı (Divan Adana Oteli) inşaatı. Divan Adana Oteli nin hizmete açılması (Eylül 2015) Ödenmiş sermayenin 300 mn. TL ye çıkarılması 2006 2007 2008 2009 2010 2011-2019 Pendorya arsasının alınması (Temmuz). Adana otel arsasının alınması (Kasım). Ödenmiş sermayenin 75 mn TL ye çıkartılması (Aralık). Fındıklı Ofis Binaları nın portföye eklenmesi (Aralık). TSKB GYO nun halka arzı (Nisan). Ödenmiş sermayenin 150 mn TL ye çıkartılması. 8 8
Yatırım Stratejisi Sektörel ve Coğrafi Odaklanma TSKB GYO, düzenli kira getirisi ve nakit akışı sağlayan ticari gayrimenkul ağırlıklı bir yatırım stratejisi izlemektedir. Şirketin odaklandığı yatırım projeleri arasında, iş ve alışveriş merkezleri, turizm tesisleri, lojistik depolar ve sınai tesisler ön sırada gelmektedir. Ticari gayrimenkul yatırımlarının yanı sıra konut projeleri de potansiyel karlılıkları ölçüsünde ya da projede yaratacakları katma değere bağlı olarak karma kullanımlı proje biçiminde gündeme alınıp değerlendirilmektedir. Proje Geliştirme ile Büyüme Hedefi TSKB GYO, bir projeyi fikir aşamasından ele alıp geliştirmeyi, süreç içindeki gerekli tüm çalışmaları organize etmeyi ve ticari açıdan yeterli verimi sağlayacak biçimde sonuçlandırarak hayata geçirmeyi amaçlayan proje geliştirme yoluyla büyümeyi öngören bir yatırım stratejisi izlemektedir. Gayrimenkul portföyüne eklenen yatırımların uzun vadeli portföyde tutulması ile Şirket in sürdürülebilir büyüme kaydetmesi ve aynı zamanda muhtemel değer artışlarından da fayda sağlaması amaçlanmaktadır. Risk Ölçümleme Ticari geçerliliğin başlangıçta teyit edilmesi, proje için gerekli finansman ihtiyacının garanti altına alınması ve yürürlülükteki mevzuata uygunluğun sorgulanması ile risk faktörlerinin en aza indirgenmesi TSKB GYO nun yatırım stratejisinin önemli unsurlarından biridir. 9 9
Bölüm I Şirket Bölüm II Gayrimenkul Portföyü Bölüm III Finansal Veriler Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı Bölüm V Ek 10 10
Gayrimenkul Portföy Dağılımı 30.06.2019 itibariyle ( TL ) Otel 65.507.500 Divan Adana Oteli 65.507.500 Ofis Binaları 267.805.500 Fındıklı Binaları 239.675.000 Tahirhan Binası 28.130.500 Alışveriş Merkezi 154.360.535 Pendorya AVM 154.360.535 Gayrimenkul Portföyü Toplamı 487.673.535 İştirakler - Para ve Sermaye Piyasası Araçları 11.653.755 Toplam Portföy Değeri 499.327.290 Gayrimenkul Portföyü Dağılımı* Pendorya AVM 32% Otel 13% *Toplam Portföy Değerindeki payı. Ofis Binaları 55% 11 11
Gayrimenkul Portföyü Özeti Değer (TL 000)* Pendorya Alışveriş Merkezi 154.155 Fındıklı Ofis Binaları 239.675 Tahir Han Ofis Binası 28.130 Divan Adana Oteli 65.507 Toplam 487.468 * Değerlemeler, bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından yapılmıştır. (31.12.2018 itibariyle) 12 12
Pendorya Alışveriş Merkezi 13 13
