KİLER G.Y.O HALKA ARZ ÖN DEĞERLENDİRME RAPORU Halka Arz Fiyat Aralığı: 5,10-6,10 TL Şirket Profili: Şirket 2005 yılında Kiler Holding in iştiraki olarak kurulmuş ve Mart 2008 de Kiler GYO ya dönüşmüştür. Kiler GYO konut ve ticari gayrimenkul projeleri geliştirmektedir. Kiler GYO hâlihazırda 8 gayrimenkul varlığının ve geliştirme aşamasındaki 1 potansiyel proje sahibidir, portföydeki varlıklar: İşletmede 4 proje Ön geliştirme aşamasında 5 proje Kiler GYO nun uzmanlığı ve hedefi, gayrimenkul piyasasında fırsatları takip ederek, arazi geliştirme saftası dahil olmak üzere proje geliştirmektir. Türkiye ve AB nin en yüksek binası olan ve içinde konut, alışveriş merkezi ve İstanbul un ilk seyir terasını barındıran Sapphire projesini geliştirmiş ve hizmete açılmıştır. İstanbul Esenyurt taki lojistik merkezinin tamamına yakını kiraya verilmiştir. İstanbul Beylikdüzü nde Çınarevler konut projesi ve satışı büyük ölçüde tamamlanmıştır. Ankara da Dışkapı da bulunan ticari gayrimenkulün tamamı kiraya verilmiştir. Planlanan projeler arasında Zonguldak AVM, İzmir de muhtemel bir otel ve spa merkezi ile Beylikdüzü nde 2 konut projesi yer almaktadır. Kütahya AVM projesi ise ön geliştirme aşamasındadır. 31 Aralık 2010 itibariyle Kiler GYO da 21 kişi çalışmaktadır. Halka Arz Detayları Halka Arz Aralığı: 5,10 6,10 TL Halka Arz Öncesi Sermaye: 70.000.000-TL Sermaye Artırımı: 17.500.000 adet Ortak Satışı: 8.750.000 adet Halka Arz Sonrası Sermaye: 87.500.000 -TL Ek Satış: 3.937.500 adet Ek Satış Dahil (pay adedi): 30.187.500 adet Ek Satışa İlişkin Bilgiler: Toplanan kesin talebin satışa sunulan pay miktarından fazla olması halinde, Kiler Holding' e ait B grubu 3.937.500 TL norninal değerli payların dağıtıma tabi tutulacak toplam pay miktarına eklenmesi planlanmaktadır. Fiyat İstikrarı: Ortak Satışı ve ek satış geliri ile, 30 gün süreyle. Halka Açıklık Oranı:% 34,5 Halka Arz Büyüklüğü: 154-184 milyon Satmama Taahhüdü: Mevcut ortakların 180 gün satmama ve bu sürede bedelli sermaye artırımı yapmama taahhüdü verilmiştir. Halka Arz Şekli: Sermaye artırımı ve Ortak satışı Tahsisat Grupları: % 65 Yurtiçi Bireysel Yatırımcı % 10 Yurtiçi Kurumsal Yatırımcı % 25 Yurtdışı Kurumsal Yatırımcı Talep Toplama Tarihi: 13-14-15 Nisan 2011 Halka Arz Gelirlerinin Kullanım Alanları: - İhaleye çıkması beklenen kamu arazileri ile satın alma fırsatı oluşacak özel arsaların finansmanında, - Kat karşılığı veya gelir paylaşımı kamu/özel geliştirme projelerinde, - Kentsel dönüşüm proejelerinde, - Halihazırda portföyünde bulunan; Zonguldak AVM, Yakuplu Konut, Beylikdüzü E-5 yanı Konut, İzmir Seferihisar projelerinin gerçekleştirilmesi ve Kütahya AVM projesinin portföye dahil edilmesinde kullanılacaktır.
