KARARIN ÖZÜ: Kartal, Hürriyet Mah., 12001 ada, 5,6,7,8,9,10,11,12 parseller, 12014 ada, 5,6,7 parseller, 9024 ada, 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği. TEKLİF: Plan ve Proje Müdürlüğü'nün 01.07.2016 tarih, 2016/20874 sayılı teklifi. BAŞKANLIK MAKAMI'NA; İlgi: a) 4/04/2016 tarih ve 16121 sayılı dilekçe. b) 05/05/2016 tarih ve 13325 sayılı yazımız. c) 01/06/2016 tarih ve 75540811-310.01.04-311887 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Su Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı. d) 23/06/2016 tarih ve 31971 sayılı dilekçe. e) 06.05.2016 tarih ve 21362969-310.01/513765-1772-89905 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı. f) 11.04.2016 tarih ve 97400625-045.01/TN:391717-3074-69667 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Kamulaştırma Müdürlüğü yazısı. g) 22/06/2016 tarih ve 62956595.310.06/1207-120345 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Zemin ve İnceleme Müdürlüğü yazısı. h) 22/06/2016 tarih ve 58691112-300-(520/37)-82602 sayılı Defterdarlık Anadolu Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı yazısı. İlgilisi tarafından hazırlanıp, ilgi (a) ve (d) dilekçeler ile Müdürlüğümüze sunulan; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifine konu, Hürriyet Mahallesi, 9024 ada, 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 parseller, 12001 E: 9021 ada, 5,6,7,8,9,10,11,12 parseller ve 12014 E: 9022 ada, 5,6,7 parseller; 16.04.2005 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı sınırları içinde B Bölgesinde (300 ki/ha), bu doğrultuda hazırlanan 05.07.2007 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Kentsel Yenileme Proje Alanının B Bölgesine Ait Planlarında, 5/A/3, 0.20-0.40/1.25 yapılanma şartlarında Konut Alanında kalmaktadır. 05.07.2007 onanlı 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Proje Alanı plan notlarında B. ÖZEL HÜKÜMLER B1-KONUT ALANLARI başlığı altında: 1- Konut alanlarında E: 1.25 emsal uygulanabilmesi için en az 600 m2 parsel oluşturulması zorunludur. 2-600 m2 'den küçük parsellerde münferit uygulamalarda E: 0.75 600 m2'den büyük, 1000 m2'den küçük parsellerin uygulamalarında E: 1.25 1000 m2'den büyük 2000 m2'den küçük parsellerin uygulamalarında E: 1.50 2000 m2'den büyük 5000 m2'den küçük parsellerin uygulamalarında E: 1.75 5000 m2'den büyük parseller için uygulamalarda E: 2.00 1
3- Ada bazında yapılacak uygulamalarda ada büyüklüğüne bakılmaksızın E: 1.75 olarak uygulama yapılabilir ifadesi yer almaktadır. İlgi (a) dilekçe ile ilgilisi tarafından Hürriyet Mahallesi, 9024 ada, 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 parseller, 12001 E: 9021 ada, 5,6,7,8,9,10,11,12 parseller ve 12014 E: 9022 ada, 5,6,7 parsellere ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifine ilişkin ilgi (b) yazımız ile İstanbul Su Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğünden görüş istenmiş olup ilgi (c) yazı ile kurum görüşleri tarafımıza iletilmiştir. İlgilisince ilgi (d) dilekçe eklerinde Müdürlüğümüze iletilen ilgi (e),(f),(g),(h) kurum görüşlerinin incelenerek değerlendirilmesi talep edilmiştir. İlgi (c) İstanbul Su Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı ile; Plan değişikliği teklifi yapılan saha yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları dışında kalmaktadır. Plan sahasına ait mevcut içmesuyu, atıksu ve yağmursuyu hatlarımızı gösterir bilgiler yazımız ekinde gönderilmektedir. Uygulama sırasında aşağıdaki hususlara dikkat edilmeli, hatlarımıza zarar verilmemelidir. 