Pendorya Alışveriş Merkezi (devam) Konum Pendik Istanbul TSKB GYO Payı %100 Açılış Aralık 2009 Arsa Alanı (m²) 23.183 İnşaat Alanı (m²) 80.648 Kiralanabilir Alan (m²) 30.573 Mağaza Sayısı 88 Ana Kiracılar Eskidji Bazaar (8.255 m²), MediaMarkt (5.322 m²), Cinemaximum (2.529 m²) Migros (1.101 m²) Köfteci Yusuf (1.058 m²) Pendorya AVM nin %100 ü TSKB GYO ya aittir. 1.000 kişi kapasiteli yeme-içme alanı ve 1.000 araç kapasiteli otopark alanı mevcuttur. Yıllık ziyaretçi hedefi 6 milyon kişidir. Ana Kiracılar Ekspertiz Değeri (mn TL) 154,4 14 14
Pendorya Alışveriş Merkezi (devam) Pendorya alanı, bölgeyi çevreleyen kesimin demografik ve büyüme dinamikleri bakımından dikkatli değerlendirmelerden geçmesinin ardından doymamış piyasa koşulları ve potansiyeli ile ön plana çıkmasıyla birlikte seçilmiştir. Pendorya, İstanbul un iki ana karayoluna bağlantısı olan bölgede yer almakta olup, Sabiha Gökçen Uluslararası Havaalanına 8 km mesafededir. Pendik, son dönemde geliştirilen nitelikli konut projeleri neticesinde B gelir grubu tarafından tercih edilir hale gelmiştir. Devam eden butik konut projeleri ve yakınındaki turizm yatırımları Pendorya bölgesinin çekiciliğini artırmaktadır. Pendorya nın yakınında, inşaatı devam eden 4.000 kişi kapasiteli Garanti Bankası Operasyon Merkezi binası ve Ocak 2011 de açılan Türkiye nin en büyük kapasiteli (540 yatak) Eğitim ve Araştırma Hastanesi yer almaktadır. Pendik Bölgesi ndeki Önemli Gayrimenkul Yatırımları Pendik Eğitim ve Araştırma Hastanesi Türkiye nin 3. büyük marinası 15 15
Fındıklı Ofis Binaları Fındıklı Buildings 16 16
Fındıklı Ofis Binaları (devam) Fındıklı Binası I Konum İstanbul TSKB GYO Payı %100 Arsa Alanı (m²) 1.696 Kiralanabilir Alan (m²) 7.102 Kat Sayısı 7 Kiracı TSKB Ekspertiz Değeri (mn TL) 120,7 TSKB GYO binanın %100 üne sahiptir. TSKB den 2007 yılında alınarak portföye dahil edilen bina 7.102 m² kiralanabilir alana sahiptir. Binada, TSKB halihazırda kiracı olarak bulunmaktadır. Bina Eylül 2007 de tadilattan geçmiştir ve yakın gelecekte yapılması beklenen önemli bakım harcaması bulunmamaktadır. Ofis Binalarının yakınında devam etmekte olan Kabataş Meydan Düzenlemesi ve Transfer Merkezi Projesi (Martı Projesi) nin inşaatının 2018 yıl sonunda tamamlanıp, faaliyete geçmesi beklenmektedir. Boğazın kıyısında yer alması ve toplu taşıma seçenekleri bölgenin çekiciliği artırmaktadır. Galataport projesinin bölgenin önümüzdeki dönemde ekspertiz değerini artırması beklenmektedir. 17 17
Fındıklı Ofis Binaları (devam) Fındıklı Binası II Konum İstanbul TSKB GYO Payı %100 Arsa Alanı (m²) 2.430 Kiralanabilir Alan (m²) 10.724 Kat Sayısı 10 Kiracılar TSKB, TSKB Vakfı, TSKB Gayrimenkul Değerleme, vb. Ekspertiz Değeri (mn TL) 118,9 TSKB GYO binanın %100 üne sahiptir. TSKB den 2007 yılında alınarak portföye dahil edilen bina 10.724 m² kiralanabilir alana sahiptir. Binada, halihazırda TSKB ile iştirak ve grup şirketleri kiracı olarak bulunmaktadır. Bina Eylül 2007 de tadilattan geçmiştir ve yakın gelecekte yapılması beklenen önemli bakım harcaması bulunmamaktadır. Boğazın kıyısında yer alması ve toplu taşıma seçenekleri bölgenin çekiciliği artırmaktadır. Galataport projesinin bölgenin önümüzdeki dönemde ekspertiz değerini artırması beklenmektedir. 18 18