Tarihçe 1994 yılında İstanbul çapında mağaza tefrişleri yapılmaya başlandı. Bugüne kadar büyüklükleri 1.000 ila 4.000 m² arasında değişen Türkiye çapında 175 adet mağazanın proje yönetimi gerçekleştirildi. 1997 yılında Şirinevler de toplam 12.100 m² inşaat alanına sahip mağaza ve iş merkezi inşaatı tamamlandı. 1997 yılında Avcılarda 2.000 m² toplam inşaat alanına sahip konut binası inşa edildi. 1998 yılında ilk bina inşaatı Güngören de yapıldı. 7.000 m² lik arsa üzerinde 35.000 m² inşaat alanı sahip olan yapı; depo, mağaza, yönetim ofisleri ve okul binası olarak inşa edildi. 2001 yılının Ağustos ayında Bağcılar Ateştuğla da 7.500 m² arsa üzerinde 13.000 m² bina inşa edildi. 2001 yılında Beylikdüzü bölgesinde 30 daireli konut inşaatı yapıldı. 2002 yılında Başakşehir de 6.000 m² arsa üzerinde toplam 5.000 m² büyüklüğünde mağaza inşa edildi. 2002 yılında Florya da 2 blok 4 daireden oluşan ve 5.500 m² inşaat alanına sahip konut alanı inşa edildi. 2004 yılında Esenkentte 2 bloktan oluşan Kardelen Evler Sitesi ve 9.000 m² iş merkezi toplamda 7.000 m² arazi üzerinde 31.000 m² inşaat alanı olarak hayata geçirilmiştir. Temmuz 2005 yılında inşaatına başlanan Kiler Lojistik Merkezi 3 yılın sonunda işlevsel olarak hizmete girmiştir. 83.560 m² büyüklüğünde bir alanda lojistik ve depolama hizmeti sunmaktadır. 2006 yılında inşaatına başlanan Türkiye nin en prestijli gayrimenkul projelerinden biri olan İstanbul Sapphire 165.139 m² inşaat alanına sahiptir ve 261 metre yüksekliğiyle Türkiye nin ve Batı Avrupa nın en yüksek binası olma özelliğini taşımaktadır. 2007 yılının Temmuz ayında temeli atılan Hikmet Kiler Fen Lisesi 2008 yılının Ağustos ayında açılmıştır.15.000 m² alan üzerinde inşa edilmiştir. Eğitim öğretim binası ve pansiyon binasından olmak üzere iki binadan oluşmaktadır. 2008 yılında yapımına başlanan Çınar Evler Sitesi 9 ve 10 katlı 5 bloktan meydana gelmektedir. Toplam 11.000 m² alan üzerinde kurulan Çınar Evlerde 40,000 m² inşaat alanı bulunmaktadır. Ortaklık Yapısı: Hissedarın Adı Soyadı / Ticaret Ünvanı A Grubu B Grubu PAY TUTARI (TL) PAY ORANI (%) Kiler Holding Anonim Şirketi 9,000,000 51.972.660 60.972.660 87,10 Nahit Kiler 4.192.440 4.192.440 5,99 Ümit Kiler 4.192.440 4.192.440 5,99 Vahit Kiler 343 343 0,49 Denge Reklam 299.46 299.46 Toplam 9,000,000 61.000.000 70.000.000 100,00 Halka arzda sermaye artırımı yoluyla 17.500.000 adet pay satışı gerçekleştirilecektir. Şirket ortaklarından Nahit Kiler, Ümit Kiler, Vahit Kiler, Denge Reklam ve Kiler Holding in sahip olduğu paylardan 8750.000 adet satışa sunulacaktır. Ayrıca 3.937.500 adet payın ek satışı planlanmaktadır.
Borsa da İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İlk defa 2 Ocak 1997 tarihinde İMKB'de işlem görmeye başlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketleri sayısı Aralık 2010 tarihi itibariyle 21'ye yükselmiştir. 21 GYO nun toplam piyasa değeri 08.04.2011 itibariyle 13,4 milyar IMKB GMYO (%getiri) IMKB 100 (%getiri) Getiri(%) Son 1 Hafta 1,91 Getiri(%) Son 1 Hafta 3,62 Getiri(%) Son 1 Ay 6,43 Getiri(%) Son 1 Ay 11,08 Getiri(%) Son 1 Yıl 25,61 Getiri(%) Son 1 Yıl 16,57 TL seviyesine ulaşmıştır. İMKB GMYO endeksinin son 1 ayda İMKB-100 endeksi %11.08 oranında getiri sağlarken İMKB - GMYO 6.43 getiri ileimkb-100 getirisinin altında kalmıştır. Sektör Avantajları Türkiye nin sahip olduğu uygun demografik özellikleri ve sağlıklı ekonomik büyüme özelliği ile gayrimenkul sektörü yatırım açısından cazip görünmektedir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları vergi muafiyetine sahiptir. Sektöre İlişkin Riskler Şirket'in faaliyetleri Türkiye emlak piyasasıyla bağlantılı riskler içermektedir. Şirket, gayrimenkul piyasasındaki likidite azlığından olumsuz bir şekilde etkilenebilir. Şirket