1. Yazı ekinde işaretli alan yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları dışında yer almaktadır. 2. Planlama sahası yakınında Ǿ100DF içmesuyu şebeke hattı ile Ǿ300MBB atıksu şebeke hatlarımız geçmektedir. Ayrıca alanın yakın çevresinden Ǿ400MBB atıksu hattı ile Ǿ400MBB, Ǿ500MBB, Ǿ800BA ve yağmursuyu hattı planlanmaktadır. 3. İçmesuyu hatlarımızın geçtiği güzergahların Ǿ100mm - Ǿ600 mm arası çaplar için min. 5.00 metre olacak şekilde sadece imar yolu olarak düzenlenmesi gerekmektedir. 4. Mevcut ve planlanan atıksu - yağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği güzergahlar, İmar Plan çalışmalarında, Ǿ300 mm - Ǿ600 mm arası çaplar için en az 5 m., Ǿ700mm - Ǿ1200 mm çaplar için en az 10 m. ve üstü çaplar için en az 15 m. genişlikte İmar Yolu veya Yeşil Alan olarak korunmalıdır. 5. Bahse konu plan sahası içinde yapılacak plan tadilatında mevcut duruma göre yoğunluğun artmasından dolayı oluşabilecek ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. 6. Yapılacak uygulama ve inşaat çalışmalarında, İdaremize ait her türlü mevcut tesislerimiz ile iş sonu projesi tarafımıza ulaşmamış İSKİ'de kaydı bulunmayan,belediyesince ve halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir. 7. Ana kolektörlerimiz ve ana isale hatlarımız dışında, yeri değişmesi talep edilen, mevcut içmesuyu, atıksu ve yağmursuyu tesislerimiz bulunması halinde; bu tesislerin,deplase bedelleri karşılanmalı, ne şekilde deplase edileceğine dair, proje hazırlanmadan önce idaremiz ile mutabakat sağlanmalı ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin idaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir" şeklinde, İlgi (e) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısında; 2
Hürriyet Mahallesi, 9024 ada, 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 parseller, 12001 E: 9021 ada, 5,6,7,8,9,10,11,12 parseller ve 12014 E: 9022 ada, 5,6,7 parsellerin 05.07.2007 t.t'li 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Alanı B Bölgesi Uygulama İmar Planında, TAKS: 0.20-0.40, Emsal= 1.25 Ayrık Nizam yapılaşma koşullarında kaldığı belirtilerek, söz konusu alanda 9024, 12001, 12014 adaların arasından geçen yolların iptal edilerek planlama alanının güneyinden geçen 7.00 m'lik yolun 9.00 m'ye çıkartılması ve kuzeydoğu yönünde 9.00 m'lik yol planlamasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı tadilatı teklifi; -meri planlara uygun olarak yollara gerekli terklerin bedelsiz olarak yapılması, -yollardan çekme mesafeleri yol rezerv alanları olarak öngörüldüğünden teklife konu parselin cephe aldığı 9.00 m ve 7.00 m'lik yollardan min. 5m çekme mesafesinin sağlanması ve bodrum katlarda da söz konusu çekme mesafelerine uyulması, - 09.05.2013 tarih ve 480927 sayılı Kararda " Konut alanlarında binaya ait her bağımsız bölüm için bina içinde ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esasına göre parsel bünyesinde her bağımsız bölüm için; *brüt alanı 75 m²ye kadar (brüt alan 75 m²) olan dairelerde en az 1 adet otopark *brüt alanı 75 m²-150 m² arasından (75 m²<brüt alan<150 m²) olan dairelerde en az 2 adet otopark *brüt alanı 150 m² ve üstü (brüt alan 150 m²) dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılması" şeklinde plan notu eklenmesi, -teklife konu alan için 05.07.2007 t.t.'li 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Proje Alanı Uygulama İmar Planına göre belirlenen toplam inşaat alanının aşılmaması hususlarının yerine getirilmesi koşuluyla bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmaktadır" şeklinde, İlgi (f) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Kamulaştırma Müdürlüğü