Tahir Han Ofis Binası 19 19
Tahir Han Ofis Binası (devam) Konum İstanbul TSKB GYO Payı %74 Arsa Alanı (m²) 607 Kiralanabilir Alan (m²) 3.198 Kat Sayısı 8 Kiracılar Çeşitli Ekspertiz Değeri (mn TL) 28,1 TSKB GYO binanın %74 üne sahiptir. Tahir Han, 607 m² arsa alanı ve 3.198 m² kiralanabilir alana sahip 7 katlı bir binadır. Bina 3. kat ve üzerinden deniz manzarasına sahiptir. Tahir Han, önemli bir yeniden yapılanma projesi sınırında bulunmaktadır. Bu dönüşüm sırasında daha kazançlı faaliyetler mümkün olabilecektir. Galataport projesinin bölgenin önümüzdeki dönemde ekspertiz değerini artırması beklenmektedir. Bina içinde yer alan alanlar halihazırda çeşitli firma ve kişiler tarafından kiralanmış durumdadır. 20 20
Divan Adana Oteli 21 21
Divan Adana Oteli (devam) Konum Adana-Şehir Merkezi TSKB GYO Payı %50 Açılış Eylül 2015 Ekspertiz Değeri (mn TL) 65,5 Oda Sayısı 180 Balo Salonu 516 m² / 450 kişi Adana şehir merkezinde yer alan otelin %50 hissesi TSKB GYO ya aittir. Bar Toplantı Odası Restoran 340 m² / 120 kişi 7 Adet 442 m² / 250 kişi 5 yıldızlı ve 180 odalı bir şehir oteli olan Divan Adana 1 Eylül 2015 tarihinde faaliyete geçmiştir. Divan Adana Oteli, 1 adet engelli odası, 2 adet grand suit, 12 adet suit oda ve 165 adet standart oda olmak üzere 180 odanın yanında bünyesinde çok amaçlı balo salonu, yedi adet toplantı salonu, roof bar, lobby bar, fitness center, kapalı yüzme havuzu, SPA, türk hamamı, masaj odaları, TV odası, Divan Pub, kuaför ile kapalı ve açık otopark içermektedir. 22 22
Divan Adana Oteli (devam) Divan Adana, konforlu bir şehir oteli ihtiyacını karşılamaktadır... Adana, enerji ve petrokimya sektörlerinde var olan yatırımları nedeniyle ek iş büyüme potansiyeline sahip, Türkiye'nin en önemli sanayi kentlerinden birisidir. Son dönemlerde önemli ticari-sınai gelişmelere paralel olarak Adana da 5 yıldızlı otellerin doluluk oranları ciddi düzeyde artış göstermiştir. Adana da sosyal aktivitelerin (düğün, konferans, toplantı, davet) düzenleneceği konforlu mekan alternatifleri yok denecek kadar azdır. Otel, Havaalanına 2,5 km, Otogara 5,5 km uzaklıktadır. 23 23
Bölüm I Şirket Bölüm II Gayrimenkul Portföyü Bölüm III Finansal Veriler Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı Bölüm V Ek 24 24
Bilanço (TL 000) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1Y19 Dönen Varlıklar 26.502 32.914 11.709 8.458 13.419 16.966 20.382 17.499 Nakit ve Nakit Benzerleri 22.073 28.794 7.601 4.365 8.973 12.188 14.616 11.654 Ticari Alacaklar 1.338 900 1.129 924 918 727 632 929 Diğer Dönen Varlıklar 3.091 3.220 2.979 3.169 3.528 4.051 5.134 4.916 Duran Varlıklar 337.872 343.275 355.083 413.227 424.235 449.629 489.045 488.169 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 