son derece rekabetçi bir sektörde faaliyet göstermektedir. Gelirleri ve karlılığı bundan olumsuz yönde etkilenebilir. Daha gelişmiş diğer bazı Avrupa gayrimenkul piyasalarına göre Türkiye'de gayrimenkul pazar bilgisine erişilebilirlik daha kısıtlıdır ve bazı projeler ile ilgili karşılaştırmalı bilgi de bulunmamaktadır. Türkiye'de arsa kayıt ve arsa devir sistemleri, mevcut gayrimenkuller ve gelecekte edinilecek gayrimenkuller itibarıyla riskler oluşturmaktadır. Gerekli imar, inşaat, çevre ve diğer izinlerin veya ruhsatların alınamaması ya da tabi olunan, yürürlükteki kanun ve yönetmeliklerde değişiklikler yapılması, devam eden projelerin tamamlanma ya da ileride yeni projeler geliştirme kabiliyetim olumsuz bir şekilde etkileyebilir. Gayrimenkul geliştirme faaliyetleri, çok sayıda çevre mevzuatına tabidir. Türk yasaları çerçevesinde bir gayrimenkulün satışı ya da devri, belirli şartlar altında hükümsüz kalabilir. Yürürlükteki yasalara göre alıcılar gayrimenkulleri teslim edilinceye kadar geçen sürede satış sözleşmelerini sona erdirebilirler.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PRİM / İSKONTO TABLOSU ŞİRKET PAY SAYISI (Adet) NET AKTİF DEĞERİ (TL)... PAYBAŞI PAYBAŞI NET AKTİF Prim-İskonto BORSA DEĞERİ Oranı (TL) FİYATI (TL) (TL) PD/NAD SON 1 AYLIK GETİRİ(% ) 2010 08.04.2011 Martı G.Y.O 110.000.000 231.751.803 2,11 1,13-46,4% Atakule G.Y.O. 84.000.000 209.762.723 2,50 1,34-46,3% İş G.Y.O. 450.000.000 1.403.400.408 3,12 1,79-42,6% Torunlar G.Y.O 224.000.000 2.505.626.840 11,19 6,68-40,3% 0,54 4,63 0,54 11,67 0,57 5,22 0,60 4,70 Kiler G.Y.O** 87.500.000 857.000.000 9,79 6,10-37,7% Vakıf G.Y.O. 20.800.000 109.403.284 5,26 3,34-36,5% TSKB G.Y.O 150.000.000 220.933.739 1,47 0,95-35,5% Alarko G.Y.O. 10.650.794 263.547.310 24,74 17,05-31,1% Sağlam G.Y.O. 56.000.000 73.498.364 1,31 0,93-29,1% Pera G.Y.O.(1) 89.100.000 130.990.010 1,47 1,08-26,5% Reysaş G.Y.O 170.000.000 293.379.412 1,73 1,30-24,7% Nurol G.Y.O. 10.000.000 59.957.080 6,00 5,10-14,9% Sinpaş G.Y.O. 500.000.000 1.227.212.896 2,45 2,13-13,2% EGS G.Y.O. 50.000.000 18.809.314 0,38 0,33-12,3% Doğuş-GE G.Y.O. 93.780.000 176.986.606 1,89 1,93 2,3% Yapı Kredi Koray G.Y.O. 40.000.000 90.323.672 2,26 2,35 4,1% Özderici G.Y.O 100.000.000 100.910.000 1,01 1,20 18,9% Emlak Konut G.Y.O 2.500.000.000 5.798.765.343 2,32 2,84 22,4% Akmerkez GMYO 13.700.000 795.150.773 58,04 81,50 40,4% Avrasya G.Y.O 24.000.000 27.420.139 1,14 1,71 49,7% 0,64 4,05 0,64 11,76 0,69 2,40 0,71 14,81 0,72 8,00 0,75 18,18 0,85 24,09 0,87 12,70 0,96 5,88 1,02 2,66 1,04 17,50 1,19 8,11 1,22 7,57 1,40 20,30 1,50 8,92 Kiler G.Y.O* 87.500.000 313.993.095 3,59 6,10 70,0% Y ve Y G.Y.O. 235.115.706 186.678.312 0,79 1,57 97,7% 1,98 22,66 İdealist G.Y.O 10.000.000 11.977.610 1,20 2,72 127,1% 2,27 28,91 TOPLAM 15.107.478.734 TL Medyan -14,94% 0,85 8,92 Ortalama -0,20% 0,99 11,65 (1) Bedelli sermaye artırımından elde edilecek nakit NAD'a eklendi. * Tahmini halka arz geliri NAD a eklendi. NAD değeri 31.12.2010 itibariyledir. **Tahmini halka arz geliri NAD a eklendi ve NAD değeri İstanbul Sapphire projesinin ekspertiz değerini içermektedir. Kiler GYO nun 31.12.2010 itibariyle net aktif değeri(nad) 216 milyon TL dir. Ancak bu portföy değer tablosunda Sapphire proje değeri alış maliyeti olan 309 milyon TL olarak yer almaktadır. Projenin bitimi ile birlikte yansıtılacak olan ekspertiz değeri 852 milyon TL seviyesindedir. Buna göre yapmış olduğumuz hesaplamada Sapphire projesini alış değeriyle değerlediğimizde halka arz tavan fiyatının %70 primli olduğu görülmektedir. Sapphire projesini ekspertiz değeriyle net aktif değeri ise 759 milyon TL dir. Buna göre ise halka arz fiyatı %38-48 oranında iskontoludur. Ayrıca NAD hesaplamasına tahmini halka arz geliri eklenmiştir.