yazısında; Konu incelenmiş olup, adı geçen taşınmazların kamulaştırmaları hususunda alınmış bir encümen kararı bulunmadığı gibi herhangi bir işlem dosyalarına rastlanmamıştır" şeklinde, İlgi (g) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısında; "Planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritaları"nda "UA" (Uygun Alan) lejantlı sınırlar içerisinde kalmakta olup, bu alanda Yayalar Formasyonu, Gözdağ Üyesine (Mikalı Kumtaşı, Miltaşı) ait birimler yer almaktadır. Söz konusu haritalara ait açıklama raporunda; "UA" lejantlı alanlar için; "Her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle, uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda, kaya ortamlarında sık çatlaklı- kırıklı yapı olması nedeniyle kama 3
tipi kaymalar ve diğer şev stabilite sorunları görülebilir. Bu durumda gerekli önlem projeleri hazırlanmalıdır. Bu gibi yerlerde gerekli önlemler alınmalı ve tespit edilen sorunun özelliğine göre uygun iksa ve/veya zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalıdır" denilmektedir. Sonuç olarak, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda, zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda, teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında, bu bilgilerinde değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 ölçekli U.İ.Planı tadilatı teklifi jeolojik bakımdan uygun görülmektedir" şeklinde, İlgi (h) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Defterdarlık Anadolu Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı yazısında; "İdaremiz Y. Şehir Plancısı Dilber Durmuş tarafından hazırlanan 14/06/2016 tarihli raporda; planlama alanında yeni açılan 9 metrelik yolların bir kısmı mevcut yapılar üzerinden geçmekte olup, parsel sahiplerinin onayı olduğu Planlama şirketinize yapılacak işlemler için vekalet verdikleri görülmektedir. Plan değişikliğinde hak sahiplerinin onayı olması itibariyle plan tadilatına itiraz gerektirir bir durumun bulunmadığı ancak taşınmazlara ilişkin imar plan değişikliğinin askı ilanına çıktıktan sonrada son kararın verilmesinin uygun olacağı belirtilmiştir" şeklinde kurum görüşleri tarafımıza iletilmiştir. Müdürlüğümüzce Yapılan İncelemede; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi ile, fiili durumda Asalet Sokak ve Şıracı Sokak olan ve Meri İmar Planında 7.00 metre genişliğinde imar yolu olarak planlanan yolların kapatılarak, imar adalarının birleştirildiği görülmüştür. Ayrıca 9024 ada, 15,14,13,12 parsellerin güneyinde yer alan 7 metre genişliğindeki İmar Yolunun 9 metreye çıkarıldığı, 9024 ada, 10-11 parsellerin doğusunda İmar Yolu açılarak İmar Adasının bölündüğü görülmüştür. 9024 ada, 10-11-12-14-15-16 parsellerin ve 12001 ada, 7 parselin mülkiyetinin bir kısmı İstanbul Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı iken 18.05.2016 tarihinde söz konusu parsellerin, parsel malikleri adına tescilinin yapıldığı belirlenmiştir. Plan Notlarında ise; 1. Plan onama sınırı; Hürriyet Mahallesi, 12001 ada, 5,6,7,8,9,10,11,12 parseller, 12014 ada, 5,6,7 parseller, 9024 ada, 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 numaralı parselleri ve bu adalar arasında kalan kadastral yol alanını kapsamaktadır. 2. Plan onama sınırı içerisinde kalan ve kapanan kadastral yollar, çalışma alanını çevreleyen yol alanı olarak ayrılacaktır. 3. Jeolojik ve jeoteknik raporlar doğrultusunda yürürlükteki deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 4