328.080 335.460 348.665 403.950 416.878 445.015 487.468 487.674 Maddi Duran Varlıklar 43 24 29 126 433 374 319 334 Diğer Duran Varlıklar 9.749 7.791 6.389 9.151 6.924 4.240 1.258 161 Toplam Varlıklar 364.374 376.188 366.792 421.685 437.654 466.564 509.427 505.668 Kısa Vadeli Yükümlülükler 13.096 17.466 37.351 172.137 81.251 118.698 15.510 18.464 Finansal Borçlar 11.009 16.195 35.741 164.484 66.856 94.896-15.465 Ticari Borçlar 733 716 990 892 838 916 1.029 1.497 Diğer 1.354 555 620 6.761 13.557 22.886 14.481 1.502 Uzun Vadeli Yükümlülükler 116.134 149.727 118.929 30.001 163.503 177.623 235.829 250.820 Finansal Borçlar 115.908 149.406 118.239 27.287 159.527 172.643 230.346 245.283 Diğer 226 321 690 2.714 3.976 5.000 5.488 5.537 Özkaynaklar 235.144 208.995 210.513 219.547 192.900 170.243 258.088 236.384 Ödenmiş Sermaye 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 300.000 300.000 Hisse Senedi İhraç Primleri 593 593 593 593 593 593 593 593 Kârdan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler 153 153 153 153 153 153 153 153 Kâr veya Zararda Yeniden (10 Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer - 18 (7) ) Kapsamlı Gelirler (12) (4) (10) (10) Geçmiş Yıllar Karları 67.350 84.398 58.231 59.775 68.811 42.166 19.240 (42.648) Net Kâr (Zarar) 17.048 (26.167) 1.543 9.036 (26.645) (22.673) (61.888) (21.704) Toplam Kaynaklar 364.374 376.188 366.792 421.685 437.654 466.564 509.427 505.668 25 25
Gelir Tablosu (TL 000) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1Y19 Hasılat Faaliyet Giderleri (-) Net Faaliyet Karı Diğer Faaliyetlerden Elde Edilen Gelirler Diğer Faaliyetlerden Elde Edilen Giderler (-) Esas Faaliyet Karı Finansal Gelirler Finansal Giderler (-) Vergi Öncesi Kar Vergi Net Kar 17.794 17.476 16.634 16.590 17.631 19.588 24.667 13.853 (8.447) (8.544) (9.274) (9.838) (10.268) (10.674) (13.297) (8.076) 9.347 8.932 7.360 6.752 7.363 8.914 11.370 5.777 7.933 469 12.992 52.,469 26.940 28.069 43.441 631 (51) (5.968) (13.085) (12.731) (14.286) (19) (96) (87) 17.229 3.433 7.267 46.490 20.016 36.964 54.715 6.322 4.888 43 312 33 27 30 37 20 (5.069) (29.643) (6.036) (37.487) (46.688) (59.667) (116.640) 28.046 17.048 (26.167) 1.543 9.036 (26.645) (22.673) (61.888) (21.704) - - - - - - - (2.838) 17.048 1.543 9.036 (26.645) (22.673) (61.888) (21.704) 26 26
Önemli Finansal Göstergeler Toplam Varlıklar Özkaynaklar TL m 186 298 337 341 364 376 367 422 438 466 509 TL m 109 164 221 218 235 209 211 220 193 170 258 TL m 279 Gayrimenkul Portföyü 290 310 328 335 349 404 417 445 487 152 27 27
Bölüm I Şirket Bölüm II Gayrimenkul Portföyü Bölüm III Finansal Veriler Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı Bölüm V Ek 28 28