KİLER GYO STRATEJİSİ Mevcut Projelerin Başarıyla Tamamlanması Mevcut projelerin kısa vadede geliştirme faaliyetleri açısından sunduğu altyapı Hedef zaman planlarının proje karlılığı açısından önemi Merkezi Lokasyonlarda Proje geliştirilmesi Ekonomik koşullar, demografik özellikler, arazi, geliştirme süreleri ve hukuki durum değerlendirmesi Kentsel dönüşüm Yenilik Yaratan Katma Değeri Yüksek Projeler Mevcut projelerin kısa vadede geliştirme faaliyetleri açısından sunduğu altyapı Piyasa Koşullarıyla Uyumlu Çeşitlendirilmiş Gayrimenkul Yönetimi Talebin yüksek olduğu ofis ve konut segmentinde yoğunlaşma Gelişme potansiyeli yüksek organize perakende segmentinde yatırım Satış Gelirlerinin, kira getirili gayrimenkul yatırımlarına yönlendirilmesi OTOFİNANSMAN VE HIZLI FON AKIMI SAĞLAYAN PROJELER Arsa sahipleriyle kat karşılığı veya gelir paylaşım anlaşmaları Otofinansman için maketten satış Proje karlarının kira getirili varlıklara yönlendirilmesi ve kira gelirlerindeki artış Katma değeri çok yüksek Sapphire benzeri ikonik projelerin yaratılması
TÜM PROJE SAFHALARINI YÖNETME BECERİSİ Oluşturma PROJE SAFHALARI Ön geliştirme Kurum içi araştırma Arazi ve özelliklerinin tanımlanması Fizibilite çalışmaları Saha ziyaretleri Finansal değerlendirmeler Detaylı inceleme Arazi sahibi ile görüşmeler Belediyeden kontroller Pazar koşullarının değerlenidirilmesi En iyi kullanım araştırmaları Yatırım kararı onayı Arazinin satın alınması veya gelir paylaşımı veya kat karşılığı anlaşmasının imzalanması Proje konseptinin belirlenmesi İmar planlarının tamamlanması Üçüncü taraf danışmanlarının belirlenmesi Konsept ve tasarımın sonlandırılması Ön pazarlama çalışmaları Finansman kararı İnşaat bütçelerinin, programlarının ve proje çizimlerinin hazırlanması İnşaat izinlerinin alınması Geliştirme Hafriyat İnşaat işi için teklifler alınması ve anlaşma yapılması Gayrimenkulün inşası Maliyet, süre, kalite ve sağlık, çevre denetimlerinin ve emniyet kontrolü Konut birimlerinin satış ve pazarlanması ve ticari birimlerin kiralanması Birimlerin teslim ve devri İşletme İnşaatın tamamlanıp binanın tamamen işletmeye girmesi Konutların alıcılara devredilmesi ve ticari birimlere taşınmanın başlaması Kiracı ilişkileri yönetimi Sunulacak hizmetler bağlamında varlık yönetimi anlaşması imzalanması YÖNETİM A. Proje geliştirme: Fizibilite, değerleme, ruhsat alımı Proje yönetimi: İnşaat denetimi, konsept ve tasarım Pazarlama ve Hizmetler: Konut satış ve pazarlama, perakende mağaza kiralama, gayrimenkul yönetimi, gayrimenkul satın alma ve satış Pazarlama ve Reklam B. Finans ve İdari C. Yatırım Komitesi ve Denetim Komitesi
PORTFÖY 11 Nisan 2011 Kütahya AVM 2011 in 2.çeyreğinde başlanması hedefleniyor. Beylikdüzü Yakuplu Konut 2011 in 2.çeyreğinde başlanması hedefleniyor. Zonguldak AVM 2011 in 2.çeyreğinde başlanması hedefleniyor. 2011 Seferihisar Turizm Tesisi 2013 2012 Beylikdüzü E-5 Konut 2013 ün ilk yarısında 2011 in 2.çeyreğinde İSTANBUL SAPPHİRE SAPPHİRE E AİT ÖNEMLİ VERİLER Satış Başlangıç Bitiş Tarihleri Şubat /Aralık 2013 Konut sayısı Satılan Konutlar Önemli Kiracılar Toplam 211 konut, Kiler GYO a 147 konuttan 2010 sonu itibariyle kalan konut sayısı 92(24.179m2) Dönem Konut Sayısı Ortalama Satış Fiyatı 2007 2010 55 6.751$/m2 2010 12 7.847$/m2 Teknosa, H&M,YKM ve Burger King Kira Bedelleri AVM Depolar 50$/m2/ay 7$/m27ay Kiralanabilir Alanlar Ticari Otopark Seyir Terası Toplam 32.113 m2 Alışveriş Merkezi 27.405 m2 Depolar 3.699 m2 Diğer 1.009 m2 Kiler GYO payı 23.121 m2/%72 Alan m2 Araç kapasitesi Tahmini Yıllık Gelir Kiler GYO Payı 26.484 1000 2,5 mn$/1,75mn$(%70) Kiler Holding,5 yıl için yıllık 8,4 mn $ gelir garantisi vermiştir.