4. Belirtilmeyen hususlarda meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan hükümleri ve meri imar yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır şeklinde notların eklendiği görülmüştür. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlama Müdürlüğü kurum görüşünde; - 09.05.2013 tarih ve 480927 sayılı Kararda " Konut alanlarında binaya ait her bağımsız bölüm için bina içinde ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esasına göre parsel bünyesinde her bağımsız bölüm için; *brüt alanı 75 m²ye kadar (brüt alan (75 m²) olan dairelerde en az 1 adet otopark *brüt alanı 75 m²-150 m² arasından (75 m²) brüt alan<150 m²) olan dairelerde en az 2 adet otopark *brüt alanı 150 m² ve üstü (brüt alan (150 m²) dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılması şeklinde plan notu eklenmesinin istendiği görülmüştür. Müdürlüğümüze sunulan; 12001 ada, 5,6,7,8,9,10,11,12 parseller, 12014 ada, 5,6,7 parseller, 9024 ada, 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifinde planlanan 9 metre genişliğindeki imar yolu meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarındaki yol genişliklerinden (7 m.- 10m.- 12 m.- 15 m. vb.) farklıdır. Yapılan düzenleme 16.04.2005 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planını etkilememektedir. Parsellerin tek başlarına yapılanmaları durumunda yararlanacakları emsal değerleri 0.75-1.25-1.50 iken tevhit olup birleşmeleri durumunda yararlanacakları emsal değeri 2.00 olacaktır. Bu durumda toplam inşaat alanı 05.07.2007 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Kentsel Yenileme Proje Alanının B Bölgesine Ait Planlarındaki toplam inşaat alanına göre 12.259 m2 artacaktır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 14/06/2014 tarih ve 29030 sayılı mükerrer Resmi Gazetede yayınlanan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin İmar Plan Değişiklikleri başlıklı 26. Maddesinde yer alan hükümlere aykırı nitelik taşıdığı görülmüştür. Konunun yukarıda aktarılan bilgiler ışığında incelenerek, 5216 sayılı yasanın 7b. ve 14. Maddesi ile yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Meclise havalesini arz ederim. (Teknik Başkan Yardımcısı.) 5
RAPOR : İmar Komisyonu'nun 21.07.2016 tarih, 50 sayılı raporu. BELEDİYE MECLİS BAŞKANLIĞI'NA KARTAL; KONUNUN ÖZÜ: Hürriyet Mahallesi 12001 ada, 5-12 parseller, 12014 ada, 5,6,7 parseller, 9024 ada 6-16 parsellere ilişkin teklifin görüşülmesi. KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Söz konusu gündem maddesindeki ilgili plan tadilatı teklifi incelenmiş olup; talepteki 9 metrelik yolun 10 metreye çıkarılması ve meri plan şartlarındaki inşaat alanı haklarının korunması ve aşılmaması şartıyla Komisyonumuzca uygun bulunmuştur. Yüce Meclisin Onayına Arz Olunur. (İmar Komisyonu Başkanı ve Üyeler.) Belediye Meclis Üyesi Yücel SÜSLÜ; Sayın Başkan biz bu Komisyon raporunu görüştükten sonra ilgilisi tarafından Belediyemize verilen 18.08.2016 tarih, 39140 sayılı dilekçe ile plan tadilatı teklifi iptalini taraflarına iadesi istendiğinden sunulan plan tadilatı teklifinin REDDİNE olarak tadilen oylanmasını talep ediyoruz. SONUÇ : Kartal, Hürriyet Mah., 12001 ada, 5,6,7,8,9,10,11,12 parseller, 12014 ada, 5,6,7 parseller, 9024 ada, 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği ile ilgili İmar Komisyonu Raporuna Belediye Meclis Üyesi Yücel SÜSLÜ tarafından yapılan düzeltme ile birlikte tadilen REDDİNE; Kartal İlçe Belediye Meclisi'nin 2016/EYLÜL AYI TOPLANTISI'NIN 07.09.2016 TARİHLİ 3.BİRLEŞİMİNDE OYBİRLİĞİ İLE KARAR VERİLDİ. ALİ EKBER ŞAHİN BELEDİYE MECLİSİ 1.BAŞKAN VEKİLİ MEHMET TİRGİL MECLİS KATİBİ EFRAYİM DEVECİ MECLİS KATİBİ GÖRÜLDÜ.../... /2016 OP. DR. ALTINOK ÖZ BELEDİYE BAŞKANI 6