TSGYO Hisse Performansı Performans Performans 31.12.18 28.06.19 23.07.19 31.12.18-28.06.19 28.06.19-23.07.19 BIST 100 Endeksi 91.270 96.485 102.556 %6 %6 BIST GYO Endeksi 28.491 25.621 27.075 -%10 %6 TSGYO 0,82 0,72 0,76 -%12 %6 Performans Performans 31.12.18 28.06.19 23.07.19 31.12.18-28.06.19 28.06.19-23.07.19 TSGYO Piyasa Değeri (TL mn) 246 216 228 -%12 %6 TSGYO Piyasa Değeri (USD mn) 47 38 40 -%19 %7 29 29
TSGYO Hisse Performansı TSGYO, BIST GYO Endeksi ve BIST 100 Endeksi Performansları 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 BIST 100 Endeksi BIST GYO Endeksi TSKB GYO 30 30
TSGYO Hisse Performansı TSGYO BIST GYO Endeksine Göreceli Performans 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 %46,8 TSKB GYO BIST GYO Endeksi 31 31
Net Aktif Değer Tablosu TSGYO Net Aktif Değer Tablosu ( TL ) Otel 65.507.500 Divan Adana Oteli 65.507.500 Ofis Binaları 267.805.500 Fındıklı Binaları 239.675.000 Tahirhan Binası 28.130.500 Alışveriş Merkezi 154.360.535 Pendorya AVM 154.360.535 Gayrimenkul Portföyü Toplamı 487.673.535 İştirakler - Para ve Sermaye Piyasası Araçları Toplamı 11.653.755 Toplam Portföy Değeri 499.327.290 Hazır Değerler - Alacaklar 929.161 Diğer Aktifler 5.411.453 Borçlar 269.283.867 Net Aktif Değer* 236.384.037 Piyasa Değeri** 228.000.000 Net Aktif Değerine göre İskonto %4 *30 Haziran 2019 itibariyle 32 **23 Temmuz 2019 itibariyle 32
Bölüm I Şirket Bölüm II Gayrimenkul Portföyü Bölüm III Finansal Veriler Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı Bölüm V Ek 33 33
Mevzuat Özeti GYO lar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yayımlanmış olan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ne tabidir. GYO ların faaliyetlerinden dolayı elde ettikleri kazançlar kurumlar vergisinden istisnadır. GYO lar portföylerinde yer alan gayrimenkul ve hakların değerlemesini, SPK tarafından listeye alınmış gayrimenkul değerleme şirketlerine yaptırmakla yükümlüdürler. GYO lar gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif toplamının en az %51 i oranında yatırım yapmak zorundadırlar. GYO lar gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemezler. 34 34
Halka Açık GYO lar Akfen GYO Akiş GYO Akmerkez GYO Alarko GYO Ata GYO Atakule GYO Avrasya GYO Deniz GYO Doğuş GYO Emlak Konut GYO Halk GYO İdealist GYO İş GYO Kiler GYO Körfez GYO Martı GYO Mistral GYO Nurol GYO Özak GYO Özderici GYO Peker GYO Pera GYO Reysaş GYO Servet GYO Sinpaş GYO Torunlar GYO Trend GYO TSKB GYO Vakıf GYO Yapı Kredi Koray GYO Yeni Gimat GYO Yeşil GYO 35 35
Çekince Bu sunumda ileriye dönük bazı görüş ve tahmini rakamlar yer almaktadır. Bunlar Şirket yönetiminin gelecekteki duruma ilişkin şuandaki görüşlerini yansıtmaktadır ve belli varsayımları içermektedir. Ancak gerçekleşmeler, ileriye dönük görüşleri ve tahmini rakamları oluşturan değişkenlerde ve varsayımlardaki gelişim ve gerçekleşmelere bağımlı olarak farklılık gösterebilecektir. Bu sunumun içeriğinin kullanımından doğan zararlardan TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ya da herhangi bir yönetim kurulu üyesi, yöneticisi veya çalışanı sorumlu değildir. 36 36
37 37