SAPPHİRE KİLİT NOKTALAR Sapphire 261 metre yüksekliği ile halihazırda Türkiye ve AB nin en yüksek binasıdır 165.139 m 2 lik toplam inşaat alanı ultra lüks konutlar,alışveriş merkezi ve seyir terası alanlarından oluşmaktadır. Konut alanlarında 4 mt kat yüksekliği ve ortak kullanım alanları içinde golf sahası yer almaktadır. 54,55,56. katlarda bulunan Seyir Terası (Türkiye de ilk) İstanbul daki en yüksek manzara seyir alanıdır ve şehrin tüm panaramik manzarasını 360 derece açı ile izleme imkanı sunmaktadır. Seyir Terası Turizm Bakanlığı tarafından Turizm Alanı ilan edilmiştir. İşlerin yoğun olduğu Levent bölgesindedir. Alışveriş merkezine direkt metro bağlantısı bulunmaktadır. Dikey bahçelere sahip enerji tasarruflu bina Binanın doğal olarak nefes almasına izin veren ve yüksek irtifada kaliteli yaşam alanı ve doğal hava sunan, sıcaklık ve nem seviyelerini dengeleyerek enerji tasarrufu sağlayan iki bağımsız cam cephe- Türkiye de ilk dünyada da az sayıda emsali bulunmaktadır. SAPPHİRE PROJESİ NİN SAĞLADIĞI KATKILAR o o o o Şirket i prestijli Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şeklinde konumlandıran mükemmel platform Alanında lider iş ortakları ile güç birliği o Tabanlıoğlu, Servotel, Technic Partners, Jones Lang LaSalle Yerli ve uluslar arası gayrimenkul pazarında bilinirlik ve kredibilite Projenin global kriz sırasında tamamlanması Şirket in ekonomik zorlukları yönetme kabiliyetini ortaya koymuştur. ÖZET BİLGİLER Yer seviyesinin altında 10 kat ve üstünde 56 kat 261 mt yüksekliği ile Türkiye ve AB nin en yüksek binası Ultra lüks konutla,alışveriş merkezi,seyir terası ve ofis kompleksi Metroya doğrudan bağlantı İstanbul un ilk seyir terası Konut: Kiler GYO 70%,arsa sahibi 30% (konut paylaşımı) AVM İşletmesi:Kiler GYO 72%,Arsa sahibi 28% (gelir paylaşımı) İzin/Tamamlanma:Nisan 2006/Mart 2011 Arsa alan/inşaat alanı:11.602/165.139m2 Toplam kiralanabilir alan:32.114/23.121m2 Toplam satılabilir alan:50.024/24.179m2 Bina expertiz değeri 852,5 mn TL (Kiler GYO payı) 7,8 mn TL kalan inşaat maliyetli Strateji: Konut satışı,avm ve Seyir Terası Mevcut Durum:konutlar Nisan 2011 teslim AVM ve Seyir Terası Mart 2011 de faal.
SAPPHİRE SEYİR TERASININ DÜNYA ÇAPINDA EMSALLERİ BÜYÜKLÜK ( m² ) New York Top of The Rock 5110 Sapphire Seyir Terası 2742 Chicago John Hancock Skywalk 1500 Melbourne Eureka 88 1500 Paris Montparnesse 56 1200 Chicago Skydeck 400 At the Top Burj Dubai n.a BİLET FİYATI ( $ ) At the Top Burj Dubai 27 New York Top of The Rock 21 Chicago Skydeck 16 Chicago John Hancock Skywalk 15 Melbourne Eureka 88 15 Paris Montparnesse 56 15 Sapphire Seyir Terası 10 G.ZİYARETÇİ SAYISI Paris Montparnesse 56 4380 Chicago Skydeck 3560 Sapphire Seyir Terası(Tahmini) 2500 Chicago John Hancock Skywalk 1640
ESENYURT LOJİSTİK MERKEZİ PORFÖYE ALINIŞI Esenyurt Lojistik Merkezi nin tamamı portföye Kiler Alışveriş Hizmetleri Gıda San. Tic. A.Ş. ve diğer hissedarlar tarafından ayni sermaye olarak konmuştur. Portföye 21 Kasım 2007 tarihli TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ekspertiz raporunda yer alan 64.894.500 TL ile dahil edilmiştir. Kiler GYO ofis katlarını 28.08.2009 da 29.642.397 TL ye Kiler Alışveriş Hiz.Gıda San.Tic. A.Ş. ye satmıştır. Kiler GYO 10,11,12 ve 13 nolu depo alanlarını da Kiler Alışveriş Hizmetleri Gıda San. Tic. A.Ş. ye 23.458.000 ye satmıştır. ÖZET BİLGİLER Lojistik Depolar ve Ofis projesi bir arada Türkiye nin sayılı lojistik merkezlerinden biri % 100 ü Kiler e ait Arsa alanı: 44.449 m2 Toplam Kiralanabilir Alan:83.560 m2 Kiralanabilir Alanda KilerGYO Payı :41,348 Doluluk oranı:% 92 Bina ekspertiz değer:52.7 mn TL Önemli Kiracılar:Kiler Alışveriş,Tempo Logistik,Şen-sel logistik Kira Bedeli: 5,8-6,5 $/m2/ay aralığında Geçmiş Gelirler: 2010:2.651.184TL 2009:1.272.834TL Strateji: Kiralama BEYLİKDÜZÜ YAKUPLU ÖZET BİLGİLER Orta gelir segmentine yönelik konut projesi % 100 ü Kiler e ait Arsa alanı: 53.066 m2 Bina ekspertiz değer:50 mn TL Tahmini Başlangıç/Bitiş:2011 ikinci çeyrek/2013 ikinci çeyrek Tahmini Konut Sayısı: yeni emsal beklentisiyle 1300 konut Tahmini Satış Başlangıç/Bitiş: 2011 ikinci çeyrek/2014 ilk çeyrek Portföy Stratejisi: Geliştirme ve satış Mevcut Durum: Ön geliştirme aşamasında Çizimler hazır Emsal artışı bekleniyor KİLİT YATIRIM NOKTALARI Yüksek talep beklentisi Bölgede kayda değer rakip olmaması Rekabetçi fiyat
KÜTAHYA AVM VE KONUT PROJESİ (portföy dışı) ÖZET BİLGİLER Alışveriş Merkezi Kompleksi Kütahya daki ilk alışveriş merkezi Proje ön geliştirme aşamasındadır. Kiler GYO,Projenin sahibi olan şirketin %50 hissesinin satın alınmasına yönelik Kiler Ailesi ile ön anlaşma imzalamıştır. Kiler GYO portföyünde yer almamaktadır. Proje tamamlandığında%50 sini satın alma imkanına sahiplerdir. %50 ortak girişim Arsa alanı: 196.953 m2 Planlanan kiralanabilir alan:40.329 m2 Planlanan satılabilir alan: 183.902 m2 Kiler GYO payı %50 olacaktır. Tahmini Satın Alma Maliyeti: proje tamamlandıktan sonra 3 ekspertiz şirketince tespit edilen değerlerin ortalaması üzerinden %10 iskonto ile alınmıştır. Tahmini Başlangıç/Bitiş:2011 ikinci çeyrek/2013 ikinci çeyrek Tahmini Konut Sayısı: yeni emsal beklentisiyle 1300 konut Portföy Stratejisi: İştirak olarak satın alma; konutların satışı ve AVM kiralaması Mevcut Durum: Ön geliştirme aşamasında İnşaat ruhsatı alınmıştır. KİLİT YATIRIM NOKTALARI Kütahya daki ilk alışveriş merkezi olması öngörülmekte, Büyüyen yeni gayrimenkul pazarlarına erken giriş Torunlar Grubu ile ortak geliştirilecek proje
ZONGULDAK AVM VE OFİS PROJESİ ÖZET BİLGİLER Şehir merkezinde alışveriş merkezi ve ofis kompleksi %50 ortak girişim Arsa alanı: 6.580 m2 Toplam alan: 29.774 m2 Kiralanabilir alan: 40.329 m2 Satılabilir alan: 183.902 m2 Kiler GYO %50 pay sahibi Proje ekspertiz değeri: 79,2 mn TL-toplam 39,6 mn TL-Kiler GYO payı Tahmini Başlangıç/Bitiş:2011 ikinci çeyrek/2013 ilk çeyrek Tahmini İnşaat maliyeti: 40 mn TL-toplam 20 mn TL-Kiler GYO Portföy Stratejisi : AVM işletilmesi, Ofis alanlarının satışı Mevcut Durum: Geliştirme aşamasında İmar izinleri alınmıştır. KİLİT YATIRIM NOKTALARI Zonguldak daki en büyük alışveriş merkezi olacak. SEFERİHİSAR SAĞLIK TURİZM TESİSİ ÖZET BİLGİLER Termal kaynak yakınında,400 odalı 4 veya 5 yıldızlık otel, SPA ve rehabilitasyon merkezi yapılması planlanmakta. %100 Kiler e ait Arsa alanı: 49.949 m2 Proje ekspertiz değeri: 11,2 mn TL-toplam Tahmini Başlangıç/Bitiş:2013 ilk yarı / 2014 ikinci yarı Tahmini İnşaat maliyeti: 48 mn TL Portföy Stratejisi: Geliştirme ve kiralama/ işletme Mevcut Durum: Ön geliştirme aşamasında Fizibilite ve konsept çalışmaları devam etmektedir. Turizm Bakanlığı tarafından yapılacak imar değişikliği beklenmektedir. KİLİT YATIRIM NOKTALARI Denize sıfır 400 mt sahil cephesi Turizm Bakanlığı ndan alınacak onayla tesis Turizm Alanı ilan edilecek ve Temel Turizm Merkezi
BEYLİKDÜZÜ E-5 YANI ÖZET BİLGİLER Orta gelir segmentine yönelik konut projesi %59,5 Kiler e ait Arsa alanı: 6371 m2 Proje ekspertiz değeri: 7,2 mn TL-toplam Tahmini Başlangıç/Bitiş:2012 ikinci çeyrek / 2014 ilk çeyrek Tahmini İnşaat maliyeti: Kesinleşecek imar planına göre değişken Tahmini Satış Başlangıç/Bitiş: 2012 ikinci çeyrek/2015 ilk çeyrek Portföy Stratejisi: Geliştirme ve satış Mevcut Durum: Açık otopark alanı şeklinde kullanılmaktadır. Ön geliştirme aşamasında İmar artışı ile önemli ölçüde ekstra ticari alan kazanımı beklenmektedir. KİLİT YATIRIM NOKTALARI Doğrudan İstanbul yoluna açılan 3 şeritli otoyol Projenin yan tarafından planlanan metro inşaatı Metro bağlantısı ve transfer merkezi sayesinde kazanılması beklenen ilave inşaat alanı BEYLİKDÜZÜ ÇINAREVLER ÖZET BİLGİLER Satış başlangıcı 2008 Haziran 5 blokta 216 konuttan oluşan proje Hedef kitle: Orta gelir grubu Arsa alanı: 11172m2 İnşaat alanı: 40606m2 Satılabilir konut alanı: Toplam 30.584 m2 (Kiler GYO payı 16.232 m2) Kalan konut ekspertiz değeri: 5,7 mn TL-toplam Geliştirme modeli: Kat karşılığı (Kiler GYO payı %66) Tahmini İnşaat maliyeti: Kesinleşecek imar planına göre değişken Tahmini Satış Başlangıç/Bitiş: 2012 ikinci çeyrek/2015 ilk çeyrek Portföy Stratejisi: Satışların 2011 yılında tamamlanması Mevcut Durum: İnşaat tamamlandı, yaşam başladı. 2010 sonu itibariyle 3 adedi satılmış ancak devri tamamlanmamış 27 konut/ 3827m2(Kiler GYO payı) Liste satış fiyatı 923$/m2
ANKARA DIŞKAPI MAĞAZASI ÖZET BİLGİLER Hipermarket,mağaza ve depolardan oluşan ticari gayrimenkul Arsa alanı: 3093m2 4678 m2(kiler GYO) Bina ekspertiz değeri: 5,7 mn TL-toplam Geliştirme modeli: Satın alma Kiracılar ve Kira Geliri: Portföy Stratejisi: Kiralama Mevcut Durum: İşletmede Kiler Ankara Mağazacılık (2013 yılına kadar) Market bölümü için cironun %2,75 i,kalan alanlar için yıllık 85 bin TL 2010 yılı kira geliri 299.132TL
KİLER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. PORTFÖY TABLOSU Arsalar ve Araziler 68.808.483 14% Binalar 58.375.156 12% Proieler 343.668.711 71% Gayrimenkul Portföyü 470.852.350 98% İştirakler 2.500 0% Para ve Sermaye Piyasası Araçları 9.951.618 2% Portföy Değeri 480.806.468 100% Hazır Değerler 48.061 Alacaklar 1.794.143 Diğer Aktifler 57.626.725 Borçlar 324.282.302 NET AKTİF DEĞER 215.993.095 PORTFÖY DEĞERLERİ 31.12.2010 itibariyle Arsalar ve Araziler 68.808.483 İstanbul Büyükçekmece Beylikdüzü E5 Yanı 7.164.958 İstanbul Büyükçekmece Yakuplu 50.000.000 İstanbul Beylikdüzü Kavaklı 405.000 İzmir Seferihisar 11.238.525 Binalar 53.375.156 Ankara Altındağ İş yeri 304.639 Ankara Altındağ İş yeri 5.370.517 İstanbul Esenyurt 52.700.000 İstanbul Esenyurt 50.735 USD+KDV İstanbul Esenyurt 29.557 USD+KDV İstanbul Esenyurt 119.178 USD+KDV İstanbul Esenyurt Gayrimenkul Projeleri 343.668.711 İstanbul Çınar Evleri 4.896.000 İstanbul Çınar Evleri 784.200 Zonguldak Merkez 28.343.087 İstanbul Sapphire 309.645.424 GAYRİMENKULLER TOPLAMI 470.852.350 PORTFÖY DEĞERİ OLARAK VARLIK TİPLERİ Proje bazında varlık değerleri % Sektör bazında varlık değeri % Beylikdüzü E5 0.7 Seyir Terası 15.1 Yakuplu 4.9 Konut 41.5 Seferihisar 1.1 Arsa 6.7 Zonguldak 3.9 Lojistik 5.1 Ankara 0.6 Ticari 0.6 Esenyurt 5.1 Alışveriş Merkezi 31 Çınarevler 0.6 Sapphire 83.2
HALKA ARZ SONRASI ORTAKLIK YAPISI Pay Tutarı (TL) Mevcut Halka Arz Sonrası Halka Arz Sonrası (Ek Satış Hariç) (Ek Satış Dahil) Pay Tutarı (TL) Pay Tutarı (TL) Pay Pay Pay Ortaklık Yapısı Oranı Oranı Oranı Kiler Holding Anonim Şirketi 60.972.650 87,10% 60.949.990 69,66% 57.012.490 65,16% Nahit Kiler 4.192.440 5,99% 100.000 0,11% 100.000 0,11% Ümit Kiler 4.192.440 5,99% 100.000 0,11% 100.000 0.11% Vahit Kiler 343.000 0,49% 100.000 0,11% 100.000 0,11% Denge Reklam Turizm İnşaat Emlak Gıda Elektrik Elektronik Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi 299.460 0,43% 0 0.00% 0 0,00% Cihat Bilge Derice 5 0,00% 5 0,00% 5 0,00% Namık Bahri Uğraş 5 0,00% 5 0,00% 5 0,00% Halka Arz 0,00% 26.250.000 30,00% 30.187.500 34,50% TOPLAM 70.000.000 100,00% 87.500.000 100,00% 87.500.000 100,00%
Gelir Tablosu TL SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 Satış Gelirleri 790.308 52.717.890 33.181.625 Satışların Maliyeti ( ) 249.355 52.611.961 27.290.647 BRÜT KAR/ZARAR 540.953 105.929 5.890.978 Pazarlama, Satış ve Dağıtım Giderleri ( ) 1.950.356 830.115 1.776.914 Genel Yönetim Giderleri ( ) 1.740.358 781.807 2.533.702 Diğer Faaliyet Gelirleri 319.419 108.626 14.510.560 Diğer Faaliyet Giderleri ( ) 6.151 3.893 4.317 FAALİYET KARI/ZARARI 2.836.493 1.401.260 16.086.605 Finansal Gelirler 12.764.010 8.123.163 21.101.931 Finansal Giderler ( ) 26.203.392 8.126.619 21.954.439 Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Karı/Zararı 16.275.875 1.404.260 15.234.097 Ertelenmiş Vergi Gelir/Gideri 12.672 0 0 DÖNEM KARI/ZARARI 16.288.547 1.404.260 15.234.097
BİLANÇO TL VARLIKLAR 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 DÖNEN VARLIKLAR 181.244.649 207.102.359 294.772.348 Nakit ve Benzerleri 810.071 341.175 9.999.679 Ticari Alacaklar 1.423.199 786.287 21.811.616 Diğer Alacaklar 0 2.278.057 0 Stoklar 113.413.387 148.350.574 202.077.312 Diğer Dönen Varlıklar 65.597.992 55.346.266 60.883.741 DURAN VARLIKLAR 138.673.314 133.664.141 133.270.750 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 137.429.508 132.982.367 132.603.701 Maddi Duran Varlıklar 1.201.407 658.187 658.485 Maddi Olmayan Duran Varlıklar 42.399 23.587 7.939 Finansal Yatırımlar 625 TOPLAM VARLIKLAR 319.917.963 340.766.500 428.043.098 YÜKÜMLÜLÜKLER KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 181.863.419 201.215.396 262.372.358 Finansal Borçlar 53.543.080 89.737.853 138.686.251 Ticari Borçlar 18.336.075 35.778.143 5.461.494 Diğer Borçlar 34.479.711 3.313.477 25.441.533 Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler 75.504.553 72.385.923 92.783.080 UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 42.952.735 45.854.011 56.739.550 Finansal Borçlar 42.952.323 45.851.232 56.735.284 Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler 412 2.779 4.266 ÖZKAYNAKLAR 95.101.809 93.697.093 108.931.190 Ödenmiş Sermaye 70.000.000 70.000.000 70.000.000 Sermaye Yedekleri 40.336.735 40.336.735 40.336.735 Kar Yedekleri 6.804 12.030 446.582 Geçmiş Yıllar Kar/Zararları 145.539 15.246.956 17.086.224 Net Dönem Karı/Zararı 15.387.269 1.404.716 15.234.097 TOPLAM KAYNAKLAR 319.917.963 340.766.500 428.043.098 Burada yer alan her türlü bilgi, değerlendirme, yorum ve istatistiki şekil ve değerler hazırlandığı tarih itibariyle mevcut piyasa koşulları ve güvenilirliğine inanılan kaynaklardan elde edilerek derlenmiştir. Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, karşılığında herhangi bir maddi menfaat temin edilmeksizin, genel anlamda bilgi vermek amacıyla hazırlanmış olup, hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bilgiler yatırımcılar tarafından danışmanlık faaliyeti olarak kabul edilmemeli ve yatırım kararlarına esas olarak alınmamalıdır. Bu bilgiler, belli bir getirinin sağlanmasına yönelik olarak verilmemekte ve bu yönde herhangi bir şekilde taahhüt veya garantimiz bulunmamaktadır. Bu itibarla bu sayfalarda yer alan ve hiç bir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan hususlar hakkında herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır. Gerek bu yayındaki, gerekse bu yayında kullanılan kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve bu yayındaki bilgilerin kullanılması sonucunda yatırımcıların ve/veya ilgili kişilerin uğrayabilecekleri doğrudan ve/veya dolaylı zararlardan, kâr yoksunluğundan manevi zararlardan ve her ne şekil ve surette olursa olsun üçüncü kişilerin uğrayabileceği her türlü zararlardan dolayı Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu tutulamaz.